Zde přinášíme odpovědi na nejčastější otázky o koupi domu nebo bytu ve Španělsku. Procházíme si mimo jiné to, na co myslet před koupí, co platí po koupi (daně, poplatky atd.) a při pronájmu bydlení, a také dotazy na bankovní úvěry ve Španělsku. Stránka je průběžně aktualizována o nové dotazy, nové daňové sazby atd.
Pro ty z vás, kteří se zajímají o investice do nemovitostí ve Španělsku, nastala doba, kdy poptávka po krizi výrazně vzrostla, přičemž ceny ještě nedosáhly vrcholu. Je to tedy dobré místo pro nákup. My ve Spanska Fastigheter se specializujeme na hledání nejlepší investice především na Costa del Sol.
Vezměte prosím na vědomí, že na místě na pobřeží Costa del Sol máme švédsky mluvící makléře, kteří pracují přímo pro nás. V těchto oblastech také úzce spolupracujeme s místními bankami a právníky.
Bohužel se mnoho lidí domnívá, že byste měli navštívit několik makléřů, abyste se ujistili, že najdete to, co hledáte, za nejnižší možnou cenu. Ale stačí zajít za makléřem, který se postará o to, abyste našli bydlení, které hledáte, který se postará o to, aby vše proběhlo v pořádku, aby byly všechny papíry v pořádku atd. Na cenu domu to vůbec nemá vliv. (provize se dělí mezi makléře, pokud si majitel domu sepsal exkluzivitu s třetími stranami) a celý nákup je tak jednodušší. Nikdy však s nikým nepodepisujte smlouvu, kterou nemůžete koupit přes nikoho jiného než od nich. Z tohoto druhu „exkluzivity“ se nedá nic získat, ať už tvrdí cokoliv.
Dalším rostoucím problémem (procedura, která po finanční krizi zmizela, ale nyní se vrací) jsou zřejmě seriózní švédské makléřské firmy, které na zahraničních veletrzích či jiných akcích ve Švédsku shromažďují co nejvíce klientů. Poté, i když nemají makléře na místě ve Španělsku, zaregistrují všechna jména, která shromáždili, u developerů a zahraničních makléřských firem, což znamená, že nikdo jiný nemůže ukázat domovy tomuto konkrétnímu zákazníkovi. Všechny strany tímto podivným postupem prohrávají, takže naše rada zní nezaregistrovat své jméno u makléřů na veletrzích nebo u místního makléře, pokud nemá na místě ve Španělsku vlastní zaměstnance (pouze zlomek všech švédských makléřů, kteří inzerují online, má de faktický personál na místě).
Přečtěte si také vše, co potřebujete vědět o investicích do nemovitostí ve Španělsku.
Pomáháme s celým procesem nákupu – od začátku až do konce.
Hledáme nejlepší nákup podle vašeho přání a náš španělský právník je zapojen do každé fáze procesu nákupu a kontroluje, zda jsou všechna povolení a papíry v pořádku, zda „nedědíte“ účty za elektřinu atd. Pracujeme také s půjčovnou, která za vás spravuje pronájem domu, s bankou, která se stará o placení daní a poplatků atd. Máme švédsky mluvící makléře, kteří pracují přímo pro nás, nebo pro celostátní banku máme unikátní partnerství ve všech španělských provinciích.
Pro více informací o tomto napište na info@spanskafastigheter.se
Níže jsou uvedeny odpovědi na často kladené otázky o koupi domu ve Španělsku (soukromě, jako rekreační dům nebo společností jako investice). Zde si můžete prohlédnout rychlé, vizuální shrnutí procesu nákupu ve formátu PDF.
Před nákupem
- "Co mi doporučuješ udělat, abych se podíval na předměty?"
- "Mám sejít na 1-2 týdny dolů a rozhlížet se, nebo sledovat, co se děje na internetu a po telefonu?"
- „Načasování, je nějaké období v roce, kdy je nákup lepší než kterýkoli jiný? S ohledem na cenu, nabídku nebo jiný důvod?
