Čia pateikiame atsakymus į dažniausiai užduodamus klausimus perkant namą ar butą Ispanijoje. Apžvelgiame, be kita ko, apie ką galvoti prieš perkant, kas taikoma po pirkimo (mokesčiai, rinkliavos ir kt.) ir nuomojant būstą, taip pat klausimai apie banko paskolas Ispanijoje. Puslapis nuolat atnaujinamas su naujais klausimais, naujais mokesčių tarifais ir kt.
Tiems iš jūsų, kurie domisi investicijomis į nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, atėjo laikas, kai po krizės paklausa labai išaugo, o kainos dar nepasiekė piko. Todėl tai gera vieta pirkti. Mes, Spanska Fastigheter, specializuojamės ieškant geriausios investicijos, daugiausia Kosta del Sol.
Atkreipkite dėmesį, kad Kosta del Sol vietoje turime švediškai kalbančių brokerių, kurie dirba tiesiogiai mums. Šiose srityse taip pat glaudžiai bendradarbiaujame su vietiniais bankais ir teisininkais.
Deja, daugelis žmonių mano, kad turėtumėte kreiptis į kelis brokerius, kad įsitikintumėte, jog rasite tai, ko ieškote už pigiausią įmanomą kainą. Bet užtenka kreiptis į brokerį, kuris pasirūpina, kad rastumėte ieškomą būstą, kad viskas vyktų teisingai, kad visi popieriai tvarkingi ir t.t. Tai neturi įtakos būsto kainai. (komisinis atlyginimas dalijamas tarp brokerių, jei būsto savininkas parašė išskirtinumą su trečiosiomis šalimis) ir tai labai palengvina visą pirkimą. Tačiau niekada su niekuo nepasirašykite sutarties, kurios negalite nusipirkti per kitus, išskyrus juos. Iš tokio „išskirtinumo“ nieko nepasieksite, kad ir ką jie teigtų.
Kita auganti problema (po finansų krizės išnykusi, o dabar grįžtanti procedūra) akivaizdžiai rimtos Švedijos maklerio įmonės, kurios per užsienio muges ar kitus renginius Švedijoje surenka kuo daugiau klientų. Tada, nors ir neturi brokerio vietoje Ispanijoje, jie visus surinktus vardus ir pavardes registruoja pas statybininkus ir užsienio tarpininkavimo įmones, o tai reiškia, kad niekas kitas negali parodyti šiam klientui namų. Visos šalys pralaimi dėl šios keistos procedūros, todėl patariame neregistruoti savo vardo pas mugėse esančius brokerius arba pas vietinį brokerį, nebent jis turi savo darbuotojų vietoje Ispanijoje (tik dalis Švedijos brokerių, kurie reklamuojasi internete, turi fakto darbuotojai vietoje).
Taip pat perskaitykite viską, ką reikia žinoti apie investicijas į nekilnojamąjį turtą Ispanijoje.
Padedame atlikti visą pirkimo procesą – nuo pradžios iki pabaigos.
Ieškome geriausio pirkinio pagal jūsų pageidavimus, o mūsų ispanų teisininkas dalyvauja kiekviename pirkimo proceso etape ir tikrina, ar visi leidimai ir popieriai tvarkingi, ar „nepaveldėjote“ sąskaitų už elektrą ir pan. su nuomos įmone, kuri už jus tvarko būsto nuomą, su banku, pasirūpinančiu, kad mokesčiai ir rinkliavos būtų sumokėtos ir tt Turime švediškai kalbančių brokerių, kurie dirba tiesiogiai mums arba visos šalies bankui turime unikalią partnerystę su visose Ispanijos provincijose.
Norėdami gauti daugiau informacijos apie tai, rašykite info@spanskafastigheter.se
Žemiau pateikiami atsakymai į dažniausiai užduodamus klausimus apie būsto pirkimą Ispanijoje (privačiam, kaip atostogų namui ar įmonės kaip investicijai). Čia galite pamatyti greitą, vaizdinę pirkimo proceso santrauką PDF formatu.
Prieš perkant
- "Ką man rekomenduojate daryti, kad pažiūrėčiau į objektus?"
- „Ar man nusileisti 1-2 savaitėms ir apsidairyti, ar sekti, kas vyksta internete ir telefonu?
- „Laikas, ar yra koks nors metų laikas, kai pirkti geriau nei bet kuris kitas? Dėl kainos, pasiūlos ar kitų priežasčių?
