Kriz yılları 2007'de başladı ve hem sıradan İspanyolların hem de yabancıların tekrar ev satın almaya başlaması birkaç uzun yıl sürdü (ancak yatırımcılar prensip olarak düşüş sırasında hemen satın aldılar). Bununla birlikte, İspanyol konut piyasasına olan ilgi 2014'ün ilk yarısında patlayıcı bir başlangıç ​​yaptı ve satışlar o zamandan beri aşağı yukarı sürekli olarak arttı, ancak yine de finansal kriz öncesi seviyelere asla ulaşamadı. Ancak, 2021/2022'de birkaç güçlü adım attı ve ardından 2023'te biraz daha durağanlaştı. 2024'ün sonundan itibaren, Avrupa Merkez Bankası faiz oranlarını kademeli olarak düşürmeye başladığında, birkaç oldukça net eğilimle yeni ve heyecan verici bir bölüm başladı.

Pazar ağırlıklı olarak Malaga yöneliyor 2026'ya gelindiğinde, alıcılar kullanılmış yerine yeni üretimi giderek daha fazla tercih etmeye başlıyor. Ancak mevcut enerji/enflasyon krizi, müteahhitlerin projelerini hayata geçirmesini zorlaştırdı ve bu da talepten daha az konut inşa edildiği anlamına geliyor. Bu durum, uzun vadede keskin fiyat artışlarına yol açacak, ancak aynı zamanda sermayesi olanlar için de büyük fırsatlar sunacak.

Piyasadaki durum 2024/2025 yılının başında şu şekildeydi:

Kalın yazılmış yorumlar 04/09/2024 tarihinde güncellenmiştir:

Finans kurumu BBVA, geçen yıl gayrimenkul fiyatlarında %3'lük bir artış öngördü (ayrıca 2024'te işlem sayısının %5-7 oranında artacağına inanıyorlar).

Ancak Bankinter analistleri, gelecek yıl İspanya'daki emlak fiyatlarında %2'lik bir düzeltme öngörüyor.

Fotocasa, sağlam iş piyasası, ödeme gücü olan yatırımcılar ve yabancı alıcılardan gelen yüksek talep ve cazip bölgelerde arz eksikliği nedeniyle fiyatların istikrarlı kalacağına inanıyor. Emlak portalı ayrıca ortalama fiyatların 2007'deki zirve seviyesinden hala %22 daha düşük olduğuna dikkat çekiyor.

Geriye dönüp baktığımızda, BBVA'nın haklı olduğu ortaya çıktı. Olumsuz koşullara rağmen fiyatlar yükselmeye devam ediyor.

En cazip bölgelerde satılık gayrimenkul arzının azlığı, 2024 yılı boyunca piyasayı karakterize eden bir durum oldu. Gayrimenkul kıtlığının en fazla olduğu bölgeler arasında İspanya'nın en büyük taşra başkentleri, büyük şehirlerin çevresindeki banliyöler ve son yıllarda yabancı alıcıların piyasaya yön verdiği turistik bölgeler yer alıyor. Bunlara örnek olarak Costa del Sol, Balear Adaları ve Costa Blanca'nın bazı bölgeleri verilebilir.

Yetersiz arzın nedenleri

İspanya'da fiyatların sabit kalması şaşırtıcı değil, çünkü piyasaya çok az ev çıkıyor (şu anda yabancıların yoğun olarak ziyaret ettiği bölgelerden bahsediyoruz, iç kesimlerdeki dinamikler farklı, vb.). Bunun bir nedeni, son 10 yılda İspanya'da ev satın alan birçok kişinin satın alımlarından memnun olması ve kalmak istemesidir. 10 yıl önce, en popüler turistik bölgelerde bile daha fazla İspanyol ev sahibiydi. Belki de konut arzındaki yetersizliğin en büyük nedeni, İspanya'da insanların uzun süre, hatta 20 yıla kadar düşük faiz oranlarıyla ev satın almalarıdır. Şimdi faiz oranları yükseldiğinden, çok az insan evini değiştirmek istiyor çünkü faiz oranını yeniden müzakere etmeleri gerekiyor.

Para birimleri etkilenen İsveçliler, Norveçliler ve diğer bazı milletlere yapılan satışlar söz konusu olduğunda, zayıf kronun elbette bir rolü var. Ayrıca, 2021-2022 yıllarında gerçek bir pandemi etkisi olduğunu da unutmayalım! 2000'li yılların çoğuyla karşılaştırıldığında, bunlar yine de güçlü satış rakamları.

Önümüzdeki altı ayda konut piyasasının geleceği

İspanya'daki konut piyasasının yakın geleceğinin nasıl olacağını söylemek zor. Enflasyon ve faiz oranları düşmeye devam ederse, piyasa artan arz, satışlar ve daha hızlı yükselen fiyatlarla gerçek bir ivme kazanabilir.