Odpověď: nejdůležitější je jít dolů a podívat se na objekt a oblast na místě, protože fotografie a slova nikdy nemohou popsat, jak zažíváte domov a oblast. Většina lidí si myslí, že stačí zůstat 3 dny až týden, aby si prohlédli dostatek domů a oblastí jako základ pro rozhodnutí. NIKDY nedávejte zálohu na neviditelný dům. Tato praxe není ani něco, co povolujeme (pokud nejste investiční společnost, která nás pověřila hledáním nejlepších investičních nákupů).
Pokud jde o roční období, doporučujeme vyhnout se srpnu, kdy je většina lidí na dovolené a všechny domy jsou každý den pronajaté (a proto je nelze zobrazit). Většina cen je smluvní, bez ohledu na roční období. Sortiment se neustále mění a na trhu zůstává pouze v srpnu.
Pamatujte, že když nás poprvé kontaktujete, buďte co nejjasnější a nejkonkrétnější. Kde chcete bydlet, jaký je váš rozpočet, počet požadovaných ložnic, blízkost letiště, blízkost pláže, novostavba nebo použitý atd.
"Co je třeba udělat, než budu moci dokončit nákup?"
Žádost o číslo NIE obvykle probíhá před nákupem. Totiž k podpisu listiny potřebujete NIE, ale můžete složit zálohu bez NIE na vázání bydliště (uděláte to stejným způsobem). Předtím to mohl udělat právník s plnou mocí. Ale v dnešní době to musíte udělat osobně. Stačí zažádat osobně a advokát nebo makléř si ji může vyzvednout později. Mnozí také žádají o NIE v dostatečném předstihu před příjezdem prostřednictvím španělského velvyslanectví. Získání NIE trvá asi 3 týdny a trvá to 3 měsíce. Přečtěte si více na španělské ambasádě.
„Jak velká je záloha? A zaručuje to, že dostanu domov?"
Záloha je 10 procent. Ano, záloha odebere dům z trhu, poté musíte normálně zaplatit celou kupní cenu 4-6 týdnů poté.
"Není šance na vrácení zálohy?"
Odpověď : obvykle ne, ale když to bylo v našich silách, zajistili jsme, aby klienti, kteří trpěli "výčitkami kupujícího" (neklidem z nákupu), dostali své peníze zpět, protože ještě nebyly převedeny na účet majitele. Právním poplatkům se však nevyhnete.
"Jak si mohu být jistý, že jakmile se rozhodnu, dostanu nemovitost"
Uděláte to tak, že složíte zálohu a v souvislosti s ní podepíšete kupní smlouvu.
Ve většině případů může majitel souhlasit s 3 000 Euro v hotovosti, aby vzal dům z trhu, dokud se kupující nevrátí domů a mohou složit plnou 10% zálohu. V minulosti většina lidí nosila tyto peníze v hotovosti, protože nebylo možné vybrat tolik peněz z bankomatu (můžete však před odjezdem zajít do své švédské banky a požádat je o snížení limitu výběru.) V dnešní době , obvykle se však rychle vypořádá bankovním převodem.
Můžete také dát našemu právníkovi plnou moc k podpisu listiny, pokud se absolutně nemůžete dostavit v souvislosti s uzavíráním obchodu.
Náklady spojené s nákupem
- "Zákonná rychlost/administrace/m.fl?"
- "Poplatek za makléře?"
- "Poplatky za právníka?"
Odpověď : náklady spojené s pořízením nemovitosti závisí na tom, zda se jedná o koupi domu z druhé ruky nebo novostavbu. Při koupi nemovitosti z druhé ruky počítejte s tím, že utratíte zhruba o 11 % více, než je konečná kupní cena. Z těchto 11 % je 8 % DPH. Zbytek jde na evidenci majetku, notáře a právníka.
Při koupi novostavby počítejte s připočtením cca 14 % k ceně. To se skládá z cca 10% DPH, zbytek jde na registraci, notáře a advokáta.
