La crise a débuté en 2007 et il a fallu plusieurs années avant que les Espagnols et les étrangers ne recommencent à acheter des logements (même si les investisseurs, en principe, ont immédiatement acheté pendant la récession). L'intérêt pour le marché immobilier espagnol a toutefois connu un démarrage fulgurant dès le premier semestre 2014 et les ventes ont progressé de façon quasi constante depuis, sans toutefois atteindre les niveaux d'avant la crise financière. Elles ont néanmoins connu une forte reprise en 2021-2022, avant de se stabiliser légèrement en 2023. À partir de fin 2024, lorsque la BCE a entamé une baisse progressive des taux d'intérêt, une nouvelle ère prometteuse s'est ouverte, marquée par plusieurs tendances assez nettes.

Le marché est principalement attiré par Malaga D'ici 2026, les acheteurs privilégieront de plus en plus le neuf à l'occasion. Cependant, la crise énergétique et inflationniste actuelle complique la réalisation des projets des promoteurs, ce qui signifie que l'offre est inférieure à la demande. À long terme, cela entraînera une forte hausse des prix, mais offrira également d'excellentes opportunités aux investisseurs.

La situation telle qu'elle apparaissait sur le marché au tournant de l'année 2024/2025

Commentaires en gras mis à jour le 4/9/2024 :

L’établissement financier BBVA a prédit une hausse de 3 % des prix de l’immobilier l’an dernier (il estime également que le nombre de transactions augmentera de 5 à 7 % en 2024).

Cependant, les analystes de Bankinter prévoient une correction de 2 % des prix de l'immobilier espagnol l'année prochaine.

Fotocasa estime que les prix resteront stables grâce à un marché de l'emploi solide, une forte demande de la part d'investisseurs solvables et d'acheteurs étrangers, conjuguée à une offre insuffisante dans les zones les plus prisées. Le portail immobilier souligne également que les prix moyens demeurent inférieurs de 22 % à leur niveau record de 2007.

Avec le recul, BBVA avait vu juste. Les prix continuent d'augmenter malgré les difficultés.

La rareté des biens immobiliers à vendre dans les zones les plus prisées a caractérisé le marché tout au long de l'année 2024. Les régions les plus touchées par cette pénurie sont les capitales des plus grandes provinces espagnoles, les banlieues des grandes villes et les zones touristiques, où les acheteurs étrangers ont fortement influencé le marché ces dernières années. C'est le cas notamment Costa del Sol, des îles Baléares et de certaines parties de la Costa Blanca.

Explications de la faible offre

Il n'est pas surprenant que les prix se maintiennent en Espagne, étant donné le faible nombre de logements mis en vente (il s'agit ici de zones prisées des étrangers ; la situation est différente à l'intérieur des terres, etc.). L'une des raisons est que beaucoup de ceux qui ont acheté une maison en Espagne ces dix dernières années sont satisfaits de leur acquisition et souhaitent y rester. Il y a dix ans, davantage d'Espagnols étaient propriétaires, même dans les zones touristiques les plus fréquentées. La principale raison de la pénurie de logements réside peut-être dans le fait qu'en Espagne, les acheteurs bénéficient de taux d'intérêt bas pendant une longue période, pouvant aller jusqu'à 20 ans. Désormais, avec la hausse des taux, peu de personnes souhaitent changer de logement, car cela implique de renégocier leur prêt immobilier.

En ce qui concerne les ventes aux Suédois, aux Norvégiens et à certaines autres nationalités dont les devises ont été affectées, la faiblesse de la couronne joue évidemment un rôle. N'oublions pas non plus l'impact réel de la pandémie en 2021-2022 ! Comparés à la plupart des années des années 2000, ces chiffres de ventes restent néanmoins solides.

L'avenir du marché immobilier au cours des six prochains mois

Il est difficile de prédire l'évolution immédiate du marché immobilier espagnol. Si l'inflation et les taux d'intérêt continuent de baisser, le marché pourrait connaître un véritable essor, avec une augmentation de l'offre et des ventes, et une hausse plus rapide des prix.

