İspanya'da ev satın almak hayatınızın en iyi yatırımı olabilir, ancak doğru bölgede doğru evi veya daireyi seçmek önemlidir. Örneğin, Costa del Sol diğer birçok bölgeye göre daha güçlü bir turizm potansiyeline sahiptir. Costa del Sol güçlü iç turizm sayesinde, ikinci pandemi yazında satış rekorları kırıldı; oysa bu dönemde kısıtlamalar nedeniyle yabancı turizm %80 oranında azaldı. Bu, bölge için son derece güçlü bir gösterge olup, o zamandan beri de artmaya devam etmektedir.

Ancak Güney İspanya'nın tüm bölgelerinde doluluk oranları yüksek değil. Dikkat edilmesi gereken birçok başka husus da var. Örneğin, Mallorca, Barselona ve Kanarya Adaları gibi bölgelerde kiralama konusunda katı kısıtlamalar olduğunu (ve 2026'da daha da katı kuralların tartışıldığını) biliyor muydunuz? Ayrıca başka hususlar da var. Kanunlar ve yönetmelikler, İspanya'nın çoğu bölgesinde kiralama işlemlerini düzenleyen kanuna uyulmalıdır Pahalı para cezalarından kaçınmak için.

İspanya'da konut fiyatları2008 mali krizinden sonra keskin bir düşüş gösteren fiyatlar, şimdi kritik bir noktaya ulaştı: seviyeler (2026'da) 2007-2008 krizinden hemen önceki seviyelere geri döndü. Buna rağmen, çoğu analist, İsveç'teki uzun vadeli trende benzer şekilde, fiyatların yükselmeye devam edeceğine inanıyor.

1992'de İsveç krizi patlak verdi ve konut fiyatlarını %20-30 oranında düşürdü. Piyasanın toparlanması ve düşüş öncesi nominal seviyelere dönmesi 6-7 yıl sürdü. Bunu, dünyanın en uzun fiyat artışlarından biri izledi: 1990'ların sonlarından 2022'ye kadar İsveç'te konut fiyatları %500'ün üzerinde arttı.

İşte tam da bu uzun ve yapısal yükseliş, İsveç'i, İspanya pazarı gibi şu anda toparlanma aşamasında olan diğer pazarların geleceğini değerlendirirken önemli bir karşılaştırma noktası haline getiriyor.

O zamandan beri İspanya'da alıcıyı korumayı amaçlayan düzenlemeler, bankacılık düzenlemeleri ve altyapı, ekoturizm ve yürüyüş parkurlarına yapılan güçlü yatırımlar gibi birçok olumlu gelişme yaşandı. Bu olumlu gelişmelerin ardından, birçok çokuluslu şirket de ofislerini İspanyol şehirlerine taşıdı ve özellikle Malaga , birkaç yıl önce Googleultra modern siber güvenlik genel merkezinin şehre taşınmasının ardından bir teknoloji patlaması yaşıyor. Şu anki duruma bakıldığında durum böyle görünüyor. 2026'da emlak fiyatları artmaya devam edecek mi? Enflasyonun düşmesi ve Avrupa Merkez Bankası'nın faiz indirimlerinin konut kredisi faiz oranlarının düşmesine yol açmasıyla birlikte.

Nerjaofisimizden "Gayrimenkul piyasasında heyecan verici bir dönemle karşı karşıyayız. Arzın düşük kalmasını, fiyatların ise biraz daha hızlı artmaya başlamasını bekliyoruz. Bunun nedeni, son zamanlarda uzun süredir piyasada olan gayrimenkullerin satışlarının keskin bir şekilde artmış olmasıdır. Bu muhtemelen Avrupa ekonomisindeki iyileşme ve ipotek faiz oranlarının düşmesinden kaynaklanmaktadır. Bu, alıcılar için hala iyi fırsatlar sunan dinamik bir piyasa yaratmaktadır. Hala hızlı satış yapması gereken veya gayrimenkullerini daha az elverişli bir zamanda piyasaya süren birçok satıcı var (bilindiği gibi, son beş yılda krizler birbirini izledi ve bazıları zamanlama konusunda şanssızdı). Yeni bir ev arayanlar için bu, avantajlı bir pazarlık pozisyonu anlamına geliyor." Çoğu konutun başlangıç ​​fiyatlarını yaklaşık %5-15 oranında düşürme fırsatı. Mevcut gayrimenkuller hakkında daha fazla bilgi edinmek ve akıllı bir gayrimenkul anlaşması yapmanıza nasıl yardımcı olabileceğimiz konusunda bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin

Anders Larsson baş komisyoncu Nerjaofisi

İspanya, yaşam tarzı, istikrar ve küresel yükselişle cezbediyor

İspanya, 2026 yılına kadar Avrupa'nın önde gelen seyahat merkezi haline gelirken, aynı zamanda dünyanın en cazip gayrimenkul yatırım pazarlarından biri olarak konumunu da güçlendirecektir. Kuzey Amerika, Latin Amerika, Orta Doğu ve Asya'nın bazı bölgelerinden direkt uçuşlarda benzeri görülmemiş bir artış, İspanya'yı sadece turistler için değil, aynı zamanda dijital göçebeler, uzun süreli kiracılar ve yüksek net değere sahip alıcılar için de her zamankinden daha erişilebilir hale getirecektir.

Bu küresel bağlantı, siyasi istikrar, gelişmiş altyapı ve yıl boyunca turizme olanak sağlayan iklimle birleşince, hem büyük şehirlerde hem de kıyı bölgelerinde konut talebini artırıyor. Burada yatırım sadece güneş ve yaşam kalitesine değil, İspanya'nın artık lider rol oynadığı büyüyen bir Avrupa'ya da yapılıyor.

İspanya, bu nedenle 2026 ve sonrasında gayrimenkule yatırım yapmak için en güvenli ve en karlı yerlerden biri olarak konumunu çeşitli sebeplerden dolayı pekiştirecektir:

İstikrarlı fiyatlar ve artan satın alma gücü

İspanyol gayrimenkul piyasası, son yıllardaki çalkantılara rağmen istikrarını koruyarak güvenli bir yatırım haline geldi. Aynı zamanda, uluslararası alıcıların artan satın alma gücü, talebin devam etmesine katkıda bulundu.

Büyüyen ekonomi ve dünya lideri turizm sektörü

İspanya, dünyanın en popüler turistik destinasyonlarından biri olma özelliğinin de desteklediği, gelişen bir ekonomiye sahip olup, özellikle Costa del Solgibi cazip bölgelerde konutlara yönelik sürekli bir talep söz konusudur.

Uygun kredi koşulları

Yeni inşaatlarda, taşındığınızda büyük bir kısmını ödediğiniz için faiz konusunda endişelenmenize gerek kalmaz. Ayrıca, birkaç yıl sonra taşındığınızda faiz oranları muhtemelen daha düşük olacaktır.

Yaşam tarzı ve yaşam kalitesi

İspanya, hoş iklimi, rahat yaşam tarzı, zengin kültürü ve gastronomisiyle tanınır; bu özellikler bir araya gelerek dünyanın her yerinden alıcıları cezbetmektedir.

Altyapı ve bağlantı

Modern altyapısı, uluslararası havaalanları ve birinci sınıf ulaşım bağlantılarıyla İspanya, hem kalıcı ikametgahlar hem de tatil evleri için ideal bir konumdur.

İkinci el cazip konut arzının sınırlı olması göz önüne alındığında, yeni inşaatlara yatırım yapmak için ideal bir zaman.

Genel olarak, analistler fiyatların şu yönde olmasını bekliyor: İspanya'da konut sayısı 2026'da %5'in üzerinde artacak. Uluslararası enflasyon ve faiz oranlarında olduğu gibi enerji fiyatları da beklenenden daha fazla düşmeye devam ederse, artış önemli ölçüde daha yüksek olacaktır. Yatırımcıların İspanya'ya olan uluslararası ilgisi daha önce hiç bu kadar yüksek olmamıştı. Günümüzde yaklaşık 140 farklı milletten yatırımcı her yıl ülkeye yatırım yapıyor.

İnşaat sektörü kuruluşu APCEspaña, fiyatları yukarı çeken asıl etkenin yeni üretime olan istek olduğuna inanıyor. Güçlü uluslararası ilgiyle birlikte, İspanyol konut piyasasında sürekli bir yükselişten başka bir şey görmek zor. En büyük sorun, en cazip bölgelerde satılık konutların azlığı (bunun arkasında çoğunlukla yabancı yatırımcılar var). Bu da fiyatların çok dirençli olduğu anlamına geliyor. Bununla birlikte, pandemi sırasında mülklerini satışa çıkarmayı erteleyen ve şimdi satışa çıkarmak isteyen birçok satıcı var Başlangıç ​​fiyatından daha düşük teklifleri kabul edeceğiz Yaklaşık altı ay boyunca. 

Hareket Halinde 2026:

Koronavirüs öncesi 5 yılda, İspanya'daki bir evin değeri yılda ortalama %5 arttı ve faiz maliyetlerindeki düşüşü ve aynı dönemde kira fiyatlarının %50 arttığını hesaba katarsak, doğru zamanda doğru bölgede doğru evi satın alanlar için %10'un üzerinde bir getiri anlamına geliyordu. Değer, 2020 kriz yılı boyunca önemli ölçüde azalmadı, hatta bazı bölgelerde arttı. Bu, geleceğe dair güçlü bir göstergeydi. 2021 sonbaharında, birkaç yıl önce proje aşamasında satılan ve fiyatları %50'nin üzerinde artan anahtar teslim daireler, Doğu Costa del Sol satıldı. 2026'da satılan ve birkaç yıl sonra tamamlanan yeni üretim örneklerini de göreceğimize inanıyoruz.

İspanya'daki tüm konut alımlarının %20'sinden fazlasını yabancı alıcılar oluşturuyor. Birçok faktör etkili olsa da, örneğin Endülüs söz konusu olduğunda, altyapıya yapılan büyük yatırımları, plajların ve doğal parkların iyileştirilmesini, büyük vergi indirimlerini ve her şeyden önemlisi, bol güneşli bir yerde (fiyatların hala makul kabul edildiği) uzaktan çalışma isteğini gösteren uluslararası trendi işaret edebiliriz.

Endülüs'ün yeni bölgesel hükümeti 2019'da göreve geldiğinden beri, birçok vergi oranını fiilen azaltan, kaldıran veya askıya alan bir dizi vergi değişikliği uygulamaya koydu. Bu vergi dostu yaklaşımın sonucu olarak, Endülüs (Madrid ile birlikte) İspanya'da en düşük vergilere sahip bölge haline geldi. Bu durumun bölgeye büyük yabancı yatırımları teşvik ettiği ve 2019'dan 2023'e kadar %40'lık bir sermaye artışına yol açtığı aşikardır. Endülüs'ün İspanya'nın en önemli gayrimenkul yatırım merkezi haline gelmesinin ve birçok insanın hızla zenginleşmesinin başlıca nedenleri şunlardır: 1. 2019'da miras vergisi kaldırıldı. 2. 2019'da bağış vergisi kaldırıldı. 3. 2021'de gayrimenkul transfer vergisi azaltıldı. 4. 2021'de damga vergisi %20 oranında azaltıldı. 5. 2022'de servet vergisi kaldırıldı.

Endülüs geleceğe büyük yatırımlar yapıyor! Bölge, 2018'den bu yana %40'ın üzerinde bir artışla, 2025 yılında şimdiye kadarki en büyük bütçesini aldı. Paranın büyük kısmı sosyal yardım, eğitim ve istihdama ayrıldı. Bu yatırımlar önümüzdeki yıllarda da devam edecek.

– Vergi kanunları hakkında bilmeniz gerekenler hakkında daha fazla bilgi edinin.

Costa del Sol yeni inşaat satışları 2020 yazından 2021 yazına kadar %50 arttı. Aynı dönemde ikinci el konut satışları %4,6 düştü; bu durum, konut stokunun eskimeye ve yıpranmaya başlamasıyla, ancak krize rağmen fiyatların sadece %0,5 düşmesiyle (sonbaharda fiyatlar yükselmişti) açıklanabilir. Şimdi ise yeni inşaat satışlarında bir düşüş dönemi yaşandı, ancak bu talep eksikliğinden değil, birçok müteahhidin fiyatlardaki büyük dalgalanmalar ve bankaların zor zamanlarda daha yüksek şartlar koyması nedeniyle beklemesinden kaynaklanıyor.

Ancak, şüphesiz ki gelecekte uygulanacak olan yeni üretim olacaktırAncak elbette ikinci el mülk arayanlar için de hala iyi fırsatlar mevcut (başlangıç ​​fiyatları kriz zamanlarında değişmez, ancak pazarlık durumu değişir). Çoğu insan şu anda yeni ev arıyor olsa da, arz sınırlı. Yılın başında piyasaya çıkan az sayıdaki projenin en iyileri hızla satılacak ve 2026-2027'de iyi lokasyonlarda yeni üretilen evler piyasaya çıkana kadar bir boşluk olacak (birçok geliştirici kriz sırasında düşük performans gösterdi). Bunların henüz proje aşamasında olduğunu ve satışların başlamasından en erken iki yıl sonra oturuma başlanacağını unutmayın. Ayrıca, bunların fiyatlarının bu yıl satılanlardan önemli ölçüde daha yüksek olmasını bekleyin. Önceki sonbaharda henüz tamamen satılmamış projelerdeki ani fiyat artışları bunu vurguluyor. İşler normale döndüğünde, her şey hızla ilerleyecektir.

Yatırımcılar için odak noktası yeni üretim haline geliyor

Son krizden sonraki döneme kıyasla tamamen farklı olan bir husus, daha önce de belirtildiği gibi, önümüzdeki 5-10 yıl içinde odak noktasının yeni üretime kayacak olmasıdır (ancak 2026/2027'de muhtemelen normalden daha az yeni proje görülecektir). Konut stoğu yıpranmaya başlıyor ve nem hasarıyla ilgili birçok sorun var (daha güçlü bina standartları ancak 2006'da yürürlüğe girdi), vb. Buna rağmen, 2000'lerden önce inşa edilmiş evlerin sahipleri fiyatları önemli ölçüde düşürmeye istekli görünmüyor. Dahası, 2008 krizinden sonraki on yılda, önceki on yıla kıyasla çok az yeni üretim yapıldı. Bu nedenle, yeni üretim, 2000'lerin başlarındaki gibi, 2020'lerin ortalarında altın bir döneme girecektir. Akılda tutulması gereken önemli noktalar: Uzun süredir pasif durumda olan (ve nihayet arzuladıkları arsalarını satmak için gerçek bir krize ihtiyaç duyan) toprak sahiplerini bulmakta aktif rol oynayan aktörler ve Krizin ortasında iyi konumlardaki arsalar için uygun fiyatlar konusunda pazarlık yaptı Aynı zamanda iyi bir ekonomiye sahip olan, krizden sağ kurtulan ve uzun süredir birlikte çalışan mimar/proje yöneticisi ekiplerini ve yerleşik bankacılık bağlantılarını koruyan şirketler şimdi benzersiz bir durumla karşı karşıya. Yatırım yapmanız gereken oyuncular bunlar.

2026'da çok ilginç projeler geliyor. Bunlar kamuoyuna açıklanmadan önce bilgi edinmek için (genellikle sürecin başlarında, belirli bir alanda aktif olarak arama yapan müşterilerimize doğrudan posta gönderiyoruz), Ardından projeleri, kamuoyuna duyurulmasından 1-4 hafta önce bültenlerimizde yayınlıyoruzHaber bültenlerimize abone olun. Batı yakası bülteni (Marbella, Estepona. Nueva Andalucia vb.). Doğu Yakası Bülteni (Nerja, Torrox, Malaga şehri vb.).

