Täältä annamme vastaukset yleisimpiin kysymyksiin asunnon tai asunnon ostamisesta Espanjasta. Käymme läpi mm. mitä tulee miettiä ennen ostoa, mitä oston jälkeen (verot, maksut jne.) ja asunnon vuokraamisessa sovelletaan sekä kysymyksiä pankkilainoista Espanjassa. Sivua päivitetään jatkuvasti uusilla kysymyksillä ja uusilla veroprosenteilla jne.
Niille teistä, jotka ovat kiinnostuneita kiinteistösijoittamisesta Espanjassa, on tullut aika, jolloin kysyntä on kasvanut merkittävästi kriisin jälkeen, vaikka hinnat eivät ole vielä saavuttaneet huipputasoa. Siksi se on hyvä paikka ostoksille. Me Spanska Fastigheterissä olemme erikoistuneet löytämään parhaan sijoituksen pääasiassa Costa del Solille.
Huomaa, että meillä on ruotsinkielisiä välittäjiä, jotka työskentelevät suoraan meille, paikan päällä Costa del Solilla. Näillä alueilla teemme myös tiivistä yhteistyötä paikallisten pankkien ja lakimiesten kanssa.
Valitettavasti monet ihmiset uskovat, että sinun pitäisi mennä useiden välittäjien puoleen varmistaaksesi, että löydät etsimäsi halvimmalla mahdollisella hinnalla. Mutta riittää, että menet välittäjän luo, joka varmistaa, että löydät etsimäsi kodin, joka varmistaa, että kaikki menee hyvin, että kaikki paperit ovat kunnossa jne. Se ei vaikuta asunnon hintaan ollenkaan (palkkio jaetaan välittäjien kesken, jos kodin omistaja on kirjoittanut yksinoikeuden kolmansien osapuolten kanssa) ja se tekee koko ostosta niin paljon helpompaa. Älä kuitenkaan tee kenenkään kanssa sopimusta, jota et voi ostaa kenenkään muun kuin heidän kauttaan. Tällaisesta "yksinoikeudesta" ei ole mitään hyötyä, väittävätpä he mitä tahansa.
Toinen kasvava ongelma (tapa, joka katosi finanssikriisin jälkeen, mutta on nyt tulossa takaisin) ovat ilmeisesti vakavat ruotsalaiset välitysyritykset, jotka keräävät mahdollisimman paljon asiakkaita ulkomaisten messujen tai muiden Ruotsin tapahtumien aikana. Sitten, vaikka heillä ei ole välittäjää paikan päällä Espanjassa, he rekisteröivät kaikki keräämänsä nimet rakentajille ja ulkomaisille välitysliikkeille, jolloin kukaan muu ei voi näyttää tälle tietylle asiakkaalle koteja. Kaikki osapuolet häviävät tästä oudosta menettelystä, joten neuvomme on olla rekisteröimättä nimeäsi messujen välittäjille tai paikalliselle välittäjälle, ellei hänellä ole omaa henkilökuntaa paikalla Espanjassa (vain murto-osa kaikista verkossa mainostavista ruotsalaisista välittäjistä on facto henkilökunta paikan päällä).
Lue myös kaikki, mitä sinun tulee tietää kiinteistösijoittamisesta Espanjassa.
Autamme koko ostoprosessissa – alusta loppuun.
Etsimme parhaan ostoksen toiveidesi mukaan, ja espanjalainen asianajajamme on mukana ostoprosessin jokaisessa vaiheessa ja tarkistaa, että kaikki luvat ja paperit ovat kunnossa, et "peri" sähkölaskuja jne. Toimimme myös vuokrayhtiön kanssa, joka hoitaa asunnon vuokrauksen puolestasi, pankin kanssa, joka huolehtii verojen ja maksujen maksamisesta jne. Meillä on ruotsinkielisiä välittäjiä, jotka työskentelevät suoraan meille tai valtakunnalliseen pankkiin meillä on ainutlaatuinen kumppanuus kaikissa Espanjan maakunnissa.
Saat lisätietoja tästä kirjoittamalla osoitteeseen info@spanskafastigheter.se
Alla on vastauksia usein kysyttyihin kysymyksiin asunnon ostamisesta Espanjasta (yksityisesti, loma-asunnona tai yrityksen sijoituksena). Täältä näet nopean, visuaalisen yhteenvedon ostoprosessista PDF-muodossa.
Ennen ostoa
- "Mitä suosittelette minun tekevän katsellakseni esineitä?"
- "Pitäisikö minun mennä alas 1-2 viikoksi ja katsoa ympärilleni vai seurata mitä tapahtuu internetissä ja puhelimitse?"
