Kriisivuodet alkoivat vuonna 2007, ja kesti muutama pitkä vuosi ennen kuin sekä tavalliset espanjalaiset että ulkomaalaiset alkoivat taas ostaa asuntoja (sijoittajat kuitenkin ostivat periaatteessa heti taantuman aikana). Kiinnostus Espanjan asuntomarkkinoita kohtaan alkoi kuitenkin räjähdysmäisesti jo vuoden 2014 ensimmäisellä puoliskolla, ja myynti on sen jälkeen noussut suunnilleen suoraan, mutta ei kuitenkaan koskaan saavuttanut samaa tasoa kuin ennen finanssikriisiä. Se otti kuitenkin useita voimakkaita askeleita eteenpäin 21.2.2023 ja jäi sitten hieman pysähdykseksi vuonna 2023. Vuodesta 2024 lähtien, kun EKP alkaa asteittain laskea korkoja, alkaa uusi jännittävä luku useilla melko selkeillä trendeillä.

Markkinat vetoavat pääasiassa Malagaan , ja ostajat suosivat uutta tuotantoa käytettyjen sijaan. Nykyinen energia-/inflaatiokriisi on kuitenkin vaikeuttanut rakentajien hankkeiden toteuttamista, mikä tarkoittaa, että rakennetaan vähemmän kuin on kysyntää. Tämä johtaa pitkällä aikavälillä voimakkaisiin hinnankorotuksiin, mutta myös suuriin mahdollisuuksiin niille, joilla on pääomaa.

Hintakehitys Espanjan asuntomarkkinoilla

22/23 aikana hinnankorotus oli vaatimatonta.

Jos katsomme hieman pidemmälle, vuoteen 2020 ja juuri ennen pandemiaa, maan keskihinnat nousivat 6,5 prosenttia. Ensin oli koronaviruksen aiheuttama hintojen lasku, sitten toipuminen ja jyrkkä nousu, jonka monet näkivät Espanjan täydellisenä turvapaikkana uudessa todellisuudessa, jossa voi työskennellä etänä. Lisäksi maassa tapahtuu paljon positiivista, sen investoinnit teknologiaan ja kestävyyteen yms. yhdistettynä edelleen suhteellisen alhaisiin kiinteistöhintoihin ovat saaneet kansainväliset sijoittajat kiinnostumaan näistä asuntomarkkinoista.

Kun tarkastellaan vielä pidemmälle vuoteen 2007, voimme nähdä, että koko maan keskimääräiset asuntojen hinnat ovat edelleen huomattavasti alhaisemmat kuin 15 vuotta sitten, eivätkä ole toipuneet paljoakaan vuoden 2013 pohjansa jälkeen.

Jos tarkastellaan hintakehitystä ulkomaisia ​​ostajia kiinnostavilla alueilla, kuvio on hieman erilainen. Hinnat ovat enemmän kuin elpyneet Baleaareilla ja Kanariansaarilla, melkein toipuneet Madridissa, mutta ovat edelleen alhaisemmat Andalusiassa (Marbella on kuitenkin noussut jyrkästi, ja Malagan kaupunki on nyt kiinnostavampi sijoittajille, koska kaupungin odotetaan noudattavan sama hintatrendi lähivuosina), Katalonia, Valencian ja Murcian alue.

Andalusiaa pidetään nyt veroparatiisina ja erittäin yritysystävällisenä

Andalusia alentaa asteittain asuntojen ostoveroa. Käytettyjen asuntojen ITP-vero on nyt 7 %. Aikaisemmin se oli 8, 9 res. 10% hintaluokasta riippuen. Veronalennus siis ensisijaisesti piristää asumista korkeammassa hintaluokassa. Uuden tuotannon maksuista AJD on 1,2 %, aiemmin 1,5 %. Espanja ja erityisesti Andalusia alentavat veroja kokonaisuudessaan ja on nyt yksi Espanjan ehdottoman alhaisimmista veroista. Lisäksi Nerjan kaltaiset paikat ovat ottaneet käyttöön uusia lakeja, joilla pyritään vähentämään muuten raskasta Espanjan byrokratiaa. Kaikki tämä yhdistettynä alueen yleisesti suuriin investointeihin kestävään matkailuun, infrastruktuurin vahvistamiseen ja erilaisiin parannuksiin ja yksinkertaistuksiin kansainvälisille yrityksille, mutta myös yksittäisille "digitaalisille nomadeille" tekee alueesta erittäin mielenkiintoisen sijoittamisen. Google päätti äskettäin siirtää tärkeän pääkonttorinsa Malagan kyberturvallisuus on johtanut puheeseen "eurooppalaisesta Piilaaksosta":

Lue lisää Espanjan vuoden uusista verokannoista ja verolaeista.

