Ceny działki i materiałów budowlanych w Hiszpanii gwałtownie wzrosły w ostatnich latach. Jednocześnie realizowane są coraz większe projekty z coraz wyższymi marżami. Większość analityków zdaje sobie sprawę, że grozi to powstaniem mini-baniek na rynku, a wiele sprzedawanych projektów nigdy nie zostanie ukończonych, ponieważ nie sprzedadzą wystarczającej liczby mieszkań/ dom , aby związać koniec z końcem dla dewelopera (budowniczego) finansującego dany projekt. Problem ten tylko się pogłębił wraz z inflacją i wzrostem stóp procentowych.

Ponadto w tych projektach budowlanych transparentność i bezpieczeństwo dla nabywców są poniżej standardów. Ten stan rzeczy niepokoi wielu, w tym duże hiszpańskie banki odpowiedzialne za bezpieczeństwo. Istnieje jednak sposób na wyjście z tego dylematu, a jest nim działający model, który sprawdził się w przeszłości.

Ekipy budowlane są tańsze i znacznie bezpieczniejsze dla kupującego

Rozwiązaniem są tzw. wspólnoty budowlane, które nie tylko obniża ceny, ale także zwiększa bezpieczeństwo zarówno dla indywidualnego nabywcy, jak i banku.

Powyższe kwestie są już aktualne i staną się jeszcze bardziej istotne w obliczu kryzysu związanego z koronawirusem i inflacją. Wiele z gigantycznych projektów, które są obecnie sprzedawane w Hiszpanii, po prostu nie powstanie. Mniejsze projekty, w których nabywcy, jako grupa, a nie deweloper, skupują grunty i budują, są jedyną drogą naprzód.

Czytając szwedzkie gazety, łatwo odnieść wrażenie, że wszystko się opóźnia, że ​​wszystko podrożało itd. To nie jest powszechna prawda. Nasz projekt Colina de Alta Na przykład w Nerjabudowa rozpoczęła się w pierwszym kwartale 2022 roku, a jesienią prace wyprzedziły harmonogram o około 3 miesiące i nadal postępują. Chociaż niektóre materiały podrożały, inne staniały. Ceny mogą jeszcze nieznacznie wzrosnąć, ale jak widać na razie, ceny materiałów i dostaw ustabilizują się. Ta społeczność budowlana miała naprawdę dobre ceny kiedy zaczynaliśmy, a sytuacja, jak widać na zdjęciu z budowy, jest doskonała! Na koniec chcielibyśmy dodać, że jesteśmy bardzo zadowoleni z firmy budowlanej i z pewnością zlecimy jej budowę kolejnych naszych przyszłych projektów.

Wartość atrakcyjnych, gotowych do zamieszkania nowych obiektów budowlanych najprawdopodobniej wzrośnie znacząco w pierwszej połowie (od drugiej połowy 2024 r.) XX wiekuZwłaszcza w takich regionach jak Malaga i Nerja oraz okolicach, gdzie już przed pandemią koronawirusa brakowało nowej produkcji. Wraz ze wzrostem popytu na nową produkcję (ceny wzrosły o 10% w samym lipcu 2021 r.), pozostaje pytanie, czy rynek będzie w stanie rozwiązać wszystkie powstałe wąskie gardła i dostarczyć nową produkcję szybciej niż oczekiwano.

W tym artykule wyjaśniamy, dlaczego model budownictwa spółdzielczego znów zyskuje na popularności w Hiszpanii (ale także w Szwecji, a nie mniej w Niemczech i innych krajach) i dlaczego warto rozważyć inwestycję w mieszkanie lub dom w spółdzielni mieszkaniowej w Hiszpanii – ponieważ Twoje bezpieczeństwo jest znacznie wyższe, a ceny do 25% niższe (ale jeszcze niższy, według rzeczywistych danych, które mamy zimą 2023 r., z różnych projektów. W ostatnich latach budowa była mniej realizowana niż oczekiwano, a popyt na nową produkcję pod klucz jest większy niż od wielu lat, co dodatkowo podnosi ceny po jej ukończeniu). Model społeczności budowlanej ma również kilka powodów, oprócz niskich cen, bardziej atrakcyjne dla inwestora.  Więcej o bezpieczeństwie i innych zaletach tego modelu poniżej. W dalszej części artykułu znajdziesz również wszystkie projekty, które są sprzedawane tu i teraz i które są realizowane w ciągu rokuZdefiniujmy najpierw tę ekonomiczną koncepcję budowy.

