Kryzys rozpoczął się w 2007 roku i minęło kilka długich lat, zanim zarówno zwykli Hiszpanie, jak i obcokrajowcy ponownie zaczęli kupować nieruchomości (choć inwestorzy kupowali je w zasadzie natychmiast w okresie kryzysu). Jednak zainteresowanie hiszpańskim rynkiem nieruchomości gwałtownie wzrosło już w pierwszej połowie 2014 roku, a sprzedaż od tego czasu rosła w miarę dynamicznie, choć nigdy nie osiągnęła poziomu sprzed kryzysu finansowego. W latach 2014/2015 nastąpił jednak wyraźny wzrost, a w 2023 roku sytuacja nieco się uspokoiła. Od końca 2024 roku, kiedy EBC zaczął stopniowo obniżać stopy procentowe, rozpoczął się nowy, ekscytujący rozdział z kilkoma dość wyraźnymi tendencjami.

Rynek jest głównie przyciągany do Malaga 2026, a nabywcy coraz częściej preferują nową produkcję zamiast używanej. Jednak obecny kryzys energetyczny/inflacyjny utrudnił deweloperom realizację projektów, co oznacza, że ​​buduje się mniej niż jest na to popytu. W dłuższej perspektywie doprowadzi to do gwałtownego wzrostu cena , ale także stworzy ogromne możliwości dla inwestorów dysponujących kapitałem.

Sytuacja jaka panowała na rynku na przełomie roku 24/25

Komentarze pogrubione, zaktualizowane 9 kwietnia 2024 r.:

Instytucja finansowa BBVA prognozuje, że ceny nieruchomości wzrosną w ubiegłym roku o 3% (według jej szacunków do 2024 r. liczba transakcji wzrośnie o 5–7%).

Analitycy Bankinter przewidują jednak, że w przyszłym roku ceny nieruchomości w Hiszpanii ulegną korekcie na poziomie 2%.

Fotocasa uważa, że ​​ceny pozostaną stabilne ze względu na stabilny rynek pracy, wysoki popyt ze strony wypłacalnych inwestorów i nabywców zagranicznych, a także brak podaży w atrakcyjnych lokalizacjach. Portal nieruchomości wskazuje również, że średnie ceny są nadal o 22% niższe niż w szczytowym momencie w 2007 roku.

Z perspektywy czasu BBVA miała rację. Ceny nadal rosną pomimo przeciwności.

Niewielka podaż nieruchomości na sprzedaż w najatrakcyjniejszych rejonach to cecha, która charakteryzowała rynek w 2024 roku. Obszary, w których występuje największy niedobór nieruchomości, to największe stolice prowincji Hiszpanii, przedmieścia dużych miast oraz obszary turystyczne, gdzie w ostatnich latach zagraniczni nabywcy nadawali tempo rynkowi. Należą do nich Costa del Sol, Baleary i niektóre części Costa Blanca.

Wyjaśnienia słabego zaopatrzenia

Fakt, że ceny w Hiszpanii utrzymują się na stałym poziomie, nie jest zaskakujący, biorąc pod uwagę, że na rynku pojawia się tak mało nieruchomości (mówimy teraz o popularnych rejonach dla obcokrajowców, dynamika jest inna w głębi lądu itd.). Jednym z powodów jest to, że wiele osób, które kupiły nieruchomość w Hiszpanii w ciągu ostatnich 10 lat, jest zadowolonych z zakupu i chce tu zostać. 10 lat temu więcej Hiszpanów posiadało domy, nawet w najpopularniejszych regionach turystycznych. Być może największym powodem małej podaży nieruchomości jest jednak fakt, że w Hiszpanii ludzie kupują nieruchomości z oprocentowaniem na długi okres, nawet do 20 lat. Teraz, gdy stopy procentowe wzrosły, niewiele osób chce wymieniać swoje nieruchomość ponieważ muszą renegocjować stopę procentową.

Jeśli chodzi o sprzedaż do Szwedów, Norwegów i niektórych innych narodowości, których waluty ucierpiały, słaba korona oczywiście odgrywa rolę. Nie zapominajmy też, że w latach 2021-2022 mieliśmy do czynienia z realnym efektem pandemii! W porównaniu z większością lat z pierwszej dekady XXI wieku, są to nadal wysokie wyniki sprzedaży.

Przyszłość rynku nieruchomości w ciągu najbliższych sześciu miesięcy

Trudno przewidzieć, jak będzie wyglądała najbliższa przyszłość rynku nieruchomości w Hiszpanii. Jeśli inflacja i stopy procentowe będą nadal spadać, rynek może zyskać realny impuls dzięki zwiększonej podaży, sprzedaży i szybszemu wzrostowi ceny .

