当时的项目解决方案就是西班牙的未来！ - 施工团队的新产品价格高达 25% - 西班牙房地产

近年来，西班牙的土地和建筑材料价格飙升。与此同时，越来越大的项目正在建设中，利润率也越来越高。大多数评估人员意识到，这有可能在市场上形成迷你泡沫，并且出售的几个项目甚至永远不会完成，因为他们无法出售足够的公寓/房屋来为单个项目提供资金的发起人（建筑商）实现收支平衡。。随着通货膨胀和利率上升，这个问题只会变得更加严重。

在这些建设项目中，买家的透明度和安全性也不达标。这一事态发展让许多人感到担忧，尤其是负责安全的西班牙主要银行。然而，有一条前进的道路可以让西班牙摆脱这一困境，而这条道路可以在过去成功的工作模式中找到。

建筑公司对买方来说更便宜且更安全

解决方案是所谓的建房互助协会，它不仅可以压低价格，还可以提高个人买家和银行的安全性。

上述内容现在已经存在，并且在新冠病毒和通货膨胀危机之后将变得更加重要。目前在西班牙出售的许多大型项目根本不会成功。对于较小的项目，买家作为一个整体而不是发起人，购买土地并进行建设是唯一的出路。

当你阅读瑞典报纸时，你很容易得到这样的印象：一切都被推迟了，一切都变得更加昂贵等等。这不是一个普遍的事实。以我们Colina de Alta为例，该项目于 2022 年第一季度开始施工，秋季我们比计划提前了约 3 个月，并且仍在继续推进。确实，某些材料变得更贵，但其他材料变得更便宜。当然，价格仍可能上涨一点，但从目前来看，材料和供应品的价格将正常化。当我们推出这个建筑社区时，它的价格非常优惠，而且正如您在建筑图片中看到的那样，位置非常好！最后，我们想补充一点，我们对建筑公司非常满意，他们一定会委托他们建造我们未来更多的项目。

有吸引力的交钥匙新产品的价值很有可能在 20 世纪上半叶（从 2024 年下半叶开始）大幅上升。特别是在马拉加和内尔哈等地区以及周边地区，这些地区在新冠疫情之前就已经缺乏新的产量。然而，随着对新产品的需求增加（仅 2021 年 7 月价格就上涨了 10%），市场能否解决所有出现的门槛并以快于预期的速度交付新产品仍有待观察。

在本文中，我们将解释为什么建筑社区模式在西班牙（而且在瑞典，尤其是德国和其他国家）再次兴起，以及为什么您还应该考虑在以下国家的建筑社区中投资公寓或房屋：西班牙 - 那么您的安全性要高得多，并且 价格最多降低 25% （但根据我们在 23 月冬季看到的各个项目的实际数字，甚至更低。近年来的建设量低于预期，而对交钥匙新产品的需求却比多年来更大，这推高了价格完成后进一步）。建筑社区模式也是有几个原因的，除了房价低迷之外， 对投资者更具吸引力。 下面详细介绍了该模型的安全性和其他优点。您还可以在文章的下面进一步找到所有此时此地出售以及年内正在进行的项目。我们先来定义一下这个高性价比的建设概念。

请注意，建筑社区每平方米的价格通常要低得多，以至于西班牙法律旨在防止投机。根据规范该项目解决方案的西班牙法律，每个人（该法律也适用于公司）因此可以在每个自治区的建筑社区中购买最多 2 套房屋。然而，应该指出的是，当房屋竣工后（并且建筑社区解散并合法成为普通业主自用公寓），如果您愿意，您可以在其他社区购买。制定这项法律的原因是，建设社区比促销更便宜，并且要防止个人投资者集中在单一区域，购买多处房产并通过高租金或纯粹投机扭曲价格。

西班牙银行越来越拒绝当前的发起人模式，并认为建屋互助会对各方来说是一种更安全的建筑形式。然而，在所有受到严格监管的机构中试点此类项目是一个法律复杂的过程，并且需要相当长的时间才能再次广泛使用这一概念。目前最常见的是马德里竞争激烈的市场，不断上涨的土地价格导致银行停止了昂贵的建筑促销活动。由于对 2000 年代第一个十年的大衰退记忆犹新，银行现在再次希望看到融资（包括对每个买家的财务审查）更加安全的项目。