Należy pamiętać, że ceny za metr kwadratowy w spółdzielniach budowlanych są zazwyczaj znacznie niższe, co uniemożliwia spekulację. Zgodnie z hiszpańskim prawem regulującym to rozwiązanie projektowe, każda osoba (prawo to dotyczy również firm) ma zatem prawo do… kup maksymalnie 2 nieruchomości w osiedlu budowlanym na każdy region autonomicznyNależy jednak pamiętać, że po ukończeniu budowy domów (a spółdzielnia budowlana zostanie rozwiązana, a mieszkania staną się legalnie zwykłymi mieszkaniami własnościowymi), można dokupić je do innych wspólnot, jeśli zajdzie taka potrzeba. Powodem wprowadzenia tego prawa jest to, że spółdzielnie budowlane są tańsze niż oferty specjalne, a jego celem jest zapobieganie koncentrowaniu się indywidualnych inwestorów na jednym obszarze, wykupywaniu kilku nieruchomości i zawyżaniu cen poprzez wysokie czynsze lub czystą spekulację.

Hiszpańskie banki coraz częściej odrzucają obecny model deweloperski i uważają, że wspólnoty mieszkaniowe stanowią bezpieczniejszą formę budowy dla wszystkich stron. Jednak pilotaż tego typu projektu przez wszystkie ściśle regulowane organy jest prawnie skomplikowany i minie dużo czasu, zanim ta koncepcja stanie się ponownie powszechnie dostępna. Obecnie najczęściej ma to miejsce na konkurencyjnym rynku w Madrycie, gdzie stale rosnące ceny gruntów zmuszają banki do wycofywania się z kosztownych promocji budowlanych. Mając wciąż w pamięci Wielką Recesję z pierwszej dekady XXI wieku, banki ponownie chcą widzieć projekty, w których finansowanie (w tym analiza finansowa każdego indywidualnego nabywcy) jest bardziej bezpieczne.

Czym jest społeczność budowlana?

Czym jest społeczność budowlana i dlaczego warto inwestować w ten model, a nie w standardowy model promocji?

Byggemenskap.se podaje następującą definicję modelu:

Czynniki motywujące do bycia częścią społeczności budowlanej mogą być różne. Mogą to być: chęć wspólnego życia, projekt domu, ekologiczne budownictwo, sposób życia osoby starszej – lub chęć zatrzymania zysków z budowania w atrakcyjnych lokalizacjach.

Dla społeczeństwa budowanie społeczności to sposób na osiągnięcie ciekawszego i bardziej zróżnicowanego rozwoju miejskiego. Doświadczenia z Niemiec pokazują wyższą jakość, ciekawszą architekturę, większą różnorodność i głębsze zaangażowanie we własne mieszkalnictwo. Wadą może być to, że sprzeczne interesy utrudniają ten proces, a jednocześnie wymagają cierpliwości i nakładów finansowych przez długi czas, zanim nadejdą efekty

Wspólnota budowlana (tzw. Baugemeinschaft) to po prostu zrzeszenie osób, które wspólnie kupują działka , planują i budują jeden lub więcej budynków.

Firmy budowlane mogą następnie stosować różne formy własności w ukończonej nieruchomości, takie jak kondominia, spółdzielcze najem, prawo własności lub dzierżawy. Stowarzyszenie zazwyczaj koncentruje się na budownictwie mieszkaniowym, np. nieruchomości przyjaznych środowisku lub dzieciom itp. Naszym celem jest znalezienie najlepszej możliwej inwestycji, zarówno pod kątem wynajmu, jak i pod kątem wartości dodanej. Znajdujemy działki w atrakcyjnych lokalizacjach i atrakcyjnych cenach, budując je przy najniższych możliwych kosztach, bez kompromisów w jakości. Następnie oferujemy kompleksową koncepcję wynajmu domów, która obejmuje zarządzanie przez zarządcę, zarządzanie kluczami, zarządzanie licencjami oraz marketing na międzynarodowych portalach, aby zapewnić maksymalne obłożenie. Już na etapie planowania współpracujemy z inwestorami, z którymi negocjujemy projekt budynków. Nie ma jednak wymogu, aby nabywcy z naszych społeczności budowlanych uczestniczyli w inwestycji. Około 50% nabywców to rodziny z dziećmi, które chcą dużych domów w bezpiecznych lokalizacjach, blisko lotniska i morza itp. Dla nich potencjał wynajmu i wzrost wartości są jedynie bonusem, a nie głównym celem zakupu.

