Багато клієнтів запитували нас про можливості здачі свого житла в оренду в Іспанії. Більшість агентів з нерухомості, агентств з бронювання тощо, як правило, не надають цих цифр, оскільки ніколи не дають жодних гарантій. Однак ми вважали за доцільне пролити світло на тему здачі вашого іспанського житла в оренду у 2026 році. Скільки ви можете очікувати заробити доходу для різних типів житла, що слід враховувати ще до покупки житла, підводні камені самостійної здачі в оренду, скільки стягують агентства з оренди тощо.

Приклади доходу від здачі в оренду різних типів житла

Примітка що при використанні конкретних цифр, як ми робимо нижче, це можна легко інтерпретувати як «гарантований дохід». Але гарантій ніколи немає. Тож у наведених прикладах це «очікуваний дохід». Є деякі гравці, які пропонують гарантований дохід, але дуже рідко ці проекти приносять більше гарантованої суми (близько 5%).

У нас є Nerja як відправну точку для наших прикладів, оскільки Nerja – це місто, яке не постраждало від кризи так сильно, як решта Costa del Sol. Це правда, що продажі та оренда там також впали в роки кризи, але не в такій самій мірі. У Nerja немає так званих «зон-привидів». Наприклад, якщо ви вдарите (докладніше про це нижче) дешевим.. банківський об'єкт у менш популярному районі, незалежно від того, де саме в Іспанії, ви ризикуєте взагалі не мати змоги здати його в оренду, що ви втратите в довгостроковій перспективі (плюс, зростання вартості буде гіршим).

Найкращі інвестиції в Nerja тут і зараз (колекційна стаття з будинками в різних цінових діапазонах оновлюється щотижня)

Орендні ставки в більшості районів Nerja вищі, ніж будь-коли. Це багато в чому пов'язано з тим, що Nerja зараз також популярна в зимові місяці. Крім того, ціни різко зросли під час інфляції в останні роки. Враховуючи відносно сильний розвиток Іспанії в більшості секторів, ми очікуємо, що зростання цін продовжиться різко зростати у 2025 та 2026 роках.

