Anii crizei au început în 2007 și au trecut câțiva ani lungi până când atât spaniolii de rând, cât și străinii au început să cumpere din nou locuințe (cu toate acestea, investitorii au cumpărat, în principiu, imediat în timpul recesiunii). Cu toate acestea, interesul pentru piața imobiliară spaniolă a început exploziv încă din prima jumătate a anului 2014, iar vânzările au crescut mai mult sau mai puțin constant de atunci, dar tot nu au atins niciodată aceleași niveluri ca înainte de criza financiară. Cu toate acestea, a făcut câțiva pași puternici înainte în 2021/22 și apoi s-a oprit puțin mai mult în 2023. De la sfârșitul anului 2024, când BCE a început să reducă treptat ratele dobânzilor, a început un nou capitol interesant, cu câteva tendințe destul de clare.

Piața este atrasă în principal spre Malaga 2026, iar cumpărătorii încep să prefere din ce în ce mai mult producția nouă în locul celei folosite. Cu toate acestea, actuala criză energetică/inflațională a îngreunat implementarea proiectelor dezvoltatorilor, ceea ce înseamnă că se construiește mai puțin decât există cerere. Acest lucru va duce la creșteri bruște ale prețurilor pe termen lung, dar și la oportunități excelente pentru cei cu capital.

Situația așa cum apărea pe piață la începutul anului 2024/2025

Comentariile scrise cu caractere aldine au fost actualizate la 9 aprilie 2024:

Instituția financiară BBVA a prezis o creștere de 3% a prețurilor proprietăților anul trecut (de asemenea, se estimează că numărul tranzacțiilor va crește cu 5-7% în 2024).

Analiștii Bankinter au prevăzut însă o corecție de 2% a prețurilor proprietăților din Spania anul viitor.

Fotocasa consideră că prețurile vor rămâne stabile datorită unei piețe solide a muncii, cererii mari din partea investitorilor solvabil și a cumpărătorilor străini, combinate cu o lipsă de ofertă în zone atractive. Portalul imobiliar subliniază, de asemenea, că prețurile medii sunt încă cu 22% mai mici decât vârful atins în 2007.

În retrospectivă, BBVA a dovedit că a avut dreptate. Prețurile continuă să crească în ciuda dificultăților.

Oferta limitată de proprietăți de vânzare în cele mai atractive zone este un aspect care a caracterizat piața pe tot parcursul anului 2024. Zonele în care există cea mai mare lipsă de proprietăți includ cele mai mari capitale de provincie ale Spaniei, suburbiile din jurul orașelor mari și zonele turistice, unde cumpărătorii străini au dat ritmul pieței în ultimii ani. Cum ar fi Costa del Sol, Insulele Baleare și părți din Costa Blanca.

Explicații pentru aprovizionarea deficitară

Nu este surprinzător faptul că prețurile se mențin în Spania, deoarece sunt atât de puține locuințe care intră pe piață (acum vorbim despre zone populare pentru străini, dinamica este diferită în interiorul țării etc.). Un motiv este că mulți dintre cei care au cumpărat o casă în Spania în ultimii 10 ani sunt mulțumiți de achiziție și vor să rămână. Acum 10 ani, mai mulți spanioli dețineau locuințe, chiar și în cele mai populare zone turistice. Poate că cel mai important motiv pentru oferta redusă de locuințe este însă faptul că în Spania oamenii cumpără cu dobânda redusă pe o perioadă lungă de timp, de până la 20 de ani. Acum, că ratele dobânzilor au crescut, puțini oameni vor să-și înlocuiască locuința, deoarece trebuie să renegocieze rata dobânzii.

În ceea ce privește vânzările către suedezi, norvegieni și alte naționalități ale căror monede au fost afectate, coroana slabă joacă, desigur, un rol. Apoi, să nu uităm că a existat un efect real al pandemiei în 2021-2022! Comparativ cu majoritatea anilor din anii 2000, acestea sunt încă cifre de vânzări puternice.

Viitorul pieței imobiliare în următoarele șase luni

Este dificil de spus cum va fi viitorul imediat al pieței imobiliare din Spania. Dacă inflația și ratele dobânzilor continuă să scadă, piața ar putea demara cu adevărat cu o ofertă sporită, vânzări sporite – și o creștere mai rapidă a prețurilor.