W ciągu naszej długiej działalności w Hiszpanii byliśmy świadkami kilku kryzysów. Wiele rzeczy dzieje się z opóźnieniem i nie podąża za żadnym ustalonym schematem. Po kryzysie finansowym z 2008 roku, kiedy gospodarka zaczęła rosnąć od dołu (choć nikt wtedy o tym nie wiedział), ceny nieruchomości nadal spadały przez pewien czas w kilku segmentach. To właśnie w tym okresie inwestorzy, którzy zarobili najwięcej w ostatniej dekadzie, byli najbardziej aktywni. Jednak wiele obiektów nie zostało sprzedanych publicznie, a robili to głównie aktorzy, którzy po prostu nie mogli dłużej czekać ze sprzedażą, pomimo faktu, że gospodarka wykazywała pozytywne oznaki poprawy. Wiele z tych obiektów zostało sprzedanych jako obiekty bankowe lub „underhand” (tj. nie były publicznie reklamowane na stronach internetowych ani portalach). Tym razem jednak rynek obiektów bankowych, ze względu na zmiany prawne wprowadzone podczas ostatniego kryzysu, całkowicie zanikł, należy dodać.

Przewiduje się, że gospodarka Hiszpanii będzie najszybciej rozwijająca się w strefie euro do 2025 roku, podczas gdy wzrosty cena nieruchomości były stosunkowo umiarkowane. W wielu miejscach nie powróciły jeszcze do poziomu z 2008 roku! Jednocześnie Hiszpania nadal cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem zagranicznych inwestorów, którzy zwracają uwagę na takie aspekty jak stabilność, przestępczość, infrastruktura itp.

• Hiszpańska firma budowlana Aedas Homes, jedna z największych w Hiszpanii (kilka lat temu otrzymaliśmy od nich cena za zarządzanie naszymi klientami), sprzedała w tym roku jedną trzecią swoich nieruchomości zagranicznym nabywcom. Sprzedali prawie 600 nieruchomości za łączną kwotę 265 milionów euro w miejscach takich jak Costa del Sol, Costa Blanca i Baleary nabywcom z ponad 50 krajów, na czele z Holendrami, Niemcami, Polakami, Belgami i Brytyjczykami.

Trendy cenowe na hiszpańskim rynku nieruchomości

W latach 2022/23 wzrost cena był umiarkowany, ale w 2024 roku wzrost był znacznie wyższy. Ceny domów wzrosły o 12,34% w 2024 roku i są obecnie o 12,5% wyższe niż ceny szczytowe z 2007 roku.

Jeśli cofniemy się nieco w czasie, do 2020 roku, tuż przed pandemią, średnie ceny w kraju wzrosły o 6,5%. Najpierw nastąpił spadek cen spowodowany koronawirusem, a następnie ożywienie gospodarcze i gwałtowny wzrost, spowodowany postrzeganiem Hiszpanii jako idealnego azylu w nowej rzeczywistości, gdzie można pracować zdalnie. Ponadto w kraju dzieje się wiele pozytywnych rzeczy, a nacisk na technologie i zrównoważony rozwój w połączeniu z utrzymującymi się stosunkowo niskimi cenami nieruchomości sprawił, że międzynarodowi inwestorzy zainteresowali się tym rynkiem nieruchomości.

Jeśli przeanalizujemy trendy cenowe w regionach najbardziej interesujących dla zagranicznych nabywców, schemat jest nieco inny. Ceny wzrosły z nawiązką na Balearach i Wyspach Kanaryjskich, w Madrycie prawie wróciły do ​​normy, ale nadal są niższe w Andaluzji (Marbella jednak się cena , a Malaga jest teraz bardziej interesująca dla inwestorów, ponieważ oczekuje się, że w nadchodzących latach utrzyma ten sam trend cenowy), Katalonii, Walencji i Murcji.

Andaluzja jest obecnie uważana za raj podatkowy i bardzo przyjazny dla biznesu

Andaluzja stopniowo obniża podatki od zakupu domów. Podatek ITP od nieruchomości używanych wynosi obecnie 7%. Wcześniej wynosił 8, 9 lub 10% w zależności od przedziału cenowego. Obniżka podatku stymuluje zatem przede wszystkim nieruchomości z wyższej półki cenowej. Jeśli chodzi o opłaty za nowe budownictwo, AJD wynosi 1,2%, a wcześniej 1,5%. Hiszpania, a w szczególności Andaluzja, obniża podatki i obecnie… jeden z obszarów w Hiszpanii o absolutnie najniższych podatkach. Ponadto, w miastach takich jak Nerja wprowadzono nowe przepisy mające na celu ograniczenie uciążliwej hiszpańskiej biurokracji. To wszystko, w połączeniu z generalnie dużymi inwestycjami w zrównoważoną turystykę, wzmocnieniem infrastruktury oraz licznymi usprawnieniami i uproszczeniami dla międzynarodowych firm, a także indywidualnych „cyfrowych nomadów”, sprawia, że ​​region ten jest bardzo interesujący pod względem inwestycyjnym. Niedawna decyzja Google o ulokowaniu swojej ważnej siedziby ds. cyberbezpieczeństwa w Malaga wywołała dyskusję o „europejskiej Dolinie Krzemowej”:

Przeczytaj więcej o nowych stawkach podatkowych i przepisach podatkowych obowiązujących w Hiszpanii w tym roku.