Atsakymas: svarbiausia nusileisti ir pažvelgti į objektus ir vietą vietoje, nes nuotraukos ir žodžiai niekada negali apibūdinti, kaip jūs patiriate namus ir vietovę. Dauguma žmonių mano, kad užtenka likti nuo 3 dienų iki savaitės, kad apsispręstų pakankamai namų ir teritorijų. NIEKADA neįmokėkite įmokos už nematytą namą. Tokios praktikos mes net neleidžiame (nebent esate investicinė įmonė, kuri įpareigojo mus rasti geriausius investicinius pirkimus).
Kalbant apie metų laiką, patariame vengti rugpjūčio, kai dauguma žmonių atostogauja, o visi namai nuomojami kiekvieną dieną (todėl negali būti rodomi). Dauguma kainų yra sutartinės, nepriklausomai nuo metų laiko. Asortimentas nuolat keičiasi ir rinkoje jis stovi tik rugpjūtį.
Atminkite, kad pirmą kartą susisiekdami su mumis būkite kuo aiškesni ir konkretesni. Kur norite gyventi, koks jūsų biudžetas, norimų miegamųjų kambarių skaičius, arti oro uosto, arti paplūdimio, naujos statybos ar naudotos ir pan.
„Ką reikia padaryti, kad galėčiau užbaigti pirkimą?
Paraiška NIE numeriui gauti paprastai pateikiama prieš perkant. Būtent, norint pasirašyti aktą, reikia NIE, bet norint susieti gyvenamąją vietą, galite įmokėti pradinį įnašą be NIE (taip darote). Prieš tai advokatas galėjo tai padaryti turėdamas įgaliojimą. Tačiau šiais laikais jūs turite tai padaryti asmeniškai. Užtenka kreiptis asmeniškai, o advokatas ar brokeris gali atsiimti vėliau. Daugelis taip pat kreipiasi dėl NIE gerokai prieš atvykdami per Ispanijos ambasadą. NIE gauti užtrunka maždaug 3 savaites ir trunka 3 mėnesius. Daugiau skaitykite Ispanijos ambasadoje.
„Kokio dydžio pradinis įnašas? Ir ar tai garantuoja, kad aš gausiu namus?
Užstatas yra 10 proc. Taip, pradinis įnašas paima būstą iš rinkos, tada paprastai po 4–6 savaičių turite sumokėti visą pirkimo kainą.
„Ar nėra galimybės atgauti pradinį įnašą?
Atsakymas : dažniausiai ne, bet mes, kai tai buvo mūsų galioje, pasirūpinome, kad klientai, kenčiantys nuo „pirkėjo sąžinės graužaties“ (pirkimo nerimo), atgautų savo pinigines investicijas, nes jos dar nebuvo pervestos į savininko sąskaitą. Tačiau negalima išvengti teisinių mokesčių.
„Kaip aš galiu būti tikras, kad gausiu turtą, kai tik apsisprendžiu?
Tai galite padaryti sumokėdami pradinį įnašą ir pasirašydami pirkimo-pardavimo sutartį.
Daugeliu atvejų savininkas gali susitarti su 3000 eurų grynaisiais , kad paimtų namą iš rinkos, kol pirkėjai grįš namo ir galės sumokėti visą 10% pradinį įnašą. Anksčiau dauguma žmonių šiuos pinigus nešiodavosi grynaisiais, nes iš bankomato nebuvo įmanoma išsiimti tiek pinigų (tačiau prieš išvykstant galima nueiti į savo Švedijos banką ir paprašyti, kad sumažintų išgryninimo limitą.) Šiais laikais , tačiau dažniausiai atsiskaitoma banko pavedimu greitai.
Taip pat galite duoti mūsų advokatui įgaliojimą pasirašyti aktą, jei visiškai negalite nusileisti dėl užbaigto sandorio.
Su pirkimu susijusios išlaidos
- "Legal speed/administration/m.fl?"
- — Brokerio mokestis?
- "Advokato/teisinės išlaidos?"
Atsakymas : išlaidos, susijusios su nekilnojamojo turto pirkimu, priklauso nuo to, ar tai yra naudoto būsto pirkimas, ar naujos statybos. Pirkdami naudotą turtą galite tikėtis, kad išleisite apie 11% daugiau nei galutinė pirkimo kaina. Iš šių 11%, 8% yra PVM. Likusi dalis tenka turto registracijai, notarui ir advokatui.
Pirkdami naują pastatą, galite tikėtis, kad prie kainos pridėsite apie 14%. Tai sudaro apie 10% PVM, likusi dalis tenka registracijai, notarui ir advokatui.
Brokerio mokestį moka namo savininkas.
