Los años de crisis comenzaron en 2007, y pasaron varios años largos antes de que tanto los españoles como los extranjeros volvieran a comprar viviendas (sin embargo, los inversores, en principio, compraron inmediatamente durante la recesión). No obstante, el interés en el mercado inmobiliario español tuvo un comienzo explosivo ya en el primer semestre de 2014 y las ventas han experimentado un aumento prácticamente constante desde entonces, aunque nunca han alcanzado los niveles previos a la crisis financiera. No obstante, dio varios pasos adelante con fuerza en 2021 y 2022 y se estancó un poco más en 2023. A partir de finales de 2024, cuando el BCE comenzó a bajar gradualmente los tipos de interés, se abrió un nuevo y emocionante capítulo con varias tendencias bastante claras.

El mercado se dirige principalmente hacia Malaga En 2026, los los compradores prefieren cada vez más la obra nueva a la usada. Sin embargo, la actual crisis energética e inflacionaria ha dificultado que los promotores lleven a cabo sus proyectos, lo que significa que se construye menos de lo que demanda. Esto se traducirá en fuertes aumentos de precios a largo plazo, pero también en grandes oportunidades para quienes dispongan de capital.

La situación tal como se presentó en el mercado a finales del año 24/25

Comentarios en negrita actualizados el 4/ 9.202 4:

La entidad financiera BBVA predijo un aumento del 3% en los precios de la vivienda el año pasado (además, cree que el número de transacciones aumentará entre un 5 y un 7% en 2024).

Sin embargo, los analistas de Bankinter pronostican una corrección del 2% en los precios de la vivienda española el próximo año.

Fotocasa cree que los precios se mantendrán estables gracias a un mercado laboral sólido, la alta demanda entre inversores solventes y compradores extranjeros, sumada a la escasez de oferta en zonas atractivas. El portal inmobiliario también señala que los precios promedio siguen siendo un 22 % inferiores a su máximo de 2007.

En retrospectiva, BBVA demostró tener razón. Los precios siguen subiendo a pesar de los obstáculos.

La escasa oferta de propiedades en venta en las zonas más atractivas ha caracterizado el mercado durante 2024. Las zonas con mayor escasez de propiedades incluyen las capitales de provincia más grandes de España, los suburbios alrededor de las grandes ciudades y las zonas turísticas, donde compradores extranjeros han marcado el ritmo del mercado en los últimos años, como Costa del Sol, las Islas Baleares y partes de la Costa Blanca.

Explicaciones para el bajo suministro

No es sorprendente que los precios se mantengan altos en España, ya que hay tan pocas viviendas en el mercado (hablamos de zonas populares para extranjeros, la dinámica es diferente en el interior, etc.). Una razón es que muchos de los que han comprado una vivienda en España en los últimos 10 años están satisfechos con su compra y desean quedarse. Hace 10 años, más españoles poseían viviendas, incluso en las zonas turísticas más populares. Sin embargo, quizás la principal razón de la escasa oferta de vivienda sea que en España la gente compra con un tipo de interés bajo durante un largo periodo, hasta 20 años. Ahora que los tipos de interés han subido, pocas personas quieren cambiar de vivienda, ya que necesitan renegociar el tipo de interés.

En lo que respecta a las ventas a suecos, noruegos y otras nacionalidades cuyas monedas se han visto afectadas, la debilidad de la corona influye, por supuesto. Además, ¡no olvidemos que en 2021-2022 se produjo un verdadero impacto de la pandemia! En comparación con la mayoría de los años de la década del 2000, estas cifras de ventas siguen siendo sólidas.

El futuro del mercado inmobiliario en los próximos seis meses

Es difícil predecir cómo será el futuro inmediato del mercado inmobiliario en España. Si la inflación y los tipos de interés siguen bajando, el mercado podría recibir un impulso significativo con un aumento de la oferta y las ventas, y una subida más rápida de los precios.