• Новозбудований 2-кімнатний пентхаус, Ladera del Mar (ціна продажу 400 000 євро), Nerja. Виходячи з даних дворічної давнини та кількості бронювань за 2024 рік до осені (коли нам надали до них доступ), а також у поєднанні із середньомісячними цінами [липень – 1136 євро на тиждень, серпень – 1558 євро, березень – 558 євро, жовтень – 926 євро] з рівнем заповнюваності (клієнт також сам користується квартирою кілька тижнів на рік) у 40 заброньованих тижнів на рік, це приносить близько 42 000 євро брутто на рік.
• Вживаний таунхаус у хорошому стані в районі Burriana (ціна продажу приблизно 470 000 євро) 3 спальні приносять понад 30 000 євро на рік.
• Апартаменти Oasis Capistrano 2 спальнями (ціна продажу €250-280 000): 20 000 євро на рік.
• Приклади трохи дешевшого житла: Село Capistrano – це приклад популярного курортного району в Nerja , який приносить непогані гроші незалежно від світової ситуації тощо. Коли ми востаннє розглядали цифри для такої квартири, ви можете очікувати приблизно 20 000 євро річного доходу за квартиру з 1 спальнею в селі Capistrano та понад 25 000 євро за квартиру з 2 спальнями в тому ж районі. Однак після пандемії стало зрозуміло, що гості тепер починають шукати сучасніші, нещодавно збудовані будинки для оренди. Майте на увазі, інвестуючи, що чим ближче до 30-х років, тим важче буде забезпечити високий рівень заповнюваності старих будинків. Однак Capistrano завжди буде популярним.
• Компанія з оренди бере близько 20-40% (у деяких випадках 10-15%, якщо ви самі приводите клієнта, наприклад, знайомого, який хоче орендувати, або за оголошенням через Blocket) за все, решту залишаєте собі. Однак немає жодних вимог, і ніколи не існує, щоб ви здавали свою квартиру в оренду через них. Однак для більшості людей нежиттєздатне самостійно вирішувати все вдома зі Швеції.
• Airbnb — це дедалі популярніший спосіб здавати житло в оренду.
• Інший приклад для інвесторів з великими грошима – це розкішна квартираr (з пандемією інтерес до елітних будинків, або великих будинків загалом, значно зріс) на пляжі в Nerja (Carabeo), який коштував 800 000 євро та приносив 50 000 євро на рік від оренди вже у 2012 році. Через кілька років він приносив близько 85 000 євро. Сьогодні він, ймовірно, приносить трохи більше 100 000 євро. Іншими словами, справді хороший прибуток. Nerja дещо унікальна тим, що приваблює сім'ї з дітьми з обмеженим бюджетом, а також багатих британців, німців та росіян.
• Сегмент, який стає дедалі цікавішим для інвесторів, – це розкішні вілли у вищому ціновому діапазоні. Вони можуть приносити дуже великі суми в певні періоди року. Однак важливо мати компанію з оренди, яка тримає руку на пульсі та може знизити ціну та провести кампанію, коли це необхідно, щоб якомога більше здавалося в оренду протягом року. Коли йдеться про розкішне житло, межа між отриманням x тисяч євро на місяць та нічим дуже тонка. Прочитайте реальний приклад розкішної вілли в Новій Андалусії, Marbella з 2019 року (очікується, що зараз дохід зросте приблизно на 30%).
• Тоді решта Іспанії? В середньому, ви можете розраховувати на оренду двокімнатної квартири в Торрев'єха на узбережжі Коста Бланка, біля пляжу, 22 тижні (все ще дуже високий показник, більшість курортів Іспанії не наближаються до 22 тижнів) на рік. Згідно з останнім звітом, який ми отримали від великої компанії з оренди житла в Торрев'єсі, рівень заповнюваності (значною мірою через те, що такі країни, як Туреччина, втрачають туристів, які обирають дешевші курорти Іспанії) у майбутньому буде ближчим до 25 тижнів. Рівень заповнюваності в Nerja становить понад 40 тижнів на рік.
• У таких районах, як Канарські острови, Майорка та Барселона, існують суворі обмеження на оренду, тому ці райони не цікавлять серйозних інвесторів.
• Район, який зараз приваблює найбільше інвесторів і це лише початок, на думку більшості спостерігачів, Місто Malaga (як для оренди, так і для збільшення вартості). Великою перевагою Malaga є те, що навіть у разі різкого падіння туризму з різних причин, завжди легко здати нерухомість в оренду компаніям, юристам, лікарям тощо. У місті існує великий тиск на житло, і ціни на житло на околицях міста також починають стрімко зростати. Основним недоліком є ​​обмеження на оренду який було запроваджено в кількох зонах міста у 2025 році. Це ускладнює орієнтування в Malaga . Тому для легшого та безпечнішого інвестування рекомендується Nerja.
• Також добре знати, що податок на дохід від оренди знизився до 19% (Протягом тривалого часу це було 24,75%. Ви також можете робити відрахування на технічне обслуговування, страхування житла та все інше, що можна віднести до вашого бізнесу з оренди житла.).
• Ви все ще можете зробити податковий відрахування на ремонт будинку в Іспанії.

Наведені вище цифри є середніми і можуть змінюватися в бік збільшення або зменшення (що здається дуже малоймовірним), але вони ілюструють той факт, що якщо ви хочете заробляти гроші, не виходячи з дому в Іспанії, він має бути розташований на так званій «першій лінії» або в популярному курортному районі, такому як село Capistrano . До речі, жоден із будинків у прикладах не коштує менше 170 000 євро. Що підводить нас до наступної теми.

Що стосується справді дешево банківський об'єкт Деякий час їх трохи роздмухували у шведських ЗМІ. 99 відсотків усієї банківської нерухомості розташовані в районах, де її важко здавати в оренду. Тому вони нецікаві для інвесторів, які хочуть отримувати пасивний дохід через оренду (рейтинг цієї нерухомості, вилученої банками, також, найімовірніше, буде низьким), але якщо ви збираєтеся працювати та жити в Іспанії, ви все одно можете знайти справжню вигідну пропозицію через банки.

Ці райони найкраще підходять для оренди квартир та будинків

Зараз саме деякі райони Malaga (частини центральних районів, історичні квартали та Лімонар/Малагета) приваблюють найбільше інвесторів. Тенденція така, що все більше людей обирають Malaga як базу для своєї відпустки на Costa del Sol. Це просто найзручніше, оскільки всі комунікації починаються з Malaga. Більше про потенціал Malaga читайте в цій статті. 

