Ціни на ділянки та будівельні матеріали в Іспанії за останні роки різко зросли. Водночас, все більші й більші проекти будуються з дедалі вищою маржею. Більшість аналітиків усвідомлюють, що це ризикує утворенням міні-бульбашок на ринку, і що багато проданих проектів ніколи навіть не будуть завершені, оскільки не буде продано достатньо квартир/будинків, щоб вийти на рівень беззбитковості для промоутера (забудовника), який фінансує окремий проект. Ця проблема лише погіршилася з інфляцією та підвищенням процентних ставок.

Крім того, у цих будівельних проектах прозорість та безпека для покупців не відповідають стандартам. Цей розвиток подій турбує багатьох, не в останню чергу великі іспанські банки, які відповідають за безпеку. Однак, існує шлях, який виведе Іспанію з цієї дилеми, і цей шлях можна знайти в робочій моделі, яка була успішною в минулому.

Будівельні бригади дешевші та значно безпечніші для покупця

Рішенням є так звані будівельні громади, які не тільки знижує ціни, але також підвищує безпеку як для окремого покупця, так і для банку.

Вищезазначені рядки вже є та стануть ще більш актуальними після кризи, спричиненої коронавірусом та інфляцією. Багато гігантських проектів, які зараз продаються в Іспанії, просто не будуть реалізовані. Менші проекти, де покупці, як група, а не промоутер, скуповують землю та будують, – єдиний шлях уперед.

Читаючи шведські газети, легко скластися враження, що все затримується, що все стало дорожчим тощо. Це не загальна істина. Наш проєкт Коліна-де-Альта Наприклад, у Nerjaбудівництво розпочалося у першому кварталі 2022 року, приблизно на 3 місяці раніше запланованого терміну восени, і воно продовжується з того часу. Хоча деякі матеріали стали дорожчими, інші стали дешевшими. Звичайно, ціни ще можуть трохи зрости, але, як виглядає зараз, ціни на матеріали та поставки нормалізуються. Ця будівельна спільнота мала справді хороші ціни, коли ми її запускали, і ситуація, як ви можете бачити на фото з будівництва, чудова! Насамкінець, хочемо додати, що ми дуже задоволені будівельною компанією, і вони обов'язково будуть залучені до будівництва ще кількох наших майбутніх проектів.

Вартість привабливого нового будівництва «під ключ» з високою ймовірністю значно зросте в першій половині (починаючи з другої половини 2024 року) 20-го століттяОсобливо в таких районах, як Malaga , Nerja та навколишні райони, де вже до коронавірусу спостерігався дефіцит нового виробництва. Оскільки попит на нове виробництво зріс (ціни зросли на 10% лише в липні 2021 року), ще належить з'ясувати, чи зможе ринок вирішити всі виниклі вузькі місця та забезпечити появу нового виробництва швидше, ніж очікувалося.

У цій статті ми пояснюємо, чому модель житлових асоціацій знову набирає популярності в Іспанії (але також у Швеції, і не в останню чергу в Німеччині та інших країнах), і чому вам також варто розглянути можливість інвестування в квартиру чи будинок у житловій асоціації в Іспанії – оскільки це набагато вища безпека для вас, і ціни до 25% нижчі (але навіть нижчі, згідно з фактичними даними, які ми маємо взимку 23 року, з різних проектів. В останні роки було менше будівництва, ніж очікувалося, тоді як попит на нове виробництво «під ключ» вищий, ніж у багато років, що ще більше підвищує ціни після завершення). Модель будівельної спільноти також з кількох причин, окрім низьких цін, привабливішими для інвестора.  Більше про безпеку та інші переваги цієї моделі нижче. Далі у статті ви також знайдете усі проекти, які продаються тут і зараз, і які реалізуються протягом рокуДавайте спочатку визначимо цю концепцію економічно ефективного будівництва.

