Sobre alugar a sua casa em Espanha - quanto pode esperar ganhar - Imóveis em Espanha

Tivemos muitos clientes que nos perguntaram sobre as possibilidades de alugar a sua casa em Espanha. A maioria dos corretores, empresas de reservas, etc. tendem a querer valores baixos com esses números porque nunca há garantias. No entanto, pensamos que seria apropriado esclarecer isso alugando sua casa espanhola. Quanto você pode obter de renda para diferentes tipos de moradia, o que você deve pensar antes mesmo de comprar a casa, as armadilhas de alugar você mesmo, quanto as locadoras cobram, etc.

Exemplos de rendimentos provenientes do arrendamento de diferentes tipos de habitação

Observe que quando você usa números concretos como fazemos abaixo, eles podem ser facilmente interpretados como “retornos garantidos”. Mas nunca há garantias. Trata-se, portanto, de “retorno esperado” nos exemplos. Existem alguns players que oferecem rendimento garantido, mas é muito raro que estes projetos rendam mais do que o valor garantido (cerca de 5%).

Temos Nerja como ponto de partida para os nossos exemplos, pois Nerja é um local que não foi tão atingido pela crise como o resto da Costa del Sol. É certo que as vendas e as rendas também caíram durante os anos de crise, mas não na mesma proporção. Em Nerja não existem as chamadas áreas fantasmas. Por exemplo, se você encontrar (mais sobre isso abaixo) um imóvel barato de um banco em uma área menos popular, independentemente de onde estiver na Espanha, você corre o risco de não conseguir alugá-lo, o que você perde no longo prazo (em além disso, o aumento do valor será pior).

Os melhores investimentos em Nerja aqui e agora (o artigo de compilação com casas em diferentes faixas de preço é atualizado todas as semanas)

Os aluguéis estão mais altos do que nunca na maioria das áreas de Nerja. Isto tem muito a ver com o facto de Nerja agora também ser popular durante os meses de inverno. Além disso, os preços subiram acentuadamente durante a inflação nos últimos anos.

