Burada İspanya'da ev veya daire satın alma hakkında en sık sorulan sorulara cevaplar sunuyoruz. Diğer hususların yanı sıra, satın almadan önce nelere dikkat edilmesi gerektiği, satın aldıktan sonra geçerli olanlar (vergiler, ücretler vb.) ve evi kiraya verirken nelere dikkat edilmesi gerektiği ile İspanya'daki banka kredileri hakkında soruları ele alıyoruz. Sayfa sürekli olarak yeni sorular ve yeni vergi oranları vb. ile güncellenmektedir.
İspanya'da gayrimenkule yatırım yapmakla ilgilenenler için, kriz sonrası talebin önemli ölçüde arttığı, fiyatların ise henüz zirve seviyelerine ulaşmadığı bir dönem geldi. Bu nedenle, satın almak için iyi bir zaman. Biz Spanish Real Estate olarak, özellikle Costa del Solen iyi yatırımı bulma konusunda uzmanlaşmış durumdayız.
Lütfen Costa del soldoğrudan bizim için çalışan ve İsveççe konuşan emlak danışmanlarımız olduğunu unutmayın. Bu bölgelerde ayrıca yerel bankalar ve avukatlarla da yakın işbirliği içindeyiz.
Ne yazık ki, birçok insan, aradığınızı en ucuz fiyata bulmak için birkaç emlakçıya gitmeniz gerektiğine inanıyor. Ancak, aradığınız evi bulmanızı, her şeyin yolunda gitmesini, tüm evrakların eksiksiz olmasını vb. sağlayacak tek bir emlakçıya gitmek yeterlidir. Bu, evin fiyatını hiç etkilemez (ev sahibi üçüncü bir tarafla münhasırlık anlaşması imzalamışsa komisyon emlakçılar arasında paylaşılır) ve tüm satın alma işlemini çok daha kolay hale getirir. Bununla birlikte, asla sadece onlardan satın alabileceğiniz bir sözleşme imzalamayın. Ne iddia ederlerse etsinler, bu tür bir "münhasırlıktan" elde edilecek hiçbir şey yoktur.
Giderek artan bir diğer sorun (Finansal Kriz'den sonra ortadan kaybolan ancak şimdi yeniden ortaya çıkan bir uygulama), görünüşte saygın İsveçli emlakçıların, yabancı ticaret fuarlarında veya İsveç'teki diğer etkinliklerde olabildiğince çok müşteri toplamalarıdır. Daha sonra, İspanya'da yerinde hiçbir temsilcileri olmamasına rağmen, topladıkları tüm isimleri geliştiricilere ve yabancı emlakçılara kaydettiriyorlar; bu da başka hiç kimsenin bu belirli müşteriye evleri gösteremeyeceği anlamına geliyor. Bu garip uygulamadan tüm taraflar zarar görüyor, bu nedenle tavsiyemiz, ticaret fuarlarında veya yerel emlakçınıza, İspanya'da yerinde kendi personeli olmadığı sürece (çevrimiçi reklam veren tüm İsveçli emlakçıların sadece küçük bir kısmı fiilen yerinde personele sahip) adınızı kaydettirmemenizdir.
Ayrıca okuyun İspanya'da konut yatırımı hakkında bilmeniz gereken her şey.
Satın alma sürecinin tamamında, baştan sona kadar size yardımcı oluyoruz.
İsteklerinize en uygun satın alma işlemini arıyoruz ve İspanyol avukatımız satın alma sürecinin her aşamasında yer alarak tüm izinlerin ve belgelerin eksiksiz olduğundan, elektrik faturalarının size "devralınmadığından" vb. emin oluyor. Ayrıca, sizin için evin kiralanmasını sağlayan bir kiralama şirketiyle, vergilerin ve harçların ödenmesini sağlayan bir bankayla vb. iş birliği yapıyoruz. İspanya'nın tüm illerinde, doğrudan bizim için veya benzersiz bir ortaklığımız bulunan ulusal banka için çalışan İsveççe konuşan emlak danışmanlarımız bulunmaktadır.
Bu konuyla ilgili daha fazla bilgi için info@spanskafastigheter.se adresine yazabilirsiniz
Aşağıda sıkça sorulan soruların cevapları bulunmaktadır İspanya'da ev satın almak hakkında (özel olarak, tatil evi olarak veya bir şirket tarafından yatırım amaçlı). Burada satın alma sürecinin hızlı ve görsel bir özetini PDFformatında görebilirsiniz.
Satın almadan önce
- “Nesneleri incelemek için ne yapmamı önerirsiniz?”
- "1-2 hafta gidip etrafı mı gezmeliyim, yoksa internetten ve telefondan olup bitenleri mi takip etmeliyim?"