Odměnu makléře hradí majitel domu.
Odměna advokáta je přibližně 1,0 až 1,5 % z kupní ceny.
Celá kupní cena je zaplacena dnem podpisu smlouvy.
Poplatky a daně po koupi domu ve Španělsku
"Co jsou komunitní poplatky a kolik stojí?"
Odpověď : Jak velké budou komunitní poplatky (také nazývané komunitní poplatek nebo urbanizační poplatek) závisí na tom, ve které urbanizaci si koupíte. Liší se v rozmezí od 500 EUR za rok do 2 200 EUR za rok. Obecní poplatek pokrývá náklady na elektřinu pro společné prostory, údržbu květin a keřů a bazénu atd. Byty ve městě často poplatek nemají, protože s bydlištěm není spojena žádná okolní urbanizace. Totéž samozřejmě platí i pro finky na venkově. Občas se však vyskytnou případy, kdy asi 10 venkovských domů dohromady vlastní společný bazén, v takovém případě platíte komunitní poplatek za údržbu bazénu.
Elektřina a voda nejsou zahrnuty ve výše uvedených poplatcích a platí se měsíčně a samozřejmě stojí různě podle toho, kde bydlíte a jaký typ domova máte. Často jsou však tyto náklady poměrně nízké. Pro ty, kteří trvale žijí ve svém domě ve Španělsku, se odhaduje, že celkové roční náklady na poplatky sdružením, daně, vodu, elektřinu, stočné, odvoz odpadků atd. jsou v průměru kolem 2200–3000 eur za domov se 3 do 4 ložnic.
"Jaké daně mají na domy ve Španělsku"?
Odpověď: daně pro osoby bez trvalého pobytu ve Španělsku , tj. pro osoby, které nemají trvalé bydliště ve Španělsku, jsou následující:
1. "Impuesto sobre la renta de las personas fisicas no residentes". Tato zvýhodněná daň pro občany-nerezidenty se také nazývá daň z příjmu, protože všichni majitelé domů mají možnost pronajímat svůj dům (bez ohledu na to, zda to má být uvedeno v přiznání). Pokud dům pronajímáte, je daň odečtení nákladů , které lze odvodit z pronájmu, (povšimněte si, že dříve to bylo 24,75 %, ale od té doby byla snížena na 20 %, a poté další procentní bod). z vašeho domova (pojištění domácnosti, úroky z úvěrů, poplatky za zprostředkování, elektřina, voda, údržba nemovitosti atd.). Tato minimální daň se vztahuje pouze na občany EU nebo EHP
2. „Impuestos sobre Bienes y Inmuebles“, zkráceně IBI, je povinná roční daň z nemovitosti, kterou platíte bez ohledu na to, zda jste registrováni ve Španělsku či nikoli. Daň je 0,5 % a je určena vyměřenou hodnotou.
Spolupracujeme s bankou, která vám pomůže vysvětlit, kdy a jak musíte zaplatit daň, a dokáže to opravit prostřednictvím inkasa, pokud si u ní otevřete účet.
Poznámka , po zakoupení zajistíme změnu elektřiny a vody, ze jména předchozího majitele na jméno nového majitele. Totéž s obecním poplatkem, daní z nemovitosti, elektřinou, vodou atd.
Přečtěte si více v našem článku o daňových zákonech ve Španělsku (každoročně aktualizované),
Pronájem po koupi
- "Vyplatí se využít zavedenou agenturu, která pomáhá se zprostředkováním domova?" Jaký je za to obvykle poplatek?"
- "Jsou elektřina a voda, stejně jako komunitní poplatky zahrnuty v poplatku, který platíte půjčovně?"
- "Poplatky servisním/rezervačním společnostem za pronájem, údržbu?"
- "Kolik můžete vydělat pronájmem svého domova"?
- "Co byste měli zvážit, pokud si chcete koupit dům jako investici?"
