Les années de crise ont commencé en 2007, et il a fallu quelques longues années avant que les Espagnols et les étrangers ordinaires ne recommencent à acheter des maisons (les investisseurs, cependant, ont essentiellement acheté immédiatement pendant la récession). Cependant, l'intérêt pour le marché immobilier espagnol a connu un démarrage explosif dès le premier semestre 2014 et les ventes ont depuis lors augmenté plus ou moins sans jamais atteindre les mêmes niveaux qu'avant la crise financière. Elle a cependant fait quelques pas en avant en 21/22, puis s’est arrêtée un peu plus en 2023. À partir de la fin de 2024, lorsque la BCE a commencé à baisser progressivement les taux d’intérêt, un nouveau chapitre passionnant s’est ouvert avec plusieurs tendances assez claires.

Le marché gravite principalement vers Malaga 2025 et les acheteurs préfèrent la production neuve à l'occasion. Cependant, la crise actuelle de l'énergie et de l'inflation a rendu plus difficile la mise en œuvre de leurs projets pour les promoteurs immobiliers, ce qui signifie que l'on construit moins que la demande. Cela se traduira par de fortes hausses de prix à long terme, mais aussi de belles opportunités pour ceux qui disposent de capitaux.

La situation telle qu'elle se présentait sur le marché avant le début de l'année 24/25

Commentaires en gras mis à jour le 9/04 2024 :

L'institution financière BBVA prévoyait une augmentation des prix de l'immobilier de 3% l'année dernière (elle estime également que le nombre de transactions augmentera de 5 à 7% en 2024).

Toutefois, les analystes de Bankinter prédisent une correction de 2 % des prix de l’immobilier espagnol l’année prochaine.

Fotocasa estime que les prix resteront stables en raison d'un marché du travail solide, d'une forte demande parmi les investisseurs solvables et les acheteurs étrangers, combinées à un manque d'offre dans les zones attractives. Le portail immobilier souligne également que les prix moyens restent inférieurs de 22% à leur sommet de 2007.

Rétrospectivement, il s’est avéré que BBVA avait raison. Les prix continuent d’augmenter malgré les vents contraires.

C'est précisément la faible offre de propriétés à vendre dans les zones les plus attractives qui a caractérisé le marché tout au long de l'année 2024. Les zones où il y a la plus grande pénurie de propriétés comprennent les principales capitales provinciales d'Espagne, les banlieues autour des grandes villes et les zones touristiques, où les étrangers les acheteurs ont donné le ton sur le marché ces dernières années. Comme la Costa del Sol, les îles Baléares et certaines parties de la Costa Blanca.

Explications du faible approvisionnement

Il n'est pas surprenant que les prix résistent en Espagne alors que peu de logements sont libérés (on parle désormais de zones prisées des étrangers, les dynamiques sont différentes à l'intérieur du pays, etc.). L'une des raisons est que de nombreuses personnes qui ont acheté une maison en Espagne au cours des 10 dernières années sont satisfaites de leur achat et souhaitent y rester. Il y a 10 ans, les Espagnols étaient plus nombreux à posséder une maison, même dans les zones touristiques les plus touristiques. Mais la principale raison de la faiblesse de l'offre de logements est peut-être qu'en Espagne, on achète avec des intérêts sur une longue période, jusqu'à 20 ans. Maintenant que les taux d’intérêt ont augmenté, rares sont ceux qui souhaitent changer de logement car ils doivent renégocier le taux d’intérêt.

Lorsqu'il s'agit de ventes aux Suédois, aux Norvégiens et à certaines autres nationalités dont la monnaie a été affectée, la faiblesse de la couronne joue bien entendu un rôle. Alors il ne faut pas oublier qu’il y a eu un véritable effet pandémie en 2021-2022 ! Comparés à la plupart des années 2000, ces chiffres de ventes restent solides.

L'avenir du marché immobilier dans les six prochains mois

Il est difficile de prédire à quoi ressemblera l’avenir proche du marché immobilier espagnol. Si l’inflation et les taux d’intérêt continuent de baisser, le marché peut repartir du bon pied avec une augmentation de l’offre et des ventes – et une hausse plus rapide des prix.