Cobertura recém-construída Ladera del Mar (preço de venda 400.000€), Nerja. Com base nos números do ano passado e no número de reservas para 2024, no momento em que este artigo foi escrito, e combinado com as tarifas médias mensais [Julho 1136€ por semana. Agosto 1558€. Março 558€. Outubro € 926.] com uma taxa de ocupação (o cliente também utiliza o apartamento algumas semanas por ano) de 40 semanas reservadas por ano, rende cerca de € 42.000 brutos por ano.
Casa geminada usada em bom estado na área de Burriana (preço de venda aproximadamente € 470.000) 3 quartos com valor superior a € 30.000 por ano.
Apartamento Oasis Capistrano 2 quartos (preço de venda 250-280.000€): 20.000€ por ano.
Exemplo de habitação um pouco mais barata: Capistrano Village, é um exemplo de uma área de férias popular em Nerja que rende um bom dinheiro, independentemente da localização no mundo, etc. 20.000€ por ano de rendimento para um apartamento T1 no Capistrano Village e mais de 25.000€ para um apartamento T2 na mesma zona. Após a pandemia, no entanto, é evidente que os hóspedes estão agora a procurar casas mais modernas e recém-construídas para alugar. Ao investir, tenha em mente que será cada vez mais difícil conseguir uma ocupação elevada em casas mais antigas à medida que nos aproximamos dos 30 anos. Porém, Capistrano sempre será popular.
A locadora fica com cerca de 20-30% (em alguns casos 10-15% se você mesmo trouxer o cliente, por exemplo um conhecido que quer alugar, ou anúncio via Blocket) por tudo que estiver ao redor, o resto você fica com. No entanto, não existe nenhuma exigência, nunca existe, de que você alugue seu apartamento através deles. Para a maioria das pessoas, no entanto, é insustentável gerir tudo sozinhas em casa, a partir da Suécia.
Airbnb é uma forma cada vez mais popular de alugar sua casa.
Outro exemplo, para investidores com muito dinheiro, são os apartamentos de luxo (aliás, com a pandemia, o interesse por casas de luxo, ou grandes casas em geral, aumentou significativamente) numa praia de Nerja (Carabeo) que custaram 800.000 euros e trouxeram em 50.000 euros por ano em aluguer já em 2012. Alguns anos depois rendeu cerca de 85.000 euros. Hoje provavelmente alcança um pouco mais de € 100.000. Um retorno muito bom, em outras palavras. Nerja é um pouco única porque atrai famílias com crianças com orçamento limitado, mas também britânicos, alemães e russos ricos.
Um segmento cada vez mais interessante para os investidores são as moradias de luxo na faixa de preço superior. Estes podem render somas muito grandes durante determinados períodos do ano. Porém, é importante ter uma locadora que esteja atenta e que possa baixar o preço e fazer uma campanha quando necessário para alugá-lo o máximo possível durante o ano. Quando se trata de alojamento de luxo, a linha entre ganhar x milhares de € num mês e nada é muito tênue. Leia um exemplo real de 2019 de uma villa de luxo em Nueva Andalucia, Marbella (esperamos rendimentos cerca de 30% mais elevados agora).
O resto da Espanha então? Em média, você pode alugar um apartamento de 2 quartos em Torrevieja, na Costa Blanca , perto da praia, por 22 semanas (ainda é muito alto, a maioria dos resorts na Espanha não chega perto de 22 semanas) por ano. De acordo com o último relatório que recebemos de uma grande empresa de aluguer em Torrevieja, a ocupação (muito devido ao facto de países como a Turquia perderem turistas que escolhem os resorts mais baratos em Espanha) estará perto de 25 semanas à frente. A ocupação em Nerja é superior a 40 semanas por ano.
Em áreas como as Ilhas Canárias, Maiorca e Barcelona existem restrições rigorosas ao arrendamento, pelo que estas áreas não são do interesse de investidores sérios.
A área que atrai mais investidores neste momento, e isto é apenas o começo de acordo com a maioria dos avaliadores, é a cidade de Málaga (tanto para aluguer como para aumento de valor). A nossa equipa de aluguer estudou os números durante um longo período de tempo na cidade e concluiu que certas áreas da cidade têm as melhores taxas de aluguer em toda a Costa del Sol. Uma grande vantagem de Málaga é que mesmo em caso de queda acentuada do turismo por diversos motivos, é sempre fácil arrendar a residência a empresas, advogados, médicos, etc. os preços começam a subir até mesmo nas moradias na periferia da cidade.
Também é bom saber que o imposto sobre a renda de aluguel caiu para 19% (era 24,75% há muito tempo. Você também pode deduzir manutenção, seguro residencial e tudo o mais que possa ser derivado do seu negócio de aluguel.
Você ainda pode fazer deduções raiz para reformas residenciais na Espanha.

Os números acima são médios e podem mudar, para cima ou para baixo (o que, no entanto, parece muito improvável), mas destacam o fato de que se você quiser ganhar dinheiro com sua casa na Espanha , deve ser no chamado "primeiro line" ou em uma área de resort popular como Capistrano Village. Nenhuma das casas nos exemplos custa menos de 170.000€. O que nos leva ao próximo tópico.

Quanto aos objetos bancários , eles foram bastante divulgados na mídia sueca por um tempo. 99% de todas as propriedades bancárias estão localizadas em áreas onde pode ser difícil arrendar. Portanto, não interessam aos investidores que pretendem obter rendimentos passivos através de arrendamento (além disso, o aumento do valor destas propriedades recuperadas pelo banco será muito provavelmente baixo), mas se vai trabalhar e viver em Espanha, você ainda podemos encontrar uma verdadeira pechincha através dos bancos.

Estas áreas são melhores para alugar apartamentos e casas

Agora são as partes de Málaga (partes das zonas centrais, os bairros históricos e Limonar/Malagueta) que atraem mais investidores. A tendência é que cada vez mais pessoas escolham Málaga como base para as suas férias na Costa del Sol. Será simplesmente o caminho mais tranquilo, já que todas as comunicações começam em Málaga. Leia mais sobre o potencial de Málaga neste artigo.