Atlyginimas advokatui yra maždaug 1,0–1,5 % pirkimo kainos.
Visa pirkimo kaina sumokama akto pasirašymo dieną.
Mokesčiai ir mokesčiai nusipirkus būstą Ispanijoje
„Kas yra bendruomenės mokesčiai ir kiek jie kainuoja?
Atsakymas : kokie bus bendrijos mokesčiai (taip pat vadinami bendruomenės mokesčiais arba urbanizacijos mokesčiais), priklauso nuo to, kurioje urbanizacijoje perkate. Ji skiriasi – nuo 500 eurų per metus iki 2200 eurų per metus. Bendruomenės rinkliava padengia išlaidas už elektrą bendro naudojimo patalpoms, gėlių ir krūmų bei baseino priežiūrai ir tt Butai mieste dažnai nemoka, nes su gyvenamąja vieta nėra susijusios aplinkinės urbanizacijos. Tas pats, be abejo, galioja ir finkams kaime. Tačiau kartais pasitaiko atvejų, kai apie 10 kaimo namų kartu priklauso bendruomenės baseinas, tokiu atveju mokate bendruomenės mokestį už baseino priežiūrą.
Elektra ir vanduo neįskaičiuoti į pirmiau nurodytus mokesčius, jie mokami kas mėnesį ir, žinoma, kainuoja skirtingai, priklausomai nuo to, kur gyvenate ir kokio tipo būstą turite. Tačiau dažnai šios išlaidos yra gana mažos. Tiems, kurie nuolat gyvena savo namuose Ispanijoje, apskaičiuota, kad bendras metinis mokestis asociacijoms, mokesčiai, vanduo, elektra, nuotekos, šiukšlių išvežimas ir kt. į 4 miegamuosius.
„Kokius mokesčius jie taiko namams Ispanijoje“?
Atsakymas: mokesčiai ne rezidentams personas físicas , t. y. „asmenys, nuolat negyvenantys Ispanijoje“, yra tokie:
1. „Impuesto sobre la renta de las personas fisicas no rezidentes“. Šis lengvatinis mokestis nerezidentams piliečiams dar vadinamas pajamų mokesčiu, nes visi būsto savininkai turi galimybę išsinuomoti būstą (nepriklausomai nuo to, ar jis turi būti įtrauktas į deklaraciją, ar ne). Jei būstą nuomojate, mokestis yra 19 % (atkreipkite dėmesį, kad anksčiau jis buvo 24,75 %, bet vėliau buvo sumažintas iki 20 %, o vėliau – dar vienas procentinis punktas) nuo nuomos pajamų, atėmus išlaidas , kurias galima gauti iš nuomos. išsinuomoti namus (namo draudimas, paskolų palūkanos, tarpininkavimo mokesčiai, elektra, vanduo, turto priežiūra ir kt.). Šis minimalus mokestis taikomas tik ES arba EEE piliečiams
2. „Impuestos sobre Bienes y Inmuebles“, sutrumpintai IBI, yra privalomas metinis nekilnojamojo turto mokestis, kurį mokate nepriklausomai nuo to, ar esate registruotas Ispanijoje, ar ne. Mokestis yra 0,5% ir nustatomas pagal apskaičiuotą vertę.
Bendradarbiaujame su banku, kuris padeda paaiškinti, kada ir kaip turite sumokėti mokesčius, ir gali tai išspręsti tiesioginiu debetu, jei atidarote sąskaitą pas juos.
Atkreipkite dėmesį , po pirkimo susitarsime dėl elektros ir vandens keitimo, iš ankstesnio savininko vardo į naujojo savininko vardą. Tas pats su komunaliniu mokesčiu, nekilnojamojo turto mokesčiu, elektra, vandeniu ir kt.
Skaitykite daugiau mūsų straipsnyje apie mokesčių įstatymus Ispanijoje (atnaujinamas kasmet),
Nuoma po pirkimo
- „Ar verta naudotis įsteigta agentūra, kuri padeda tarpininkauti namuose? Koks įprastas mokestis už tai?
- "Ar elektra ir vanduo, taip pat komunaliniai mokesčiai yra įskaičiuoti į mokestį, kurį mokate nuomos agentūrai?"
- "Mokesčiai paslaugų įmonėms/užsakymo įmonėms už nuomą, priežiūrą?"
- „Kiek galite uždirbti išnuomoję savo namus“?
- „Į ką reikėtų atsižvelgti, jei norite įsigyti būstą kaip investiciją?
- „Kaip atrodo taisyklės Ispanijoje dėl nuosavybės per Švedijos AB?