Nous avons connu plusieurs crises au cours de notre longue activité en Espagne. Beaucoup de choses se produisent avec des décalages et ne suivent aucun modèle donné. Après la crise financière de 2008, lorsque l’économie a commencé à remonter par le bas (même si personne ne le savait à l’époque), les prix de l’immobilier ont continué à baisser pendant un certain temps dans plusieurs segments. C’est durant cette période que les investisseurs qui ont gagné le plus au cours de la dernière décennie ont été les plus actifs. Cependant, de nombreux objets n'ont pas été vendus publiquement, et principalement par des acteurs qui ne pouvaient tout simplement plus attendre pour vendre, malgré les signes positifs de redressement de l'économie. Beaucoup de ces objets étaient vendus comme objets bancaires ou « sournoisement » (c'est-à-dire qu'ils n'étaient pas annoncés publiquement sur des sites Web ou des portails). Mais cette fois, il faut ajouter que le marché des objets bancaires, en raison des changements législatifs introduits lors de la dernière crise, est totalement inexistant.

On estime que l'économie espagnole connaîtra la croissance la plus rapide des pays de la zone euro en 2025, tandis que les augmentations des prix de l'immobilier ont été relativement modestes. Dans de nombreux endroits, ils n’ont pas encore atteint les niveaux de 2008 ! Dans le même temps, il continue de se vendre très fortement aux investisseurs étrangers qui s’intéressent également à des aspects tels que la stabilité, la criminalité, les infrastructures, etc.

• L'entreprise espagnole de construction de maisons Aedas Homes, l'une des plus grandes entreprises d'Espagne (d'ailleurs, elle nous a décerné un prix pour la gestion de ses clients il y a quelques années), a vendu la même année un tiers de ses maisons à des acheteurs étrangers. Ils ont vendu près de 600 maisons pour un total de 265 millions d'euros dans des endroits tels que la Costa del Sol, la Costa Blanca et les îles Baléares à des acheteurs de plus de 50 pays, menés par les Néerlandais, les Allemands, les Polonais, les Belges et les Britanniques.

Tendances des prix sur le marché immobilier espagnol

En 22/23, l’augmentation des prix a été modeste, mais l’augmentation pour 2024 a été plus élevée.

Si l’on regarde un peu plus loin, jusqu’en 2020 et juste avant la pandémie, les prix moyens dans le pays ont augmenté de 6,5 %. Il y a d’abord eu une baisse des prix provoquée par le coronavirus, puis une reprise et une forte hausse créée par beaucoup considérant l’Espagne comme un refuge parfait dans la nouvelle réalité où l’on peut travailler à distance. En outre, beaucoup de choses positives se produisent dans le pays, ses investissements dans la technologie et la durabilité, etc., combinés à des prix immobiliers relativement bas, ont suscité l'intérêt des investisseurs internationaux pour ce marché immobilier.

En remontant encore plus loin, jusqu'en 2007, nous pouvons constater que les prix moyens de l'immobilier, pour l'ensemble du pays, sont encore nettement inférieurs à ce qu'ils étaient il y a 15 ans et ne se sont pas beaucoup redressés depuis leur point bas atteint en 2013.

Si l’on étudie l’évolution des prix dans les régions les plus intéressantes pour les acheteurs étrangers, la situation est quelque peu différente. Les prix se sont plus que redressés aux Baléares et aux Canaries, ils se sont presque redressés à Madrid, mais ils sont encore plus bas en Andalousie (Marbella, cependant, a bondi et la ville de Malaga est désormais plus intéressante pour les investisseurs car la ville devrait suivre le mouvement. même tendance de prix au cours des prochaines années), la Catalogne, la région de Valence et Murcie.

L’Andalousie est désormais considérée comme un paradis fiscal et très favorable aux entreprises

L'Andalousie réduit progressivement les taxes sur l'achat de logements. La taxe ITP sur les maisons d'occasion est désormais de 7 %. Auparavant, c'était à 8, 9 rés. 10% selon gamme de prix. La réduction d’impôts stimule donc principalement l’immobilier dans la fourchette de prix supérieure. Concernant les redevances sur les nouvelles productions, l'AJD est de 1,2%, auparavant 1,5%. L'Espagne, et en particulier l'Andalousie, réduit globalement ses impôts et constitue désormais l'une des régions d'Espagne où les impôts sont les plus bas. En outre, des villes comme Nerja ont introduit de nouvelles lois dans le but de réduire la lourdeur de la bureaucratie espagnole. Tout cela, combiné aux investissements généralement importants de la région dans le tourisme durable, au renforcement des infrastructures et à diverses améliorations et simplifications pour les entreprises internationales mais aussi les « nomades numériques » individuels, rend la région très intéressante pour y investir. Que Google a récemment décidé de déplacer son important siège social. pour la cybersécurité de Malaga a fait parler de « Silicon Valley européenne » :

En savoir plus sur les nouveaux taux d'imposition et les lois fiscales pour l'année en Espagne.