Hemos presenciado varias crisis durante nuestra larga trayectoria en España. Muchas ocurren con retrasos y no siguen un patrón definido. Tras la crisis financiera de 2008, cuando la economía comenzó a recuperarse (aunque nadie lo supiera en aquel momento), los precios de las propiedades continuaron cayendo durante un período en varios segmentos. Fue durante este período cuando los inversores que más ganaron en la última década fueron los más activos. Sin embargo, muchas propiedad no se vendieron públicamente, principalmente por parte de actores que simplemente no podían esperar más para vender, a pesar de que la economía mostraba signos positivos de recuperación. Muchas de estas propiedad se vendieron como propiedades bancarias o "venta discreta" (es decir, no se publicaron en sitios web ni portales). Sin embargo, esta vez, debido a los cambios legales introducidos durante la última crisis, el mercado de propiedades bancarias es completamente inexistente, cabe añadir.

Se prevé que la economía española sea la de mayor crecimiento de la eurozona para 2025, mientras que el aumento de los precios de la vivienda ha sido relativamente moderado. En muchos lugares, ¡aún no han vuelto a los niveles de 2008! Al mismo tiempo, sigue siendo muy atractiva para los inversores extranjeros que también valoran aspectos como la estabilidad, la delincuencia, las infraestructuras, etc.

• La constructora española Aedas Homes, una de las mayores de España (recibimos un premio por la gestión de nuestros clientes hace unos años), vendió un tercio de sus viviendas a compradores extranjeros ese mismo año. Vendieron casi 600 viviendas por un total de 265 millones de euros en lugares como Costa del Sol, la Costa Blanca y las Islas Baleares a compradores de más de 50 países, principalmente holandeses, alemanes, polacos, belgas y británicos.

Tendencias de precios en el mercado inmobiliario español

En 2022/23, el aumento de precios fue moderado, pero el de 2024 fue significativamente mayor. Los precios de la vivienda subieron un 12,34 % en 2024 y ahora están un 12,5 % por encima de los precios máximos de 2007.

Si nos remontamos un poco más atrás, a 2020, justo antes de la pandemia, los precios promedio en el país subieron un 6,5 %. Primero, hubo una caída de precios causada por el coronavirus, seguida de una recuperación y un fuerte aumento, impulsados ​​por la visión de muchos de España como un refugio ideal en la nueva realidad, donde se puede teletrabajar. Además, hay muchos aspectos positivos en el país: su enfoque en la tecnología y la sostenibilidad, etc., junto con los precios inmobiliarios relativamente bajos que se mantienen, han despertado el interés de los inversores internacionales en este mercado inmobiliario.

Si analizamos las tendencias de precios en las regiones más atractivas para compradores el patrón es algo diferente. Los precios se han recuperado con creces en las Islas Baleares y Canarias, casi se han recuperado en Madrid, pero siguen siendo más bajos en Andalucía (sin embargo, el precioMarbella se ha disparado, y Malaga capital ahora es más atractiva para los inversores, ya que se espera que siga la misma tendencia de precios en los próximos años), Cataluña, la Comunidad Valenciana y Murcia.

Andalucía ya es considerada un paraíso fiscal y muy favorable para los negocios

Andalucía está reduciendo gradualmente los impuestos sobre la compra de viviendas. El ITP para viviendas de segunda mano es ahora del 7 %. Anteriormente, era del 8 %, 9 % o 10 % según el rango de precio. Por lo tanto, la reducción de impuestos incentiva principalmente las viviendas en el rango de precio más alto. En cuanto a las tasas sobre obra nueva, el AJD es del 1,2 %, antes del 1,5 %. España, y Andalucía en particular, están reduciendo los impuestos en general y ahora.. Una de las zonas de España con los impuestos más bajos. Además, lugares como Nerja han introducido nuevas leyes con el objetivo de simplificar la engorrosa burocracia española. Todo esto, sumado a las grandes inversiones de la zona en turismo sostenible, el fortalecimiento de las infraestructuras y diversas mejoras y simplificaciones para empresas internacionales, así como para los "nómadas digitales", hace que la zona sea muy atractiva para invertir. La reciente decisión Google de ubicar su importante sede de ciberseguridad en Malaga ha dado pie a hablar de un "Silicon Valley europeo":

Lea más sobre las nuevas tasas impositivas y leyes fiscales para el año en España.