Au cours de notre longue présence en Espagne, nous avons connu plusieurs crises. Beaucoup de choses se produisent avec un certain décalage, sans suivre de schéma précis. Après la crise financière de 2008, alors que l'économie commençait à se redresser (même si personne ne s'en doutait à l'époque), les prix de l'immobilier ont continué de baisser pendant un certain temps dans plusieurs segments. C'est durant cette période que les investisseurs les plus performants de la décennie précédente ont été les plus actifs. Cependant, de nombreux biens n'ont pas été vendus publiquement, principalement par des acteurs pressés de vendre, malgré les signes encourageants de reprise économique. Beaucoup de ces biens ont été vendus comme biens saisis par les banques ou «underhand» (c'est-à-dire sans publicité sur les sites web ou les portails immobiliers). Il convient de préciser que, cette fois-ci, le marché des biens saisis par les banques est totalement inexistant, en raison des modifications législatives introduites lors de la dernière crise.

L'économie espagnole devrait afficher la croissance la plus rapide de la zone euro d'ici 2025, tandis que la hausse des prix de l'immobilier est restée relativement modérée. Dans de nombreuses régions, ces prix n'ont même pas encore retrouvé leur niveau de 2008 ! Parallèlement, l'Espagne continue d'attirer fortement les investisseurs étrangers, qui prennent également en compte des critères tels que la stabilité, la sécurité, les infrastructures, etc.

• Le promoteur immobilier espagnol Aedas Homes, l'un des plus importants d'Espagne (nous avons d'ailleurs reçu un prix de leur part pour notre gestion de la relation client il y a quelques années), a vendu un tiers de ses logements à des acheteurs étrangers cette année-là. Près de 600 maisons ont ainsi été vendues pour un montant total de 265 millions d'euros dans des régions comme Costa del Sol, la Costa Blanca et les îles Baléares, à des acquéreurs originaires de plus de 50 pays, principalement des Pays-Bas, des Allemagnes, des Polognes, des Belgiques et des Britanniques.

Évolution des prix sur le marché immobilier espagnol

En 2022-2023, la hausse des prix était modeste, mais celle de 2024 a été nettement plus importante. Les prix de l'immobilier ont augmenté de 12,34 % en 2024 et sont désormais supérieurs de 12,5 % aux prix records de 2007.

Si l'on remonte un peu plus loin, jusqu'en 2020, juste avant la pandémie, les prix moyens de l'immobilier dans le pays ont augmenté de 6,5 %. Après une chute des prix due au coronavirus, une reprise et une forte hausse ont été observées, beaucoup considérant l'Espagne comme un refuge idéal dans ce nouveau contexte où le télétravail est possible. Par ailleurs, de nombreux facteurs positifs, tels que l'accent mis sur la technologie et le développement durable, conjugués à des prix de l'immobilier toujours relativement bas, ont suscité l'intérêt des investisseurs internationaux pour ce marché.

Si l'on étudie l'évolution des prix dans les régions les plus prisées des acheteurs étrangers, le constat est quelque peu différent. Les prix ont plus que rebondi aux Baléares et aux Canaries, sont presque revenus à leur niveau initial à Madrid, mais restent inférieurs en Andalousie (Marbella a toutefois connu une flambée des prix, et Malaga attire désormais davantage les investisseurs, car la ville devrait suivre la même tendance dans les années à venir), en Catalogne, dans la région de Valence et à Murcie.

L'Andalousie est désormais considérée comme un paradis fiscal et très favorable aux entreprises

L'Andalousie réduit progressivement les taxes sur les acquisitions immobilières. La taxe ITP sur les logements d'occasion est désormais de 7 %. Auparavant, elle était de 8, 9 ou 10 % selon la gamme de prix. Cette réduction d'impôt stimule donc principalement le marché des logements haut de gamme. Quant aux frais sur les constructions neuves, l'AJD est de 1,2 %, contre 1,5 % auparavant. L'Espagne, et l'Andalousie en particulier, réduisent globalement leurs impôts l'une des régions d'Espagne où les impôts sont les plus bas. De plus, des villes comme Nerja ont adopté de nouvelles lois visant à alléger la lourdeur de l'administration espagnole. Tout cela, conjugué aux investissements généralement importants de la région dans le tourisme durable, le renforcement des infrastructures et diverses améliorations et simplifications pour les entreprises internationales mais aussi pour les nomades numériques, rend la région très attractive pour les investisseurs. La récente décision Google d'implanter son important siège de cybersécurité à Malaga a alimenté le débat sur une « Silicon Valley européenne »

Découvrez plus d'informations sur les nouveaux taux d'imposition et la législation fiscale en vigueur en Espagne cette année.