Espanjan korkojen laskusta ja tulevien myyntien määrästä:

Markkinat arvioivat marraskuussa, että koronlaskuja tullaan tekemään vasta kesästä 24, mutta nyt yhä useammat uskovat, että EKP:n ensimmäinen lasku tulee jo maaliskuuta. Myös koronlaskujen uskotaan tapahtuvan vuonna 2024 ennakoitua voimakkaammin ja enemmän.

Vuoden 2022 ensimmäisellä neljänneksellä Espanjassa tehtiin 164 999 asuntokauppaa, mikä on yli 14 % enemmän kuin edellisen vuoden viimeisestä neljänneksestä. Se on itse asiassa korkein luku sitten vuoden 2008 alun. Ruotsalaiset tekivät myös 30 % enemmän ostoja kuin edellisellä neljänneksellä. Samaan aikaan hinnat nousivat 3,1 % ensimmäisellä neljänneksellä (tosin Malagan alueella hinnat laskivat 1,2 %). Toisella vuosineljänneksellä myynti kasvoi 8 % edelliseen vuoteen verrattuna. Kesäkuussa kasvua oli 4 %. Pääasiassa myynti hidastui sitten Madridin alueella.

Vuoden 2022 ensimmäisellä puoliskolla tehtiin ennätys ulkomaisten ostajien määrässä Espanjassa. 53 % enemmän kuin edellisenä vuonna. Ulkomaisen ostajan kanssa myytiin yhteensä 72 987 asuntoa. Tämä on korkein saavutettu luku sen jälkeen, kun mittaus aloitettiin vuonna 2007. Ulkomaisten ostajien osuus kaikista asunnon ostoista Espanjassa on huimat 20,3 %. Toisella vuosipuoliskolla ostajat kuitenkin odottivat, mikä on ollut globaali ilmiö. Joidenkin markkinoiden (kuten Ruotsin) toipuminen voi kestää kauan, mutta Espanjan asuntojen myynnin odotetaan kasvavan jälleen merkittävästi vuoden 2023 ensimmäiseltä tai toiselta puoliskolta. Viimeisen vuosineljänneksen myynti laski noin 10 % (kuitenkin ei-espanjalainen vain 1,2 %) edellisvuoteen verrattuna, mutta siitä on liian aikaista tehdä odotetusti johtopäätöksiä. Vuotta aiemmin oli valtava pandemiavaikutus.

Viime vuoden lopulliset tilastot julkaistiin 23. maaliskuuta. Myynti ulkomaisille ostajille on ennätyskorkealla. Vuosikirjan mukaan ulkomainen kokonaiskysyntä oli 13,75 % markkinoista (Malagassa ulkomaalaisten osuus ostoista on lähes 35 %!), mikä tarkoittaisi 88 858 myyntiä, kun taas viimeisen vuosineljänneksen tietojen mukaan 94 481 myyntiä ja 14,62 % markkinoista, kasvua 58 % edelliseen vuoteen verrattuna. Kiinteistöjen ulkomainen kysyntä Espanjassa on edelleen vahvaa, vaikka rekisterinpitäjien neljännesvuosittaiset luvut viittaavat myös kasvuvauhdin hidastumiseen viime vuoden toisella puoliskolla, mikä viittaa siihen, että vuosi 2023 ei ehkä ole yhtä hyvä nousevien korkojen vuoksi. Moniin muihin globaaleihin markkinoihin verrattuna Espanjan markkinat ovat kuitenkin vahvassa noususuhdanteessa keskipitkällä ja pitkällä aikavälillä.