Am văzut mai multe crize în lunga perioadă în care suntem activi în Spania. Multe se întâmplă cu întârzieri și nu urmează un anumit tipar. După criza financiară din 2008, când economia a început să crească de jos (deși nimeni nu știa acest lucru la momentul respectiv), prețurile proprietăților au continuat să scadă o perioadă în mai multe segmente. În această perioadă, investitorii care au câștigat cel mai mult în ultimul deceniu au fost cei mai activi. Cu toate acestea, multe obiecte nu au fost vândute public, în principal de către actori care pur și simplu nu mai puteau aștepta să vândă, în ciuda faptului că economia dădea semne pozitive de redresare. Multe dintre aceste obiecte au fost vândute ca obiecte bancare sau „underhand” (adică nu au fost anunțate public pe site-uri web sau portaluri). De data aceasta, însă, trebuie adăugat că piața obiectelor bancare, din cauza modificărilor legislative introduse în timpul ultimei crize, este complet inexistentă.

Se preconizează că economia Spaniei va avea cea mai rapidă creștere din zona euro până în 2025, în timp ce creșterile prețurilor locuințelor au fost relativ modeste. În multe locuri, acestea nu au revenit încă la nivelurile din 2008! În același timp, continuă să fie foarte atractivă pentru investitorii străini, care se uită și la aspecte precum stabilitatea, criminalitatea, infrastructura etc.

• Compania spaniolă de construcții de locuințe Aedas Homes, una dintre cele mai mari din Spania (am primit un premiu de la ei pentru gestionarea clienților noștri acum câțiva ani), a vândut o treime din locuințele sale către cumpărători străini în acel an. Au vândut aproape 600 de locuințe pentru un total de 265 de milioane de euro în locuri precum Costa del Sol, Costa Blanca și Insulele Baleare către cumpărători din peste 50 de țări, în frunte cu olandezi, germani, polonezi, belgieni și britanici.

Tendințe ale prețurilor pe piața imobiliară din Spania

În sezonul 22/23, creșterea prețurilor a fost modestă, dar creșterea pentru 2024 a fost semnificativ mai mare. Prețurile locuințelor au crescut cu 12,34% în 2024 și sunt acum cu 12,5% peste prețurile maxime din 2007.

Dacă privim puțin mai în urmă, în 2020 și chiar înainte de pandemie, prețurile medii din țară au crescut cu 6,5%. Mai întâi a existat o scădere a prețurilor cauzată de coronavirus, apoi o redresare ulterioară și o creștere bruscă creată de mulți care au văzut Spania ca un refugiu perfect în noua realitate, unde se poate lucra de la distanță. În plus, se întâmplă o mulțime de lucruri pozitive în țară, concentrarea sa pe tehnologie și sustenabilitate etc., combinată cu prețurile proprietăților în continuare relativ scăzute, au făcut ca investitorii internaționali să fie interesați de această piață imobiliară.

Dacă studiem tendințele prețurilor în regiunile cele mai interesante pentru cumpărătorii străini, modelul este oarecum diferit. Prețurile și-au revenit mai mult decât mult în Insulele Baleare și Canare, aproape că s-au recuperat în Madrid, dar sunt încă mai mici în Andaluzia (Marbella a înregistrat însă o creștere exponențială a prețurilor, iar orașul Malaga este acum mai interesant pentru investitori, deoarece se așteaptă ca orașul să urmeze aceeași tendință a prețurilor în următorii ani), Catalonia, regiunea Valencia și Murcia.

Andaluzia este considerată acum un paradis fiscal și foarte prietenos cu mediul de afaceri

Andaluzia reduce treptat impozitele pe achizițiile de locuințe. Impozitul ITP pentru locuințele la mâna a doua este acum de 7%. Anterior, era de 8, 9 sau 10%, în funcție de intervalul de preț. Prin urmare, reducerea impozitelor stimulează în principal locuințele din intervalul de preț superior. În ceea ce privește impozitele pe construcțiile noi, AJD este de 1,2%, față de 1,5% anterior. Spania și Andaluzia, în special, reduc impozitele în general și acum.. una dintre zonele din Spania cu cele mai mici taxe. În plus, locuri precum Nerja au introdus noi legi cu scopul de a reduce birocrația spaniolă, altfel greoaie. Toate acestea, combinate cu investițiile în general mari ale zonei în turismul sustenabil, consolidarea infrastructurii și diverse îmbunătățiri și simplificări pentru companiile internaționale, dar și pentru „nomazii digitali” individuali, fac ca zona să fie foarte interesantă pentru investiții. Recenta decizie Google de a-și amplasa importantul sediu de securitate cibernetică în Malaga a dus la discuții despre o „Silicon Valley europeană”:

Citește mai multe despre noile cote de impozitare și legi fiscale pentru anul în Spania.

