Gli anni della crisi iniziarono nel 2007 e ci vollero diversi anni prima che sia i comuni cittadini spagnoli che gli stranieri ricominciassero ad acquistare case (tuttavia, gli investitori acquistarono in linea di principio immediatamente durante la recessione). Tuttavia, l'interesse per il mercato immobiliare spagnolo ebbe un'impennata già nella prima metà del 2014 e da allora le vendite sono aumentate più o meno in modo costante, senza tuttavia mai raggiungere gli stessi livelli precedenti alla crisi finanziaria. Tuttavia, il mercato fece diversi passi avanti significativi nel 2021/22, per poi stabilizzarsi un po' nel 2023. Dalla fine del 2024, quando la BCE iniziò ad abbassare gradualmente i tassi di interesse, iniziò un nuovo entusiasmante capitolo con diverse tendenze piuttosto chiare.

Il mercato è principalmente attratto da Malaga 2026, e gli acquirenti stanno iniziando a preferire sempre più la produzione nuova a quella usata. Tuttavia, l'attuale crisi energetica e inflazionistica ha reso più difficile per gli sviluppatori implementare i loro progetti, il che significa che si costruisce meno di quanto richiesto. Ciò si tradurrà in forti aumenti dei prezzi nel lungo termine, ma anche in grandi opportunità per chi ha capitali.

La situazione come si presentava sul mercato a cavallo tra l'anno 24/25

Commenti in grassetto aggiornati il ​​4/9 2024:

L'istituto finanziario BBVA ha previsto un aumento del 3% nei prezzi degli immobili lo scorso anno (ritiene inoltre che il numero di transazioni aumenterà del 5-7% nel 2024).

Tuttavia, gli analisti di Bankinter hanno previsto una correzione del 2% dei prezzi immobiliari spagnoli il prossimo anno.

Fotocasa ritiene che i prezzi rimarranno stabili grazie a un mercato del lavoro solido, all'elevata domanda da parte di investitori solvibili e acquirenti stranieri, unita alla carenza di offerta nelle zone più attraenti. Il portale immobiliare sottolinea inoltre che i prezzi medi sono ancora inferiori del 22% rispetto al picco del 2007.

Col senno di poi, BBVA ha avuto ragione. I prezzi continuano a salire nonostante i venti contrari.

La scarsa offerta di immobili in vendita nelle zone più attraenti è un fattore che ha caratterizzato il mercato per tutto il 2024. Le aree in cui si registra la maggiore carenza di immobili includono i principali capoluoghi di provincia spagnoli, le periferie delle principali città e le zone turistiche, dove gli acquirenti stranieri hanno dettato il ritmo del mercato negli ultimi anni, come Costa del Sol, le Isole Baleari e alcune parti della Costa Blanca.

Spiegazioni per la scarsa offerta

Non sorprende che i prezzi siano ancora alti in Spagna, dato che ci sono così poche case sul mercato (ora stiamo parlando di zone popolari tra gli stranieri, le dinamiche sono diverse nell'entroterra, ecc.). Uno dei motivi è che molti di coloro che hanno acquistato una casa in Spagna negli ultimi 10 anni sono soddisfatti del loro acquisto e vogliono rimanerci. 10 anni fa, più spagnoli possedevano case, anche nelle zone turistiche più gettonate. Tuttavia, forse la ragione principale della scarsa offerta di alloggi è che in Spagna le persone acquistano con tassi di interesse bassi per un lungo periodo, fino a 20 anni. Ora che i tassi di interesse sono aumentati, poche persone vogliono sostituire la propria casa, poiché devono rinegoziare il tasso di interesse.

Per quanto riguarda le vendite a svedesi, norvegesi e ad altre nazionalità le cui valute sono state colpite, la debolezza della corona sta ovviamente giocando un ruolo. Non dimentichiamo poi che nel 2021-2022 c'è stato un vero e proprio effetto pandemia! Rispetto alla maggior parte degli anni 2000, si tratta comunque di cifre di vendita elevate.

Il futuro del mercato immobiliare nei prossimi sei mesi

È difficile prevedere quale sarà il futuro immediato del mercato immobiliare spagnolo. Se l'inflazione e i tassi di interesse continueranno a scendere, il mercato potrebbe davvero decollare con un aumento dell'offerta, delle vendite e un aumento più rapido dei prezzi.