Hinnat jatkavat nousuaan, vaikka ne nousevat nyt hitaammin. Vuositasolla vuonna 2022 hinnat nousivat vuoden 22 ensimmäisellä puoliskolla käytetyn tuotannon 7,9 % ja uuden tuotannon 8,1 %. Kaiken kaikkiaan asuntojen hinnat Espanjassa nousivat 8,8 % koko vuoden aikana (Q4 nousi 2,5 %, joten nousu jatkuu). Pandemia/sota/inflaatio (joka on kuitenkin Espanjassa alhaisempi kuin Ruotsissa) ei hidastanut vuodesta 2014 lähtien jatkunutta nousevaa hintatrendiä. Espanjan asuntojen hinnat laskivat merkittävästi vuoden 2008 kriisin jälkeen, mutta vuonna 2023 se on edelleen 18,7 % vähemmän kuin vuoden 2007 ennätystasolla. Sittemmin on tapahtunut paljon positiivistakin mm. sääntelyn, infrastruktuurin kehittämisen, ekomatkailu- ja retkeilyreittien muodossa jne. Espanjan asuntomarkkinoilla tulee olemaan vahva 20s. Rakennustoimisto APCSepaña uskoo, että hintoja nostaa lähinnä halu uuteen tuotantoon, ja kaikista vuonna 2023 valmistuvista asunnoista 80 % on jo varattu!

Huoli inflaatiosta ja rakennusalan toimitusvaikeuksista on hieman laantunut. Olemme puhuneet rakentajien kanssa, joiden mukaan hinnat ja toimitusajat alkavat hitaasti mutta varmasti "normalisoitua". Uusissa projekteissa on kuitenkin odotettavissa viivästyksiä. Viljan ja leivän välissä on pitkä aika niille, jotka eivät pidä nyt myynnissä olevien kiinteistöjen valikoimasta (sis. off-plan). Uskomme myös, että – ei vähiten edelleen suuren kysynnän vuoksi – ensi vuodesta alkaen myyntiin tulleiden hankkeiden hinnankorotukset ovat huomattavasti korkeammat.

Espanja toipui nopeasti pandemian aikaiseen karanteeniin liittyvästä alkuperäisestä halvauksesta.

Jo kesäkuussa 2021 asuntoja myytiin 88,4 % enemmän kuin vastaavana aikana vuotta aiemmin. Absoluuttisesti mitattuna alueen suurin myyntiluku sitten kesäkuun 2008! Yhteensä 565 523 kiinteistöä vaihtoi omistajaa Espanjan asuntomarkkinoilla vuonna 2021. Tämä oli korkein luku 14 vuoteen.

Erityisesti pandemian aikana ja sen jälkeen myynti kasvoi voimakkaasti luksussegmentissä ja uusien tuotteiden osalta. Saamme myös raportteja kollegoilta ympäri maata, jotka myyvät uusia tuotantoprojekteja espanjalaisille lyhyemmässä ajassa kuin moneen vuoteen. Yhdessä viimeisimmistä projekteistamme vuoden lopulla myimme ensimmäistä kertaa myös suurimmalle osalle espanjalaisista sijoittajista. He ovat huomanneet, kuinka kannattaa ostaa suunnitelma viime vuosina. On positiivista, että myynti kasvaa niin nopeasti sekä ulkomaisille että espanjalaisille ostajille, mutta varo hintakehitystä. Se voi myös mennä odotettua nopeammin sen kanssa. Elokuun 21. päivänä todettiin, että asuntojen hinnat olivat 4,9 % korkeampi heinäkuussa kuin sama kuukausi vuotta sitten. Myös ulkomaalaisten kiinnostus on edelleen suurta pandemiasta huolimatta, myös ruotsalaisten ostajien keskuudessa, jotka myös nuoreutuvat.

Vahva vuokra

Hotellioperaattoriyhdistys osoitti, että heinäkuun 2022 vuokrausluvut laskeutuivat 86,29 %:iin, jota voidaan verrata vuoteen 2019, jolloin käyttöaste oli 84,2 %. Pääasiassa Nerja ja Torremolinos saavat sinut voittamaan vuonna 2019, kun ne nostavat keskiarvoa. Nerjalla oli korkein käyttöaste, yli 90 % (verrattuna Marbellaan ja muihin länsipuolen paikkoihin, jotka ovat hieman yli 80 %).

Neljänä peräkkäisenä kuukautena, kesäkuusta syyskuuhun 2023, Nerjan hotellien käyttöaste oli yli 90 prosenttia. Kaupungin matkailupäällikkö: "Nerjasta on tullut alueen mittapuu. Kansallisuuksien osalta kaupunkiin on saapunut runsaasti brittiläisiä, espanjalaisia, saksalaisia ​​ja irlantilaisia ​​turisteja.