Jeśli chodzi o obniżkę stóp procentowych w Hiszpanii i liczbę sprzedaży w przyszłości:

W listopadzie rynek szacował, że obniżki stóp procentowych nastąpią dopiero latem 2024 roku, ale obecnie coraz więcej osób uważa, że ​​pierwsza obniżka stóp procentowych przez EBC nastąpi już w marcu. Uważa się również, że w 2024 roku nastąpią silniejsze i liczniejsze obniżki stóp procentowych niż oczekiwano.

W pierwszym kwartale 2022 roku w Hiszpanii zawarto 164 999 transakcji mieszkaniowych, co stanowi wzrost o ponad 14% w porównaniu z ostatnim kwartałem poprzedniego roku. Jest to w rzeczywistości najwyższy wynik od początku 2008 roku. Szwedzi dokonali również o 30% więcej zakupów niż w poprzednim kwartale. Jednocześnie ceny wzrosły o 3,1% w pierwszym kwartale (jednak ceny spadły o 1,2% w regionie Malaga). W drugim kwartale sprzedaż wzrosła o 8% w porównaniu z rokiem poprzednim. W czerwcu wzrost wyniósł 4%. Następnie sprzedaż spadła, głównie w regionie Madrytu.

W pierwszej połowie 2022 roku w Hiszpanii pobity został rekord pod względem liczby zagranicznych nabywców. O 53% więcej niż w roku poprzednim. Łącznie sprzedano 72 987 nieruchomości z udziałem zagranicznego nabywcy. Jest to najwyższy wynik od rozpoczęcia pomiarów w 2007 roku. Zagraniczni nabywcy odpowiadają za aż 20,3% wszystkich zakupów domów w Hiszpanii. Jednak w drugiej połowie roku nabywcy wstrzymali się z nabyciem, co jest zjawiskiem globalnym. Niektóre rynki (takie jak Szwecja) mogą potrzebować dużo czasu na odbudowę, ale oczekuje się, że sprzedaż domów w Hiszpanii ponownie znacząco wzrośnie od pierwszej lub drugiej połowy 2023 roku. Sprzedaż w ostatnim kwartale spadła o około 10% (jednak spadek liczby osób niebędących Hiszpanami wyniósł zaledwie 1,2%) w porównaniu z rokiem poprzednim, ale jest za wcześnie, aby wyciągać na ten temat wnioski, jak oczekiwano. Poprzedni rok miał ogromny wpływ pandemii.

Ostateczne statystyki za ubiegły rok opublikowano 23 marca. Sprzedaż zagranicznym nabywcom osiągnęła rekordowy poziom. Rocznik podaje, że całkowity popyt zagraniczny wyniósł 13,75% rynku (w Malaga cudzoziemcy odpowiadają za prawie 35% zakupów!), co oznaczałoby 88 858 transakcji sprzedaży, podczas gdy najnowsze dane kwartalne wskazują na 94 481 transakcji i 14,62% ​​rynku, co stanowi wzrost o 58% w porównaniu z rokiem poprzednim. W Hiszpanii utrzymuje się silny popyt zagraniczny na nieruchomości, chociaż kwartalne dane rejestratorów również wskazują na spowolnienie tempa wzrostu w drugiej połowie ubiegłego roku, co sugeruje, że rok 2023 może nie być tak dobry, biorąc pod uwagę rosnące stopy procentowe. Jednak rynek hiszpański znajduje się w silnym trendzie wzrostowym w perspektywie średnio- i długoterminowej w porównaniu z wieloma innymi rynkami globalnymi.

W ujęciu rocznym w 2022 r. ceny nieruchomości z drugiej ręki wzrosły o 7,9%, a w przypadku nieruchomości nowo wybudowanych o 8,1% w pierwszej połowie 2022 r. Ogólnie rzecz biorąc, ceny nieruchomości w Hiszpanii wzrosły o 8,8% przez cały rok (w IV kw. wzrost wyniósł 2,5%, więc wzrost się utrzymuje). Pandemia/wojna/inflacja (która jest jednak niższa w Hiszpanii niż w Szwecji) nie spowolniły rosnącego trendu cena , który trwa od 2014 r. Cena hiszpańskich nieruchomości znacznie spadła od czasu kryzysu w 2008 r., ale w 2023 r. nadal będzie o 18,7% niższa w porównaniu z rekordowym poziomem z 2007 r. Od tego czasu wydarzyło się wiele pozytywnych rzeczy w postaci regulacji, rozwoju infrastruktury, inwestycji w ekoturystykę i szlaki turystyczne itp. Hiszpański rynek nieruchomości będzie miał silne 20%. Agencja budowlana APCESpaña uważa, że ​​to głównie chęć nowej produkcji podnosi ceny, a ze wszystkich nieruchomości , które zostaną ukończone w 2023 r., 80% jest już zarezerwowanych!

