Sobre o aluguel do seu imóvel na Espanha – veja quanto você pode esperar ganhar - Imóveis na Espanha

Muitos clientes nos perguntaram sobre as possibilidades de alugar suas casas na Espanha. A maioria das imobiliárias, agências de aluguel de temporada, etc., tende a ser pessimista quanto a esses números, pois nunca há garantias. No entanto, achamos importante esclarecer alguns pontos sobre o aluguel de imóveis na Espanha em 2026. Abordaremos quanto você pode esperar ganhar com diferentes tipos de imóveis, o que considerar antes mesmo de comprar, as armadilhas de alugar por conta própria, as taxas cobradas pelas agências de aluguel, etc.

Exemplos de rendimentos provenientes do aluguel de diferentes tipos de imóveis

Observação Ao usar números concretos como os que apresentamos abaixo, isso pode ser facilmente interpretado como um "retorno garantido". Mas nunca há garantias. Portanto, nos exemplos, trata-se de um "retorno esperado". Existem alguns players que oferecem renda garantida, mas é muito raro que esses projetos gerem mais do que o valor garantido (cerca de 5%).

Nós temos Nerja Como ponto de partida para nossos exemplos, Nerja é uma cidade que não foi tão afetada pela crise quanto o resto da Costa del Sol. É verdade que as vendas e os aluguéis também caíram durante os anos da crise, mas não na mesma proporção. Não existem as chamadas "áreas fantasmas" em Nerja . Por exemplo, se você der sorte (falaremos mais sobre isso adiante) com um imóvel barato objeto bancário Numa zona menos popular, independentemente de onde em Espanha, corre o risco de não conseguir arrendar o imóvel, o que lhe causa prejuízos a longo prazo (além disso, a valorização será menor).

Os melhores investimentos em Nerja estão aqui e agora (O artigo com a coleção de imóveis em diferentes faixas de preço é atualizado semanalmente)

Os preços dos aluguéis estão mais altos na maioria das áreas de Nerja do que nunca. Isso se deve, em grande parte, ao fato de Nerja também ser um destino popular durante os meses de inverno. Além disso, os preços subiram acentuadamente devido à inflação nos últimos anos. Dado o desenvolvimento relativamente forte da Espanha na maioria dos setores, esperamos que os aumentos de preços continuem a crescer acentuadamente em 2025 e 2026.

