Nos últimos anos, os preços dos terrenos e dos materiais de construção dispararam na Espanha. Ao mesmo tempo, projetos cada vez maiores estão sendo construídos com margens de lucro cada vez mais elevadas. A maioria dos analistas percebe que isso representa um risco de formação de mini-bolhas no mercado, e que muitos dos projetos vendidos sequer serão concluídos, pois não venderão apartamentos/casas suficientes para cobrir os custos para a construtora que financia o empreendimento. Esse problema só se agravou com a inflação e o aumento das taxas de juros.

Além disso, nesses projetos de construção, a transparência e a segurança para os compradores são precárias. Essa situação preocupa muitos, principalmente os principais bancos espanhóis responsáveis ​​pela garantia. No entanto, existe uma solução que pode tirar a Espanha desse dilema, e essa solução reside em um modelo de trabalho que se mostrou eficaz no passado.

As equipes de construção são mais baratas e significativamente mais seguras para o comprador

A solução são as chamadas comunidades de construção que não apenas Isso reduz os preços, mas também aumenta a segurança tanto para o comprador individual quanto para o banco.

As considerações acima já são e se tornarão ainda mais relevantes em decorrência da crise da Covid-19 e da inflação. Muitos dos grandes projetos que estão sendo vendidos na Espanha simplesmente não se concretizarão. Projetos menores, nos quais os compradores, em grupo, em vez de uma construtora, adquirem o terreno e constroem, são o único caminho viável.

Ao ler os jornais suecos, é fácil ter a impressão de que tudo está atrasado e que tudo ficou mais caro, etc. Isso não é uma verdade geral. Nosso projeto Colina de Alta Em Nerja, por exemplo, a construção começou no primeiro trimestre de 2022 e estava cerca de três meses adiantada em relação ao cronograma no outono, e continua avançando. Embora alguns materiais tenham ficado mais caros, outros ficaram mais baratos. Os preços ainda podem subir um pouco, é claro, mas, pelo que parece agora, os preços dos materiais e das entregas irão se normalizar. Essa construtora tinha preços realmente bons quando a lançamos, e a situação, como vocês podem ver na foto da obra, é excelente! Por fim, gostaríamos de acrescentar que estamos muito satisfeitos com a construtora e certamente a contrataremos para construir mais projetos nossos no futuro.

O valor de novas construções atraentes e prontas para morar deverá, com alta probabilidade, aumentar enormemente na primeira metade (a partir da segunda metade de 2024) do século XXEspecialmente em áreas como Malaga , Nerja e arredores, onde já havia escassez de nova produção antes da pandemia. Com o aumento da demanda por nova produção (os preços subiram 10% apenas em julho de 2021), resta saber se o mercado conseguirá superar todos os gargalos surgidos e entregar a nova produção mais rapidamente do que o esperado.

Neste artigo, explicamos por que o modelo de associação de habitação está em ascensão novamente na Espanha (mas também na Suécia, e não menos importante, na Alemanha e em outros países) e por que você também deve considerar investir em um apartamento ou casa em uma associação de habitação na Espanha – já que a segurança para você é muito maior Preços até 25% mais baixos (mas ainda menores, de acordo com os números reais que temos no inverno de 2023, de vários projetos. Houve menos construção do que o esperado nos últimos anos, enquanto a demanda por novas construções "chave na mão" é maior do que em muitos anos, o que eleva ainda mais os preços após a conclusão). O modelo de condomínio na construção civil também se justifica por vários motivos, além dos preços baixos, mais atraente para o investidor.  Mais detalhes sobre a segurança e outras vantagens deste modelo abaixo. Mais adiante no artigo, você também encontrará Todos os projetos que estão sendo vendidos aqui e agora, e que estão em andamento durante o anoVamos primeiro definir esse conceito de construção com boa relação custo-benefício.

