Am avut mulți clienți care ne-au întrebat despre posibilitățile de a-și închiria locuința în Spania. Majoritatea brokerilor, companiilor de rezervări etc. tind să dorească un nivel scăzut cu aceste numere, deoarece nu există niciodată garanții. Cu toate acestea, ne-am gândit că ar fi potrivit să facem puțină lumină în acest sens prin închirierea casei tale spaniole. Cât de mult puteți obține venituri pentru diferite tipuri de locuințe, la ce ar trebui să vă gândiți chiar înainte de a cumpăra casa, capcanele închirierii dvs., câte taxe percep companiile de închiriere etc.
Exemple de venituri din închirierea diferitelor tipuri de locuințe
Vă rugăm să rețineți că atunci când utilizați numere concrete, așa cum facem mai jos, acestea pot fi interpretate cu ușurință ca „retururi garantate”. Dar niciodată nu există garanții. Prin urmare, este vorba despre „revenirea așteptată” în exemple. Există unii jucători care oferă venit garantat, dar este foarte rar ca aceste proiecte să aducă mai mult decât suma garantată (în jur de 5%).
Avem Nerja ca punct de plecare pentru exemplele noastre, deoarece Nerja este un loc care nu a fost lovit la fel de greu de criză ca restul Costa del Sol. Desigur, vânzările și închirierile acolo au scăzut și în anii de criză, dar nu în aceeași măsură. În Nerja nu există așa-numitele zone fantomă. De exemplu, dacă lovești (mai multe despre asta mai jos) cu un obiect bancar într-o zonă mai puțin populară, indiferent de unde în Spania, riști să nu-l închiriezi deloc, ceea ce îl pierzi pe termen lung (în în plus, creșterea valorii va fi mai proastă).
Cele mai bune investiții în Nerja aici și acum (articolul de compilare cu case în diferite game de preț este actualizat săptămânal)
Chiriile sunt pentru majoritatea zonelor din Nerja mai mari decât au fost vreodată. Acest lucru are foarte mult de-a face cu faptul că Nerja este acum populară și în lunile de iarnă. În plus, prețurile au crescut brusc în timpul inflației în ultimii ani.
- Penthouse nou construit Ladera del Mar (preț de vânzare 400.000 €), Nerja. Pe baza cifrelor de anul trecut și a numărului de rezervări pentru 2024, la momentul scrierii, și combinate cu tarifele lunare medii [1136 EUR pe săptămână în iulie. august 1558 €. Martie 558 €. Octombrie 926 €.] cu un grad de ocupare (clientul folosește și el însuși apartamentul câteva săptămâni pe an) de 40 de săptămâni rezervate pe an, aduce aproximativ 42.000 € brut pe an.
- Casa terasa second hand in stare buna in zona Burriana (pret de vanzare aprox 470.000 €) 3 dormitoare care preteaza peste 30.000 € pe an.
- Apartament Oasis Capistrano 2 dormitoare: 20.000 € pe an.
- Exemplu de locuințe puțin mai ieftine: Satul Capistrano, este un exemplu de zonă de vacanță populară în Nerja, care aduce bani buni, indiferent de locația lumii etc. Când ne-am uitat ultima dată la cifrele pentru un astfel de apartament, puteți conta pe cca. Venituri de 20.000 € pe an pentru un apartament cu un dormitor în satul Capistrano și peste 25.000 € pentru un apartament cu 2 camere în aceeași zonă. După pandemie, însă, este clar că oaspeții încep acum să caute în jur case mai moderne, nou construite, de închiriat. Rețineți când investiți că va fi din ce în ce mai dificil să obțineți o ocupare ridicată în case mai vechi cu cât ne apropiem de anii 30. Cu toate acestea, Capistrano va fi întotdeauna popular.
- Compania de închiriere ia cam 20-30% (în unele cazuri 10-15% dacă aduci singur clientul, de exemplu o cunoștință care dorește să închirieze, sau reclamă prin Blocket) pentru tot ce este în jur, restul îl poți păstra. Cu toate acestea, nu există nicio cerință, nu există niciodată, ca să vă închiriați apartamentul prin intermediul lor. Pentru majoritatea oamenilor, totuși, este nesustenabil să gestioneze totul pe cont propriu acasă din Suedia.
- Airbnb este o modalitate din ce în ce mai populară de a-ți închiria casa.