Concernant la baisse des taux d'intérêt en Espagne et le nombre de ventes à venir :

En novembre, le marché estimait que les taux d'intérêt ne baisseraient pas avant l'été 2024, mais de plus en plus d'observateurs pensent désormais que la première baisse de la BCE interviendra dès mars. On s'attend également à des baisses de taux plus importantes et plus fréquentes que prévu en 2024.

Au premier trimestre 2022, 164 999 transactions immobilières ont été réalisées en Espagne, soit une hausse de plus de 14 % par rapport au dernier trimestre de l’année précédente. Il s’agit en fait du chiffre le plus élevé depuis début 2008. On constate également une augmentation de 30 % des acquisitions par des Suédois par rapport au trimestre précédent. Parallèlement, les prix ont progressé de 3,1 % au premier trimestre (bien qu’ils aient légèrement baissé de 1,2 % dans Malaga). Au deuxième trimestre, les ventes ont augmenté de 8 % par rapport à l’année précédente. En juin, la hausse s’est établie à 4 %. Les ventes ont ensuite ralenti, principalement dans la région de Madrid.

Au cours du premier semestre 2022, un record a été battu concernant le nombre d'acheteurs étrangers en Espagne. Le nombre de ventes a augmenté de 53 % par rapport à l'année précédente. Au total, 72 987 logements ont été vendus à des acheteurs étrangers, un chiffre record depuis le début des relevés en 2007. Les acheteurs étrangers représentent 20,3 % des acquisitions immobilières en Espagne. Cependant, on observe un ralentissement des achats au second semestre, un phénomène mondial. Si certains marchés (comme la Suède) pourraient mettre du temps à se redresser, les ventes de logements en Espagne devraient connaître une forte hausse dès le premier ou le second semestre 2023. Les ventes du dernier trimestre ont reculé d'environ 10 % (la baisse pour les acheteurs non espagnols n'étant que de 1,2 %) par rapport à l'année précédente, mais il est encore trop tôt pour en tirer des conclusions, comme prévu. L'année précédente avait été fortement impactée par la pandémie.

Les statistiques définitives pour l'année dernière ont été publiées le 23 mars. Les ventes aux acheteurs étrangers sont à un niveau record. L'annuaire indique que la demande étrangère totale représentait 13,75 % du marché (à Malaga les étrangers représentent près de 35 % des acquisitions !), soit 88 858 ventes. Or, les dernières données trimestrielles font état de 94 481 ventes, soit 14,62 % du marché, en hausse de 58 % par rapport à l'année précédente. La demande étrangère pour l'immobilier en Espagne reste forte, même si les chiffres trimestriels des registres fonciers font également état d'un ralentissement de la croissance au second semestre de l'année dernière, laissant présager que 2023 pourrait être moins favorable compte tenu de la hausse des taux d'intérêt. Néanmoins, le marché espagnol affiche une forte tendance haussière à moyen et long terme, comparativement à de nombreux autres marchés mondiaux.

Sur une base annuelle en 2022, les prix ont augmenté de 7,9 % au premier semestre pour les logements d'occasion et de 8,1 % pour les logements neufs. Globalement, les prix de l'immobilier en Espagne ont progressé de 8,8 % Tout au long de l'année (au quatrième trimestre, la hausse a atteint 2,5 %, confirmant ainsi la tendance haussière), la pandémie, la guerre et l'inflation (plus faible en Espagne qu'en Suède) n'ont pas freiné cette progression des prix observée depuis 2014. Si le prix de l'immobilier espagnol a considérablement baissé depuis la crise de 2008, il reste inférieur de 18,7 % en 2023 par rapport au niveau record de 2007. Depuis lors, de nombreuses mesures positives ont été mises en place : réglementation, développement des infrastructures, investissements dans l'écotourisme et les sentiers de randonnée, etc. Le marché immobilier espagnol devrait connaître une décennie 2020 dynamique. L'association professionnelle du bâtiment APCESpaña estime que la forte demande de logements neufs est le principal moteur de cette hausse, et 80 % des logements disponibles en 2023 sont déjà réservés !