- "Yılın herhangi bir zamanı, fiyat, arz veya başka bir nedenden dolayı, alışveriş yapmak için diğer zamanlardan daha iyi midir?"
Cevap: En önemli şey, gidip mülkü ve bölgeyi yerinde incelemektir; çünkü fotoğraflar ve kelimeler, mülkü ve bölgeyi nasıl deneyimlediğinizi asla tam olarak anlatamaz. Çoğu insan, karar vermeden önce yeterli sayıda mülk ve bölgeyi incelemek için 3 gün ila 1 hafta kalmayı yeterli bulmaktadır. Asla görmeden bir mülke kapora yatırmayın. Bu prosedüre biz bile izin vermiyoruz (en iyi yatırım alımlarını bulmak için bize yetki vermiş bir yatırım firması değilseniz).
Yılın zamanına gelince, Ağustos ayından kaçınmanızı tavsiye ederiz çünkü çoğu insan tatildedir ve tüm mülkler her gün kiraya verilir (ve bu nedenle gösterilemez). Yılın hangi zamanı olursa olsun, çoğu fiyat pazarlık edilebilir. Arz sürekli değişmektedir ve piyasa sadece Ağustos ayında durgunlaşır.
Not, Bizimle ilk iletişime geçtiğinizde, mümkün olduğunca açık ve net olun. Nerede yaşamak istiyorsunuz, bütçeniz ne kadar, istediğiniz yatak odası sayısı, havaalanına yakınlık, plaja yakınlık, yeni inşaat mı yoksa ikinci el mi, vb.
“Satın alma işlemini tamamlamadan önce ne yapmam gerekiyor?”
NIE numarası başvurusu genellikle satın almadan önce yapılır. Tapu senedini imzalamak için NIE'ye ihtiyacınız vardır, ancak mülkü bağlamak için NIE olmadan da peşinatı ödeyebilirsiniz (aynı anda yaparsınız). Eskiden bir avukat bunu vekaletname ile yapabilirdi. Ancak günümüzde bunu şahsen yapmanız gerekiyor. Şahsen başvurmanız yeterlidir ve avukat veya emlakçı daha sonra NIE numarasını alabilir. Birçok kişi de İspanya Büyükelçiliği aracılığıyla gelmeden çok önce NIE başvurusunda bulunur. NIE'nin alınması yaklaşık 3 hafta sürer ve 3 ay geçerlidir. Daha fazla bilgi için İspanya Büyükelçiliği'ne bakın.
"Peşinat ne kadar? Ve bu, evi alacağımı garanti ediyor mu?"
Peşinat yüzde 10'dur. Evet, peşinat evi satıştan kaldırır ve daha sonra normalde 4-6 hafta içinde tam satın alma bedelini ödemeniz gerekir.
"Peşinatı geri alma şansımız yok mu?"
CevapGenellikle hayır, ancak elimizden geldiğince, "pişmanlık" duyan müşterilerin, paraları henüz mal sahibinin hesabına aktarılmamışsa, nakit depozitolarını geri almalarını sağladık. Ancak, yasal ücretlerden kaçınılamaz.
“Karar verdikten sonra mülkü alacağımdan nasıl emin olabilirim?”
Bunu peşinatı ödeyerek ve satın alma sözleşmesini imzalayarak yaparsınız.
Çoğu durumda, mal sahibi kabul edebilir 3000 Euro nakit Alıcılar eve gelip %10'luk peşinatın tamamını yatırana kadar evi piyasadan çekmek gerekiyor. Eskiden çoğu insan bu parayı nakit olarak getirirdi çünkü ATM'den bu kadar para çekmek mümkün değildi (ancak, yola çıkmadan önce İsveç bankanıza gidip para çekme limitinizi kaldırmalarını isteyebilirsiniz). Günümüzde ise genellikle banka havalesiyle hızlıca halletmek mümkün.
Eğer işlem tamamlandığında kesinlikle gelememeniz durumunda, avukatımıza tapu senedini imzalaması için vekaletname de verebilirsiniz.
Satın alma işlemine ilişkin maliyetler
- “Hukuk/idari işler/vb.”
- “Komisyon ücreti?”
- Avukatlık ücretleri?
CevapGayrimenkul satın almanın maliyetleri, ikinci el mi yoksa yeni inşaat mı olduğuna bağlıdır. İkinci el bir gayrimenkul satın alırken, nihai satın alma fiyatından yaklaşık %11 daha fazla harcamanız beklenir. Bu %11'in %8'i KDV'dir. Geri kalanı ise gayrimenkulün tescili, noter ve avukat masraflarına gider.
Yeni inşa edilmiş bir ev satın alırken, fiyata yaklaşık %14'lük bir ekleme beklemeniz gerekir. Bunun yaklaşık %10'u KDV'dir, geri kalanı ise tapu kaydı, noter ve avukat masraflarına gider.