- Un alt exemplu, pentru investitorii cu bani mulți, sunt apartamentele de lux (de altfel, odată cu pandemia, interesul pentru casele de lux, sau casele mari în general, a crescut semnificativ) pe o plajă din Nerja (Carabeo) care au costat 800.000 de euro și au adus în 50.000 de euro pe an în chirie deja în 2012. Câțiva ani mai târziu a adus în jur de 85.000 de euro. Astăzi probabil căpătă puțin peste 100.000 de euro. O întoarcere foarte bună, cu alte cuvinte. Nerja este un pic unică prin faptul că atrage familii cu copii cu buget redus, dar și britanici bogați, germani și ruși.
- Un segment din ce în ce mai interesant pentru investitori îl reprezintă vilele de lux din gama superioară de preț. Acestea pot aduce sume foarte mari în anumite perioade ale anului. Totuși, este important să ai o firmă de închiriere care să aibă degetul pe puls și care să poată scădea prețul și să deruleze o campanie atunci când este necesar pentru a o închiria cât mai mult pe parcursul anului. Când vine vorba de cazare de lux, limita dintre atragerea unui număr x de mii de euro într-o lună și nimic este foarte subțire. Citiți un exemplu real din 2019 al unei vile de lux în Nueva Andalucia, Marbella (așteptați-vă acum la venituri cu aproximativ 30% mai mari).
- Restul Spaniei atunci? În medie, vă puteți aștepta să închiriați un apartament cu 2 camere în Torrevieja pe Costa Blanca , aproape de plajă, timp de 22 de săptămâni (încă este foarte mare, majoritatea stațiunilor din Spania nu se apropie de 22 de săptămâni) pe an. Potrivit ultimului raport pe care l-am primit de la o companie importantă de închiriere din Torrevieja, gradul de ocupare (în mare parte din cauza pierderii unor țări precum Turcia de turiști care aleg în schimb cele mai ieftine stațiuni din Spania) va fi mai aproape de 25 de săptămâni înainte. Ocuparea în Nerja este de peste 40 de săptămâni pe an.
- În zone precum Insulele Canare, Mallorca și Barcelona există restricții stricte de închiriere, astfel încât aceste zone nu sunt de interes pentru investitorii serioși.
- Zona care atrage cei mai mulți investitori în acest moment , iar acesta este doar începutul după majoritatea evaluatorilor, este orașul Malaga (atât pentru închiriere, cât și pentru creșterea valorii). Echipa noastră de închiriere a studiat numerele pe o perioadă lungă de timp în oraș și a concluzionat că anumite zone ale orașului au cele mai bune tarife de închiriere de pe întreaga Costa del Sol. Un mare avantaj al Malaga este că, chiar și în cazul în care turismul scade brusc din diverse motive, este întotdeauna ușor să închiriezi reședința unor companii, avocați, medici etc. Există o presiune mare asupra locuințelor în oraș și, de asemenea, prețurile încep să se grăbească chiar și la locuințele de la periferia orașului.
- De asemenea, este bine de știut că impozitul pe veniturile din chirie a scăzut la 19% (a fost de 24,75% pentru o lungă perioadă de timp. De asemenea, puteți deduce întreținerea, asigurarea locuinței și orice altceva care poate fi derivat din afacerea dvs. de închiriere.
- Aveți în continuare permisiunea de a face deduceri de rădăcină pentru renovarea casei în Spania.
Cifrele de mai sus sunt medii și se pot schimba, în sus sau în jos (ceea ce, totuși, pare foarte puțin probabil), dar evidențiază faptul că, dacă vrei să faci bani din casa ta din Spania , ar trebui să fie în așa-numitul „primul line" sau într-o zonă populară de stațiune precum Capistrano Village. Niciuna dintre casele din exemple nu costă sub 170.000 de euro. Ceea ce ne duce la următorul subiect.
obiectele bancare cu adevărat ieftine , acestea au fost oarecum bine popularizate în mass-media suedeză pentru o perioadă. 99 la sută din toate proprietățile băncilor sunt situate în zone în care poate fi dificil să se închirieze. Prin urmare, nu sunt de interes pentru investitorii care doresc să atragă venituri pasive prin închiriere (în plus, creșterea valorii acestor proprietăți reposedate de bancă va fi cel mai probabil scăzută), dar dacă veți lucra și locuiți în Spania, mai poate găsi o afacere adevărată prin bănci.
Aceste zone sunt cele mai bune pentru apartamente și case de închiriat
Acum, părțile din Malaga (părți din părțile centrale, cartierele istorice și Limonar/Malagueta) atrag cei mai mulți investitori. Tendința este că tot mai mulți oameni aleg Malaga ca bază pentru vacanțele lor pe Costa del Sol. Va fi pur și simplu cea mai simplă cale, deoarece toate comunicațiile încep din Malaga. Citiți mai multe despre potențialul Malaga în acest articol.