A Costa del Sol dominou a nova lista de classificação do verão 23 dos destinos mais populares de Espanha - Nerja no topo.

As 15 primeiras classificações dos especialistas espanhóis "Spain-Holiday" e Holdu:

Nerja, Benalmadena, Marbella, Málaga, Benidrom, Fuengriola, Torrmeolinos, Salou, Estepona, Alicante, Barcelona, Sitges, Moraria, Calpe, Denia.

Segundo um estudo dos organizadores da feira imobiliária SIMA de Madrid, no verão de 2023 o interesse pelo investimento em casas de férias está a aumentar. Eles descobriram que os investidores em aluguel por temporada aumentaram de 21% dos participantes há dois anos para 34% hoje, enquanto os investidores em aluguel regular caíram de 77% para 64%. A nova lei de condomínios é um dos fatores que afasta os investidores imobiliários dos aluguéis de longo prazo para os de curto prazo e para férias.

De acordo com dados das autoridades espanholas, os preços globais dos alugueres aumentaram mais rapidamente na província de Málaga do que em qualquer outro lugar de Espanha entre 2015-2020. 13,8% ante a média nacional de 10,9%.

Os números de ocupação de julho de 2022 atingiram 86,29%, o que pode ser comparado a 2019 quando o valor era de 84,2%. São principalmente Nerja e Torremolinos que fazem você vencer em 2019, pois aumentam a média. Nerja tem a ocupação mais elevada com 94,46% (em comparação com Marbella e outras localidades da zona oeste que têm pouco mais de 80%).

Embora o turismo esteja a atingir níveis recordes em muitos locais nas zonas mais atrativas, está a diminuir nas zonas do interior (note-se que estas zonas tiveram um impulso durante a pandemia, mas estão agora a começar a perder popularidade). Mesmo que não pretenda arrendar a sua casa, deve ter em conta as estatísticas de arrendamento, uma vez que estão fortemente correlacionadas com a evolução dos preços da habitação. Nerja tornou-se a melhor cidade para investir já durante a última crise, que superou bem e se tornou mais forte do que antes. A acção resoluta do município de Nerja com todos os investimentos ofensivos em trilhos pedestres, parques naturais e infra-estruturas durante os anos de pandemia significa que a cidade está mais bem equipada do que nunca durante o resto do século XX. Já o dissemos antes e estes números fazem-nos repetir com maior ênfase. Se vai investir, faça-o em Nerja ou numa das zonas em crescimento da cidade de Málaga.

Observação! Leia nosso excelente artigo sobre tudo o que você precisa saber sobre como investir em um apartamento para alugar na Espanha.

Leia também sobre equipes de construção , um modelo de trabalho para novas produções que aumenta os preços em até 25%!

Algumas zonas residenciais, ou aldeamentos turísticos, têm as suas próprias empresas de reservas que cuidam, comercializam (muitas vezes para toda a Europa) e garantem que a sua casa é mantida em boas condições, etc. casa ou apartamento para a piscina se julgarem que podem ser alugados.

As casas recém-produzidas são cada vez mais procuradas no mercado de arrendamento. Veja a nossa visão geral dos projetos mais atraentes da Costa del Sol.

Neste momento, é principalmente este projecto de primeira linha em Málaga, na Andaluzia, que é recomendado aos investidores.

O imposto sobre a fortuna foi abolido na Andaluzia (anteriormente, o proprietário de uma casa na Andaluzia por mais de 700.000 euros pagava um imposto sobre a fortuna adicional). Em 2023, a Andaluzia (Málaga, Nerja, Marbella, etc.) tinha um dos impostos regionais mais baixos da Europa. Isto, combinado com investimentos no turismo sustentável, melhoria das infra-estruturas e novas leis e regulamentos que atraem empresas internacionais de alta tecnologia como o Google, colocaram a Andaluzia no mapa para os investidores. Esta parte de Espanha que foi durante muito tempo “prima do país” é agora a melhor da sua classe.