İspanya'da uzun süredir aktif olduğumuz süre boyunca birçok kriz gördük. Birçok şey gecikmeli olarak gerçekleşiyor ve belirli bir kalıba uymuyor. 2008 Mali Krizi'nden sonra, ekonomi dibe vurmaya başladığında (o zamanlar kimse bilmese de), gayrimenkul fiyatları birçok segmentte bir süre daha düşmeye devam etti. Son on yılda en çok kazanan yatırımcılar bu dönemde en aktif olanlardı. Ancak birçok gayrimenkul kamuya açık olarak satılmadı ve çoğunlukla ekonominin toparlanma belirtileri göstermesine rağmen, satmak için daha fazla bekleyemeyen aktörler tarafından satıldı. Bu gayrimenkullerin çoğu banka gayrimenkulü olarak veya "underhand" (yani, web sitelerinde veya portallarda kamuya açık olarak ilan edilmeden) satıldı. Ancak, son kriz sırasında getirilen yasal değişiklikler nedeniyle, banka gayrimenkulü piyasasının bu kez tamamen ortadan kalktığını da eklemek gerekir.

İspanya ekonomisinin 2025 yılına kadar Euro Bölgesi'nin en hızlı büyüyen ekonomisi olması beklenirken, konut fiyatlarındaki artışlar nispeten mütevazı kaldı. Birçok yerde, fiyatlar henüz 2008 seviyelerine bile ulaşmadı! Aynı zamanda, istikrar, suç oranı, altyapı gibi unsurları da dikkate alan yabancı yatırımcılar için de oldukça cazip bir seçenek olmaya devam ediyor.

• İspanya'nın en büyük konut inşaat şirketlerinden biri olan Aedas Homes (birkaç yıl önce müşteri yönetimimiz nedeniyle onlardan bir ödül almıştık), o yıl konutlarının üçte birini yabancı alıcılara sattı. Costa del Sol, Costa Blanca ve Balear Adaları gibi yerlerde toplam 265 milyon euro değerinde yaklaşık 600 konutu, başta Hollandalılar, Almanlar, Polonyalılar, Belçikalılar ve İngilizler olmak üzere 50'den fazla ülkeden alıcılara sattılar.

İspanya konut piyasasındaki fiyat trendleri

2022/23'te fiyat artışı mütevazıydı, ancak 2024'teki artış önemli ölçüde daha yüksek oldu. Konut fiyatları 2024'te %12,34 arttı ve şu anda 2007'deki zirve fiyatlarının %12,5 üzerinde.

Biraz daha geriye, 2020 yılına ve pandemiden hemen öncesine bakarsak, ülkedeki ortalama fiyatlar %6,5 oranında arttı. İlk önce koronavirüsün neden olduğu bir fiyat düşüşü yaşandı, ardından birçok kişinin İspanya'yı uzaktan çalışmanın mümkün olduğu yeni gerçeklikte mükemmel bir sığınak olarak görmesiyle bir toparlanma ve keskin bir yükseliş oldu. Buna ek olarak, ülkede teknoloji ve sürdürülebilirlik odaklı birçok olumlu gelişme yaşanıyor ve nispeten düşük emlak fiyatları, uluslararası yatırımcıların bu konut piyasasına ilgi duymasına neden oldu.

Yabancı alıcılar için en cazip bölgelerdeki fiyat trendlerini incelersek, durum biraz farklı. Balear ve Kanarya Adaları'nda fiyatlar fazlasıyla toparlandı, Madrid'de neredeyse toparlandı, ancak Endülüs'te (Marbella fiyatlar fırladı ve Malaga şehri, önümüzdeki yıllarda aynı fiyat trendini izlemesi beklendiği için yatırımcılar için daha cazip hale geldi), Katalonya'da, Valensiya bölgesinde ve Murcia'da hala düşük seviyelerde.

Endülüs artık bir vergi cenneti olarak kabul ediliyor ve iş dünyasına çok dost canlısı

Endülüs, konut alımlarında uygulanan vergileri kademeli olarak düşürüyor. İkinci el konutlardaki ITP vergisi artık %7. Daha önce fiyat aralığına bağlı olarak %8, %9 veya %10 idi. Bu vergi indirimi, öncelikle yüksek fiyat aralığındaki konutları teşvik ediyor. Yeni inşaatlardaki vergilere gelince, AJD oranı %1,5'ten %1,2'ye düştü. İspanya ve özellikle Endülüs, genel olarak vergileri düşürüyor ve şimdi bu oranlar daha da düştü İspanya'da vergi oranlarının en düşük olduğu bölgelerden biri. Ayrıca, Nerja gibi yerler, aksi takdirde hantal olan İspanyol bürokrasisini azaltmayı amaçlayan yeni yasalar çıkardı. Tüm bunlar, bölgenin sürdürülebilir turizme yaptığı genel olarak büyük yatırımlar, güçlendirilmiş altyapı ve uluslararası şirketler için olduğu kadar bireysel "dijital göçebeler" için de çeşitli iyileştirmeler ve basitleştirmelerle birleştiğinde, bölgeyi yatırım yapmak için çok cazip hale getiriyor. Google önemli Siber Güvenlik genel merkezini Malaga taşıma kararı, "Avrupa Silikon Vadisi"nden bahsedilmesine yol açtı

İspanya'da bu yıl yürürlüğe girecek yeni vergi oranları ve vergi kanunları hakkında daha fazla bilgi edinin.