Kriz sonrası yatırım fırsatları – 2026 ve sonrası

İspanya'nın, özellikle iş seyahati yapanlar ve dijital göçebeler de dahil olmak üzere birçok kişinin oteller yerine konaklamaları sırasında apartman dairelerinde kalmayı tercih edeceği, Avrupa dışına uzun mesafeli seyahatlerin ise daha pahalı hale geleceği ve sefer sıklığının azalacağı göz önüne alındığında, genel olarak İspanya'yı ve özellikle Costa del Sol uzun vadede çok avantajlı bir konuma getireceği tahmin ediliyor. Bölgenin başkenti.. Malaga yıl sonunda böylece sona erdi Forbes yatırım yapılabilecek dünyanın en iyi 20 destinasyonu listesiİspanya'da yaşamak ve yaşamak için ideal bir yer. Geleceği analiz edip İspanya'ya yatırım yapmanın fazlasıyla değerli olduğuna karar veren başlıca oyuncular arasında İskandinav yatırım şirketleri yer alıyor. İspanya'daki en büyük uluslararası portallar artık İskandinav şirketlerine ait. En çok ziyaret edilen İspanyol portalı Idealista, yakın zamanda İsveçli girişim sermayesi şirketi EQT tarafından 1,3 milyar euroya satın alındı. Hatta dünyaca ünlü yatırımcı Warren Buffet, "Omaha'nın kahini" olarak da bilinen isim, kriz sırasında aynı analizi yaparak Marbellabir aracı kurum satın aldı. Uzun vadeli düşünüyorlar ve önümüzdeki 10 yıl içinde Costa del Sol yönelik yabancı ilginin artacağına inanıyorlar. Burada kültür, güneş, doğa ve altyapıyı, uluslararası karşılaştırmada nispeten düşük konut fiyatlarıyla birleştiriyorlar. Bu nedenle birçok kişi, iş yerleri dünyanın neresinde olursa olsun, İspanya'nın bu bölgesinden uzaktan çalışmayı tercih edecektir. Endülüs, özellikle de kıyı kenti Nerja (ki krizin en şiddetli döneminde bile doğal parkları, yürüyüş yollarını vb. iyileştirmeye yatırım yapmaya başladı) ve Malaga, özellikle de Rinconbanliyösü, dikkatleri üzerine çekti. Malaga, uluslararası turistlere ve yatırımcılara yönelik pazarlamasını daha da geliştirmek için yatırım yapıyor. Malaga Temmuz 2020'de, şehri Avrupa'da "yaşamak, çalışmak ve yatırım yapmak" için en çekici yer haline getirecek olan "Malaga 2030" girişimini başlattığını duyurdu.

İspanya'ya taşınmayı düşünenlere yardımcı olan movingtospain.com adlı portalın yaptığı bir ankete göre, Nerja ve Almuñécar yüksek puanları(ve listenin başında yer alıyor): 10 üzerinden 7,5. Anket, potansiyel sakinler için önemli olabilecek çeşitli faktörleri dikkate aldı; bunlar arasında ortalama yıllık sıcaklık, emekli oranı, emlak vergisi, suç oranı, sağlık merkezlerine erişim ve kira fiyatları yer alıyor. Listenin başında yer alan şehirler şunlardır: Jávea, Calpe, Benidorm, Denia, Cádiz, Cartagena ve Las Palmas.

United Airways'in bölgeye direkt uçuş sayısını üç katına çıkarmasının ardından Costa del Sol yatırım yapma ilgisinin ABD'de önemli ölçüde artması bekleniyor. Bu durum, Amerikalı yatırımcılar için Costa del Solgayrimenkul piyasasını ve diğer yatırım fırsatlarını keşfetmek için yeni olanaklar yaratabilir. ABD havayolu şirketi, yüksek sezonda her gün uçuş yapacağı tek İspanya tatil destinasyonu olarak Costa del Sol seçti.

Yurt dışından yatırım yapma isteğinin sadece ev alıcılarıyla sınırlı olmadığı, Google en önemli ofislerinden birini (siber güvenlik) yıl içinde en hızlı büyüyen şehir olan Malagataşımasıyla açıkça ortaya çıktı. Şehir, son kriz döneminde başlayan önemli bir gelişim geçirdi. Ayrıca Malaga İspanyol devletinin desteğinden en çok fayda sağlayacağına inanılıyor Yabancı girişim şirketlerini hedef alan yeni vergi avantajları paketi.

Lütfen şunu dikkate alın: Underhand satışlar Korona krizi sonrasında bu durum daha da yaygınlaşacak. Bunlar, fiyatı düşürülmüş ancak kamuoyuna açıklanmayan evlerdir. Bu prosedür giderek yaygınlaşmış ve Korona krizi sonrasında hızlanmıştır. Bu evlerdeki fiyat indirimleri kamuoyuna açıklanmayabilir, ancak ilgilenen ve hızlı bir şekilde anlaşma yapabilecek müşterilere doğrudan posta yoluyla gönderiyoruz. Her halükarda, 2026 yılı boyunca bu tür anlaşmalar İspanya'nın en cazip bölgelerinde en yaygın olanı olacaktır. Birçok kişinin evlerini piyasadan çektiğini ve birçok kişinin de satmayı beklediğini unutmayın. Bu nedenle, kamuoyuna açık vitrinde daha az ev olacak, ancak anlaşma yapma şansı daha yüksek olacaktır. Aktif ve hızlı hareket edebilen biri için gerçekten iyi bir satın alma.

Bu yazıda Malagadoğusundaki Nerjave Costa del Sol Malaga şehrinden birçok kez bahsedeceğiz. Bunun bir sebebi var. Nerja bir süredir İspanya'nın yatırım yapmak için en cazip şehri konumundaPandeminin ilk yılından sonra, Nerja durumunun ortaya çıkmasıyla bu durumu destekleyen rakamlar da sunuldu İspanya, il düzeyinde lider konumda Kriz sonrası uluslararası turizmin toparlanmasına ilişkin olarak, Ekim ayında şehrin otel doluluk oranı %87,47 idi ve İspanya'daki diğer tüm şehirlerden daha fazla güncel veriye (Torrevieja ile birlikte) sahibiz. Malaga şehri şu anda tüm Akdeniz bölgesinde en güçlü gelişmeyi gösteren şehirdir. İspanya'da özel konut rezervasyonları 2017 yılının ilk yarısında inanılmaz bir şekilde 1 milyon artarak, bir önceki yılın aynı dönemine göre %33'lük bir artış gösterdi! Birkaç yıl önce, özel konut kiralama, ilk kez bazı bölgelerde otelcilik sektörünü geride bıraktı. Malagaşehrindeki gelişme son yıllarda o kadar hızlı oldu ki, birçok bölge kiralama konusunda kısıtlamalar getirmeye başladı. Ancak, Nerja veya komşu Torroxbu kısıtlamaları görmüyoruz.

İspanya'nın birçok bölgesi bu krizden etkilenecek, ancak İspanya, 2022-2024 ekonomik krizi sırasında en iyi performans gösteren Avrupa ülkelerinden biridir. Belki de ülkenin enflasyonunun, GSYİH'sının ve borsasının, örneğin Euro bölgesine kıyasla daha az etkilenmesinin ana nedeni, doğal gazını Kuzey Afrika'dan temin etmesidir.

En karlı alan, dediğim gibi, Costa del Sol, Uzun süren krizin ardından yeni konut eksikliğinden dolayı, bu yeni bir inşaat projesidir konut yatırımcıları için en ilgi çekiciBu durum, özellikle hala inşaat için cazip arazilerin bulunduğu bölgeler için geçerlidir. Ancak, arazi fiyatları hızla yükseliyor ve her yeni inşaat aşamasında fiyatlar da artıyor. 2026 veya sonrasında yeni üretilmiş evler istiyorsanız, şimdi alın, sonraya bırakmayın. İspanyol değerleme enstitüsü AEV tarafından yapılan bir araştırmaya göre, konut fiyatlarında önemli artışlar bekleniyor. Buna işaret eden çeşitli faktörler var; örneğin, giderek daha fazla kiracının kendi evine sahip olmak istemesi, Brexit'in nihayet belgelere yansıtılması ve çoğu insanın artık tarihsel olarak nispeten düşük faiz oranlarının kalıcı olduğunu fark etmesi, enflasyonun ise yükselmesi gibi. Tarihsel olarak, enflasyon yükseldiğinde konut her zaman yatırımcılar için güvenli bir liman olmuşturİspanya, Avrupa'da konut değerlerinin en hızlı artması beklenen ülke olup, Malaga da en büyük büyümeyi göstermesi öngörülmektedir. Malaga yeni üretilen konut satış sayısı bakımından birkaç yıldır Barcelona'yı geride bırakmıştır.

Costa del Solyeni inşaatlarla ilgili kapsamlı genel bakış makalemizi okuyun.

Malagabölgesinde turizmde güçlü artış

Málagaili, 14 milyondan fazla ziyaretçi ve 19 milyar avroyu aşan gelirle turizmde rekor bir yıl yaşadı; bu rakamlar pandemi sonrası en iyi rakamlar olup 2019 rekorunu da aştı. Gelirler 2019'a kıyasla yaklaşık beş milyar avro arttı. 

2019'da sizi yenen başlıca takımlar Nerja ve Torremolinos oldu, çünkü ortalamayı yükselttiler. Nerja en yüksek doluluk oranına sahip %94,46'lık doluluk oranıyla ( Marbella ve batı yakasındaki diğer tatil beldelerinin %80'in biraz üzerinde olan doluluk oranlarına kıyasla) Nerja , 2023 yılının sonunda bile (%90'ın üzerinde) yakındaki diğer tüm tatil beldelerini geride bıraktı.

Turizm, en çekici bölgelerde birçok yerde rekor kırarken, iç kesimlerde düşüş gösteriyor (pandemi sırasında bu bölgelerde bir artış yaşanmıştı, ancak şimdi popülaritelerinde düşüş başlıyor). Evinizi kiraya vermeyi düşünmeseniz bile, konut fiyatlarının gelişimiyle yakından ilişkili oldukları için kira istatistiklerini dikkate almalısınız. Nerja , son krizde yatırım yapmak için en iyi şehir haline geldi ve bu krizi başarıyla atlatarak eskisinden daha güçlü hale geldi. Nerja belediyesinin pandemi yıllarında yürüyüş parkurlarına, doğal parklara ve altyapıya yaptığı kararlı yatırımlar, şehrin 20. yüzyılın geri kalanına her zamankinden daha iyi hazırlandığı anlamına geliyor. Bunu daha önce de söylemiştik ve bu rakamlar bunu daha da vurguluyor. Yatırım yapacaksanız, bunu Nerja veya Malaga şehrinin gelişmekte olan bölgelerinden birinde yapın (Ancak, söz konusu bölgede kiralama konusunda herhangi bir kısıtlama bulunmadığını da bilmelisiniz.).

2026 yılında İspanya'ya yatırım yapmak isteyenler için farklı türde fırsatlar.

Uzmanlık alanlarımızdan biri, cazip fiyat aralığında, çekici konumlarda doğru arsa parsellerini bulmak ve ardından.. Kaliteden veya çevresel hususlardan ödün vermeden inşaat fiyatlarına baskı uygulamak İspanyol proje modellerinden kanıtlanmış ve şimdi yeniden popülerlik kazanan bir yöntem aracılığıyla. Bunlar, geliştiriciyi ve onun fahiş kar marjlarını denklemden çıkaran ve fiyatları %25'e kadar düşüren sözde inşaat topluluklarıdır. Bu makalede inşaat sektöründeki topluluklar hakkında daha fazla bilgi edinebilirsiniz.

Birçok inşaat şirketi genel merkezlerini Malaga taşıdı çünkü büyük yatırımcıların çoğu Malaga ve çevresinde en büyük gelecek potansiyelini görüyor. Özellikle uzun vadede değer artışı ilgi çekici olsa da, Malaga doğru bölgelerdeki kiralama fiyatları tüm bölgeler arasında en hızlı artışı gösteriyor. Malaga şehri ayrıca güçlü turizme bağımlı değil; şirketler ve avukatlar/doktorlar vb. piyasada kiralık konut arıyor. İspanya Merkez Bankası Banco de España'ya göre, 2013 ile 2019 yılları arasında kiralama fiyatları %45 arttı! O zamandan beri de artmaya devam ediyor.

Bağlantı  Malaga en yeni satılık evlerimize buradan ulaşabilirsiniz.

İspanya'da farklı yatırım türleri

• Kiralık bir veya birkaç ev satın almak ister misiniz? Bu özel mülkleri bulmak ve kiralama için eksiksiz bir çözüm sunmak (uluslararası portallarda pazarlama, lisans işlemlerine yardımcı olma, anahtar teslimi, temizlik ve idari işler vb.) bizim uzmanlık alanımızdır
• Arsa satın alıp 1 ila 50 konutluk (lüks müstakil villaların inşası da dahil) bir proje inşa etmek ister misiniz? Deneyimli proje yöneticimiz (daha önce ve gelecekteki birçok inşaat projemizde çalışmıştır) size arsa bulmanızda, iyi bir fiyat konusunda pazarlık yapmanızda ve mimarlarımızla birlikte projenin tasarımını yapmanızda ve lisans alma vb. tüm gereksinimleri karşılamasını sağlamanızda yardımcı olacaktır. Ayrıca, finansman için banka yöneticileri ve teminatlar için sigorta şirketleriyle de sizi iletişime geçireceğiz.

---

Aşağıdaki makale şu konuları ele alacaktır:

• İspanya'da yatırım yapmak için en iyi bölgeler
• İyi bir gayrimenkul yatırımı için en iyi ev tipleri
• Başarılı bir kiralama işletmesi için önemli faktörler ve tuzaklar
• İspanya'nın özerk bölgelerinde kiralama kısıtlamaları
• Kiralama şirketlerinin sunduğu model türleri ve evinizi kendiniz pazarlamak hakkında
• İspanya'da evinizi kiraya vererek yılda bu kadar kazanabilirsiniz (Tüm gider ve gelirlerin yanı sıra değer artışının da hesaplanmasıyla birlikte)
• İspanyol bir bankadan kredi almak hakkında
• Bankacılık nesneleriyle ilgili sorun (ve fırsatlar) üzerine
• İspanya konut piyasası hakkında – krizden sonra fiyatlar yavaş ama istikrarlı bir şekilde artıyor
• Fiyat geçmişi istatistikleri
• Özet, hizmetlerimiz hakkında bilgi ve daha fazla okuma için bağlantılar

NOTBu makale, İspanya'da gayrimenkule yatırım konusuyla ilgili yeni istatistikler, yasal güncellemeler ve diğer hususlarla sürekli olarak güncellenmektedir. Yorumlarınızı, düzeltmelerinizi vb. memnuniyetle kabul ediyoruz. Lütfen bize yazın Info@spanskafastigheter.se

---

Spanskafastigheter.se, ülkenin neredeyse tamamında faaliyet göstermekte ve çoğu büyük banka, kiralama şirketi/aracılık şirketi vb. ile çalışmaktadır. Bu nedenle İspanya genelindeki birçok farklı oyuncudan rakamlar alıyoruz, ancak hiçbir rakam Nerja'nın kiralama rakamlarına yaklaşmıyor bile. Konut fiyatlarının nispeten düşük olması ve yüksek doluluk oranı, Nerja en yüksek yatırım getirisine ( ROI ) sahip olduğu anlamına geliyor.