Abbiamo assistito a diverse crisi durante la nostra lunga attività in Spagna. Molte cose accadono con ritardo e non seguono uno schema prestabilito. Dopo la crisi finanziaria del 2008, quando l'economia ha iniziato a risalire dal basso (anche se nessuno lo sapeva all'epoca), i prezzi degli immobili hanno continuato a scendere per un certo periodo in diversi segmenti. È stato durante questo periodo che gli investitori che hanno guadagnato di più nell'ultimo decennio sono stati i più attivi. Tuttavia, molti immobili non sono stati venduti pubblicamente, e principalmente da attori che semplicemente non vedevano l'ora di vendere, nonostante l'economia mostrasse segnali positivi di ripresa. Molti di questi immobili sono stati venduti come oggetti bancari o "underhand" (ovvero, non sono stati pubblicizzati su siti web o portali). Questa volta, tuttavia, il mercato degli oggetti bancari, a causa delle modifiche legislative introdotte durante l'ultima crisi, è completamente inesistente, va aggiunto.

Si prevede che l'economia spagnola sarà la più in rapida crescita dell'Eurozona entro il 2025, mentre l'aumento dei prezzi delle case è stato relativamente modesto. In molte località, non sono ancora tornati ai livelli del 2008! Allo stesso tempo, continua a essere molto attraente per gli investitori stranieri, che guardano anche ad aspetti come la stabilità, la criminalità, le infrastrutture, ecc.

• L'impresa edile spagnola Aedas Homes, una delle più grandi in Spagna (abbiamo ricevuto un premio per la nostra gestione clienti qualche anno fa), ha venduto un terzo delle sue case ad acquirenti stranieri quell'anno. Hanno venduto quasi 600 case per un totale di 265 milioni di euro in località come Costa del Sol, la Costa Blanca e le Isole Baleari ad acquirenti provenienti da oltre 50 paesi, in particolare olandesi, tedeschi, polacchi, belgi e britannici.

Andamento dei prezzi nel mercato immobiliare spagnolo

Nel 2022/23, l'aumento dei prezzi è stato modesto, ma l'aumento per il 2024 è stato significativamente più elevato. I prezzi delle case sono aumentati del 12,34% nel 2024 e ora sono superiori del 12,5% rispetto ai prezzi massimi del 2007.

Se guardiamo un po' più indietro, al 2020 e poco prima della pandemia, i prezzi medi nel Paese sono aumentati del 6,5%. Prima c'è stato un calo dei prezzi causato dal coronavirus, poi una successiva ripresa e un forte aumento dovuto al fatto che molti vedevano la Spagna come un rifugio perfetto nella nuova realtà in cui è possibile lavorare da remoto. Inoltre, ci sono molti aspetti positivi che accadono nel Paese, l'attenzione alla tecnologia e alla sostenibilità, ecc., combinata con prezzi immobiliari ancora relativamente bassi, ha attirato l'interesse degli investitori internazionali per questo mercato immobiliare.

Se analizziamo l'andamento dei prezzi nelle regioni più interessanti per gli acquirenti stranieri, il quadro è leggermente diverso. I prezzi si sono più che ripresi nelle Isole Baleari e Canarie, quasi ripresi a Madrid, ma sono ancora più bassi in Andalusia (Marbella ha tuttavia registrato un'impennata dei prezzi e la città Malaga è ora più interessante per gli investitori, poiché si prevede che seguirà lo stesso andamento dei prezzi nei prossimi anni), Catalogna, Comunità Valenciana e Murcia.

L'Andalusia è ormai considerata un paradiso fiscale e molto favorevole alle imprese

L'Andalusia sta gradualmente riducendo le tasse sugli acquisti di case. L'imposta ITP sulle case di seconda mano è ora del 7%. In precedenza, era dell'8, 9 o 10% a seconda della fascia di prezzo. La riduzione fiscale, quindi, incentiva principalmente le case nella fascia di prezzo più alta. Per quanto riguarda le tasse sulle nuove costruzioni, l'AJD è dell'1,2%, in precedenza dell'1,5%. La Spagna e l'Andalusia in particolare stanno riducendo le tasse in generale e ora.. una delle zone della Spagna con le tasse più basse in assoluto. Inoltre, luoghi come Nerja hanno introdotto nuove leggi con l'obiettivo di snellire la burocrazia spagnola, altrimenti macchinosa. Tutto questo, unito agli ingenti investimenti della zona nel turismo sostenibile, al rafforzamento delle infrastrutture e ai vari miglioramenti e semplificazioni per le aziende internazionali, ma anche per i singoli "nomadi digitali", rende l'area molto interessante in cui investire. La recente decisione Google di insediare la sua importante sede centrale per la sicurezza informatica a Malaga ha fatto parlare di una "Silicon Valley europea":

Scopri di più sulle nuove aliquote fiscali e sulle leggi fiscali in vigore quest'anno in Spagna.