- "Ajoitus, onko jokin aika vuodesta parempi kuin mikään muu ostoksen tekeminen? Hinta, tarjonta vai jokin muu syy?
Vastaus: tärkeintä on mennä alas katsomaan esineitä ja aluetta paikan päällä, sillä valokuvat ja sanat eivät koskaan voi kuvailla sitä, miten koet kodin ja alueen. Useimmat ihmiset ajattelevat, että riittää 3 päivästä viikkoon oleskelemaan, jotta he katsovat riittävän määrän koteja ja alueita päätöksen perusteeksi. ÄLÄ KOSKAAN laita käsirahaa näkemättömään kotiin. Tätä käytäntöä emme edes salli (ellet ole sijoituspalveluyritys, joka on valtuuttanut meidät löytämään parhaat sijoitusostot).
Mitä tulee vuodenaikaan, neuvomme on välttää elokuuta, jolloin suurin osa ihmisistä on lomalla ja kaikki kodit vuokrataan joka ikinen päivä (ja siksi niitä ei voida näyttää). Useimmat hinnat ovat neuvoteltavissa vuodenajasta riippumatta. Valikoima muuttuu jatkuvasti ja se pysyy markkinoilla vasta elokuussa.
Huomaa, että kun otat meihin yhteyttä, ole mahdollisimman selkeä ja täsmällinen. Missä haluat asua, mikä on budjettisi, toivottujen makuuhuoneiden lukumäärä, lentokentän läheisyys, rannan läheisyys, uudisrakennus tai käytetty jne.
"Mitä pitää tehdä ennen kuin voin suorittaa ostoksen?"
NIE-numeron hakeminen tapahtuu yleensä ennen ostoa. Nimittäin tarvitset NIE:n kirjan allekirjoittamiseen, mutta voit laittaa käsirahaa ilman NIE:tä asunnon sitomiseen (teet samalla tavalla). Sitä ennen asianajaja saattoi tehdä tämän valtakirjalla. Mutta nykyään se on tehtävä henkilökohtaisesti. Riittää, kun hakee henkilökohtaisesti, ja asianajaja tai välittäjä voi noutaa sen myöhemmin. Monet hakevat myös NIE:tä hyvissä ajoin ennen saapumistaan Espanjan suurlähetystön kautta. NIE:n saaminen kestää noin 3 viikkoa, ja se kestää 3 kuukautta. Lue lisää Espanjan suurlähetystöstä.
"Kuinka suuri käsiraha on? Ja takaako se, että saan kodin?"
Talletus on 10 prosenttia. Kyllä, käsiraha vie asunnon pois markkinoilta, jolloin normaalisti joudut maksamaan koko kauppahinnan 4-6 viikon kuluttua.
"Eikö ole mitään mahdollisuutta saada käsirahaa takaisin?"
Vastaus : yleensä ei, mutta olemme, kun se on ollut vallassamme, varmistaneet, että "ostajan katumuksesta" (ostoahdistuksesta) kärsineet asiakkaat saivat käteissijoituksensa takaisin, koska sitä ei ollut vielä siirretty omistajan tilille. Oikeuskuluja ei kuitenkaan voida välttää.
"Kuinka voin olla varma, että saan kiinteistön, kun olen päättänyt"
Teet tämän maksamalla käsirahaa ja allekirjoittamalla ostosopimuksen sen yhteydessä.
Useimmissa tapauksissa omistaja voi sopia 3 000 euron käteisenä asunnon poistamiseksi markkinoilta, kunnes ostajat tulevat kotiin ja voivat maksaa koko 10 % käsirahaa. Aikaisemmin useimmat ihmiset kantoivat näitä rahoja käteisenä, koska pankkiautomaatista ei ollut mahdollista nostaa niin paljon rahaa (voit kuitenkin mennä ruotsalaiseen pankkiin ennen lähtöä ja pyytää heitä pudottamaan nostorajaa.) Nykyään pankkisiirrolla selviäminen tapahtuu kuitenkin yleensä nopeasti.
Voit myös antaa asianajajallemme valtakirjan allekirjoittaa asiakirja, jos et täysin pysty tulemaan alas kaupan toteutumisen yhteydessä.
Ostosta aiheutuvat kulut
- "Legal speed/administration/m.fl?"
- "Välityspalkkio?"
- "Lakimies/lakimiespalkkiot?"
Vastaus : kiinteistön ostokustannukset riippuvat siitä, onko kyseessä käytettyjen asuntojen osto vai uudisrakentaminen. Käytettyä asuntoa ostaessasi voit luottaa siihen, että kulutat noin 11 % enemmän kuin lopullinen kauppahinta. Tästä 11 %:sta 8 % on arvonlisäveroa. Loput menevät omaisuuden rekisteröintiin, julkiseen notaariin ja lakimieheen.