- "Jak vypadají pravidla ve Španělsku ohledně vlastnictví prostřednictvím švédské AB?"
- „Je to komplikované/riziko zdanění velkých výhod, pokud investujete do AB? Chci si koupit, abych mohl většinu roku pronajímat, ale být tam sám 4-5 týdnů v roce s rodinou. Existují agentury, které se o vše postarají a prokážou tak, že tam nejste a dostávají zdanění dávek? Půjčuješ si tedy sám od sebe?"
Odpověď: doporučujeme využít zavedenou půjčovnu, i když berou cca 20% z příjmů, hlídají nemovitost, když tam nejste, úklid, klíčový servis atd. Zabývají se i marketingem. Díky tomu je celá věc mnohem jednodušší a ve většině případů i cenově výhodnější.
Elektřinu, vodu, obecní poplatek hradí běžně majitel nemovitosti. Trochu záleží na nastavení.
To, kolik vyděláte, závisí na mnoha faktorech. Přečtěte si více o pronájmu vašeho domova ve Španělsku zde.
Ten si vybere atraktivní dům v atraktivní lokalitě, nejlépe s doloženou historií pronájmu. To je nejdůležitější věc, kterou je třeba vzít v úvahu při provádění tohoto typu investice. Tyto faktory také ovlivňují růst hodnoty v dlouhodobém horizontu. Mějte také na paměti, že červenec a srpen jsou měsíce, kdy dostanete za svůj byt zdaleka nejvíce peněz, protože ceny rostou, když Evropa odjíždí na dovolenou.
Nákup přes švédskou společnost není problém, proces nákupu je víceméně stejný. Pro konkrétnější odpovědi ohledně odpočtů a dalších záležitostí souvisejících s přiznáním se obraťte na svého účetního. Podívejte se také na další informace níže v tomto článku o koupi domu ve Španělsku se švédskou společností.
Pokud se chcete vyhnout zdanění výhod, musíte se „vzdát dispozičního práva“. Společnost, která nemovitost vlastní, sepíše s půjčovnou smlouvu s doložkou, ve které se vzdáváte dispozičního práva a že si vy, vaše rodina a přátelé můžete pronajmout objekt za stejnou cenu jako kterýkoli jiný host. Souhlas s tímto ustanovením a také inzeráty, kde je dům jasně inzerován k pronájmu, jsou dostatečným důkazem toho, že podnik není využíván pro soukromé účely.
Daň společnosti je první 2 roky 20 % ze zisku a poté 25 %.
Přečtěte si také o španělských stavebních týmech , modelu projektu, který tlačí ceny až o 35 %!
Půjčka na koupi domu ve Španělsku
- "Mohu získat půjčku ve Španělsku jako cizinec?"
- "Co je výhodnější, vzít si půjčku ve Španělsku nebo ve Švédsku?"
Ano, můžete. Až 70 %, ale mějte na paměti, že banky ve Španělsku mají dnes stejně vysoké požadavky na váš příjem atd. jako švédské banky. Splátka je standardně na 30-40 let a zaplatit musíte nejpozději v roce, kdy dovršíte 67 let (nyní spolupracujeme i s bankami do 75 let ). Přečtěte si více o půjčce od španělské banky a o tom, jak požádat o příslib půjčky [všimněte si, že tato služba je nabízena pouze našim kupujícím] naším prostřednictvím. Nesmíte si půjčovat na daně a poplatky, takže v praxi potřebujete 40 % vlastního kapitálu.
Během nejhorších krizových let jsme nikomu nedoporučovali vzít si půjčku od španělské banky kvůli riziku, že úrokové sazby vyletí nahoru. Nyní se však ekonomika stabilizovala a bouři přečkaly jen ty nejvážnější banky.
Důležité informace o získání půjčky na bydlení ve Španělsku
Novinkou z prosince 2018 je, že ocenění domu je nyní platné 6 měsíců. Pokud jde o banku, se kterou spolupracujeme, ta si také neúčtuje oceňování kvůli novým bankovním zákonům ve Španělsku (mnoho bank si však stále účtuje od 400 EUR a výše). Ocenění domu určuje, kolik si můžete půjčit.