什么是施工队？

什么是建筑社区？为什么投资这种模式而不是常规的促销模式？

Byggemenskap.se 的模型定义如下：

“想要成为建筑社区一部分的驱动力可能会有所不同。它可以是关于想要一起生活，关于房屋的设计，关于生态建设，关于你想如何作为老年人生活 - 或者关于想要保留自己在有吸引力的地点建造房屋的利润。

对于社会来说，建屋互助会是实现更有趣、更多样化的城市建设的一种方式。德国的经验展示了更高的质量、更有趣的建筑、更大的多样性以及对自己家园的更深刻的承诺。缺点可能是，相互冲突的意愿会导致过程更加困难，同时需要长期的耐心和金钱努力才能获得回报。”

建筑社区（即 Baugemeinschaft）只是一个由共同购买一块土地、规划并建造一座或多座建筑物的个人组成的协会。

然后，建屋互助会可以对已竣工的财产使用不同形式的所有权，例如租户所有权、合作租赁、所有权或租赁。一般来说，协会通常对住房有特殊的定位，例如环保或儿童友好的住房等。我们的定位是寻找租金和增值的最佳投资。 我们在有吸引力的地点找到具有吸引力价格的地块，并以尽可能低的成本建造而不影响质量。然后，我们提供房屋租赁的整体概念，包括清洁、钥匙管理、许可证管理和在国际门户网站上进行营销，以实现最大入住率。在规划阶段，我们已经与投资者就建筑物的设计进行了合作。然而，我们的建房互助会的买家没有同意投资的要求。大约50%的买家是有孩子的事实上的家庭，他们想要在安全的地方、靠近机场和大海等的大型住宅。对他们来说，租金潜力和增值是纯粹的好处，而不是主要因素购买目的。

请注意， [在西班牙建筑社区]施工完成后，社区将解散，公寓在法律上将再次被视为普通业主自用公寓。因此，与西班牙的任何其他促销模式相比，拥有通过建房互助会购买的公寓没有任何区别 西班牙建筑协会是一种经济高效且安全的建造房屋的方式。

在瑞典和德国，所有业主从一开始就参与并设计住宿是很常见的，但西班牙建筑团队的情况并非如此。在那里，与发起人模式相比压低价格 让 10 个不同国籍的人参与基础建设过程将会大大减慢整个建设过程。此外，您还有严格的西班牙建筑标准和详细的计划可供使用。在西班牙，更重要的是位置（最好是地势较高、靠近大海、靠近机场），而不是住宿本身的设计。

然而，地块的价格飞涨，因此需要广泛的网络来寻找剩余的、规模合理、位置优越、价格合理的地块，从而打造出有吸引力且价格实惠的产品。找到这些地块是我们的主要任务。 此外，我们的策略是主要出售给斯堪的纳维亚买家，这简化了整个过程，因为大多数人（例如，不希望斯堪的纳维亚人限制出租房屋的可能性）对设计有相同的想法社区的规定，以及住房协会的规则等。

协会入驻后无任何债务

另请注意，在瑞典，住房协会经常负债累累，这影响了协会住房单元的租金。在西班牙，情况并非如此，因为在西班牙，协会通常不提供贷款。尽管西班牙住房协会没有债务，但每年都会增加一次面积费（金额不等，从每年 500 欧元到每年 2,200 欧元不等），用于物业、游泳池、照明、绿地等的维护。

建筑社区中的所有付款均在施工过程中进行，并逐步为其融资（它们还由外部保险公司担保，如果在施工期间发生不可预见的情况，您将收回存入的资金和利息）施工过程）。所有向外部各方的付款均根据严格监管的付款阶梯通过银行的项目独立账户进行。项目建筑师、经纪人、项目经理、会计师等的佣金也通过建筑界委托处理建筑财务的银行支付。