Concernant les inquiétudes liées à l'inflation et aux difficultés de livraison dans le secteur de la construction, elles se sont quelque peu atténuées. Nous avons discuté avec des constructeurs qui indiquent que les prix et les délais de livraison commencent lentement mais sûrement à se normaliser. Cependant, il faut s'attendre à des retards dans les nouveaux projets. L'attente risque d'être longue pour ceux qui ne sont pas satisfaits de l'offre de biens actuellement sur le marché (y compris les ventes sur plan). Nous pensons également que, notamment en raison d'une demande toujours forte, les hausses de prix sur les projets mis en vente à partir de l'année prochaine seront nettement plus importantes.

L'Espagne s'est rapidement remise de la paralysie initiale liée aux quarantaines pendant la pandémie.

Dès juin 2021, 88,4 % de logements de plus ont été vendus par rapport à la même période de l'année précédente. En chiffres absolus, la région a enregistré le chiffre de ventes le plus élevé depuis juin 2008 ! Au total, 565 523 biens immobiliers ont changé de mains sur le marché immobilier espagnol en 2021 le chiffre le plus élevé en 14 ans.

En particulier, pendant et après la pandémie, nous avons constaté une forte hausse des ventes dans le segment du luxe et en termes de programmes neufs. Nous recevons également des témoignages de collègues à travers le pays qui vendent des programmes neufs à des Espagnols dans des délais plus courts que depuis de nombreuses années. Dans l'un de nos derniers projets, en fin d'année, nous avons d'ailleurs vendu pour la première fois à plusieurs investisseurs espagnols. Ils ont souligné la rentabilité des achats sur plan ces dernières années. Il est encourageant de constater que les ventes augmentent si rapidement, tant auprès des acheteurs étrangers qu'espagnols mais restez attentif à l'évolution des prix. Cela pourrait également aller plus vite que prévu. Fin août 2021, on a constaté que les prix de l'immobilier étaient 4,9 % plus élevé en juillet que Le même mois que l'année précédente. L'intérêt reste également élevé chez les étrangers malgré la pandémie, même chez les acheteurs suédois, dont la population rajeunit.

Location solide

L'Association des hôteliers a indiqué que le taux d'occupation en juillet 2022 s'élevait à 86,29 %, contre 84,2 % en 2019. Ce sont principalement Nerja et Torremolinos qui ont surpassé les chiffres de 2019, contribuant ainsi à tirer la moyenne vers le haut. Nerja affichait le taux d'occupation le plus élevé, dépassant les 90 % (contre un peu plus de 80 % pour Marbella et les autres stations balnéaires de la côte ouest).

De juin à septembre 2023, Nerja a affiché un taux d'occupation hôtelière supérieur à 90 % pendant quatre mois consécutifs. Le responsable du tourisme de la ville a déclaré : «Nerja est devenue une référence dans la région. La ville a connu un afflux important de touristes britanniques, espagnols, allemands et irlandais, notamment en termes de nationalité. ».

Malaga est à la pointe du développement

En Espagne, on parle beaucoup du développement exceptionnel de Malaga, qui, en début d'année, n'était devancée que par Barcelone et Madrid en termes de notation immobilière. De plus, les chiffres du quatrième trimestre indiquent que Malaga a, pour la première fois, dépassé Barcelone en nombre de logements neufs vendus.

Les prix des locations augmentent à Malaga en raison d'une forte demande de la part des étrangers

Les prix des loyers augmentent fortement dans la province de Málagaet Costa del Sol. Entre 2022 et 2023, ils ont progressé de 23 % pour atteindre 13,22 euros le mètre carré par mois. Par rapport à 2007, où le loyer s'élevait à environ 8,5 euros le mètre carré, le loyer est aujourd'hui plus de 60 % plus cher.