Hangi bölgelerin yeni "gözde bölgeler" haline geleceğini önceden söylemek zor, ancak her şeyde olduğu gibi en güvenlisi geçmişi incelemektir. Belgelenmiş bir kira geçmişiniz varsa, konut yatırımınızda diğerlerinin %99'undan daha güvendesiniz. Sürekli olarak yatırım yapılacak iyi bölgeler arıyoruz, ancak şu anda ve bir süre daha Nerja , İspanya'da yatırım yapmak için en iyi yer.  Not Ancak, yatırım yapmaya değer hiçbir ev bulunmadığı gerçeği sırasında Şehir merkezinde 150.000 €. Ancak, İspanya'nın neresinde ararsanız arayın, gerçekten iyi yatırımların maliyeti genellikle 150.000 €'nun üzerindedir.

---

Çoğu emlakçı gibi, biz de müşterilerimize İspanya'daki mülklerini kiraya vererek önemli bir gelir elde etmeyi asla önermedik. Bu gelir sadece bir bonus olarak görülüyordu. Ancak bu, kendi müşterilerimizden istatistikler almadan önceydi (2008'de, kriz sırasında başladık, bu nedenle satışların başlaması 4 yıl sürdü). İspanya'nın bu bölgesindeki rakamlar muazzam ve her çeyrekte artıyor, bu nedenle 10 yatırımcıdan 9'u, çeşitli nedenlerden dolayı yatırım yapmak için eşsiz derecede iyi bir yer olan bu şehri arıyor. Bu, İspanya'nın başka yerlerinde iyi bir yatırım yapmanın mümkün olmadığı anlamına gelmez. Bu konu ve Nerja kira rakamları (çeşitli aktörlerden alınan güncel rakamlar) ve İspanya'nın diğer bölgeleri, bölgelere göre kiralama lisanslarına ilişkin kısıtlamalar ve diğer tuzaklar ve ipuçları hakkında daha fazla bilgiyi bu makalede bulabilirsiniz. Öncelikle ana emlakçımız Anders Larssonbirkaç söz:

spanskafastigheter.se olarak, hem kısa hem de uzun vadeli iyi yatırımlar olan evler bulmaya odaklanıyoruz. Bu evlerin, piyasa haftalık veya aylık fiyatlarında yüksek doluluk oranına sahip olması gerekiyor. Kendi müşterilerimizin evlerinden, kendi kiralama operasyonlarımızdan ve ortaklarımızın kriz öncesi yıllardan günümüze kadar olan istatistiklerini analiz ettik. En güvenli yatırımı yapmak için, kriz yıllarında bile güçlü bir kiralama geçmişine sahip bir eve (veya bölgeye) yatırım yapmanız gerektiği açıktır. Amacımız, müşterilerimizin tatil evlerini başarılı bir şekilde ilan etmelerini ve yüksek kar elde etmelerini olabildiğince kolay ve sorunsuz hale getirmektir. Hangi uluslararası ve İsveç portallarının/kiralama şirketlerinin en düşük maliyet/komisyonla en iyi sonuçları verdiğini sürekli olarak test ediyor ve analiz ediyoruz. Ancak her şey, doğru bölgede, doğru fiyata doğru evi bulmakla başlarBu amaçla, piyasayı taramamıza yardımcı olan bankacılık ve hukuk alanındaki bağlantılarımızın yanı sıra diğer bağımsız emlakçılarla da çalışıyoruz. Müşterilerimizin hazırlıklı olduğunu ve doğru mülk ortaya çıktığında hızlı hareket etmeye hazır olduklarını biliyorlar.

– Anders LarssonAna aracı kurum spanskafastigheter.se adresindedir. Ona doğrudan şu adresten yazabilirsiniz: spanienkontoret@spanskafastigheter.se

---

İspanya'daki tüm haber bültenlerimize kaydolabileceğiniz sayfaya bağlantı (Nerja ve Costa del Soldoğu kesiminin geri kalanı, Marbella ve Costa del Solbatı kesiminin geri kalanı).

Facebooksayfamıza bağlantı (Özellikle ilgi çekici maddeler vb. eklenerek haftada 1-2 kez güncellenir.)

---

Bir gayrimenkulün potansiyel kira geliri neden bu kadar önemli?

Birçok gayrimenkul yatırımcısının yaptığı bir hata, sadece potansiyel değer gelişimine bakmaları ve bir mülkün yıllık olarak ne kadar gelir getirdiğini göz ardı etmeleridir. Bunun yerine, sadece evin gelecekteki değerine spekülasyon yaparlar. Gayrimenkul yatırımlarıyla dünyanın en zengin adamı olan Warren Buffet bunu en iyi şekilde ifade etmiştir:

"Eğer baktığınız evin potansiyel fiyat gelişimine odaklanıyorsanız, spekülasyon yapıyorsunuz demektir. Bunda yanlış bir şey yok. Ancak, ben kendim spekülasyonlarımda başarılı olamadığımı biliyorum ve bu tür spekülasyonlarla uzun vadede başarılı olduklarını iddia edenlere şüpheyle yaklaşıyorum.".

Tripwell tarafından yapılan müşteri anketlerine göre, 10 İsveçliden 7'si masraflarını karşılamak için yurt dışındaki evlerini kiraya veriyor. Ancak, İspanya'da doğru bir ev, masrafları karşılamaktan çok daha fazlasını kazandırabilir. Bununla birlikte, İspanya'nın çoğu bölgesinde, büyük popülaritesine rağmen, iyi bir doluluk oranına ulaşmanın zor olduğunu bilmelisiniz. Ancak doğru bölgede doğru bir evle (ve üçüncü taraflar aracılığıyla veya kendi başınıza doğru portallarda doğru pazarlama ile) büyük kazançlar elde edebilirsiniz İspanya'da gerçekten iyi bir konut yatırımı.

İspanya artık dünyanın en güvenli turistik destinasyonu olarak kabul ediliyor ve daha önce Türkiye, Yunanistan veya Tayland'ı tercih eden birçok kişi artık İspanya'da tatil yapmayı seçtiği için ülke ABD'yi geride bıraktı. İspanya artık dünyanın en popüler ikinci turistik destinasyonu (Fransa'dan sonra). 2016'da İspanya'yı 75 milyon ziyaretçi ziyaret etmişti, 2017'de ise bu sayı 82 (!) milyon yabancı ziyaretçiye ulaştı. Bu, rekorun üst üste beşinci kez kırıldığı yıldı. O zamandan beri rekor birkaç kez daha kırıldı. Sayıların bu kadar dramatik bir şekilde artmasının en büyük nedenlerinden biri, sadece yüksek sezonda değil, yılın tüm aylarında İspanya'yı ziyaret eden insan sayısının giderek artmasıdır. En inanılmaz olanı ise, zirveye henüz ulaşılmadığına ve Korona sonrası küresel turizm modelindeki değişikliklerin İspanya için daha da güçlü bir turizme yol açacağına inanılmasıdır.

Bir diğer eğilim ise şudur ki Uluslararası lüks turistler Costa del Sol'a gözlerini açtı (Costa del Sol). Örneğin, Costa Blanca'da turizm de hızla artıyor, ancak İspanya'nın bu bölgesinde hala düşük bütçeli turizm hakim. Uluslararası turizm için en büyük üç bölge Endülüs (esas olarak Costa del Sol), Valensiya ve Katalonya'dır. Bunu Kanarya Adaları ve Balear Adaları takip ediyor (başında Mallorca var, ancak burada da keskin bir düşüş yaşanıyor ve TUI 2019'da kapasitesini %30 oranında azalttı). İspanya'daki lüks evler ve seçkin daireler hakkında özel makale.

2016 yılında inşaat sektörü İspanya'nın GSYİH'sının %10'unu oluşturuyordu. 2017'de ise önemli ölçüde büyüdü ve sadece Costa del Solyeni inşaatlara 1 milyar avro yatırım yapıldı. İnşaatın, kriz öncesi 2007 yılındaki hızına muhtemelen asla geri dönmeyeceği tahmin ediliyor. Ancak 2026'dan itibaren birçok inşaat projesinin devam ettiği açıkça görülüyor ve birkaç yıl içinde üretim oranının yılda 400.000 yeni konuta ulaşacağı tahmin ediliyor.

Malagabölgesi uluslararası film yapımı için odak noktası haline geldi

Nerja, Málaga ve Marbellaile birlikte, muhteşem manzarası ve mükemmel havası sayesinde son bir yılda film yapımı için popüler bir yer haline geldi. COVID-19 pandemisi sırasında yaşanan düşüşün ardından, Málagabölgesi film endüstrisinde güçlü bir toparlanma yaşadı. Málaga Film Ofisi ve Endülüs'teki ortaklarına göre, bu toparlanmanın merkezinde yerel yapım şirketleri yer alırken, bölge 20'den fazla İngiliz ve birkaç Alman film projesini de kendine çekti.

Nerja özellikle uluslararası ilgi çekmiştir. Elon Muskkız kardeşi Amerikalı yönetmen Tosca Musk, yeni romantik komedisi 'Wallbangerçekimleri için bu kasabayı seçmiş ve sahil beldesini "Avrupa'da film çekmek için en iyi yer" olarak nitelendirmiştir.

Ayrıca, pandemi öncesinde George Clooney ve diğer yapımcıların, Málaga Avrupa'nın "yeni Hollywood'u" yapma planının bir parçası olarak Malagafutbol kulübünü satın almakla ilgilendikleri bildirilmişti. Bu durum şimdi gerçeğe dönüşüyor gibi görünüyor.

İspanya'da gelişen turizm, iyi altyapı ve yüksek kaliteli konutlar için düşük fiyatlar, ülkeyi uluslararası yatırımcılar için oldukça cazip hale getirmiştir. Bununla birlikte, İspanya'da turizm ve konut kalitesi, bölgeye, şehre ve mahalleye göre büyük ölçüde değişmektedir. Bu nedenle, farklı İspanyol bölgelerine daha yakından bakalım.

---

İspanya'da ev veya daire satın almak – iyi bölgeler

Endülüs – Costa del Sol zirvede

En büyük uluslararası site olan Spain-Holiday, İspanya'da tatil evi kiralama için en popüler 10 lokasyonun listesini derledi (listenin alt yarısının daha az popüler olduğunu unutmayın) yarıdan az (İlk 3'teki kadar çok talep var.)

• Marbella *
• Nerja
• Calpe
• Barselona
• Benalmadena
• Lloret de Mar
• Moraira
• Sitges
• Fuengirola
• Almunecar

* Lütfen unutmayın ki birçok kişi için “Marbella”, Esteponakadar uzanan yakın bölgeleri de kapsayan geniş bir terimdir. Bu, yaklaşık 80 kilometrelik (Malaga Estepona) bir alanda tüm tatil beldelerinin doluluk oranlarını az çok “tükettiği” anlamına gelir. Marbellabölgesinde kiralama faaliyetleriyle birkaç yıldır uğraşıyoruz, ancak bölge çok geniş bir alana yayılmış olduğundan ve farklı tatil beldelerini birbirinden ayırt etmek zor olduğundan yüksek bir doluluk oranı elde etmek çok zor. Bölgenin coğrafi olarak belirsiz olması nedeniyle, tekrar gelen misafir sayısı da çok az (tekrar gelen misafirler en iyi müşterilerimizdir ve rezervasyonların %30 veya daha fazlasını oluşturmalarını istiyoruz). Bir yıl Mijas, bir sonraki yıl başka bir yerde yaşıyorlar Fuengirola, vesaire.   Marbellaveya çevresinde yatırım yapmayı düşünüyor musunuz? Puerto Banus ve çevresindeki lüks segmente ağırlıklı olarak yatırım yapın veya Yeni Endülüs Bu da mükemmel bir alternatif. Daha net bir şekilde tanımlanmış bir segment. Banus'taki sorun şu ki, büyük indirimlerle satışa sunulan lüks evlerin çoğu satıldı. 2007'ye kıyasla, en özel mülklerde bile hala bir fiyat farkı var, ancak bu fark eskisi kadar önemli değil. Costa del Sol yeni inşa edilmiş evlerin en uygun fiyatlı satın alımlarına dair bir genel bakış okuyun (Sürekli güncellenmektedir).

---

Kıyı bölgeleri, Costa del Sol, Costa Tropical Endülüs'ün en çok rağbet gören bölgeleri Costa de la Luz ve Malaga'dır. Bu bölgeler yaz aylarında popüler turistik yerlerdir. En çok rağbet gören şehirler arasında, güçlü bir kış turizmine de sahip olan Nerja( Malagadoğusunda) ve Marbella, ardından Benalmadena, Fuengirola (sonuncusu uzun süredir gerileme içinde olsa da) ve bir ölçüde Almuñecar ( Nerja olan büyük ilgi Almuñecar'a da yansıyor) yer almaktadır. Malaga şehri, Costa del Sol'da çok ilginç bir alternatiftir (hem satın alma hem de kiralama ilgisi sürekli artmaktadır). Ayrıca Malaga havaalanı ile Nerjaarasındaki bölgelerde yeni üretimlere de dikkat edin. Arazi, kıyıdaki diğer yerlere göre daha ucuzdur ve bu bölgeler önümüzdeki 5 yıl içinde daha fazla turist çekebilir (giderek daha fazla insan havaalanına yakınlığı büyük bir avantaj olarak görüyor ve tatillerini yeni inşa edilmiş bir evde geçirmek istiyor).

Kayıt olun Doğu Costa del Sol için haber bülteni (çoğunlukla Nerja, aynı zamanda ilginç bir şey ortaya çıktığında Almuñecar/La Herradura, Rincon ve Torrox .)

Nerja hakkında daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz.
Marbella hakkında daha fazla bilgi edinin.
Almuñecar ve La Herradurahakkında daha fazlasını okuyun.

Nispeten Marbella çevresindeki popüler bölgeler San Pedro ile arasında yer almaktadır Estepona (ve ayrıca Marbella ile Elviriaarasında), ayrıca Puerto Banuskuzeyindeki Nueva Andalucia (golf vadisi olarak da bilinir). Ancak bu bölgelerin kira gelirleri Nerja veya Puerto Banuskadar yüksek değil.

Marbella ve Puerto Banusarasında, özellikle de ikincisinin orta kesimlerinde, fiyatlar önemli ölçüde daha yüksek. Ancak burada da, daha yüksek fiyat aralıklarında olsa da, iyi yatırım fırsatları mevcut.

Batı Costa del Sol için haber bültenimiz (Çoğunlukla Marbella ve çevresi).

Endülüs'te yükselişte olan destinasyonlar: Malaga şehriCadiz (örneğin) SotograndeChiclana de la Frontera ve Zahara de los Atunes'in umut vadeden ancak belirsiz bir gelişimi var. Faro havaalanına da yakın olan Costa de la Luz'daki Huelva bölgesinin de artan turizmle birlikte güçlü bir şekilde gelişmesi bekleniyor. Ancak, bundan henüz tamamen emin değiliz. Bununla birlikte, Huelva'daki fiyatlar şu anda İspanya'nın en iyisi (paraya karşılık ne kadar sahil evi aldığınıza bağlı olarak) ve kriz yıllarından sonra gelen ilk banka konut dalgasıyla karşılaştırılabilir. Şu anda talebe göre çok fazla inşaatın olduğu Benalmadena için de uyarıda bulunmak gerekiyor. Aynı durum Esteponade geçerli.