所有权社区吸引那些希望看到高投资回报的投资者

瑞典住房局定义了一个相关的概念：“建筑社区的概念也出现了，可以与建筑社区同义，但也可以意味着该群体的一个或多个成员不会自己住在房子里，而是作为社区成员参与其中。”长期投资者并将成品房屋的共同所有权视为资本投资。”

我们大约 50% 的买家属于这一特定买家群体，即通过租金以及长期或短期增值来获得收入的投资者（在搬入后，西班牙期房的公寓价格会大幅上涨）。从严格意义上来说，我们推销的是“建筑协会”，因为我们主要向他们指导这些项目的几个斯堪的纳维亚买家是纯粹的投资者。

因此，如前所述，我们与一家单独的租赁公司提供总体概念，并帮助您完成获得租赁许可证等的过程。在这方面，一个非常重要的方面是我们将其纳入协会的章程中，从一开始，未来将允许将房屋出租给那些愿意这样做的人。一旦您获得租赁许可证，就不能根据法律追溯撤销。我们这样做是因为新法律意味着整个马拉加省的住房协会可以通过在协会会议上投票来禁止或限制出于旅游目的的租赁。住房协会中五分之三的业主投票赞成禁令即可实施。这还包括新产品的新项目，在某些情况下，从一开始就禁止出租给游客。然而，在马拉加市、内尔哈和马贝拉等需求巨大的市场上，允许出租的新生产的公寓将是纯粹的硬通货。

spanskafastigheter.se 以及我们与西班牙建筑公司的历史和未来

我们的公司律师弗朗西斯科·洛佩斯（Francisco López）的父亲几十年前在马拉加省成功运用了建筑社区项目模式，甚至在危机后新的生产再次起飞之前就意识到，为了在合理的时间内出售项目，价格必须可以郁闷而不影响质量。因此，他再次提出了建设社区的概念，并在著名的内尔哈度假胜地的一个有吸引力的位置获得了一块土地的融资。 Terrazas de Ladera项目。

，我们在内尔哈的同一地区另一个建筑社区（Balcon del Mar）由于具有竞争力的价格，即使该项目也很快售罄。

在我们之前的开发者社区的规划阶段，银行等就表现出了极大的兴趣，我们进行了重要的接触。建筑社区模式主要吸引银行，因为对于每个参与者来说，这是一种更安全的规划和建设方式。价格更低，透明度更好，严格监管的模式，有独立的审计师，银行设立专门的银行账户，处理向分包商以及经纪人和项目经理等的所有付款，还有一家保险公司提供担保买家的所有存款都安全得多。银行的国家风险部门也有更大的机会来监管此类项目。例如，每个无论是否申请贷款都必须得到银行的批准

最大的挑战是找到熟悉如何具体遵守适用于此类建筑的所有法律和法规的员工。这就是我们的团队和太阳海岸的另一位大玩家都知道这种工作模式的地方。

我们一起扫描太阳海岸，寻找不断发展的马拉加中心位置的有吸引力的地块，以及周围沿海城镇海滩旁的地块。然后，我们设计房屋/公寓，并组建施工团队，主要向斯堪的纳维亚人推销。通过我们的国际合作伙伴，我们还将房屋出租给国际市场。然而，这个概念也是国际投资者感兴趣的。因此，从长远来看，我们不会将自己局限于相对有限的斯堪的纳维亚市场。

我们最新的施工团队

2024 年初，我们推出了一个新项目，其中包括8 套新的豪华联排别墅，价格极具吸引力。 位于内尔哈最受欢迎的地区之一，步行即可到达市中心和海滩。私人游泳池、屋顶露台和社区游泳池。建筑面积约110平方米。 3间卧室。 550,000 欧元起

如果您想了解流程早期阶段的信息，请写信至 info@spanskafastigheter.se。点击此处了解有关卡皮斯特拉诺联排别墅的更多信息。

已售/在建如下：

18 间联排别墅靠近蓬塔拉拉内尔哈的海滩

大型屋顶露台。设备齐全的厨房。该地区的社区游泳池和漂亮的会议区。南部位置。 2-3间卧室。 [注意，已出售且正在建设中，但如果您想排队，以防有人回来，请写信给 info@spanskafastigheter.se）在此处阅读更多信息。