Зверніть увагу, що ціни за квадратний метр у будівельному товаристві зазвичай настільки нижчі, що іспанське законодавство має на меті запобігти спекуляціям. Відповідно до іспанського законодавства, яке регулює це проектне рішення, кожна особа (цей закон також поширюється на компанії) має право придбати максимум 2 будинки в житловому комплексі на кожен автономний регіонОднак, слід зазначити, що після завершення будівництва будинків (і ліквідації будівельної асоціації, коли вони юридично стають звичайними квартирами, що займаються власниками), ви можете придбати додаткові житлові комплекси, якщо бажаєте. Причина цього закону полягає в тому, що будівельні асоціації дешевші за рекламні акції, а мета полягає в тому, щоб запобігти концентрації окремих інвесторів на одній ділянці, скупці кількох об'єктів нерухомості та спотворенню цін через високу орендну плату або чисті спекуляції.

Іспанські банки дедалі частіше відкидають чинну модель промоутерів і вважають, що будівельні громади є безпечнішою формою будівництва для всіх сторін. Однак, пілотування такого типу проекту всіма жорстко регульованими органами є юридично складним процесом, і знадобиться багато часу, перш ніж ця концепція знову стане широко доступною. Найчастіше зараз це відбувається на конкурентному ринку в Мадриді, де дедалі вищі ціни на землю змусили банки призупинити дорогі будівельні акції. З огляду на Велику рецесію першого десятиліття 2000-х років, банки знову хочуть бачити проекти, де фінансування (включаючи фінансовий огляд кожного окремого покупця) є більш захищеним.

Що таке будівельне товариство?

Що таке будівельна спільнота і чому варто інвестувати в цю модель, а не в звичайну модель просування?

Byggemenskap.se має таке визначення моделі:

«Рушійні сили бажання стати частиною будівельної спільноти можуть бути різними. Це може бути бажання жити разом, дизайн будинку, екологічне будівництво, те, як ви хочете жити як літня людина, або ж бажання зберегти прибуток від будівництва в привабливих місцях самостійно».

Для суспільства будівництво громад є способом досягнення цікавішого та різноманітнішого міського розвитку. Досвід Німеччини демонструє вищу якість, цікавішу архітектуру, більшу різноманітність та глибшу відданість власному житлу. Недоліками можуть бути суперечливі заповіти, які ускладнюють процес, а також вимагають терплячих зусиль та коштів протягом тривалого періоду часу, перш ніж прийде винагорода

Будівельне товариство (або Baugemeinschaft) – це просто об'єднання осіб, які спільно купують земельну ділянку, планують та будують одну або кілька будівель.

Будівельні компанії можуть використовувати різні форми власності на завершену нерухомість, такі як кондомініуми, кооперативна оренда, право власності або оренди. Асоціація зазвичай має особливу увагу до житла, наприклад, екологічно чисте або зручне для дітей житло тощо. Наша мета — знайти найкращі можливі інвестиції як для здачі в оренду, так і для збільшення вартості. Ми знаходимо ділянки в привабливих місцях з привабливою ціновою картиною та будуємо за найнижчою можливою вартістю без шкоди для якості. Потім ми пропонуємо комплексну концепцію здачі будинків в оренду, яка включає управління доглядом, управління ключами, управління ліцензіями та маркетинг на міжнародних порталах для максимальної заповнюваності. Вже на етапі планування у нас є інвестори, з якими ми співпрацюємо щодо проектування будівель. Однак немає вимоги, щоб покупці в наших будівельних громадах долучалися до інвестування. Приблизно 50% покупців – це фактично сім'ї з дітьми, які хочуть великі будинки в безпечних місцях, поблизу аеропорту та моря тощо. Для них потенціал оренди та збільшення вартості є чистим бонусом, а не основною метою покупки.

ЗАУВАЖТЕ, що коли будівництво буде завершено [в іспанських будівельних громадах] громада розпадається і квартири юридично знову вважаються звичайними квартирами, що займаються власниками. Тому жодної різниці володіння квартирою, придбаною через будівельне товариство, порівняно з будь-якою іншою моделлю просування в Іспанії. Іспанське будівельне товариство – це просто економічно ефективний та безпечний спосіб будівництва житла.