Uutta rakennusta ostettaessa voit luottaa siihen, että hintaan lisätään noin 14 %. Tämä koostuu n. 10 % ALV:sta, loput menee rekisteröinnille, notaarille ja asianajajalle.
Välityspalkkion maksaa asunnon omistaja.
Asianajajan palkkio on noin 1,0-1,5 % kauppahinnasta.
Koko kauppahinta maksetaan kauppakirjan allekirjoituspäivänä.
Maksut ja verot kiinteistön ostamisen jälkeen Espanjassa
"Mitä ovat yhteisömaksut ja kuinka paljon ne maksavat?"
Vastaus : kuinka suuret yhdyskuntamaksut (kutsutaan myös yhdyskuntamaksuksi tai kaupungistumismaksuksi) riippuu siitä, minkä kaupungistumisen ostat. Se vaihtelee 500 eurosta 2 200 euroon vuodessa. Yhteisömaksu kattaa kulut yleisten tilojen sähköstä, kukkien ja pensaiden sekä uima-altaan ylläpidosta jne. Kaupungin asunnoilla ei usein ole maksua, koska asumiseen ei liity ympäröivää kaupungistumista. Sama pätee tietysti myös maaseudun fincaihin. Joskus kuitenkin sattuu tapauksia, joissa noin 10 maalaistaloa yhdessä omistaa yhteisaltaan, jolloin altaan ylläpidosta maksetaan yhteisömaksu.
Sähkö ja vesi eivät sisälly yllä oleviin maksuihin, vaan ne maksetaan kuukausittain ja tietysti maksavat eri tavalla riippuen siitä, missä asut ja millainen koti sinulla on. Usein nämä kustannukset ovat kuitenkin melko alhaiset. Espanjassa asunnossaan vakinaisesti asuville on arvioitu, että vuosittaiset maksut yhdistyksille, verot, vesi, sähkö, viemäri, jätevedet jne. ovat keskimäärin noin 2200-3000 euroa 3 asunnon osalta. 4 makuuhuoneeseen.
"Mitä veroja heillä on asunnoista Espanjassa"?
Vastaus: verot no residentes personas físicas , eli "henkilöt, jotka eivät asu pysyvästi Espanjassa" ovat seuraavat:
1. "Impuesto sobre la renta de las personas fisicas no residentes". Tätä ulkomailla asuvien kansalaisten edullista veroa kutsutaan myös tuloveroksi, koska kaikilla asunnonomistajilla on mahdollisuus vuokrata kotinsa (riippumatta siitä, sisällytetäänkö se ilmoitukseen vai ei). Jos vuokraat asunnon, vero on 19 % (huom, se oli aiemmin 24,75 %, mutta on sittemmin alennettu 20 %:iin ja sitten vielä prosenttiyksikköön) vuokratuloista, kun siitä on vähennetty vuokraamisesta aiheutuvat kulut. kotisi pois (kotivakuutus, lainojen korot, välityspalkkiot, sähkö, vesi, kiinteistönhoito jne.). Tämä vähimmäisvero koskee vain EU- tai ETA-kansalaisia
2. "Impuestos sobre Bienes y Inmuebles", lyhennettynä IBI, on pakollinen vuotuinen kiinteistövero, jonka maksat riippumatta siitä, oletko rekisteröitynyt Espanjaan vai et. Vero on 0,5 % ja määräytyy arvonmäärityksen mukaan.
Teemme yhteistyötä pankin kanssa, joka auttaa selvittämään, milloin ja miten sinun tulee maksaa veroja ja voi korjata sen suoraveloituksella, jos avaat tilin pankissa.
Huomaa , ostamisen jälkeen järjestämme sähkön ja veden vaihdon edellisen omistajan nimestä uuden omistajan nimeen. Sama asia kunnostusmaksun, kiinteistöveron, sähkön, veden jne.
Lue lisää Espanjan verolakeja käsittelevästä artikkelistamme (päivitetään vuosittain),
Vuokra oston jälkeen
- "Onko syytä käyttää vakiintunutta toimistoa, joka auttaa kodin sovittelussa?" Mikä on yleensä maksu tästä?"
- "Sisältyykö sähkö ja vesi sekä yhteisömaksut vuokratoimistolle maksamaanne maksuun?"
- "Palvelut palveluyrityksille/varausyhtiöille vuokrauksesta, ylläpidosta?"
- "Kuinka paljon voit ansaita asunnon vuokraamisesta"?