Cobertura recém-construída com 2 quartos, Ladera del Mar (preço de venda €400.000), Nerja. Com base nos números de dois anos atrás e no número de reservas para 2024 até o outono (quando tivemos acesso a elas), e em combinação com os preços médios mensais [julho € 1.136 por semana; agosto € 1.558; março € 558; outubro € 926], com uma taxa de ocupação (o cliente também usa o apartamento algumas semanas por ano) de 40 semanas reservadas por ano, a receita bruta anual gira em torno de € 42.000.
Casa geminada usada em bom estado na área Burriana (Preço de venda aproximado de €470.000) Imóveis com 3 quartos rendem mais de €30.000 por ano.
Apartamento Oasis Capistrano 2 quartos (preço de venda €250.000-280.000): € 20.000 por ano.
Exemplos de moradias um pouco mais baratas: Capistrano Village é um exemplo de uma área turística popular em Nerja que gera bons lucros independentemente da situação mundial. Na nossa última análise, um apartamento de um quarto em Capistrano Village podia render cerca de €20.000 por ano, e um de dois quartos, mais de €25.000. Após a pandemia, porém, ficou claro que os hóspedes começaram a procurar imóveis mais modernos e recém-construídos para alugar. Ao investir, tenha em mente que será cada vez mais difícil obter altas taxas de ocupação em imóveis mais antigos à medida que nos aproximamos dos anos 30. Capistrano , contudo, continuará sendo uma opção popular.
A imobiliária cobra cerca de 20 a 40% (em alguns casos, 10 a 15% se você trouxer o inquilino por conta própria, por exemplo, um conhecido que queira alugar, ou através de um anúncio no Blocket) de tudo o que envolve o aluguel, e o restante fica para você. No entanto, não há nenhuma exigência, nunca houve, de que você precise alugar seu apartamento por meio deles. Para a maioria das pessoas, porém, é inviável administrar tudo por conta própria estando na Suécia.
Airbnb é uma forma cada vez mais popular de alugar sua casa.
Outro exemplo, para investidores com muito dinheiro, é apartamento de luxoCom a pandemia, o interesse por casas de luxo, ou casas grandes em geral, aumentou significativamente. Uma casa na praia de Nerja (Carabeo) custou 800.000 euros e já em 2012 rendia 50.000 euros por ano em aluguéis. Alguns anos depois, esse valor subiu para cerca de 85.000 euros. Hoje, provavelmente rende um pouco mais de 100.000 euros. Um retorno realmente excelente, em outras palavras. Nerja é um pouco peculiar por atrair famílias com filhos com orçamento limitado, mas também britânicos, alemães e russos ricos.
Um segmento que vem se tornando cada vez mais interessante para investidores são as vilas de luxo na faixa de preço mais alta. Essas propriedades podem gerar rendimentos muito elevados em determinados períodos do ano. No entanto, é fundamental contar com uma empresa de aluguel que esteja atenta às tendências do mercado e que saiba negociar preços e realizar campanhas promocionais quando necessário para maximizar a ocupação ao longo do ano. Quando se trata de acomodações de luxo, a linha que separa um rendimento de milhares de euros por mês de um rendimento nulo é muito tênue. Leia um exemplo real de 2019 de uma villa de luxo em Nueva Andalucia, Marbella (Espere um aumento de receita de cerca de 30% agora).
E o resto da Espanha? Em média, você pode esperar alugar um apartamento de 2 quartos em Torrevieja na Costa BlancaPerto da praia, a ocupação anual é de 22 semanas (um número ainda muito alto, já que a maioria dos resorts na Espanha não chega nem perto disso). Segundo o último relatório que recebemos de uma grande empresa de aluguel de imóveis em Torrevieja, a ocupação (devido principalmente à perda de turistas em países como a Turquia, que optam por resorts mais baratos na Espanha) deverá ficar mais próxima de 25 semanas no futuro. Em Nerja a ocupação ultrapassa 40 semanas por ano.
Em áreas como as Ilhas Canárias, Maiorca e Barcelona, existem restrições rigorosas aos aluguéis, portanto, essas áreas não interessam a investidores sérios.
A área que mais atrai investidores no momento E isso é apenas o começo, segundo a maioria dos observadores Cidade de Malaga (tanto para aluguel quanto para valorização). Uma grande vantagem de Malaga é que, mesmo em caso de queda acentuada no turismo por diversos motivos, é sempre fácil alugar o imóvel para empresas, advogados, médicos, etc. Há muita pressão sobre o mercado imobiliário na cidade e os preços também estão começando a disparar nos arredores. Uma grande desvantagem são as restrições ao aluguel que foi implementada em diversas zonas da cidade em 2025. Isso torna mais difícil se orientar em Malaga . Para um investimento mais fácil e seguro, recomenda-se, portanto, Nerja.
Também é bom saber que O imposto sobre rendimentos de aluguel caiu para 19% (Durante um longo período, a taxa foi de 24,75%. Você também pode deduzir despesas com manutenção, seguro residencial e qualquer outra despesa relacionada ao seu negócio de aluguel.).
Você ainda pode deduzir do imposto de renda as reformas residenciais na Espanha.

Os valores acima são médias e podem mudar, para cima ou para baixo (o que parece altamente improvável), mas ilustram o fato de que Se você quer ganhar dinheiro em casa na EspanhaO ideal é que esteja localizado na chamada "linha de frente" ou em uma área turística popular como Capistrano Village. Aliás, nenhuma das casas nos exemplos custa menos de € 170.000. O que nos leva ao próximo tópico.

Quanto a algo realmente barato objeto bancário Houve um certo alvoroço na mídia sueca durante algum tempo. 99% de todos os imóveis retomados pelos bancos estão localizados em áreas onde pode ser difícil alugá-los. Portanto, não são interessantes para investidores que desejam obter renda passiva com aluguéis (a valorização desses imóveis retomados pelos bancos também provavelmente será baixa), mas se você pretende trabalhar e morar na Espanha, ainda pode encontrar uma verdadeira pechincha nos bancos.