Obawy dotyczące inflacji i trudności z dostawami w branży budowlanej nieco osłabły. Rozmawialiśmy z deweloperami, którzy twierdzą, że ceny i terminy dostaw powoli, ale systematycznie zaczynają się „normalizować”. Należy jednak spodziewać się opóźnień w realizacji nowych projektów. Ci, którym nie podoba się podaż nieruchomości dostępnych obecnie na sprzedaż (w tym na planie), będą musieli długo czekać na decyzję o ich odrzuceniu. Uważamy również, że – między innymi ze względu na wciąż wysoki popyt – podwyżki cena projektów wystawionych na sprzedaż od przyszłego roku będą znacznie cena .

Hiszpania szybko otrząsnęła się po początkowym paraliżu związanym z kwarantanną podczas pandemii.

Już w czerwcu 2021 r. sprzedano o 88,4% więcej nieruchomości niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. W ujęciu bezwzględnym region odnotował najwyższą sprzedaż od czerwca 2008 roku! W 2021 roku na hiszpańskim rynku nieruchomości sprzedano łącznie 565 523 nieruchomości. Był to… najwyższa liczba od 14 lat.

W szczególności, w trakcie i po pandemii, zaobserwowaliśmy znaczny wzrost sprzedaży w segmencie luksusowym oraz w zakresie nowej produkcji. Otrzymujemy również raporty od kolegów z całego kraju, którzy sprzedają nowe projekty produkcyjne Hiszpanom w krótszym czasie niż miało to miejsce od wielu lat. W jednym z naszych najnowszych projektów pod koniec roku, po raz pierwszy sprzedaliśmy również kilku hiszpańskim inwestorom. Zauważyli oni, jak opłacalne są zakupy poza planem w ostatnich latach. Pozytywnym jest to, że sprzedaż rośnie tak szybko, zarówno zagranicznym, jak i hiszpańskim nabywcom ale zwróć uwagę na zmiany cen. Może to pójść szybciej niż oczekiwano. Pod koniec sierpnia okazało się, że ceny nieruchomości były W lipcu o 4,9% wyższy niż w tym samym miesiącu rok wcześniej. Zainteresowanie wśród obcokrajowców, pomimo pandemii, jest nadal wysokie, nawet wśród szwedzkich nabywców, którzy również są coraz młodsi.

Silny wynajem

Stowarzyszenie Hotelarzy podało, że obłożenie w lipcu 2022 r. wyniosło 86,29%, co można porównać z 84,2% w 2019 r. To głównie Nerja i Torremolinos przewyższają 2019 r., podnosząc średnią. Nerja odnotowała najwyższy wskaźnik obłożenia, przekraczający 90% (w porównaniu z Marbella i innymi kurortami po zachodniej stronie, gdzie wskaźnik ten wynosi nieco ponad 80%).

Przez cztery kolejne miesiące, od czerwca do września 2023 roku, Nerja wskaźnik obłożenia hoteli przekraczał 90%. Zarządca turystyki miasta: „Nerja stała się punktem odniesienia w regionie. Pod względem narodowości miasto odnotowało silny napływ turystów z Wielkiej Brytanii, Hiszpanii, Niemiec i Irlandii”.

Malaga przewodzi rozwojowi

W Hiszpanii dużo się teraz pisze o wspomnianym wyjątkowym rozwoju Malaga, która na początku roku ustępowała jedynie Barcelonie i Madrytowi pod względem poziomu inwestycyjnego. Co więcej, w czwartym kwartale opublikowano dane wskazujące, że Malaga po raz pierwszy w historii prześcignęła Barcelonę pod względem liczby sprzedanych nieruchomości w nowo wybudowanych budynkach.

Ceny wynajmu w Malaga rosną w związku z dużym popytem ze strony obcokrajowców

Ceny wynajmu gwałtownie rosną w prowincji Málagai Costa del Sol. Między 22 a 23 rokiem czynsze wzrosły o 23 procent i wyniosły 13,22 euro za metr kwadratowy miesięcznie. W porównaniu z 2007 rokiem czynsz jest obecnie o ponad 60 procent wyższy, kiedy wynosił około 8,5 euro za metr kwadratowy.