Malaga johtaa kehitystä

Espanjassa kirjoitetaan nyt paljon aiemmin mainitusta, poikkeuksellisesta Malagan kehityksestä, joka oli vuoden alussa investointien osalta vain Barcelonan ja Madridin jälkeen. Neljännen vuosineljänneksen aikana oli myös lukuja, jotka osoittivat, että Malaga ohitti Barcelonan ensimmäistä kertaa uusien myytyjen kiinteistöjen määrässä.

Vuokrahinnat nousevat Malagassa ulkomaalaisten vahvan kysynnän myötä

Vuokrahinnat nousevat voimakkaasti Málagan maakunnassa ja Costa del Solissa. Vuokrahinnat nousivat 22-23 välisenä aikana 23 prosenttia ja päätyivät 13,22 euroon neliömetriltä kuukaudessa. Vuoteen 2007 verrattuna vuokra on nyt yli 60 prosenttia kalliimpi, kun se oli noin 8,5 euroa neliömetriltä.

Materiaalien hinnat nousivat ja kysyntä lisääntyi

Suuressa rakentajien ja suurten pankkien tapaamisessa jo syksyllä 21 (yhden hankkeemme rakentamisen alkamisen vuoksi) liputettiin, että tiettyjen materiaalien hinnat nousevat jopa 40 % vuoden alkuun asti. 22. He olivat oikeassa. Tämä ennustus tehtiin siis kauan ennen kuin Venäjä hyökkäsi Ukrainaan . Sama arvioija sanoo nyt, että materiaalien hinnat putoavat rajusti ja uusien projektien myynti Espanjassa kasvaa tulevaisuudessa. Inflaatioon liittyvä epävarmuus on kuitenkin johtanut suunnitteluvaiheessa olevien hankkeiden viivästymiseen. Neuvomme on ostaa uutta tuotantoa alkuvuodesta, sillä kesällä ja syksyllä hinnannousu voi olla huomattava. Käytettyjen kiinteistöjen osalta uskomme hintakuvan pysyvän suhteellisen ennallaan käytettyjen kiinteistöjen kysynnän heikkeneessä. Osakkeet alkavat vain kulua loppuun. Ota myös huomioon, että suhteellisen vähän asuntoja rakennettiin vuoden 2008 kriisin jälkeen koronapandemiaan asti. Tilanne ensimmäisen neljänneksen jälkeen Espanjassa on, että monet pankit ovat tulleet yhä varovaisemmiksi ja promoottorien on vaikea saada rahoitusta uuden tuotannon voimakkaasta kysynnästä huolimatta. Historiallisesti tämä tarkoittaa yleensä sitä, että kun taustalla olevat ongelmat on ratkaistu (jäljelle jää signaali EKP:n koronnostoista, joten varo tätä merkkiä), hinnat yleensä nousevat korkealle ja nopeasti.

Koronakriisin jälkeen häämöttää uudisrakentaminen ja luksuskodit

Keskustelemme jatkuvasti asunnonomistajien, rakentajien, sijoitusrahastojen, pankinjohtajien, maanomistajien jne. kanssa ja päivitämme asteittain tilannetta Espanjan markkinoilla korona/inflaatio/sähkökriisin aikana ja sen jälkeen. Neuvottelemme myös jatkuvasti sekä maanomistajien että rakennusliikkeiden kanssa erilaisista projekteista ja näin ollen meillä on hyvä käsitys tilanteesta - pankkien ehdoista naulojen hintaan asti! On paljon hyviä mahdollisuuksia niille, jotka ovat hereillä vuonna 2024!

Kirjoita osoitteeseen info@spanskafastigheter.se saadaksesi lisätietoja alihankintakohteista ja uudesta tuotannosta sekä siitä, mihin segmentteihin ja markkinoihin sinun kannattaisi mielestämme investoida vuonna 2024.

Uudisrakentaminen ja luksusasuntojen myynti käynnistyi

Myynti käynnistyi odotettua nopeammin – jo kesäkuun 2020 alussa, ennen kuin maa edes avasi rajojaan, ja sitä vauhdittivat väliaikaiset joissain tapauksissa enemmänkin, hinnanalennukset Suurin osa myynneistä hinnanalennuksilla tapahtui kuitenkin "salasanaisesti" (eli omistaja ei halunnut julkaista hinnanalennusta julkisesti), eikä näitä tuotteita ollut paljon. Sen jälkeen hinnat ovat pysyneet enemmän tai vähemmän paikallaan monissa kohteissa, kun taas ne ovat nousseet jyrkästi luksusesineissä ( suurissa taloissa) , joiden kysyntä on kasvanut. Ennen kaikkea kuitenkin, kuten sanoin, on suuri kotimainen ja kansainvälinen halu uuteen tuotantoon.