Note que os preços por metro quadrado costumam ser muito mais baixos para uma sociedade de crédito imobiliário, e a legislação espanhola visa impedir a especulação. De acordo com a lei espanhola que regulamenta essa solução de investimento, cada pessoa física (essa lei também se aplica a empresas) tem direito a Adquirir no máximo 2 casas em um condomínio residencial por região autônomaNo entanto, é importante notar que, uma vez concluídas as casas (e dissolvidas a associação de construtores, tornando-as legalmente apartamentos residenciais comuns), você poderá comprar em outros condomínios, se desejar. A razão para essa lei é que as associações de construtores são mais baratas do que os empreendimentos imobiliários, e o objetivo é impedir que investidores individuais se concentrem em uma única área, comprando várias propriedades e distorcendo os preços por meio de aluguéis altos ou pura especulação.

Os bancos espanhóis estão cada vez mais rejeitando o modelo atual de promotor imobiliário e acreditam que a construção de comunidades é uma forma mais segura de construção para todas as partes envolvidas. No entanto, é um processo legalmente complexo aprovar esse tipo de projeto junto a todos os órgãos rigorosamente regulamentados, e levará muito tempo até que esse conceito volte a ser amplamente disponível. Atualmente, isso ocorre principalmente no competitivo mercado de Madri, onde os preços cada vez mais altos dos terrenos levaram os bancos a frear os incentivos à construção de empreendimentos caros. Com a Grande Recessão da primeira década dos anos 2000 ainda fresca na memória, os bancos agora querem ver projetos onde o financiamento (incluindo a análise financeira de cada comprador individual) seja mais seguro.

O que é uma comunidade de construção?

O que é uma comunidade de construção e por que investir nesse modelo em vez de um modelo de promoção tradicional?

O site Byggemenskap.se apresenta a seguinte definição do modelo:

“Os motivos que levam alguém a querer fazer parte de uma comunidade de construção podem variar. Pode ser o desejo de viver em conjunto, o projeto da casa, a construção ecológica, como se quer viver na terceira idade – ou o desejo de ficar com os lucros da construção em locais atrativos.”.

Para a sociedade, a construção de comunidades é uma forma de alcançar um desenvolvimento urbano mais interessante e diversificado. Experiências na Alemanha demonstram maior qualidade, arquitetura mais interessante, maior diversidade e um compromisso mais profundo com a própria moradia. As desvantagens podem ser a dificuldade do processo devido a vontades conflitantes, além da necessidade de paciência e investimento financeiro ao longo de um período prolongado até que os resultados sejam colhidos

Uma comunidade de construção (ou seja, Baugemeinschaft) é simplesmente uma associação de indivíduos que compram conjuntamente um terreno, planejam e constroem um ou mais edifícios.

As construtoras podem então utilizar diferentes formas de propriedade no imóvel concluído, como condomínios, cooperativas habitacionais, propriedade plena ou direitos de arrendamento. A associação geralmente tem um foco específico para a habitação, como habitações ecologicamente corretas ou adaptadas para crianças, etc. Nosso objetivo é encontrar o melhor investimento possível, tanto para aluguel quanto para valorização do imóvel. Encontramos terrenos em localizações privilegiadas com preços atrativos e construímos ao menor custo possível sem comprometer a qualidade. Oferecemos, então, um conceito completo para o arrendamento das casas, que inclui gestão de zeladoria, gestão de chaves, gestão de licenças e marketing em portais internacionais para maximizar a ocupação. Já na fase de planejamento, contamos com investidores com quem colaboramos no projeto dos edifícios. No entanto, não há qualquer exigência de que os compradores em nossos empreendimentos imobiliários participem do investimento. Aproximadamente 50% dos compradores são famílias com filhos que desejam casas espaçosas em locais seguros, perto do aeroporto, do mar, etc. Para eles, o potencial de arrendamento e a valorização do imóvel são um bônus, e não o objetivo principal da compra.

Observe que quando a construção estiver concluída [em comunidades de construção espanholas] a comunidade está dissolvida e os apartamentos são legalmente considerados novamente como apartamentos comuns ocupados pelos proprietários. Portanto, Nenhuma diferença, absolutamente nenhuma Possuir um apartamento adquirido através de uma sociedade de crédito imobiliário é muito mais vantajoso do que qualquer outro modelo de financiamento imobiliário na Espanha. Uma sociedade de crédito imobiliário espanhola é, simplesmente, uma forma econômica e segura de construir uma casa.