Per quanto riguarda i tassi di interesse ridotti in Spagna e il numero di vendite future:

A novembre, il mercato stimava che i tagli dei tassi di interesse non sarebbero avvenuti prima dell'estate del 2024, ma ora sempre più persone ritengono che il primo taglio da parte della BCE arriverà già a marzo. Si ritiene inoltre che nel 2024 i tagli dei tassi di interesse saranno più incisivi e numerosi del previsto.

Nel primo trimestre del 2022, in Spagna sono state effettuate 164.999 transazioni immobiliari, con un aumento di oltre il 14% rispetto all'ultimo trimestre dell'anno precedente. Si tratta, infatti, del dato più alto dall'inizio del 2008. Gli acquisti da parte degli svedesi sono aumentati del 30% rispetto al trimestre precedente. Allo stesso tempo, i prezzi sono aumentati del 3,1% nel primo trimestre (tuttavia, nella zona Malagai prezzi sono diminuiti dell'1,2%). Nel secondo trimestre, le vendite sono aumentate dell'8% rispetto all'anno precedente. A giugno, l'aumento è stato del 4%. Le vendite hanno poi rallentato, principalmente nella regione di Madrid.

Nella prima metà del 2022 è stato battuto un record nel numero di acquirenti stranieri in Spagna. Il 53% in più rispetto all'anno precedente. Sono state vendute 72.987 case con acquirenti stranieri. Si tratta del dato più alto da quando sono iniziate le misurazioni nel 2007. Gli acquirenti stranieri rappresentano il 20,3% di tutti gli acquisti di case in Spagna. Tuttavia, gli acquirenti hanno trattenuto le vendite nella seconda metà dell'anno, un fenomeno globale. Alcuni mercati (come la Svezia) potrebbero impiegare molto tempo per riprendersi, ma si prevede che le vendite di case in Spagna torneranno ad aumentare significativamente a partire dalla prima o dalla seconda metà del 2023. Le vendite nell'ultimo trimestre sono diminuite di circa il 10% (tuttavia, il calo degli stranieri è stato solo dell'1,2%) rispetto all'anno precedente, ma è troppo presto per trarre conclusioni al riguardo, come era prevedibile. L'anno precedente si era verificato un enorme impatto pandemico.

Le statistiche definitive dell'anno scorso sono state pubblicate il 23 marzo. Le vendite agli acquirenti stranieri hanno raggiunto un livello record. L'annuario afferma che la domanda estera totale ha rappresentato il 13,75% del mercato (a Malaga gli stranieri rappresentano quasi il 35% degli acquisti!), il che significherebbe 88.858 compravendite, mentre gli ultimi dati trimestrali indicano 94.481 compravendite e il 14,62% ​​del mercato, in aumento del 58% rispetto all'anno precedente. La domanda estera di immobili in Spagna continua a essere forte, sebbene i dati trimestrali dei conservatori del registro indichino anche un rallentamento del tasso di crescita nella seconda metà dello scorso anno, suggerendo che il 2023 potrebbe non essere altrettanto positivo, dato l'aumento dei tassi di interesse. Tuttavia, il mercato spagnolo è in forte crescita nel medio-lungo termine rispetto a molti altri mercati globali.

Su base annua, nel 2022, i prezzi sono aumentati del 7,9% nella prima metà del 2022 per gli immobili di seconda mano e dell'8,1% per le nuove costruzioni. Nel complesso, i prezzi delle abitazioni in Spagna sono aumentati dell'8,8% Nel corso dell'anno (nel quarto trimestre l'aumento è stato del 2,5%, quindi l'aumento è in corso). La pandemia/guerra/inflazione (che in Spagna è comunque inferiore a quella in Svezia) non ha rallentato la tendenza al rialzo dei prezzi in atto dal 2014. Il prezzo delle abitazioni spagnole è diminuito significativamente dalla crisi del 2008, ma nel 2023 è ancora in calo del 18,7% rispetto al livello record del 2007. Da allora, sono successe molte cose positive sotto forma di normative, espansione delle infrastrutture, investimenti nell'ecoturismo e nei sentieri escursionistici, ecc. Il mercato immobiliare spagnolo avrà un solido andamento a 20 anni. L'ente edile APCESpaña ritiene che sia principalmente il desiderio di nuova produzione a far salire i prezzi e, di tutte le case pronte per il 2023, l'80% è già prenotato!