În ceea ce privește ratele dobânzilor reduse în Spania și numărul de vânzări viitoare:

În noiembrie, piața a estimat că reducerile ratelor dobânzilor nu vor avea loc până în vara anului 2024, dar acum tot mai mulți oameni cred că prima reducere din partea BCE va veni chiar din martie. De asemenea, se crede că vor exista reduceri ale ratelor dobânzilor mai puternice și mai numeroase decât se aștepta în 2024.

În primul trimestru al anului 2022, în Spania au fost efectuate 164.999 de tranzacții imobiliare, ceea ce reprezintă o creștere de peste 14% față de ultimul trimestru al anului precedent. De fapt, este cea mai mare cifră de la începutul anului 2008. De asemenea, suedezii au înregistrat cu 30% mai multe achiziții decât în ​​trimestrul precedent. În același timp, prețurile au crescut cu 3,1% în primul trimestru (cu toate acestea, prețurile au scăzut cu 1,2% în zona Malaga). În al doilea trimestru, vânzările au crescut cu 8% față de anul precedent. În iunie, creșterea a fost de 4%. Vânzările au încetinit apoi în principal în regiunea Madrid.

În prima jumătate a anului 2022, a fost doborât un record în ceea ce privește numărul de cumpărători străini în Spania. Cu 53% mai mult decât în ​​anul precedent. Un total de 72.987 de locuințe au fost vândute implicând un cumpărător străin. Aceasta este cea mai mare cifră de la începutul măsurătorilor în 2007. Cumpărătorii străini reprezintă un procent de 20,3% din totalul achizițiilor de locuințe din Spania. Cu toate acestea, cumpărătorii au amânat în a doua jumătate a anului, ceea ce a fost un fenomen global. Unele piețe (cum ar fi Suedia) ar putea avea nevoie de mult timp pentru a-și reveni, dar se așteaptă ca vânzările de locuințe din Spania să crească din nou semnificativ din prima sau a doua jumătate a anului 2023. Vânzările din ultimul trimestru au scăzut cu aproximativ 10% (cu toate acestea, scăderea numărului de non-spanioli a fost de doar 1,2%) față de anul precedent, dar este prea devreme pentru a trage concluzii în acest sens, așa cum era de așteptat. Cu un an înainte a existat un efect uriaș al pandemiei.

Statisticile finale pentru anul trecut au fost publicate pe 23 martie. Vânzările către cumpărătorii străini sunt la un nivel record. Anuarul arată că cererea externă totală a reprezentat 13,75% din piață (în Malaga străinii reprezintă aproape 35% din achiziții!), ceea ce ar însemna 88.858 de vânzări, în timp ce ultimele date trimestriale sugerează 94.481 de vânzări și 14,62% ​​din piață, în creștere cu 58% față de anul precedent. Există o cerere externă puternică pentru proprietăți în Spania, deși cifrele trimestriale ale oficiilor de înregistrare indică, de asemenea, o încetinire a ratei de creștere în a doua jumătate a anului trecut, sugerând că 2023 ar putea să nu fie la fel de bun, având în vedere creșterea ratelor dobânzilor. Cu toate acestea, piața spaniolă se află într-un trend ascendent puternic pe termen mediu și lung, comparativ cu multe alte piețe globale.

În 2022, prețurile au crescut cu 7,9% în prima jumătate a anului 2022 pentru proprietățile second-hand și cu 8,1% pentru construcțiile noi. Per total, prețurile locuințelor din Spania au crescut cu 8,8% pe tot parcursul anului (în trimestrul 4 creșterea a fost de 2,5%, deci creșterea continuă). Pandemia/războiul/inflația (care este însă mai mică în Spania decât în ​​Suedia) nu a încetinit tendința de creștere a prețurilor care se manifestă din 2014. Prețul locuințelor din Spania a scăzut semnificativ de la criza din 2008, dar este încă cu 18,7% mai mic în 2023 față de nivelul record din 2007. De atunci, s-au întâmplat o mulțime de lucruri pozitive sub formă de reglementări, extinderea infrastructurii, investiții în ecoturism și trasee de drumeție etc. Piața imobiliară spaniolă va avea o creștere puternică a prețurilor la 2024. Organismul de construcții APCESpaña consideră că dorința de producție nouă este cea care împinge în principal în sus prețurile, iar dintre toate locuințele care sunt gata în 2023, 80% sunt deja rezervate!