Kiinteistöinstituutin Registradoresin tilastojen (24.9.2021) mukaan uuden tuotannon myynti kasvoi Costa del Solilla 50 % edellisvuoteen verrattuna. Käytettyjen asuntojen myynti on samalla ajanjaksolla laskenut 4,6 %, mikä selittyy varaston vanhenemisella ja kuluneella, mutta myös sillä, että hinnat ovat kriisistä huolimatta laskeneet vain 0,5 % (hinnat ovat kuitenkin , noussut hieman raportin jälkeen).

Olemme ostajien kanssa samaa mieltä. Tulevaisuudessa pätee epäilemättä uusi tuotanto, mutta toki hyviä ostoksia riittää vielä käytettyjenkin etsijöille. Vaikka useimmat ihmiset etsivät nyt uusia asuntoja, tarjonta on rajallinen. Siten jää aukko (kun monet rakennuttajat olivat alhaalla kriisin aikana, samaan aikaan kun he ymmärsivät, että kysyntä on vahvempaa kuin yli kymmeneen vuoteen, oli pulaa materiaaleista, inflaatio ja työvoimapula) vasta äskettäin hyvillä paikoilla valmistetut asunnot ilmestyvät vuonna 2024 Odota myös näiden hintojen olevan huomattavasti korkeammat kuin 23.2.

Lyhyt, mutta intensiivinen ostoikkuna uudisrakentamisen segmentissä aukeaa leveästi vuonna 2024. Tämä koskee sitten hankkeita, joiden maahinnat neuvoteltiin kriisin aikana, ennen kuin tajuttiin, että se ei kestä [asuntomarkkinoiden vaikutuksen kannalta] , ja jota hoitivat lahjakkaat tiimit, jotka onnistuivat varastoimaan materiaalia ennen kuin materiaalipula iski. Uuden tuotannon hintojen jyrkän nousun riski on odotettavissa kesästä/syksystä 2024 eteenpäin.

Nyt ostajat haluavat uutta ja tuoretta ja ympäristöystävällistä, joten tilanne käytettyjen esineiden suhteen on samanlainen kuin kesällä ja syksyllä 2019, jolloin näiden myynti hidastui merkittävästi ja useat kohteet myytiin vain noin 15 %:n hinnanalennuksilla (verrattuna). edelliseen vuoteen). Monien vanhempien asuntojen hintoja on yksinkertaisesti alennettava, jotta ne voidaan myydä, mutta harvat myyjät näyttävät olevan halukkaita vastaamaan ostajien vaatimuksiin. Saa nähdä muuttuuko tämä vuoden aikana, mutta emme näe tästä mitään merkkejä.

Useimmat odottavat myynnin piristyvän jälleen muun Euroopan talouden mukana jo vuoden ensimmäisellä puoliskolla.

Koronakriisin alkaessa uskottiin, että merkittävä osa asumisesta eri segmenteissä, kuten loma-asunnoissa, luksusasuntoja ja pienempiä hotelleja myydään alennettuun hintaan tulevan ajan. Se ei kuitenkaan käynyt niin, koska talous on odotettua vahvempi.

Mitkä alueet houkuttelevat eniten ostajia viime kriisin jälkeen?

Ennen kaikkea se on, aivan kuten viime kriisin jälkeen, Nerja (mikään toinen espanjalainen kaupunki ei herätä yhtä paljon sijoittajien kiinnostusta ruotsalaisista sijoittajista korkean käyttöasteen ja positiivisen kehityksen vuoksi) eikä kiinnostus ole vähentynyt, koska kunta käynnisti useita infrastruktuuria. investoinnit kriisin aikana rannoille ja luonnonpuistoihin sekä kulttuuriin. He ovat aloittaneet vaellusreittien ja katujen kunnostamisen sekä uuden suuren terveyskeskuksen rakentamisen. Nerja on lähes ainutlaatuisen hyvässä asemassa, ja sen kehitystä seuraavien 10 vuoden aikana on jännittävää seurata. Katso Nerjan parhaat tarjoukset tässä ja nyt.