Per quanto riguarda le preoccupazioni relative all'inflazione e alle difficoltà di consegna nel settore edile, si sono in qualche modo attenuate. Abbiamo parlato con costruttori che affermano che prezzi e tempi di consegna stanno lentamente ma inesorabilmente iniziando a "normalizzarsi". Tuttavia, aspettatevi ritardi nei nuovi progetti. Ci vorrà molto tempo tra le orecchie e il pane per coloro che non gradiscono l'offerta di immobili attualmente in vendita (inclusi quelli su carta). Riteniamo inoltre che, anche perché la domanda è ancora elevata, gli aumenti di prezzo sui progetti in vendita a partire dal prossimo anno saranno significativamente più elevati.

La Spagna si è ripresa rapidamente dopo la paralisi iniziale dovuta alle quarantene imposte durante la pandemia.

Già a giugno 2021 sono state vendute l'88,4% di case in più rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. In termini assoluti, la regione ha registrato il numero di vendite più alto da giugno 2008! Un totale di 565.523 immobili sono passati di mano sul mercato immobiliare spagnolo nel 2021. Questo è stato il il numero più alto degli ultimi 14 anni.

In particolare, durante e dopo la pandemia, abbiamo assistito a un forte aumento delle vendite nel segmento del lusso e in termini di nuova produzione. Riceviamo anche segnalazioni da colleghi in tutto il Paese che stanno vendendo nuovi progetti di produzione agli spagnoli in tempi più rapidi di quanto abbiamo visto negli ultimi anni. In uno dei nostri ultimi progetti, a fine anno, abbiamo anche venduto per la prima volta a diversi investitori spagnoli. Hanno notato quanto sia redditizio acquistare su carta negli ultimi anni. È positivo che le vendite stiano aumentando così rapidamente sia agli acquirenti stranieri che a quelli spagnoli ma fate attenzione all'andamento dei prezzi. Potrebbe anche procedere più velocemente del previsto. Alla fine del 21 agosto, è stato notato che i prezzi delle case erano 4,9% in più a luglio rispetto nello stesso mese dell'anno precedente. Nonostante la pandemia, l'interesse è ancora alto anche tra gli stranieri, persino tra gli acquirenti svedesi, che stanno diventando sempre più giovani.

Forte affitto

L'Associazione Albergatori ha mostrato che i dati di occupazione per luglio 2022 erano dell'86,29%, un dato paragonabile a quello del 2019, quando era dell'84,2%. Sono soprattutto Nerja e Torremolinos a superare il 2019, aumentando la media. Nerja ha registrato il tasso di occupazione più alto, con oltre il 90% (rispetto a Marbella e altre località della costa occidentale, che superano di poco l'80%).

Per quattro mesi consecutivi, da giugno a settembre 2023, Nerja ha registrato un tasso di occupazione alberghiera superiore al 90%. Il responsabile del turismo della città: "Nerja è diventata un punto di riferimento nella zona. In termini di nazionalità, la città ha visto un forte afflusso di turisti britannici, spagnoli, tedeschi e irlandesi.

Malaga guida lo sviluppo

In Spagna, si parla molto del già citato sviluppo eccezionale di Malaga, che all'inizio dell'anno era seconda solo a Barcellona e Madrid nella categoria investment grade. Inoltre, nel quarto trimestre sono stati pubblicati dati che indicano che Malaga ha superato per la prima volta in assoluto Barcellona nel numero di immobili di nuova costruzione venduti.

I prezzi degli affitti aumentano a Malaga a causa della forte domanda da parte degli stranieri

I prezzi degli affitti sono in forte aumento nella provincia di Málagae Costa del Sol. Tra il 2022 e il 2023, i prezzi degli affitti sono aumentati del 23%, attestandosi a 13,22 euro al metro quadro al mese. Rispetto al 2007, l'affitto è ora più caro di oltre il 60%, quando si aggirava intorno agli 8,5 euro al metro quadro.