- „Ar sudėtinga/gresia didelis išmokų apmokestinimas, jei investuojate į AB? Noriu pirkti, kad galėčiau išsinuomoti didžiąją metų dalį, bet pats būti ten 4-5 savaites per metus su šeima. Ar yra agentūrų, kurios gali viskuo pasirūpinti ir taip parodyti, kad tavęs nėra ir gauni pašalpų apmokestinimą? Ar tada nuomojatės iš savęs?
Atsakymas: Rekomenduojame naudotis įsteigta nuomos kompanija, net jei ji pasiima apie 20% pajamų, prižiūri turtą, kai jūsų nėra, valymą, raktų aptarnavimą ir pan. Jie taip pat tvarko rinkodarą. Tai daro viską daug paprastesnį ir daugeliu atvejų ekonomiškiau.
Už elektrą, vandenį, komunalinius mokesčius moka namo savininkas, įprastai. Tai šiek tiek priklauso nuo sąrankos.
Kiek uždirbate, priklauso nuo daugelio veiksnių. Skaitykite daugiau apie savo namų nuomą Ispanijoje.
Jis pasirenka patrauklų namą patrauklioje vietoje, pageidautina su dokumentuota nuomos istorija. Tai yra svarbiausias dalykas, į kurį reikia atsižvelgti atliekant tokio tipo investicijas. Šie veiksniai taip pat turi įtakos vertės padidėjimui ilgalaikėje perspektyvoje. Taip pat atminkite, kad liepa ir rugpjūtis yra mėnesiai, kuriais už butą gaunate daugiausia pinigų, nes kainos kyla, kai Europa atostogauja.
Perkant per Švedijos įmonę problemų nėra, pirkimo procesas daugmaž toks pat. Dėl konkretesnių atsakymų apie atskaitymus ir kitus su deklaravimu susijusius klausimus kreipkitės į savo buhalterį. Daugiau informacijos apie būsto pirkimą Ispanijoje iš Švedijos įmonės taip pat žiūrėkite toliau šiame straipsnyje.
Norint išvengti pašalpų apmokestinimo, reikia „atsisakyti disponavimo teisės“. Įmonė, kuriai priklauso turtas, surašo sutartį su nuomos įmone su sąlyga, kurioje Jūs atsisakote disponavimo teisės ir kad Jūs, Jūsų šeima ir draugai galite išsinuomoti objektą tokia pačia kaina kaip ir bet kuris kitas svečias. Sutartis su šia sąlyga, taip pat skelbimai, kuriuose aiškiai skelbiama būsto nuoma, yra pakankamas įrodymas, kad įmonė nenaudojama privatiems tikslams.
Įmonės mokestis yra 20% nuo pelno pirmus 2 metus, o vėliau 25%.
Taip pat skaitykite apie Ispanijos statybų komandas , projekto modelį, kuris padidina kainas iki 35 %!
Paskola būstui Ispanijoje įsigyti
- „Ar galiu gauti paskolą Ispanijoje kaip užsienietis?
- „Kas yra naudingiau, imti paskolą Ispanijoje ar Švedijoje?
Taip tu gali. Iki 70%, tačiau atminkite, kad šiais laikais Ispanijos bankai jūsų pajamoms kelia tokius pat aukštus reikalavimus kaip ir Švedijos bankai. Įmokų planas paprastai yra 30-40 metų, o sumokėję turite būti ne vėliau kaip tais metais, kai jums sukanka 67 metai (dabar bendradarbiaujame ir su bankais, kurių amžius yra iki 75 metų ). Skaitykite daugiau apie skolinimąsi iš Ispanijos banko ir apie tai, kaip kreiptis dėl paskolos pažado [atkreipkite dėmesį, kad ši paslauga siūloma tik mūsų pirkėjams] per mus. Jums neleidžiama skolintis mokesčiams ir rinkliavoms, todėl praktiškai jums reikia 40% nuosavo kapitalo.
Sunkiausiais krizės metais niekam nerekomendavome imti paskolos iš Ispanijos banko, nes gresia palūkanų norma. Tačiau dabar ekonomika stabilizavosi ir tik patys rimčiausi bankai atlaikė audrą.
Svarbi informacija apie paskolos būstui paėmimą Ispanijoje
2018 metų gruodžio mėnesio naujiena – būsto vertinimas dabar galioja 6 mėnesius. Kalbant apie banką, su kuriuo dirbame, jie taip pat neima mokesčio už vertinimą dėl naujų bankininkystės įstatymų Ispanijoje (tačiau daugelis bankų vis tiek taiko nuo 400 eurų ir daugiau). Būsto vertinimas lemia, kiek galite pasiskolinti.