Ancak yatırımcıların en büyük gözdesi Costa del Sol'da (gerçek şu ki, bu şehir uzun zamandır İsveçli yatırımcılar arasında bir numaradır ve uluslararası yatırımcılar da artık potansiyelinin farkına varmıştır) Nerja, çok iyi kira oranları ve nispeten düşük konut fiyatları nedeniyle öne çıkmaktadır. Son yıllarda, birçok uluslararası ankette birinci veya üst sıralarda yer almıştır. Bu küçük İspanyol kasabasının uluslararası alanda gördüğü ilgi, Euroweekly şu yorumu yapmasına neden olmuştur: "Ödüllerin olumlu yorumlardaki, aramalardaki ve rezervasyon ilgilerindeki artışlara göre değerlendirildiği bildirildiğinden, bu durum sadece kasabanın çekiciliğinin artışını göstermektedir..." Bkz Şu anda Nerja en iyi fırsatlar. (Haftalık olarak güncellenir). Nerjayeni inşaatlarla ilgili genel bakış makalesi.

Eğer Malaga batısındaki bölgelere yerleşmeyi düşünüyorsanız, şu özelliklere sahip bir ev satın almayı değerlendirmelisiniz: iyi belgelenmiş kiralama geçmişi Costa del Sol turizm tüm rekorları kırıp genel olarak daha da güçlenmesine rağmen, Malagabatısındaki birçok bölgede hala çok fazla satılmamış ev var. Bu ideal bir durum değil.

---

Costa Blanca

Pazar güçlü bir şekilde büyüyor ancak gelirler Costa del Sol kıyasla düşük (makalenin aşağısındaki rakamlara bakınız), çünkü kış turizmi o kadar güçlü değil (İspanya'daki diğer birçok bölgeye kıyasla iyi olsa da), ayrıca burada çok fazla boş yer var ve bu da doluluk oranını düşürüyor.

Uzun vadede ise Costa Blanca'ya, özellikle de şehrin çevresine yatırım yapmak gerçekten iyi bir yatırım olabilir Torrevieja'nın en popüler plajları (Şehrin kendisinden uzak durun). Torrevieja ve çevresinde çok sayıda banka mülkü var, ancak bunlar nadiren yüksek standartta ve (kötü) otoyollara yakın konumda bulunuyor. Öte yandan, iyi bir konumda 2 yatak odalı bir dairenin fiyatı bir milyon SEK'in biraz üzerinde ve daha da yukarı çıkıyor, ancak Torrevieja çevresinde bile bu fiyat aralığında iyi bir konumda iyi bir konaklama yeri bulmanın giderek zorlaştığını unutmayın. Ayrıca, hala nispeten uygun fiyatlı birçok yeni inşaat da var.

Diğer popüler bölgeler arasında Calpe, Altea ve Denia yer alıyor; ancak buralarda konut fiyatları daha yüksek ve turizm, Torrevieja gibi yerlerdeki kadar yaygın (ancak daha karlı) değil.

Bölgenin ana şehirleri olan Alicante ve Valencia'da hâlâ çok sayıda banka mülkü mevcut. Ancak bu şehirlerde turistlerin apartman/ev kiralamaktan ziyade otel rezervasyonu yapmaları daha yaygın.

Daha güneydeki diğer bölgelere, örneğin Costa Calida'ya ulaşmak daha zor. Her şeyden önemlisi, İsveç'ten uçuşların olmaması bir sorun. Torrevieja ve Almeria arasında birçok el değmemiş ve çok güzel manzaralı bölge olmasına rağmen (bazı bölgelerin popülaritesi hızla artıyor), yılın büyük bölümünde turizm neredeyse yok denecek kadar az.

En önemli önerimiz şudur: Sahil daireleri içeren bu eşsiz proje İspanya'da yapılaşmaya izin verilen son 15 gerçek sahil parselinden birinde yer almaktadır. Almerimarbulunmaktadır.  

Costa Blanca hakkında daha fazla bilgi edinin.
Torrevieja hakkında daha fazla bilgi edinin.
Calpe hakkında daha fazla bilgi edinin.

Katalonya (Barselona, ​​​​Sitges, Lloret del Mar ve Girona)

Barselona, ​​İspanya'nın açık ara en çok ziyaret edilen şehridir. Kış aylarındaki hava koşulları turistleri cezbetmese de, Barselona'nın enerjisi yıl boyunca insanları kendine çekiyor. Küçük yatırımcılar (lüks segment ve büyük yatırım amaçlı gayrimenkuller yabancı alıcıları cezbetmeye devam etse de) şu anda Barselona'dan uzak duruyor ve görünüşe göre bu durum uzun süre devam edecek. Hızla artan turizmi yavaşlatmak için şehir, turistik daireler için kiralama ruhsatı dağıtımını tamamen durdurma kararı aldı. Bu kararın ne zaman veya kaldırılıp kaldırılmayacağına dair henüz bir tarih belirlenmedi. Ekim 2017'den bu yana, bağımsızlık ilanıyla bağlantılı büyük kaos nedeniyle Katalonya genelinde büyük bir belirsizlik yaşanıyor. Uzun vadede işler sakinleşse bile, hasar zaten oluştu ve aralarında birçok büyük banka ve bira devi San Miguel'in (merkezini büyüyen Malagabölgesine taşıyan) de bulunduğu yüzlerce şirket Katalonya'yı terk etti.

Popüler Girona ve Lloret del Mar'da ve Costa Brava'nın geri kalanında da kiralama için lisans kısıtlamaları var, ancak bunlar Barselona'daki kadar katı değil. Bununla birlikte, vicdanen kimseye Katalonya'ya yatırım yapmasını tavsiye edemeyiz. Bunun yerine Costa del Sol yatırım yapın (çoğu kişi Barselona ve Sitges'e odaklanıyor).

Barselona hakkında daha fazla bilgi edinin
Lloret del Mar hakkında daha fazla bilgi edinin
Girona hakkında daha fazla bilgi edinin
Sitges hakkında daha fazla bilgi edinin

Mallorca ve Kanarya Adaları

Bu popüler adalarda fiyatlar anakaradaki kadar düşmedi, bu da çoğu insanın bankaların el koyduğu evlerin arzını araştırmasına yol açıyor.
Ancak, Playa del Inglés, Maspalomas gibi en popüler ve öne çıkan turistik bölgelerde banka mülkü bulunmadığını lütfen unutmayın. Kanarya Adaları'nda en iyi seçenek, Gran Canaria veya Tenerife'deki en popüler yerlerden birine iyi ulaşım bağlantısı olan bir konumda ev seçmektir.

Ayrıca, evlerin kiraya verilmesine ilişkin kısıtlamaları da lütfen dikkate alın çok katı (ve uymayanlar için para cezaları 60.000 €'ya kadar çıkabiliyor) hem Kanarya Adaları'nda hem de Mallorca'da. Bunun en büyük nedeni, güçlü otelcilik sektörünün (özellikle de lüks her şey dahil tatil köylerinin) ucuz ve kolay erişilebilir tatil evlerinden tehdit altında hissetmesidir. Mallorca'da, yasaların gelecekte daha da sıkılaştırılacağı da görülüyor. Bölge, gayrimenkul yatırımı için tavsiye edilmiyor. [Güncelleme] Birkaç yıldır Palma'da özel dairelerin kiraya verilmesi yasaklandı ve AirBnb de yasaklandı.

Mallorca hakkında daha fazla bilgi edinin.
Kanarya Adaları'nda ev satın alma hakkında daha fazla bilgi edinin. 

---

İspanya'da ne tür bir gayrimenkule yatırım yapmalısınız?

Evinizi kiraya verebilmek istiyorsanız, bu hususlar son derece önemlidir:

Daire veya villanın kiralama piyasasındaki performansı (veya ticari mülkün fiilen ne kadar gelir ürettiği) uzun vadede ne kadar değerli olacağını büyük ölçüde belirler. Ev için alınan krediyle bağlantılı olarak ne kadar değer biçildiğine (banka için yapılan değerleme günümüzde gerçek piyasa değerinden çarpıcı bir şekilde daha düşük olabiliyor) veya metrekare başına fiyata çok fazla bakmayın; çünkü metrekare başına fiyatın eğrileri nispeten kısa süreler içinde EKG'ye benziyor.

Gayrimenkulün ne kadar öngörülebilir gelir ürettiği, en önemli husustur Bir gayrimenkulün fiyatının zaman içinde nasıl geliştiği. Bölgedeki benzer mülklerin satış süresi, bölgede tamamlanan proje miktarı, ağırlıklı olarak hangi hedef kitleye kiralama yapıldığı (düşük bütçeli ve en pahalı segmentler en istikrarsız hedef gruplardır), kiralama şirketinin istikrarı (iflas etmesi durumunda alternatifler var mı?) gibi faktörler de değer artışını etkiler.

Kiralama için önemli faktörler:

• Deniz manzarası şart değil, ancak çoğu şehirde büyük bir avantaj. Teras veya balkon ise arzu edilen bir özelliktir (özellikle İskandinav turistlerine yönelik pazarlama yapıyorsanız).
• 1-3 yatak odalı. Uluslararası turistlerin tercihlerine göre en popüler konaklama türleri şunlardır: 1. Villa. 2. Daire 3. Şehir evi. 4. Çatı katı dairesi. 5. Kır evi 6. Stüdyo daireler (ancak mutfak/küçük mutfak içermeleri gerekir). Villalar söz konusu olduğunda, iyi bir konumda olmaları önemlidir. Dairelerde, gecelik fiyatı daha düşük olduğu için, çok iyi bir konumda olmasa bile yüksek doluluk oranı elde etmek daha kolaydır. Ancak doğru bölgedeki doğru villa, çoğu durumda en yüksek geliri getiren konaklama türüdür.
• Bölgenin iyi bakımlı olması ve plaja yürüme mesafesinde olması (bazı bölgelerde bu faktör diğerlerine göre daha önemlidir. Bölgenin sunduğu diğer olanaklara bağlıdır).
• En yakın havaalanına arabayla bir saatten fazla sürüyor. 50-60 dakika sonra dayanılmaz hale geliyor ve havaalanından uzaklaştıkça ilgi önemli ölçüde azalıyor.
• Genel olarak ulaşım imkanları iyi. Etrafta dolaşmak için arabaya ihtiyaç duymadığınız ve otobüs ağının iyi gelişmiş olduğu bir yer olması büyük bir avantaj.
• İnsanlar ayrıca eğlence mekanlarına, hizmet tesislerine, restoranlara vb. yerlere yürüme mesafesinde ulaşmak istiyorlar (kimse en yakın restorana gitmek için araba/taksi kiralamak zorunda kalmak istemez).
• Hiç kimse otoyol veya ana arter yakınında yaşamak istemez, çünkü bu durum en hafif tabirle rahatsız edici olarak algılanır.
• Pansiyonlara gelince, bu konaklama türüne olan ilgi günümüzde, uluslararası alanda bile çok düşük. Neredeyse aynı paraya kendi evinizde veya dairenizde yaşayabiliyorken neden sade bir hayat süresiniz ki?

Uluslararası turistler için en önemli beş faktör şunlardır::

1. Çamaşır makinesi 2. Teras veya balkon. 3. Havuza erişim. 4. Klima. 5. Deniz manzarası. Ayrıca kablolu TV, otopark, bulaşık makinesi, jakuzi, ısıtma, evcil hayvan kabulü ve engelli bireyler için uygun hale getirilmiş özellikler (İspanya'daki tüm yeni binalar) gibi faktörler de kiralık bir mülk için önemli özelliklerin ilk onunda yer alıyor. Ancak en önemlisi HER ZAMAN konumdur.

---

Kaliteye odaklanın, ancak bunun mutlaka en yüksek inşaat standartlarına sahip yeni üretilmiş evler anlamına gelmediğini de unutmayın. Konum en önemli şeydir. Denize yakın, yüksek standartlarda ve uygun fiyatlı evler mevcut, ancak bunlara hiç talep yok. Bunlara, diğerlerinin yanı sıra, Alicante çevresinde, Marbellaçevresinde ve Gibraltardoğru olan bölgelerde rastlanıyor. Bu evler (özellikle büyük ve yeni inşa edilmiş, banka tarafından el konulmuş arsalar, yaşam, hareket ve tarihten yoksun yeni bölgelerde bulunduğunda) mümkün olan en ucuz konut olarak daha uygun kendi kullanımımAncak, tatil dönemlerinde kimsenin bunları kiralamak isteyeceğini veya uzun vadede değerlerinin önemli ölçüde artacağını beklemeyin.

Costa del Sol boyunca "korkunç örnekler" var; dışarıdan bakıldığında çok iyi işleyen ancak hiç kiraya verilmeyen evler. Geçtiğimiz yıl konuştuğumuz İsveçli bir alıcı, Batı Costa del Sol Estepona doğru bir bölgede, deniz kıyısında, çatı terası ve havuzu olan yepyeni 2 yatak odalı bir daire satın aldı. Buna rağmen, Yılda sadece 9 gün doluluk oranı! 

Hem batı Costa del Sol hem de Costa Blanca'da denize yakın, çatı havuzlu ve insanların tatilde isteyebileceği her şeye sahip gibi görünen birçok yeni inşa edilmiş kompleks var, ancak bunların doluluk oranı bir ayı bile dolduramıyor. Bu durum, ev sahiplerinin dairelerini uzun süreli misafirlere kiralamak zorunda kalmalarına ve dolayısıyla düşük gelir elde etmelerine yol açıyor. Boş evlerin çok olduğu bölgelerden ev satın almayın. Bu durum kira fiyatlarını önemli ölçüde düşürüyor. Başlıca gelir, özellikle yüksek sezonda, evin 1-4 haftalık sürelerle kiralanmasından elde ediliyor.

---

Nerja (en çok yatırımcıyı çeken İspanyol şehri) en iyi sonuç veren segment, nispeten merkezi konumda, deniz manzaralı teras veya balkonlu, 1-2 yatak odalı dairelerdir. Bu nedenle merkez, Burrianaplajı, Capistrano ve çevresi, Paradorve birkaç diğer bölge, tabiri caizse güvenli seçeneklerdir. Bölgedeki emlak danışmanımız Anders Larsson adres düzeyine odaklanıyor.

Bir mülkün değeri Bir evin değerini belirleyen birçok farklı faktör vardır ve hiçbir iki ev birbirinin aynısı değildir. Bazen belirleyici faktörler arasında bulunduğu mahalle (restoran ve dükkan olup olmaması vb.), ulaşım, genel durumu (ve benzersiz iç detaylara sahip olup olmaması), terasın büyüklüğü ve konumu, manzara, rüzgar yönü, yakındaki plajların kalitesi, trafik gürültüsü, yeşil alanlar, altyapı, planlanan ve (çoğunlukla) mevcut marinalar, golf sahaları ve diğer turistik yerler veya cazibe merkezleri yer alır.

Önemli olan, dediğim gibi, metrekare fiyatı, deniz manzarası ve bina malzemelerinin/mutfakın durumu gibi bireysel faktörlere körü körüne odaklanmamaktır. Ayrıca, "çok ucuz görünüyorsa, muhtemelen gerçek değildir" şeklindeki eski atasözünün her zaman geçerli olduğunu unutmayın.

Her şeyden önce, mevcut veya yeni yatırımlar konusunda dikkatli olun (satışların artması ve Amerikalılar ile Çinlilerin de İspanya'daki evlere yatırım yapmaya büyük ilgi göstermesiyle birlikte şu anda birçok şey oluyor) yeni üretilen projeler bölgelerde bulunan kiralama geçmişi olmayanÖrneğin, Alicante ve Torrevieja arasında (veya Ingemansland'da Marbella ve Gibraltararasında) tamamen yeni bir kentleşme alanını pazarlamak ve kurmak kimin sorumluluğunda? Daha önce oraya turist çeken hiçbir şey yoksa, şimdi çekeceklerini kim garanti edebilir? Geliştiriciler ve belediye pazarlamaya para harcamıyor ve yerleşim alanı (kentleşme) da bunu yapacak imkan/yeterliliğe sahip değil. Hayalet şehirler işte böyle ortaya çıkıyor; insanlar turist çekmek için bir plan olmadan gelişmemiş bölgelere inşaat yapıyorlar. "İnşa edin, gelecekler" mantrası şiirsel ve güzel, ancak gerçekte nadiren işe yarıyor.