Wzrost ceny materiałów i wzrost popytu

Podczas ważnego spotkania deweloperów z dużym bankiem jesienią 2021 r. (z powodu rozpoczęcia budowy jednego z naszych projektów) zasygnalizowano, że ceny niektórych materiałów wzrosną nawet o 40% do początku 2022 r. I mieli rację. Proroctwo to zostało zatem ogłoszone na długo przed inwazją Rosji na UkrainęCi sami analitycy twierdzą obecnie, że ceny materiałów gwałtownie spadną, a sprzedaż nowych projektów w Hiszpanii w przyszłości gwałtownie wzrośnie. Jednak niepewność związana z inflacją spowodowała opóźnienia w realizacji projektów będących na etapie planowania. Radzimy kupować nowe produkty na początku roku, ponieważ latem i jesienią wzrost cena może być znaczny. Jeśli chodzi o nieruchomości używane, uważamy, że sytuacja cenowa pozostanie względnie niezmieniona, ponieważ popyt na nie słabnie. Zapasy nieruchomości po prostu zaczynają się wyczerpywać. Należy również wziąć pod uwagę, że stosunkowo niewiele nieruchomości zostało wybudowanych po kryzysie w 2008 roku, aż do pandemii koronawirusa. Sytuacja w Hiszpanii po pierwszym kwartale pokazuje, że wiele banków staje się coraz bardziej ostrożnych, a deweloperzy mają trudności z uzyskaniem finansowania pomimo dużego popytu na nową produkcję. Historycznie rzecz biorąc, oznacza to, że po rozwiązaniu podstawowych problemów (pozostaje jedynie sygnał z EBC o kulminacji podwyżek stóp procentowych, więc należy wypatrywać tego sygnału), ceny zazwyczaj rosną szybko i gwałtownie.

Nowe budownictwo i luksusowe domy to to, co pojawia się po kryzysie wywołanym koronawirusem

Stale rozmawiamy z właścicielami domów, deweloperami, funduszami inwestycyjnymi, zarządcami banków, właścicielami gruntów itp. i stopniowo aktualizujemy sytuację na rynku hiszpańskim w trakcie i po kryzysie związanym z koronawirusem/inflacją/nad elektrycznością. Prowadzimy również ciągłe negocjacje z właścicielami gruntów i firmami budowlanymi w sprawie różnych projektów, dzięki czemu mamy dobry ogląd sytuacji – od warunków bankowych, po cenę gwoździ! Jest wiele dobrych okazji dla tych, którzy nie śpią w 2025 roku!

Napisz do info@spanskafastigheter.se aby uzyskać więcej informacji na temat nieruchomości underhandoraz nowej produkcji, a także na temat segmentów i rynków, w które naszym zdaniem warto inwestować w 2025 r.

Sprzedaż wzrosła dzięki nowym konstrukcjom i luksusowym domom

Rynek nowej produkcji, podobnie jak praktycznie wszystko inne, był stosunkowo ospały w latach inflacji, jednak w tle widać wzrost popytu, co pokazały lata pandemii.

Sprzedaż rozpoczęła się szybciej niż oczekiwano po zamknięciu spowodowanym pandemią – już na początku czerwca 2020 r., jeszcze przed otwarciem granic kraju, a jej siłą napędową były tymczasowe obniżki cen o 10-15%, w niektórych przypadkach nawet więcej. Jednak większość sprzedaży z obniżkami cen była „underhand” (tj. właściciel nie chciał publicznie publikować obniżek cen) i nie było dużej liczby takich nieruchomości. Od tego czasu ceny wielu nieruchomości pozostały mniej więcej na niezmienionym poziomie, podczas gdy w przypadku nieruchomości luksusowych gwałtownie wzrosły (duży dom) na które zapotrzebowanie stale rośnie. Przede wszystkim jednak, jak wspomniano, istnieje duże zapotrzebowanie na nową produkcję w kraju i za granicą.

Według statystyk instytutu nieruchomości Registradores (24.09.2021), sprzedaż nowej produkcji na Costa del Sol wzrosła o 50% w porównaniu z rokiem poprzednim. Sprzedaż nieruchomości używanych spadła w tym samym okresie o 4,6%, co można wytłumaczyć starzeniem się i zużyciem zasobów, a także tym, że pomimo kryzysu ceny spadły jedynie o 0,5% (choć od czasu publikacji raportu ceny nieznacznie wzrosły).

Zgadzamy się z kupującymi. Niewątpliwie w przyszłości znajdzie zastosowanie nowa produkcja, ale oczywiście wciąż istnieją dobre okazje do zakupu nieruchomości używanych. Chociaż większość osób poszukuje obecnie nowych nieruchomości ich podaż jest ograniczona. W związku z tym powstanie luka (ponieważ wielu deweloperów budowlanych miało problemy w czasie kryzysu, a jednocześnie, gdy zdali sobie sprawę, że popyt jest silniejszy niż od ponad dekady, wystąpił niedobór materiałów, inflacja i niedobór siły roboczej), dopóki w 2024 roku nie pojawią się nowe nieruchomości w dobrych lokalizacjach. Należy również spodziewać się, że ceny tych nieruchomości będą znacznie wyższe niż te sprzedawane w latach 2022-2023

Krótkie, ale intensywne okno zakupowe w segmencie nowego budownictwa otworzy się szeroko w 2024 r. Dotyczy to projektów, których ceny na działki zostały wynegocjowane w czasie kryzysu, zanim zdano sobie sprawę, że nie będą one miały długoterminowego charakteru [pod względem wpływu na rynek mieszkaniowy], i którymi zarządzają utalentowane zespoły, które zdołały zgromadzić zapasy materiałów, zanim wystąpił niedobór materiałów. Należy spodziewać się dużego ryzyka gwałtownego wzrostu ceny nowej produkcji od lata/jesieni 2024 r.