У Швеції та Німеччині поширеною практикою є залучення всіх власників з самого початку та проектування житла, але це не стосується іспанських будівельних громад головна мета зниження цін порівняно з моделлю промоутера. Участь 10 різних національностей в основному процесі занадто уповільнила б весь процес будівництва. Крім того, існують суворі іспанські будівельні норми та детальні плани, з якими потрібно працювати. В Іспанії також більше значення має розташування (бажано на височині, біля моря, біля аеропорту), ніж сам дизайн житла.

Однак ціни на ділянки стрімко зростають, тому потрібна широка мережа, щоб знайти решту ділянок відповідного розміру, у хороших місцях, які продаються за розумними цінами, аби мати змогу створити привабливий та доступний продукт. Тобто знайти ці ділянки тобто наше головне завдання. Крім того, наша стратегія полягає в основному в продажу скандинавським покупцям, що спрощує весь процес, оскільки більшість людей (наприклад, скандинави не хочуть обмежувати можливості здавати своє житло в оренду) мають однакову думку щодо дизайну житлового комплексу, а також правил житлово-будівельного товариства тощо.

Після заселення асоціація не має боргів

Також зверніть увагу, що у Швеції житлово-будівельні асоціації часто мають борги, що впливає на орендну плату за кондомініуми в асоціації. В Іспанії це не так, оскільки в Іспанії в асоціаціях зазвичай немає позик. Навіть попри те, що іспанські житлово-будівельні асоціації не мають жодних боргів, все одно стягуються плати за житло (розмір варіюється від 500 до 2200 євро на рік) раз на рік за обслуговування нерухомості, басейну, освітлення, зелених зон тощо.

Усі платежі в будівельній спільноті здійснюються під час процесу будівництва та фінансують його поетапно (вони також забезпечені зовнішньою страховою компанією, яка гарантує, що ви отримаєте назад внесені кошти разом з відсотками у випадку, якщо під час будівництва станеться щось непередбачене). Усі платежі зовнішнім сторонам здійснюються через окремий банківський рахунок для проекту відповідно до суворо регламентованого графіка платежів. Комісійні архітекторам проекту, брокерам, керівникам проекту, аудиторам тощо також сплачуються через банк, який будівельна спільнота уповноважила керувати фінансами будівництва.

Спільнота будівельників звертається до інвесторів, які хочуть отримати високу рентабельність інвестицій

Шведська національна рада з питань житла, будівництва та планування визначає пов’язану концепцію: «Концепція спільноти забудовників також зустрічається і може бути синонімом спільноти забудовників, але також може означати, що один або декілька членів групи не проживатимуть у будинку самі, а братимуть участь як довгострокові інвестори та розглядатимуть спільну власність на готовий будинок як капіталовкладення»

Приблизно 50% наших покупців належать до цієї конкретної групи покупців, тобто інвесторів, які інвестують для отримання доходу як за рахунок оренди, так і за рахунок збільшення вартості в довгостроковій або короткостроковій перспективі (ціна на квартиру, що знаходиться на стадії будівництва в Іспанії, значно зростає вже після заселення). Таким чином, у вузькому сенсі ми просуваємо «Будівельні громади», оскільки кілька скандинавських покупців, на яких ми в першу чергу орієнтуємося в цих проектах, є чистими інвесторами.