Tatil türüne göre en popüler üç tatil evi kiralama türü:

1. Plaj tatili.
2. Aile tatili.
3. Lüks konaklama.

Ardından golf gezileri, kır tatilleri, bütçe dostu tatiller, büyük şehre hafta sonu gezileri ve kayak tatilleri geliyor.

---

İspanya'da tatil evi kiralama konusunda başarı için 7 temel ipucu

Her şeyi kendiniz hallederseniz (aksi takdirde kiralama şirketi bu detaylarla ilgilenecektir):

1. Hem iç hem de dış mekanları net bir şekilde gösteren fotoğraflar çekin ve öncelikle terastan görünen deniz manzarası, varsa bahçe, mutfak ve ekipmanları, banyo ve yatak takımları gibi detaylara odaklanın.
2. Web sitenizdeki/reklam portalınızdaki başlıkları olabildiğince davetkar hale getirin ve mülkünüzü benzersiz kılan özelliklere (konum, fiyat vb.) odaklanın. Açıklamaya mümkün olduğunca fazla bilgi ekleyin. Günümüzde insanlar karar vermeden ve rezervasyon yapmadan önce mümkün olduğunca fazla bilgi edinmek istiyor.
3. Sorulara hızlıca yanıt verin ve tercihen arayabilecekleri bir telefon numaranız olsun. Potansiyel müşterilerinizin yaklaşık %10'u e-posta yerine telefonu tercih ediyor ve telefon kullananlar diğerlerine göre daha sık doğrudan rezervasyon yapıyor.
4. Tüm iletişimlerin kopyalarını saklayın. Rezervasyon yaparken, konaklama yeriniz ve bölgeniz için geçerli olan kurallara (iptal politikaları dahil) göre mutlaka bildirimde bulunun.
5. Rezervasyon takviminizi her zaman güncel tutun.
6. Müşterilerinizi bir e-posta listesinde (örneğin ücretsiz Mailchimp hizmeti gibi) toplayın ve onlara indirimler vb. hakkında bilgi verin.
7. Esnek olun. İlgi çekmek için gerekirse fiyatları değiştirin, ekipman ekleyin, biraz tadilat yapın vb. Doluluk oranınız düşükse, reklamlarınıza yanıt alamıyorsanız veya kiralama şirketiniz istenen performansı göstermiyorsa, stratejinizi hızla değiştirmeye veya piyasayı bilen, kiralama işinizi hızla yoluna koyabilecek birini işe almaya hazır olun (ancak, tavsiyemizi dinlemediyseniz ve kimsenin kiralamak istemediği bir bölgede ev satın aldıysanız, dürüst olmak gerekirse yapabileceğiniz pek bir şey yok).

Evinizdeki küçük ama önemli detayları unutmayın

Bütçeniz kısıtlı olsa veya biraz daha lüks bir konaklama yeri tercih etseniz bile, büyük lüks otel zincirleri gibi küçük detaylara biraz özen göstermenin size çok faydası dokunabilir. Kalite için fazladan para ödemeye her zaman hazır insanlar vardır!

Sıradan bir evi, giderek daha seçici hale gelen İskandinav/Batı Avrupalı ​​müşteriler için en çekici seçenek haline dönüştürmek, düşündüğünüz kadar çok şey gerektirmiyor.