Respecto a la bajada de los tipos de interés en España y el número de ventas futuras:

En noviembre, el mercado estimó que los recortes de tipos de interés no se producirían hasta el verano de 2024, pero ahora cada vez más gente cree que el primer recorte del BCE se producirá en marzo. También se cree que habrá recortes de tipos de interés más fuertes y numerosos de lo previsto en 2024.

En el primer trimestre de 2022, se realizaron 164.999 transacciones inmobiliarias en España, lo que supone un incremento de más del 14% respecto al último trimestre del año anterior. De hecho, se trata de la cifra más alta desde principios de 2008. Además, las compras realizadas por suecos aumentaron un 30% en comparación con el trimestre anterior. Al mismo tiempo, los precios subieron un 3,1% en el primer trimestre (si bien disminuyeron un 1,2% en Malaga). En el segundo trimestre, las ventas aumentaron un 8% respecto al año anterior. En junio, el incremento fue del 4%. Posteriormente, las ventas se ralentizaron, principalmente en la Comunidad de Madrid.

Durante el primer semestre de 2022 se batió un récord en el número de compradores extranjeros en España. Un 53% más que el año anterior. Se vendieron un total de 72.987 viviendas con compradores extranjeros. Esta es la cifra más alta desde que comenzaron las mediciones en 2007. compradores extranjeros representan un 20,3% de todas las compras de viviendas en España. Sin embargo, durante la segunda mitad del año, los compradores se frenaron, lo que ha sido un fenómeno global. Algunos mercados (como Suecia) pueden tardar mucho en volver a la normalidad, pero se espera que las ventas de viviendas en España vuelvan a aumentar significativamente a partir del primer o segundo semestre de 2023. Las ventas en el último trimestre cayeron alrededor de un 10% (sin embargo, la disminución en los no españoles fue de solo un 1,2%) en comparación con el año anterior, pero es demasiado pronto para sacar conclusiones al respecto, ya que se esperaba. El año anterior hubo un gran efecto de la pandemia.

Las estadísticas finales del año pasado se publicaron el 23 de marzo. Las ventas a compradores extranjeros están en un nivel récord. El anuario indica que la demanda extranjera total representó el 13,75% del mercado (¡en Malaga los extranjeros representan casi el 35% de las compras!), lo que equivaldría a 88.858 ventas, mientras que los últimos datos trimestrales sugieren 94.481 ventas y el 14,62% ​​del mercado, un 58% más que el año anterior. Se mantiene una fuerte demanda extranjera de propiedades en España, aunque las cifras trimestrales del registro también apuntan a una desaceleración en el ritmo de crecimiento durante la segunda mitad del año pasado, lo que sugiere que 2023 podría no ser tan bueno debido al aumento de los tipos de interés. Sin embargo, el mercado español, en comparación con muchos otros mercados globales, presenta una fuerte tendencia alcista a medio y largo plazo.

En términos anuales, en 2022, los precios de las viviendas de segunda mano aumentaron un 7,9 % en el primer semestre y un 8,1 % en las de obra nueva. En general, los precios de la vivienda en España aumentaron un 8,8 % A lo largo del año (en el cuarto trimestre, el aumento fue del 2,5 %, por lo que continúa). Sin embargo, la pandemia, la guerra y la inflación (que es menor en España que en Suecia) no frenaron la tendencia alcista de los precios que se viene observando desde 2014. El precio de la vivienda española cayó significativamente desde la crisis de 2008, pero aún se sitúa un 18,7 % por debajo del nivel récord de 2007 en 2023. Desde entonces, se han producido muchos cambios positivos, como la regulación, la expansión de infraestructuras, la inversión en ecoturismo y rutas de senderismo, etc. El mercado inmobiliario español experimentará un fuerte crecimiento en los últimos 20 años. La asociación constructora APCESpaña cree que es principalmente el deseo de nueva producción lo que impulsa los precios al alza, y de todas las viviendas que están listas para 2023, ¡el 80 % ya están reservadas!