Augmentation des prix des matières premières et augmentation de la demande

Lors d'une importante réunion entre des constructeurs et une grande banque à l'automne 2021 (en raison du début des travaux de construction de l'un de nos projets), il a été signalé que les prix de certains matériaux augmenteraient jusqu'à 40 % d'ici début 2022. Ils avaient raison. Cette prophétie a donc été formulée bien avant l'invasion de l'Ukraine par la RussieLe même analyste prévoit désormais une forte baisse des prix des matériaux et une forte croissance des ventes de logements neufs en Espagne. Cependant, l'incertitude liée à l'inflation a entraîné des retards dans les projets en phase de planification. Nous conseillons d'acheter des logements neufs en début d'année, car les prix peuvent augmenter considérablement durant l'été et l'automne. Concernant l'immobilier ancien, nous estimons que les prix resteront relativement stables, la demande s'affaiblissant. Le parc immobilier commence tout simplement à se raréfier. Il convient également de noter que relativement peu de logements ont été construits entre la crise de 2008 et la pandémie de Covid-19. Après le premier trimestre en Espagne, la situation est marquée par une prudence accrue des banques et des difficultés de financement pour les promoteurs, malgré une forte demande pour les nouvelles productions. Historiquement, cela signifie généralement qu'une fois les problèmes sous-jacents résolus (il ne manque plus qu'un signal de la BCE indiquant que les hausses de taux d'intérêt ont atteint leur apogée ; soyez donc attentifs à ce signe), les prix ont tendance à augmenter fortement et rapidement.

Après la crise du coronavirus, les nouvelles constructions et les logements de luxe sont ce qui se profile à l'horizon

Nous sommes en contact permanent avec les propriétaires, les promoteurs, les fonds d'investissement, les banquiers, les propriétaires fonciers, etc., et nous les tenons informés de l'évolution du marché espagnol pendant et après la crise du Covid-19, de l'inflation et de l'électricité. Nous négocions également en permanence avec les propriétaires fonciers et les entreprises de construction sur divers projets, ce qui nous permet d'avoir une vision globale de la situation, des conditions bancaires jusqu'au prix des matériaux de construction ! De belles opportunités s'offriront à ceux qui seront attentifs aux évolutions du marché en 2025 !

Écrivez à info@spanskafastigheter.se pour plus d'informations sur les propriétés underhandet la nouvelle production, et sur les segments et marchés dans lesquels nous pensons qu'il faut investir en 2025.

Les nouvelles constructions et les maisons de luxe ont stimulé les ventes

Le marché de la production neuve, comme pratiquement tous les autres, a été relativement atone pendant les années d'inflation, mais la demande couve en sourdine, comme l'ont montré les années de pandémie.

Les ventes ont démarré plus vite que prévu après le confinement lié à la pandémie – dès début juin 2020, avant même la réouverture des frontières du pays – et ont été portées par des facteurs temporaires réductions de prix de 10 à 15 %, voire davantage dans certains cas. Cependant, la plupart des ventes avec réduction de prix étaient «underhand» (c’est-à-dire que le propriétaire ne souhaitait pas publier la réduction de prix) et le volume de ces biens était faible. Depuis lors, les prix sont restés plus ou moins stables pour de nombreux biens, tandis qu’ils ont fortement augmenté pour les biens de luxe (grande maison) dont la demande ne cesse de croître. Mais surtout, comme mentionné précédemment, il existe une forte demande, tant au niveau national qu'international, pour de nouvelles productions.

D'après les statistiques de l'institut immobilier Registradores (24/09/2021), les ventes de logements neufs ont progressé de 50 % sur Costa del Sol par rapport à l'année précédente. Les ventes de logements anciens ont quant à elles reculé de 4,6 % sur la même période, ce qui s'explique par le vieillissement du parc immobilier, mais aussi par une baisse des prix de seulement 0,5 % malgré la crise (les prix ont toutefois légèrement augmenté depuis la publication de ce rapport).

Nous partageons l'avis des acheteurs. Il est indéniable que la construction neuve prévaudra à l'avenir, mais il reste bien sûr de bonnes affaires à faire sur le marché de l'occasion. Même si la plupart des gens recherchent actuellement un logement neuf, l'offre est limitée. Il y aura donc un décalage (de nombreux promoteurs immobiliers ont réduit leurs activités pendant la crise, et lorsqu'ils ont réalisé que la demande était plus forte qu'en plus de dix ans, il y a eu une pénurie de matériaux, d'inflation et de main-d'œuvre) jusqu'à l'arrivée des logements neufs bien situés en 2024. Il faut également s'attendre à ce que les prix de ces logements soient nettement supérieurs à ceux pratiqués en 2022/2023

Une courte mais intense période d'achat s'ouvrira sur le marché de la construction neuve En 2024, cela concerne les projets dont les prix des terrains ont été négociés pendant la crise, avant que l'on ne réalise que son impact sur le marché du logement serait temporaire, et qui sont gérés par des équipes compétentes ayant pu constituer des stocks de matériaux avant la pénurie. Il faut donc s'attendre à un risque élevé de forte hausse des prix des nouvelles constructions à partir de l'été/automne 2024.