Malagan kaupunki on kuitenkin tulossa vahvimmaksi ja tulee olemaan houkuttelevin paikka Etelä-Espanjassa ulkomaisille ostajille vuodesta 2024 alkaen. Lue lisää Malagan kehityksestä tästä artikkelista.

Mitä tulee Marbellaan , näyttää siltä, ​​että kiinnostus aluetta kohtaan voi kasvaa uudelleen, mikäli hinnat laskevat. Tällä hetkellä aluetta varjostavat Malaga ja itäinen Costa del Sol. Hintojen on laskettava ja länsirannikolla on käynnistettävä mielenkiintoisempia projekteja uuden tuotannon kanssa, jotta siitä tulee jälleen todella mielenkiintoista.

Torrevieja ja muu Costa Blanca on vaikeampi tulkita. Paljon oli myymättä jo ennen kriisiä, ja he ovat jo pitkään kamppailleet taloudellisten ongelmien kanssa usealla paikkakunnalla. Kriisi voi vaikuttaa siihen vakavasti, mutta meidän on vain odotettava ja katsottava, mitä tapahtuu.

Hinnat nousivat tasaisesti Espanjassa 10 vuoden ajan, mutta olivat silti 30 % alhaisemmat kuin ennen vuoden 2008 kriisiä pandemian iski.

Viranomaisten viralliset luvut osoittavat, kuinka myynti laski kriisivuonna 2020. Se laski tietysti, mutta ei niin paljon kuin analyytikot olivat olosuhteisiin nähden odottaneet. Kolmannella vuosineljänneksellä myynti ulkomaisille ostajille laski 24,3 % edelliseen vuoteen verrattuna, mikä on verrattavissa toiseen neljännekseen, jolloin myynti laski 50 %. Joka tapauksessa pandemiavuotta voidaan pitää anomaliana, tilastollisena poikkeamana, joka ei kerro kehityksestä oikeastaan ​​mitään. Neuvo on tutkia lukuja pidemmällä tähtäimellä ja ennen kaikkea pitää mielessä, että kansainvälisesti puhutaan "toisen kodin" myynnin puomista, kun yhä useammat ihmiset työskentelevät etänä ja heillä on mahdollisuus asua muissa maissa. haluttaessa. Forbesin maailman 20 houkuttelevimman kohteen listassa (marraskuu 2020) top 20 -listalle päätyi yhteensä kolme espanjalaista lomakeskusta: Malaga, Madrid ja San Sebastian. Tämä nostaa houkuttelevimpien asuntojen hintoja pitkällä aikavälillä, kun kansainväliset ostajat etsivät suunnilleen samasta segmentistä: "merinäköala tai enintään 1 km". merestä, vähintään 2 makuuhuonetta, enintään tunnin matka lentokentältä, terassi, lähellä kaikkea, mutta silti eristäytynyt”.

Vuoden 2019 hinnat olivat hieman vakaammat kuin edellisenä vuonna. Hyvämaineinen luottoluokituslaitos Moody's kuitenkin odotti hintojen nousevan Espanjassa 5,5 % vuonna 2020. Kaikista analysoimistaan ​​Länsi-Euroopan maista Espanjassa oli eniten arvonnousua odottanut asuntomarkkina. Ennen kaikkea Madrid ja Barcelona lähtivät. Jälkikäteen ajatellen Malaga kehittyi parhaiten. Mielenkiintoista on, että tämä tapahtui myös vuosien 2007/2008 kriisin yhteydessä. Costa del Solin sanotaan olevan aina ensimmäinen ja ensimmäinen kriisistä ulos.