İspanya'daki düşük faiz oranları ve gelecekteki satış sayıları ile ilgili olarak:

Kasım ayında piyasa, faiz indirimlerinin 2024 yazına kadar gerçekleşmeyeceğini tahmin ediyordu, ancak şimdi giderek daha fazla kişi Avrupa Merkez Bankası'nın ilk faiz indiriminin Mart ayında gerçekleşeceğine inanıyor. Ayrıca 2024'te beklenenden daha güçlü ve daha fazla faiz indirimi olacağına da inanılıyor.

2022 yılının ilk çeyreğinde İspanya'da 164.999 konut işlemi gerçekleşti; bu, bir önceki yılın son çeyreğine göre %14'ten fazla bir artış anlamına geliyor. Aslında bu, 2008 yılının başından bu yana kaydedilen en yüksek rakam. İsveçlilerin alımları da bir önceki çeyreğe göre %30 daha fazla oldu. Aynı zamanda, fiyatlar ilk çeyrekte %3,1 arttı (ancak Malagabölgesinde fiyatlar %1,2 düştü). İkinci çeyrekte satışlar bir önceki yıla göre %8 arttı. Haziran ayında artış %4 oldu. Daha sonra satışlar, özellikle Madrid bölgesinde yavaşladı.

2022 yılının ilk yarısında İspanya'da yabancı alıcı sayısında rekor kırıldı. Önceki yıla göre %53 daha fazla. Yabancı alıcıların dahil olduğu toplam 72.987 konut satıldı. Bu, 2007'de ölçümlerin başlamasından bu yana en yüksek rakam. Yabancı alıcılar, İspanya'daki tüm konut alımlarının %20,3'ünü oluşturuyor. Ancak, alıcılar yılın ikinci yarısında beklemeye geçti; bu, küresel bir olgu. Bazı pazarların (örneğin İsveç) toparlanması uzun zaman alabilir, ancak İspanya'daki konut satışlarının 2023'ün ilk veya ikinci yarısından itibaren tekrar önemli ölçüde artması bekleniyor. Son çeyrekteki satışlar, önceki yıla göre yaklaşık %10 düştü (ancak İspanyol olmayanlardaki düşüş sadece %1,2 oldu), ancak bunun hakkında sonuç çıkarmak için henüz çok erken, çünkü bu bekleniyordu. Bir önceki yıl büyük bir pandemi etkisi vardı.

Geçen yıla ait nihai istatistikler 23 Mart'ta yayınlandı. Yabancı alıcılara yapılan satışlar rekor seviyede. Yıllık raporda, yabancı talebin pazarın %13,75'ini oluşturduğu belirtiliyor ( Malaga yabancılar alımların neredeyse %35'ini oluşturuyor!), bu da 88.858 satış anlamına geliyor. Ancak son çeyrek verileri, 94.481 satış ve pazarın %14,62'sini gösteriyor; bu da bir önceki yıla göre %58'lik bir artış anlamına geliyor. İspanya'da gayrimenkule yönelik güçlü yabancı talebi devam ediyor, ancak tapu kayıtlarından gelen çeyrek verileri, geçen yılın ikinci yarısında büyüme oranında bir yavaşlamaya işaret ediyor ve yükselen faiz oranları göz önüne alındığında 2023'ün o kadar iyi olmayabileceğini gösteriyor. Bununla birlikte, İspanyol pazarı, diğer birçok küresel pazara kıyasla orta ve uzun vadede güçlü bir yükseliş trendinde.

2022 yılının ilk yarısında, ikinci el konutlarda fiyatlar yıllık bazda %7,9, yeni inşaatlarda ise %8,1 oranında arttı. Genel olarak, İspanya'da konut fiyatları %8,8 oranında yükseldi Yıl boyunca (4. çeyrekte artış %2,5 oldu, yani artış devam ediyor). Pandemi/savaş/enflasyon (İspanya'da İsveç'e göre daha düşük olsa da) 2014'ten beri devam eden yükselen fiyat trendini yavaşlatmadı. İspanyol konut fiyatları 2008 krizinden bu yana önemli ölçüde düştü, ancak 2023'te hala 2007'deki rekor seviyeye göre %18,7 daha düşük. O zamandan beri, düzenlemeler, altyapının genişletilmesi, ekoturizme ve yürüyüş parkurlarına yatırım vb. gibi birçok olumlu gelişme yaşandı. İspanyol konut piyasası 2020'lerde güçlü bir performans sergileyecek. İnşaat kuruluşu APCESpaña, fiyatları yukarı çeken şeyin esas olarak yeni üretime olan talep olduğuna ve 2023'te hazır olan tüm evlerin %80'inin şimdiden rezerve edildiğine inanıyor!