Na Suécia e na Alemanha, é comum que todos os proprietários participem desde o início do projeto da acomodação, mas esse não é o caso nos condomínios residenciais espanhóis o principal objetivo de reduzir os preços Em comparação com um modelo de promotor imobiliário, a participação de 10 nacionalidades diferentes no processo básico atrasaria demais toda a construção. Além disso, existem normas de construção espanholas rigorosas e projetos detalhados a serem seguidos. Na Espanha, a localização (de preferência em um local elevado, perto do mar ou do aeroporto) é mais importante do que o design da acomodação em si.

No entanto, os preços dos terrenos estão disparando, por isso é necessária uma ampla rede de contatos para encontrar os terrenos restantes, de tamanho adequado, em boas localizações e com preços razoáveis, a fim de construir um produto atraente e acessível. Ou seja, encontre esses gráficos aquilo é nossa principal tarefa. Além disso, nossa estratégia é vender principalmente para compradores escandinavos, o que simplifica todo o processo, já que a maioria das pessoas (por exemplo, os escandinavos não querem limitar a possibilidade de alugar suas casas) tem a mesma opinião sobre o projeto da comunidade, bem como sobre as regras da associação de moradores, etc.

A associação não possui dívidas após a mudança

Note também que, na Suécia, as associações de moradores frequentemente têm dívidas, o que afeta os aluguéis dos apartamentos. Isso não acontece na Espanha, onde geralmente não há empréstimos nas associações. Mesmo que as associações de moradores espanholas não tenham dívidas, ainda existem taxas condominiais (o valor varia, de € 500 a € 2.200 por ano) cobradas anualmente para a manutenção do condomínio, piscina, iluminação, áreas verdes, etc.

Em um empreendimento de construção, todos os pagamentos são feitos durante o processo construtivo e financiados passo a passo (e garantidos por uma seguradora externa) Garantimos que você receberá de volta o dinheiro depositado mais juros (Caso ocorra algum imprevisto durante o processo de construção). Todos os pagamentos a terceiros são feitos através da conta bancária específica do projeto, seguindo um cronograma de pagamentos rigorosamente regulamentado. As comissões dos arquitetos, corretores, gestores de projeto, auditores, etc., também são pagas através do banco contratado pela construtora para administrar as finanças da obra.

A comunidade de construtores atrai investidores que buscam um alto retorno sobre o investimento

O Conselho Nacional Sueco de Habitação, Construção e Planejamento define um conceito relacionado: “O conceito de comunidade de desenvolvedores também ocorre e pode ser sinônimo de comunidade de construção, mas também pode significar que um ou mais membros do grupo não morarão na casa, mas participarão como investidores de longo prazo e verão a copropriedade da casa concluída como um investimento de capital.”

Aproximadamente 50% dos nossos compradores pertencem a este grupo específico, ou seja, investidores que investem visando o rendimento através do aluguel e da valorização do imóvel a curto ou longo prazo (o preço de um apartamento na planta na Espanha aumenta significativamente já na data da mudança). Em termos estritos, estamos, portanto, comercializando "Comunidades de Construtoras", visto que muitos compradores escandinavos, público-alvo principal desses projetos, são investidores puros.

Assim, oferecemos, como mencionado anteriormente, um conceito abrangente com uma empresa separada para locação, e auxiliamos no processo de obtenção da licença de locação, etc. Um aspecto muito importante neste contexto é também que Incluímos nos estatutos da associação, desde o início, que isso será permitido no futuro Para alugar sua casa para quem desejar. Uma vez obtida a licença de aluguel, esta não pode ser revogada retroativamente, de acordo com a lei. Fazemos isso devido à nova lei que permite que as associações de moradores em toda Malagaproíbam ou restrinjam o aluguel para fins turísticos, mediante votação em assembleia. Basta que três quintos dos proprietários de uma associação de moradores votem a favor da proibição para que ela entre em vigor. Isso também se aplica a novos empreendimentos, onde, em muitos casos, a possibilidade de alugar para turistas é proibida desde o início. No entanto, os apartamentos recém-construídos que permitem aluguel representam uma excelente oportunidade em mercados como Malaga , Nerja e Marbella onde a demanda é enorme.

spanskafastigheter.se e nossa história e futuro com as comunidades de construção espanholas

Nosso advogado corporativo, Francisco López, cujo pai utilizou com sucesso o modelo de projeto de construção comunitária na província de Malagahá várias décadas, percebeu, mesmo antes da retomada da construção civil após a crise, que para vender um projeto dentro de um prazo razoável, os preços precisavam ser reduzidos sem comprometer a qualidade. Assim, ele retomou o conceito de construção comunitária e encontrou financiadores para um terreno em uma localização privilegiada na popular cidade turística Nerja. Vendemos esse projeto Terrazas Ladera Em tempo recorde.