Jei būstas įvertintas 100 000 eurų, bet perkate jį už 120 000 eurų, vis tiek gaunate tik 100 000 eurų paskolą. Jei jo vertė yra 120 000, bet jūs perkate už 100 000 eurų, jums vis tiek leidžiama pasiskolinti tik 100 000 eurų sumą. Visada taikoma mažesnė suma.
Tai yra svarbus aspektas, jei biudžetas yra ribotas. Jei perkate būstą už 120 000 eurų, bet jis vertinamas mažiau (kas darosi vis dažniau, nes kyla būsto rinkos vertė, o vertinant atsižvelgiama tik į kvadratinius metrus, kambarių skaičių ir pan. ir neatsižvelgiama į vieta ar kiti unikalūs aspektai), tada galbūt ne visi turi pakankamai nuosavo kapitalo, kad galėtų užbaigti pirkimą.
Vienas iš mūsų pastarųjų pardavimų buvo panašioje situacijoje. Būstas kainavo 220 000, tačiau klientui reikia, kad banko paskola būtų suteikta, įvertinus ne mažiau kaip 180 000. Tada mes tai įrašėme į sutartį, kad klientas atgauna rezervacijos sumą 3 000 €, jei įvertinimas yra mažesnis nei 180 000.
Kitas svarbus aspektas , kurį reikia žinoti šiame kontekste, yra tai, kad namai, kurie buvo perstatyti, pavyzdžiui, iš vieno miegamojo išplėsti į du, vertinami pagal pirminį aktą. Pavyzdžiui, didelis butas su 1 miegamuoju, kuris buvo paverstas 2 miegamaisiais, pagal dabartinį modelį vertinamas kaip „vienas“ ir gaunate mažesnę paskolą.
Viena iš žemo vertinimo priežasčių yra ta, kad jei pirkėjai negali susimokėti už save, bankas turi turėti galimybę lengvai parduoti būstą, tačiau vertinimas retai ką nors pasako apie tikrąją būsto vertę rinkoje.
Pirkite įmonėje
Svarbu tiems, kurie nori pirkti iš Švedijos įmonės. Pirkimo procesas yra tas pats, tačiau skiriasi kai kurie svarbūs dalykai. Įsigiję savo įmonę, iš Ispanijos banko paprastai gaunate ne daugiau kaip 50 % paskolos ir ji turi būti grąžinta daugiausiai per 15 metų. Taip pat reikalingas registracijos pažymėjimas iš Švedijos įmonių registracijos biuro anglų kalba (dažnai užtenka angliškos versijos, bet kartais ją turi išversti į ispanų kalbą sertifikuotas vertėjas ir antspauduoti notaro, kuriame gyvenate Švedijoje) Su šiuo sertifikatu , jūs kreipiatės dėl NIF numerio ( Número de Identificación Fiscal – Tax Registration Number ) per Ispanijos teisininką (taip pat asmeninį NIE numerį, kurio reikia visiems pirkėjams).
Informacija apie Ispanijos nekilnojamojo turto pirkimą su Švedijos AB:
Puikiai įmanoma atlikti būsto įsigijimą Ispanijoje su Švedijos AB.
Taip pat Ispanijoje galima įsteigti dukterinę įmonę, kuriai priklausys būstas, tačiau dažniausiai to nerekomenduojame savo klientams, nebent jie ketino atlikti kelis įsigijimus ir valdyti portfelį, kurio nuoma viršija 100 000–200 000 eurų. pajamų ir ketino finansuoti pirkinius per Ispanijos banką ir vykdyti verslą kaip atskirą nekilnojamojo turto bendrovę. Jei jūsų įmonė įsigyja vasarnamį ir norės pasinaudoti įmonės pinigais, rekomenduojame tai padaryti tiesiogiai su Švedijos AB.
Kaip tai atsitinka ir apie ką reikėtų pagalvoti?
- Norėdami čia vykdyti verslą ir įsigyti būstą, turite užregistruoti savo AB Ispanijos įmonių registre.
Tai gana paprasta procedūra ir mes padėsime, jei perkate per mus. – Norėdami išvengti pašalpų mokesčio Švedijoje, turite atsisakyti teisės disponuoti būstu ir mokėti mokesčių inspekcijai įrodyti, kad tai investicija, o ne privatus atostogų būstas, paslėptas įmonėje, siekiant išvengti mokesčių.