Então, quais são os novos benefícios de viver na Andaluzia agora?

Imposto de renda máximo de 26% para rendimentos de investimentos. Na verdade, as taxas de imposto situam-se entre 19% e 23%, a menos que os lucros do investimento excedam 200.000 euros.
Deduções estendidas para renda de aluguel . O rendimento é calculado após dedução de todos os custos relacionados, incluindo custos com juros de empréstimos.
Quase nenhum imposto sobre herança e imposto sobre doações para familiares próximos.
Pessoas que se mudam permanentemente de outros países para a Espanha podem eliminar permanentemente o imposto sobre herança e sobre doações.
As pensões privadas podem ser tratadas como rendimentos de investimentos, considerando o rendimento como a diferença entre os montantes investidos e os montantes retirados. Em alguns casos, o imposto pode ser tão baixo quanto 2,5% do rendimento obtido.
Uma gama completa de tratados fiscais internacionais que garantem que a dupla tributação quase nunca ocorre.
Sem imposto sobre a riqueza!

Novas estatísticas mostram que o número de residências privadas alugadas a turistas a curto prazo representa agora cerca de 57 por cento do total de camas de férias na Costa del Sol.

Novos números em 2023

Desde 2019, o número de camas turísticas na província de Málaga aumentou até 48 por cento e actualmente ronda os 514 000. O número de hotéis aumentou e em Fevereiro deste ano estavam registados 898, mas o que mais aumentou foi o número de leitos oferecidos em residências particulares que são alugadas em curto espaço de tempo .

Atualmente são 291.674, distribuídos em 62.394 domicílios. Um dos setores que está a crescer mais fortemente na sequência da pandemia corona é o da habitação de luxo (que foi uma tendência que sinalizámos demasiado cedo). Não é só a venda de casas de luxo em Marbella e arredores que bate recordes, mas cada vez mais pessoas abastadas procuram também propriedades exclusivas para alugar para passar férias na Costa del Sol. A demanda aumentou no setor em cerca de 30%. Além disso, os clientes mais abastados exigem serviços cada vez mais amplos, que não se limitam apenas a alojamento, limpeza e cozinha. Em muitos casos, estes clientes gastam cerca de 6.000 euros por dia nas suas férias, o que pode ser comparado com a média dos turistas comuns do litoral, que se diz rondar os 100 euros por dia.

Se você for alugar sua casa inteiramente, lembre-se de que:

Siga todas as leis e regulamentos relativos ao aluguel que se aplicam à sua área residencial, cidade e província específicas. As multas na maior parte de Espanha podem ser muito severas se não seguir as leis relativas a licenças, etc. Ajudamos com tudo isto nas áreas que são de maior interesse para os investidores.
Você deve registrar todos os hóspedes na Guardia Civil com uma cópia do passaporte dentro de um determinado período de tempo. Se você não seguir o procedimento à risca, a multa pode ser muito alta.
O quanto você gerencia o aluguel depende inteiramente de você. Podemos ajudar com dicas e conselhos sobre os melhores canais de marketing e quais fatores são importantes (em termos de comodidades/equipamentos/mobiliário, por exemplo) para atrair inquilinos. Também podemos colocá-lo em contato com uma locadora.
Publicidade e cobrança de pagamentos, etc. dos inquilinos não são grandes problemas. O mais importante no cenário em que você deseja cuidar de tudo sozinho é contratar uma empresa de limpeza de confiança, e estabelecer contato com um zelador ou empresa que possa inspecionar sua casa de vez em quando, ou em caso de necessidade urgente. A gestão de chaves, se não for gerida por terceiros, pode, por exemplo, ser resolvida através de caixas de chaves com código, ou de uma porta que não tem fechadura com chave, mas só é aberta através de um código.
Certifique-se também de ter um sueco (radicado na Suécia ou na Espanha) que saiba como declarar.
Se você não é bom em tirar fotos, ou simplesmente não sabe (no entanto, você percorre um longo caminho com a maioria dos smartphones modernos), contratar um fotógrafo profissional é a melhor opção. As fotos são muito importantes neste contexto e estudos mostram que anúncios com imagens atrativas podem aumentar a conversão em mais de 40% (os nossos próprios dados confirmam isso)!
Evite fotos com folhas amassadas, pinturas tortas e velas queimadas. Use fotos de alta resolução, mas otimizadas para web, para que não diminuam o tempo de carregamento (o que é um problema especialmente para usuários móveis).
Títulos e descrições são pelo menos igualmente importantes. Hoje em dia, as pessoas esperam o máximo de informação possível no anúncio (número máximo de convidados, metros quadrados, equipamentos de cozinha, etc).
É necessário um calendário de reserva. No entanto, a maioria dos portais de publicidade oferece esses serviços. Existem também alternativas relativamente baratas se você quiser ter um calendário de reservas em seu próprio site. Existem também hoje em dia soluções de pagamento boas e baratas onde tudo está incluído (possibilidade do cliente pagar online através de cartão, ou número OCR na fatura em papel, ou transferência bancária, etc.). Nunca foi tão fácil administrar paralelamente um negócio mais ou menos independente, que gera renda passiva.