- "Mitä kannattaa ottaa huomioon, jos haluaa ostaa asunnon sijoitukseksi?"
- "Miltä näyttävät Espanjan säännöt, jotka koskevat omistusta ruotsalaisen AB:n kautta?"
- "Onko monimutkaista/riski suuresta etuuksien verotuksesta, jos sijoitat AB:hen? Haluan ostaa, jotta voin vuokrata suurimman osan vuodesta, mutta olla itse paikalla 4-5 viikkoa vuodessa perheen kanssa. Onko olemassa virastoja, jotka voivat hoitaa kaiken ja siten osoittaa, että et ole paikalla ja saat etuusverotuksen? Vuokraatko silloin itseltäsi?"
Vastaus: suosittelemme, että käytät vakiintunutta vuokrayritystä, vaikka he ottavat noin 20% tuloista, he huolehtivat kiinteistöstä, kun et ole paikalla, siivous, avainpalvelu jne. He hoitavat myös markkinoinnin. Se tekee kaikesta paljon yksinkertaisempaa ja useimmissa tapauksissa kustannustehokkaampaa.
Sähkön, veden ja yhdyskuntamaksun maksaa kiinteistön omistaja normaalisti. Riippuu vähän asetelmasta.
Kuinka paljon ansaitset, riippuu monista tekijöistä. Lue täältä lisää asunnon vuokraamisesta Espanjassa.
Hän valitsee houkuttelevan kodin houkuttelevalla paikalla, mielellään dokumentoidulla vuokrahistorialla. Tämä on tärkein asia, joka on otettava huomioon tehdessäsi tämäntyyppistä sijoitusta. Nämä tekijät vaikuttavat myös arvon nousuun pitkällä aikavälillä. Muista myös, että heinä- ja elokuu ovat kuukausia, jolloin saat ylivoimaisesti eniten rahaa asunnostasi, koska hinnat nousevat, kun Eurooppa lähtee lomalle.
Ruotsalaisen yrityksen kautta ostamisessa ei ole ongelmia, ostoprosessi on suunnilleen sama. Tarkempia vastauksia vähennyksistä ja muista ilmoituksiin liittyvistä asioista saat kirjanpitäjältäsi. Katso myös lisätietoja alempana tästä artikkelista asunnon ostamisesta Espanjasta ruotsalaisen yrityksen kanssa.
Jos haluat välttää etuuksien verotuksen, sinun on "luoputtava määräysoikeudesta". Kiinteistön omistava yritys tekee vuokrayhtiön kanssa sopimuksen, jossa on lauseke, jossa luovut luovutusoikeudesta ja että sinä, perheesi ja ystäväsi voitte vuokrata kohteen samaan hintaan kuin muut vieraat. Sopimus tämän lausekkeen kanssa sekä ilmoitukset, joissa asuntoa on selvästi ilmoitettu vuokrattavaksi, ovat riittävä näyttö osoittamaan, että yritystä ei käytetä yksityisiin tarkoituksiin.
Yrityksen vero on ensimmäiset 2 vuotta 20 % voitosta ja sen jälkeen 25 %.
Lue myös espanjalaisista rakennusryhmistä , projektimallista, joka nostaa hinnat jopa 35 %!
Laina asunnon ostoon Espanjasta
- "Voinko saada lainaa Espanjasta ulkomaalaisena?"
- "Kumpi on edullisempaa, ottaa lainaa Espanjasta vai Ruotsista?"
Kyllä sinä voit. Jopa 70 %, mutta muista, että Espanjan pankeilla on nykyään yhtä korkeat vaatimukset tulollesi jne. kuin ruotsalaisilla pankeilla. Osaerä on normaalisti 30-40 vuodeksi, ja sinun tulee olla maksettu viimeistään sinä vuonna, kun täytät 67 (teemme nyt yhteistyötä myös pankkien kanssa, joiden ikä on enintään 75 vuotta ). Lue lisää lainaamisesta espanjalaisesta pankista ja lainalupauksen hakemisesta [huomaa, että tätä palvelua tarjotaan vain ostajillemme] kauttamme. Et saa lainata veroja ja maksuja vastaan, joten käytännössä tarvitset siis 40 % omaa pääomaa.
Pahimpana kriisivuosina emme suosittaneet kenellekään lainan ottamista espanjalaisesta pankista, koska oli olemassa riski, että korko nousee. Nyt talous on kuitenkin vakiintunut ja vain vakavimmat pankit selvisivät myrskystä.