Kalbant apie reikalus, susijusius su Švedijos mokesčių agentūra, įrodinėjimo našta visada tenka įmonei, todėl rekomenduojame su vadybininku (turime dukterinių įmonių, kurios siūlo šias paslaugas) nurodyti nuomojamą būstą, jei sutinkate, kad jūs ir visi, turintys ryšių su įmone, giminaičiai ir pan., galite likti namuose tik sumokėję rinkos kainą, kaip ir bet kuris kitas svečias (kad jūs, kaip privatus asmuo, naudokitės savo namais kiek norite, yra kitas dalykas kad susitariate su vadovu, kaip dažnai tai turi būti daroma. Tam turime sklandžią internetinę sistemą.)
– Įmonė Ispanijoje apmokestinama už nuomos pajamas. Ne Švedijoje.
Švedija ir Ispanija yra sudariusios mokesčių susitarimą, kad išvengtų dvigubo apmokestinimo, o mokestis turi būti mokamas ten, kur vykdoma verslas. - Švedijos AB gali atidaryti Ispanijos banko sąskaitą.
- Švedijos AB turi deklaruoti Ispanijoje, kad praneštų apie čia uždirbtas pajamas. Tai gali pasirūpinti buhalteris ir tai nėra itin brangu.
Keletas dažniausiai užduodamų Švedijos verslininkų klausimų:
- "Ar su pirkimu ir pardavimu susijusios išlaidos, jei perkate iš savo įmonės, yra tokios pačios kaip ir privačiai?" Atsakymas: Taikomos tos pačios pirkimo išlaidos kaip ir bet kuriam juridiniam asmeniui Ispanijoje.
Tačiau kai parduodate, Ispanijos mokesčių institucijos ims 3 % pirkimo kainos, kad užtikrintų, jog sumokėsite kapitalo prieaugio mokestį, nes jūsų įmonė yra nerezidentė. Kai deklaruoji ir paaiškėja, kad jokio pelno negavote, atgaunate šiuos 3 proc. Arba atvirkščiai, jei uždirbote pelno, jie pasilieka ekvivalentą tam, ką būtumėte sumokėję mokesčių. - "Ar jums bus taikomas koks nors papildomas nemalonus turto mokestis ar pan., kai valdote per įmonę?" Atsakymas: - Ne.
Tiesiog įprastas nekilnojamojo turto mokestis, kurį mokate nepriklausomai nuo to, kaip perkate savo turtą (IBI). - "Ar man reikia NIE numerio, jei ketinu registruoti savo Švedijos AB Ispanijoje?" Atsakymas: Jūsų valdybos nariui, kuris atstovaus ir pasirašys pirkinį, reikia NIE numerio.
Tai kažkas, ką mes taip pat pasirūpiname, jei perkate per mus. Apibendrinant: Ispanijoje namo pirkimą galima užbaigti su Švedijos AB, jei tai daroma tinkamai. Dėl konkretesnių buhalterinių klausimų, mokesčių klausimų ir pan., rekomenduojame kreiptis į Švedijos buhalterį, kuris specializuojasi pirkiniuose iš užsienio.
Santrauka ir papildomi klausimai dėl būsto pirkimo
Kokio tipo namus galima nusipirkti Ispanijoje?
Atsakymas: Ispanijoje yra įvairių būsto tipų, įskaitant butus, vilas, sublokuotus namus ir žemę su statybos teisėmis.
Kalbant apie statybos teises, svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad tam tikri sklypai gali būti statomi tik tam tikro tipo būstuose. Taip pat reguliuojamas dydis ir pan. Vėliau to pakeisti iš esmės neįmanoma. Kokie yra svarbiausi žingsniai perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje?
Atsakymas: Svarbiausi žingsniai – būsto paieška, pasiūlymo pateikimas, pirkimo-pardavimo sutarties (arras) surašymas, užstato sumokėjimas, išsamus patikrinimas ir galiausiai oficialios pirkimo sutarties (escritura) pasirašymas pas notarą.
Ar perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje man reikia ispanų advokato?
Atsakymas: Labai rekomenduojama samdyti ispanų teisininką, kuris padėtų suprasti teisinę sistemą ir įsitikinti, kad visi reikalingi dokumentai ir leidimai yra tvarkingi.
Dauguma Švedijos brokerių valdo kliento ir advokato bendravimą. Kas yra NIE numeris ir kodėl man jo reikia?
Atsakymas: NIE numeris (Número de Identificación de Extranjero) yra unikalus identifikavimo numeris, reikalingas ne Ispanijos piliečiams, norint atlikti tam tikras operacijas Ispanijoje, įskaitant nekilnojamojo turto pirkimą.