Emlakçı komisyonu ev sahibi tarafından ödenir.
Avukatlık ücreti, satın alma fiyatının yaklaşık %1,0 ila %1,5'i kadardır.
Satın alma bedelinin tamamı tapu senedinin imzalandığı gün ödenir.
İspanya'da ev satın aldıktan sonra ödenmesi gereken ücretler ve vergiler
“Site aidatları nedir ve ne kadar tutar?”
CevapSite aidatı (topluluk aidatı veya kentleşme aidatı olarak da adlandırılır) miktarı, hangi kentleşme bölgesinde ev satın aldığınıza bağlıdır. Yıllık 500 € ile 2200 € arasında değişmektedir. Site aidatı, ortak alanların elektrik giderlerini, çiçek ve çalıların bakımını, havuzun bakımını vb. kapsar. Şehirdeki dairelerde genellikle aidat yoktur çünkü evin çevresinde ortak bir kentleşme bölgesi bulunmamaktadır. Kırsaldaki fincaiçin de aynı durum geçerlidir. Bununla birlikte, yaklaşık 10 kır evinin birlikte ortak bir havuza sahip olduğu nadir durumlar da vardır; bu durumda havuz bakımı için site aidatı ödersiniz.
Yukarıdaki ücretlere elektrik ve su dahil değildir ve aylık olarak ödenir; elbette yaşadığınız yere ve evinizin türüne bağlı olarak maliyeti değişir. Ancak bu maliyetler genellikle oldukça düşüktür. İspanya'da evinde kalıcı olarak yaşayanlar için, aşağıdaki kalemlerin geçerli olması beklenir: toplam yıllık maliyet Site aidatı, vergiler, su, elektrik, kanalizasyon, çöp toplama vb. giderler dahil olmak üzere, 3-4 yatak odalı bir evin ortalama aylık gideri 2200-3000 Euro civarındadır.
“İspanya'da evlere ne tür vergiler uygulanıyor?”
Cevap: vergiler için ikamet eden kişi yokYani, "İspanya'da kalıcı olarak ikamet etmeyen kişiler" şunlardır:
1. “Impuesto sobre la renta de las personas fisicas non residentes”. Yerleşik olmayan vatandaşlar için uygulanan bu tercihli vergiye gelir vergisi de denir çünkü tüm ev sahiplerinin evlerini kiraya verme seçeneği vardır (evlerini kiraya verip vermemelerine bakılmaksızın, bu durum beyannameye dahil edilmelidir). Evi kiraya verirseniz, vergi oranı %19'dur (Not: Bu oran daha önce %24,75 iken, önce %20'ye, ardından da bir puan daha düşürüldü.) Kira gelirleri üzerinden alınan vergi miktarı giderler için indirim Bu tutar, evinizin kirasından elde edilen gelirlerden (ev sigortası, kredi faizleri, emlakçı komisyonları, elektrik, su, mülk bakımı vb.) karşılanabilir. Bu asgari vergi yalnızca AB veya AEA vatandaşları için geçerlidir.
2. “Impuestos sobre Bienes y Inmuebles” (kısaltması IBI), İspanya'da kayıtlı olup olmamanızdan bağımsız olarak ödemeniz gereken zorunlu yıllık emlak vergisidir. Vergi oranı %0,5 olup, belirlenen değer üzerinden hesaplanır.
Vergilerinizi ne zaman ve nasıl ödemeniz gerektiği konusunda size yardımcı olan ve onlarla hesap açmanız durumunda otomatik ödeme talimatı ile ödemenizi ayarlayabilen bir bankayla işbirliği yapıyoruz.
NotSatın alma işleminden sonra, elektrik ve su aboneliklerinin önceki sahibinin adından yeni sahibinin adına geçirilmesini sağlıyoruz. Aynı durum site aidatları, emlak vergileri, elektrik, su vb. için de geçerlidir.
İspanya'daki vergi yasaları hakkında daha fazla bilgi edinmek için makalemizi okuyun (yıllık olarak güncellenir),
Satın alma sonrası kiralama
- "Gayrimenkul alım satımında köklü bir acenteden yardım almak mantıklı mı? Bunun için genel ücret ne kadar?"
- "Elektrik ve su faturaları ile site aidatları, kiralama şirketine ödediğiniz ücrete dahil mi?"
- "Kiralama, bakım için hizmet şirketlerine/rezervasyon şirketlerine ödenen ücretler?"
- “Evinizi kiraya vererek ne kadar kazanabilirsiniz?”
- “Yatırım amacıyla ev satın almak istiyorsanız nelere dikkat etmelisiniz?”
- "İsveç merkezli bir limited şirket aracılığıyla mülkiyet edinme konusunda İspanya'daki kurallar nelerdir?"