Aujourd'hui, les acheteurs veulent du neuf, du frais et du respectueux de l'environnement La situation concernant les articles d'occasion est similaire à celle de l'été et de l'automne 2019Les ventes de ces biens ont considérablement ralenti et plusieurs propriétés n'ont été vendues qu'avec des réductions de prix d'environ 15 % (par rapport à l'année précédente). De nombreuses maisons anciennes doivent simplement être vendues à un prix inférieur à la demande, mais peu de vendeurs semblent disposés à satisfaire les exigences des acheteurs. Nous verrons si la situation évolue au cours de l'année, mais rien ne l'indique pour le moment.

La plupart des observateurs s'attendent à une reprise des ventes, à l'instar du reste de l'économie européenne, dès le premier semestre.

Au début de la crise du coronavirus, on estimait qu'une proportion non négligeable de logements, dans divers segments, tels que les résidences secondaires, maisons de luxe et les petits hôtels sera vendu à prix réduit pendant une période à venirCependant, cela ne s'est pas vraiment produit car l'économie est plus robuste que prévu.

Quelles sont les régions qui attirent le plus d'acheteurs après la récente crise ?

Avant tout, comme après la dernière crise, Nerja Aucune autre ville espagnole n'attire autant les investisseurs que les investisseurs suédois, grâce à un taux d'occupation élevé et à une croissance positive. Cet intérêt demeure intact, d'autant plus que la municipalité a lancé, malgré la crise, plusieurs investissements dans les infrastructures, notamment les plages, les parcs naturels et la culture. Elle a entrepris la rénovation des sentiers de randonnée et des rues, ainsi que la construction d'un nouveau grand centre de santé. Nerja bénéficie d'une situation exceptionnellement favorable, et il sera passionnant de suivre son développement au cours des dix prochaines années. Découvrez ici et maintenant les meilleures offres à Nerja .

Cependant Malaga sort la plus forte de toutes et deviendra la station balnéaire la plus attractive du sud de l'Espagne pour les acheteurs étrangers à partir de 2024. Pour en savoir plus sur le développement de Malaga, consultez cet article.

Pour autant que cela va Marbella Il semblerait que l'intérêt pour la région puisse renaître, à condition que les prix baissent. Actuellement, elle est éclipsée par Malaga et la Costa del Solorientale. Les prix doivent diminuer et des projets plus intéressants, avec de nouvelles capacités de production, doivent être lancés sur la Costa del Sol occidentale pour la rendre à nouveau attractive.

La situation à Torrevieja et sur le reste de la Costa Blanca est plus complexe. De nombreux biens immobiliers étaient invendus même avant la crise, et plusieurs localités connaissent des difficultés économiques depuis longtemps. La crise pourrait causer d'importants dégâts ; il nous faudra attendre pour voir comment elle évoluera.

Les prix en Espagne ont augmenté régulièrement pendant 10 ans, mais restaient inférieurs de 30 % à leur niveau d'avant la crise de 2008 lorsque la pandémie a frappé

Les chiffres officiels des autorités montrent une baisse des ventes durant l'année de crise 2020. Cette baisse, certes, mais moins importante que prévu par les analystes compte tenu du contexte. Au troisième trimestre, les ventes aux acheteurs étrangers ont chuté de 24,3 % par rapport à l'année précédente, contre une baisse de 50 % au deuxième trimestre. Quoi qu'il en soit, l'année de pandémie peut être considérée comme une anomalie, une valeur aberrante qui ne reflète pas la tendance générale. Il est conseillé d'étudier les chiffres sur le long terme et, surtout, de garder à l'esprit qu'à l'échelle internationale, on parle d'un essor des ventes de résidences secondaires, conséquence de la généralisation du télétravail et de la possibilité pour un plus grand nombre de personnes de vivre à l'étranger. Dans le classement Forbes (novembre 2020) des 20 destinations les plus attractives au monde, trois villes espagnoles figurent parmi les 20 premières : Malaga, Madrid et Saint-Sébastien. Cela fera grimper les prix des maisons les plus attrayantes à long terme, car les acheteurs internationaux recherchent à peu près le même segment : « vue sur la mer ou à 1 km maximum de la mer, minimum 2 chambres, à une heure maximum de l’aéroport, terrasse, proche de tout mais à l’abri des regards ».