Teraz kupujący chcą czegoś nowego, świeżego i przyjaznego dla środowiska, więc Sytuacja w zakresie przedmiotów używanych jest podobna jak latem i jesienią 2019 roku, ponieważ sprzedaż tych nieruchomości znacznie spadła, a kilka z nich zostało sprzedanych jedynie z obniżką cen o około 15% (w porównaniu z rokiem poprzednim). Wiele starszych nieruchomości wymaga po prostu obniżki cena , aby je sprzedać, ale niewielu sprzedawców wydaje się być gotowych sprostać wymaganiom kupujących. Zobaczymy, czy to się zmieni w ciągu roku, ale nie widzimy na to żadnych oznak.

Większość spodziewa się, że sprzedaż i reszta gospodarki w Europie wrócą do normy już w pierwszej połowie roku.

Na początku kryzysu związanego z koronawirusem uważano, że niemała część mieszkań w różnych segmentach, takich jak domy wakacyjne, domy luksusowe i mniejsze hotele będzie sprzedawany po obniżonej cena przez pewien czasTak się jednak nie stało, gdyż gospodarka jest silniejsza, niż oczekiwano.

Które obszary przyciągają najwięcej kupujących po ostatnim kryzysie?

Przede wszystkim, tak jak po ostatnim kryzysie, Nerja (Żadne inne hiszpańskie miasto nie cieszy się tak dużym zainteresowaniem inwestorów jak szwedzkie, ze względu na wysoki wskaźnik obłożenia i pozytywny rozwój), a zainteresowanie to nie osłabło, ponieważ w czasie kryzysu gmina zainicjowała szereg inwestycji infrastrukturalnych na plażach, w parkach przyrodniczych i w kulturze. Rozpoczęto modernizację szlaków turystycznych i ulic, a także budowę nowego, dużego ośrodka zdrowia. Nerja znajduje się w wyjątkowo dobrej sytuacji i z niecierpliwością będziemy śledzić jej rozwój w ciągu najbliższych 10 lat. Zobacz najlepsze oferty w Nerja tutaj i teraz.

Jednak miasto Malaga wychodzi z tego najsilniejsze i od 2024 r. będzie najatrakcyjniejszym kurortem w południowej Hiszpanii dla zagranicznych nabywców. Więcej o rozwoju Malagaprzeczytasz w tym artykule.

Tak daleko, jak to sięga Marbella Wydaje się, że zainteresowanie tym obszarem może ponownie wzrosnąć, pod warunkiem spadku cen. Obecnie region ten jest w cieniu Malaga i wschodniego wybrzeża Costa del Sol. Ceny muszą spaść, a na zachodnim wybrzeżu Costa del Sol muszą zostać uruchomione ciekawsze projekty z nową produkcją, aby region znów stał się atrakcyjny.

Torrevieja i reszta Costa Blanca są trudniejsze do zinterpretowania. Jeszcze przed kryzysem było tam wiele niesprzedanych nieruchomości, a wiele miejsc od dawna boryka się z problemami gospodarczymi. Kryzys może spowodować ogromne szkody, ale musimy po prostu poczekać i zobaczyć, co się stanie.

Ceny w Hiszpanii rosły nieprzerwanie przez 10 lat, ale nadal były o 30% niższe niż przed kryzysem w 2008 r., kiedy uderzyła pandemia

Oficjalne dane władz pokazują, jak spadła sprzedaż w kryzysowym roku 2020. Spadła, oczywiście, ale nie tak bardzo, jak analitycy oczekiwali w tych okolicznościach. W trzecim kwartale sprzedaż zagranicznym nabywcom spadła o 24,3% w porównaniu z rokiem poprzednim, co należy porównać z drugim kwartałem, kiedy sprzedaż spadła o 50%. W każdym razie rok pandemii można uznać za anomalię, statystyczny wyjątek, który tak naprawdę nic nie mówi o rozwoju. Radzi się badać liczby w dłuższej perspektywie i przede wszystkim pamiętać, że na arenie międzynarodowej mówi się o boomie w sprzedaży „drugich domów” w związku z tym, że coraz więcej osób pracuje zdalnie i ma możliwość zamieszkania w innych krajach, jeśli sobie tego życzą. Na liście Forbes (listopad 2020) 20 najatrakcyjniejszych destynacji na świecie, trzy hiszpańskie miasta znalazły się w pierwszej dwudziestce: Malaga, Madryt i San Sebastián. W dłuższej perspektywie doprowadzi to do wzrostu cen najatrakcyjniejszych domów, ponieważ zagraniczni nabywcy poszukują mniej więcej tego samego segmentu: „ z widokiem na morze lub w odległości maksymalnie 1 km od morza, z co najmniej 2 sypialniami, maksymalnie godzinę od lotniska, z tarasem, blisko wszystkiego, ale jednocześnie w zacisznym miejscu”.