Tärkeää tietoa asuntolainan ottamisesta Espanjassa
Joulukuun 2018 uutinen on, että asunnon arvio on nyt voimassa 6 kuukautta. Mitä tulee pankkiin, jonka kanssa teemme yhteistyötä, he eivät myöskään veloita arvostuksesta Espanjan uusien pankkilainsäädäntöjen vuoksi (monet pankit kuitenkin veloittavat edelleen 400 eurosta ylöspäin). Asunnon arvostus määrittää, kuinka paljon voit lainata.
Jos asunnon arvo on 100 000 euroa, mutta ostat sen 120 000 eurolla, saat silti vain 100 000 euroa lainaa. Jos sen arvo on 120 000, mutta ostat sen 100 000 eurolla, voit silti lainata vain 100 000 euroa. Alempi summa on aina voimassa.
Tämä on tärkeä näkökohta, jos budjetti on tiukka. Jos ostat asunnon 120 000 eurolla, mutta sen arvo on alhaisempi (mikä on yleistymässä asuntojen markkina-arvon noustessa, kun arvostuksessa tarkastellaan vain neliömetriä, huonemäärää jne. eikä siinä oteta huomioon sijainti tai muut ainutlaatuiset näkökohdat), jolloin kaikilla ei ehkä ole tarpeeksi pääomaa oston suorittamiseen.
Yksi viimeaikaisista myynneistämme oli samanlaisessa tilanteessa. Asunto maksoi 220 000, mutta asiakas tarvitsee pankkilainan myöntämisen arvoltaan vähintään 180 000. Tämän jälkeen kirjoitimme sopimukseen, että asiakas saa takaisin varaussumman 3 000 euroa, jos arvo on alle 180 000.
Toinen tärkeä huomioitava seikka tässä yhteydessä on se, että uudelleen rakennetut, esimerkiksi yhdestä makuuhuoneesta kahdeksi laajennetut kodit arvostetaan alkuperäisen asiakirjan mukaan. Esimerkiksi iso 1 makuuhuoneen asunto, joka on muutettu 2 makuuhuoneeksi, arvostetaan nykyisen mallin mukaan "yhdeksi" ja saat pienemmän lainan.
Yksi syy alhaisiin arvostuksiin on se, että jos ostaja ei pysty maksamaan itse, pankin on pystyttävä myymään asunto helposti, mutta arvio ei kerro juuri mitään asunnon todellisesta arvosta markkinoilla.
Osta yrityksessä
Tärkeää niille, jotka haluavat ostaa ruotsalaiselta yritykseltä. Ostoprosessi on sama, mutta jotkut tärkeät kohdat eroavat toisistaan. Normaalisti saat enintään 50 % lainaa espanjalaisesta pankista ostaessasi yritykseesi ja se tulee maksaa pois enintään 15 vuodessa. Tarvitset myös englanninkielisen rekisteröintitodistuksen ruotsalaisesta yritysrekisteritoimistosta (englanninkielinen versio riittää usein, mutta joskus se on käännettävä espanjaksi valtuutetun kääntäjän toimesta ja leimattava Ruotsissa asuvan notaarin toimesta) Tällä todistuksella , haet NIF-numeroa ( Número de Identificación Fiscal – Tax Registration Number ) espanjalaisen asianajajan kautta (sekä henkilökohtaista NIE-numeroa, jonka kaikki ostajat tarvitsevat).
Tietoja espanjalaisen kiinteistön ostamisesta ruotsalaisen AB:n kanssa:
On täysin mahdollista toteuttaa asunnon hankinta Espanjasta ruotsalaisen AB:n kanssa.
Espanjaan on mahdollista perustaa myös tytäryhtiö asunnon omistamiseksi, mutta tätä emme yleensä suosittele asiakkaillemme, elleivät he ole aikoneet tehdä useita yritysostoja ja hoitaa yli 100 000 - 200 000 € vuokrasalkkua. tuloista, ja oli aikonut rahoittaa ostot espanjalaisen pankin kautta ja johtaa liiketoimintaa enemmän kuin erillinen kiinteistöyhtiö. Mikäli yrityksesi ostaa loma-asunnon ja haluaa käyttää yrityksen rahoja, suosittelemme, että se tehdään suoraan Ruotsin AB:n kanssa.
Miten tämä tapahtuu ja mitä sinun pitäisi ajatella?
- Sinun on rekisteröitävä AB Espanjan yritysrekisteriin voidaksesi harjoittaa liiketoimintaa täällä ja ostaa asuntoja.
Tämä on suhteellisen yksinkertainen toimenpide, ja autamme siinä, jos ostat kauttamme. - Välttääksesi etuusveron Ruotsissa, sinun tulee luopua asunnon määrämisoikeudesta ja pystyä osoittamaan veroviranomaisille, että kyseessä on sijoitus, ei verojen välttämiseksi yritykseen piilotettu yksityinen loma-asunto.