Hinnat olivat vuonna 2019 edelleen yli 30 % alhaisemmat kuin ennen vuoden 2007 kriisiä (vuoden 2024 alussa ne ovat noin 22 % alhaisemmat) Tämä seikka yhdistettynä alhaisena jatkuneeseen korkotasoon ja Brexitin päättymiseen (monet viivyttelivät investointeja). siihen, että Brexit laittoi kaiken hämärään) johtaisi useimpien arvioijien mukaan siihen, että ulkomaalaisten ostojen määrä Espanjassa rikkoisi jälleen ennätyksiä vuonna 2020. Ruotsalaisilla kiinnostus Espanjaa kohtaan hidastui jonkin verran jo ennen koronaa, mutta nousi sitten uudelleen. pakottaa. Uskomme, että tähän on useita syitä. Osittain siksi, että monet kokevat, että maailmassa on ollut niin paljon kriisejä viimeisen kymmenen vuoden aikana, että "nyt riittää odottamaan. Nyt ostetaan" ja että koronakriisi laukaisi uusia projekteja mielenkiintoisilla uusilla tuotannoilla. Lisäksi kruunu vahvistui euroa vastaan ​​samaan aikaan, kun Ruotsin asuntomarkkinat elpyivät pysähtyneisyyden jälkeen. Tämä tarkoittaa, että ruotsalaiset asunnonomistajat voivat helpommin vapauttaa pääomaa asunnon hankintaan ulkomailta.

Arvioijat siis uskoivat, että myynti ulkomaisille ostajille lisääntyisi vuonna 2020, ennen kriisin puhkeamista. Kriisi on kuitenkin kiihdyttänyt kiinnostusta ja ylittänyt koronaa edeltävät odotukset (vaikka markkinoiden päällä olisi vuonna 2023 koronnostojen vuoksi jotain märkää peittoa), ja seuraavat viisi vuotta Espanjan asuntomarkkinoilla saattaa monilla on vertaansa vailla oleva kehitys. Erityisesti Malagan alueelle.

Taloyhtiöt ovat ratkaisu espanjalaiseen uuteen tuotantoon

Huolipilvi Espanjan analyysien mukaan on, että tonttien hinnat ja rakennuskustannukset nousivat pilviin jo vuodesta 2016 alkaen. Sama tapahtui nopeaan tahtiin 80-luvun puolivälistä lähtien (johti todelliseen kuplaan vuosikymmenen lopussa). Samalla halu uuteen tuotantoon on suuri ja yhä useammat rakentavat yhä suurempia projekteja, yhä korkeammalla hinnalla. Tämä johtaa "minikuplien" mahdollisuuteen ylikyllästyneillä markkinoilla. Pankit rajoittavat siten yhä enemmän uusien hankkeiden aloittamista ja rahoittamista uudella tuotannolla. Tämä pankkien varovaisuus rahoittaa uusia hankkeita on voimistunut epidemian jälkeisen talouden laman jälkeen. Kultamunan päällä istuvat siis ne, jotka saavat käsiinsä loppuvaiheessa olevaa uutta tuotantoa tai äskettäin valmistunutta tuotantoa, sillä uuden tuotannon kysyntä on suhteellisen pitkään tarjontaa huomattavasti suurempi. Tapauksissa, joissa pankit puuttuvat ja investoivat, ne vaativat hankkeiden olevan lähes kokonaan loppuunmyyty, ennen kuin ne antavat niille vihreää valoa. Tämä on kestämätön tilanne ja jotain on tehtävä. Yhä useammat espanjalaiset toimijat etsivät siksi muun muassa hyväksi todettua projektimallia Byggemenskaper . Tämä projektiratkaisu sisältää yli 25 % alhaisia ​​hintoja ja sen katsotaan olevan juridisesti ja taloudellisesti paljon turvallisempi kuin tavalliset kampanjat sekä yksittäiselle ostajalle että ostajien maksut takaaville pankeille ja vakuutusyhtiöille. Lue lisää rakennusryhmistä täältä.

Alla tietoa viime vuosien kehityksestä:

Vuonna 2018 käytettyjen asuntojen hinnat nousivat runsaat 7 % (uudisrakentamisessa 6,1 %). Se oli tuolloin suurin nousu sitten vuoden 2007 kolmannen neljänneksen. Koronakriisiä edeltäneiden 5 vuoden aikana espanjalaisen asunnon arvo nousi keskimäärin 5 % vuodessa ja jos lasketaan korkokustannusten lasku ja se, että hinta vuokraus nousi 50 % samalla ajanjaksolla, mikä merkitsi yli 10 %:n tuottoa niille, jotka ostivat oikean kodin oikealta alueelta oikeaan aikaan.

Vuonna 2017 ulkomaalaisille myytiin 53 259 asuntoa. Edellinen ennätys vuodelta 2007 oli 33 000 myyntiä.