Ceny w 2019 roku były nieco bardziej stabilne w porównaniu z rokiem poprzednim. Jednak renomowana agencja ratingowa Moody's prognozowała wzrost cen w Hiszpanii o 5,5% w 2020 roku. Spośród wszystkich analizowanych krajów Europy Zachodniej, to właśnie Hiszpania miała rynek nieruchomości, którego wartość miała wzrosnąć najbardziej. Madryt i Barcelona odnotowały największy wzrost. Z perspektywy czasu Malaga rozwijała się najlepiej. Co ciekawe, sytuacja ta miała również miejsce w związku z kryzysem z lat 2007/2008. Mówi się, że Costa del Sol zawsze jako pierwsze wchodzi w kryzys i jako pierwsze z niego wychodzi.

Ceny były nadal o ponad 30% niższe w 2019 r. niż przed kryzysem w 2007 r (na początku 2024 roku są one o około 22% niższe). Ten fakt, w połączeniu z utrzymującymi się niskimi stopami procentowymi i końcem Brexitu (wiele osób czekało z inwestycjami, ponieważ Brexit postawił wszystko w zawieszeniu), zdaniem większości analityków doprowadzi do tego, że liczba zakupów dokonywanych przez cudzoziemców w Hiszpanii ponownie pobije rekordy w 2020 roku. Wśród Szwedów zainteresowanie Hiszpanią nieco spadło jeszcze przed pandemią koronawirusa, ale potem ponownie wzrosło. Uważamy, że ma to kilka przyczyn. Po pierwsze, wielu uważa, że ​​w ciągu ostatnich dziesięciu lat na świecie było tak wiele kryzysów, że „wystarczy teraz czekać. Teraz kupujemy” oraz że kryzys związany z koronawirusem uruchomił nowe projekty z interesującą nową produkcją. Ponadto korona umocniła się względem euro w tym samym czasie, gdy szwedzki rynek nieruchomości odzyskiwał siły po okresie hibernacji. Oznacza to, że szwedzcy właściciele domów mogą łatwiej uwolnić kapitał na zakup nieruchomość za granicą.

Analitycy spodziewali się wzrostu sprzedaży zagranicznym nabywcom w 2020 roku, jeszcze przed wybuchem kryzysu. Kryzys jednak przyspieszył wzrost zainteresowania i przewyższył oczekiwania sprzed pandemii (choć w 2023 roku rynek był nieco zaniepokojony podwyżkami stóp procentowych), a zdaniem wielu kolejne pięć lat na hiszpańskim rynku nieruchomości może przynieść bezprecedensowy rozwój. Zwłaszcza w regionie Malaga.

Ekipy budowlane są rozwiązaniem dla nowych hiszpańskich inwestycji budowlanych

Według hiszpańskich analiz, powodem do niepokoju jest rosnący od 2016 roku poziom cen działki i kosztów budowy. Sytuacja ta miała miejsce w szybkim tempie od połowy lat 80. (co doprowadziło do powstania dużej bańki spekulacyjnej pod koniec dekady). Jednocześnie popyt na nową produkcję jest ogromny i coraz więcej osób buduje coraz większe projekty po coraz wyższych ceny . Prowadzi to do możliwości powstawania „minibaniek” na przesyconych rynkach. W związku z tym banki stają się coraz bardziej restrykcyjne w kwestii wejścia na rynek i finansowania nowych projektów z wykorzystaniem nowej produkcji. Ta ostrożność banków w finansowaniu nowych projektów nasiliła się po kryzysie gospodarczym wywołanym epidemią. Ci, którzy mogą pozyskać nową produkcję, która jest w końcowej fazie lub została niedawno ukończona, siedzą na złotym jajku, ponieważ popyt na nową produkcję będzie znacznie przewyższał podaż przez stosunkowo długi czas. W przypadkach, gdy banki wkraczają i inwestują, wymagają, aby projekty były mniej więcej całkowicie wyprzedane, zanim dadzą im zielone światło. To sytuacja nie do utrzymania i trzeba coś z tym zrobić. Coraz więcej hiszpańskich graczy zwraca się zatem między innymi ku sprawdzonym model projektu Budowanie społecznościTo rozwiązanie projektowe oznacza obniżkę ceny o ponad 25% i jest uważane za prawnie i finansowo znacznie bezpieczniejsze niż zwykłe promocje, zarówno dla indywidualnego kupującego, jak i dla banków oraz firm ubezpieczeniowych, które gwarantują płatności kupujących.  Więcej o społecznościach budowlanych przeczytasz tutaj.

Poniżej przedstawiamy rozwój sytuacji w ostatnich latach:

W 2018 roku ceny nieruchomości używanych wzrosły o nieco ponad 7% (w przypadku nowych nieruchomości wzrost wyniósł 6,1%). Był to najwyższy wzrost od trzeciego kwartału 2007 roku. W ciągu 5 lat poprzedzających kryzys związany z koronawirusem wartość hiszpańskiej nieruchomość rosła średnio o 5% rocznie, a biorąc pod uwagę niższe koszty odsetek i wzrost cen najmu o 50% w tym samym okresie, oznaczało to zwrot ponad 10% dla tych, którzy kupili odpowiednią nieruchomość w odpowiedniej okolicy we właściwym czasie.