Ruotsin verovirastoon liittyvissä asioissa todistustaakka on aina yrityksellä ja suosittelemme, että ilmoitat vuokrattavan asunnon esimiehelle (meillä on tytäryhtiöitä, jotka tarjoavat näitä palveluja), jos hyväksyt, että sinä ja kaikki, joilla on yhteyksiä yritykseen, sukulaiset jne., voitte jäädä kotiin vain, jos he maksavat markkinahinnan kuten muutkin vieraat (että sinä yksityishenkilönä käytät sitten kotiasi niin paljon kuin haluat, on toinen asia että sovit esimiehen kanssa siitä, kuinka usein tämä tehdään. Meillä on sujuva verkkojärjestelmä tätä varten.)
- Yritystä verotetaan Espanjassa vuokratuloista. Ei Ruotsissa.
Ruotsilla ja Espanjalla on verosopimus kaksinkertaisen verotuksen välttämiseksi ja vero on maksettava siellä, missä liiketoimintaa harjoitetaan. - Ruotsalainen AB voi avata espanjalaisen pankkitilin.
- Ruotsalaisen AB:n on ilmoitettava Espanjassa täällä ansaitut tulot. Tämän voi järjestää kirjanpitäjä, eikä se ole erityisen kallista.
Muutamia ruotsalaisten yrittäjien yleisiä kysymyksiä:
- "Ovatko ostoon ja myyntiin liittyvät kustannukset, jos ostat yritykseltäsi, samat kuin jos ostat yksityisesti?" Vastaus: Samat ostokustannukset koskevat kuin mitä tahansa Espanjan oikeushenkilöä.
Kuitenkin, kun myyt, Espanjan veroviranomaiset ottavat 3 % ostohinnasta varmistaakseen, että maksat myyntivoittoveron, koska yrityksesi on ulkomailla asuva yritys. Kun ilmoitat ja käy ilmi, että et tuottanut voittoa, saat tämän 3 % takaisin. Tai päinvastoin, jos teit voittoa, he pitävät saman verran kuin olisit maksanut verona. - "Peritäänkö sinusta ylimääräistä epämiellyttävää kiinteistöveroa tai vastaavaa, kun omistat yrityksen kautta?" Vastaus: - Ei.
Vain tavallinen kiinteistövero, jonka maksat riippumatta siitä, miten ostat kiinteistön (IBI). - "Tarvitsenko NIE-numeron, jos aion rekisteröidä ruotsalaisen AB:ni Espanjassa?" Vastaus: Joku hallituksessasi, joka edustaa ja allekirjoittaa oston, tarvitsee NIE-numeron.
Tämän me myös järjestämme, jos ostat kauttamme. Yhteenvetona: Espanjassa asunnon osto on hyvä suorittaa ruotsalaisella AB:llä, kunhan se tehdään oikein. Tarkemmissa kirjanpitoasioissa, verotusasioissa jne. suosittelemme ottamaan yhteyttä ruotsalaiseen kirjanpitäjään, joka on erikoistunut ulkomaisiin ostoihin.
Yhteenveto ja lisäkysymykset asunnon ostoon liittyen
Millaisia asuntoja Espanjasta voi ostaa?
Vastaus: Espanjassa on erilaisia asuntotyyppejä, kuten asuntoja, huviloita, rivitaloja ja maa-alueita, joilla on rakennusoikeus.
Rakennusoikeuden suhteen on tärkeää huomioida, että tietyt tontit voidaan rakentaa vain tietyntyyppiselle asunnolle. Koko jne. on myös säännelty. Tätä on periaatteessa mahdotonta muuttaa jälkikäteen. Mitkä ovat tärkeimmät vaiheet asunnon ostoprosessissa Espanjassa?
Vastaus: Tärkeimpiä vaiheita ovat kodin löytäminen, tarjouksen tekeminen, kauppasopimuksen kirjoittaminen (arras), talletuksen maksaminen, due diligence ja lopuksi virallisen ostosopimuksen (escritura) allekirjoittaminen notaarilla.
Tarvitsenko espanjalaista asianajajaa ostaessani kiinteistön Espanjasta?
Vastaus: On erittäin suositeltavaa palkata espanjalainen lakimies, joka voi auttaa sinua ymmärtämään oikeusjärjestelmää ja varmistamaan, että kaikki tarvittavat asiakirjat ja luvat ovat kunnossa.
Useimmat ruotsalaiset välittäjät hoitavat asiakkaan ja asianajajan välistä viestintää. Mikä on NIE-numero ja miksi tarvitsen sitä?