En cuanto a la preocupación por la inflación y las dificultades de entrega en el sector de la construcción, se ha aliviado un poco. Hemos hablado con constructores que afirman que los precios y los plazos de entrega se están normalizando poco a poco. Sin embargo, cabe esperar retrasos en los nuevos proyectos. Pasará un tiempo difícil para quienes no estén satisfechos con la oferta de propiedades que ya están a la venta (incluidas las sobre plano). También creemos que, sobre todo porque la demanda sigue siendo alta, los aumentos de precio en los proyectos que se pongan a la venta a partir del próximo año serán significativamente mayores.

España se recuperó rápidamente después de la parálisis inicial asociada a las cuarentenas durante la pandemia.

Ya en junio de 2021 se vendieron un 88,4% más de viviendas que en el mismo periodo del año anterior. En términos absolutos, la región registró la cifra de ventas más alta desde junio de 2008. Un total de 565.523 propiedades cambiaron de manos en 2021 en el mercado inmobiliario español. Esta fue la La cifra más alta en 14 años.

En particular, durante y después de la pandemia, observamos un fuerte aumento en las ventas en el segmento de lujo y en la nueva producción. También recibimos informes de colegas de todo el país que están vendiendo nuevos proyectos de producción a españoles en plazos más cortos que en muchos años. En uno de nuestros últimos proyectos a finales de año, también vendimos por primera vez a varios inversores españoles. Han destacado la rentabilidad de las compras sobre plano en los últimos años. Es positivo que las ventas estén aumentando tan rápidamente, tanto a compradores extranjeros como españoles Pero tenga cuidado con la evolución de los precios. También podría ir más rápido de lo esperado. A finales del 21 de agosto, se observó que los precios de la vivienda estaban 4,9% más alto en julio que El mismo mes del año anterior. El interés sigue siendo alto entre los extranjeros a pesar de la pandemia, incluso entre compradores suecos, que también son cada vez más jóvenes.

Fuerte alquiler

La Asociación de Hoteleros indicó que la ocupación en julio de 2022 fue del 86,29%, comparable con la de 2019, cuando fue del 84,2%. Nerja y Torremolinos superaron la media de 2019, elevando la ocupación. Nerja registró la mayor ocupación, con más del 90% (en comparación con Marbella y otros destinos turísticos de la zona oeste, que superan ligeramente el 80%).

Durante cuatro meses consecutivos, de junio a septiembre de 2023, Nerja registró una ocupación hotelera superior al 90 %. El director de turismo de la ciudad: «Nerja se ha convertido en un referente en la zona. En cuanto a nacionalidades, la ciudad ha experimentado una fuerte afluencia de turistas británicos, españoles, alemanes e irlandeses».

Malaga lidera el desarrollo

En España, se escribe mucho sobre el ya mencionado desarrollo excepcional de Malaga, que a principios de año solo estaba por detrás de Barcelona y Madrid en grado de inversión. Además, las cifras publicadas en el cuarto trimestre indican que Malaga superó por primera vez a Barcelona en número de viviendas de nueva construcción vendidas.

Los precios del alquiler suben en Malaga ante la fuerte demanda extranjera

Los precios del alquiler están subiendo considerablemente en la provincia de Málagay Costa del Sol. Entre el 22 y el 23, el precio del alquiler aumentó un 23%, situándose en 13,22 euros por metro cuadrado al mes. En comparación con 2007, el alquiler es ahora más de un 60% más caro, cuando rondaba los 8,5 euros por metro cuadrado.

Aumento de los precios de los materiales y aumento de la demanda

En una importante reunión entre constructores y un importante banco en el otoño de 2021 (debido al inicio de la construcción de uno de nuestros proyectos), se advirtió que los precios de ciertos materiales aumentarían hasta un 40% para principios de 2022. Tenían razón. Esta profecía se hizo mucho antes de que Rusia invadiera UcraniaEl mismo analista afirma ahora que los precios de los materiales caerán drásticamente y que las ventas de nuevos proyectos en España experimentarán un auge en el futuro. Sin embargo, la incertidumbre asociada a la inflación ha provocado el retraso de proyectos en fase de planificación. Nuestro consejo es comprar nueva producción a principios de año, ya que el aumento de precios puede ser considerable en verano y otoño. En cuanto a las viviendas de segunda mano, creemos que el panorama de precios se mantendrá relativamente estable, ya que la demanda de viviendas usadas está disminuyendo. El stock simplemente está empezando a agotarse. Además, hay que tener en cuenta que se construyeron relativamente pocas viviendas desde la crisis de 2008 hasta la pandemia del coronavirus. La situación en España tras el primer trimestre es que muchos bancos se han vuelto cada vez más cautelosos y los promotores tienen dificultades para obtener financiación a pesar de la fuerte demanda de nueva producción. Históricamente, esto suele significar que, cuando se resuelven los problemas subyacentes (solo falta una señal del BCE de que las subidas de tipos de interés han culminado, así que estén atentos a esa señal), los precios tienden a subir rápidamente y considerablemente.