İnşaat sektöründeki enflasyon ve teslimat zorluklarına ilişkin endişeler bir nebze olsun azaldı. Fiyatların ve teslimat sürelerinin yavaş ama emin adımlarla "normalleşmeye" başladığını söyleyen inşaatçılarla görüştük. Ancak yeni projelerde gecikmeler bekleyin. Şu anda satışta olan (plan aşamasındaki) gayrimenkul arzından memnun olmayanlar için uzun bir süreç olacak. Ayrıca, talebin hala yüksek olması nedeniyle, gelecek yıldan itibaren satışa sunulacak projelerdeki fiyat artışlarının önemli ölçüde daha yüksek olacağına inanıyoruz.

İspanya, pandemi sırasında uygulanan karantinalarla bağlantılı ilk felç durumunun ardından hızla toparlandı.

Haziran 2021'de, bir önceki yılın aynı dönemine göre %88,4 daha fazla konut satıldı. Mutlak rakamlarla bakıldığında, bölge Haziran 2008'den bu yana en yüksek satış rakamını gösterdi! 2021 yılında İspanya konut piyasasında toplam 565.523 mülk el değiştirdi. Bu, Son 14 yılın en yüksek rakamı.

Özellikle pandemi sırasında ve sonrasında, lüks segmentte ve yeni üretim açısından satışlarda güçlü bir artış gördük. Ayrıca, ülke genelindeki meslektaşlarımızdan, yeni üretim projelerini İspanyollara uzun yıllardır görmediğimiz kadar kısa sürede sattıklarına dair raporlar alıyoruz. Yıl sonundaki son projelerimizden birinde, ilk kez birkaç İspanyol yatırımcıya da satış yaptık. Son yıllarda proje aşamasında satın almanın ne kadar karlı olduğunu belirttiler. Hem yabancı hem de İspanyol alıcılara satışların bu kadar hızlı artması olumlu bir durum Ancak fiyat gelişmelerine dikkat edin. Beklenenden daha hızlı da ilerleyebilir. 21 Ağustos'un sonunda konut fiyatlarının şu şekilde olduğu belirtildi: Temmuz ayında %4,9 daha yüksek Geçen yılın aynı ayına kıyasla, pandemiye rağmen yabancılar arasında ve hatta gençleşen İsveçli alıcılar arasında bile ilgi hala yüksek.

Güçlü kiralama

Otelciler Birliği'nin verilerine göre, Temmuz 2022'deki doluluk oranları %86,29 oldu; bu oran 2019'da %84,2 idi. Özellikle Nerja ve Torremolinos ortalama doluluk oranlarını yükselterek 2019'u geride bıraktı. Nerja %90'ın üzerinde doluluk oranıyla en yüksek doluluk oranına sahip oldu ( Marbella ve batı yakasındaki diğer tatil beldelerinin doluluk oranları ise %80'in biraz üzerinde).

Haziran-Eylül 2023 tarihleri ​​arasında dört ay boyunca Nerja otel doluluk oranı %90'ın üzerinde seyretti. Şehrin turizm müdürü şunları söyledi: "Nerja bölgede bir referans noktası haline geldi. Milliyetler açısından bakıldığında, şehir İngiliz, İspanyol, Alman ve İrlandalı turistlerin yoğun ilgisine tanık oldu.".

Malaga kalkınmaya öncülük ediyor

İspanya'da, yılın başında yatırım yapılabilirlik açısından sadece Barselona ve Madrid'in gerisinde kalan Malagasöz konusu olağanüstü gelişme hakkında çok sayıda yazı yazılıyor. Ayrıca, dördüncü çeyrekte açıklanan rakamlar, Malaga ilk kez yeni üretilen ve satılan gayrimenkul sayısı bakımından Barselona'yı geride bıraktığını gösteriyor.

Yabancıların yoğun talebi nedeniyle Malaga kira fiyatları yükseliyor

Málagaili ve Costa del Solkira fiyatları hızla artıyor. 2022 ile 2023 yılları arasında kira fiyatları yüzde 23 artarak metrekare başına aylık 13,22 euro'ya ulaştı. 2007 yılına kıyasla, metrekare başına yaklaşık 8,5 euro olan kira fiyatları şimdi yüzde 60'tan fazla daha pahalı.