Aumento dei prezzi dei materiali e aumento della domanda

Durante un importante incontro tra costruttori e una grande banca nell'autunno del 2021 (in concomitanza con l'inizio dei lavori di costruzione di uno dei nostri progetti), è emerso che i prezzi di alcuni materiali sarebbero aumentati fino al 40% entro l'inizio del 2022. Avevano ragione. Questa profezia fu quindi formulata molto prima che la Russia invadesse l'UcrainaLo stesso analista afferma ora che i prezzi dei materiali caleranno drasticamente e che le vendite di nuovi progetti in Spagna subiranno un boom in futuro. Tuttavia, l'incertezza associata all'inflazione ha causato ritardi nei progetti in fase di pianificazione. Il nostro consiglio è di acquistare nuova produzione all'inizio dell'anno, poiché l'aumento dei prezzi può essere sostanziale in estate e in autunno. Per quanto riguarda gli immobili usati, riteniamo che il quadro dei prezzi rimarrà relativamente invariato, poiché la domanda di immobili usati si sta indebolendo. Il patrimonio immobiliare sta semplicemente iniziando a deteriorarsi. Si consideri inoltre che sono state costruite relativamente poche case dopo la crisi del 2008 fino alla pandemia di Coronavirus. La situazione dopo il primo trimestre in Spagna è che molte banche sono diventate sempre più caute e i promotori hanno difficoltà a ottenere finanziamenti nonostante la forte domanda di nuova produzione. Storicamente, questo tende a significare che, una volta risolti i problemi di fondo (tutto ciò che rimane è un segnale dalla BCE che gli aumenti dei tassi di interesse sono culminati, quindi tenete d'occhio quel segnale), i prezzi tendono a salire rapidamente e in modo significativo.

Nuove costruzioni e case di lusso sono ciò che incombe dopo la crisi del Coronavirus

Stiamo dialogando costantemente con proprietari di case, costruttori, fondi di investimento, direttori di banca, proprietari terrieri, ecc. e aggiorniamo gradualmente la situazione del mercato spagnolo durante e dopo la crisi del Coronavirus/inflazione/elettricità. Inoltre, stiamo negoziando costantemente con proprietari terrieri e imprese edili su vari progetti e quindi abbiamo una buona panoramica della situazione, dalle condizioni bancarie fino al prezzo dei chiodi! Ci sono molte buone opportunità per chi è sveglio nel 2025!

Scrivi a info@spanskafastigheter.se per maggiori informazioni sulle proprietà underhande sulla nuova produzione, e su quali segmenti e mercati riteniamo debbano essere investiti nel 2025.

Le nuove costruzioni e le case di lusso hanno fatto decollare le vendite

Il mercato della nuova produzione, come praticamente tutti gli altri, è stato relativamente fiacco durante gli anni dell'inflazione, ma la domanda continua a brontolare in sottofondo, come hanno dimostrato gli anni della pandemia.

Le vendite sono iniziate più velocemente del previsto dopo la chiusura dovuta alla pandemia, già all'inizio di giugno 2020, prima ancora che il Paese aprisse i confini, e sono state trainate da un'economia temporanea riduzioni di prezzo del 10-15%, in alcuni casi anche di più. Tuttavia, la maggior parte delle vendite con riduzioni di prezzo erano "underhand" (ovvero il proprietario non voleva rendere pubblica la riduzione di prezzo) e non c'era un volume elevato di queste proprietà. Da allora, i prezzi sono rimasti più o meno stabili su molte proprietà, mentre sono aumentati notevolmente per le proprietà di lusso (grande casa) la cui domanda è in continua crescita. Ma soprattutto, come detto, c'è un grande interesse nazionale e internazionale per le nuove produzioni.

Secondo le statistiche dell'istituto immobiliare Registradores (24/9/2021), le vendite di nuove costruzioni sono aumentate del 50% sulla Costa del Sol rispetto all'anno precedente. Le vendite di case usate sono diminuite del 4,6% nello stesso periodo, il che può essere spiegato dal fatto che il patrimonio immobiliare sta iniziando a diventare vecchio e usurato, ma anche dal fatto che i prezzi sono scesi solo dello 0,5% nonostante la crisi (tuttavia, i prezzi sono leggermente aumentati da quel rapporto).

Siamo d'accordo con gli acquirenti. In futuro, si tratterà senza dubbio di nuove produzioni, ma ci sono ancora buoni acquisti da fare anche per chi cerca case usate. Sebbene la maggior parte delle persone sia ora alla ricerca di nuove case, l'offerta è limitata. Ci sarà quindi un divario (dato che molti costruttori edili hanno avuto una bassa domanda durante la crisi, e allo stesso tempo, una volta che si sono resi conto che la domanda è più forte che in oltre un decennio, si è verificata una carenza di materiali, inflazione e carenza di manodopera) fino all'uscita di nuove case in buone posizioni nel 2024. Ci si aspetta inoltre che i prezzi di queste saranno significativamente più alti rispetto a quelli venduti nel 2022/23

Si aprirà una finestra di acquisto breve ma intensa nel segmento delle nuove costruzioni nel 2024. Si tratta quindi di progetti i cui prezzi dei lotti sono stati negoziati durante la crisi, prima che ci si rendesse conto che non sarebbero stati durevoli [in termini di impatto sul mercato immobiliare], e che sono gestiti da team di talento che sono riusciti a rifornirsi di materiali prima che la carenza di materiali colpisse. Ci si aspetta un forte rischio di forti aumenti dei prezzi per la nuova produzione a partire dall'estate/autunno 2024.