• Yeni mobilyalar, çatal bıçak takımları ve cam eşyalar alın; ayrıca yağlı boya tablolar, güzel vazolar, dekoratif yastıklar ve battaniyeler gibi sade ama hoş iç mekan detayları da edinin.
• En önemli ayrıntı, ve bu uluslararası seyahat sektörünün neredeyse tüm segmentlerinde hızla büyüyen bir trend, yüksek kaliteli yatak takımlarına yatırım yapmaktır.
• Öko-tex etiketli Mısır pamuğu (bu toksik olmayan, çevre dostu kaliteli kumaşlar çok pahalı olmak zorunda değil ve çok dayanıklıdır) veya gerçek keten çarşaflar, birçok kişi için eviniz için seçim yapmanız için başlı başına bir nedendir (ipekten kaçının, çünkü düzenli makine yıkamasına uygun bir malzeme değildir).
• Lüks otelleri örnek alın ve maksimum konfor ile dayanıklılık arasında altın orta nokta olan 300-400 iplik sayısına sahip %100 penye Mısır pamuğundan üretilmiş nevresim takımlarını tercih edin ve yalnızca beyaz takımlar seçin. Bu, lüksü ve eşsiz konforu simgeler. Bu trend, Westin Hotels & Resorts'un 1999 yılında "Cennet Yatağı"nı tanıtmasıyla başladı. O zamandan beri, lüks oteller (ve artık birçok ekonomik otel) için yüksek kaliteli beyaz nevresim takımları kullanmak standart hale geldi.
• Güzel bir havlu seti (banyo havlusu dahil) sunmayı unutmayın. Bu, misafirlerinizin gerçekten takdir edeceği ve her yıl geri dönmek istemelerini sağlayacak bir şeydir. Her türlü kiralama işletmesi için güçlü bir müşteri kitlesi oluşturmak çok önemlidir. Bu, en zor zamanlarda bile sizi ayakta tutacaktır.
• Bazı kiralama şirketleri tüm yatak takımlarını vb. sağlıyor ancak bizce bunu kendiniz halletmelisiniz veya onlardan kaliteye odaklanmalarını istemelisiniz. Günlük lüks, orta sınıfı hiç olmadığı kadar cezbediyor.
  İspanya'da kiralama ruhsatlarına ilişkin kısıtlamalar: Kiralama amacıyla bir daireye yatırım yapıyorsanız, öncelikle mülkün tüm evraklarının, özellikle de oturma izninin eksiksiz olduğundan emin olmalısınız: Primera Meslek Lisansı (Cédula de Habitabilidad olarak da adlandırılır). Bu belge olmadan, evinizi turistlere kiralamak için izin başvurusunda bulunamazsınız (İspanya'nın tüm bölgelerinde bu tür bir lisans gerekli değildir). Bu belgelerin düzenli olduğundan emin olmak avukatın görevidir. Başka bir deyişle, İspanya'da avukat olmadan hiçbir satın alma işlemi yapmayın. 2011 yılından beri, kiralama piyasasını düzenleme kararı İspanya'daki 17 özerk bölgeye aittir. Bu nedenle, yatırım amacıyla bir satın alma işlemi yapmadan önce, evinizi satın aldığınız bölgede geçerli olan yükümlülükler ve haklar konusunda bilgi sahibi olmanız son derece önemlidir. Özel yasaların getirilmediği bölgelerde, genel LAU (Kentsel Kiralama Yasaları) yasası geçerlidir. İspanya'daki birçok bölge son zamanlarda düzenlemelerini sıkılaştırdı. Ancak bu çoğu durumda sadece olumlu sonuçlar doğurmaktadır (maalesef bazı bölgelerde, otelcilik sektörünün lobiciliği, bireylerin evlerini kiralamalarını tamamen engellemiştir). Yeni yasaların nedeni, kiracıların güvenliğini ve rahatlığını sağlamanın yanı sıra, yabancı ev sahiplerinin vergilerini ödemelerini ve (ev sigortanıza ek olarak yaptırabileceğiniz) kiracılarınız olduğunda ortaya çıkabilecek durumları kapsayan sigortaya sahip olmalarını sağlamaktır. Genel olarak ve bu AB içindeki tüm ülkeler için geçerlidir, turizmi ve belirli bir zamanda ülkede bulunan bireyleri daha iyi kontrol etme isteği vardır.
• Kiralama lisansının fiyatı tek seferlik bir maliyettir ve bölgeden bölgeye değişir. Bazı bölgelerde yerel bölgeye bağlı olarak sabit bir maliyettir. Diğer bölgelerde ise mülkünüzün kaç misafiri ağırlayabileceğine bağlıdır. Lisanslar 200 €'dan 700 €'ya kadar değişmektedir. NOT: Birçok durumda, kiracının pasaport numarasıyla kayıtlı olması gerekliliği gibi (AB'de giderek yaygınlaşan bir uygulama) yeni yasa ve düzenlemelerden, mülkünüzü kayıtlı bir kiralama şirketine ekleyerek kurtulabilirsiniz; bu şirket de tüm bu işlemleri halleder. Endülüs Öncelikle Endülüs'e ilişkin nispeten yeni yasalardan bahsedeceğiz ve bu bölgeye (yani Costa del Sol) çoğu yatırımcının yöneldiğini göz önünde bulundurarak birkaç ek paragraf yazacağız.
• Endülüs'ün hedefi turizmde dünya lideri olmak ve bunun için kiralık konut arzının kalitesinin iyileştirilmesi gerekiyor. Ancak buradaki yasalar, özel konutların kiralanmasını durdurmayı amaçlamıyor, çünkü bu alandaki çıkar örgütlenmesi çok daha güçlü ( Costa del Solotel yataklarından daha fazla özel konut var). Ayrıca, bu büyüyen milyonlarca dolarlık sektörü düzenlemek için yasalara ihtiyaç var. Birkaç mülkten o kadar çok para kazanan ve sadece onlarda yaşayan bireyler tanıyoruz. Müşterilerimizin en başarılıları yasaları memnuniyetle karşılıyor ve bu yasaların (daha yüksek fiyatlar talep etmeye başlayabilecekleri için) daha da güçlü bir gelir sağlayacağına ve aynı zamanda belirli bölgelere hak edilmemiş kötü bir ün kazandıran vicdansız aktörleri ortadan kaldıracağına inanıyorlar. Yeni yasalar, güzel turistik geziler2016 yılında yürürlüğe giren ve o zamandan beri birkaç tane daha eklenen düzenlemeler arasında, Ağustos 2025'te mahkemenin Endülüs'te turistik konut satın alırken sadece ruhsattaki ismi değiştirmenin yeterli olduğuna hükmetmesi de yer alıyor. Mülkün yeniden tescil edilmesine gerek yoktur. Bu karar hukuki güvenliği güçlendirdi, yatırımları korudu ve Endülüs'te yeni ev sahiplerinin hızla evlerini kiraya vermelerini kolaylaştırdı.
• Şirket avukatımız Francisco López Vera, Nerja avukatlar yetkililerin ilk taslağı hakkındaki görüşlerini sunduğunda süreçte yer aldı. Bu nedenle, ayrıntıları çok iyi biliyor. Mülkünüzü arkadaşlarınız ve tanıdıklarınız dışında herhangi birine kiralarsanız (ve bunun için ücret almazsanız), mülkü yetkililere kaydettirmeniz gerekirEndülüs'te kayıt ücretsizdirBu da her evin, diğer hususların yanı sıra, reklamda belirtilmesi gereken benzersiz bir kimlik numarası alması anlamına gelir. Kiralık bir mülk için aşağıdaki şartlar geçerlidir: Yeni inşa edilen mülkler, güvenlik, sağlık yönetmelikleri, engelli bireyleri etkileyen yasalar vb. konularda geçerli ulusal ve bölgesel yasalara uygun olmalıdır. Odalar uygun şekilde havalandırılmalı ve gerekirse perde veya jaluzi ile donatılmalıdır. Odalar, büyüklüklerine oranla yeterli miktarda mobilya ile donatılmalıdır. Mayıs ve Eylül ayları arasında her yatak odasında ve oturma odasında klima bulunmalıdır (taşınabilir üniteler sayılmaz). Mülkler Ekim ve Nisan ayları arasında kiraya verildiğinde, ısıtma sistemi bulunmalıdır. Her mülkte bir İlk Yardım Çantası bulunmalıdır. Mülk sahipleri, konuğa en yakın eczane, hastane, otopark, restoran, alışveriş merkezlerinin yerini gösteren basılı veya dijital formatta belgeler, ayrıca yakın çevrenin haritası ve genel turistik rehberler (prensip olarak her yerde ücretsiz olarak mevcuttur, diğer her konuda müşterilerimize yardımcı olabiliriz) sağlamalıdır. Kiracıların şikayetlerini yazabileceği bir defter ve sakinleri defterin varlığından haberdar eden açıkça görülebilen bir işaret bulunmalıdır. Evin her yeni kiracıdan önce ve sonra temizlenmesi zorunludur. Temiz yatak çarşafları ve yedek bir takım da bulunmalıdır. Mutfak aletlerinin nasıl çalıştığına dair talimatlar. Kiracıdan gelebilecek herhangi bir şikayet veya endişeyle ilgilenebilecek bir kişinin iletişim numarası (bunu üçüncü bir tarafa iletin), böylece mümkün olan en kısa sürede çözüme kavuşturulabilir. Ayrıca, evinizde evcil hayvanlar ve sigara içme ile ilgili geçerli kurallar ve bölgedeki özel yasalar hakkında misafirlerinizi açıkça bilgilendirmelisiniz. WiFi zorunluluğunun yasanın ilk taslağından çıkarıldığını unutmayın. Yine de kiracılarınıza bir tür internet erişimi (yeniden doldurulabilir bir USB bellek aracılığıyla bile olsa) sunmanızı öneririz. Dikkat edilmesi gereken bir nokta: Aynı anda 15'ten fazla kişiye kiralama yapmanıza izin verilmiyor. Bunu, pansiyon işletmeciliği yapmayı kolaylaştırmak olarak yorumluyoruz. 15'ten fazla sakininiz olmadığı sürece, kiralama yapan tüm ev sahiplerinin sahip olması gereken lisansın ötesinde özel bir lisansa ihtiyacınız yoktur. Bir kilometre yarıçapında kiralamak istediğiniz 3'ten fazla eviniz varsa, "Empresa" (şirket) olarak kayıt yaptırmanız gerekir. Ayrıca ödeme, iptal, giriş ve çıkış işlemleri gibi konularda da belirli düzenlemeler ve standartlar bulunmaktadır. Bunlar ve evin kolayca nasıl tescil edileceğine dair bilgiler, sürecin ilerleyen aşamalarında emlak danışmanımız tarafından açıklanacaktır. Avukatımız ayrıca satın alma işlemiyle ilgili olarak yetkili makamların gerekliliklerine uymanızı da sağlar. Kanunlara uymamanın cezası 1.500 €'dan başlamaktadır. Ancak, kanunlara uymamanız için hiçbir neden görmüyoruz. Aragon (Zaragoza) Bu ilde, son zamanlarda Turist Konutları Kurumu'na kayıt yaptırmanız ve kime kiralama yaptığınızın kaydını tutma sorumluluğunu üstlenmeniz gerekiyor (en kolayı, dediğim gibi, kiralama şirketinin pasaport numaraları vb. ile bu işi halletmesine izin vermektir).
• Bölgedeki yetkililer oldukça katı ve kurallara uymadığınız takdirde para cezaları 90.000 €'ya kadar çıkabiliyor. 2017'den beri, mülkün kiralama amacıyla kayıt altına alınması için yeni şartlar getirildi. Başvuru, yerel turizm ofisi aracılığıyla yapılıyor.
• Asturias (Oviedo)Burada tek odalı evler turistlere kiraya verilemez.
• Balear Adaları (Mallorca, Ibiza ve Menorca) Balear Adaları'nda kurallar oldukça karmaşık. Villa veya müstakil ev sahibiyseniz kiralama ruhsatı için başvurabilirsiniz, ancak apartman dairesi için başvuramazsınız. Birçok gözlemci, bu kuralların gevşetilmek yerine daha da sıkılaştırılacağına inanıyor. Diğer şeylerin yanı sıra, kiralama ruhsatı almak için komşularınızın iznini almanız gerektiği yönünde bir öneri de var. Mallorca'da otel zincirleri arasında lobi faaliyetleri maalesef çok güçlü. Yetkililer ayrıca, örneğin evlerini kaydettirmeyerek ve "turist odaklı olmayan" portallarda ilan vererek Kentsel Alanlarda Kiralama Yasası'ndan (LAU) yararlanarak vergi kaçıranları aktif olarak arayacaklarını açıkladılar. Ancak, her halükarda vergi ödemek zorundasınız.
• Bask Ülkesi Mülkünüzü kiraya verebilmek için "Registro de Empresas Turisticas" (Turizm Şirketleri Sicili)'ne kayıtlı olması gerekmektedir. Yasada değişiklikler bekleniyor, ancak şu anda lisans almak için 2 kiralık mülke sahip olmanız gerekiyor (alternatif olarak, her bir mülkü kayıtlı bir kiralama şirketine kaydettirmeniz gerekiyor).
• Kantabria (Santander) Bu bölge, İspanya'daki en katı yasalardan bazılarına sahip. "Otel dışı konaklama" olarak sınıflandırılan konaklama yeriniz için lisans almak için, diğer şeylerin yanı sıra, engelli kişiler için belirli şartları karşılamanız gerekiyor. Ayrıca, pazarlama, her misafir için yetkililere bildirimde bulunma gibi karmaşık kurallar da mevcut.
• Kastilya ve León (Valladolid) Özel konutunuzu turistlere kiralamanıza izin verilmemektedir. Ancak, ev sahibi LAU'ya uygun olarak kiralama hakkına sahiptir. Bununla birlikte, bu konutların turizm portallarında/kanallarında reklamını yapamazsınız.
• Extremedura (Mérida) Yukarıya bakınız.
• Galiçya (Santiago de Compostela) Özel evinizi turistlere kiralamak artık mümkün. Ancak, bölgesel yönetmeliğe göre belirli kurallara uymanız gerekmektedir.
• Kanarya Adaları (Gran Canaria, Tenerife) Artık “turistik bölgeler”, “turistik semtler” veya “konut ve turistik bölgelerin karışımı” olan yerlerde mülk kiralama konusunda kısıtlamalar var. Bu, mülk sahiplerinin ve kiralama acentelerinin hangi alanların “turistik bölge” olarak kabul edilebileceğini analiz etmeleri gerektiği anlamına geliyor. 2015 yazında, yasa yürürlüğe girdiğinde, yetkililer aktif olarak uyumluluğu sağlayacaklarını ve para cezalarının 60.000 €'ya kadar çıkabileceğini duyurdu. Bahsedildiği gibi, Kanarya Adaları'ndaki otelcilik sektörünün lobiciliği çok güçlü.
• Katalonya (Barselona) Barselona'nın merkezinde, bölgedeki turizmi kontrol altına alma çabasıyla, turist lisansı verilmesi tamamen durduruldu (ancak yasalar, her kiracının en az 32 gün kalması şartıyla, yılda en fazla 3 kiralama sözleşmesi için dairenizi kiraya vermenize izin veriyor. Bundan daha kısa süreler kısa süreli kiralama olarak kabul ediliyor ve lisans gerektiriyor). Bununla birlikte, halihazırda satın alma lisansına sahip evler de var (Barselona'daki temsilcimiz bu konuda bilgi sahibi). Barselona'nın geri kalanında, kiralama lisansı için başvurabilirsiniz, ancak ilgili belediyenin ücretleri ve vergileri oldukça keyfi. Barselona bölgesindeki bazı yerleşim yerleri de mahalledeki ev sahiplerinin evlerini kiraya vermesini yasaklıyor. Bu bölgelerde, hiçbir koşulda lisans alamazsınız. Bu nedenle birçok küçük yatırımcı bunun yerine dikkatlerini İspanya'nın diğer bölgelerine (özellikle Costa del Sol) çevirdi, ancak bu durum büyük yatırımcıları ilgilendirmiyor. Barselona'da (özellikle yakın çevrede) farklı türdeki gayrimenkullerden hala çok para kazanılabilir SitgesAyrıca, evde misafirle birlikte kalırken sadece bir veya iki odayı kiraya vermek isteyenler için yasaların çok daha esnek olduğunu da belirtmek gerekir.
• Diğer Katalonya (Lloret del Mar, Girona, vb.) gibi yerlerde de belediyeye kayıt yaptırmak ve kiracının varıştan sonraki 24 saat içinde polise kayıt yaptırması ve 24 saat ulaşılabilecek bir iletişim numarasına sahip olması gibi birçok başka kural geçerlidir. Öte yandan, 31 günden uzun süren konaklamalar turistik kiralama olarak kabul edilmez.
• MadridAkılda tutulması gereken en önemli şey, sadece bir odayı kiraya veremeyeceğiniz ve evin tamamını en az 5 gün üst üste kiraya vermeniz gerektiğidir. Ancak, bu ikinci kuralın kaldırılması için güçlü bir lobi faaliyeti yürütülmektedir.
• Murcia Murcia özerk bölgesinde net kısıtlamalar bulunmamaktadır, ancak komşu bölgelerin daha açık yasa ve düzenlemeler getirmesiyle birlikte yakında yeni yasaların çıkarılması beklenmektedir.
• Navarre (Pamplona) Burada, sahip olduğunuz konut türüne bağlı olarak geçerli olan iki farklı lisans bulunmaktadır. Geleneksel mimari tarzda inşa edilmiş bir konut ise, "Casa Rural" lisansı geçerlidir. Diğer seçenek ise, normal bir apartman dairesi, bungalov veya ev için geçerli olan "Apartamento Turistico" lisansıdır.
• Valensiya (Alicante, Castellon, Torrevieja vb. dahil) Bölgede mülkünü kiraya vermek isteyen herkes, mülkünü “Registro de Empresas Establecimientos y Profisones Turisticas”a kaydettirmelidir. Lisans numaranızı aldıktan sonra, tüm pazarlama ortamlarında açıkça göstermeniz gerekir. Bir mimar tarafından verilen (yaklaşık 200 € tutarında) bir oturma izni belgesine ve belediyeden alınacak bir kayıt ücretine sahip olmalısınız. Torrevieja'da bu ücret geçen yılın başlarında 17,50 € idi. Kiraya vermek istediğiniz 5'ten fazla mülkünüz varsa, “Empresa” (şirket) olarak kayıt yaptırmanız gerekir.
• İspanya'daki kiralama şirketleri arasında farklı modellerHangi kiralama şirketini önerdiğimiz, ne satın aldığınıza ve nerede satın aldığınıza vb. bağlıdır. Ancak Nerja ve çevresinde birçok kişi, İngiltere ve Batı Avrupa'daki diğer birçok ülkede de pazarlanan ortağımızla çalışmayı tercih ediyor. Ancak çeşitli seçenekler mevcut ve müşteri, mülkünü hangi kiralama şirketiyle kiralamak istediğine kendisi karar veriyor. İspanya'daki mülkünüzü kiraya vermenin dikkate alınması gereken çeşitli yönleri ve maliyetleri vardır. Açık ve özlü bir örnekle başlayalım: Haftalık ortalama kiralama maliyetiniz (düşük, orta veya yüksek sezona bağlı olarak değişmelidir) 400 €'dur. Mülkü yılda 40 hafta kiraya veriyorsunuz. 400 x 40 = 16.000 €. Anahtar teslimi, ev pazarlaması vb. işlemleri, gelirinizin %20'sini alan bir kiralama şirketiyle yapmayı tercih ettiniz (ev temizliği örnekte yer almamaktadır çünkü bu üçüncü bir tarafın sorumluluğundadır ve kiracılarınızın ortalama ne kadar süre veya kısa süre kazandığı gibi faktörlere bağlıdır, ancak temizlik maliyeti yüksek değildir). 16000 x 0,20 = 3200 16000 – 3200 = 12800
• İspanya'da Vergi (Not: Kiralama işine geri izlenebilen giderleri düşebilirsiniz, bu nedenle gerçekte o kadar fazla vergi olmayacaktır.) Vergi oranı %19'dur. 12800 x 0,19 = 2432,0 12800 – 2432 = 10368 € Bu nedenle, bu evden elde ettiğiniz pasif gelir (bu örnekte kiralama şirketi her şeyle ilgileniyor) yılda 10000 €'nun üzerindedir. Ev için yaklaşık %3 faiz oranıyla (ancak şu anda İspanyol kredilerinde bu oran daha da düşüktür) bir milyon SEK krediniz varsa ve evi 20 yılda amorti ederseniz, kredinin aylık maliyeti 5526 SEK, yıllık maliyeti ise 66312 SEK olur. Elbette, su, elektrik, alan bakımı, emlak vergisi gibi başka masraflar da var. Ancak bunlar İspanya'da İsveç'e kıyasla daha düşük, ancak bölgede kaç havuz vb. bulunduğuna bağlı olarak büyük ölçüde değişiyor.
• Ne kadar çevirirseniz çevirin: Doğru bölgede ve konumda doğru tipte bir ev satın alırsanız.. İspanya'da kira geliri hem kredi masraflarını hem de diğer masrafları karşılıyor ve hatta para artıyor. Sonra da.. uzun vadede değer artışı Elbette. Ne kadar yüksek olacağı büyük ölçüde ne kadar iyi kiraya verildiğine bağlı. En güvenlisi, bilinen bir bölgede ev yatırımı yapmaktır. Birçok bölgede hala ucuz evler var, ancak birçoğu inşa edildikten on yıl sonra bile mahallelerde boş kalıyor ve uzun süre de böyle devam edecek. Bunları, öğrenciler vb. için küçük bir miktar dışında kiralamak neredeyse imkansız. Bu tür bölgelerdeki evlerin fiyatları, belki de kontrolden çıkmış bir konut piyasasının son aşamaları dışında, artmaz. İspanya'nın en kazançlı piyasası olan, doğu Costa del SolNerja, birçok analist, 90'ların başındaki konut krizimizden sonra İsveç'te yaşananlara benzer bir gelişme bekliyor, yani.. 15-20 yıl boyunca fiyat artışı (Hem bizim hem de İspanya'nın en büyük bankası Holabank'ın uluslararası çabalarını bu şehirden koordine etmesinin bir nedeni var.) İspanya'daki birçok pazar benzer bir eğri izleyecek, ancak birçok (çoğunlukla yeni) alan da tamamen çökecek. Daha önce birkaç kez vurguladığımız gibi, dayanacak bir geçmişi olan alanlara yatırım yapmak önemlidir. Toplu hafızanın kısa olduğu ve balonların patlayıp beklenenden daha hızlı bir şekilde tekrar şişirildiği doğrudur, ancak İspanya, İsveç gibi, bankacılık sistemini yukarı doğru yönlendirdi; bu da bir sonraki konut balonunun zaman çizelgesini muhtemelen uzatacaktır.
• Kiralama şirketleri için farklı modeller ve her şeyi kendiniz yapmanın avantajları ve dezavantajları En başarılı müşterilerimizden bazıları kendilerini 1-4 pazarlama portalında (İsveç ve yabancı) pazarlıyor ve anahtar teslimi, temizlik yönetimi gibi işleri bir kiralama şirketine bırakıyor. Kiralama şirketi ayrıca evde bir arıza olması durumunda 7/24 hizmet veren personel de sağlıyor. Bunun karşılığında kiralama şirketi komisyon alıyor Rezervasyon tutarının %10'u. Kaliteli çarşaflar ve havlular birçok yıkamaya dayanır ve büyük bir masraf oluşturmaz. Temizlik ek ücrete tabidir, ancak çok fazla Euro tutmaz (haftalık temizlik ücreti yaklaşık 30-60 € civarındadır. Birden fazla daireniz veya birden fazla odası olan daha büyük bir konut binanız varsa, biraz daha pahalı olan daha büyük bir temizlik şirketini tercih etmeniz, ek iş olarak biraz daha ucuza yapan birine göre daha avantajlıdır). Kiralama şirketi ayrıca temizlik hizmeti de sunuyorsa.. tüm pazarlama (İki model arasında bir melez yaygındır), yani önce müşteriyi içeri çekerler, sonra da alırlar Rezervasyon tutarının %20'si.  Bazı rezervasyon şirketleri şu işlemleri yapıyor: Yüzde 40. Nevresim takımları, temizlik, bir ölçüde mobilyalar vb. de fiyata dahil ediliyor. Bu işletmecilerin ayrıca tek tip mobilya, havlu vb. bulunan kendi daireleri de var ve aşağı yukarı otel gibi çalışıyorlar. Ancak, bizim görüşümüze göre, bu bireysel ev sahibi için ekonomik bir düzenleme değil. Müşterilerimiz söz konusu olduğunda, yani bizim aracılığımızla satın alma işlemi yapmış olanlar veya kiralamaktan memnuniyet duyduğumuz bir evi olanlar için, hangi modellerin size ve evinize en uygun olduğunu her bir durum için ayrı ayrı görüşüyoruz. Bu makaleyi yayınladıktan sonra, dokuz ay önce Nerja'nın en popüler bölgelerinden birinde (yaklaşık 250.000 €, 2 yatak odalı) bir daire satın alan bir müşterimizden bir e-posta aldık:
• "Merhaba Anders. İspanya'daki konut yatırımlarıyla ilgili ilginç özel mesajın için teşekkürler. Bize bulduğun mülkün gerçekten iyi bir mülk olduğunu doğruladı!"
  Kiralama konusuna gelince, Nerjaişler sizin de belirttiğiniz gibi çok kolay. Haziran ayında başladığımızdan beri, birkaç hafta hariç, neredeyse tamamen doluyuz. O zaman kiralanmamış olmasının sebebi daha çok bizdik; Cumartesi günleri giriş çıkış şartımız herkes tarafından beğenilmedi. Şimdi 2017 Nisan ortasına kadar rezervasyonlarımız var. 2017 yaz ve sonbahar rezervasyonları da başladı. Gelecekte 50+ hafta boyunca tamamen dolu olmamızın önünde hiçbir engel görmüyorum. Rezervasyon ve ödeme için kendi web sitemizi işletiyoruz. Blocket ve Homeaway'de de ilan veriyoruz. Eurosur anahtarlar, temizlik, denetim vb. konularda yardımcı oluyor. İyi çalışıyor. Bu bahar dairede küçük bir yenileme yaptık.”
• Ayrıca okuyun: Evini kendisi kiraya vermek isteyenler için ipuçları ve İspanya'da ev kiraya verme hakkında genel bilgiler. Ev ile ilgili sigorta vb Kiracı evinizde bir şeye zarar verirse, kiralama şirketi onarım/değiştirme masraflarını kiracının kredi kartından tahsil edecektir (ilgili kişinin rezervasyon yaparken geçerli bir kredi kartı kullanması şarttır). Eğer evi tamamen kendiniz kiralıyorsanız, farklı durumları kapsayan rezervasyon koşullarınız olduğundan emin olun. Bu konuda müşterilerimize yardımcı oluyoruz. Ayrıca, kiracıların neden olabileceği hasarların da sigortanız tarafından karşılandığından emin olmalısınız ev sigortasıBu hizmeti sunan bir bankayla çalışıyoruz (ancak birçok alternatif de mevcut ve bu tür sigortaların maliyetleri genellikle yüksek değil). Kiralama için önerdiğimiz ve evinizden en çok para kazandığınız bölgelerde/şehirlerde, kiracının bir şeye zarar vermesi son derece nadirdir. Bu, evinizi çoğunlukla parti yapan gençlerin kaldığı yerlerde kiralıyorsanız daha büyük bir sorun olabilir. Bu arada, İngiliz rezervasyon şirketlerinin çok katı kuralları var. Örneğin, ağırlıklı olarak çalıştığımız şirket, aynı cinsiyetten belirli sayıda kişinin aynı veya yakındaki evleri kiralamasına izin vermiyor. Elbette, bu kuralı sık sık görmezden geliyorlar, ancak yine de bir rezervasyon koşulu olarak belirli kiracı türlerini, bir sorun olduğundan şüphelenmeleri durumunda reddedebiliyorlar.
• İspanya'da kira gelirine uygulanan vergiler hakkında Ayrıca ödeme yapmanız gerekeceğini de unutmayın İspanya'da kira geliriniz üzerinden alınan vergi. Bu vergi ve daha birçok konu hakkında daha fazla bilgiyi aşağıdaki makalede bulabilirsiniz:  İspanya'da ev satın alma hakkında sıkça sorulan sorular ve cevapları. 2016 yılından itibaren, ev kiraya vermekten elde edilen gelire uygulanan vergi oranı (AB vatandaşları için) %19'dur. Daha önce uzun süre %24,75 olan bu oran, %20'ye düşürüldükten sonra bir puan daha düşürüldü (ve kiralama faaliyetine atfedilebilecek tüm giderler, faiz dahil İspanyol banka kredisine ilişkin tutarlar (indirilebilir). Bu asgari verginin yalnızca AB veya AEA vatandaşları için geçerli olduğunu unutmayın. Diğer uyruklardan vatandaşlar için %24 vergi uygulanır. Aksi takdirde, yurtdışında ev satın alımıyla ilgili vergiyle ilgili tüm sorularınız için her zaman İsveç Vergi Dairesi'ne ve muhasebecinize danışın. Bu bizim görevimiz değildir.
• Lisanslar ve kiralama şirketleri hakkında son sözler: Biz sadece en iyi geliri getiren (ve kriz yıllarında konut fiyatlarının düştüğü) ve makul kısıtlamalara ve yasalara sahip bölgelerdeki kiralama şirketleriyle yakın işbirliği yapıyoruz (hangi mülklerin/bölgelerin en iyi performans gösterdiğine dair istatistiklere erişimimiz var). Bu, Costa del Sol ve Costa Blanca'yı kapsarken, Mallorca ve Kanarya Adaları'nı kapsamıyor. Ayın ürünlerini ve diğer duyuruları paylaştığımız Facebooksayfamızın linki. 