Obra nueva y viviendas de lujo: esto es lo que se avecina tras la crisis del coronavirus

Hablamos continuamente con propietarios de viviendas, promotores, fondos de inversión, gestores bancarios, propietarios de terrenos, etc., y actualizamos gradualmente la situación del mercado español durante y después de la crisis del coronavirus, la inflación y la electricidad. También negociamos constantemente con propietarios de terrenos y constructoras sobre diversos proyectos, lo que nos permite tener una buena visión general de la situación, desde las condiciones de los bancos hasta el precio de los clavos. ¡Hay muchas buenas oportunidades para quienes estén despiertos en 2025!

Escribir a info@spanskafastigheter.se para obtener más información sobre venta discreta- propiedad y nueva producción, y qué segmentos y mercados creemos que deberían invertirse en 2025.

Las nuevas construcciones y las casas de lujo impulsaron las ventas

El mercado de nueva producción ha sido, como prácticamente todos los demás, relativamente lento durante los años inflacionarios, pero la demanda retumba en segundo plano, como lo han demostrado los años de pandemia.

Las ventas comenzaron más rápido de lo esperado después del cierre por la pandemia, ya a principios de junio de 2020, antes incluso de que el país abriera sus fronteras, y fueron impulsadas por medidas temporales reducciones de precios del 10-15%En algunos casos, incluso más. Sin embargo, la mayoría de las ventas con rebajas de precio fueronventa discreta(es decir, el propietario no quiso publicar la rebaja) y no hubo un gran volumen de ventas en estas propiedad . Desde entonces, los precios se han mantenido prácticamente estables en muchas propiedad mientras que los de lujo han experimentado un fuerte aumentocasa grande) cuya demanda es cada vez mayor. Sin embargo, como ya se mencionó, existe un gran interés nacional e internacional por la nueva producción.

Según las estadísticas del Instituto Inmobiliario Registradores (24/ 9.202 1), las ventas de obra nueva aumentaron un 50% en Costa del Sol en comparación con el año anterior. Las ventas de viviendas de segunda mano cayeron un 4,6% durante el mismo periodo, lo que se explica por el envejecimiento y el desgaste del parque inmobiliario, pero también porque los precios solo bajaron un 0,5% a pesar de la crisis (si bien, desde la publicación de dicho informe, los precios han subido ligeramente).

Estamos de acuerdo con los compradores . Sin duda, la nueva producción será la que se aplicará en el futuro, pero, por supuesto, quienes buscan viviendas de segunda mano también pueden encontrar buenas opciones. Aunque la mayoría de la gente busca ahora viviendas nuevas, la oferta es limitada. Por lo tanto, habrá un vacío (ya que muchos promotores inmobiliarios tuvieron bajos ingresos durante la crisis, al mismo tiempo que, al darse cuenta de que la demanda es mayor que en más de una década, se produjo escasez de materiales, inflación y escasez de mano de obra) hasta que salgan al mercado viviendas de nueva construcción en buenas ubicaciones en 2024. También se espera que los precios de estas viviendas sean significativamente más altos que los de 2022/23

Se abrirá una ventana de compra corta pero intensa en el segmento de obra nueva En 2024. Esto se refiere a proyectos cuyos precios de terreno se negociaron durante la crisis, antes de que se comprendiera que no sería duradera [en términos de impacto en el mercado inmobiliario], y que son gestionados por equipos talentosos que lograron abastecerse de materiales antes de que se produjera la escasez. Se prevé un alto riesgo de un aumento drástico de los precios de las nuevas producciones a partir del verano/otoño de 2024.