Concernant la baisse des taux d'intérêt en Espagne et le nombre de ventes futures :

en novembre, le marché estimait que les baisses de taux d'intérêt n'auraient lieu qu'à partir de l'été 24, mais maintenant de plus en plus de gens pensent que la première réduction de la part de la BCE interviendra dès Mars. On pense également que les réductions des taux d’intérêt seront plus fortes et plus nombreuses que prévu en 2024.

Au premier trimestre 2022, 164 999 transactions résidentielles ont eu lieu en Espagne, ce qui représente une augmentation de plus de 14 % par rapport au dernier trimestre de l'année précédente. Il s'agit en fait du chiffre le plus élevé depuis le début de l'année 2008. Les Suédois ont également effectué 30 % d'achats supplémentaires par rapport au trimestre précédent. Dans le même temps, les prix ont augmenté de 3,1% au premier trimestre (même si les prix ont baissé de 1,2% dans la région de Malaga). Au cours du deuxième trimestre, les ventes ont augmenté de 8% par rapport à l'année précédente. En juin, la hausse était de 4 %. Surtout, les ventes ont ensuite ralenti dans la région de Madrid.

Au premier semestre 2022, un record a été battu du nombre d’acheteurs étrangers en Espagne. 53% de plus par rapport à l’année précédente. Au total, 72 987 logements ont été vendus par un acheteur étranger. Il s'agit du chiffre le plus élevé atteint depuis le début des mesures en 2007. Les acheteurs étrangers représentent 20,3 % de tous les achats de logements en Espagne. Toutefois, au cours du second semestre, les acheteurs ont attendu, ce qui constitue un phénomène mondial. Certains marchés (comme le marché suédois) pourraient mettre du temps à se redresser, mais les ventes de logements en Espagne devraient à nouveau augmenter de manière significative à partir du premier ou du deuxième semestre 2023. Les ventes au dernier trimestre ont chuté d'environ 10 % (cependant, le diminution des non-espagnols de seulement 1,2%) par rapport à l'année précédente mais il est trop tôt pour tirer des conclusions comme prévu. L’année précédente, il y avait eu un énorme effet de pandémie.

Le 23 mars, les statistiques définitives de l'année dernière ont été publiées. Les ventes aux acheteurs étrangers atteignent un niveau record. L'annuaire indique que la demande étrangère totale représentait 13,75% du marché (à Malaga, les étrangers représentent près de 35% des achats !), ce qui signifierait 88.858 ventes, tandis que les données du dernier trimestre suggèrent 94.481 ventes et 14,62% ​​du marché, en hausse de 58. % par rapport à l'année précédente. La demande étrangère de biens immobiliers en Espagne reste forte, même si les chiffres trimestriels des bureaux d'enregistrement indiquent également un ralentissement du taux de croissance au second semestre de l'année dernière, ce qui suggère que 2023 pourrait ne pas être aussi bonne compte tenu de la hausse des taux d'intérêt. Cependant, comparé à de nombreux autres marchés mondiaux, le marché espagnol se trouve dans une phase de forte reprise à moyen et long terme.

Les prix continuent d’augmenter, même s’ils augmentent désormais plus lentement. Sur une base annuelle en 2022, les prix ont augmenté au premier semestre 22 de 7,9% pour l'occasion et de 8,1% pour le neuf. Dans l'ensemble, les prix de l'immobilier en Espagne ont augmenté de 8,8 % sur l'ensemble de l'année (le quatrième trimestre a augmenté de 2,5 %, la hausse se poursuit donc). La pandémie/guerre/inflation (qui est cependant plus faible en Espagne qu'en Suède) n'a pas ralenti la tendance à la hausse des prix qui se poursuit depuis 2014. Le prix de l'immobilier espagnol a considérablement baissé depuis la crise de 2008, mais en 2023 il est toujours de 18,7. % en baisse par rapport au niveau record de 2007. Depuis lors, beaucoup de choses positives se sont également produites sous forme de réglementations, de développement des infrastructures, d'investissements dans l'écotourisme et les sentiers de randonnée, etc. Le marché immobilier espagnol connaîtra une forte 20s. L'agence de construction APCSepaña estime que c'est principalement le désir de nouvelle production qui fait monter les prix, et sur tous les logements prêts en 2023, 80 % sont déjà réservés !