În ceea ce privește îngrijorările legate de inflație și dificultățile de livrare din industria construcțiilor, acestea s-au diminuat oarecum. Am vorbit cu constructori care spun că prețurile și termenele de livrare încep încet, dar sigur, să se „normalizeze”. Cu toate acestea, așteptați-vă la întârzieri în noile proiecte. Va trece mult timp între urechi și pâine pentru cei cărora nu le place oferta de proprietăți care sunt acum de vânzare (inclusiv cele neterminate). De asemenea, credem că, nu în ultimul rând pentru că cererea este încă mare, creșterile de prețuri la proiectele care sunt scoase la vânzare începând de anul viitor vor fi semnificativ mai mari.

Spania și-a revenit rapid după paralizia inițială asociată cu carantinele din timpul pandemiei.

Deja în iunie 2021, s-au vândut cu 88,4% mai multe locuințe decât în ​​perioada corespunzătoare a anului precedent. În termeni absoluți, regiunea a înregistrat cea mai mare cifră de vânzări din iunie 2008! Un total de 565.523 de proprietăți și-au schimbat proprietarii pe piața imobiliară spaniolă în 2021. Aceasta a fost.. cel mai mare număr din ultimii 14 ani.

În special, în timpul și după pandemie, am observat o creștere puternică a vânzărilor în segmentul de lux și în ceea ce privește producția nouă. De asemenea, primim rapoarte de la colegi din întreaga țară care vând proiecte de producție noi către spanioli în termene mai scurte decât am văzut în mulți ani. Într-unul dintre cele mai recente proiecte ale noastre, de la sfârșitul anului, am vândut, de asemenea, pentru prima dată mai multor investitori spanioli. Aceștia au observat cât de profitabil este să cumperi produse din plan în ultimii ani. Este pozitiv faptul că vânzările cresc atât de rapid atât pentru cumpărătorii străini, cât și pentru cei spanioli dar fiți atenți la evoluția prețurilor. De asemenea, s-ar putea să meargă mai repede decât se aștepta. La sfârșitul zilei de 21 august, s-a observat că prețurile locuințelor au fost cu 4,9% mai mare în iulie decât aceeași lună cu un an înainte. Interesul este încă ridicat în rândul străinilor, în ciuda pandemiei, chiar și în rândul cumpărătorilor suedezi, care devin și ei mai tineri.

Chirie puternică

Asociația Hotelierilor a arătat că rata de ocupare pentru iulie 2022 a fost de 86,29%, comparabilă cu cea din 2019, când cifra era de 84,2%. Nerja și Torremolinos sunt în principal cele care au depășit media din 2019. Nerja a avut cea mai mare rată de ocupare, cu peste 90% (comparativ cu Marbella și alte stațiuni din partea de vest, care sunt puțin peste 80%).

Timp de patru luni consecutive, din iunie până în septembrie 2023, Nerja a avut o rată de ocupare hotelieră de peste 90%. Managerul de turism al orașului: „Nerja a devenit un punct de referință în zonă. În ceea ce privește naționalitățile, orașul a înregistrat un aflux puternic de turiști britanici, spanioli, germani și irlandezi.”.

Malaga conduce dezvoltarea

În Spania, se scrie acum mult despre dezvoltarea excepțională menționată anterior din Malaga, care la începutul anului se afla doar în urma Barcelonei și Madridului în ceea ce privește ratingul de investiții. În plus, în trimestrul 4 au apărut cifre care indică faptul că Malaga a depășit pentru prima dată Barcelona în ceea ce privește numărul de proprietăți nou produse vândute.

Prețurile chiriilor cresc în Malaga pe fondul cererii puternice din partea străinilor

Prețurile de închiriere cresc brusc în provincia Málagași Costa del Sol. Între 22 și 23 de ani, prețurile de închiriere au crescut cu 23% și au ajuns la 13,22 euro pe metru pătrat pe lună. Comparativ cu 2007, chiria este acum cu peste 60% mai scumpă, când era în jur de 8,5 euro pe metru pătrat.