Myynti ruotsalaisille laski 7 % vuonna 2018 (vuoden 2018 ensimmäisellä puoliskolla kuitenkin espanjalaisia ​​asuntoja myytiin ruotsalaisille enemmän kuin koskaan) Ruotsin asuntomarkkinoiden epävarmuuden ja kruunun alhaisen arvon vuoksi. Tämä ei kuitenkaan vaikuttanut Espanjan asuntomarkkinoihin, jotka jylläsivät huolettomasti. Ulkomaalaisten ostomäärä kasvoi heinä-syyskuussa 5 % ja kokonaismyynti kasvoi 11,9 %. Vuonna 2019 luvut nousivat ja laskivat voimakkaasti, mutta osoittivat silti ylöspäin. Vuoden 2020 kahden ensimmäisen kuukauden aikana monet välittäjät ilmoittivat, että ruotsalaiset alkoivat ostaa jälleen ennätysvauhtia. Sitten tuli korona ja myynti törmäsi seinään, kun Espanja oli karanteenissa. Sitten se meni taas suoraan ylös, jo kesältä. Monet analyytikot uskovat, että asuntojen hinnankorotus Espanjassa tulee olemaan asteittainen ja pitkä, kuten Ruotsissa tapahtui 90-luvun alun asuntoroman jälkeen.

Itse asiassa kehitys on niin nopeaa, että Espanjan valtio perusti vuodesta 2019 alkaen uuden viranomaisen estämään kiinteistökuplia .
Jo vuoden 2012 tienoilla monet, myös me, arvioivat, että Espanjan markkinat nousevat nopeasti ja sen jälkeen hintakehitys on pitkä, tasainen, samanlainen kuin Ruotsilla 90-luvun alun kiinteistökriisistään lähtien. Kollektiivinen muisti on kuitenkin lyhyt ja hinnat ja uusien tuotantoprojektien määrä nousevat odotettua nopeammin. Uuden valtion valvontaviranomaisen on estettävä hallitsematon keinottelu ja samalla annettava keskuspankille enemmän resursseja luottovirran hallintaan. Mitä todellisia seurauksia uudella viranomaisella on, on vaikea sanoa, mutta uskoisimme, että tämä voi tarkoittaa muun muassa uuden tuotannon verotuksen nousua muutaman vuoden sisällä.

Juuri tässä ja nyt ei kuitenkaan ole veronkorotuksia ovella, kun taas lainojen maksuja on alennettu ja asunnot arvostetaan yhä enemmän (mikä vaikuttaa lainan määrään).

Asuntomarkkinat tuntuu turvallisemmalta kuin osakkeet - varsinkin kun on inflaatio

Monet sijoittajat alkavat tuntea olonsa uupuneeksi epävarmoilla ja oikoilla osakemarkkinoilla ja etsivät mahdollisuuksia vaihtoehtona kiinteistöistä. Lisäksi sijoittajat ovat pitkään pitäneet kiinteistösijoituksia "turvasatamana" inflaation kiihtymisen aikoina.

Thomas J. Thornton, Jefferies, "USA:n osaketuotehallinnan" johtaja, sanoi muutama vuosi sitten seuraavaa Yhdysvaltain asuntomarkkinoista (jotka ovat monella tapaa muistuttavat espanjalaista, he ovat seuranneet samoja syklejä):

"Muuten kuin GFC:n (Great Financial Crisis) aikana asuntojen hinnat ovat jatkaneet nousuaan jopa taantuman aikana, luultavasti siksi, että korot laskevat, valtaosa ihmisistä säilytti työpaikan ja kotitalouksien muodostaminen jatkuu" ... "Tämä voi olla erityisen suuri sykli kotitalouksien muodostuminen milleniaalien vuoksi”.

CNBC otti vastaan ​​Jeffriesin kommentit ja lisäsi: "Se [asuntokriisi] oli viimeisimmän kriisin keskipiste, mutta ennen sitä asuntojen hinnat pysyivät ennallaan ja jopa nousivat maltillisesti talouden taantuman aikana, kun asuntolainojen korot laskivat samanaikaisesti korkojen kanssa. . Jos historia on opas, asuntomarkkinat voivat olla jälleen kerran epätodennäköinen turvasatama seuraavassa taantumassa.

Huomautus . Lue suuri artikkelimme kaikesta, mitä sinun tulee tietää sijoittaaksesi Espanjaan: vuokratulotilastot, vuokralait ja -määräykset jne.

Lue myös:

Yleiskatsaus uuteen tuotantoon Costa del Sol