- "AB'ye yatırım yapmak karmaşık mı/yüksek vergi avantajı riski taşıyor mu? Yılın büyük bölümünde kiraya verip, yılda 4-5 hafta ailemle birlikte orada bulunmak istiyorum. Her şeyi halledebilecek ve bu şekilde orada olmadığımı kanıtlayıp vergi avantajı elde edebileceğim acenteler var mı? O zaman kendimden mi kiraya vereceğim?"
Cevap: Gelirin yaklaşık %20'sini alsalar da, köklü bir kiralama şirketi kullanmanızı öneririz. Bu şirketler siz orada olmadığınız zamanlarda mülkün bakımını, temizliğini, anahtar teslimini vb. üstlenirler. Ayrıca pazarlamayı da onlar yaparlar. Bu, tüm süreci çok daha kolay ve çoğu durumda daha uygun maliyetli hale getirir.
Elektrik, su ve site aidatları normalde mülk sahibi tarafından ödenir. Bu biraz da anlaşmaya bağlıdır.
Kazancınız birçok faktöre bağlıdır. İspanya'da evinizi kiraya vermek hakkında daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz.
Çekici bir konumda, tercihen belgelenmiş bir kiralama geçmişine sahip, cazip bir ev seçmek. Bu tür bir yatırım yaparken dikkate alınması gereken en önemli şey budur. Bu faktörler uzun vadede değer artışını da etkiler. Ayrıca, Avrupa'da tatil nedeniyle fiyatlar yükseldiği için Temmuz ve Ağustos aylarının dairenizden en çok para kazanacağınız aylar olduğunu da unutmayın.
İsveçli bir şirket aracılığıyla satın alma işleminde herhangi bir sorun yok, satın alma süreci aşağı yukarı aynı. Vergi indirimleri ve vergi beyannameleriyle ilgili diğer konular hakkında daha spesifik bilgiler için muhasebecinize danışın. Ayrıca, bu makalenin ilerleyen bölümlerinde İsveçli bir şirket aracılığıyla İspanya'da ev satın alma hakkında daha fazla bilgi bulabilirsiniz.
Eğer sosyal yardım vergisinden kaçınmak istiyorsanız, “tasarruf hakkından feragat etmeniz” gerekir. Mülkün sahibi olan şirket, kiralama şirketiyle, sizin, ailenizin ve tanıdıklarınızın mülkü diğer misafirlerle aynı fiyata kiralayabileceğinizi ve tasarruf hakkından feragat edeceğinizi belirten bir madde içeren bir sözleşme imzalar. Bu maddeyi içeren bir sözleşme ve mülkün açıkça kiralık olarak ilan edildiği reklamlar, işletmenin özel amaçlar için kullanılmadığını göstermek için yeterli kanıttır.
Şirketlerin kârlarından ilk 2 yıl %20, daha sonra ise %25 oranında vergi alınır.
İspanyol inşaat şirketleri hakkında da bilgi edininFiyatları %35'e kadar düşüren bir proje modeli!
İspanya'da ev satın almak için krediler
- “Yabancı uyruklu biri olarak İspanya'da kredi alabilir miyim?”
- “İspanya'da mı yoksa İsveç'te mi kredi çekmek daha avantajlı?”
Evet, yapabilirsiniz. %70'e kadar, ancak İspanya'daki bankaların günümüzde geliriniz vb. konularda İsveç bankaları kadar yüksek şartlar belirlediğini unutmayın. Geri ödeme planı normalde 30-40 yıldır ve 67 yaşına girdiğiniz yıla kadar ödemeyi tamamlamış olmanız gerekir (şu anda %70'e kadar kredi imkanı sunan bankalarla da işbirliği yapıyoruz) 75 yıl). İspanyol bankalarından kredi alma ve bizim aracılığımızla kredi taahhüdü başvurusunda bulunma hakkında daha fazla bilgi edinin [bu hizmet yalnızca alıcılarımıza sunulmaktadır]. Vergi ve harçlar için borç almanız yasak olduğundan, pratikte %40 öz sermayeye ihtiyacınız var.
Krizin en kötü yıllarında, faiz oranlarının fırlama riski nedeniyle kimseye İspanyol bankalarından kredi çekmesini tavsiye etmiyorduk. Ancak şimdi ekonomi istikrara kavuştu ve sadece en ciddi bankalar bu fırtınayı atlatabildi.
İspanya'da konut kredisi çekmekle ilgili önemli bilgiler
Aralık 2018'den itibaren geçerli olan yeni bir uygulama olarak, ev değerleme raporu artık 6 ay süreyle geçerli. Çalıştığımız banka da İspanya'daki yeni bankacılık yasaları nedeniyle değerleme için ücret almıyor (birçok banka hala 400 € ve üzeri ücret alıyor). Evin değerlemesi, ne kadar kredi çekebileceğinizi belirler.