Ahora los compradores quieren productos nuevos, frescos y respetuosos con el medio ambiente La situación en lo que respecta a propiedad usados ​​es similar a la del verano y otoño de 2019, ya que las ventas de estas viviendas se desaceleraron significativamente y varias propiedad solo se vendieron con reducciones de precio de alrededor del 15 % (en comparación con el año anterior). Muchas viviendas antiguas simplemente necesitan una reducción de precio para venderse, pero pocos vendedor parecen dispuestos a satisfacer las demandas de los compradores. Veremos si esto cambia durante el año, pero no vemos indicios de ello.

La mayoría de la gente espera que las ventas vuelvan a recuperarse, junto con el resto de la economía en Europa, ya en la primera mitad del año.

Al comienzo de la crisis del coronavirus, se creía que una proporción no despreciable de viviendas, en diversos segmentos, como las casas de vacaciones, casas de lujo y hoteles más pequeños Se vendería a un precio reducido durante un período futuroSin embargo, esto no sucedió realmente porque la economía es más robusta de lo esperado.

¿Qué zonas atraen más compradores tras la reciente crisis?

Sobre todo, al igual que después de la última crisis, Nerja Ninguna otra ciudad española atrae tanto interés inversor como los suecos, gracias a su alta ocupación y al desarrollo positivo. Este interés no ha disminuido gracias a que el municipio ha iniciado varias inversiones en infraestructuras en playas, parques naturales y culturales durante la crisis. Se ha iniciado la mejora de rutas de senderismo y calles, así como la construcción de un nuevo y amplio centro de salud. Nerja se encuentra en una posición privilegiada, y será emocionante seguir su desarrollo durante los próximos 10 años. Consulta las mejores ofertas en Nerja aquí y ahora.

Sin embargo Malaga sale más fuerte de todas y será el destino turístico más atractivo del sur de España para compradores extranjeros a partir de 2024. Lea más sobre el desarrollo de Malagaen este artículo.

Hasta donde llega Marbella Parece que el interés en la zona podría volver a crecer, siempre que bajen los precios. Actualmente, la zona está eclipsada por Malaga y la Costa del SolOriental. Es necesario que los precios bajen y que se lancen más proyectos interesantes con nueva producción en la Costa del Sol Occidental para que vuelva a ser realmente atractiva.

Torrevieja y el resto de la Costa Blanca son más difíciles de interpretar. Había muchas propiedades sin vender incluso antes de la crisis, y varias localidades llevan mucho tiempo sufriendo problemas económicos. La crisis podría causar muchos daños, pero simplemente tendremos que esperar a ver qué sucede.

Los precios en España aumentaron de forma constante durante 10 años, pero todavía eran un 30% más bajos que antes de la crisis de 2008, cuando la pandemia golpeó

Las cifras oficiales de las autoridades muestran cómo cayeron las ventas durante el año de crisis de 2020. Cayeron, por supuesto, pero no tanto como los analistas esperaban dadas las circunstancias. En el tercer trimestre, las ventas a compradores extranjeros cayeron un 24,3% en comparación con el año anterior, lo que debería compararse con el segundo trimestre, cuando las ventas cayeron un 50%. En cualquier caso, el año de la pandemia puede considerarse una anomalía, un valor estadístico atípico que realmente no dice nada sobre la evolución. El consejo es estudiar las cifras a más largo plazo y, sobre todo, tener en cuenta que a nivel internacional se habla de un auge en las ventas de "segundas residencias" a raíz del creciente número de personas que trabajan a distancia y tienen la oportunidad de vivir en otros países si lo desean. En la lista Forbes (noviembre de 2020) de los 20 destinos más atractivos del mundo, tres ciudades españolas terminaron en la lista de los 20 primeros: Malaga, Madrid y San Sebastián. Esto aumentará los precios de las casas más atractivas a largo plazo, ya que compradores internacionales buscan más o menos el mismo segmento: "vista al mar o máximo a 1 km del mar, mínimo 2 dormitorios, máximo a una hora del aeropuerto, terraza, cerca de todo pero aún así aislado".