Costa del Sol домінувала в новому рейтингу влітку 2023 року з найпопулярніших напрямків в Іспанії – Nerja на вершині.

15 найкращих рейтингів від експертів з Іспанії "Spain-Holiday" та Holdu:

Nerja, Бенальмадена, Marbella, Malaga, Бенідром, Фуенгріола, Тормеолінос, Салоу, Estepona, Аліканте, Барселона, Сіджес, Морарія, Кальпе, Денія. 

Згідно з дослідженням організаторів ярмарку нерухомості SIMA в Мадриді, інтерес до інвестування в будинки для відпочинку зростає. Вони виявили, що кількість інвесторів в оренду житла для відпочинку зросла з 21% відвідувачів два роки тому до 34% сьогодні, тоді як кількість постійних інвесторів в оренду впала з 77% до 64%. Новий закон про житло є одним із факторів, що відштовхують інвесторів у нерухомість від довгострокової до короткострокової та оренди для відпочинку.

Згідно з даними іспанської влади, загальні ціни на оренду житла в провінції Malagaзростали швидше, ніж будь-де в Іспанії, між 2015 і 2020 роками. На 13,8% порівняно із середнім показником по країні в 10,9%. Відтоді вони зросли ще більше.

Показники заповнюваності за липень 2022 року становили 86,29%, що можна порівняти з 2019 роком, коли цей показник становив 84,2%. В основному Nerja та Torremolinos перевершили показник 2019 року, оскільки вони підвищили середній показник. Nerja має найвищий рівень заповнюваності – 94,46% (порівняно з Marbella та іншими курортами на західній стороні, де цей показник трохи перевищує 80%).

Хоча туризм б'є рекорди в багатьох місцях у найпривабливіших районах, він скорочується у внутрішніх районах (зауважте, що ці райони пережили підйом під час пандемії, але зараз починають втрачати популярність). Навіть якщо ви не маєте наміру здавати своє житло в оренду, вам слід враховувати статистику оренди, оскільки вона тісно пов'язана з динамікою цін на житло. Nerja стала найкращим містом для інвестицій вже під час останньої кризи, яку вона успішно пережила та стала сильнішою, ніж раніше. Рішучі дії муніципалітету Nerja з усіма наступальними інвестиціями в пішохідні стежки, природні парки та інфраструктуру в роки пандемії означають, що місто краще оснащене, ніж будь-коли, на решту 20-го століття. Ми вже говорили про це раніше, і ці цифри змушують нас повторити це ще раз з особливим акцентом. Якщо ви збираєтеся інвестувати, зробіть це в Nerja або в один із зростаючих районів міста Malaga .

---

Зверніть увагу! Прочитайте нашу чудову статтю про все, що вам потрібно знати про інвестування в оренду квартири в Іспанії.

Читайте також про будівельні громади, робоча модель для нового виробництва, яка підвищує ціни до 25+%!

Деякі житлові райони або курортні селища мають власні компанії з бронювання, які займаються обслуговуванням, маркетингом (часто по всій Європі) та забезпеченням належного стану вашого житла тощо. Крім того, є компанії з оренди, які додадуть ваш будинок або квартиру до свого пулу, якщо вважатимуть його придатним для здачі в оренду.

Новозбудовані будинки стають дедалі більш попитними на ринку оренди. Перегляньте наш огляд найпривабливіших проектів на Costa del Sol.

Зараз це переважно цей проект на першій лінії в Malaga, Андалусія рекомендована для інвесторів.

В Андалусії скасовується податок на багатство (раніше кожен, хто володів будинком в Андалусії вартістю понад 700 000 євро, сплачував додатковий податок на багатство). З 2023 року Андалусія (Malaga, Nerja, Marbella тощо) матиме одні з найнижчих регіональних податків у Європі. Це, у поєднанні з інвестиціями в сталий туризм, покращенням інфраструктури та новими законами та правилами, що приваблюють міжнародні високотехнологічні компанії, такі як Google зробило Андалусію привабливою для інвесторів. Ця частина Іспанії, яка довго була «двоюрідною сестрою з села», зараз є найкращою у своєму класі.