Creșterea prețurilor la materiale și creșterea cererii

La o întâlnire importantă între constructori și o bancă importantă în toamna anului 2021 (din cauza începerii construcției unuia dintre proiectele noastre), s-a semnalat că prețurile anumitor materiale vor crește cu până la 40% până la începutul anului 2022. Au avut dreptate. Prin urmare, această profeție a fost făcută cu mult înainte ca Rusia să invadeze UcrainaAcelași analist spune acum că prețurile materialelor vor scădea brusc și că vânzările de proiecte noi în Spania vor exploda în viitor. Cu toate acestea, incertitudinea asociată cu inflația a dus la amânarea proiectelor aflate în stadiul de planificare. Sfatul nostru este să cumpărați producție nouă la începutul anului, deoarece creșterea prețurilor poate fi substanțială în vară și toamnă. În ceea ce privește proprietățile second-hand, credem că imaginea prețurilor va rămâne relativ neschimbată, deoarece cererea de proprietăți second-hand devine din ce în ce mai slabă. Stocul pur și simplu începe să se epuizeze. De asemenea, trebuie luat în considerare faptul că relativ puține locuințe au fost construite după criza din 2008 până la pandemia de coronavirus. Situația din Spania după primul trimestru este că multe bănci au devenit din ce în ce mai precaute, iar promotorii întâmpină dificultăți în obținerea finanțării, în ciuda cererii puternice pentru producție nouă. Din punct de vedere istoric, acest lucru tinde să însemne că, atunci când problemele de bază sunt rezolvate (tot ce rămâne este un semnal din partea BCE că majorările ratelor dobânzii au atins punctul culminant, așa că fiți atenți la acest semn), prețurile tind să crească rapid și sus.

Construcțiile noi și casele de lux sunt ceea ce se profilează după criza provocată de coronavirus

Discutăm în permanență cu proprietari de locuințe, dezvoltatori, fonduri de investiții, administratori de bănci, proprietari de terenuri etc. și actualizăm treptat situația de pe piața spaniolă în timpul și după criza provocată de Coronavirus/inflație/energie electrică. De asemenea, negociem constant atât cu proprietarii de terenuri, cât și cu firmele de construcții despre diverse proiecte, având astfel o imagine de ansamblu asupra situației – de la termenii băncilor, până la prețul cuielor! Există o mulțime de oportunități bune pentru cei care sunt treji în 2025!

Scrie către info@spanskafastigheter.se pentru mai multe informații despre proprietățile underhandși producția nouă, precum și despre segmentele și piețele în care credem că ar trebui investite în 2025.

Construcțiile noi și casele de lux au stimulat vânzările

Piața pentru producția nouă a fost, ca aproape toată lumea, relativ lentă în anii inflaționisti, dar cererea este în continuă creștere, așa cum au arătat anii pandemiei.

Vânzările au început mai repede decât se aștepta după închiderea din cauza pandemiei - deja la începutul lunii iunie 2020, înainte ca țara să-și deschidă granițele, și au fost determinate de restricții temporare reduceri de preț de 10-15%, în unele cazuri mai mult decât atât. Cu toate acestea, majoritatea vânzărilor cu reduceri de preț au fost „underhand” (adică proprietarul nu a dorit să publice reducerea de preț) și nu a existat un volum mare al acestor proprietăți. De atunci, prețurile au rămas mai mult sau mai puțin statice la multe proprietăți, în timp ce au crescut brusc la proprietățile de lux (casă mare) care a devenit din ce în ce mai solicitată. Mai presus de toate, însă, așa cum am menționat, există un mare apetit intern și internațional pentru producția nouă.

Conform statisticilor institutului imobiliar Registradores (24/9/2021), vânzările de construcții noi au crescut cu 50% pe Costa del Sol față de anul precedent. Vânzările de locuințe second-hand au scăzut cu 4,6% în aceeași perioadă, ceea ce poate fi explicat prin faptul că stocul începe să devină vechi și uzat, dar și prin faptul că prețurile au scăzut doar cu 0,5% în ciuda crizei (cu toate acestea, prețurile au crescut ușor de la raportul respectiv).

Suntem de acord cu cumpărătorii. Fără îndoială, producția nouă se va aplica în viitor, dar există, desigur, și oportunități bune de cumpărat pentru cei care caută case second-hand. Chiar dacă majoritatea oamenilor caută acum case noi, oferta este limitată. Prin urmare, va exista un decalaj (deoarece mulți dezvoltatori de construcții au avut vânzări mici în timpul crizei, în același timp în care, odată ce și-au dat seama că cererea este mai puternică decât în ​​peste un deceniu, a existat o lipsă de materiale, inflație și lipsă de forță de muncă) până când casele nou produse în locații bune vor apărea în 2024. De asemenea, este de așteptat ca prețurile pentru acestea să fie semnificativ mai mari decât cele vândute în 2022/2023

O fereastră de cumpărare scurtă, dar intensă, în segmentul construcțiilor noi se va deschide larg în 2024. Aceasta se referă apoi la proiecte ale căror prețuri ale parcelelor au fost negociate în timpul crizei, înainte de a se realiza că aceasta nu va fi de lungă durată [în ceea ce privește impactul asupra pieței imobiliare] și care sunt gestionate de echipe talentate care au reușit să se aprovizioneze cu materiale înainte de apariția deficitului de materiale. Așteptați-vă la un risc puternic de creștere bruscă a prețurilor pentru producția nouă începând cu vara/toamna anului 2024.