Costa del Sol a dominat noua listă de clasament vara 23 a celor mai populare destinații din Spania - Nerja în frunte.
Primele 15 clasamente ale experților din Spania „Spain-Holiday” și Holdu:
Nerja, Benalmadena, Marbella, Malaga, Benidrom, Fuengriola, Torrmeolinos, Salou, Estepona, Alicante, Barcelona, Sitges, Moraria, Calpe, Denia.
Potrivit unui studiu al organizatorilor târgului imobiliar SIMA de la Madrid, în vara anului 2023, interesul pentru investițiile în case de vacanță este în creștere. Ei au descoperit că investitorii în închiriere de vacanță au crescut de la 21% dintre participanți în urmă cu doi ani la 34% astăzi, în timp ce investitorii obișnuiți în închiriere au scăzut de la 77% la 64%. Noua lege a condominiului este unul dintre factorii care îi determină pe investitorii imobiliari să se îndepărteze de la închirieri pe termen lung la închirieri pe termen scurt și de vacanță.
Potrivit cifrelor autorităților spaniole, prețurile de închiriere au crescut în general mai rapid în provincia Malaga decât oriunde altundeva în Spania între 2015-2020. 13,8% față de media națională de 10,9%.
Cifrele de ocupare pentru iulie 2022 au aterizat la 86,29%, ceea ce poate fi comparat cu 2019 când cifra era de 84,2%. În principal, Nerja și Torremolinos te fac să învingi în 2019, deoarece cresc media. Nerja are cea mai mare ocupare cu 94,46% (a fi comparat cu Marbella și alte locuri din partea de vest, care sunt puțin peste 80%).
În timp ce turismul atinge niveluri record în multe locuri în zonele cele mai atractive, acesta este în scădere în zonele interioare (rețineți că aceste zone au avut un impuls în timpul pandemiei, dar acum încep să scadă în popularitate). Chiar dacă nu intenționați să vă închiriați casa, ar trebui să luați în considerare statisticile de închiriere, deoarece acestea se corelează puternic cu evoluția prețului locuinței. Nerja a devenit cel mai bun oraș în care să investești deja în timpul ultimei crize, de care a trecut bine și a devenit mai puternic decât înainte. Acțiunea hotărâtă a municipalității Nerja cu toate investițiile ofensive în trasee de drumeții, parcuri naturale și infrastructură în anii pandemiei înseamnă că orașul este mai bine echipat decât oricând în restul secolului al XX-lea. Am mai spus-o și aceste cifre ne fac să o spunem din nou cu un accent suplimentar. Dacă intenționați să investiți, faceți-o în Nerja sau într-una dintre părțile în creștere ale orașului Malaga.
Nota! Citiți articolul nostru grozav despre tot ce trebuie să știți despre investiția într-un apartament de închiriat în Spania.
Citiți și despre echipele de construcții , un model de lucru pentru producție nouă care împinge prețurile cu până la 25+%!
Unele zone rezidențiale, sau sate de vacanță, au propriile companii de rezervări care se ocupă de, comercializează (adesea în întreaga Europă) și se asigură că locuința dvs. este păstrată în stare bună etc. În plus, există companii de închiriere care vă adaugă casă sau apartament la piscina lor dacă le consideră a fi închiriate.
Casele nou produse sunt din ce în ce mai solicitate pe piața de închiriere. Vedeți prezentarea noastră de ansamblu asupra celor mai atractive proiecte de pe Costa del Sol.
În prezent, acest proiect de pe prima linie din Malaga , Andaluzia, este recomandat investitorilor.
Impozitul pe avere este abolit în Andaluzia (anterior, proprietarul unei locuințe în Andaluzia de peste 700.000 EUR plătea un impozit suplimentar pe avere). Din 2023, Andaluzia (Malaga, Nerja, Marbella etc.) are printre cele mai mici taxe regionale din Europa. Acest lucru, combinat cu investițiile în turismul durabil, îmbunătățirea infrastructurii și noile legi și reglementări care atrag companii internaționale de înaltă tehnologie, cum ar fi Google, au pus Andaluzia pe harta investitorilor. Această parte a Spaniei care a fost mult timp „vărul de la țară” este acum cea mai bună din clasă.
Deci, care sunt noile beneficii de a trăi în Andaluzia acum?