Malzeme fiyatlarındaki artış ve talepteki artış

2021 sonbaharında (projelerimizden birinin inşaatının başlaması nedeniyle) inşaatçılar ve büyük bir banka arasında yapılan önemli bir toplantıda, bazı malzemelerin fiyatlarının 2022 yılının başlarında %40'a kadar artacağı belirtildi. Haklıydılar. Bu kehanet, Rusya'nın Ukrayna'yı işgalinden çok önce yapılmıştıAynı analist şimdi de malzeme fiyatlarının keskin bir şekilde düşeceğini ve İspanya'da yeni projelerin satışlarının gelecekte patlayacağını söylüyor. Ancak enflasyonla ilgili belirsizlik, planlama aşamasındaki projelerin gecikmesine neden oldu. Tavsiyemiz, yaz ve sonbahar aylarında fiyat artışı önemli olabileceğinden, yılın başlarında yeni üretim satın almanızdır. Kullanılmış gayrimenkullere gelince, kullanılmış gayrimenkullere olan talebin zayıflaması nedeniyle fiyat tablosunun nispeten değişmeyeceğine inanıyoruz. Stoklar basitçe yıpranmaya başlıyor. Ayrıca, 2008 krizinden Korona pandemisine kadar nispeten az sayıda konut inşa edildiğini de göz önünde bulundurun. İspanya'da birinci çeyrek sonrasındaki durum şu ki, birçok banka giderek daha temkinli davranmaya başladı ve yeni üretime yönelik güçlü talebe rağmen yatırımcılar finansman bulmakta zorlanıyor. Tarihsel olarak, bu durum, altta yatan sorunlar çözüldüğünde (geriye kalan tek şey Avrupa Merkez Bankası'ndan faiz artırımlarının doruk noktasına ulaştığına dair bir sinyal, bu yüzden o işareti bekleyin) fiyatların hızla ve yüksek seviyelerde yükselmesi anlamına gelir.

Korona krizinden sonra öne çıkan gelişmeler arasında yeni inşaatlar ve lüks konutlar yer alıyor

Sürekli olarak ev sahipleri, müteahhitler, yatırım fonları, banka yöneticileri, arsa sahipleri vb. ile görüşüyor ve Korona/enflasyon/elektrik krizi sırasında ve sonrasında İspanyol pazarındaki durumu kademeli olarak güncelliyoruz. Ayrıca çeşitli projeler hakkında hem arsa sahipleri hem de inşaat şirketleriyle sürekli olarak görüşmeler yapıyoruz ve böylece bankaların şartlarından, çivi fiyatına kadar durum hakkında iyi bir genel bakışa sahibiz! 2025'te uyanık olanlar için birçok iyi fırsat var!

Yazmak için info@spanskafastigheter.se underhandmülkler ve yeni üretim hakkında daha fazla bilgi edinmek ve 2025'te hangi sektörlere ve pazarlara yatırım yapılması gerektiğine inandığımızı öğrenmek için.

Yeni inşaatlar ve lüks evler satışları artırdı

Yeni üretim pazarı, neredeyse herkes gibi, enflasyonist yıllarda nispeten durgun seyretti; ancak pandemi yıllarının gösterdiği gibi, arka planda talep kıpır kıpır.

Pandemi nedeniyle yaşanan kapanmanın ardından satışlar beklenenden daha hızlı başladı; ülke sınırlarını açmadan önce, 2020 Haziran başlarında satışlar gerçekleşti ve bu durum geçici nedenlerden kaynaklandı %10-15 oranında fiyat indirimleriBazı durumlarda bu rakam daha da yüksek olmuştur. Ancak, fiyat indirimleriyle yapılan satışların çoğu "underhand" (yani, mal sahibi fiyat indirimini kamuoyuna duyurmak istememiştir) ve bu tür mülklerin sayısı yüksek değildi. O zamandan beri, birçok mülkte fiyatlar aşağı yukarı sabit kalırken, lüks mülklerde fiyatlar hızla yükselmiştirbüyük evBu durum, talebin giderek artmasına neden oldu. Ancak her şeyden önce, belirtildiği gibi, yeni üretime yönelik hem yurt içinde hem de uluslararası alanda büyük bir talep var.

Gayrimenkul Enstitüsü Registradores'in (24/9/2021) istatistiklerine göre, Costa del Sol yeni inşaat satışları bir önceki yıla göre %50 arttı. Aynı dönemde ikinci el konut satışları %4,6 düştü; bu durum, konut stokunun eskimeye ve yıpranmaya başlamasıyla açıklanabilir, ancak krize rağmen fiyatlar sadece %0,5 oranında düştü (ancak fiyatlar bu rapordan bu yana hafifçe yükseldi).

Alıcılarla aynı fikirdeyiz. Gelecekte yeni üretimin geçerli olacağı şüphesiz, ancak ikinci el arayanlar için de elbette iyi fırsatlar mevcut. Çoğu insan şu anda yeni ev arıyor olsa da, arz sınırlı. Bu nedenle, 2024 yılında iyi lokasyonlarda yeni üretilen evler piyasaya çıkana kadar bir boşluk olacak (birçok inşaat geliştiricisi kriz sırasında düşük performans gösterirken, aynı zamanda talebin on yıldan fazla bir süredir olduğundan daha güçlü olduğunu fark ettiklerinde malzeme kıtlığı, enflasyon ve işgücü sıkıntısı yaşadılar). Ayrıca, bu evlerin fiyatlarının 2022/2023'te satılanlardan önemli ölçüde daha yüksek olmasını bekleyin

Yeni inşaat sektöründe kısa ama yoğun bir alım dönemi başlayacak 2024 yılında. Bu durum, arsa fiyatları kriz sırasında, krizin uzun sürmeyeceğinin (konut piyasası üzerindeki etkisinin) anlaşılmasından önce müzakere edilen ve malzeme kıtlığı başlamadan önce malzeme stoklamayı başaran yetenekli ekipler tarafından yönetilen projelerle ilgilidir. 2024 yaz/sonbaharından itibaren yeni üretimlerde fiyatlarda keskin bir artış riski bekleniyor.