UWAGA, że kiedy budowa się zakończy [w hiszpańskich społecznościach budowlanych] społeczność jest rozwiązana a apartamenty są prawnie ponownie uznawane za zwykłe mieszkania własnościowe. Dlatego też żadnej różnicy Posiadanie mieszkanie zakupionej za pośrednictwem towarzystwa budowlanego w porównaniu z jakimkolwiek innym modelem finansowania w Hiszpanii. Hiszpańskie towarzystwo budowlane to po prostu opłacalny i bezpieczny sposób na budowę nieruchomości .

W Szwecji i Niemczech powszechną praktyką jest, że wszyscy właściciele są zaangażowani od samego początku i projektują lokale mieszkalne, ale w hiszpańskich wspólnotach budowlanych tak nie jest głównym celem jest obniżanie cen W porównaniu z modelem deweloperskim. Udział 10 różnych narodowości w podstawowym procesie budowy zbyt mocno spowolniłby cały proces. Ponadto obowiązują surowe hiszpańskie przepisy budowlane i szczegółowe plany, z którymi należy się zapoznać. W Hiszpanii liczy się również lokalizacja (najlepiej na wzniesieniu, blisko morza, blisko lotniska) niż sam projekt obiektu.

Jednak ceny działki gwałtownie rosną, dlatego potrzebna jest szeroka sieć, aby znaleźć pozostałe działki o odpowiedniej wielkości, w dobrych lokalizacjach i sprzedawane po rozsądnych ceny , aby móc zbudować atrakcyjny i przystępny cenowo produkt znajdź te działki to jest nasze główne zadanie. Ponadto nasza strategia zakłada sprzedaż głównie nabywcom ze Skandynawii, co upraszcza cały proces, gdyż większość ludzi (np. Skandynawowie nie chcą ograniczać możliwości wynajmu swoich nieruchomość ) ma takie samo zdanie na temat projektu osiedla, a także zasad funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowej itp.

Po wprowadzeniu się stowarzyszenie nie ma żadnych długów

Należy również pamiętać, że w Szwecji spółdzielnie mieszkaniowe często są zadłużone, co wpływa na czynsze za mieszkania w nich należące. W Hiszpanii sytuacja jest inna, ponieważ spółdzielnie mieszkaniowe zazwyczaj nie zaciągają kredytów. Chociaż hiszpańskie spółdzielnie mieszkaniowe nie mają zadłużenia, nadal raz w roku pobierane są opłaty lokalne (ich wysokość waha się od 500 do 2200 euro rocznie) za utrzymanie nieruchomości, basenu, oświetlenia, terenów zielonych itp.

Wszystkie płatności w ramach wspólnoty budowlanej dokonywane są w trakcie procesu budowy i finansują go krok po kroku (są one również zabezpieczone przez zewnętrzną firmę ubezpieczeniową, która gwarantuje, że odzyskasz wpłacone pieniądze wraz z odsetkami (w przypadku nieprzewidzianych zdarzeń w trakcie budowy). Wszystkie płatności na rzecz podmiotów zewnętrznych są dokonywane za pośrednictwem oddzielnego rachunku bankowego dla projektu, zgodnie ze ściśle określonym harmonogramem płatności. Prowizje dla architektów, brokerów, kierowników projektów, audytorów itp. projektu są również wypłacane za pośrednictwem banku, któremu społeczność budowlana powierzyła zarządzanie finansami budowy.