Quant aux inquiétudes concernant l’inflation et les difficultés d’approvisionnement dans le secteur de la construction, elles se sont quelque peu atténuées. Nous avons discuté avec des constructeurs qui affirment que les prix et les délais de livraison commencent lentement mais sûrement à se « normaliser ». Attendez-vous cependant à des retards dans les nouveaux projets. Il y aura beaucoup de temps entre le grain et le pain pour ceux qui n'aiment pas la gamme de propriétés actuellement en vente (y compris sur plan). Nous pensons également que, notamment parce que la demande est toujours élevée, les augmentations de prix des projets, s'ils sont mis en vente à partir de l'année prochaine, seront nettement plus élevées.

L’Espagne s’est rapidement remise de la paralysie initiale associée aux quarantaines pendant la pandémie.

En juin 2021 déjà, 88,4 % de logements en plus ont été vendus par rapport à la période correspondante de l'année précédente. En valeur absolue, la région enregistre le chiffre d'affaires le plus élevé depuis juin 2008 ! Au total, 565 523 propriétés ont changé de mains en 2021 sur le marché immobilier espagnol. Il s'agit du chiffre le plus élevé depuis 14 ans.

En particulier, pendant et après la pandémie, nous avons constaté une forte augmentation des ventes dans le segment du luxe et en termes de nouvelle production. Nous recevons également des rapports de collègues de tout le pays qui vendent des projets avec de nouvelles productions aux Espagnols dans des délais plus courts que ceux observés depuis de nombreuses années. Dans l'un de nos derniers projets, à la fin de l'année, nous avons également vendu pour la première fois à la majorité des investisseurs espagnols. Ils ont souligné à quel point il est avantageux de racheter sur plan au cours des dernières années. Il est positif que les ventes augmentent si rapidement auprès des acheteurs étrangers et espagnols, mais attention à l'évolution des prix. Cela peut aussi aller plus vite que prévu avec cela. Fin août 21, on a constaté que les prix des logements étaient 4,9% de plus en juillet que le même mois un an auparavant. Malgré la pandémie, l'intérêt reste élevé parmi les étrangers, même parmi les acheteurs suédois, qui sont eux aussi de plus en plus jeunes.

Forte location

L'association des hôteliers a montré que les chiffres d'occupation pour juillet 2022 s'élevaient à 86,29 %, ce qui peut être comparé à 2019 où le chiffre était de 84,2 %. Ce sont principalement Nerja et Torremolinos qui font battre en 2019 car ils font monter la moyenne. Nerja avait le taux d'occupation le plus élevé avec plus de 90 % (à comparer avec Marbella et d'autres endroits du côté ouest qui dépassent à peine 80 %).

Pendant quatre mois consécutifs, de juin à septembre 2023, Nerja a enregistré un taux d'occupation hôtelière de plus de 90 %. Le responsable du tourisme de la ville : « Nerja est devenue une référence dans la région. En termes de nationalités, la ville a connu un fort afflux de touristes britanniques, espagnols, allemands et irlandais.

Malaga mène le développement

En Espagne, on écrit beaucoup aujourd'hui sur le développement exceptionnel de Malaga, évoqué plus haut, qui, au début de l'année, était seulement derrière Barcelone et Madrid en termes d'investissement. Au cours du quatrième trimestre, des chiffres ont également indiqué que, pour la première fois, Malaga a dépassé Barcelone en termes de nombre de propriétés nouvellement produites vendues.

Les prix des locations augmentent à Malaga en lien avec la forte demande des étrangers

Les prix des locations augmentent fortement dans la province de Málaga et sur la Costa del Sol. Entre 22 et 23, les prix des loyers ont augmenté de 23 pour cent et ont fini par atteindre 13,22 euros le mètre carré et le mois. Par rapport à 2007, le loyer est désormais plus de 60 pour cent plus cher, alors qu'il était d'environ 8,5 euros le mètre carré.