- Impozitul pe venit maxim de 26% pentru veniturile din investiții. De fapt, cotele de impozitare sunt între 19% și 23%, cu excepția cazului în care profiturile investițiilor depășesc 200.000 de euro.
- Deduceri extinse pentru veniturile din chirii . Venitul se calculează după deducerea tuturor costurilor aferente, inclusiv a dobânzilor la împrumuturi.
- Aproape fără taxă de succesiune și taxă de cadouri pentru membrii apropiați ai familiei.
- Persoanele care se mută definitiv în Spania din alte țări pot elimina definitiv impozitul pe succesiune și impozitul pe cadouri.
- Pensiile private pot fi tratate ca venituri din investiții, luând venitul ca diferență între sumele investite și sumele retrase. În unele cazuri, impozitul poate fi de până la 2,5% din venitul realizat.
- O gamă completă de tratate fiscale internaționale care asigură că dubla impozitare nu are loc aproape niciodată.
- Fara impozit pe avere!
Citiți mai multe în articolul nostru despre noile taxe și legi fiscale din Spania.
Noile statistici arată că numărul de reședințe private care sunt închiriate turiștilor pe termen scurt reprezintă acum aproape 57% din totalul paturi de vacanță de pe Costa del Sol.
Cifre noi în 2023
Din 2019, numărul de paturi turistice din provincia Málaga a crescut cu până la 48 la sută și este în prezent în jur de 514.000. Numărul hotelurilor a crescut, iar în februarie anul acesta au fost înregistrate 898, dar cel mai mult a crescut numarul de paturi oferite in locuinte private care sunt inchiriate intr-un timp scurt . Ele alcătuiesc în prezent 291.674, repartizate în 62.394 de locuințe.
Unul dintre sectoarele care a crescut cel mai puternic în urma pandemiei corona este locuințele de lux (care a fost o tendință pe care am semnalat-o prea devreme). Nu doar vânzarea de case de lux din Marbella și zona înconjurătoare bate recorduri, ci tot mai mulți oameni înstăriți caută, de asemenea, proprietăți de închiriere exclusive pentru a vacanta pe Costa del Sol. Cererea a crescut în sector cu aproximativ 30 la sută. În plus, cei mai înstăriți clienți solicită servicii din ce în ce mai largi, care să nu se limiteze doar la cazare, curățenie și gătit. Acești clienți cheltuiesc în multe cazuri în jur de 6000 de euro pe zi în vacanță, ceea ce poate fi comparat cu media turiștilor obișnuiți de pe litoral, despre care se spune că este în jur de 100 de euro pe zi.
Dacă aveți de gând să vă închiriați casa în întregime, rețineți că:
- Respectați toate legile și reglementările referitoare la închiriere care se aplică în zona dvs. rezidențială, orașul și provincia. Amenzile din cele mai multe părți ale Spaniei pot fi foarte grele dacă nu respectați legile referitoare la licențe etc. Vă ajutăm cu toate acestea în zonele care prezintă cel mai mare interes pentru investitori.
- Trebuie să înregistrați toți oaspeții la Guardia Civil cu o copie a pașaportului într-o anumită perioadă de timp. Daca nu respectati procedura la litera, amenda poate fi foarte mare.
- Cât de mult gestionați singur închirierea depinde în întregime de dvs. Vă putem asista cu sfaturi și sfaturi cu privire la cele mai bune canale de marketing și care sunt factorii importanți (în ceea ce privește facilitățile/echipamentul/mobilierul de exemplu) pentru a atrage chiriași. De asemenea, vă putem pune în legătură cu o companie de închiriere.
- Publicitatea și încasarea plăților etc. de la chiriași nu reprezintă probleme majore. Cel mai important lucru în scenariul în care vrei să te ocupi singur de tot este să angajezi o firmă de curățenie de încredere și să stabilești un contact cu un îngrijitor sau o firmă care îți poate inspecta locuința din când în când, sau în caz de nevoie urgentă. Gestionarea cheilor, dacă nu este gestionată printr-o terță parte, poate fi rezolvată, de exemplu, prin cutii de chei cu cod, sau o ușă care nu are încuietoare cu cheie, dar este deschisă doar printr-un cod.
- De asemenea, asigurați-vă că aveți un suedez (cu sediul în Suedia sau Spania) care știe să declare.
- Dacă nu te pricepi să faci fotografii sau pur și simplu nu (ai un drum lung cu majoritatea smartphone-urilor moderne, totuși), angajarea unui fotograf profesionist este calea de urmat. Fotografiile sunt foarte importante în acest context, iar studiile arată că reclamele cu imagini atractive pot crește conversia cu peste 40% (propriile noastre date confirmă acest lucru)!