Eğer evin değeri 100.000 € ise ancak siz evi 120.000 €'ya satın alırsanız, yine de sadece 100.000 € kredi çekebileceksiniz. Eğer evin değeri 120.000 € ise ancak siz evi 100.000 €'ya satın alırsanız, yine de sadece 100.000 € kredi çekebileceksiniz. Her zaman daha düşük olan miktar geçerlidir.
Bütçenin kısıtlı olduğu durumlarda bu önemli bir husustur. Eğer 120.000 €'ya bir ev satın alırsanız, ancak evin değeri daha düşükse (ki bu durum, evlerin piyasa değerinin artması ve değerlemenin sadece metrekare, oda sayısı vb. kriterlere bakması, konum veya diğer benzersiz özellikleri dikkate almaması nedeniyle giderek daha yaygın hale geliyor), o zaman belki de herkesin bu satın almayı karşılayabilecek yeterli öz sermayesi yoktur.
Son satışlarımızdan biri de benzer bir durumdaydı. Evin fiyatı 220.000'di, ancak müşteri banka kredisinin en az 180.000'lik bir değerleme üzerinden onaylanmasını istiyordu. Daha sonra bunu sözleşmeye yazdıkDeğerleme 180.000 €'dan düşük olursa, müşteri 3.000 €'luk rezervasyon bedelini geri alacaktır.
Bir diğer önemli husus Bu bağlamda, örneğin tek yatak odalıdan iki yatak odalıya dönüştürülen evlerin, orijinal tapu kaydına göre değerlendirildiğini bilmek önemlidir. Örneğin, tek yatak odalı büyük bir dairenin iki yatak odalıya dönüştürülmesi, mevcut şablona göre "bir" olarak değerlendirilir ve daha az kredi alırsınız.
Düşük değerlemenin bir nedeni Eğer alıcılar kendi masraflarını karşılayamıyorsa, bankanın evi kolayca satabilmesi gerekir; ancak değerleme raporu nadiren evin piyasadaki gerçek değeri hakkında bilgi verir.
Şirkete yatırım yapın
İsveç şirketi satın almak isteyenler için önemli. Satın alma süreci aynı olsa da bazı önemli noktalar farklılık gösteriyor. Şirketinizi satın alırken genellikle İspanyol bir bankadan en fazla %50 oranında kredi alırsınız ve bu kredi en fazla 15 yıl içinde geri ödenmelidir. Ayrıca İsveç Şirketler Sicil Dairesi'nden İngilizce bir kayıt belgesine de ihtiyacınız var (İngilizce versiyonu genellikle yeterlidir, ancak bazen yeminli bir tercüman tarafından İspanyolcaya çevrilmesi ve İsveç'te yaşadığınız yerdeki bir noter tarafından onaylanması gerekebilir). Bu belge ile bir NIF numarası için başvuruda bulunursunuzNúmero de Identificación Fiscal – Vergi kayıt numarasıİspanyol bir avukat aracılığıyla (ve tüm alıcıların ihtiyaç duyduğu kişisel NIE numarasıyla birlikte).
İsveç AB'si aracılığıyla İspanya'da ev satın alma hakkında bilgi:
İsveç merkezli bir anonim şirket (AB) ile İspanya'da ev sahibi olmak kesinlikle mümkündür. Ayrıca, evi sahiplenmek için İspanya'da bir yan kuruluş açmak da mümkündür, ancak bunu genellikle müşterilerimize tavsiye etmiyoruz; ancak birden fazla mülk edinmeyi ve 100.000 - 200.000 €'yu aşan kira geliri elde eden bir portföyü yönetmeyi planlıyorlarsa ve satın alımları İspanyol bir banka aracılığıyla finanse etmeyi ve işletmeyi daha çok ayrı bir gayrimenkul şirketi gibi işletmeyi düşünüyorlarsa durum farklıdır.
Şirketiniz bir tatil evi satın alacaksa ve şirket parasını kullanmak istiyorsa, bunu doğrudan İsveç AB şirketiyle yapmanızı öneririz.
Bu nasıl işliyor ve nelere dikkat etmelisiniz?
– Burada iş yapmak ve ev satın almak için AB şirketinizi İspanyol Şirketler Siciline kaydettirmeniz gerekmektedir. Bu nispeten basit bir işlemdir ve bizim aracılığımızla satın alma işlemi yaparsanız size yardımcı oluruz.
– İsveç'te tercihli vergilendirmeden kaçınmak için, konutu elden çıkarma hakkınızdan vazgeçmeli ve vergi makamlarına bunun bir yatırım olduğunu, vergi kaçırmak amacıyla şirket kılıfına bürünmüş özel bir tatil evi olmadığını kanıtlamalısınız.