Les prix en 2019 étaient légèrement plus stables que l'année précédente. Cependant, la prestigieuse agence de notation Moody's prévoyait une hausse de 5,5 % des prix en Espagne en 2020. Parmi tous les pays d'Europe occidentale analysés, l'Espagne affichait le marché immobilier dont la valeur était la plus susceptible d'augmenter. Madrid et Barcelone ont été les principales villes à connaître une forte croissance. Rétrospectivement, Malaga a enregistré la meilleure performance. Fait intéressant, ce phénomène s'était déjà produit lors de la crise de 2007-2008. Costa del Sol est réputée pour être toujours la première à entrer en crise et la première à en sortir.

Les prix étaient encore inférieures de plus de 30 % en 2019 à leur niveau d'avant la crise de 2007 (Début 2024, elles sont inférieures d'environ 22 %). Ce fait, conjugué au maintien de taux d'intérêt bas et à la fin du Brexit (nombreux étaient ceux qui avaient attendu avant d'investir, le Brexit ayant plongé le pays dans l'incertitude), devrait, selon la plupart des analystes, entraîner une nouvelle hausse record du nombre d'achats immobiliers par des étrangers en Espagne en 2020. Du côté suédois, l'intérêt pour l'Espagne avait déjà légèrement ralenti avant la crise du Covid-19, avant de connaître un regain de vigueur. Plusieurs raisons expliquent ce phénomène. Premièrement, beaucoup estiment qu'après les nombreuses crises mondiales de ces dix dernières années, « il est temps d'acheter », et deuxièmement, la crise du Covid-19 a stimulé de nouveaux projets et une production innovante. Par ailleurs, la couronne suédoise s'est appréciée face à l'euro, tandis que le marché immobilier suédois se redressait après une période de stagnation. Les propriétaires suédois peuvent ainsi plus facilement dégager des capitaux pour acquérir un logement à l'étranger.

Avant la crise, les analystes prévoyaient une hausse des ventes aux acheteurs étrangers en 2020. Cependant, la crise a accéléré l'intérêt et dépassé les prévisions d'avant la pandémie (malgré un certain ralentissement du marché en 2023 dû à la hausse des taux d'intérêt). De nombreux observateurs estiment que les cinq prochaines années pourraient connaître une évolution sans précédent sur le marché immobilier espagnol, notamment dans Malaga.

Les équipes de construction sont la solution pour les nouvelles constructions espagnoles

L'une des préoccupations majeures, selon les analyses espagnoles, est la flambée des prix des terrains et des coûts de construction depuis 2016. Un phénomène similaire s'était produit à un rythme effréné à partir du milieu des années 1980 (entraînant une importante bulle immobilière à la fin de la décennie). Parallèlement, la demande de nouvelles constructions est forte et de plus en plus d'investisseurs entreprennent des projets toujours plus ambitieux, à des prix toujours plus élevés. Ceci fait craindre la formation de « mini-bulles » sur des marchés saturés. Les banques se montrent donc de plus en plus restrictives quant à leur entrée sur le marché et leur financement de nouveaux projets immobiliers. Cette prudence des banques face au financement de nouveaux projets s'est accentuée après le ralentissement économique consécutif à l'épidémie. Ceux qui parviennent à obtenir des produits neufs en phase finale de production ou récemment achevés se trouvent ainsi dans une situation très avantageuse, car la demande restera largement supérieure à l'offre pendant une période relativement longue. Lorsque les banques interviennent et investissent, elles exigent que les projets soient quasiment entièrement vendus avant de donner leur feu vert. Cette situation est intenable et il faut y remédier. De plus en plus d'acteurs espagnols se tournent donc, entre autres, vers des solutions éprouvées le modèle de projet Construire des communautésCette solution de projet signifie des prix déprimés de plus de 25 % et elle est considérée comme beaucoup plus sûre, juridiquement et financièrement, que les promotions classiques, tant pour l'acheteur individuel que pour les banques et les compagnies d'assurance qui garantissent les paiements des acheteurs.  Pour en savoir plus sur les communautés de construction, cliquez ici.