Ora gli acquirenti vogliono cose nuove, fresche e rispettose dell'ambiente, quindi La situazione degli articoli usati è simile a quella dell'estate e dell'autunno del 2019, quando le vendite di questi immobili hanno subito un forte rallentamento e diverse proprietà sono state vendute solo con riduzioni di prezzo di circa il 15% (rispetto all'anno precedente). Molte case più vecchie necessitano semplicemente di una riduzione di prezzo per essere vendute, ma pochi venditori sembrano disposti a soddisfare le richieste degli acquirenti. Vedremo se la situazione cambierà nel corso dell'anno, ma non ne vediamo segnali.

La maggior parte delle persone si aspetta che le vendite riprendano a crescere, così come il resto dell'economia in Europa, già nella prima metà dell'anno.

All'inizio della crisi del Corona, si riteneva che una quota non trascurabile di alloggi, in vari segmenti, come le case vacanza, case di lusso e alberghi più piccoli verrebbero venduti a un prezzo ridotto per un periodo a venireTuttavia, ciò non è realmente accaduto, poiché l'economia è più solida del previsto.

Quali aree attraggono più acquirenti dopo la recente crisi?

Soprattutto, proprio come dopo l'ultima crisi, Nerja (Nessun'altra città spagnola attira tanto interesse da parte degli investitori quanto gli investitori svedesi, grazie all'elevata occupazione e allo sviluppo positivo) e l'interesse non è diminuito grazie al fatto che il comune ha avviato diversi investimenti infrastrutturali su spiagge, parchi naturali e culturali durante la crisi. Sono stati avviati lavori di ammodernamento di sentieri escursionistici e strade, nonché la costruzione di un nuovo grande centro sanitario. Nerja si trova in una posizione praticamente unica e sarà entusiasmante seguirne lo sviluppo nei prossimi 10 anni. Scopri subito le migliori offerte a Nerja .

Tuttavia Malaga esce più forte di tutte e diventerà il resort più attraente del sud della Spagna per gli acquirenti stranieri a partire dal 2024. Per saperne di più sullo sviluppo di Malaga, leggi questo articolo.

Per quanto riguarda Marbella Sembra che l'interesse per la zona possa tornare a crescere, a patto che i prezzi scendano. Al momento, la zona è messa in ombra da Malaga e dalla Costa del Solorientale. I prezzi devono scendere e devono essere avviati progetti più interessanti con nuova produzione sulla Costa del Sol occidentale per renderla di nuovo davvero interessante.

Torrevieja e il resto della Costa Blanca sono più difficili da interpretare. C'erano molti immobili invenduti anche prima della crisi e diverse località sono alle prese con problemi economici da molto tempo. La crisi potrebbe causare gravi danni, ma dovremo solo aspettare e vedere cosa succede.

I prezzi in Spagna sono aumentati costantemente per 10 anni, ma erano ancora inferiori del 30% rispetto a prima della crisi del 2008, quando scoppiò la pandemia

I dati ufficiali delle autorità mostrano come le vendite siano diminuite durante l'anno di crisi del 2020. Un calo, certo, ma non quanto gli analisti avevano previsto date le circostanze. Nel terzo trimestre, le vendite agli acquirenti stranieri sono diminuite del 24,3% rispetto all'anno precedente, dato che va confrontato con il secondo trimestre, quando le vendite sono diminuite del 50%. In ogni caso, l'anno della pandemia può essere considerato un'anomalia, un valore statistico anomalo che non dice nulla sull'andamento. Il consiglio è di analizzare i dati a lungo termine e, soprattutto, di tenere presente che a livello internazionale si parla di un boom delle vendite di "seconde case", sulla scia del fatto che sempre più persone lavorano da remoto e hanno l'opportunità di vivere in altri paesi, se lo desiderano. Nella lista Forbes (novembre 2020) delle 20 destinazioni più attraenti al mondo, tre città spagnole sono finite nella top 20: Malaga, Madrid e San Sebastian. Ciò farà aumentare i prezzi delle case più attraenti nel lungo termine, poiché gli acquirenti internazionali cercano più o meno nello stesso segmento: "vista mare o massimo 1 km dal mare, minimo 2 camere da letto, massimo un'ora dall'aeroporto, terrazza, vicino a tutto ma comunque appartato".