Essas áreas são as melhores para alugar apartamentos e casas

Atualmente, são algumas partes de Malaga (partes das zonas centrais, os bairros históricos e Limonar/Malagueta) que atraem a maioria dos investidores. A tendência é que cada vez mais pessoas escolham Malaga como base para as suas férias na Costa del Sol. É simplesmente a opção mais conveniente, já que todas as vias de acesso partem de Malaga. Leia mais sobre o potencial de Malaga neste artigo.

Costa del Sol dominou o novo ranking no verão de 2023 Entre os destinos mais populares da Espanha, Nerja ocupa o primeiro lugar.

Top 15 do ranking dos especialistas em Espanha "Spain-Holiday" e Holdu:

Nerja, Benalmadena, Marbella, Malaga, Benidrom, Fuengriola, Torrmeolinos, Salou, Estepona, Alicante, Barcelona, Sitges, Moraria, Calpe, Denia.

Segundo um estudo realizado pelos organizadores da feira imobiliária SIMA, em Madrid, o interesse em investir em casas de férias está em ascensão. O estudo constatou que o número de investidores em imóveis para aluguel de temporada aumentou de 21% dos participantes, há dois anos, para 34% atualmente, enquanto o número de investidores em imóveis para aluguel tradicional caiu de 77% para 64%. A nova lei da habitação é um dos fatores que impulsionam os investidores imobiliários a migrarem de imóveis para aluguel de curta duração e para aluguel de temporada em detrimento do aluguel de longo prazo.

Segundo dados das autoridades espanholas, os preços de aluguel na província Malagasubiram mais rapidamente do que em qualquer outro lugar da Espanha entre 2015 e 2020: 13,8%, em comparação com a média nacional de 10,9%. Desde então, os aumentos têm sido ainda maiores.

A taxa de ocupação em julho de 2022 foi de 86,29%, comparável aos 84,2% de 2019. Nerja e Torremolinos se destacaram por superarem a média de 2019, com 94,46%, sendo Nerja com a maior taxa de ocupação (contra pouco mais de 80% em Marbella e outros resorts da costa oeste).

Embora o turismo esteja batendo recordes em muitos lugares nas áreas mais atrativas, está diminuindo no interior (note que essas áreas tiveram um impulso durante a pandemia, mas agora começam a perder popularidade). Mesmo que você não pretenda alugar seu imóvel, deve levar em consideração as estatísticas de aluguel, pois elas têm forte correlação com a evolução dos preços dos imóveis. Nerja se tornou a melhor cidade para investir já durante a última crise, da qual se recuperou bem e saiu fortalecida. A atuação determinada da prefeitura de Nerja com todos os investimentos expressivos em trilhas para caminhadas, parques naturais e infraestrutura durante os anos da pandemia, significa que a cidade está mais bem preparada do que nunca para o restante do século XX. Já dissemos isso antes e esses números nos fazem repetir com ainda mais ênfase: se você vai investir, faça isso em Nerja ou em uma das áreas em crescimento da cidade de Malaga .

Observação! Leia nosso excelente artigo sobre Tudo o que você precisa saber sobre investir em um apartamento para alugar na Espanha.

Leia também sobre comunidades de construçãoUm modelo funcional para uma nova produção que reduz os preços em até 25% ou mais!

Algumas áreas residenciais ou vilas de férias têm suas próprias empresas de reservas que cuidam da manutenção, do marketing (frequentemente para toda a Europa) e garantem que sua acomodação seja mantida em boas condições, etc. Além disso, existem empresas de aluguel que podem adicionar sua casa ou apartamento ao seu catálogo se considerarem que ele está alugável.

As casas recém-construídas estão se tornando cada vez mais procuradas no mercado de aluguel. Veja nossa seleção dos projetos mais atraentes da Costa del Sol.

No momento, é principalmente este projeto na primeira linha em MalagaAndaluzia é uma região recomendada para investidores.