İsveç Vergi Dairesi ile ilgili konularda ispat yükü her zaman şirkete aittir ve mülkü bir yönetici aracılığıyla kiralamanızı öneririz (bu hizmetleri sunan iştiraklerimiz bulunmaktadır). Bu yönetici ile siz ve şirketle bağlantısı olan herkes, akrabalarınız vb., mülkte ancak diğer misafirler gibi piyasa fiyatı ödeyerek kalabilirler (özel bir birey olarak mülkünüzü istediğiniz kadar kullanmanız ise yöneticiyle ne sıklıkla yapılacağı konusunda anlaşacağınız ayrı bir konudur. Bunun için sorunsuz bir çevrimiçi sistemimiz mevcuttur.)
– Şirket, kira gelirleri üzerinden İspanya'da vergilendirilmektedir. İsveç'te durum böyle değil. İsveç ve İspanya'nın çifte vergilendirmeyi önlemek için bir vergi anlaşması var ve vergi, işletmenin faaliyet gösterdiği yerde ödenmelidir.
– İsveç merkezli bir AB şirketi, İspanya'da banka hesabı açabilir.
– İsveç merkezli bir anonim şirket, burada elde ettiği geliri beyan etmek için İspanya'da vergi beyannamesi vermek zorundadır. Bu işlem bir muhasebeci tarafından düzenlenebilir ve özellikle pahalı değildir.
İsveçli girişimcilerden sıkça gelen bazı sorular:
–"Şirketiniz aracılığıyla satın alma işlemi yaparsanız, alım ve satımla ilgili masraflar, özel olarak satın alma işlemi yapmanız durumundaki masraflarla aynı mıdır?" Cevap: İspanya'daki herhangi bir tüzel kişilik için geçerli olan aynı satın alma maliyetleri geçerlidir. Ancak, satış yaptığınızda, İspanyol vergi makamları, şirketinizin yerleşik olmayan bir şirket olması nedeniyle kar verginizi ödemenizi sağlamak için satın alma fiyatının %3'ünü alacaktır. Beyan ettiğinizde ve kar elde etmediğiniz ortaya çıktığında, bu %3'ü geri alırsınız. Veya tam tersi, kar elde ettiyseniz, vergi olarak ödeyeceğiniz tutarın karşılığını alırlar.
– "Bir şirket aracılığıyla mülk sahibi olduğunuzda, ek ve hoş olmayan emlak vergileri veya benzeri yükümlülüklere tabi olacak mısınız?" Cevap: Hayır. Mülkü nasıl satın aldığınızdan bağımsız olarak ödediğiniz normal emlak vergisi (IBI).
–"İsveç'teki AB şirketimi İspanya'da kaydettirmek istiyorsam NIE numarasına ihtiyacım var mı?" Cevap: Yönetim kurulunuzda satın alma işlemini temsil edecek ve imzalayacak bir kişinin NIE numarasına ihtiyacı var. Bizim aracılığımızla satın alma işlemi yaparsanız, bu kişiyi biz de ayarlıyoruz.
Özetle: Doğru şekilde yapıldığı sürece, İsveç merkezli bir limited şirket (AB) ile İspanya'da ev satın almak mümkündür. Daha spesifik muhasebe soruları, vergi konuları vb. için, yabancı alımlarda uzmanlaşmış bir İsveçli muhasebeciyle iletişime geçmenizi öneririz.
Ev satın alma işlemleriyle ilgili özet ve ek sorular
İspanya'da ne tür evler satın alınabilir?
Cevap: İspanya'da apartman daireleri, villalar, sıra evler ve yapılaşma izni olan arsalar da dahil olmak üzere çeşitli konut tipleri bulunmaktadır. Yapılaşma izniyle ilgili olarak, bazı arsaların yalnızca belirli bir konut tipinin inşasına izin verildiğini belirtmek önemlidir. Boyut vb. de düzenlenmiştir. Bunu sonradan değiştirmek temelde imkansızdır.
İspanya'da ev satın alma sürecinin ana adımları nelerdir?
Cevap: Ana adımlar arasında ev bulmak, teklif vermek, satın alma sözleşmesini (arras) imzalamak, depozito ödemek, gerekli incelemeleri yapmak ve son olarak noter huzurunda resmi satın alma sözleşmesini (escritura) imzalamak yer almaktadır.
İspanya'da gayrimenkul satın alırken İspanyol bir avukata ihtiyacım var mı?
Cevap: Hukuk sistemini anlamanıza ve gerekli tüm belgelerin ve izinlerin eksiksiz olduğundan emin olmanıza yardımcı olabilecek bir İspanyol avukat tutmanız şiddetle tavsiye edilir. İsveç'teki emlak acentelerinin çoğu, müşteri ve avukat arasındaki iletişimi yürütür.