I prezzi nel 2019 sono rimasti leggermente più stabili rispetto all'anno precedente. Tuttavia, l'autorevole agenzia di rating Moody's prevedeva un aumento dei prezzi in Spagna del 5,5% nel 2020. Tra tutti i Paesi analizzati nell'Europa occidentale, la Spagna era il mercato immobiliare che si prevedeva aumentasse di valore più di tutti. Madrid e Barcellona sono state le principali città a decollare. Col senno di poi, Malaga si è sviluppata meglio. È interessante notare che questo è accaduto anche in concomitanza con la crisi del 2007/2008. Si dice che Costa del Sol sia sempre la prima a entrare e la prima a uscire da una crisi.

I prezzi erano ancora più bassi del 30% nel 2019 rispetto a prima della crisi del 2007 (all'inizio del 2024 sono inferiori di circa il 22%). Questo fatto, unito ai bassi tassi di interesse e alla fine della Brexit (molti hanno aspettato a investire perché la Brexit ha messo tutto in sospeso), porterebbe, secondo la maggior parte degli analisti, a un nuovo record per il numero di acquisti da parte di stranieri in Spagna nel 2020. Per gli svedesi, l'interesse per la Spagna ha subito un leggero rallentamento anche prima del Coronavirus, per poi riprendere vigore. Riteniamo che ciò sia dovuto a diverse ragioni. In primo luogo, molti ritengono che negli ultimi dieci anni ci siano state così tante crisi nel mondo che "basta aspettare. Ora compriamo" e che la crisi del Coronavirus abbia innescato nuovi progetti con una nuova produzione interessante. Inoltre, la corona si è rafforzata rispetto all'euro contemporaneamente alla ripresa del mercato immobiliare svedese dopo un periodo di ibernazione. Ciò significa che i proprietari di case svedesi possono più facilmente liberare capitale per acquistare una casa all'estero.

Gli analisti prevedevano un aumento delle vendite agli acquirenti stranieri nel 2020, prima che scoppiasse la crisi. Tuttavia, la crisi ha accelerato l'interesse e superato le aspettative pre-Coronavirus (sebbene il mercato abbia subito una sorta di 'coperta bagnata' nel 2023 a causa degli aumenti dei tassi di interesse), e i prossimi cinque anni del mercato immobiliare spagnolo potrebbero, secondo molti, registrare uno sviluppo senza precedenti. Soprattutto per Malaga.

Le squadre di costruzione sono la soluzione per le nuove costruzioni spagnole

Secondo le analisi spagnole, un aspetto preoccupante è che i prezzi dei terreni e i costi di costruzione siano saliti alle stelle dal 2016 in poi. Lo stesso fenomeno si è verificato a un ritmo rapido a partire dalla metà degli anni '80 (sfociando in una grande bolla speculativa alla fine del decennio). Allo stesso tempo, la domanda di nuova produzione è forte e sempre più persone stanno costruendo progetti sempre più grandi, a prezzi sempre più elevati. Ciò porta alla possibilità di "mini-bolle" in mercati sovrasaturi. Le banche stanno quindi diventando sempre più restrittive nell'entrare e finanziare nuovi progetti con nuova produzione. Questa cautela da parte delle banche nel finanziare nuovi progetti si è intensificata dopo la crisi economica seguita all'epidemia. Chi riesce a mettere le mani su una nuova produzione in fase finale o di recente completamento si trova quindi a sedere su una gallina dalle uova d'oro, poiché la domanda di nuova produzione sarà significativamente superiore all'offerta per un periodo relativamente lungo. Nei casi in cui le banche intervengono e investono, richiedono che i progetti siano pressoché completamente venduti prima di dare loro il via libera. Questa è una situazione insostenibile e bisogna fare qualcosa. Sempre più operatori spagnoli stanno quindi valutando, tra le altre cose, la comprovata il modello di progetto Costruire comunitàQuesta soluzione progettuale significa prezzi depressi di oltre il 25% ed è considerato legalmente e finanziariamente molto più sicuro delle promozioni tradizionali sia per il singolo acquirente che per le banche e le compagnie assicurative che garantiscono i pagamenti degli acquirenti.  Per saperne di più sulle comunità edilizie, clicca qui.