- Evitați fotografiile cu foi șifonate, picturile înclinate și lumânările arse.. Folosiți fotografii de înaltă rezoluție, dar optimizate pentru web, astfel încât acestea să nu încetinească timpii de încărcare (ceea ce este o problemă mai ales pentru utilizatorii de telefonie mobilă).
- Titlurile și descrierile sunt cel puțin la fel de importante. Oamenii se așteaptă în aceste zile la cât mai multe informații în reclamă (număr maxim de invitați, metri pătrați, echipamente de bucătărie etc).
- Este necesar un calendar de rezervare. Cu toate acestea, majoritatea portalurilor de publicitate oferă astfel de servicii. Există și alternative relativ ieftine dacă doriți să aveți un calendar de rezervări pe propriul site. Există și în zilele noastre soluții de plată bune și ieftine, în care totul este inclus (posibilitatea clientului de a plăti online prin card, sau număr OCR pe factura de hârtie, sau transfer bancar etc.). Niciodată nu a fost mai ușor să conduci o afacere mai mult sau mai puțin independentă, care generează venituri pasive.
Rețineți, solicitați o promisiune de împrumut într-o bancă spaniolă chiar înainte de a veni în Spania.
Despre problemele care pot apărea dacă doriți să vă închiriați casa
Cei care încearcă să închirieze singuri pot întâmpina adesea o problemă atunci când, de exemplu, închiriază pentru o perioadă lungă de timp, iar chiriașul nu poate plăti. Legile spaniole, ca și cele suedeze, sunt adesea în favoarea chiriașului.
Probleme suplimentare pot apărea dacă chiriașul distruge interiorul. Unde trageți limita pentru uzura normală pentru cei care au închiriat pentru o perioadă mai lungă de timp? Avantajul de a avea o companie care se ocupă de tot este că ține evidența locuinței și solicită clienților să plătească cheile pierdute, etc. Dacă un oaspete distruge interiorul, compania de închiriere percepe factura pentru reparațiile la client. card de credit (pe care trebuie să îl menționeze în momentul rezervării). Asigurarea de locuință cu siguranță acoperă și daune ca acesta.
După cum puteți vedea, apartamentul sau casa potrivită, în locația potrivită pe Solkusten, poate aduce venituri foarte bune deja în primul an. Cu toate acestea, rețineți că în niciun caz nu trebuie să cumpărați o proprietate în Spania și să depindeți de veniturile din chirie pentru a vă plăti rambursările.
Suntem bucuroși să răspundem la întrebări despre acest lucru cu partea de închiriere în Spania și unde cele mai bune achiziții sunt chiar acum pe piața spaniolă de locuințe. Scrieți la info@spanskafastigheter.se și vă vom spune mai multe.
Mulți suedezi (în ciuda unui număr record de cumpărături de facto) ar dori acum să cumpere, dar consideră că piața este confuză și nu știu cu adevărat în ce să investească. Poate e cazul că cel mai important lucru pentru tine este totuși să obții o casă la soare și la căldură, și nu întoarcerea directă. Oricare ar fi obiectivele tale pentru achiziție, te sfătuim să nu așteptați prea mult înainte de a face mutarea. Casele și apartamentele din segmentele populare (2 dormitoare, vedere la mare, destul de aproape de centru) din stațiunile populare încep pe ale lor. Pentru noi și pentru alți brokeri, problema post-pandemie nu va fi obținerea de clienți, ci obținerea tipului de obiect pe care îl caută.
Dacă așteptați prea mult fără să vă decideți, devine ușor, așa cum a fost pentru măgarul filosofului francez Buridan . Știi, măgarul flămând care a murit de foame pentru că nu s-a putut hotărî pe care dintre cățile de fân să mănânce. Toți semănau atât de mult.
Sarcina noastră este să vă ghidăm către o achiziție potrivită pentru dvs., preferințele și condițiile dvs. Brokerul nostru principal a trăit de aproape 20 de ani pe Costa del Sol și a fost martor atât la suișuri, cât și la coborâșuri. Cu alte cuvinte, are o înțelegere foarte bună a situației.
Citeste si:
Despre portul de agrement planificat între Nerja și Torrox (care, dacă dispare, crește și mai mult potențialul de închiriere pentru Axarquia)
Întrebări frecvente și răspunsuri despre cumpărarea unei case în Spania.
Aici puteți rezerva hoteluri ieftine în toată Spania