Augmentation des prix des matériaux et augmentation de la demande

Déjà à l'automne 21 (en raison du début de la construction d'un de nos projets), lors d'une grande réunion entre constructeurs et grandes banques, il a été signalé que les prix de certains matériaux augmenteraient jusqu'à 40% jusqu'au début de 22. Ils avaient raison. Cette prophétie a donc été faite bien avant que la Russie n'envahisse l'Ukraine . Le même évaluateur affirme désormais que les prix des matériaux vont chuter fortement et que les ventes de nouveaux projets en Espagne vont exploser à l'avenir. Cependant, l’incertitude liée à l’inflation a entraîné le retard de projets en cours de planification. Notre conseil est d'acheter une nouvelle production en début d'année car la hausse des prix peut être substantielle en été et en automne. En ce qui concerne les biens immobiliers d'occasion, nous pensons que la situation des prix restera relativement inchangée à mesure que la demande de biens d'occasion s'affaiblit. Le stock commence tout simplement à s’user. Considérez également que relativement peu de logements ont été construits entre la crise de 2008 et la pandémie de Corona. La situation après le premier trimestre en Espagne est telle que de nombreuses banques sont devenues de plus en plus prudentes et que les promoteurs ont du mal à obtenir des financements malgré la forte demande de nouvelles productions. Historiquement, cela signifie généralement que lorsque les problèmes sous-jacents sont résolus (ce qui reste est un signal de la BCE indiquant que les hausses de taux d’intérêt ont atteint leur pic, alors surveillez ce signe) les prix ont tendance à augmenter haut et vite.

Les nouvelles constructions et les maisons de luxe sont ce qui se profile après la crise du Corona

Nous discutons en permanence avec des propriétaires, des promoteurs, des fonds d'investissement, des directeurs de banques, des propriétaires fonciers, etc. et met progressivement à jour la situation du marché espagnol pendant et après la crise Corona/inflation/électricité. Nous négocions également en permanence avec les propriétaires fonciers et les entreprises de construction sur différents projets et connaissons ainsi parfaitement la situation - des conditions bancaires jusqu'au prix des clous ! Il y a beaucoup de bonnes opportunités pour ceux qui sont éveillés en 2025 !

Écrivez à info@spanskafastigheter.se pour plus d'informations sur les objets sous-traités et les nouvelles productions, ainsi que sur les segments et marchés dans lesquels nous pensons qu'il faudrait investir en 2025.

Les nouvelles constructions et les maisons de luxe ont lancé les ventes

Le marché de la nouvelle production a été, comme tout le monde le sait, relativement difficile pendant les années d'inflation, mais la demande gronde en arrière-plan, comme l'ont notamment montré les années de pandémie.

Les ventes ont démarré plus rapidement que prévu après la fermeture due à la pandémie - dès juin 2020, avant même que le pays n'ouvre ses frontières, et elles ont été stimulées par des réductions de prix temporaires de 10 à 15 % , dans certains cas davantage. Cependant, la plupart des ventes avec réductions de prix ont eu lieu « sournoisement » (c'est-à-dire que le propriétaire ne voulait pas publier publiquement la réduction de prix) et le volume de ces articles n'était pas élevé. Depuis, les prix ont plus ou moins stagné sur de nombreux objets, tandis qu'ils ont fortement augmenté sur les objets de luxe ( les grandes maisons ) de plus en plus demandés. Mais surtout, comme je l’ai dit, il existe un grand appétit national et international pour de nouvelles productions.

Selon les statistiques de l'institut immobilier Registradores (24/9 2021), les ventes de nouvelles productions ont augmenté de 50 % sur la Costa del Sol par rapport à l'année précédente. Durant la même période, les ventes de maisons d'occasion ont baissé de 4,6%, ce qui s'explique par le fait que le stock vieillit et s'use, mais aussi que les prix n'ont baissé que de 0,5% malgré la crise (les prix ont toutefois , en légère hausse depuis ce rapport).

Nous sommes d'accord avec les acheteurs. C'est sans aucun doute une nouvelle production qui s'applique à l'avenir, mais bien sûr, il y a encore de bons achats à faire pour ceux qui recherchent également des produits d'occasion. Même si la plupart des gens recherchent désormais un nouveau logement, l’offre est limitée. Il y aura donc un écart (alors que de nombreux promoteurs immobiliers étaient au ralenti pendant la crise, en même temps qu'une fois qu'ils se rendirent compte que la demande est plus forte qu'en plus d'une décennie, il y avait une pénurie de matériaux, de l'inflation et une pénurie de main d'œuvre) jusqu'à ce que de nouvelles les logements produits dans de bons emplacements sortent en 2024 Attendez-vous également à ce que les prix de ceux-ci soient nettement plus élevés que ceux vendus au cours du 22/23

Une fenêtre d'achat courte mais intense dans le segment de la construction neuve s'ouvrira largement en 2024. Il s'agira alors de projets dont les prix des terrains ont été négociés pendant la crise, avant de se rendre compte que cela ne durerait pas [en termes d'impact sur le marché du logement] , et qui est géré par des équipes talentueuses qui ont réussi à s'approvisionner en matériaux avant que la pénurie de matériel ne frappe. Il faut s’attendre à un fort risque de forte hausse des prix pour la nouvelle production à partir de l’été/automne 2024.