Pokud je dům oceněn na 100 000 EUR, ale koupíte ho za 120 000 EUR, stále dostanete pouze půjčku na 100 000 EUR. Pokud je oceněna na 120 000, ale koupíte ji za 100 000 EUR, stále si můžete půjčit pouze částku 100 000 EUR. Vždy platí nižší součet.
Toto je aspekt, který je důležitý, pokud je rozpočet napjatý. Pokud si koupíte dům za 120 000 EUR, ale je oceněn níže (což je stále častější, protože tržní hodnota domů roste, zatímco ocenění se dívá pouze na metry čtvereční, počet pokojů atd. a nebere v úvahu umístění nebo jiné jedinečné aspekty), pak možná ne každý má dostatek vlastního kapitálu, aby mohl nákup dokončit.
Jeden z našich nedávných prodejů byl v podobné situaci. Bydlení stálo 220 000,-, ale klient potřebuje, aby byl bankovní úvěr poskytnut v ocenění alespoň 180 000,- Do smlouvy jsme pak napsali, že při ocenění nižším než 180 000 dostane klient zpět rezervační částku 3000,-.
Dalším důležitým aspektem, který je třeba si v této souvislosti uvědomit, je, že domy, které byly přestavěny, například rozšířeny z jedné ložnice na dvě, jsou oceněny podle původní listiny. Například velký byt 1+1, který je předělaný na 2+1, je oceněn podle současného modelu jako „jednička“ a získáte menší úvěr.
Jedním z důvodů nízkého ocenění je, že pokud kupující nemohou zaplatit sami za sebe, banka musí být schopna dům snadno prodat, ale ocenění jen zřídka vypovídá něco o skutečné hodnotě domu na trhu.
Nakupujte ve společnosti
Důležité pro ty, kteří chtějí nakupovat od švédské společnosti. Proces nákupu je stejný, ale některé důležité body se liší. Běžně získáte maximálně 50 % úvěru od španělské banky při nákupu ve vaší společnosti a musí být splacen maximálně za 15 let. Potřebujete také registrační certifikát od švédského úřadu pro registraci společností v angličtině (často stačí anglická verze, ale někdy je třeba ji přeložit do španělštiny certifikovaným překladatelem a orazítkovat notářem, kde žijete ve Švédsku) S tímto certifikátem , požádáte o číslo NIF ( Número de Identificación Fiscal – daňové registrační číslo ) prostřednictvím španělského právníka (stejně jako osobní číslo NIE, které potřebují všichni kupující).
Informace o koupi španělské nemovitosti u švédské AB:
Je naprosto možné provést akvizici domu ve Španělsku se švédskou AB. Je také možné otevřít dceřinou společnost ve Španělsku, která bude vlastnit dům, ale to není něco, co obvykle doporučujeme našim klientům, pokud neměli v úmyslu provést několik akvizic a spravovat portfolio, které přesahuje 100 000 - 200 000 EUR v pronájmu. příjem a měla v úmyslu financovat nákupy prostřednictvím španělské banky a provozovat obchod spíše jako samostatná realitní společnost.
Pokud by si vaše společnost koupila rekreační dům a chtěla použít peníze společnosti, doporučujeme, aby tak učinili přímo u švédské AB.
Jak se to stane a na co byste měli myslet?
- Abyste zde mohli podnikat a provádět akvizice bydlení, musíte zaregistrovat svůj AB ve španělském obchodním rejstříku. Jedná se o poměrně jednoduchý postup a je něco, s čím pomáháme, pokud nakupujete přes nás.
- Abyste se ve Švédsku vyhnuli dani z výhod, musíte se vzdát práva nakládat s domem a být schopni prokázat finančním úřadům, že se jedná o investici, a nikoli o soukromý rekreační dům ukrytý ve společnosti, aby se vyhnul dani.