Тож які ж нові переваги життя в Андалусії зараз?

• Максимальний податок на прибуток від інвестицій становить 26%. Фактично, ставки податку становлять від 19% до 23%, якщо інвестиційний прибуток не перевищує 200 000 євро.
• Розширені відрахування для доходу від орендиДохід розраховується після вирахування всіх супутніх витрат, включаючи витрати на відсотки за кредитами.
• Майже немає податку на спадщину та податку на дарування для близьких членів сім'ї.
• Люди, які переїжджають до Іспанії назавжди з інших країн, можуть назавжди скасувати податок на спадщину та податок на дарування.
• Приватні пенсії можна розглядати як інвестиційний дохід, причому дохід являє собою різницю між інвестованими сумами та сумами, що вилучені. У деяких випадках податок може становити лише 2,5% від вилученого доходу.
• Повний спектр міжнародних податкових договорів, які гарантують майже повну відсутність подвійного оподаткування.
• Без податку на багатство!

Детальніше читайте в нашій статті про нові податки та податкове законодавство в Іспанії.

Нова статистика показує, що кількість приватних будинків, що здаються в короткострокову оренду туристам, зараз становить майже 57 відсотків від загальної кількості місць для відпочинку на Costa del Sol

Дані за 2023 рік

З 2019 року кількість туристичних місць у провінції Málagaзросла на колосальні 48 відсотків і наразі становить близько 514 000. Кількість готелів збільшилася, і в лютому цього року їх було зареєстровано 898, але найбільше зросла.. кількість ліжок, що пропонуються в приватних будинках, що здаються в оренду на короткий термінНаразі їхня кількість становить 291 674, розподілені між 62 394 резиденціями. Кількість туристичних місць пізніше, у 2024 році, побила рекорд.

Одним із секторів, який найбільше зростає після пандемії коронавірусу, є елітне житло (тенденція, яку ми помітили на ранній стадії). Рекорди б'є не лише продаж елітних будинків у Marbella та навколишніх районах, але й дедалі більше заможних людей шукають ексклюзивну нерухомість для оренди, щоб провести свою відпустку на Costa del Sol. Попит у цьому секторі зріс приблизно на 30 відсотків. Крім того, найбагатші клієнти дедалі більше вимагають ширшого спектру послуг, які не обмежуються проживанням, прибиранням та приготуванням їжі. Ці клієнти часто витрачають близько 6000 євро на день на відпочинок, що можна порівняти із середнім показником серед звичайних туристів на узбережжі, який, як кажуть, становить близько 100 євро на день.

Якщо ви збираєтеся самостійно здавати своє житло в оренду, пам’ятайте, що:

• Дотримуйтесь усіх законів та правил щодо оренди, що діють у вашому конкретному житловому районі, місті та провінції. Штрафи можуть бути досить суворими в більшості регіонів Іспанії, якщо ви не дотримуєтеся законів щодо ліцензій тощо. Ми допомагаємо з усім цим у сферах, які становлять найбільший інтерес для інвесторів.
• Ви повинні зареєструвати всіх гостей у Громадській гвардії, додавши копію паспортапротягом певного періоду часу. Якщо ви не дотримуватиметеся процедури чітко, штрафи можуть бути дуже високими.
• Наскільки ви самостійно керуватимете орендою, повністю залежить від вас. Ми можемо надати поради та рекомендації щодо найкращих маркетингових каналів та того, які фактори важливі (наприклад, зручності/обладнання/меблі) для залучення орендарів. Ми також можемо зв’язати вас із компанією з оренди.
• Реклама, стягнення платежів тощо з орендарів не є великими проблемами. Найважливіше у випадку, коли ви хочете подбати про все самостійно, це найняти надійну клінінгову компанію та зв’язатися з доглядачем або компанією, яка може час від часу або у разі надзвичайної ситуації оглядати ваш будинок. Керування ключами, якщо ним не займається третя сторона, можна вирішити, наприклад, за допомогою скриньок для ключів з кодом або дверей, які не мають замка з ключем, а відчиняються лише за допомогою коду.
• Також переконайтеся, що у вас є швед (який проживає у Швеції чи Іспанії), який знає, як подати вашу податкову декларацію.
• Якщо ви не вмієте добре фотографувати або просто не маєте відповідного обладнання (більшість сучасних смартфонів допоможуть вам далеко вийти), найміть професійного фотографа. Фотографії дуже важливі в цьому контексті, і дослідження показують, що реклама з привабливими зображеннями може збільшити конверсію понад 40% (наші власні дані це підтверджують)!
• Уникайте фотографій зі зморщеними простирадлами, перекошеними картинами та перегорілими лампами. Використовуйте фотографії високої роздільної здатності, але оптимізовані для веб-сайтів, щоб вони не уповільнювали час завантаження (що особливо проблематично для користувачів мобільних пристроїв).
• Заголовки та описи так само важливі. Сьогодні люди очікують якомога більше інформації в рекламі (максимальна кількість гостей, площа, кухонне обладнання тощо).
• Календар бронювання необхідний. Однак більшість рекламних порталів пропонують такі послуги. Існують також відносно дешеві альтернативи, якщо ви хочете мати календар бронювання на власному веб-сайті. Сьогодні також існують хороші та дешеві платіжні рішення, де все включено (можливість для клієнта платити онлайн за допомогою картки, або за номером OCR у паперовому рахунку-фактурі, або банківським переказом тощо). Ще ніколи не було так просто вести більш-менш самодостатній бізнес, який генерує пасивний дохід.