Vastaus: NIE-numero (Número de Identificación de Extranjero) on yksilöllinen tunnistenumero, joka tarvitaan muiden kuin Espanjan kansalaisten suorittamiseen tiettyjen liiketoimien suorittamiseksi Espanjassa, mukaan lukien kiinteistön ostaminen.
Kuinka maksan asunnosta Espanjassa?
Vastaus: Yleensä maksat takuumaksun (yleensä 10% kauppahinnasta) kauppasopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä (arras).
Loput maksusta suoritetaan virallisen ostosopimuksen (escritura) allekirjoittamisen yhteydessä julkisen notaarin luona. Uudessa tuotannossa yleisimmin maksetaan ensin varaussumma, sitten pari maksua prosessin alussa, yhteensä noin 30 % plus alv. Loput, 70%, maksetaan muuton yhteydessä. Muuton yhteydessä yleensä myös mahdolliset lainat aktivoituvat (edellyttäen, että ne hyväksytään, eikä sitä siis tehdä ennen muuttoa. Syynä tähän on se, että ostajan talous on voinut heikentyä merkittävästi rakentamisen aikana). Siksi et ole kiinnostunut rakennusprosessista. Mitkä ovat yleisimmät kustannukset asunnon ostossa Espanjassa?
Vastaus: Yleisimpiä kuluja ovat käytettyjen asuntojen varainsiirtovero (ITP), uusien asuntojen ALV (IVA), notaarimaksut, rekisteröintimaksut ja lakiasiainkulut.
Mikä on tavanomainen aikaväli asunnon ostamiselle Espanjassa?
Vastaus: Espanjassa asunnon oston aika vaihtelee, mutta yleensä kiinteistön löytämisestä virallisen ostosopimuksen (escritura) allekirjoittamiseen kuluu 1-6 kuukautta.
Usein kestää kauemmin, jos kyseessä on kiinteistö jne. Voinko saada asuntolainaa espanjalaisesta pankista asunnon oston rahoittamiseksi?
Vastaus: Kyllä, monet espanjalaiset pankit tarjoavat asuntolainoja ulkomaisille ostajille, mutta ehdot ja korot voivat vaihdella.
Lainaehdot ovat yksilöllisempiä kuin Ruotsissa. Tarvitsenko espanjalaisen pankkitilin ostaakseni kiinteistön Espanjasta?
Vastaus: Kyllä, tarvitset espanjalaisen pankkitilin voidaksesi maksaa asunnon ostoon liittyviä kuluja ja veroja ja saada lainaa espanjalaisesta pankista.
Onko mahdollista ostaa asuntoa Espanjasta etänä?
Vastaus: Kyllä, asunnon voi ostaa etänä antamalla valtakirja (poder notar) asianajajalle tai luottamushenkilölle, joka voi toimia puolestasi ostoprosessin aikana.
Tämä menettely yleistyi pandemian aikana ja on edelleen suhteellisen yleinen. Suosittelemme kuitenkin useimpia ihmisiä käymään kotona paikan päällä ennen päätöksentekoa. Muista, että varauksen summaa ei useimmissa tapauksissa palauteta. Mikä on energiatodistus ja miksi tarvitsen sitä?
Vastaus: Energiatodistus on asiakirja, joka osoittaa kuinka energiatehokas koti on asteikolla A (erittäin energiatehokas) G (vähiten energiatehokas).
Energiatodistus on lakisääteinen vaatimus, kun kiinteistöä myydään tai vuokrataan Espanjassa. Kuinka voin olla varma, että ostamassani kodissa ei ole velkoja tai juridisia ongelmia?
Vastaus: Asianajajasi tulee suorittaa due diligence ja pyytää "nota simple" -todistusta kiinteistörekisteristä (Registro de la Propiedad) tarkistaakseen, ettei asuntoon liity velkoja, kiinnityksiä tai muita oikeudellisia ongelmia.
Voinko vuokrata kotini Espanjassa, kun en käytä sitä?
Vastaus: Kyllä, on mahdollista vuokrata asuntosi Espanjassa , mutta on tärkeää olla tietoinen vuokraamista koskevista paikallisista laeista ja määräyksistä ja maksaa vuokratuloista vastaava vero.
Mitkä ovat yleisimmät verot, jotka minun on maksettava kiinteistönomistajana Espanjassa?
Vastaus: Yleisimmät asunnonomistajien verot Espanjassa sisältävät kiinteistöveron (IBI), vuokratuloveron ja vuosittaisen veron muille kuin Espanjan kansalaisille, jotka omistavat omaisuutta Espanjassa (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).