Acum, cumpărătorii vor lucruri noi, proaspete și ecologice, așa că Situația privind articolele folosite este similară cu cea din vara și toamna anului 2019, când vânzările acestora au încetinit semnificativ și mai multe proprietăți au fost vândute doar cu reduceri de preț de aproximativ 15% (față de anul precedent). Multe case mai vechi trebuie pur și simplu să aibă un preț redus pentru a fi vândute, dar puțini vânzători par dispuși să satisfacă cerințele cumpărătorilor. Vom vedea dacă acest lucru se schimbă pe parcursul anului, dar nu vedem niciun indiciu în acest sens.

Cei mai mulți se așteaptă ca vânzările să se redreseze, odată cu restul economiei din Europa, încă din prima jumătate a anului.

La începutul crizei provocate de coronavirus, se credea că o proporție nu nesemnificativă a locuințelor, în diverse segmente, cum ar fi casele de vacanță, case de lux și hoteluri mai mici ar fi vândut la un preț redus pentru o perioadă următoareTotuși, acest lucru nu s-a întâmplat cu adevărat, deoarece economia este mai robustă decât se aștepta.

Care zone atrag cei mai mulți cumpărători după recenta criză?

Mai presus de toate, la fel ca după ultima criză, Nerja (Niciun alt oraș spaniol nu atrage la fel de mult interes din partea investitorilor ca investitorii suedezi, datorită gradului ridicat de ocupare și dezvoltării pozitive), iar interesul nu a scăzut datorită faptului că municipalitatea a inițiat mai multe investiții în infrastructură pentru plaje, parcuri naturale și cultură în timpul crizei. Au început modernizarea traseelor ​​de drumeție și a străzilor, precum și construirea unui nou centru de sănătate mare. Nerja se află într-o poziție aproape unică și va fi interesant să urmărim dezvoltarea sa în următorii 10 ani. Vezi cele mai bune oferte din Nerja aici și acum.

Totuși Malaga iese cel mai puternic dintre toate și va fi cea mai atractivă stațiune din sudul Spaniei pentru cumpărătorii străini începând cu 2024. Citește mai multe despre dezvoltarea orașului Malagaîn acest articol.

În măsura în care merge Marbella Se pare că interesul pentru această zonă ar putea crește din nou, cu condiția ca prețurile să scadă. În prezent, zona este umbrită de Malaga și de estul Costa del Sol. Prețurile trebuie să scadă și trebuie lansate proiecte mai interesante, cu producție nouă, pe vestul Costa del Sol pentru a o face din nou cu adevărat interesantă.

Torrevieja și restul Costa Blanca sunt mai dificil de interpretat. Existau o mulțime de proprietăți nevândute chiar și înainte de criză, iar mai multe locuri se confruntă cu probleme economice de mult timp. Criza ar putea provoca multe pagube, dar va trebui pur și simplu să așteptăm și să vedem ce se întâmplă.

Prețurile din Spania au crescut constant timp de 10 ani, dar erau încă cu 30% mai mici decât înainte de criza din 2008, când a lovit pandemia

Cifrele oficiale furnizate de autorități arată cum au scăzut vânzările în timpul anului de criză 2020. Au scăzut, desigur, dar nu atât de mult pe cât se așteptau analiștii în aceste circumstanțe. În trimestrul al treilea, vânzările către cumpărătorii străini au scăzut cu 24,3% față de anul precedent, care ar trebui comparat cu trimestrul al doilea, când vânzările au scăzut cu 50%. În orice caz, anul pandemiei poate fi considerat o anomalie, o aberantă statistică care nu spune nimic despre evoluție. Sfatul este să studiați cifrele pe termen lung și, mai presus de toate, să țineți cont de faptul că la nivel internațional se vorbește despre o explozie a vânzărilor de „reședințe secundare”, în urma faptului că tot mai mulți oameni lucrează de la distanță și au posibilitatea de a locui în alte țări, dacă doresc. În lista Forbes (noiembrie 2020) a celor mai atractive 20 de destinații din lume, trei orașe spaniole s-au clasat în top 20: Malaga, Madrid și San Sebastian. Acest lucru va duce la creșterea prețurilor pentru cele mai atractive locuințe pe termen lung, deoarece cumpărătorii internaționali caută aproximativ același segment: „vedere la mare sau maxim 1 km de mare, minim 2 dormitoare, maxim o oră de aeroport, terasă, aproape de toate, dar totuși retras”.