Eviniz için haftalık olarak bu kadar harcama yapmalısınız

Öncelikli bölgelerde, kiralama faaliyetleri için kendi sayfalarımızdan ve ortaklarımızdan elde ettiğimiz istatistiklere sahibiz. Satın almak istediğiniz evin istatistikleri yoksa, bölgedeki benzer evlere bakıyoruz. Yeni bir yerleşim bölgesinde yeni bir yapı ise, doluluk oranınızı ve haftalık veya uzun vadeli kiralamalar için ne kadar kira alabileceğinizi tahmin etmek için yerel kiralama şirketlerinin uzmanlığını temel alıyoruz (çalıştığımız büyük bankanın İspanya genelinde uzun vadeli kiralık evleri var, bu nedenle onların rakamlarını temel alabiliyoruz). En iyisi, komşu evlerin fiyatlarına dayalı bir fiyat seviyesi belirlemektir (mobilyalarını ve Wi-Fi ve mutfak ekipmanı gibi ek detayları da göz önünde bulundurun). Çok yüksek bir fiyat belirlerseniz, doluluk oranında önemli ölçüde kayıp yaşama riskiyle karşı karşıya kalırsınız. Bu da bizi bir sonraki noktaya getiriyor:

En başarılı müşterilerimizden biri olan, Nerjayaşayan bir İsveçli, evlerinden birini yenileyip döşeyerek kalitesini bir üst seviyeye taşımaya karar verdi. Sonuç muhteşem oldu. Haftalık maliyeti artırmasına rağmen Önemli bir noktaya indi 44 haftalık doluluk oranı Ve kısaca şöyle ifade etti: "Kalite için para ödemeye her zaman istekli olanlar vardır." Bu, özellikle ziyaretçilerin çoğunun varlıklı olduğu Nerja veya Puerto Banusgibi bölgelerde geçerlidir. Örneğin Mijas Costa veya Torrevieja'da lüks segmente girmek biraz daha zor olabilir (ancak kuralı doğrulayan istisnalar her zaman vardır).

Fiyatlar gecelik, haftalık ve aylık olarak belirlenmelidir (İspanya'nın bazı yerlerinde gecelik fiyatın reklamda belirtilmesi yasal bir zorunluluktur), ayrıca 3 ay veya daha uzun süreli rezervasyonlar için olası bir "kış indirimi" de sunulmalıdır. Oldukça yaygın bir model, gecelik fiyatın haftalık fiyatın yaklaşık 1/5-1/6'sı kadar olmasıdır. Aylık fiyat genellikle yüksek sezonda bir haftalık fiyatla aynıdır. Ancak, doluluk oranının yüksek olduğu bölgelerde bu önerilmez. Bu bölgelerde, Ekim ve Mart ayları arasında -eğer varsa- bir tür "uzun süreli konaklama indirimi" sunmanız yeterlidir.

Çoğu durumda, misafirlerinizin en az 5-7 gün rezervasyon yaptırmaları da önerilir. Valencia, Sevilla veya Malagagibi tipik hafta sonu şehirleri bu kuralın istisnasıdır.

Birine daha uzun süreliğine kiralamak kalıcı kiracı Prensip olarak, her zaman daha az gelir getirir. Çoğu durumda, daireyi yalnızca yüksek sezonda kiraya verirseniz aslında daha fazla para kazanırsınız. Ancak, yüksek sezonda bile yüksek doluluk oranı elde etmekte sorun yaşıyorsanız, kalıcı bir kiracı çoğu durumda en iyi çözümdür. Aylık ne kadar kira ödeyebileceğiniz elbette birçok faktöre bağlıdır.

---

---

İspanyol bir bankadan kredi almak hakkında

Birkaç yıl öncesine kadar tüm müşterilerimize İspanyol bankalarından borç almamalarını tavsiye ediyorduk. Bankacılık sistemi tam bir felaketti ve bu da krizin başlıca nedenlerinden biriydi. Ancak İspanya, tıpkı İsveç'in 1990'lardaki büyük konut krizinden sonra yaptığı gibi, bankacılık piyasasına düzenlemeler getirdi. Koşullar iyi ve faiz oranları temelde İsveç'teki kadar düşük. İspanyol bankaları, İsveç bankalarıyla neredeyse aynı yüksek talepleri uyguluyor. Avrupa'nın en büyük bankalarından biri olan La Caixa (Holabank) ile işbirliği yapıyoruz; bu bankanın diğer birçok hizmeti de bulunmaktadır İsveççe konuşan banka müdürüAyrıca spanskafastigheter.se üzerinden online başvuru yapabilirsiniz Gelmeden önce kredi sözü alın İspanya'ya. Eskiden birkaç bankayla çalışıyorduk, ancak şimdi müşterilerimizden hem koşullar hem de hizmet açısından en iyi geri bildirimi aldığımız için (ancak bazen biraz zaman alabilir, bu nedenle önceden kontrol ettiğinizden emin olun) çoğu işlemi doğrudan Holabank'a gönderiyoruz. İspanyol bankalarından kredi alma hakkında daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz.

İspanyol bir bankadan ne kadar kredi çekebilirsiniz?

Bu, mülkün fiyatına bağlıdır. Eğer bir milyon SEK ise, genellikle bu miktarın %70'i kadar kredi alabilirsiniz. Yasaya göre, bankalar mülkün değerini belirlemek için bağımsız bir şirket görevlendirir. Bu şirket mülkü 800.000 SEK olarak değerlendirebilir, ancak fiyat bir milyon olsa bile, yalnızca 800.000'in %70'ini borç alabilirsiniz. Öte yandan, bir buçuk milyon SEK olarak değerlendirirlerse, yine de yalnızca belirlenmiş bir fiyattan kredi alırsınız. Fiyat veya değerlemenin nihai miktarı belirlemesine bakılmaksızın, her zaman en düşük miktarda kredi verirler (ayrıca günümüzde değerlemelerin oldukça farklı olduğunu da unutmayın) genellikle gerçek piyasa değerinden daha düşüktürEskiden tüm bankaların kendi değerleme ekipleri vardı, ancak şimdi devlet bunu düzenledi, bu nedenle değerlemeyi bağımsız bir üçüncü taraf yapmalıdır. Bu nedenle, eskiden olduğu gibi farklı bankalara gidip en yüksek değerlemeyi veren bankayı seçmek artık iyi bir fikir değil.

NOTEvin vergi ve harçları için kredi çekemeyeceğinizi unutmayın. Bunlar evin toplam maliyetinin %10-14'ünü oluşturmaktadır. Bu nedenle, En az %40'ı öz sermaye olmak üzere.

Senaryo 1İyi bir yatırım olabilecek, iki yatak odalı, sahile oldukça yakın, deniz manzaralı bir daire buldunuz. Fiyatı 100.000 € ve değeri de 1.000.000 € (ancak KDV ve diğer masrafların eklendiğini ve bunlar için kredi çekemeyeceğinizi unutmayın). Yaklaşık 40.000 € nakit depozitoya ihtiyacınız var ve bankadan 60.000 € kredi çekebilirsiniz.

Lütfen unutmayın, gerekmedikçe %70'e kadar borç almanıza gerek yok. Başlıca çalıştığımız bankanın, diğer birçok rakip firmanın talep ettiği gibi belirli bir miktarda Euro borç almanız zorunluluğu bulunmamaktadır.

Senaryo 2: 1 milyon öz sermayeniz var. Evin maliyeti 1,7 milyon, ancak değeri 1,5 milyon olarak belirlenmiş. Ancak, bankanın evin değerinin daha yüksek olup olmamasına bakmaksızın en düşük miktarda kredi vereceğini unutmayın. Bu durumda fiyat 1 milyon olarak belirlendiğinden, 1,5 milyonun %70'ini (yaklaşık %10-14 oranındaki masraflar ve vergiler düşüldükten sonra) borç alabilirsiniz.

Senaryo 3. Bir şeye yatırım yapmak istiyorsunuz ticari hareket (Pansiyon, otel, bar vb.) veya belki de iflas etmiş bir tatil köyünün tamamını satın alabilir veya daha büyük bir arazi satın alabilirsiniz. Burada belirlenmiş kurallar yokNe kadar borç alabileceğiniz birçok farklı faktöre bağlıdır. Örneğin, kısmen krediler, kısmen de arsa ve gayrimenkuller için bankayla iletişime geçmenize yardımcı olabiliriz. Bu büyüklükteki yatırımlar için gerekli deneyime, bağlantılara ve uzmanlığa sahibiz. 

---

Bankacılık nesneleriyle ilgili sorun (ve fırsatlar) üzerine

Bazı bankaların hâlâ çok sayıda uygun fiyatlı konutu var, ancak sorun şu ki, Puerto Rico, Mas Palomas veya Nerjagibi seçkin, müreffeh tatil beldelerinde banka mülklerine nadiren rastlanıyor. Krizden uzaklaştıkça, banka mülklerinin piyasaya çıkışı da azalıyor. 2023'ün sonunda, bankacılık sistemi ülkede rekor sayıda banka tarafından el konulan mülk olduğunu açıkladı. O zamandan beri de hiç el konulan mülk olmadı.

Dairenin konumu konusunda çok seçici değilseniz ve sadece şu özelliklere sahip bir daire istiyorsanız.. ucuz tatil evi mümkünHâlâ birçok uygun fiyatlı yatırım fırsatı mevcut ( Mijas Costa gibi bazı bölgelerde yeni inşa edilmiş daireler bile var). Ancak yatırım arıyorsanız, bildiğimiz gibi konum en önemli faktördür. Banka mülklerinin en büyük sorunu, banka mülkü olmalarının bir nedeni olmasıdır - eğer büyük bir tadilata ihtiyaç duymuyorlarsa, genellikle uzak bölgelerde veya otoyolların yakınında vb. yerlerde bulunurlar. İspanya'da banka mülkü satın alma hakkında daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz.

Sorularınız mı var? Lütfen info@spanskafastigheter.se adresine yazın, en kısa sürede size geri dönüş yapacağız. 

---

İspanya konut piyasası – emlak fiyatları artıyor ancak birçok durumda hala yanıltıcı olabiliyor

Örnek olarak Nerja ve Barcelona'daki fiyat geçmişine ilişkin istatistikler

2007 yılında Barselona'da fiyatlar en yüksek seviyedeydi ve metrekare başına ortalama fiyat 4.732 € idi. Fiyatlar 2013 yılında en düşük seviyesine geriledi ve ortalama fiyat 2.957 € oldu. Bu yaklaşık %40'lık bir düşüş anlamına geliyor. 2013 ile 2016 yılının ilk yarısı arasında fiyatlar yaklaşık %6-7 oranında arttı. Daha sonra bu gelişme, 2017 sonbaharındaki karışıklıklarla bağlantılı olarak biraz yavaşladı, ardından tekrar arttı ve pandemi yıllarında fiyatlar sadece geçici olarak düştü. Genel olarak fiyatlar sürekli yükseldi.

İspanyol konut piyasasına ilişkin istatistikleri incelerken vurgulanması gereken nokta, bu istatistiklerin belirli bir bölgedeki tüm evleri kapsadığıdır. Yani, iyi bölgelerde bulunan yatırım amaçlı gayrimenkullere ilişkin ayrı istatistikler bulunmamaktadır. Bu tür gayrimenkullerin fiyatları doğal olarak daha hızlı artmaktadır.

Nerja, Costa del Sol somut fiyat örnekleri

Nerja popüler Capistrano Village bölgesinde, 70'lerin sonlarında yaklaşık 25.000 €'ya mal olan, 2 yatak odalı, 2 banyolu ve teraslı belirli bir daireyi yakından inceliyoruz. Altın yıllarda (2005 civarı) 250.000-260.000 €'ya, ekonomik durgunluktan birkaç yıl sonra ise 190.000 €'ya mal oldu. Şimdi fiyat tekrar 250.000 € veya biraz üzerinde.

2015 yılının başlarında, Capistrano Village'da 1 yatak odalı bir dairenin fiyatı 100.000-120.000 € arasındaydı ve 2016 yazının başlarında 148.500 €'ya satılıyordu. Şimdi ise yaklaşık 189.000 € civarında.

Başka bir örnek: Capistrano Playa'da birkaç yıl önce 1 yatak odalı dairelerin fiyatı yaklaşık 140.000 € civarındaydı. Haziran 2015'in başlarında İsveçli bir aile orada 1 yatak odalı bir daireyi 240.000 €'ya sattı. Bu, 1 yatak odalı bir daire için aşırı yüksek bir fiyattı, ancak fiyatlar o zamandan beri yaklaşık 225.000 € civarında istikrar kazandı.

Nerjahemen dışında yer alan Ladera del Marbir daire, 2014 yazında 194.000 €'ya satılmıştı. Daha sonra 2015'in ikinci çeyreğinde 239.000 €'ya alıcı buldu. Fiyatlar birkaç yıldır 300.000 €'nun üzerinde seyrediyor.