NIE numarası nedir ve neden buna ihtiyacım var?
Cevap: NIE numarası (Número de Identificación de Extranjero), İspanya vatandaşı olmayanların İspanya'da gayrimenkul satın alma da dahil olmak üzere belirli işlemleri gerçekleştirebilmeleri için gerekli olan benzersiz bir kimlik numarasıdır.
İspanya'da bir ev satın almak için nasıl ödeme yaparım?
Cevap: Genellikle satın alma sözleşmesini (arras) imzalarken bir depozito (genellikle satın alma fiyatının %10'u) ödersiniz. Ödemenin geri kalanı, noter huzurunda resmi satın alma sözleşmesini (escritura) imzalarken yapılır. Yeni inşaatlarda en yaygın olanı, önce bir rezervasyon tutarı ödemek, ardından sürecin başlarında birkaç ödeme yapmak, toplamda yaklaşık %30 artı KDV ödemektir. Geri kalan %70'lik kısım ise eve taşındığınızda ödenir. Taşınma ile bağlantılı olarak, herhangi bir kredi de genellikle aktif hale getirilir (onaylanmaları şartıyla ve bu süreç taşınmaya kadar tamamlanmaz. Bunun nedeni, alıcının mali durumunun inşaat süreci boyunca önemli ölçüde kötüleşmiş olabilmesidir). Bu, inşaat süreci boyunca faiz ödemek zorunda kalmayacağınız anlamına gelir.
İspanya'da ev satın alırken en sık karşılaşılan masraflar nelerdir?
Cevap: En yaygın masraflar arasında kullanılmış evler için devir vergisi (ITP), yeni inşa edilmiş evler için KDV (IVA), noter ücretleri, kayıt ücretleri ve avukatlık ücretleri yer almaktadır.
İspanya'da bir gayrimenkul satın almak için ortalama süre ne kadardır?
Cevap: İspanya'da gayrimenkul satın alma süreci değişiklik gösterir, ancak genellikle bir gayrimenkul bulduğunuz andan resmi satın alma sözleşmesini (escritura) imzaladığınız ana kadar 1 ila 6 ay sürer. Eğer miras yoluyla edinilen bir mülk söz konusuysa bu süre daha da uzayabilir.
İspanyol bir bankadan ev satın almak için konut kredisi alabilir miyim?
Cevap: Evet, birçok İspanyol bankası yabancı alıcılara konut kredisi sunmaktadır, ancak şartlar ve faiz oranları değişebilir. Kredi şartları İsveç'e göre daha bireyseldir.
İspanya'da gayrimenkul satın almak için İspanyol banka hesabına ihtiyacım var mı?
Cevap: Evet, ev satın alımınızla ilgili masrafları ve vergileri ödeyebilmek ve İspanyol bankalarından kredi alabilmek için bir İspanyol banka hesabına ihtiyacınız var.
İspanya'da uzaktan ev satın almak mümkün mü?
Cevap: Evet, bir avukata veya satın alma sürecinde sizin adınıza hareket edebilecek güvenilir bir kişiye vekaletname (noter vekaletnamesi) vererek uzaktan ev satın almak mümkündür. Bu prosedür pandemi sırasında yaygınlaştı ve hala nispeten yaygın. Ancak, çoğu kişiye karar vermeden önce evi yerinde ziyaret etmelerini tavsiye ediyoruz. Rezervasyon ücretinin çoğu durumda iade edilmediğini unutmayın.
Enerji Sertifikası nedir ve neden buna ihtiyacım var?
Cevap: Enerji sertifikası, bir evin enerji verimliliğini A (çok enerji verimli) ile G (en az enerji verimli) arasında bir ölçekte gösteren bir belgedir. İspanya'da ev satarken veya kiralarken enerji sertifikasına sahip olmak yasal bir zorunluluktur.
Satın aldığım evin borcu veya yasal sorunları olmadığından nasıl emin olabilirim?
Cevap: Avukatınız gerekli araştırmayı yapmalı ve tapu sicilinden (Registro de la Propiedad) mülkle ilgili herhangi bir borç, ipotek veya başka yasal sorun olup olmadığını doğrulayan bir "nota simple" (tapu kaydı belgesi) talep etmelidir.
İspanya'daki evimi kullanmadığım zamanlarda kiraya verebilir miyim?
Cevap: Evet, mümkün İspanya'daki evinizi kiraya verinAncak, kiralama ile ilgili yerel yasa ve yönetmeliklerin yanı sıra kira gelirinden alınacak ilgili verginin ödenmesi konusunda bilgi sahibi olmak önemlidir.
İspanya'da ev sahibi olarak ödemem gereken en yaygın vergiler nelerdir?