Pokud jde o záležitosti, které mají co do činění se švédským daňovým úřadem, důkazní břemeno vždy nese společnost a doporučujeme, abyste uvedli dům k pronájmu u manažera (máme dceřiné společnosti, které tyto služby nabízejí), kde souhlasíte, že vy a všichni s vazbami na společnost, příbuzní atd. můžete zůstat v domově pouze tehdy, pokud platí tržní cenu jako každý jiný host (že vy jako soukromá osoba budete svůj domov používat, jak chcete, je další věc, na které se s manažerem dohodnete, jak často se to má dělat. Máme pro to bezproblémový online systém.)
- Společnost je zdaněna ve Španělsku za příjem z pronájmu. Ne ve Švédsku. Švédsko a Španělsko mají daňovou dohodu o zamezení dvojího zdanění a daň musí být zaplacena tam, kde se podniká.
- Švédská AB si může otevřít španělský bankovní účet.
- Švédský AB se musí ohlásit ve Španělsku, aby nahlásil příjem, který zde dosáhl. Účetní to dokáže zařídit a není to nijak zvlášť drahé.
Některé běžné otázky od švédských podnikatelů:
- "Jsou náklady související s nákupem a prodejem, pokud nakupujete s vaší společností stejné, jako když nakupujete soukromě?" Odpověď: Platí stejné náklady na nákup jako u jakékoli právnické osoby ve Španělsku. Když však prodáte, španělské daňové úřady si vezmou 3 % z kupní ceny, aby zajistily, že zaplatíte daň z kapitálových výnosů, protože vaše společnost je nerezidentní společností. Když prohlásíte a ukáže se, že jste nedosáhli žádného zisku, dostanete tato 3 % zpět. Nebo naopak, pokud jste dosáhli zisku, ponechávají si ekvivalent toho, co byste zaplatili na dani.
- "Budete podléhat nějaké extra nepříjemné dani z nemovitosti nebo podobně, když vlastníte přes společnost?" Odpověď: - Ne. Jen běžná daň z nemovitosti, kterou platíte bez ohledu na to, jak nemovitost kupujete (IBI).
- "Potřebuji číslo NIE, když si chci zaregistrovat svůj švédský AB ve Španělsku?" Odpověď: Někdo z vaší rady, kdo má zastupovat a podepisovat nákup, potřebuje číslo NIE. To je někdo, koho také domluvíme, pokud u nás nakoupíte.
Stručně řečeno: je v pořádku dokončit nákup domu ve Španělsku se švédským AB, pokud je to provedeno správným způsobem. V případě konkrétnějších účetních záležitostí, daňových záležitostí apod. doporučujeme obrátit se na švédského účetního, který se specializuje na zahraniční nákupy.
Shrnutí a doplňující otázky ke koupi domu
Jaké typy domů lze ve Španělsku koupit?
Odpověď: Ve Španělsku existuje celá řada typů bydlení, včetně bytů, vil, městských domů a pozemků se stavebními právy. U stavebních práv je důležité poznamenat, že určité pozemky lze stavět pouze na určitém typu bydlení. Velikost atd. je také regulována. To je potom v podstatě nemožné změnit.
Jaké jsou nejdůležitější kroky v procesu koupě nemovitosti ve Španělsku?
Odpověď: Mezi nejdůležitější kroky patří nalezení bydlení, předložení nabídky, sepsání kupní smlouvy (arras), složení zálohy, provedení due diligence a nakonec podpis oficiální kupní smlouvy (escritura) u notáře.
Potřebuji španělského právníka, když kupuji nemovitost ve Španělsku?
Odpověď: Důrazně se doporučuje najmout si španělského právníka, který vám pomůže porozumět právnímu systému a ujistí se, že všechny potřebné dokumenty a povolení jsou v pořádku. Většina švédských brokerů řídí komunikaci mezi klientem a advokátem.
Co je NIE číslo a proč ho potřebuji?