Aujourd'hui, les acheteurs veulent du neuf, de la fraîcheur et du respect de l'environnement. La situation des objets d'occasion est donc similaire à celle de l'été et de l'automne 2019, lorsque la vente de ceux-ci a considérablement ralenti et que plusieurs objets n'ont été vendus qu'avec des réductions de prix d'environ 15 % (par rapport à à l'année précédente). De nombreuses maisons plus anciennes ont simplement besoin d'une réduction de prix pour être vendues, mais peu de vendeurs semblent disposés à répondre aux demandes des acheteurs. Nous verrons si cela change au cours de l’année, mais nous ne voyons aucune indication à ce sujet.

La plupart s’attendent à ce que les ventes reprennent avec le reste de l’économie européenne dès le premier semestre.

Au début de la crise du Corona, on pensait qu'une proportion non négligeable de logements, dans différents segments, comme les maisons de vacances, maisons de luxe et petits hôtels serait vendu à prix réduit pour une période à venir. Toutefois, cela ne s’est pas passé ainsi, car l’économie est plus robuste que prévu.

Quels domaines attirent le plus d’acheteurs après la récente crise ?

Surtout, comme après la dernière crise, il s'agit de Nerja (aucune autre ville espagnole ne suscite autant d'intérêt de la part des investisseurs suédois, en raison de son taux d'occupation élevé et de son développement positif) et l'intérêt n'a pas diminué car la municipalité a lancé plusieurs infrastructures investissements pendant la crise dans les plages, les parcs naturels et la culture. Ils ont commencé la rénovation des sentiers de randonnée et des rues, ainsi que la construction d'un nouveau grand centre de santé. Nerja occupe une position presque unique et il sera passionnant de suivre son développement au cours des 10 prochaines années. Découvrez les meilleures offres à Nerja ici et maintenant.

Cependant, la ville de Malaga sort la plus forte de toutes et sera la localité la plus attractive du sud de l'Espagne pour les acheteurs étrangers à partir de 2024. Apprenez-en davantage sur le développement de Malaga dans cet article.

Quant à Marbella , il semble que l'intérêt pour la région puisse à nouveau croître, à condition que les prix baissent. À l'heure actuelle, la région est éclipsée par Malaga et l'est de la Costa del Sol. Il faut que les prix baissent et que des projets plus intéressants soient lancés avec de nouvelles productions sur la Costa del Sol occidentale pour que celle-ci redevienne vraiment intéressante.

Torrevieja et le reste de la Costa Blanca sont plus difficiles à déchiffrer. Il y avait déjà beaucoup d'invendus avant la crise et ils sont depuis longtemps aux prises avec des problèmes financiers dans plusieurs endroits. La crise peut sérieusement affecter cela, mais nous devons simplement attendre et voir ce qui se passe.

Les prix en Espagne ont augmenté régulièrement pendant 10 ans, mais étaient toujours 30 % inférieurs à ceux d'avant la crise de 2008, lorsque la pandémie a frappé.

Les chiffres officiels des autorités montrent à quel point les ventes ont chuté au cours de l'année de crise 2020. Elles ont bien sûr diminué, mais pas autant que les analystes l'avaient prévu dans ces circonstances. Au cours du troisième trimestre, les ventes aux acheteurs étrangers ont chuté de 24,3% par rapport à l'année précédente, ce qui est à comparer avec le deuxième trimestre où les ventes avaient chuté de 50%. Quoi qu’il en soit, l’année pandémique peut être considérée comme une anomalie, une valeur statistique aberrante qui ne dit rien sur l’évolution de la situation. Le conseil est d'étudier les chiffres à plus long terme et surtout de garder à l'esprit qu'à l'échelle internationale, on parle d'un boom des ventes de "résidences secondaires" à la suite du nombre croissant de personnes travaillant à distance et ayant la possibilité de vivre dans d'autres pays. si on le désire. Dans la liste Forbes (novembre 2020) des 20 destinations les plus attractives au monde, trois stations balnéaires espagnoles au total figurent dans le top 20 : Malaga, Madrid et Saint-Sébastien. Cela fera grimper les prix des logements les plus attractifs à long terme, car les acheteurs internationaux recherchent à peu près le même segment : « vue sur la mer ou pas plus de 1 km ». de la mer, au moins 2 chambres, au maximum à une heure de l'aéroport, terrasse, proche de tout mais toujours à l'écart ».