Artık alıcılar yeni, taze ve çevre dostu ürünler istiyor İkinci el eşyalarla ilgili durum, 2019 yaz ve sonbaharındaki duruma benzerSatışlar önemli ölçüde yavaşladığında ve birçok mülk (bir önceki yıla kıyasla) yalnızca yaklaşık %15'lik fiyat indirimleriyle satıldığında, birçok eski evin satılabilmesi için fiyatının düşürülmesi gerekiyor, ancak az sayıda satıcı alıcıların taleplerini karşılamaya istekli görünüyor. Bunun yıl içinde değişip değişmeyeceğini göreceğiz, ancak şu an için böyle bir işaret görmüyoruz.

Çoğu kişi, Avrupa ekonomisinin geri kalanıyla birlikte satışların da yılın ilk yarısında yeniden toparlanmasını bekliyor.

Koronavirüs krizinin başlangıcında, tatil evleri gibi çeşitli segmentlerdeki konutların önemli bir bölümünün etkileneceği düşünülüyordu lüks evler ve daha küçük oteller bir süre daha indirimli fiyata satılacakAncak, ekonominin beklenenden daha güçlü olması nedeniyle durum tam olarak böyle olmadı.

Son krizden sonra en çok alıcıyı hangi bölgeler çekiyor?

Her şeyden önemlisi, tıpkı son krizden sonra olduğu gibi, Nerja (Yüksek doluluk oranı ve olumlu gelişme nedeniyle hiçbir İspanyol şehri İsveçli yatırımcılar kadar yatırımcı ilgisi çekmiyor) ve bu ilgi, belediyenin kriz döneminde plajlar, doğa parkları ve kültür alanlarında çeşitli altyapı yatırımları başlatması nedeniyle azalmadı. Yürüyüş yolları ve sokakların iyileştirilmesinin yanı sıra yeni ve büyük bir sağlık merkezinin inşaatına da başlandı. Nerja neredeyse eşsiz derecede iyi bir konumda ve önümüzdeki 10 yıl içinde gelişimini takip etmek heyecan verici olacak. Nerja en iyi fırsatları hemen burada görün.

Ancak Malaga şehri hepsinden daha güçlü çıkıyor ve 2024'ten itibaren yabancı alıcılar için Güney İspanya'nın en cazip tatil beldesi olacak. Malagagelişimi hakkında daha fazla bilgiyi bu makalede bulabilirsiniz.

Konu itibariyle Marbella Fiyatlar düşerse bölgeye olan ilginin yeniden artabileceği görülüyor. Şu anda bölge Malaga ve Doğu Costa del Solgölgesinde kalmış durumda. Bölgenin yeniden gerçekten ilgi çekici hale gelmesi için fiyatların düşmesi ve Batı Costa del Sol yeni üretim içeren daha ilginç projelerin hayata geçirilmesi gerekiyor.

Torrevieja ve Costa Blanca'nın geri kalanının durumu daha karmaşık. Krizden önce bile satılmamış çok sayıda mülk vardı ve birçok yer uzun süredir ekonomik sorunlarla boğuşuyordu. Kriz çok fazla hasara yol açabilir, ancak neler olacağını bekleyip görmemiz gerekecek.

İspanya'da fiyatlar 10 yıl boyunca istikrarlı bir şekilde yükseldi, ancak pandemi patlak verdiğinde 2008 krizinden önceki seviyelerin hala %30 altındaydı

Yetkililerden gelen resmi rakamlar, 2020 kriz yılında satışların nasıl düştüğünü gösteriyor. Elbette düştü, ancak analistlerin koşullar altında beklediği kadar değil. Üçüncü çeyrekte, yabancı alıcılara yapılan satışlar bir önceki yıla göre %24,3 oranında düştü; bu oran, satışların %50 oranında düştüğü ikinci çeyrekle karşılaştırılmalıdır. Her halükarda, pandemi yılı bir anormallik, gelişme hakkında gerçekten bir şey söylemeyen istatistiksel bir aykırı değer olarak kabul edilebilir. Tavsiye, rakamları daha uzun vadede incelemek ve her şeyden önce, giderek daha fazla insanın uzaktan çalışması ve isterlerse başka ülkelerde yaşama fırsatına sahip olması nedeniyle uluslararası alanda "ikinci ev" satışlarında bir patlamadan bahsedildiğini akılda tutmaktır. Forbes (Kasım 2020) dünyanın en çekici 20 destinasyonu listesinde, üç İspanyol şehri ilk 20'de yer aldı: Malaga, Madrid ve San Sebastian. Bu durum, uzun vadede en cazip evlerin fiyatlarını artıracaktır çünkü uluslararası alıcılar kabaca aynı segmentte ev arıyorlar: "deniz manzaralı veya denize en fazla 1 km mesafede, en az 2 yatak odalı, havaalanına en fazla bir saat uzaklıkta, teraslı, her şeye yakın ama yine de tenha".