Mitä tapahtuu, jos haluan myydä kiinteistöni Espanjassa tulevaisuudessa?
Vastaus: Kun myyt kiinteistösi Espanjassa, sinun on maksettava myyntivoittovero (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) myynnistä saadusta voitosta. Lisäksi myyntiprosessiin voi liittyä muita kuluja, kuten notaari- ja lakimiespalkkiot.
Espanjan kiinteistömarkkinoiden lyhyt historia
Espanja on jo pitkään ollut houkutteleva kohde ulkomaalaisille ostajille, jotka etsivät toista kotia, sijoitusmahdollisuutta tai paikkaa auringonpaisteessa. Alla on lyhyt historiallinen katsaus Espanjan kiinteistömarkkinoihin suhteessa ulkomaisiin ostajiin:
- 1960- ja 1970-luvut: Massaturismi alkaa ja Espanjan kiinteistömarkkinat alkoivat tulla suosituiksi ulkomaisten ostajien keskuudessa 1960- ja 1970-luvuilla, kun yhä useammat ihmiset huomasivat maan edut. Espanjan kaunis rannikko, lämmin ilmasto ja kohtuuhintaiset elinkustannukset houkuttelivat ostajia Pohjois-Euroopan maista, erityisesti Iso-Britanniasta, Saksasta ja Skandinaviasta. Costa del Sol, Costa Blanca sekä Baleaarit ja Kanariansaaret nousivat suosituiksi kohteiksi tänä aikana.
- 1980- ja 1990-luvut: Markkinoiden kasvu ja kypsyys. 1980- ja 1990-luvuilla Espanjan kiinteistömarkkinat kypsyivät edelleen, ja maasta tuli Euroopan unionin jäsen vuonna 1986. Tämä jäsenyys helpotti rajat ylittävää investointia ja helpotti EU-kansalaisten kiinteistöjen ostamista Espanjasta. Tänä aikana Espanjan kiinteistömarkkinat kasvoivat tasaisesti sekä kotimaisen että ulkomaisen kysynnän vetämänä.
- 2000-luvun alku: markkinabuumi. 2000-luvun alussa Espanjan kiinteistömarkkinoilla oli merkittävä nousukausi, kun kiinteistöjen hinnat nousivat jyrkästi ja uusia hankkeita rakennettiin nopeasti vastaamaan kasvavaan kysyntään. Tänä aikana maahan saapui ulkomaisia ostajia, erityisesti Isosta-Britanniasta ja Irlannista, jotka houkuttelivat Espanjaan vahvan myyntivoiton ja vuokratulojen ansiosta.
- 2008-2013: Markkinoiden taantuma ja elpyminen Vuoden 2008 maailmanlaajuinen finanssikriisi vaikutti vakavasti Espanjan kiinteistömarkkinoihin, mikä johti kiinteistöjen hintojen voimakkaaseen laskuun ja myymättömien kiinteistöjen dramaattiseen kasvuun. Taantuma vaikutti haitallisesti moniin ulkomaisiin ostajiin, erityisesti niihin, jotka olivat investoineet suunnitelmien ulkopuoliseen kehitykseen. Markkinat alkoivat kuitenkin osoittaa elpymisen merkkejä vuoden 2013 tienoilla kiinteistöjen hintojen vakiintuessa ja joissain tapauksissa noustessa.
- Vuodesta 2014 tähän päivään: Jatkuva elpyminen ja ulkomaiset investoinnit Vuodesta 2014 lähtien Espanjan kiinteistömarkkinat ovat elpyneet asteittain, mikä johtuu osittain ulkomaisten ostajien jatkuvasta kiinnostuksesta. Pandemian ensimmäisen jakson aikana kiinteistöhankinnat luonnollisesti vähenivät, mutta myöhempi puomi oli vahva (muun muassa Warren Buffet sijoitti pandemian aikana Costa del Soliin). Vuosien 2022 ja 2023 lopulla alkoi kuitenkin havaita hidastuminen. Useimmat kansainväliset tarkkailijat uskovat kuitenkin, että tämä on väliaikainen lasku ja että Espanjalla on edessään valoisa tulevaisuus sään, kulttuurin, infrastruktuurin ja ilmaston vuoksi. Pääasiassa Malagan alueen odotetaan kasvavan voimakkaimmin 30-luvun lähestyessä.
Linkkejä uutiskirjeihimme:
- Uutiskirje Nerja (ja Malaga ja muu itäinen Costa del Sol)
- Uutiskirje Marbella ja muu Länsi Costa del Sol (Mijas, Fuengirola, Estepona jne.)