Таким чином, ми пропонуємо, як вже згадувалося раніше, комплексну концепцію з окремою компанією для оренди, а також допомагаємо з процесом отримання ліцензії на оренду тощо. Дуже важливим аспектом у цьому контексті є також те, що Ми з самого початку включаємо до статуту асоціації, що це буде дозволено в майбутньому здавати своє житло в оренду будь-кому, хто бажає. Після отримання ліцензії на оренду її не можна анулювати ретроактивно згідно із законом. Ми робимо це таким чином завдяки новому закону, який означає, що житлово-комунальні асоціації по всій провінції Malagaможуть заборонити або обмежити оренду для туристичних цілей, винісши це питання на голосування на зборах асоціації. Достатньо, щоб три п'ятих власників у житлово-комунальній асоціації проголосували за заборону, щоб вона набула чинності. Це також стосується нових проектів з новим виробництвом, де в багатьох випадках можливість здачі в оренду туристам заборонена з самого початку. Однак, нещодавно побудовані квартири, які дозволяють здавати житло в оренду, є чистою твердою валютою на таких ринках, як місто Malaga , Nerja та Marbella де попит величезний.

spanskafastigheter.se та наша історія і майбутнє з іспанськими будівельними спільнотами

Наш корпоративний юрист, Франсіско Лопес, чий батько успішно використовував модель проекту громадського будівництва в провінції Malagaкілька десятиліть тому, ще до того, як нове будівництво знову почало зростати після кризи, зрозумів, що для того, щоб продати проект у розумні терміни, ціни потрібно знизити без шкоди для якості. Тому він знову взявся за концепцію громадського будівництва та знайшов фінансистів на земельну ділянку в привабливому місці на популярному курорті Nerja. Ми продали цей проект, Terrazas Ладера у рекордно короткі терміни.

Потім ми запустили ще один будівельний комплекс (Balcon del Mar) у тому ж районі, Ladera del Mar у Nerja, наступного року. Цей проєкт також швидко розпродали завдяки конкурентним цінам.

Навіть на етапі планування наших попередніх спільнот забудовників спостерігався великий інтерес серед банків тощо, і ми встановили важливі контакти. Модель спільноти забудовників приваблює переважно банки, оскільки це безпечніший спосіб планування та будівництва для всіх учасників. Ціни нижчі, а прозорість краща, а жорстко регульована модель з незалежним аудитором, спеціальними банківськими рахунками, відкритими банком, які обробляють усі платежі субпідрядникам, а також брокерам, керівникам проектів тощо, та страховою компанією, яка гарантує всі кошти, внесені покупцями, є значно безпечнішою. ​​Національні відділи ризиків банків також мають більші можливості регулювати цей тип проектів. Наприклад, кожен індивідуальний покупець, схвалений банком, незалежно від того, чи він подає заявку на отримання кредиту чи ні.

Найбільшим викликом було знайти працівників, які б знали, як насправді дотримуватися всіх законів і норм, що застосовуються до цього типу будівництва. Саме тут наша команда, і фактично лише один інший великий гравець на Costa del Sol знає цю робочу модель.

Разом ми скануємо Costa del Sol у пошуках привабливих ділянок як у центральних районах зростаючої Malaga , так і на пляжах навколишніх прибережних міст. Потім ми проектуємо будинки/квартири та формуємо житлові комплекси, які просуваємо переважно скандинавам. Через нашого міжнародного партнера ми також здаємо будинки в оренду на міжнародному ринку. Однак ця концепція також цікавить міжнародних інвесторів. Тому ми не обмежуватимемося відносно обмеженим скандинавським ринком у довгостроковій перспективі.

Наші найновіші будівельні бригади

Продано/будується нижче:

18 таунхаусів біля пляжу в Punta Lara Nerja

Великі тераси на даху. Обладнані кухні. Спільний басейн та гарні місця для зустрічей у цьому районі. Вихід на південь. 2-3 спальні. [примітка: продано та будується, але пишіть на info@spanskafastigheter.se , якщо хочете бути в списку очікування, на випадок, якщо хтось повернеться] Читайте більше тут.