Not,  Nerja acentemiz bölgedeki tüm büyük oyuncularla çalışmaktadır. En iyi gayrimenkulleri sunabilmemizin tek yolu, küçük ve büyük, en iyi İspanyol ve İngiliz oyuncularla çalışmaktır. Müşteriye sunulan fiyat asla etkilenmez. Ayrıca, bölgesel müdür seviyesinde doğrudan bankalarla çalışıyoruz, bu nedenle müşterileri satmak istediğinde bize yönlendiriyorlar. Bankaya ait bir gayrimenkul ortaya çıktığında da aynı şey geçerli, ancak Nerjabu nadiren olur. Şehirde ve çevresinde çok avantajlı bir konumdayız, ancak buna rağmen, "düşük" fiyat aralıklarındaki gayrimenkul arzının azalması konusunda yapabileceğimiz pek bir şey yok.

---

Yatırım getirisi (ROI) hakkında birkaç söz

Yatırım getirisi ( ROI), evin kiralanması/işletilmesi yoluyla yıllık olarak elde ettiği fazla gelirdir ve bu gelir, mülkün satın alma fiyatıyla ilişkilendirilir.

İspanya genelinde ROI rakamları bulunmamaktadır. Ancak kriz öncesinde, Costa del Solcazip bir mülk için bu oranın genellikle %10 veya daha yüksek olması bekleniyordu. Bununla birlikte, öngörülebilir gelirde %5'in üzerindeki her şey yatırımcılar için caziptir.

İyileşme sürecinden bu yana rakamlar tekrar %10 civarına yaklaşmaya başladı ve giderek daha fazla vakada bundan daha yüksek rakamlar da gözlemledik. Özellikle Nerja bu oran tüm zamanların en yüksek seviyesine ulaştı ve her çeyrekte rekorlar kırıyor; bunun başlıca nedeni şehrin artık yıl boyunca ziyaret edilebilecek bir yer haline gelmesi.

ROI hesaplanmasında genellikle gayrimenkul için yapılan brüt ödemelerin yanı sıra işletme giderleri, bakım ve işletmeden elde edilebilecek diğer kalemler için yapılan kesintiler de dikkate alınır. Bununla birlikte, İspanya'daki birçok emlakçı, ROIhesaplamak için gayrimenkulün bir yılda ne kadar gelir getirdiğine bağlı olarak nihai fiyatı değerlendirir.

Ancak, ROIhesaplanmasında muhasebe amortismanı dikkate alınmaz.

En kolay yol, geçmiş doluluk oranlarını, yıl içindeki ortalama kira fiyatını ve yıllık aidatları incelemektir. 

---

Sonuç/Özet:

• İspanya'nın birçok avantajı var. Modern otoyolları, hızlı trenleri ve gelişmiş sağlık sistemiyle modern bir altyapıya sahip. Ülke, uzun zamandır dünyanın en güvenli turistik destinasyonu olarak kabul ediliyor. Her şeyden önemlisi, İspanya'nın asla elinden alınamayacak yumuşak faktörleri var. Zengin tarihi ve kültürü, yemekleri, her zaman var olan güneşi, çeşitli doğası, denizi ve uzun kıyı şeridi. İspanya, dünyanın üçüncü büyük turizm ülkesi ve turizm güçlü bir büyüme aşamasında; yatırımcılar için belki de en heyecan verici olanı ise ülkenin giderek daha fazla turist çekmesi zengin uluslararası turizm daha önce hiç sahip olmadığınız bir şey.
• Kriz yıllarında konut fiyatları neredeyse %50 düştü. O zamandan beri yavaş yavaş toparlandılar ve 2030'a kadar yeni zirvelere ulaşacaklar. Ancak, şu anki en büyük sorunun fiyat artışları değil, gerçekten cazip bölgelerde cazip konut eksikliği olduğunu yeterince vurgulayamayız. Bazı bölgelerde, neredeyse hiç satın alınacak bir şey kalmadığı için fiyat artışlarından bahsetmenin bir anlamı yok.
• İspanya'da ev satın almak için krediye ihtiyacınız varsa, İspanyol bankalarından %70'e kadar borç alabilirsiniz. Ancak, vergi vb. giderler için borçlanmanıza izin verilmediğinden, pratikte %40 öz sermayeye ihtiyacınız olduğunu unutmayın online kredi sözü, bizim aracılığımızla başvurursanızGelmeden önce, banka genel olarak ne tür bir ev almak istediğinizi, nerede alacağınızı ve ne kadar kredi çekmek istediğinizi bilmek istiyor. Ayrıca net bir zaman çizelgesi de istiyorlar: ne zaman evlere bakmaya gideceğinizi ve ne zaman satın almayı planladığınızı.
• Güvenli bir yatırım yaptığınızdan emin olmak için, bölgedeki (hem kasaba hem de yerleşim bölgesindeki, tercihen evin bireysel geçmişi de dahil olmak üzere, ancak bu nadiren mümkün olabilir) kiralama geçmişini inceleyin.
• Kiralama piyasasında en iyi performansı gösteren gayrimenkuller, havaalanına 60 dakikalık sürüş mesafesinde olan, teras/balkonu bulunan, yakındaki bir havuza erişimi olan ve iyi durumda olan – tercihen deniz manzaralı – gayrimenkullerdir. Gayrimenkulün işlek bir ana yol üzerinde bulunmaması özellikle önemlidir. İç tasarım, mobilya, klima, çamaşır makinesi vb. detaylar da önemlidir.
• Ancak, çok daha önemli bir husus şudur: coğrafi konumÖzellikle Costa del Sol doluluk oranı çok yüksek olup, her yıl artmaya devam etmekte ve giderek daha çok seçkin kesime hitap etmektedir. Çeşitli faktörler nedeniyle en iyi doluluk oranı, Costa del Soldoğusunda, Nerja bulunmaktadır42-48+ haftalık doluluk oranı Costa del Solbaşkenti Malagada güçlü bir doluluk oranı artışına sahip ve çoğu kişi tarafından Avrupa'nın en önemli "hafta sonu şehirlerinden" biri olarak kabul ediliyor. Costa Blanca da bir büyüme bölgesi, ancak henüz yıl boyunca yüksek bir doluluk oranına sahip değil. Bunun başlıca nedeni şudur: Torrevieja (22-25 haftalık doluluk oranı) sayesinde, düşük sezonda bile en azından belirli bir ölçüde turist çekiyor.
• Kanarya Adaları, Mallorca ve Barselona güçlü bir turizm sektörüne sahip. Ancak, iyi bir kiralık yatırım yapma fırsatları sınırlı, hatta bazı durumlarda tamamen engellenmiş durumda kısıtlamalarKanunlara uymadığınız takdirde cezalar çok yüksek olabilir. Ancak Barselona'da onaylı turizm ruhsatıyla ev satın almanın mümkün olduğunu unutmayın. Ayrıca, Sitges gibi popüler tatil beldeleri de dahil olmak üzere, yakındaki tüm bölgeler bu kadar sıkı düzenlemelere tabi değildir.
• İspanya'daki en popüler tatil bölgelerinin çoğunda yüksek sezonda doluluk oranı yüksektir. Birçok analiste göre, ortalama olarak yılda 15 hafta doluluk bekleyebilirsiniz. Mülkü sadece yüksek sezonda kiraya vermek.. Çoğu durumda, yüksek sezon uzun vadeli kiralamalara göre daha yüksek gelir sağlar. Ayrıca, genel olarak turizm açısından güçlü olsalar bile, bazı bölgelerde evinizi kiraya vermenin neredeyse imkansız olabileceğini de unutmayın. Bahsettiğim gibi: geçmişi dikkatlice inceleyin ve evinizi pazarlamak için yerleşik kanallara sahip bir oyuncu seçin.
• Orada farklı kiralama modelleri Eğer pazarlama vb. işlerle kendiniz ilgilenmek istemiyorsanız, kiralama şirketinin gelirin %20-25'ini (müşteriyi kendiniz getirirseniz %10-15'ini) alması yaygın bir uygulamadır. Bazı müşterileri kendiniz (pazarlama veya arkadaş çevreniz aracılığıyla) getirdiğiniz hibrit model giderek daha yaygın hale geliyor. İspanya'nın her bölgesinde iyi işleyen kiralama şirketleri bulunmuyor. Temizlik şirketi, güvenlik görevlisi, anahtar teslimi çözümü, ödeme çözümü, pazarlama vb. gibi her şeyi kendiniz halletmeye hazır değilseniz bunu da göz önünde bulundurmalısınız.
• Ne yazık ki, birçok emlakçı kiralama konusunda yardımcı olacaklarını ve "sorun değil, hallederiz" diyeceklerini iddia ediyor. Sonra hiçbir şey olmuyor. Onlardan satın almadan ÖNCE kiralama işlerini (ve satın almayı düşündüğünüz bölgede hangi alternatiflerin mevcut olduğunu) kontrol edin. Haftada kaç benzersiz ziyaretçiye sahip olduklarına dair Google istatistiklerini göstermelerini isteyin, hangi ulusal ve uluslararası portallarda reklam verdiklerini açıklamalarını isteyin. Mülkünüzü en iyi şekilde nasıl pazarlayacaklarına dair bir plan sunmalarını isteyin. Çoğu emlakçının İspanya'daki satılık mülkler üzerinde münhasır hakları yoktur, bu nedenle Kendinizi kısıtlanmış hissetmeyin Hem satın alma öncesinde hem de sonrasında tüm gereksinimlerinizi karşılayamayan bir aracıya.

İspanya'ya yatırım yapmak istiyorsanız size bu konuda yardımcı olabiliriz

Örneğin, kiralama piyasasında işe yaramayacağını bildiğimiz ucuz banka mülklerini piyasada aramıyoruz. Ortaklarımız (avukatlar, bankalar, geliştiriciler, yerel İspanyol emlakçılar vb.) da "en ucuz tatil evleri" ile ilgilenmediğimizi biliyorlar. Bu nedenle, bize iyi yatırım olarak gördükleri mülkleri gönderiyorlar Yan tarafında rakamlar olan konutElbette, talep üzerine, sizin için gerçekten ucuz, sade ama güzel bir ev bulabiliriz. Ancak şunu açıkça belirtmeliyiz ki, "iyi bir yatırım" ile "güneşli bir yerde olabildiğince ucuz bir ev" arasında büyük bir fark vardır.

Şunları garanti ediyoruz:

Size yardımcı olabilirim:

• bulmak için kiralık en iyi ev (Yan kuruluş sitemizden, ortak yan kuruluş sitelerinden vb. elde edilen verileri analiz ediyoruz.) Her kiralama şirketinin yöneticisiyle birlikte, belgelenmiş rakamlar yoksa, mülkünüzden elde etmeyi bekleyebileceğiniz gelir konusunda nitelikli bir tahmin yapabiliriz.
• bulmak için doğru avukatŞirket avukatımız ayrıca konutla ilgili anlaşmazlıklarla da ilgilenmektedir. Çok tanınmış ve saygın bir avukattır ve nesillerdir avukatlık yapan bir aileden gelmektedir, bu nedenle tamamen benzersiz bir iletişim ağına sahiptir. Ayrıca pansiyonlar, küçük oteller, ticari arsalar vb. gibi özel yatırımlar bulmamıza da yardımcı olmaktadır. Bu satın alımlarla ilgili işlerin çoğu avukat bağlantıları aracılığıyla yapılmaktadır.
• almak için İspanyol bankasında krediAyrıca, gelmeden önce olası bir kredi garantisi (ve İsveççe konuşan bir banka müdürü, bu da tüm belgeleri yetkili bir İspanyol tercümana çevirmenize gerek olmadığı anlamına gelir).
• ile tüm kanun ve yönetmeliklere uymak Bu, evinizi satın aldığınız bölgede kiraya vermek için geçerlidir (tüm İspanyol illerinde yardımcı olamayız, ancak bu konuda ciddi kiralama şirketlerinin yardımcı olabilmesi gerekir).
• her zamanki gibi satış sonrası hizmet, Su ve elektrik tedarikçisi, site kaydı, emlak vergisi vb. gibi.
• ile kiralama şirketlerini bulun Her şeyle veya anahtar teslimi, temizlik, pazarlama, rezervasyon ve ödeme gibi bazı bölümlerle ilgilenen bir kişi. Bunu ayarlamak için çeşitli seçenekler mevcut.
• ile reklam Blocket'teki mağazamızda ve muhtemelen doğrudan web sitemizde, Facebookkanalımızda (ücretli Facebookreklamları aracılığıyla da), kardeş sayfalarımızda ve benzeri yerlerde kiralık müstakil evler bulunmaktadır.
• Zamanımız el verirse, pazarlama müdürümüz şu konularda yardımcı olabilir: bir web sitesi oluşturmak ve pazarlamak Sizin için (bir web ajansına başvurmanız durumuna kıyasla oldukça indirimli bir fiyata) piyasadaki en uygun fiyatlı ve esnek kiralama rezervasyon sistemini (ki biz de bunu kullanıyoruz) ve Google vb. yüksek görünürlük sağlayan yöntemleri sunuyoruz.
• iyi bir şey bulmak için tadilat için inşaat şirketi (Bu arada, İspanya'daki eviniz için İsveç vergi indirimlerinden hala yararlanabileceğinizi biliyorsunuzdur.) Kiralama şirketlerinin yöneticileri, en iyi doluluk oranını elde etmek için nasıl tadilat yapılması gerektiği konusunda fikirlerini sunmaktan mutluluk duyarlar. Ayrıca, sizin de evi en yüksek oranda kiraya verebilmeniz onların da çıkarınadır.
• ile En başarılı müşterilerimizden kanıtlanmış stratejiler Her şeyi kendi başlarına yapmayı seçenler için bir yol haritası, hangi ulusal ve uluslararası portalların en iyi sonucu verdiğine dair bir rehber (sadece birkaçına ihtiyacınız var), çeşitli ek hizmetler için en ucuz fiyatı nasıl alacağınız ve evinizi tamamen kendi başınıza kiraya veriyorsanız dikkate almanız gereken diğer hususlar.
• Ayrıca aşağıdaki gibi diğer konularda da tavsiyelerde bulunabiliriz: sigorta ve ödeme çözümleri. 
• Satın alma sürecinin başından sonuna kadar her aşamada yer alıyoruz ve her şeyin İsveççe'ye çevrilmesine yardımcı oluyoruz.
• Yazmak için info@spanskafastigheter.se veya spanienkontoret@spanskafastigheter.se  Telefon numarası Ana acentemiz Anders Larssonile iletişime geçin: 0034 669 738 682

Lütfen Facebooksayfamızı takip edin Burada tüm bültenlerimizi, özel ilgi alanlarına yönelik haberleri, yatırımcıları ilgilendiren haberleri vb. yayınlıyoruz.

---

Bize ulaşın ve tüm bültenlerimize ait bağlantılar.

Ayrıca okuyun:

• spanishproperties.se hakkında 
• İspanya'daki banka mülkleri
• İspanya'da villa veya daire kiralama - kısa süreli ve uzun süreli konaklamalar için ipuçları, vb.
• İspanya'da ev satın alma hakkında sıkça sorulan sorular ve cevapları (Satın alma süreci, yıllık vergiler ve harçlar vb.)
• İspanya'da araç kiralama, en iyi şirketler ve nelere dikkat etmeniz gerektiği
• İspanya'nın farklı bölgelerine dair rehberler yatırımcılar için az çok ilgi çekici olan
• İspanya'ya ucuza uçmak için ipuçları
• İspanyol bir bankadan online başvuru yoluyla kredi onayı alın – işte nasıl işliyor

---

Bize Ulaşın: info@spanskafastigheter.se