Społeczność deweloperów jest atrakcyjna dla inwestorów, którzy chcą uzyskać wysoki zwrot z inwestycji

Szwedzka Krajowa Rada Mieszkalnictwa, Budownictwa i Planowania definiuje pokrewną koncepcję: „Pojęcie wspólnoty deweloperskiej występuje również i może być synonimem wspólnoty budowlanej, ale może również oznaczać, że jeden lub więcej członków grupy nie będzie mieszkać w dom osobiście, lecz będzie uczestniczyć w nim jako długoterminowi inwestorzy i będzie postrzegać współwłasność gotowego dom jako inwestycję kapitałową”

Około 50% naszych nabywców należy do tej konkretnej grupy, czyli inwestorów, którzy inwestują w celu uzyskania dochodu zarówno z wynajmu, jak i wzrostu wartości w perspektywie długoterminowej lub krótkoterminowej (cena mieszkanie znacznie wzrasta po wprowadzeniu się do niego w porównaniu z mieszkanie na planie w Hiszpanii). W ścisłym tego słowa znaczeniu, promujemy zatem „Społeczności Deweloperskie”, ponieważ wielu skandynawskich nabywców, do których kierujemy te projekty, to inwestorzy z wyboru.

Oferujemy zatem, jak już wspomniano, kompleksową koncepcję z osobną firmą do wynajmu, a także pomagamy w procesie uzyskania licencji na wynajem itp. Bardzo ważnym aspektem w tym kontekście jest również to, że Już na samym początku w statucie stowarzyszenia zawarliśmy zapis, że będzie to dozwolone w przyszłości Wynajmowanie nieruchomość każdemu, kto sobie tego życzy. Po otrzymaniu licencji najmu, zgodnie z prawem, nie można jej cofnąć z mocą wsteczną. Robimy to w ten sposób ze względu na nowe prawo, które oznacza, że ​​spółdzielnie mieszkaniowe w całej prowincji Malagamogą zakazać lub ograniczyć wynajem w celach turystycznych, poddając sprawę pod głosowanie na zebraniu spółdzielni. Wystarczy, że trzy piąte właścicieli spółdzielni mieszkaniowej zagłosuje za zakazem, aby zaczął on obowiązywać. Dotyczy to również nowych projektów z nową produkcją, w których w wielu przypadkach możliwość wynajmu turystom jest od początku zabroniona. Jednak nowo wybudowane mieszkania , które umożliwiają wynajem, stają się czystą walutą na rynkach takich jak Malaga , Nerja i Marbella gdzie popyt jest ogromny.

spanskafastigheter.se oraz nasza historia i przyszłość z hiszpańskimi społecznościami budowlanymi

Nasz prawnik korporacyjny, Francisco López, którego ojciec z powodzeniem wykorzystał model projektu wspólnoty budowlanej w prowincji Malagakilkadziesiąt lat temu, zdał sobie sprawę, jeszcze zanim po kryzysie budownictwo nabrało rozpędu, że aby sprzedać projekt w rozsądnym czasie, należy obniżyć ceny bez uszczerbku dla jakości. Dlatego ponownie sięgnął po koncepcję wspólnoty budowlanej i znalazł finansowanie dla działka w atrakcyjnej lokalizacji w popularnym kurorcie Nerja. Sprzedaliśmy ten projekt Terrazas Ladera w rekordowym czasie.

Następnie uruchomiliśmy kolejna społeczność budowlana (Balcon del Mar) W tym samym rejonie, Ladera del Mar w Nerja, w następnym roku. Ten projekt również szybko się wyprzedał ze względu na konkurencyjne ceny.

Już na etapie planowania naszych poprzednich społeczności deweloperskich, banki itp. cieszyły się dużym zainteresowaniem i nawiązaliśmy ważne kontakty. Model społeczności deweloperskiej przemawia głównie do banków, ponieważ jest to bezpieczniejszy sposób planowania i budowy dla wszystkich zaangażowanych. Ceny są niższe, a przejrzystość lepsza, a ściśle regulowany model, z niezależnym audytorem, specjalnymi kontami bankowymi zakładanymi przez bank, które obsługują wszystkie płatności na rzecz podwykonawców, brokerów i kierowników projektów itp., a także firmą ubezpieczeniową gwarantującą wszystkie środki wpłacone przez nabywców, jest znacznie bezpieczniejszy. Krajowe działy ds. ryzyka w bankach mają również większe możliwości regulowania tego typu projektów. Na przykład, każdy indywidualny nabywca zatwierdzony przez bank, niezależnie od tego, czy ubiega się o pożyczkę, czy nie.