Prețurile din 2019 au fost puțin mai stabile în comparație cu anul precedent. Cu toate acestea, reputata agenție de rating de credit Moody's se aștepta ca prețurile din Spania să crească cu 5,5% în 2020. Dintre toate țările analizate în Europa de Vest, Spania a avut piața imobiliară despre care se aștepta ca valoarea să crească cel mai mult. Madrid și Barcelona au fost principalele țări care au decolat. În retrospectivă, Malaga s-a dezvoltat cel mai bine. Interesant este că acest lucru s-a întâmplat și în legătură cu criza din 2007/2008. Se spune că Costa del Sol este întotdeauna prima care intră și prima care iese dintr-o criză.

Prețurile erau încă cu peste 30% mai mici în 2019 decât erau înainte de criza din 2007 (la începutul anului 2024, acestea sunt cu aproximativ 22% mai mici) Acest fapt, combinat cu ratele dobânzilor scăzute menținute și sfârșitul Brexitului (mulți au așteptat să investească, deoarece Brexitul a pus totul în suspensie), ar duce, potrivit majorității analiștilor, la o nouă doborâre record a numărului de achiziții efectuate de străini în Spania în 2020. Pentru suedezi, interesul pentru Spania a scăzut oarecum chiar și înainte de pandemia de coronavirus, dar apoi a recăpătat din nou puterea. Credem că acest lucru are mai multe motive. În primul rând, mulți consideră că au existat atât de multe crize în lume în ultimii zece ani încât „e suficient să așteptăm acum. Acum cumpărăm” și că criza pandemiei de coronavirus a declanșat noi proiecte cu producție nouă interesantă. În plus, coroana s-a apreciat față de euro în același timp cu piața imobiliară suedeză și-a revenit după o perioadă de hibernare. Aceasta înseamnă că proprietarii de case suedezi pot elibera mai ușor capital pentru a cumpăra o casă în străinătate.

Analiștii credeau că vânzările către cumpărătorii străini vor crește în 2020, înainte de izbucnirea crizei. Cu toate acestea, criza a accelerat interesul și a depășit așteptările de dinainte de pandemia de coronavirus (deși piața a fost cam aspră în 2023 din cauza creșterilor ratelor dobânzilor), iar următorii cinci ani pe piața imobiliară spaniolă ar putea, potrivit multora, să aibă o dezvoltare fără precedent. Mai ales pentru zona Malaga.

Echipele de construcții sunt soluția pentru noile construcții din Spania

O preocupare, conform analizelor spaniole, este că prețurile terenurilor și costurile de construcție au crescut vertiginos din 2016 încoace. Același lucru s-a întâmplat într-un ritm rapid de la mijlocul anilor 1980 (ducând la o bulă majoră la sfârșitul deceniului). În același timp, apetitul pentru producție nouă este mare și tot mai mulți oameni construiesc proiecte din ce în ce mai mari, la prețuri din ce în ce mai mari. Acest lucru duce la posibilitatea unor „mini-bule” pe piețe suprasaturate. Prin urmare, băncile devin din ce în ce mai restrictive în ceea ce privește intrarea și finanțarea de noi proiecte cu producție nouă. Această precauție din partea băncilor în ceea ce privește finanțarea de noi proiecte s-a intensificat după recesiunea economică provocată de epidemie. Cei care pot pune mâna pe producție nouă aflată în faza finală sau care are o producție nouă recent finalizată stau așadar pe un ou de aur, deoarece cererea de producție nouă va fi semnificativ mai mare decât oferta pentru o perioadă relativ lungă. În cazurile în care băncile intervin și investesc, acestea solicită ca proiectele să fie mai mult sau mai puțin complet vândute înainte de a le da undă verde. Aceasta este o situație nesustenabilă și trebuie făcut ceva. Prin urmare, tot mai mulți jucători spanioli se uită, printre altele, la potențialul dovedit modelul de proiect construirea de comunitățiAceastă soluție de proiect înseamnă prețuri scăzute cu peste 25% și este considerat a fi mult mai sigur din punct de vedere juridic și financiar decât promoțiile obișnuite, atât pentru cumpărătorul individual, cât și pentru băncile și companiile de asigurări care garantează plățile cumpărătorilor.  Citește mai multe despre comunitățile de construcții aici.