Concernant l'évolution de ces dernières années :

En 2018, les prix des logements d'occasion ont augmenté d'un peu plus de 7 % (contre 6,1 % pour les constructions neuves). Il s'agissait de la plus forte hausse depuis le troisième trimestre 2007. Au cours des cinq années précédant la crise du Covid-19, la valeur d'un logement en Espagne augmentait en moyenne de 5 % par an. Compte tenu de la baisse des taux d'intérêt et de la hausse de 50 % des loyers durant cette même période, cela représentait un rendement de plus de 10 % pour ceux qui avaient acheté le bon logement, au bon endroit et au bon moment.

En 2017, 53 259 logements ont été vendus à des étrangers. Le précédent record, datant de 2007, était de 33 000 ventes.

Les ventes aux Suédois ont diminué de 7 % en 2018 (cependant, au premier semestre 2018, le nombre de logements espagnols vendus à des Suédois a atteint un niveau record) en raison de l'incertitude qui régnait sur le marché immobilier suédois et de la faiblesse de la couronne. Toutefois, cette situation n'a pas affecté le marché immobilier espagnol, qui a continué de progresser sans difficulté. Le nombre d'achats par des étrangers a augmenté de 5 % entre juillet et septembre, et le nombre total de ventes a progressé de 11,9 %. En 2019, les chiffres ont connu de fortes fluctuations, mais restaient orientés à la hausse. Au cours des deux premiers mois de 2020, de nombreux agents immobiliers ont constaté une reprise des achats par les Suédois à un rythme record. Puis, la pandémie de Covid-19 a frappé et les ventes se sont brutalement arrêtées pendant le confinement en Espagne. Elles ont ensuite connu une forte reprise dès l'été. De nombreux analystes estiment que la hausse des prix de l'immobilier en Espagne sera progressive et durable, à l'instar de ce qui s'est produit en Suède après la crise immobilière du début des années 1990.

En fait, le développement est si rapide que l'État espagnol, dès 2019, a mis en place un une nouvelle autorité pour prévenir les bulles immobilièresAux alentours de 2012, nombreux étaient ceux, y compris nous, qui estimions que le marché espagnol connaîtrait une hausse rapide suivie d'une évolution stable et prolongée des prix, à l'instar de ce qu'a connu la Suède après la crise immobilière du début des années 1990. Cependant, la mémoire collective est courte et les prix, ainsi que le nombre de nouveaux projets de construction, augmentent plus vite que prévu. La nouvelle autorité de surveillance étatique permettra de prévenir toute spéculation incontrôlée, tandis que la banque centrale se verra allouer des ressources accrues pour encadrer le flux de crédit.
Il est difficile de prédire quelles seront les conséquences réelles de cette nouvelle autorité, mais nous pensons que cela pourrait notamment se traduire par une augmentation des taxes sur la nouvelle production d'ici quelques années.

Pour l'instant, aucune hausse d'impôts n'est prévue, tandis que les frais d'emprunt ont été réduits et que la valeur des maisons augmente (ce qui influe sur le montant du prêt).

Le marché immobilier semble plus sûr que les actions – surtout en période d'inflation

Face à l'incertitude et à la volatilité des marchés boursiers, de nombreux investisseurs se tournent vers l'immobilier comme alternative. Par ailleurs, les investissements immobiliers sont depuis longtemps considérés comme une valeur refuge en période d'inflation galopante.

Thomas J. Thornton, de Jefferies, responsable de la gestion des produits actions américains, déclarait il y a un an à propos du marché immobilier américain (qui est à bien des égards similaire au marché espagnol, ils ont suivi les mêmes cycles) :

« Hormis pendant la crise financière mondiale, les prix de l'immobilier ont continué d'augmenter même en période de récession, probablement parce que les taux d'intérêt baissent, que la grande majorité des gens ont conservé leur emploi et que la formation de nouveaux ménages se poursuit. »… « Il pourrait s'agir d'un cycle particulièrement important pour la formation de nouveaux ménages en raison de la génération Y. ».

CNBC a repris les propos de Jeffries, ajoutant : « La crise du logement était au cœur de la dernière crise, mais avant cela, les prix de l’immobilier avaient tendance à se maintenir, voire à augmenter légèrement, pendant un ralentissement économique, car les taux hypothécaires baissaient de pair avec les taux d’intérêt. Si l’on se fie à l’histoire, le marché immobilier pourrait bien redevenir un refuge inattendu lors de la prochaine récession. »

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