Największym wyzwaniem było znalezienie pracowników, którzy znają się na tym, jak faktycznie przestrzegać wszystkich przepisów i regulacji dotyczących tego typu budownictwa. Właśnie dlatego nasz zespół i praktycznie tylko jeden inny duży gracz na Costa del Sol zna ten model działania.

Wspólnie przeszukujemy Costa del Sol w poszukiwaniu atrakcyjnych działki zarówno w centralnych lokalizacjach rozwijającej się Malaga , jak i na działki okolicznych nadmorskich miejscowości. Następnie projektujemy domy/apartamenty i tworzymy osiedla mieszkaniowe, które sprzedajemy głównie Skandynawom. Za pośrednictwem naszego międzynarodowego partnera wynajmujemy również domy na rynku międzynarodowym. Jednak ta koncepcja interesuje również międzynarodowych inwestorów. Dlatego w dłuższej perspektywie nie będziemy ograniczać się do stosunkowo ograniczonego rynku skandynawskiego.

Nasze najnowsze ekipy budowlane

Sprzedane/w budowie poniżej:

18 dom szeregowy w pobliżu plaży w Punta Lara Nerja

Duże tarasy na dachu. Wyposażone kuchnie. Wspólny basen i ładne sale konferencyjne w okolicy. Ekspozycja południowa. 2-3 sypialnie. [Uwaga: sprzedane i w budowie, ale jeśli chcesz zapisać się na listę oczekujących, napisz na info@spanskafastigheter.se , na wypadek gdyby ktoś wrócił] Więcej informacji znajdziesz tutaj.

8 mieszkania na wzniesieniu w Nerja- Colina Alta

Po przełomie 2021 roku wprowadziliśmy na rynek 8 mieszkania w Nerja, budowanych na planie. Położona na wzniesieniu lokalizacja z z widokiem na morze . Popołudniowe słońce. Mniejsza urbanizacja w spokojnej okolicy, w zasięgu spaceru od centrum i plaży, z basenem i garażem. Renegocjowane i rynkowe ceny działek dały nam możliwość zaoferowania tych mieszkania w fantastycznych ceny . 2 sypialnie, taras, od poniżej 200 000 euro. Poniżej 350 000 euro za duplex z 2 sypialniami i 3 łazienkami. Więcej o Colina Alta przeczytasz tutaj. Są już sprzedane, ale niektóre mogą trafić na sprzedaż po zakończeniu prac. Jeśli chcesz zapisać się na listę oczekujących, napisz na info@spanskafastigheter.se

---

Zawsze uruchamiamy nasze projekty (ale także regularne promocje, do których uzyskujemy prawa sprzedaży, w miarę możliwości) ze społecznościami budowlanymi w przejdź do naszego newslettera.

• Zapisz się do newslettera dla miast Nerja, Torrox i Costa Tropical (a także dla miasta Malaga ).
• Zapisz się do newslettera do Marbella, Estepona, Benalmadeny, Torremolinos i wszystkich innych kurortów na zachodnim wybrzeżu Costa del Sol (oraz miasta Malaga ) tutaj.
• Prosimy również o bezpośredni kontakt pod adresem info@spanskafastigheter.se

---

Zespoły budowlane w fazie planowania w roku 2024:

W chwili pisania tego tekstu negocjujemy ceny z właścicielami gruntów i jednocześnie pozyskujemy inwestorów w celu zabezpieczenia gruntów.

Wnioski i podsumowanie

Marża zysku w tradycyjnym modelu promocji, powszechnym na hiszpańskim rynku nieruchomości, jest znacznie wyższa. Niższe prowizje itp. dla wszystkich zaangażowanych w społeczność budowlaną oznaczają niższe ceny końcowe o ok. 25%. Ponadto, model roboczy oznacza większą przejrzystość i współdecydowanie dla nabywców. Zarząd jest wybierany przez wszystkich członków, którzy mają również prawo głosu w kilku ważnych kwestiach w trakcie procesu budowy. Zarząd jest na bieżąco informowany przez kierownictwo projektu i niezależnego audytora o wszystkim, co dzieje się w trakcie budowy, i podejmuje pewne decyzje w imieniu członków. Niektóre decyzje muszą jednak zostać poddane głosowaniu każdego członka z osobna. Wszystko jest regulowane przez hiszpańskie przepisy, które mają zastosowanie do stowarzyszeń budowlanych, a wszystkie wypłaty prowizji dla brokerów, kierowników projektów, podwykonawców/budowniczych itp. są obsługiwane przez bank za pośrednictwem specjalnie utworzonego rachunku bankowego, do którego dostęp ma tylko bank. Firma ubezpieczeniowa gwarantuje wszystkie płatności dokonywane przez kupujących w trakcie procesu budowy.