Observe que solicite uma promessa de empréstimo em um banco espanhol antes mesmo de vir para a Espanha.

Sobre problemas que podem surgir se você quiser alugar sua casa

Quem tenta alugar por conta própria muitas vezes pode encontrar problemas quando, por exemplo, aluga por um longo período e o inquilino não consegue pagar. As leis espanholas, tal como as suecas, são frequentemente a favor do inquilino.

Podem surgir problemas adicionais se o inquilino destruir o interior. Onde você traça o limite do desgaste normal para aqueles que alugaram por um longo período de tempo? A vantagem de ter uma empresa que administra tudo é que ela monitora a casa e exige que os clientes paguem pelas chaves perdidas, etc. Se um hóspede destruir o interior, a locadora cobra a conta do conserto do cliente. cartão de crédito (que deverá indicar no momento da reserva). O seguro residencial certamente também cobre danos como esse.

Como você pode ver, o apartamento ou casa certo, no local certo em Solkusten, pode gerar uma renda muito boa já no primeiro ano. No entanto, tenha em mente que em nenhuma circunstância você deve comprar um imóvel na Espanha e depender da renda do aluguel para pagar suas amortizações.

Temos o prazer de responder a perguntas sobre esta questão do arrendamento em Espanha e onde estão as melhores compras neste momento no mercado imobiliário espanhol. Escreva para info@spanskafastigheter.se e contaremos mais.

Muitos suecos (apesar de um número recorde de compras de facto) neste momento gostariam de comprar, mas acham o mercado confuso e não sabem realmente em que investir. Talvez o mais importante para você ainda seja conseguir uma casa ao sol e ao calor, e não o retorno direto. Quaisquer que sejam os seus objetivos com a compra, aconselhamos que não espere muito antes de fazer a mudança. Casas e apartamentos nos segmentos populares (2 quartos, vista para o mar, razoavelmente próximos do centro) nos resorts populares estão iniciando as suas. Para nós, e para outros corretores, o problema pós-pandemia não será conseguir clientes, mas sim conseguir o tipo de objeto que eles procuram.

Se você esperar muito sem se decidir, fica fácil como foi para o burro do filósofo francês Buridan . Você sabe, a burra faminta que morreu de fome porque não conseguia decidir qual dos palheiros comer. Todos eles pareciam tão parecidos.

Nossa tarefa é orientá-lo para a compra certa para você, suas preferências e condições. Nosso principal corretor vive há quase 20 anos na Costa del Sol e testemunhou altos e baixos. Em outras palavras, ele tem uma compreensão muito boa da situação.

Leia também:

Sobre a prevista marina entre Nerja e Torrox (que, se desaparecer, aumenta ainda mais o potencial de aluguer de Axarquia)

Perguntas e respostas frequentes sobre a compra de uma casa em Espanha.

Aqui você pode reservar hotéis baratos em toda a Espanha

Voos baratos para, por exemplo, Málaga

Nosso fluxo de casas de luxo na Espanha.