Despre evoluția din ultimii ani, mai jos:

În 2018, prețurile locuințelor second-hand au crescut cu puțin peste 7% (prețurile construcțiilor noi au crescut cu 6,1%). Aceasta a fost cea mai mare creștere de la al treilea trimestru al anului 2007. În cei 5 ani dinaintea crizei provocate de pandemia de coronavirus, valoarea unei locuințe spaniole a crescut în medie cu 5% pe an, iar dacă se ia în considerare reducerea costurilor cu dobânzile și faptul că prețurile de închiriere au crescut cu 50% în aceeași perioadă, aceasta a însemnat un randament de peste 10% pentru cei care au cumpărat locuința potrivită în zona potrivită la momentul potrivit.

În 2017, 53.259 de locuințe au fost vândute străinilor. Recordul anterior din 2007 a fost de 33.000 de vânzări.

Vânzările către suedezi au scăzut cu 7% în 2018 (în prima jumătate a anului 2018, însă, au fost vândute suedezilor mai multe locuințe spaniole decât oricând) din cauza incertitudinii de pe piața imobiliară suedeză și a valorii scăzute a coroanei. Cu toate acestea, acest lucru nu a afectat piața imobiliară spaniolă, care a continuat să avanseze nepăsătoare. Numărul achizițiilor efectuate de străini a crescut cu 5% între iulie și septembrie, iar numărul total de vânzări a crescut cu 11,9%. În 2019, cifrele au fost foarte fluctuante, dar totuși în creștere. În primele două luni ale anului 2020, mulți brokeri au raportat că suedezii au început din nou să cumpere într-un ritm record. Apoi a venit pandemia de coronavirus, iar vânzările au lovit un zid când Spania era în carantină. Apoi au crescut din nou, încă din vară. Mulți analiști cred că creșterea prețurilor locuințelor în Spania va fi graduală și de lungă durată, similară cu ceea ce s-a întâmplat în Suedia după criza imobiliară de la începutul anilor '90.

De fapt, dezvoltarea se întâmplă atât de rapid încât statul spaniol, începând cu 2019, a înființat un o nouă autoritate pentru prevenirea bulelor imobiliareÎn jurul anului 2012, mulți oameni, inclusiv noi, au făcut evaluarea că piața din Spania va crește rapid și apoi va avea o evoluție lungă și constantă a prețurilor, similară cu cea pe care a avut-o Suedia de la criza imobiliară de la începutul anilor '90 încoace. Cu toate acestea, memoria colectivă este scurtă, iar prețurile și numărul de noi proiecte de producție cresc mai repede decât se aștepta. Noua autoritate de supraveghere de stat va preveni speculațiile necontrolate, în timp ce banca centrală va primi resurse mai mari pentru a controla fluxul de credit.
Este dificil de prezis care vor fi consecințele reale ale noii autorități, dar am crede că aceasta ar putea însemna, printre altele, creșterea taxelor pe producția nouă în decurs de câțiva ani.

În acest moment, însă, nu există creșteri de impozite la orizont, în timp ce comisioanele la credite au fost reduse, iar locuințele sunt evaluate din ce în ce mai mult (ceea ce afectează suma creditului).

Piața imobiliară pare mai sigură decât acțiunile – mai ales când există inflație

Mulți investitori încep să se simtă epuizați de piața bursieră incertă și volatilă și se uită la imobiliare ca la o alternativă. De asemenea, investitorii au considerat mult timp investițiile imobiliare ca un „refugiu sigur” în perioadele de inflație în creștere.

Thomas J. Thornton, Jefferies, șeful departamentului de management al produselor de acțiuni din SUA, a declarat următoarele despre piața imobiliară americană (care este în multe privințe similară cu cea spaniolă, au urmat aceleași cicluri) în urmă cu un an:

„Cu excepția perioadei Marii Crize Financiare (GFC), prețurile locuințelor au continuat să crească chiar și în timpul recesiunilor, probabil pentru că ratele dobânzilor scad, marea majoritate a oamenilor și-au păstrat locurile de muncă, iar formarea gospodăriilor continuă”... „Acesta ar putea fi un ciclu deosebit de important pentru formarea gospodăriilor datorită milenialilor”.

CNBC a reluat comentariile lui Jeffries, adăugând: „[Criza imobiliară] a fost centrul ultimei crize, dar înainte de aceasta, prețurile locuințelor au avut tendința de a se menține și chiar de a crește modest în timpul unei recesiuni economice, deoarece ratele ipotecare au scăzut odată cu ratele dobânzilor. Dacă istoria ne ajută, piața imobiliară ar putea fi din nou refugiul sigur improbabil în următoarea recesiune.”

Nota. Citește articolul nostru excelent despre tot ce trebuie să știi pentru a investi în Spania: statistici privind veniturile din chirii, legi și reglementări privind închirierile etc.

Citește și:

Prezentare generală a construcțiilor noi Costa del Sol