Mówiąc ogólnie, Tak działa proces wspólnoty budowlanej w Hiszpanii:

1. Zarząd projektu identyfikuje odpowiednią działka (prawnik sprawdza szczegółowy plan działka , czy nadaje się ona dla towarzystwa budowlanego) na sprzedaż i rozpoczyna negocjacje z właścicielem działka . Działka zostaje zarezerwowana na określony czas.

2. Następnie rejestrowana jest wspólnota budowlana i zakładane jest konto w banku, który również udziela finansowania bankowego na budowę, a architekci opracowują plan budowy.

3. Rozpoczyna się zbieranie rezerwacji na mieszkania i jednocześnie składany jest wniosek do gminy o pozwolenie na budowę.

4. Po sprzedaży wszystkich nieruchomości , powoływany jest zarząd wspólnoty budowlanej. Wszyscy nabywcy są zapraszani na zebranie zarządu, na którym między innymi wybierany jest przewodniczący.

5. Wybór firmy budowlanej należy do zarządu, który konsultuje się z kierownictwem projektu po przeprowadzeniu procesu wyceny.

6. Grunt zostaje zakupiony przez społeczność budowlaną i rozpoczyna się budowa.

7. Po zakończeniu prac, akty własności są sporządzane na rzecz każdego indywidualnego właściciela, a spółdzielnia budowlana zostaje rozwiązana. Zgodnie z prawem, każde mieszkanie jest obecnie traktowane jako lokal mieszkalny zajmowany przez właściciela. To samo dotyczy spółdzielni mieszkaniowej dla całego kompleksu. Należy również podkreślić, że ta spółdzielnia budowlana jest spółką ekonomiczną nie posiada kredytu z solidarną odpowiedzialnością za spłatę po zakończeniu budowy. Opłaty wspólnotowe (traktowane jako czynsz) nie podlegają zatem ewentualnemu wzrostowi stóp procentowych, gdyż wspólnota nie ma żadnych długów.

⁃ Dwa najbardziej podstawowe aspekty modelu pracy społeczności budowlanej w jej hiszpańskim wydaniu:

• Niższe ceny gdy wykluczymy promotora z równania (oznacza to, że zarówno my, jak i inni zaangażowani w projekt otrzymujemy znacznie niższe prowizje niż zwykle i musimy czekać na nie do końca projektu, ale oznacza to również, że otrzymujemy produkt znacznie łatwiejszy do sprzedania). Zwykli promotorzy budowlani po prostu nie są skłonni do cięcia marży zysku w taki sam sposób, jak robi to firma budowlana. W zależności od złożoności i wielkości projektu, marże w przypadku zwykłej promocji budowlanej wynoszą od 15% do 25%. Opłaty za zarządzanie projektem dla firmy budowlanej wynoszą 7-12% (przeczytaj więcej w artykule po hiszpańsku o hiszpańskich społecznościach budowlanych w Madrycie tutaj).
• Silniejsze bezpieczeństwo finansowe i prawne dzięki większej przejrzystości ponieważ wszystko jest ściśle regulowane przez hiszpańskie prawo (niezależny audytor, większa przejrzystość i współdecydowanie właścicieli itp.), a zarząd aktywnie uczestniczy w podejmowaniu wszystkich decyzji.

Więcej do przeczytania:

• Wszystko, co musisz wiedzieć o inwestowaniu w Hiszpanii
• Obszar i projekty rekomendowane przede wszystkim do inwestycji w latach 2024-2025
• Najczęściej zadawane pytania i odpowiedzi dotyczące zakupu nieruchomość w Hiszpanii
• O zaciągnięciu kredytu w hiszpańskim banku
• Przegląd nowych inwestycji Costa del Sol
• Przewodnik po Malaga
• Przewodnik po Nerja
• Przewodnik po Marbella
• Przewodnik po Costa del Sol
• About page spanskafastigheter.se