O imposto sobre a riqueza está sendo abolido na Andaluzia (anteriormente, qualquer pessoa que possuísse uma casa na Andaluzia avaliada em mais de € 700.000 pagava um imposto adicional sobre a riqueza). A partir de 2023, a Andaluzia (Malaga, Nerja, Marbella , etc.) terá uma das menores taxas de impostos regionais da Europa. Isso, aliado a investimentos em turismo sustentável, melhoria da infraestrutura e novas leis e regulamentações que atraem empresas internacionais de alta tecnologia, como Google colocou a Andaluzia no mapa para investidores. Esta parte da Espanha, que por muito tempo foi considerada a "prima do interior", agora é referência na região.

Quais são, então, os novos benefícios de se viver na Andaluzia atualmente?

A alíquota máxima do imposto de renda sobre rendimentos de investimentos é de 26%. Na realidade, as alíquotas variam entre 19% e 23%, a menos que os lucros com investimentos ultrapassem € 200.000.
Deduções ampliadas para rendimentos de aluguelA renda é calculada após a dedução de todas as despesas relacionadas, incluindo os juros sobre empréstimos.
Quase não há imposto sobre herança nem sobre doações para familiares próximos.
Pessoas que se mudam permanentemente para a Espanha vindas de outros países podem eliminar permanentemente o imposto sobre heranças e doações.
Os planos de previdência privada podem ser tratados como rendimento de investimento, sendo o rendimento a diferença entre os valores investidos e os valores resgatados. Em alguns casos, o imposto pode ser tão baixo quanto 2,5% do rendimento resgatado.
Uma gama completa de tratados internacionais de tributação que garantem que a dupla tributação praticamente nunca ocorra.
Sem imposto sobre grandes fortunas!

Novas estatísticas mostram que o número de casas particulares alugadas por temporada para turistas representa agora quase 57% do total de leitos de férias na Costa del Sol

Dados de 2023

Desde 2019, o número de leitos turísticos na província Málagaaumentou impressionantes 48%, chegando atualmente a cerca de 514.000. O número de hotéis também cresceu, com 898 registrados em fevereiro deste ano, mas o que mais aumentou foi.. o número de camas oferecidas em residências particulares alugadas por curtos períodosAtualmente, são 291.674, distribuídas por 62.394 residências. O número de leitos turísticos bateu recorde em 2024.

Um dos setores que mais cresceu em decorrência da pandemia de coronavírus foi o de imóveis de luxo (uma tendência que já havíamos previsto). Não é apenas a venda de casas de luxo em Marbella e arredores que está batendo recordes, mas também a procura por propriedades exclusivas para alugar e passar as férias na Costa del Sol, um número cada vez maior de pessoas com alto poder aquisitivo. A demanda nesse setor aumentou cerca de 30%. Além disso, os clientes mais ricos exigem cada vez mais uma gama maior de serviços, que não se limitam a acomodação, limpeza e refeições. Esses clientes costumam gastar cerca de 6.000 euros por dia em suas férias, valor que se compara à média dos turistas comuns na costa, que gira em torno de 100 euros por dia.

Se você pretende alugar sua casa por conta própria, lembre-se de que:

Respeite todas as leis e regulamentações relativas a aluguéis que se aplicam à sua área residencial, cidade e província. As multas podem ser bastante severas na maior parte da Espanha caso você não cumpra as leis referentes a licenças, etc. Nós auxiliamos em tudo isso nas áreas de maior interesse para investidores.
Você deve Registre todos os convidados na Guarda Civil com uma cópia do passaportedentro de um determinado período de tempo. Se você não seguir o procedimento à risca, as multas podem ser muito altas.
O nível de gestão do imóvel alugado que você deseja realizar é totalmente opcional. Podemos oferecer dicas e orientações sobre os melhores canais de marketing e quais fatores são importantes (por exemplo, comodidades/equipamentos/mobiliário) para atrair inquilinos. Também podemos indicar uma imobiliária.
Anunciar o imóvel e receber os pagamentos dos inquilinos não são grandes problemas. O mais importante, caso você queira cuidar de tudo por conta própria, é contratar uma empresa de limpeza confiável e estabelecer contato com um zelador ou empresa que possa verificar sua casa periodicamente ou em caso de emergência. O gerenciamento de chaves, se não for terceirizado, pode ser resolvido, por exemplo, com caixas de chaves com código ou uma porta que não tenha fechadura com chave, mas abra apenas com um código.
Certifique-se também de ter um sueco (residente na Suécia ou na Espanha) que saiba como preencher sua declaração de imposto de renda.
Se você não é bom em tirar fotos ou simplesmente não tem o equipamento necessário (a maioria dos smartphones modernos já dá conta do recado), contrate um fotógrafo profissional. As fotos são muito importantes nesse contexto, e estudos mostram que anúncios com imagens atraentes podem aumentar a conversão em mais de 40% (nossos próprios dados confirmam isso!)
Evite fotos com lençóis amassados, pinturas tortas e luzes estouradas. Use fotos de alta resolução, mas otimizadas para a web, para que não prejudiquem o tempo de carregamento (o que é especialmente problemático para usuários de dispositivos móveis).
Títulos e descrições são igualmente importantes. Hoje em dia, as pessoas esperam o máximo de informações possível no anúncio (número máximo de hóspedes, metros quadrados, equipamentos de cozinha, etc.).
Um calendário de reservas é essencial. No entanto, a maioria dos portais de publicidade oferece esse serviço. Existem também alternativas relativamente baratas se você quiser ter um calendário de reservas em seu próprio site. Além disso, hoje em dia existem soluções de pagamento boas e acessíveis que incluem tudo (possibilidade de o cliente pagar online com cartão, por meio de código OCR em fatura impressa, por transferência bancária, etc.). Nunca foi tão fácil administrar um negócio paralelo mais ou menos autossuficiente, que gera renda passiva.

Observação, Solicite uma proposta de empréstimo a um banco espanhol mesmo antes de vir para a Espanha.

Sobre problemas que podem surgir se você quiser alugar sua casa

Quem tenta alugar um imóvel por conta própria muitas vezes se depara com problemas quando, por exemplo, o aluguel é de longa duração e o inquilino não consegue pagar. As leis espanholas, assim como as suecas, costumam ser favoráveis ao inquilino.

Outro problema pode surgir se o inquilino danificar o interior do imóvel. Onde traçar a linha entre o desgaste normal e o uso normal para quem aluga há muito tempo? A vantagem de ter uma empresa que cuida de tudo é que ela tem controle sobre a casa e exige que os clientes paguem por chaves perdidas, etc. Se um hóspede danificar o interior, a empresa de aluguel cobra o valor dos reparos no cartão de crédito do cliente (que deve ser fornecido no momento da reserva). O seguro residencial cobre esse tipo de dano.

Como você pode ver, o apartamento ou casa certo, no lugar certo na Costa del Sol, pode proporcionar uma renda muito boa já no primeiro ano. No entanto, lembre-se de que você não deve, em hipótese alguma, comprar um imóvel na Espanha e depender da renda do aluguel para pagar a hipoteca.

Teremos todo o prazer em responder a perguntas sobre o mercado de arrendamento em Espanha e sobre as melhores oportunidades de compra no mercado imobiliário espanhol neste momento. Escreva-nos para info@spanskafastigheter.se Então, contaremos mais detalhes.

Muitos suecos estão ansiosos para comprar, mas acham o mercado confuso e não sabem bem em que investir. Talvez o mais importante para você seja encontrar uma casa ao sol e com clima ameno, e não apenas o retorno financeiro direto. Quaisquer que sejam seus objetivos com a compra, aconselhamos que não demore muito para agir. Casas e apartamentos nos segmentos mais populares (2 quartos, vista para o mar, relativamente perto do centro) nos resorts mais procurados estão começando a se esgotar. Para nós, e para outras imobiliárias, o desafio para o restante do século XX não será conseguir clientes, mas sim encontrar o tipo de imóvel que eles procuram.

Se você esperar muito tempo para tomar uma decisão, ela se tornará fácil, como aconteceu com o filósofo francês burro de BuridanSabe, aquela burra faminta que morreu de inanição porque não conseguia decidir qual dos montes de feno comer. Todos pareciam tão iguais.

Nossa missão é orientá-lo(a) na compra ideal para você, suas preferências e circunstâncias. Nosso corretor principal reside na Costa del Sol há quase 20 anos e vivenciou tanto os altos quanto os baixos do mercado imobiliário. Em outras palavras, ele conhece muito bem a região.

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