2019'daki fiyatlar bir önceki yıla göre biraz daha istikrarlıydı. Ancak, saygın kredi derecelendirme kuruluşu Moody's, İspanya'da fiyatların 2020'de %5,5 oranında artacağını öngördü. Batı Avrupa'da analiz ettikleri tüm ülkeler arasında, İspanya'nın konut piyasasının değerinin en çok artması bekleniyordu. Madrid ve Barselona en çok yükseliş gösteren şehirlerdi. Geriye dönüp bakıldığında, Malaga en iyi gelişmeyi gösterdi. İlginç bir şekilde, bu durum 2007/2008 kriziyle bağlantılı olarak da yaşanmıştı. Costa del Sol her zaman krize ilk giren ve ilk çıkan bölge olduğu söylenir.

Fiyatlar 2019'da hala 2007 krizinden önceki seviyelere göre %30'dan fazla düşüktü (2024 yılının başında yaklaşık %22 daha düşükler) Bu durum, devam eden düşük faiz oranları ve Brexit'in sona ermesiyle (birçoğu Brexit her şeyi belirsizliğe soktuğu için yatırım yapmayı erteledi) birleştiğinde, çoğu analiste göre, yabancıların İspanya'daki alımlarının 2020'de tekrar rekor kırmasına yol açacaktır. İsveçliler için, İspanya'ya olan ilgi Korona'dan önce bile biraz yavaşlamıştı, ancak daha sonra yeniden güç kazandı. Bunun birkaç nedeni olduğuna inanıyoruz. Birincisi, birçok kişi son on yılda dünyada o kadar çok kriz yaşandığını düşünüyor ki, "artık beklemek yeter. Şimdi alıyoruz" ve Korona krizi ilginç yeni üretimlerle yeni projeleri tetikledi. Ek olarak, İsveç konut piyasası bir süre durgunluktan sonra toparlanırken, kron da euro karşısında güçlendi. Bu, İsveçli ev sahiplerinin yurtdışında ev satın almak için sermayeyi daha kolay serbest bırakabileceği anlamına geliyor.

Analistler, krizden önce 2020 yılında yabancı alıcılara yapılan satışların artacağına inanıyordu. Ancak kriz, ilgiyi hızlandırdı ve Korona öncesi beklentileri aştı (faiz oranlarındaki artışlar nedeniyle 2023'te piyasa üzerinde bir miktar durgunluk yaşanmış olsa da), ve birçok kişiye göre İspanyol konut piyasasında önümüzdeki beş yıl, özellikle Malagabölgesi için, benzeri görülmemiş bir gelişme gösterebilir.

İnşaat ekipleri, İspanya'daki yeni inşaat projeleri için çözümdür

İspanyol analizlerine göre endişe verici noktalardan biri, arsa fiyatlarının ve inşaat maliyetlerinin 2016'dan itibaren hızla artmasıdır. Aynı durum 1980'lerin ortalarından itibaren de hızlı bir şekilde yaşanmış (ve on yılın sonunda büyük bir balon oluşmasına yol açmıştır). Aynı zamanda, yeni üretim talebi çok yüksek ve giderek daha fazla insan daha büyük projeler inşa ediyor ve bu projelerin maliyeti de giderek artıyor. Bu durum, aşırı doymuş piyasalarda "mini balonlar" oluşma olasılığını doğuruyor. Bu nedenle bankalar, yeni üretim içeren yeni projelere girme ve bunları finanse etme konusunda giderek daha kısıtlayıcı hale geliyor. Bankaların yeni projeleri finanse etme konusundaki bu temkinliliği, salgının ardından yaşanan ekonomik durgunluktan sonra daha da arttı. Son aşamada olan veya yakın zamanda tamamlanmış yeni üretime sahip olanlar, adeta altın yumurtanın üzerinde oturuyorlar; çünkü yeni üretime olan talep, nispeten uzun bir süre boyunca arzdan önemli ölçüde daha fazla olacak. Bankaların devreye girip yatırım yaptığı durumlarda, projelere onay vermeden önce neredeyse tamamen satılmış olmalarını şart koşuyorlar. Bu sürdürülemez bir durum ve bir şeyler yapılmalı. Bu nedenle giderek daha fazla İspanyol oyuncu, diğer şeylerin yanı sıra, kendini kanıtlamış çözümlere yöneliyor Proje modeli: Topluluklar oluşturmakBu proje çözümü %25'ten fazla düşüş gösteren fiyatlar anlamına gelir Ayrıca, hem bireysel alıcı hem de alıcıların ödemelerini garanti eden bankalar ve sigorta şirketleri için, normal promosyonlara kıyasla yasal ve mali açıdan çok daha güvenli olduğu düşünülmektedir.  İnşaat sektöründeki topluluklar hakkında daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz.