Kaip sumokėti už nekilnojamąjį turtą Ispanijoje?
Atsakymas: Dažniausiai sumokate užstatą (dažniausiai 10% nuo pirkimo kainos) pasirašydami pirkimo-pardavimo sutartį (arras).
Likusi dalis apmokama pasirašant oficialią pirkimo-pardavimo sutartį (escritura) pas notarą. Kalbant apie naują produkciją, dažniausiai iš pradžių sumokama rezervacijos suma, o po to kelis mokėjimus proceso pradžioje, kurių bendra suma sudaro apie 30 % plius PVM. Likusi dalis, 70%, mokama įsikrausčius. Įsikraustymo atveju dažniausiai taip pat aktyvuojamos visos paskolos (jei jos yra patvirtintos, todėl tas procesas nevykdomas iki įsikraustymo. Taip yra dėl to, kad pirkėjo finansai statybos metu galėjo labai pablogėti). Todėl statybos proceso metu jūs nesidomėsite. Kokios išlaidos dažniausiai kyla perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje?
Atsakymas: Į dažniausiai pasitaikančias išlaidas įeina perdavimo mokestis (angl. ITP) už naudotus namus, PVM (IVA) naujai pastatytiems namams, notaro mokesčiai, registracijos mokesčiai ir teisinės išlaidos.
Koks yra įprastas nekilnojamojo turto pirkimo laikotarpis Ispanijoje?
Atsakymas: Nekilnojamojo turto pirkimo laikotarpis Ispanijoje skiriasi, tačiau paprastai nuo turto suradimo iki oficialios pirkimo sutarties (escritura) pasirašymo praeina nuo 1 iki 6 mėnesių.
Dažnai tai užtrunka ilgiau, jei tai susiję su nekilnojamuoju turtu ir pan. Ar galiu gauti būsto paskolą iš Ispanijos banko, kad galėčiau finansuoti būsto pirkimą?
Atsakymas: Taip, daugelis Ispanijos bankų siūlo būsto paskolas pirkėjams iš užsienio, tačiau sąlygos ir palūkanų normos gali skirtis.
Paskolos sąlygos yra individualesnės nei Švedijoje. Ar man reikia Ispanijos banko sąskaitos norint nusipirkti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje?
Atsakymas: Taip, jums reikia Ispanijos banko sąskaitos, kad galėtumėte sumokėti išlaidas ir mokesčius, susijusius su būsto pirkimu, ir gauti paskolas iš Ispanijos banko.
Ar galima nuotoliniu būdu nusipirkti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje?
Atsakymas: Taip, įsigyti būstą galima nuotoliniu būdu, suteikiant įgaliojimą (poder notarinį) advokatui ar patikimam asmeniui, kuris pirkimo metu gali veikti Jūsų vardu.
Ši procedūra tapo įprasta pandemijos metu ir vis dar gana paplitusi. Tačiau daugeliui žmonių patariame prieš priimant sprendimą apsilankyti namuose. Atminkite, kad užsakymo suma daugeliu atvejų negrąžinama. Kas yra energijos sertifikatas ir kodėl man jo reikia?
Atsakymas: Energijos sertifikatas yra dokumentas, parodantis, kiek namas yra energiškai efektyvus pagal skalę nuo A (labai efektyvus) iki G (mažiausias energijos vartojimo efektyvumas).
Parduodant ar nuomojant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje yra teisinis reikalavimas turėti energetinį sertifikatą. Kaip galiu būti tikras, kad perkamas būstas neturi skolų ar teisinių problemų?
Atsakymas: Jūsų advokatas turėtų atlikti išsamų patikrinimą ir paprašyti nekilnojamojo turto registro (Registro de la Propiedad) „paprastos pastabos“, kad patikrintų, ar nėra skolų, hipotekos ar kitų teisinių problemų, susijusių su gyvenamąja vieta.
Ar galiu išsinuomoti savo namus Ispanijoje, kai jais nesinaudoju?
savo turtą Ispanijoje galima išsinuomoti , tačiau svarbu žinoti vietinius nuomos įstatymus ir reglamentus bei mokėti atitinkamą mokestį nuo nuomos pajamų.
Kokius mokesčius dažniausiai turiu mokėti kaip nekilnojamojo turto savininkas Ispanijoje?
Atsakymas: Dažniausiai Ispanijoje namų savininkams taikomi mokesčiai yra nekilnojamojo turto mokestis (IBI), nuomos pajamų mokestis ir metinis mokestis ne Ispanijos piliečiams, turintiems nekilnojamojo turto Ispanijoje (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).