Los precios en 2019 se mantuvieron algo más estables en comparación con el año anterior. Sin embargo, la prestigiosa agencia de calificación crediticia Moody's preveía un aumento del 5,5% en los precios en España en 2020. De todos los países analizados en Europa Occidental, España tenía el mercado inmobiliario que se esperaba que aumentara más su valor. Madrid y Barcelona fueron los principales en despegar. En retrospectiva, Malaga fue la que mejor se desarrolló. Curiosamente, esto también ocurrió en relación con la crisis de 2007/2008. Se dice que Costa del Sol siempre es la primera en entrar y la primera en salir de una crisis.

Los precios En 2019, los precios seguían siendo más de un 30% inferiores a los de antes de la crisis de 2007 (A principios de 2024, eran aproximadamente un 22% más bajos). Este hecho, combinado con la persistencia de los bajos tipos de interés y el fin del Brexit (muchos esperaron para invertir porque el Brexit lo dejó todo en el limbo), según la mayoría de los analistas, haría que el número de compras de extranjeros en España volviera a batir récords en 2020. Para los suecos, el interés en España se ralentizó ligeramente incluso antes del coronavirus, pero luego cobró fuerza renovada. Creemos que esto se debe a varias razones. En primer lugar, muchos consideran que ha habido tantas crisis en el mundo en los últimos diez años que «ya basta de esperar. Ahora compramos», y que la crisis del coronavirus desencadenó nuevos proyectos con una producción interesante. Además, la corona se fortaleció frente al euro al mismo tiempo que el mercado inmobiliario sueco se recuperaba tras un período de inactividad. Esto significa que los propietarios suecos pueden liberar capital con mayor facilidad para comprar una vivienda en el extranjero.

Por lo tanto, los analistas creían que las ventas a compradores extranjeros aumentarían en 2020, antes de la crisis. Sin embargo, la crisis ha acelerado el interés y superado las expectativas previas al coronavirus (aunque hubo cierta desestabilización del mercado en 2023 debido a las subidas de los tipos de interés), y los próximos cinco años en el mercado inmobiliario español podrían, según muchos, experimentar un desarrollo sin precedentes. Especialmente en Malaga.

Los equipos de construcción son la solución para la obra nueva española

Una preocupación, según los análisis españoles, es que los precios de parcelas y los costes de construcción se han disparado desde 2016. Esto mismo ocurrió a un ritmo acelerado desde mediados de los años ochenta (lo que dio lugar a una importante burbuja a finales de la década). Al mismo tiempo, el apetito por la nueva producción es grande y cada vez más personas construyen proyectos de mayor envergadura a precios cada vez más altos. Esto conlleva la posibilidad de miniburbujas en mercados sobresaturados. Por lo tanto, los bancos se muestran cada vez más restrictivos a la hora de acceder y financiar nuevos proyectos con nueva producción. Esta cautela por parte de los bancos para financiar nuevos proyectos se ha intensificado tras la crisis económica provocada por la epidemia. Quienes puedan acceder a nueva producción en sus últimas etapas o a una producción recientemente finalizada se encuentran, por lo tanto, en una situación privilegiada, ya que la demanda de nueva producción será significativamente mayor que la oferta durante un período relativamente largo. En los casos en que los bancos intervienen e invierten, exigen que los proyectos estén prácticamente vendidos por completo antes de darles luz verde. Esta es una situación insostenible y hay que hacer algo. Por ello, cada vez más actores españoles se fijan, entre otras cosas, en la probada El modelo del proyecto Construyendo comunidadesEsta solución de proyecto significa precios deprimidos de más del 25% y se considera legal y financieramente mucho más seguro que las promociones regulares, tanto para el comprador individual como para los bancos y compañías de seguros que garantizan los pagos de los compradores.  Lea más sobre las comunidades de construcción aquí.

Sobre el desarrollo de los últimos años a continuación:

En 2018, los precios de las viviendas de segunda mano subieron algo más del 7% (los precios de obra nueva subieron un 6,1%). Este fue el mayor incremento desde el tercer trimestre de 2007. En los 5 años previos a la crisis del coronavirus, el valor de una vivienda española aumentó una media del 5% anual, y si se tiene en cuenta la reducción de los costes de los intereses y el hecho de que los precios del alquiler subieron un 50% durante el mismo periodo, esto supuso una rentabilidad superior al 10% para quienes compraron la vivienda adecuada en la zona adecuada en el momento oportuno.