Son yıllardaki gelişmelere ilişkin bilgiler aşağıdadır:

2018'de ikinci el konut fiyatları %7'nin biraz üzerinde arttı (yeni inşaat fiyatları ise %6,1 arttı). Bu, 2007'nin üçüncü çeyreğinden bu yana görülen en yüksek artıştı. Korona krizinden önceki 5 yılda, İspanya'da bir evin değeri yılda ortalama %5 arttı ve faiz maliyetlerindeki düşüşü ve aynı dönemde kira fiyatlarının %50 arttığını hesaba katarsak, doğru zamanda doğru bölgede doğru evi satın alanlar için %10'un üzerinde bir getiri anlamına geliyordu.

2017 yılında yabancılara 53.259 konut satıldı. Bir önceki rekor ise 2007 yılında 33.000 satışla kırılmıştı.

İsveç konut piyasasındaki belirsizlik ve kronanın düşük değeri nedeniyle 2018 yılında İsveçlilere yapılan satışlar %7 azaldı (ancak 2018'in ilk yarısında İsveçlilere daha önce hiç olmadığı kadar çok İspanyol konutu satıldı). Bununla birlikte, bu durum İspanyol konut piyasasını etkilemedi ve piyasa kaygısızca ilerlemeye devam etti. Yabancıların alım sayısı Temmuz ve Eylül ayları arasında %5 artarken, toplam satış sayısı %11,9 arttı. 2019'da rakamlar oldukça inişli çıkışlıydı, ancak yine de yukarı yönlü bir eğilim gösterdi. 2020'nin ilk iki ayında birçok emlakçı, İsveçlilerin rekor bir hızla tekrar alım yapmaya başladığını bildirdi. Ardından Corona geldi ve İspanya karantinadayken satışlar durdu. Daha sonra, yazdan itibaren tekrar hızla yükselişe geçti. Birçok analist, İspanya'daki konut fiyatlarındaki artışın, 90'ların başındaki konut krizinden sonra İsveç'te yaşananlara benzer şekilde, kademeli ve uzun süreli olacağına inanıyor.

Aslında, gelişim o kadar hızlı gerçekleşiyor ki, İspanyol devleti 2019'dan itibaren bir girişim başlattı emlak balonlarını önlemek için yeni yetki2012 civarında, biz de dahil olmak üzere birçok kişi, İspanya'daki piyasanın hızla yükseleceğini ve ardından İsveç'in 90'ların başındaki emlak krizinden itibaren yaşadığına benzer uzun ve istikrarlı bir fiyat gelişimi göstereceğini değerlendirmişti. Ancak, kolektif hafıza kısa ve fiyatlar ile yeni üretim projelerinin sayısı beklenenden daha hızlı artıyor. Yeni devlet denetim otoritesi kontrolsüz spekülasyonu önleyecek, merkez bankası ise kredi akışını kontrol etmek için daha fazla kaynak alacak.
Yeni yetkinin gerçek sonuçlarının ne olacağını tahmin etmek zor, ancak bunun birkaç yıl içinde yeni üretime uygulanan vergilerin artması gibi sonuçlar doğurabileceğini düşünüyoruz.

Ancak şu anda ufukta herhangi bir vergi artışı görünmüyor, kredi faiz oranları düşürüldü ve evlerin değerleri giderek artıyor (bu da kredi miktarını etkiliyor).

Konut piyasası, özellikle enflasyonun olduğu dönemlerde, hisse senetlerine kıyasla daha güvenli görünüyor

Birçok yatırımcı, belirsiz ve istikrarsız borsa piyasasından bunalmaya başladı ve alternatif olarak gayrimenkule yöneliyor. Yatırımcılar ayrıca uzun zamandır gayrimenkul yatırımlarını yükselen enflasyon dönemlerinde "güvenli liman" olarak görüyorlar.

Jefferies'in ABD hisse senedi ürün yönetimi başkanı Thomas J. Thornton, bir yıl önce Amerikan konut piyasası hakkında (ki birçok açıdan İspanyol piyasasına benziyor, aynı döngüleri izliyorlar) şunları söylemişti:

"Büyük Finansal Kriz (GFC) dönemi dışında, konut fiyatları durgunluk dönemlerinde bile yükselmeye devam etti; bunun nedeni muhtemelen faiz oranlarının düşmesi, insanların büyük çoğunluğunun işlerini koruması ve hane oluşumunun devam etmesidir"... "Bu, özellikle Y kuşağı nedeniyle hane oluşumu için büyük bir döngü olabilir".

CNBC, Jeffries'in yorumlarına değinerek şunları ekledi: "[Konut krizi] son ​​krizin merkezindeydi, ancak bundan önce konut fiyatları ekonomik durgunluk dönemlerinde genellikle sabit kalıyor, hatta faiz oranlarıyla birlikte ipotek faiz oranları da düşüyordu. Eğer tarih bize bir şey öğretiyorsa, konut piyasası bir sonraki durgunlukta yine beklenmedik bir güvenli liman olabilir."

Not. İspanya'ya yatırım yapmak için bilmeniz gereken her şeyi içeren harika makalemizi okuyun: kira gelirlerine ilişkin istatistikler, kiralama ile ilgili kanunlar ve düzenlemeler vb.

Ayrıca okuyun:

Costa del Sol yeni inşaat projelerine genel bakış