8 间公寓位于内尔哈-科利纳阿尔塔的较高位置

内尔哈的科利纳阿尔塔

21 年后，我们在内尔哈推出了 8 套期房。地势较高，可欣赏海景。午后的阳光。小型城市化，位于安静的位置，步行即可到达市中心和海滩，设有游泳池和车库。土地的协商价格和市场价格使我们有机会以极好的价格提供这些公寓。 2间卧室，露台，20万欧元以下。 2 间卧室和 3 间浴室的复式公寓价格低于 350,000 欧元。点击此处了解有关科利纳阿尔塔的更多信息。这些已出售，但有些可能会在完工后出售。如果您想排队，请写信至 info@spanskafastigheter.se

我们总是与施工团队一起启动我们的项目（但也定期进行促销活动，我们尽可能获得销售权）提前通知我们的时事通讯关注者。

订阅内尔哈、托罗克斯和热带海岸（以及马拉加市）的时事通讯。
订阅马贝拉、埃斯特波纳、贝纳尔马德纳、托雷莫利诺斯以及太阳海岸西部（以及马拉加市）所有其他度假胜地的时事通讯。
也请直接写信至 info@spanskafastigheter.se

2024年规划阶段施工队伍：

内尔哈

在撰写本文时，我们正在与土地所有者谈判价格，同时引入金融家来捆绑土地。

结论与总结

西班牙房地产市场惯用的传统促销模式的利润率要高得多。对于参与施工团队的每个人来说，佣金等的降低意味着最终价格会降低 25% 左右。 此外，工作模式意味着买家具有更大的透明度和共同决定权。董事会由全体成员选举产生，并有权就建设过程中的若干重要问题进行投票。项目管理层和独立审计师不断向董事会通报施工过程中发生的一切情况，并代表成员做出某些决定。然而，某些决定必须由每个成员投票表决。一切都受到专门适用于建筑公司的西班牙法律的监管，向经纪人、项目经理以及分包商/建筑商等支付的所有佣金均由银行通过专门设立的银行账户处理，只有银行有权使用。保险公司为买家在施工期间支付的所有款项提供担保。

一般来说，西班牙的社区建设流程是这样的：

1. 项目管理层确定一块合适的待售土地（律师检查该地块的详细规划，确定其适合建房互助会）并开始与地块业主进行谈判。情节在一定时期内被束缚。

2. 然后注册建房互助会，并在银行创建一个账户，该账户还负责银行对建筑的融资，同时建筑师制定建筑计划。

3. 开始收集房屋预订，同时向市政府申请建筑许可证。

4. 当所有房屋出售后，建筑社区将成立一个委员会。所有买家都被邀请参加董事会会议，其中包括选举主席等。

5. 建筑公司由董事会与项目管理部门协商后通过招标程序选定。

6. 土地由建筑社区购买，然后开始施工。

7. 竣工后，契约将写给每个业主，并且建筑社区将被清盘。现在，根据法律，每套公寓都被视为任何业主自住的公寓。这同样适用于该综合体的住房协会本身。还需要指出的是，该金融协会不存在贷款完成后承担连带付款责任的情况。 因此，协会费用（被视为租金）不受可能的影响由于协会没有债务，因此利息较高。

⁃ 西班牙设计中建筑社区工作模式的两个最基本的方面：

当您从等式中删除发起人时，价格会更低（这确实意味着我们和参与该项目的其他人收到的佣金比平时要低得多，而且我们必须等到它完全建成后才能获得这些佣金，但这也意味着我们获得更容易销售的产品）。常规建筑推广商根本不愿意像建筑界那样削减利润率。根据项目的复杂程度和数量，正常施工促销的利润至少为 15%，最高可达 25%。建筑团队的项目管理费用为 7-12%（请阅读有关马德里西班牙建筑团队的西班牙语文章，了解更多信息）。
更强的财务和法律安全性以及更高的透明度，因为一切都受到西班牙法律的严格监管（独立审计师、更大的透明度和所有者的共同决定等），并且董事会积极参与所有决策。

进一步阅读：

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西班牙房地产 - 内尔哈和马拉加的经纪人

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