Kas nutiks, jei ateityje noriu parduoti savo turtą Ispanijoje?
Atsakymas: Kai parduodate savo turtą Ispanijoje, turite sumokėti kapitalo prieaugio mokestį (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) nuo pelno, kurį gavote pardavus. Be to, gali būti ir kitų išlaidų, pvz., notaro ir teisinių mokesčių, susijusių su pardavimo procesu.
Trumpa Ispanijos nekilnojamojo turto rinkos istorija
Ispanija jau seniai buvo patraukli vieta pirkėjams iš užsienio, ieškantiems antrojo būsto, galimybės investuoti ar saulės spindulių, kur išeiti į pensiją. Žemiau pateikiama trumpa istorinė Ispanijos nekilnojamojo turto rinkos apžvalga, susijusi su pirkėjais iš užsienio:
- 1960-aisiais ir 1970-aisiais: prasideda masinis turizmas, o Ispanijos nekilnojamojo turto rinka pradėjo populiarėti tarp pirkėjų iš užsienio septintajame ir aštuntajame dešimtmečiuose, kai vis daugiau žmonių atrado šalies pranašumus. Graži Ispanijos pakrantė, šiltas klimatas ir prieinamos pragyvenimo išlaidos pritraukė pirkėjus iš Šiaurės Europos šalių, ypač JK, Vokietijos ir Skandinavijos. Kosta del Solis, Kosta Blanka, taip pat Balearų ir Kanarų salos šiuo laikotarpiu tapo populiariomis vietomis.
- 1980 ir 1990: rinkos augimas ir branda. Devintajame ir dešimtajame dešimtmečiuose Ispanijos nekilnojamojo turto rinka toliau brendo, o 1986 m. šalis tapo Europos Sąjungos nare. Ši narystė paskatino didesnes tarpvalstybines investicijas ir palengvino ES piliečiams galimybę įsigyti nekilnojamojo turto Ispanijoje. Per šį laikotarpį Ispanijos nekilnojamojo turto rinka nuolat augo, o tai lėmė tiek vidaus, tiek užsienio paklausa.
- 2000-ųjų pradžia: rinkos bumas. 2000-ųjų pradžioje Ispanijos nekilnojamojo turto rinka smarkiai pakilo, nekilnojamojo turto kainoms išaugus ir sparčiai statant naujus projektus, siekiant patenkinti augančią paklausą. Per šį laikotarpį plūstelėjo užsienio pirkėjai, ypač iš JK ir Airijos, kuriuos į Ispaniją patraukė didelė kapitalo prieaugio ir nuomos pajamų perspektyva.
- 2008-2013: Rinkos nuosmukis ir atsigavimas 2008 m. pasaulinė finansų krizė smarkiai paveikė Ispanijos nekilnojamojo turto rinką, dėl kurios smarkiai sumažėjo nekilnojamojo turto kainos ir smarkiai išaugo neparduotų nekilnojamojo turto skaičius. Nuosmukis neigiamai paveikė daugelį užsienio pirkėjų, ypač tų, kurie investavo į neplanuotą plėtrą. Tačiau rinka pradėjo rodyti atsigavimo ženklus apie 2013 m., nekilnojamojo turto kainos stabilizavosi, o kai kuriais atvejais ir didėjo.
- Nuo 2014 m. iki dabar: nuolatinis atsigavimas ir užsienio investicijos Nuo 2014 m. Ispanijos nekilnojamojo turto rinka laipsniškai atsigauna, iš dalies lėmė nuolatinis užsienio pirkėjų susidomėjimas. Pirmuoju pandemijos laikotarpiu nekilnojamojo turto pirkimas natūraliai sumažėjo, tačiau vėlesnis bumas buvo stiprus (be kita ko, Warrenas Buffetas pandemijos metu investavo į Costa del Sol). Tačiau 2022 ir 2023 metų pabaigoje buvo pastebėtas sulėtėjimas. Tačiau dauguma tarptautinių stebėtojų mano, kad tai bus laikinas nuosmukis ir dėl oro, kultūros, infrastruktūros ir klimato Ispanijos laukia šviesi ateitis. Tikimasi, kad labiausiai Malagos sritis augs, kai artėsite prie 30-ies.
Nuorodos į mūsų naujienlaiškius:
- Naujienlaiškis Nerja (ir Malagoje bei likusioje rytinėje Kosta del Sol dalyje)
- Naujienlaiškis Marbeloje ir likusioje vakarinėje Kosta del Sol dalyje (Mijas, Fuengirola, Estepona ir kt.)