Em seguida, lançamos outro condomínio residencial (Balcon del Mar) Na mesma região, no ano seguinte, foi lançado Ladera del Mar em Nerja. Esse projeto também esgotou rapidamente devido aos preços competitivos.

Mesmo na fase de planejamento de nossos empreendimentos anteriores, já havia grande interesse por parte de bancos e outras instituições, e estabelecemos contatos importantes. O modelo de empreendimento para desenvolvedores atrai principalmente os bancos por ser uma forma mais segura de planejar e construir para todos os envolvidos. Os preços são mais baixos e a transparência é maior, e o modelo rigorosamente regulamentado, com um auditor independente, contas bancárias especiais criadas pelo banco para administrar todos os pagamentos a subempreiteiros, corretores e gerentes de projeto, etc., e uma seguradora que garante todo o dinheiro depositado pelos compradores, é significativamente mais seguro. Os departamentos de risco dos bancos também têm maior capacidade de regulamentar esse tipo de projeto. Por exemplo, cada comprador individual aprovado pelo banco, independentemente de ele solicitar ou não um empréstimo.

O grande desafio tem sido encontrar funcionários familiarizados com o cumprimento de todas as leis e regulamentações aplicáveis ​​a esse tipo de construção. É aí que nossa equipe, e basicamente apenas outra grande empresa do setor na Costa del Sol conhece esse modelo de trabalho.

Juntos, exploramos Costa del Sol em busca de terrenos atrativos, tanto em localizações centrais na crescente Malaga quanto em áreas litorâneas nas cidades costeiras vizinhas. Em seguida, projetamos casas/apartamentos e formamos comunidades residenciais que comercializamos principalmente para o público escandinavo. Através de nosso parceiro internacional, também alugamos os imóveis para investidores internacionais. No entanto, esse conceito também interessa a investidores estrangeiros. Portanto, a longo prazo, não nos limitaremos ao mercado escandinavo, que é relativamente restrito.

Nossas equipes de construção mais recentes

Imóveis vendidos/em construção abaixo:

18 casas geminadas perto da praia em Punta Lara Nerja

Terraços amplos na cobertura. Cozinhas equipadas. Piscina comunitária e agradáveis ​​áreas de convivência na região. Orientação sul. 2-3 quartos. [Observação: vendido e em construção, mas escreva para info@spanskafastigheter.se se desejar entrar na lista de espera, caso haja alguma nova unidade disponível.] Leia mais aqui.

8 apartamentos em posição elevada em Nerja- Colina Alta

Após a virada do ano de 2021, lançamos 8 apartamentos na planta em Nerja. Localização privilegiada com vista para o mar. Sol da tarde. Condomínio fechado em área tranquila, a poucos passos do centro e da praia, com piscina e garagem. A renegociação dos preços dos terrenos e a valorização do mercado nos permitiram oferecer esses apartamentos a preços fantásticos. Apartamentos com 2 quartos e terraço, a partir de menos de € 200.000. Apartamento duplex com 2 quartos e 3 banheiros, a partir de menos de € 350.000. Leia mais sobre Colina Alta aqui. Estas unidades já foram vendidas, mas algumas poderão ficar disponíveis para venda após a conclusão da obra. Se desejar entrar na lista de espera, escreva para info@spanskafastigheter.se

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Sempre lançamos nossos projetos (bem como as promoções regulares para as quais obtemos direitos de venda, na medida do possível) com comunidades da construção civil em Antecipe-se aos nossos seguidores da newsletter.

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Equipes de construção em fase de planejamento em 2024:

No momento em que este texto é escrito, estamos negociando preços com os proprietários de terras e também buscando financiadores para garantir a aquisição dos terrenos.