W 2017 roku sprzedano cudzoziemcom 53 259 nieruchomości . Poprzedni rekord z 2007 roku wynosił 33 000 sprzedaży.

Sprzedaż do Szwedów spadła o 7% w 2018 r. (jednak w pierwszej połowie 2018 r. sprzedano Szwedom więcej hiszpańskich nieruchomości niż kiedykolwiek wcześniej) z powodu niepewności na szwedzkim rynku nieruchomości i niskiej wartości korony. Nie wpłynęło to jednak na hiszpański rynek nieruchomości, który nadal bez obaw się rozwijał. Liczba zakupów dokonanych przez cudzoziemców wzrosła o 5% między lipcem a wrześniem, a ogólna liczba sprzedaży wzrosła o 11,9%. W 2019 r. liczby były bardzo wysokie i niskie, ale nadal skierowane w górę. W pierwszych dwóch miesiącach 2020 r. wielu brokerów informowało, że Szwedzi zaczęli ponownie kupować w rekordowym tempie. Potem nadszedł koronawirus i sprzedaż uderzyła w ścianę, gdy Hiszpania była w kwarantannie. Potem znowu poszła prosto w górę, już od lata. Wielu analityków uważa, że ​​wzrost cena nieruchomości w Hiszpanii będzie stopniowy i długotrwały, podobnie jak to miało miejsce w Szwecji po kryzysie mieszkaniowym na początku lat 90.

W rzeczywistości rozwój postępuje tak szybko, że państwo hiszpańskie, począwszy od 2019 r., ustanowiło nowe upoważnienie mające na celu zapobieganie bańkom na rynku nieruchomościOkoło 2012 roku wiele osób, w tym my, oceniało, że rynek w Hiszpanii będzie dynamicznie rósł, a następnie będzie miał długi i stabilny wzrost cen, podobny do tego, jaki miał miejsce w Szwecji od czasu kryzysu na rynku nieruchomości na początku lat 90. Jednak pamięć zbiorowa jest krótka, a ceny i liczba nowych projektów produkcyjnych rosną szybciej niż oczekiwano. Nowy państwowy organ nadzoru zapobiegnie niekontrolowanej spekulacji, a bank centralny otrzyma większe środki na kontrolowanie przepływu kredytów.
Trudno przewidzieć, jakie będą rzeczywiste konsekwencje wprowadzenia nowych uprawnień, ale sądzimy, że w ciągu kilku lat może to oznaczać między innymi zwiększenie podatków od nowej produkcji.

Na razie jednak nie widać żadnych podwyżek podatków, obniżono natomiast opłaty za pożyczki, a ceny nieruchomości są coraz wyższe (co ma wpływ na wysokość pożyczki).

Rynek nieruchomości wydaje się bezpieczniejszy niż rynek akcji – zwłaszcza gdy panuje inflacja

Wielu inwestorów zaczyna odczuwać zmęczenie niepewnym i zmiennym rynkiem akcji i szuka alternatywy w nieruchomościach. Inwestorzy od dawna postrzegają inwestycje w nieruchomości jako „bezpieczną przystań” w czasach rosnącej inflacji.

Thomas J. Thornton z Jefferies, szef zarządzania produktami kapitałowymi w USA, rok temu wypowiedział się następująco na temat amerykańskiego rynku nieruchomości (który pod wieloma względami przypomina rynek hiszpański, gdyż podlegają one tym samym cyklom):

„Poza okresem globalnego kryzysu finansowego (GFC) ceny nieruchomości stale rosły nawet w czasie recesji, prawdopodobnie dlatego, że stopy procentowe spadły, zdecydowana większość ludzi zachowała pracę, a zakładanie gospodarstw domowych nadal trwa”... „Może to być szczególnie duży cykl dla zakładania gospodarstw domowych ze względu na pokolenie millenialsów”.

CNBC podchwyciło komentarze Jeffriesa, dodając: „[Kryzys mieszkaniowy] był centrum ostatniego kryzysu, ale wcześniej ceny nieruchomości utrzymywały się na tym samym poziomie, a nawet nieznacznie rosły w okresie spowolnienia gospodarczego, ponieważ oprocentowanie kredytów hipotecznych spadało wraz ze stopami procentowymi. Jeśli historia jest jakimkolwiek wskaźnikiem, rynek nieruchomości może ponownie okazać się mało prawdopodobną bezpieczną przystanią w kolejnej recesji”

Notatka. Przeczytaj nasz świetny artykuł o wszystkim, co musisz wiedzieć, aby inwestować w Hiszpanii: statystyki dotyczące dochodów z wynajmu, przepisy i regulacje dotyczące wynajmu itp.

Przeczytaj także:

Przegląd nowych inwestycji Costa del Sol