Di seguito riportiamo gli sviluppi degli ultimi anni:

Nel 2018, i prezzi delle case usate sono aumentati di poco più del 7% (i prezzi delle nuove costruzioni sono aumentati del 6,1%). Si è trattato dell'aumento più elevato dal terzo trimestre del 2007. Nei 5 anni precedenti la crisi del Coronavirus, il valore di una casa spagnola è aumentato in media del 5% all'anno e, se si considerano la riduzione dei costi degli interessi e l'aumento del 50% dei prezzi degli affitti nello stesso periodo, ciò ha comportato un rendimento di oltre il 10% per coloro che hanno acquistato la casa giusta, nella zona giusta al momento giusto.

Nel 2017, 53.259 case sono state vendute a stranieri. Il precedente record risale al 2007, quando le vendite erano state 33.000.

Le vendite agli svedesi sono diminuite del 7% nel 2018 (nella prima metà del 2018, tuttavia, sono state vendute più case spagnole che mai) a causa dell'incertezza del mercato immobiliare svedese e del basso valore della corona. Tuttavia, ciò non ha influenzato il mercato immobiliare spagnolo, che ha continuato a procedere senza intoppi. Il numero di acquisti da parte di stranieri è aumentato del 5% tra luglio e settembre e, complessivamente, il numero di vendite è aumentato dell'11,9%. Nel 2019, i dati hanno registrato alti e bassi, ma comunque una tendenza al rialzo. Nei primi due mesi del 2020, molti agenti immobiliari hanno riferito che gli svedesi avevano ripreso ad acquistare a un ritmo record. Poi è arrivato il Coronavirus e le vendite hanno raggiunto un punto morto durante la quarantena in Spagna. Poi sono risalite vertiginosamente, già a partire dall'estate. Molti analisti ritengono che l'aumento dei prezzi delle case in Spagna sarà graduale e duraturo, simile a quanto accaduto in Svezia dopo la crisi immobiliare dei primi anni '90.

In effetti, lo sviluppo sta avvenendo così rapidamente che lo Stato spagnolo, a partire dal 2019, ha istituito un nuova autorità per prevenire le bolle immobiliariIntorno al 2012, molti, noi compresi, avevano previsto che il mercato spagnolo sarebbe cresciuto rapidamente e che poi avrebbe avuto un andamento dei prezzi lungo e costante, simile a quello della Svezia dalla crisi immobiliare dei primi anni '90 in poi. Tuttavia, la memoria collettiva è breve e i prezzi e il numero di nuovi progetti produttivi stanno aumentando più rapidamente del previsto. La nuova autorità di vigilanza statale impedirà la speculazione incontrollata, mentre la banca centrale riceverà maggiori risorse per controllare il flusso del credito.
È difficile prevedere quali saranno le reali conseguenze della nuova autorità, ma pensiamo che ciò potrebbe comportare, tra le altre cose, un aumento delle tasse sulla nuova produzione nel giro di pochi anni.

Al momento, tuttavia, non si prevedono aumenti delle tasse, mentre le commissioni sui prestiti sono state abbassate e le case vengono valutate sempre più in alto (il che influisce sull'importo del prestito).

Il mercato immobiliare sembra più sicuro di quello azionario, soprattutto quando c’è inflazione

Molti investitori iniziano a sentirsi stanchi a causa dell'incerto e della volatilità del mercato azionario e stanno considerando il settore immobiliare come un'alternativa. Da tempo, gli investitori considerano gli investimenti immobiliari un "porto sicuro" in periodi di crescente inflazione.

Thomas J. Thornton, Jefferies, responsabile della gestione dei prodotti azionari statunitensi, un anno fa ha affermato quanto segue sul mercato immobiliare americano (che per molti versi è simile a quello spagnolo, hanno seguito gli stessi cicli):

"A parte la crisi finanziaria globale (GFC), i prezzi delle case hanno continuato a salire anche durante le recessioni, probabilmente perché i tassi sono scesi, la stragrande maggioranza delle persone ha mantenuto il lavoro e la formazione delle famiglie continua" ... "Questo potrebbe essere un ciclo particolarmente importante per la formazione delle famiglie a causa dei millennial".

La CNBC ha ripreso i commenti di Jeffries, aggiungendo: "[La crisi immobiliare] è stata al centro dell'ultima crisi, ma prima di allora i prezzi delle case tendevano a reggere e persino a salire leggermente durante una recessione economica, poiché i tassi dei mutui scendevano di pari passo con i tassi di interesse. Se la storia insegna qualcosa, il mercato immobiliare potrebbe tornare a essere un improbabile rifugio sicuro nella prossima recessione"

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