Les prix en 2019 ont été un peu plus stables que l’année précédente. Cependant, l'agence de notation de crédit réputée Moody's s'attend à ce que les prix en Espagne augmentent de 5,5 % en 2020. De tous les pays qu'elle a analysés en Europe occidentale, c'est en Espagne que le marché immobilier devrait augmenter le plus en valeur. Surtout, ce sont Madrid et Barcelone qui partiraient. Avec le recul, c’est Malaga qui a le mieux évolué. Il est intéressant de noter que cela s’est également produit en relation avec la crise de 2007/2008. On dit que la Costa del Sol est toujours la première à entrer et la première à sortir d'une crise.

les prix étaient encore inférieurs de plus de 30 % à ce qu'ils étaient avant la crise de 2007 (au début de 2024, ils étaient inférieurs d'environ 22 %). Ce fait, combiné au maintien de taux d'intérêt bas et à la fin du Brexit (beaucoup ont reporté leurs investissements en raison de selon la plupart des évaluateurs, le nombre d'achats effectués par des étrangers en Espagne battrait à nouveau des records en 2020. Pour les Suédois, l'intérêt pour l'Espagne s'est quelque peu ralenti avant le Corona, mais a ensuite retrouvé un regain d'intérêt. forcer. Nous pensons que cela a plusieurs raisons. En partie parce que beaucoup estiment qu’il y a eu tellement de crises dans le monde au cours des dix dernières années qu’« il suffit d’attendre maintenant ». Maintenant, nous achetons" et que la crise du Corona a déclenché de nouveaux projets avec une nouvelle production intéressante. En outre, la couronne s'est renforcée par rapport à l'euro au moment même où le marché immobilier suédois se redressait après une période de stagnation. Cela signifie que les propriétaires suédois peuvent plus facilement libérer du capital pour l'achat d'un logement à l'étranger.

Les évaluateurs pensaient donc que les ventes aux acheteurs étrangers augmenteraient en 2020, avant que la crise ne frappe. Cependant, la crise a accéléré l'intérêt et dépassé les attentes d'avant Corona (même s'il y avait une sorte de couverture mouillée sur le marché en 2023 en raison de la hausse des taux d'intérêt), et les cinq prochaines années sur le marché immobilier espagnol pourraient, selon beaucoup ont un développement sans précédent. En particulier pour la région de Malaga.

Les sociétés de construction sont la solution pour la nouvelle production espagnole

Selon les analyses espagnoles, ce qui est inquiétant, c'est que les prix des terrains et les coûts de construction ont déjà grimpé en flèche à partir de 2016. La même chose s’est produite à un rythme rapide à partir du milieu des années 80 (entraînant une véritable bulle à la fin de la décennie). Dans le même temps, le désir de nouvelles productions est grand et de plus en plus de gens construisent des projets toujours plus grands, à des prix toujours plus élevés. Cela conduit à la possibilité de « mini-bulles » sur des marchés sursaturés. Les banques deviennent ainsi de plus en plus restrictives lorsqu'elles s'engagent et financent de nouveaux projets avec de nouvelles productions. Cette prudence des banques, à l’égard du financement de nouveaux projets, s’est intensifiée après le marasme économique consécutif à l’épidémie. Ceux qui peuvent mettre la main sur une nouvelle production en phase finale ou sur une nouvelle production récemment achevée se retrouvent donc assis sur un œuf d'or, car la demande de nouvelle production sera nettement supérieure à l'offre pendant une période relativement longue. Dans les cas où les banques interviennent et investissent, elles exigent que les projets soient plus ou moins entièrement épuisés avant de leur donner le feu vert. C’est une situation intenable et il faut faire quelque chose. De plus en plus d'acteurs espagnols se tournent donc, entre autres, vers le modèle de projet éprouvé Byggemenskaper . Cette solution de projet implique des prix réduits de plus de 25% et est considérée comme juridiquement et financièrement beaucoup plus sûre que les promotions régulières, tant pour l'acheteur individuel que pour les banques et les compagnies d'assurance qui garantissent les paiements des acheteurs. En savoir plus sur les équipes de construction ici.