Примітка, Подайте заявку на отримання кредиту в іспанському банку ще до приїзду до Іспанії.

Про проблеми, які можуть виникнути, якщо ви хочете здати своє житло в оренду

Ті, хто намагається здавати житло в оренду самостійно, часто можуть зіткнутися з проблемою, коли, наприклад, вони орендують на тривалий термін, а орендар не може платити. Іспанські закони, як і шведські, часто на користь орендаря.

Ще однією проблемою може бути пошкодження інтер'єру орендарем. Де провести межу нормального зносу для тих, хто орендував житло на тривалий термін? Перевага компанії, яка займається всім цим, полягає в тому, що вони контролюють житло та вимагають від клієнтів оплати за втрачені ключі тощо. Якщо гість знищує інтер'єр, компанія з оренди списує рахунок за ремонт з кредитної картки клієнта (яку він повинен надати під час бронювання). Страхування житла покриває цей тип пошкоджень.

Як бачите, правильна квартира або будинок у потрібному місці на Коста-дель-Соль може забезпечити справді непоганий дохід у перший рік. Однак пам’ятайте, що за жодних обставин не варто купувати житло в Іспанії та покладатися на дохід від оренди для сплати іпотеки.

Ми раді відповісти на ваші запитання щодо оренди житла в Іспанії та про те, де зараз найкращі пропозиції на іспанському ринку житла. Пишіть нам info@spanskafastigheter.se тоді ми розповімо вам більше.

Багато шведів зараз прагнуть купити житло, але вважають ринок заплутаним і насправді не знають, у що інвестувати. Мабуть, найважливіше для вас — це отримати житло на сонці та в теплі, а не прямий дохід. Якими б не були ваші цілі щодо покупки, радимо вам не зволікати з дій. Будинки та квартири в популярних сегментах (2 спальні, вид на море, досить близько до центру) на популярних курортах починають розпродаватися. Для нас, як і для інших брокерів, проблемою до кінця 20-го століття буде не залучення клієнтів, а отримання потрібного їм типу нерухомості.

Якщо ви занадто довго чекаєте, не приймаючи рішення, це стає легким, як це сталося з французьким філософом Осел БуриданаЗнаєте, голодна ослиця, яка померла від голоду, бо не могла вирішити, яку з копиць сіна з'їсти. Вони всі були такі схожі.

Наше завдання — допомогти вам з покупкою, яка підійде саме вам, вашим уподобанням та обставинам. Наш головний брокер прожив на Costa del Sol майже 20 років і пережив як злети, так і падіння. Іншими словами, він дуже добре розуміє ситуацію.

Читайте також:

Про заплановану пристань для яхт між Nerja та Torrox (що, якщо це стане реальністю, ще більше збільшить орендний потенціал Аксаркії)

Найчастіші запитання та відповіді про купівлю житла в Іспанії.

Тут ви можете забронювати дешеві готелі по всій Іспанії

Дешеві авіаквитки до Malaga серед інших

Наша стрічка елітних будинків в Іспанії.