En 2017, se vendieron 53.259 viviendas a extranjeros. El récord anterior, de 2007, era de 33.000 ventas.

Las ventas a suecos disminuyeron un 7% en 2018 (sin embargo, en el primer semestre de 2018, se vendieron más viviendas españolas a suecos que nunca) debido a la incertidumbre en el mercado inmobiliario sueco y al bajo valor de la corona. Sin embargo, esto no afectó al mercado inmobiliario español, que continuó avanzando con tranquilidad. El número de compras por parte de extranjeros aumentó un 5% entre julio y septiembre, y en general el número de ventas aumentó un 11,9%. En 2019, las cifras fueron muy fluctuantes, pero aún apuntaban al alza. En los dos primeros meses de 2020, muchos agentes inmobiliarios informaron que los suecos habían comenzado a comprar de nuevo a un ritmo récord. Luego llegó el coronavirus y las ventas se estrellaron contra el muro durante la cuarentena en España. Luego volvieron a subir directamente, a partir del verano. Muchos analistas creen que el aumento de precios de las viviendas en España será gradual y prolongado, similar a lo que ocurrió en Suecia tras el desplome inmobiliario de principios de los 90.

De hecho, el desarrollo está ocurriendo tan rápidamente que el Estado español, a partir de 2019, estableció un Nueva autoridad para prevenir burbujas inmobiliariasAlrededor de 2012, muchos, incluidos nosotros, preveíamos que el mercado español crecería rápidamente y luego experimentaría una evolución de precios prolongada y constante, similar a la que experimentó Suecia desde su crisis inmobiliaria a principios de los 90. Sin embargo, la memoria colectiva es limitada y los precios y el número de nuevos proyectos de producción están aumentando más rápido de lo previsto. La nueva autoridad supervisora ​​estatal evitará la especulación descontrolada, mientras que el banco central recibirá mayores recursos para controlar el flujo de crédito.
Es difícil prever cuáles serán las consecuencias reales de la nueva autoridad, pero creemos que ésta podría significar, entre otras cosas, un aumento de los impuestos a la nueva producción dentro de unos años.

Por el momento, sin embargo, no hay aumentos de impuestos en el horizonte, mientras que las tasas de los préstamos se han reducido y las viviendas se están valorando cada vez más (lo que afecta al monto del préstamo).

El mercado inmobiliario parece más seguro que las acciones, especialmente cuando hay inflación

Muchos inversores empiezan a sentirse agotados por la incertidumbre y la volatilidad del mercado bursátil y buscan en el sector inmobiliario una alternativa. Además, desde hace tiempo consideran las inversiones inmobiliarias como un refugio seguro en tiempos de inflación creciente.

Thomas J. Thornton, de Jefferies, responsable de gestión de productos de renta variable estadounidense, comentó lo siguiente sobre el mercado inmobiliario estadounidense (que en muchos aspectos es similar al español, han seguido los mismos ciclos) hace un año:

Salvo durante la Gran Crisis Financiera, los precios de las viviendas han seguido subiendo incluso durante las recesiones, probablemente porque las tasas bajan, la gran mayoría de las personas conservan sus empleos y continúa la formación de hogares... Este podría ser un ciclo particularmente importante para la formación de hogares debido a los millennials.

La CNBC retomó los comentarios de Jeffries y añadió: «La crisis inmobiliaria fue el epicentro de la última crisis, pero antes de eso, los precios de la vivienda tendían a mantenerse e incluso a subir ligeramente durante una recesión económica, ya que las tasas hipotecarias caían a la par que las tasas de interés. Si la historia sirve de guía, el mercado inmobiliario podría volver a ser el refugio improbable en la próxima recesión»

Nota. Lea nuestro excelente artículo sobre todo lo que necesita saber para invertir en España: estadísticas sobre ingresos por alquiler, leyes y regulaciones en torno a los alquileres, etc.

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