À propos du développement de ces dernières années ci-dessous :

En 2018, les prix des logements d'occasion ont augmenté d'un peu plus de 7 % (pour les nouvelles constructions, les prix ont augmenté de 6,1 %). Il s'agissait alors de la plus forte augmentation depuis le troisième trimestre 2007. Au cours des 5 années précédant la crise du Corona, la valeur d'une maison espagnole a augmenté en moyenne de 5 % par an et si l'on compte la réduction des frais d'intérêt et le fait que le prix des loyers a augmenté de 50 % au cours de la même période, cela signifie un rendement de plus de 10 % pour ceux qui ont acheté la bonne maison dans le bon quartier et au bon moment.

En 2017, 53 259 logements ont été vendus à des étrangers. Le précédent record datant de 2007 était de 33 000 ventes.

Les ventes aux Suédois ont diminué de 7 % en 2018 (au premier semestre 2018, cependant, plus de logements espagnols ont été vendus aux Suédois que jamais) en raison de l'incertitude sur le marché immobilier suédois et de la faible valeur de la couronne. Toutefois, cela n’a pas affecté le marché immobilier espagnol, qui évoluait sans inquiétude. Le nombre d'achats des étrangers a augmenté de 5% entre juillet et septembre, et globalement le nombre de ventes a augmenté de 11,9%. En 2019, les chiffres ont été très variables, mais toujours orientés à la hausse. Au cours des deux premiers mois de 2020, de nombreux courtiers ont signalé que les Suédois avaient recommencé à acheter à un rythme record. Puis est arrivé le Corona et les ventes se sont effondrées alors que l’Espagne était en quarantaine. Puis ça a remonté tout droit, déjà à partir de l'été. De nombreux analystes estiment que la hausse des prix des logements en Espagne sera progressive et prolongée, à l’instar de ce qui s’est produit en Suède après la crise immobilière du début des années 90.

En fait, le développement est si rapide qu’à partir de 2019, l’État espagnol a créé une nouvelle autorité pour prévenir les bulles immobilières .
Déjà vers 2012, beaucoup estimaient, y compris nous, que le marché espagnol augmenterait rapidement et connaîtrait ensuite une évolution longue et régulière des prix, similaire à celle qu'a connu la Suède depuis la crise immobilière du début des années 90. Cependant, la mémoire collective est courte et les prix et le nombre de projets avec de nouvelles productions augmentent plus vite que prévu. La nouvelle autorité de surveillance de l'État doit empêcher une spéculation incontrôlée, tout en donnant à la banque centrale davantage de ressources pour contrôler les flux de crédit. Il est difficile de dire quelles seront les conséquences réelles de la nouvelle autorité, mais nous pourrions penser que cela pourrait, entre autres choses, se traduire par une augmentation des impôts sur la nouvelle production d’ici quelques années.

Cependant, pour l’instant, aucune augmentation d’impôts n’est prévue, tandis que les frais de prêt ont été réduits et que la valeur des maisons est de plus en plus élevée (ce qui affecte le montant du prêt).

Le marché immobilier semble plus sûr que les actions, surtout en période d'inflation

De nombreux investisseurs commencent à se sentir épuisés par un marché boursier incertain et capricieux et recherchent des opportunités dans l'immobilier comme alternative. En outre, les investisseurs considèrent depuis longtemps les investissements immobiliers comme une « valeur refuge » à une époque caractérisée par une inflation accrue.

Thomas J. Thornton, Jefferies, responsable de la « gestion des produits d'actions américaines », avait ce qui suit à dire il y a quelques années à propos du marché immobilier américain (qui ressemble à bien des égards au marché espagnol, ils ont suivi les mêmes cycles) :

"En dehors de la GFC (Grande Crise Financière), les prix de l'immobilier ont continué d'augmenter même pendant les récessions, probablement parce que les taux baissent, que la grande majorité des gens ont conservé leur emploi et que la formation de ménages se poursuit"... "Cela pourrait être un cycle particulièrement important pour formation de ménages grâce aux millennials ».

CNBC a repris les commentaires de Jeffries et a ajouté : « [La crise du logement] était au centre de la dernière crise, mais avant cela, les prix de l'immobilier avaient tendance à se maintenir et même à augmenter modestement pendant un ralentissement économique, les taux hypothécaires baissant parallèlement aux taux d'intérêt. . Si l’on se fie à l’histoire, le marché immobilier pourrait encore une fois devenir un refuge improbable lors de la prochaine récession.

Remarque . Lisez notre grand article sur tout ce qu'il faut savoir pour investir en Espagne : statistiques des revenus locatifs, lois et réglementations en matière de location, etc.

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