Odpověď: Číslo NIE (Número de Identificación de Extranjero) je jedinečné identifikační číslo požadované pro nešpanělské občany k provádění určitých transakcí ve Španělsku, včetně nákupu nemovitostí.
Jak zaplatím za nemovitost ve Španělsku?
Odpověď: Obvykle platíte zálohu (většinou 10% z kupní ceny) při podpisu kupní smlouvy (arras). Zbytek platby se uhradí při podpisu oficiální kupní smlouvy (escritura) u notáře. Pokud jde o novou produkci, je nejběžnější nejprve zaplatit rezervační částku a poté několik plateb na začátku procesu, celkem asi 30 % plus DPH. Zbytek, 70 %, se platí při nastěhování. V souvislosti s nastěhováním se obvykle aktivují i případné úvěry (pokud jsou schváleny, a tento proces tedy probíhá až při nastěhování. Důvodem je, že v průběhu výstavby mohlo dojít k výraznému zhoršení financí kupujícího). Během stavebního řízení vám tedy nezůstanou žádné úroky.
Jaké jsou nejčastější náklady při koupi nemovitosti ve Španělsku?
Odpověď: Mezi nejčastější náklady patří daň z převodu (ITP) u ojetých domů, DPH (IVA) u novostaveb, notářské poplatky, registrační poplatky a právní poplatky.
Jaký je obvyklý časový rámec pro nákup nemovitosti ve Španělsku?
Odpověď: Časový rámec pro koupi nemovitosti ve Španělsku se liší, ale obvykle to trvá 1 až 6 měsíců od nalezení nemovitosti po podpis oficiální kupní smlouvy (escritura). Často to trvá déle, pokud se jedná o nemovitosti atd.
Mohu získat úvěr na bydlení od španělské banky na financování nákupu domu?
Odpověď: Ano, mnoho španělských bank nabízí půjčky na bydlení zahraničním kupujícím, ale podmínky a úrokové sazby se mohou lišit. Podmínky půjčky jsou individuálnější než ve Švédsku.
Potřebuji španělský bankovní účet k nákupu nemovitosti ve Španělsku?
Odpověď: Ano, potřebujete španělský bankovní účet, abyste mohli platit náklady a daně související s nákupem vašeho bydlení a abyste mohli získat jakékoli půjčky od španělské banky.
Je možné koupit nemovitost ve Španělsku na dálku?
Odpověď: Ano, je možné koupit dům na dálku udělením plné moci (poder notarial) právníkovi nebo důvěryhodné osobě, která může jednat vaším jménem během procesu koupě. Tento postup se během pandemie stal běžným a stále je poměrně běžný. Většině lidí však doporučujeme, aby před rozhodnutím navštívili domov na místě. Pamatujte, že částka za rezervaci se ve většině případů nevrací.
Co je energetický průkaz a proč jej potřebuji?
Odpověď: Energetický průkaz je dokument, který ukazuje, jak energeticky efektivní je dům podle stupnice od A (velmi energeticky efektivní) do G (nejméně energeticky efektivní). Při prodeji nebo pronájmu nemovitosti ve Španělsku je zákonným požadavkem mít energetický průkaz.
Jak si mohu být jistý, že dům, který kupuji, nemá žádné dluhy nebo právní problémy?
Odpověď: Váš právník by měl provést due diligence a vyžádat si „nota simple“ z katastru nemovitostí (Registro de la Propiedad), aby zkontroloval, že neexistují žádné dluhy, hypotéky nebo jiné právní problémy spojené s bydlištěm.
Mohu pronajmout svůj dům ve Španělsku, když jej nepoužívám?
Odpověď: Ano, je možné pronajmout svou nemovitost ve Španělsku, ale je důležité znát místní zákony a předpisy týkající se pronájmu a platit příslušnou daň z příjmu z pronájmu.
Jaké jsou nejčastější daně, které musím jako vlastník nemovitosti ve Španělsku platit?