Conclusão e resumo

A margem de lucro para um modelo de promoção tradicional, comum no mercado imobiliário espanhol, é significativamente maior. Comissões mais baixas, etc., para todos os envolvidos em uma comunidade de construção significa Preços finais mais baixos em cerca de 25%. Além disso, o modelo de trabalho proporciona maior transparência e cogestão para os compradores. O conselho é eleito por todos os membros, que também têm direito a voto em diversas questões importantes durante o processo de construção. O conselho é continuamente informado pela gestão do projeto e pelo auditor independente sobre tudo o que acontece na construção e toma certas decisões em nome dos membros. No entanto, algumas decisões devem ser votadas individualmente por cada membro. Tudo é regulamentado pelas leis espanholas que se aplicam especificamente às associações de construção e todos os pagamentos de comissões a corretores, gestores de projeto, subempreiteiros/construtores, etc., são processados ​​pelo banco através de uma conta bancária específica, à qual somente o banco tem acesso. Uma seguradora também está envolvida garante todos os pagamentos feitos pelos compradores durante o processo de construção.

Em termos gerais, Assim funciona o processo de construção comunitária na Espanha:

1. A gestão do projeto identifica um terreno adequado (um advogado verifica a planta detalhada do terreno para garantir que seja adequado para um condomínio residencial) para venda e inicia as negociações com o proprietário. O terreno fica reservado por um determinado período de tempo.

2. Em seguida, registra-se uma cooperativa de construção e abre-se uma conta em um banco que também fornece financiamento bancário para a construção, enquanto os arquitetos elaboram um projeto para a obra.

3. Começam a ser feitas as reservas das casas e, ao mesmo tempo, é solicitada uma licença de construção à prefeitura.

4. Quando todas as casas forem vendidas, forma-se um conselho de administração para a sociedade de crédito imobiliário. Todos os compradores são convidados para uma reunião do conselho, onde, entre outras coisas, é eleito um presidente.

5. A empresa de construção é selecionada pela diretoria em consulta com a gestão do projeto após um processo de cotação.

6. O terreno é adquirido pela comunidade da construção civil e então a construção começa.

7. Após a conclusão, as escrituras são lavradas em nome de cada proprietário individual e a associação de moradores é dissolvida. De acordo com a lei, cada apartamento passa a ser considerado uma unidade habitacional ocupada pelo proprietário. O mesmo se aplica à associação de moradores do próprio condomínio. É importante ressaltar também que esta associação econômica Não possui um empréstimo com responsabilidade solidária pelo pagamento após a conclusão. As taxas de condomínio (consideradas como aluguel) não são afetadas por um possível aumento das taxas de juros, pois o condomínio não possui dívidas.

⁃ Os dois aspectos mais fundamentais do modelo de trabalho comunitário na construção civil, em sua concepção espanhola:

• Preços mais baixos Ao remover o promotor da equação (o que significa que tanto nós quanto os demais envolvidos no projeto recebemos comissões significativamente menores do que o normal, e que precisamos esperar até a conclusão do projeto para recebê-las, mas também significa que obtemos um produto muito mais fácil de vender), os promotores de construção tradicionais simplesmente não estão dispostos a reduzir as margens de lucro da mesma forma que uma construtora. Dependendo da complexidade e do volume do projeto, as margens para uma promoção de construção tradicional variam de pelo menos 15% a até 25%. As taxas de gerenciamento de projetos para uma construtora são de 7% a 12% (Leia mais no artigo em espanhol sobre comunidades de construção espanholas em Madrid aqui).
• Maior segurança financeira e jurídica com maior transparência visto que tudo é estritamente regulamentado pelas leis espanholas (auditor independente, maior transparência e cogestão dos proprietários, etc.) e o conselho participa ativamente em todas as decisões.

Para saber mais:

• Tudo o que você precisa saber sobre investir na Espanha
• A área e os projetos que são prioritariamente recomendados para investimento em 2024-2025
• Perguntas frequentes e respostas sobre a compra de uma casa em Espanha
• Sobre como obter um empréstimo em um banco espanhol
• Visão geral das novas construções Costa del Sol
• Guia de Malaga
• Guia de Nerja
• Guia de Marbella
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