Cevap: İspanya'da ev sahipleri için en yaygın vergiler arasında emlak vergisi (IBI), kira geliri vergisi ve İspanya'da mülk sahibi olan İspanyol vatandaşı olmayanlar için yıllık vergi (Impuesto sobre la Renta de Non Residentes) yer almaktadır.
Gelecekte İspanya'daki mülkümü satmak istersem ne olur?
Cevap: İspanya'da gayrimenkulünüzü sattığınızda, satıştan elde ettiğiniz kar üzerinden sermaye kazancı vergisi (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) ödemeniz gerekecektir. Buna ek olarak, satış süreciyle ilgili noter ücretleri ve avukatlık ücretleri gibi başka masraflar da olabilir.
İspanyol gayrimenkul piyasasının kısa tarihi
İspanya, uzun zamandır ikinci bir ev, yatırım fırsatı veya emeklilik için güneşli bir yer arayan yabancı alıcılar için cazip bir destinasyon olmuştur. Aşağıda, yabancı alıcılarla ilgili olarak İspanyol emlak piyasasının kısa bir tarihsel genel bakışı yer almaktadır:
- 1960'lar ve 1970'lerKitlesel turizm başladı ve İspanya'daki emlak piyasası, 1960'lar ve 1970'lerde ülkenin birçok avantajını keşfeden giderek daha fazla insan sayesinde yabancı alıcılar arasında popüler hale gelmeye başladı. İspanya'nın güzel kıyı şeridi, ılıman iklimi ve uygun yaşam maliyeti, özellikle İngiltere, Almanya ve İskandinavya olmak üzere Kuzey Avrupa ülkelerinden alıcıları çekti. Bu dönemde Costa del Sol, Costa Blanca ve Balear ve Kanarya Adaları popüler destinasyonlar olarak öne çıktı.
- 1980'ler ve 1990'lar: Piyasa büyümesi ve olgunlaşması. 1980'ler ve 1990'lar boyunca İspanya'nın gayrimenkul piyasası olgunlaşmaya devam etti ve ülke 1986'da Avrupa Birliği üyesi oldu. Bu üyelik, sınır ötesi yatırımları kolaylaştırdı ve AB vatandaşlarının İspanya'da gayrimenkul satın almasını kolaylaştırdı. Bu dönemde, İspanyol gayrimenkul piyasası hem yerel hem de yabancı talebin etkisiyle istikrarlı bir büyüme yaşadı.
- 2000'lerin başları: Piyasa patlaması. 2000'li yılların başlarında İspanya'nın emlak piyasasında önemli bir patlama yaşandı; emlak fiyatları hızla yükseldi ve artan talebi karşılamak için yeni projeler hızla inşa edildi. Bu dönemde, özellikle İngiltere ve İrlanda'dan gelen yabancı alıcılar, yüksek sermaye kazancı ve kira geliri beklentisiyle İspanya'ya akın etti.
- 2008-2013: Piyasa düşüşü ve toparlanması 2008 küresel finans krizi, İspanyol emlak piyasasını ciddi şekilde etkileyerek emlak fiyatlarında keskin bir düşüşe ve satılmayan emlak sayısında dramatik bir artışa yol açtı. Özellikle proje aşamasındaki konutlara yatırım yapan birçok yabancı alıcı, bu düşüşten olumsuz etkilendi. Ancak piyasa, 2013 civarında toparlanma belirtileri göstermeye başladı; emlak fiyatları istikrar kazandı ve bazı durumlarda arttı.
- 2014-günümüz: Süregelen toparlanma ve yabancı yatırımlar 2014'ten bu yana, İspanyol gayrimenkul piyasası, kısmen yabancı alıcıların devam eden ilgisiyle desteklenen kademeli bir toparlanma yaşadı. Pandeminin ilk döneminde gayrimenkul alımlarında doğal bir düşüş yaşandı, ancak daha sonraki patlama güçlü oldu (Warren Buffet, diğerlerinin yanı sıra, pandemi sırasında Costa del Sol yatırım yaptı). Ancak, 2022 sonlarında ve 2023'te bir yavaşlama görülmeye başlandı. Bununla birlikte, çoğu uluslararası analist bunun geçici bir düşüş olacağına ve İspanya'nın hava, kültür, altyapı ve iklim nedeniyle parlak bir geleceğe sahip olduğuna inanıyor. Özellikle Malagabölgesinin 2030'lara yaklaşırken en güçlü büyümeyi göstermesi bekleniyor.
Haber bültenlerimize bağlantılar:
- Nerja Bülteni (ve Malaga ve Doğu Costa del Solgeri kalanı)
- Marbella ve Batı Costa del Sol geri kalanına yönelik haber bülteni (Mijas, Fuengirola, Estepona vb.)
İspanya'daki satın alma süreci hakkında daha fazla bilgi edinin.