Odpověď: Mezi nejčastější daně pro majitele domů ve Španělsku patří daň z nemovitosti (IBI), daň z příjmu z pronájmu a roční daň pro nešpanělské občany, kteří vlastní nemovitost ve Španělsku (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).
Co se stane, když budu chtít v budoucnu prodat svou nemovitost ve Španělsku?
Odpověď: Když prodáte svou nemovitost ve Španělsku, musíte zaplatit daň z kapitálových výnosů (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) ze zisku, který jste z prodeje získali. Kromě toho mohou existovat další náklady, jako jsou notářské poplatky a právní poplatky, které souvisejí s procesem prodeje.
Stručná historie španělského trhu s nemovitostmi
Španělsko je již dlouho atraktivní destinací pro zahraniční kupce, kteří hledají druhý domov, investiční příležitost nebo místo na slunci do důchodu. Níže je uveden stručný historický přehled španělského trhu s nemovitostmi ve vztahu k zahraničním kupujícím:
- 60. a 70. léta 20. století : Začíná masová turistika a španělský trh s nemovitostmi se během 60. a 70. let 20. století začal stávat populárním mezi zahraničními kupci, jak stále více lidí objevovalo výhody země. Krásné španělské pobřeží, teplé klima a dostupné životní náklady přitahovaly kupce ze zemí severní Evropy, zejména ze Spojeného království, Německa a Skandinávie. Oblíbenými destinacemi se v tomto období staly Costa del Sol, Costa Blanca a také Baleárské a Kanárské ostrovy.
- 80. a 90. léta: Růst a vyspělost trhu. Během 80. a 90. let španělský trh s nemovitostmi nadále dospíval a země se v roce 1986 stala členem Evropské unie. Toto členství usnadnilo větší přeshraniční investice a usnadnilo občanům EU nákup nemovitostí ve Španělsku. Během tohoto období zaznamenal španělský trh s nemovitostmi stabilní růst, tažený domácí i zahraniční poptávkou.
- Počátek 2000: Trhový boom. Počátkem 21. století došlo na španělském trhu s nemovitostmi k výraznému rozmachu, kdy ceny nemovitostí prudce stoupaly a rychle se stavěly nové projekty, aby uspokojily rostoucí poptávku. Během tohoto období sem proudili zahraniční kupci, zejména z Velké Británie a Irska, které Španělsko přitahovalo vyhlídkou na silné kapitálové zisky a příjmy z pronájmu.
- 2008-2013: Pokles trhu a oživení Globální finanční krize v roce 2008 měla vážný dopad na španělský trh s nemovitostmi, což vedlo k prudkému poklesu cen nemovitostí a dramatickému nárůstu neprodaných nemovitostí. Pokles nepříznivě ovlivnil mnoho zahraničních kupců, zejména těch, kteří investovali do vývoje mimo plán. Nicméně kolem roku 2013 začal trh vykazovat známky oživení, kdy se ceny nemovitostí stabilizovaly a v některých případech rostly.
- 2014-současnost: Pokračující oživení a zahraniční investice Od roku 2014 zažívá španělský trh s nemovitostmi postupné oživení, částečně tažené pokračujícím zájmem zahraničních kupců. Během prvního období pandemie přirozeně došlo k poklesu nákupů nemovitostí, ale následný boom byl silný (mimo jiné Warren Buffet během pandemie investoval do Costa del Sol). Na konci let 2022 a 2023 však začalo být patrné zpomalení. Většina mezinárodních pozorovatelů se však domnívá, že půjde o dočasný pokles a že Španělsko čeká zářná budoucnost kvůli počasí, kultuře, infrastruktuře a klimatu. Očekává se, že s blížícím se 30. rokem bude nejsilnější růst především oblast Malagy.
Odkazy na naše newslettery:
- Newsletter Nerja (a Malaga a zbytek východní části Costa del Sol)
- Newsletter Marbella a zbytek západní části Costa del Sol (Mijas, Fuengirola, Estepona atd.)