8 апартаментів на підвищенні в Nerja- Коліна Альта

Після початку 2021 року ми запустили 8 квартир у Nerja, що продаються в новому плані. Піднесене розташування з видом на море. Післяобіднє сонце. Невелика урбанізація в тихому місці, в пішій доступності від центру та пляжу, з басейном та гаражем. Переосмислені та ринкові ціни на землю дали нам можливість запропонувати ці квартири за фантастичними цінами. 2 спальні, тераса, від €200 000. Менше €350 000 за дуплекс з 2 спальнями та 3 ванними кімнатами. Більше про Коліну Альту читайте тут. Вони продані, але деякі можуть з'явитися на продаж після завершення будівництва. Якщо ви хочете потрапити до списку очікування, напишіть на адресу info@spanskafastigheter.se

---

Ми завжди запускаємо наші проекти (а також регулярні акції, на які ми отримуємо права на продаж, наскільки це можливо) разом із будівельними спільнотами в заздалегідь для підписників нашої розсилки.

• Підпишіться на розсилку для Nerja, Torrox та Costa Tropical тут (а також для міста Malaga ).
• Підпишіться на розсилку для Marbella, Estepona, Бенальмадени, Torremolinos та всіх інших курортів на західному узбережжі Costa del Sol (а також міста Malaga ) тут.
• Також, будь ласка, пишіть безпосередньо на адресу info@spanskafastigheter.se

---

Будівельні бригади на стадії планування у 2024 році:

На момент написання статті ми ведемо переговори щодо цін із землевласниками, а також залучаємо фінансистів для забезпечення земельних ділянок.

Висновок та короткий виклад

Маржа прибутку для традиційної моделі просування, яка є звичною на іспанському ринку житла, значно вища. Нижчі комісійні тощо для всіх учасників будівельної спільноти означають нижчі кінцеві ціни приблизно на 25%. Крім того, така робоча модель означає більшу прозорість та співучасть у прийнятті рішень для покупців. Рада обирається всіма членами, які також мають право голосу з кількох важливих питань під час процесу будівництва. Рада постійно інформується керівництвом проекту та незалежним аудитором про все, що відбувається під час будівництва, і приймає певні рішення від імені членів. Однак, за певні рішення має проголосувати кожен окремий член. Все регулюється іспанським законодавством, яке застосовується безпосередньо до будівельних асоціацій, і всі виплати комісійних брокерам, керівникам проектів, субпідрядникам/будівельникам тощо здійснюються банком через спеціально відкритий банківський рахунок, до якого має доступ лише банк. Страхова компанія гарантує всі платежі покупців під час процесу будівництва.

У широкому сенсі, Ось як працює процес у будівельній спільноті в Іспанії:

1. Керівництво проєкту визначає відповідну земельну ділянку (юрист перевіряє детальний план ділянки, щоб переконатися, що вона придатна для забудови) для продажу та починає переговори з власником ділянки. Ділянка закріплюється за договором на певний період часу.

2. Потім реєструється будівельна громада, та створюється рахунок у банку, який також забезпечує банківське фінансування будівництва, водночас архітектори складають план будівництва.

3. Починається збір заявок на бронювання будинків, і одночасно до муніципалітету запитується дозвіл на будівництво.

4. Після продажу всіх будинків у будівельному товаристві формується рада директорів. Усіх покупців запрошують на засідання ради директорів, де, серед іншого, обирають голову.

5. Будівельну компанію обирає рада директорів після консультації з керівництвом проекту після процесу складання цінової пропозиції.

6. Землю купує будівельна спільнота, а потім починається будівництво.

7. Після завершення цього процесу кожному окремому власнику виписуються документи на право власності, а асоціація власників житла розпускається. Кожна квартира тепер за законом вважається будь-якою квартирою, що займається власником. Те саме стосується і асоціації власників житла для самого комплексу. Важливо також зазначити, що це економічне об'єднання не має позики із солідарною відповідальністю за виплату після завершення. Таким чином, внески до асоціації (які слід вважати орендною платою) не залежать від можливого підвищення процентних ставок, оскільки в асоціації немає боргів.

⁃ Два найважливіші аспекти моделі громадських робіт у будівництві в її іспанському дизайні:

• Нижчі ціни коли ви виключаєте промоутера з рівняння (це означає, що і ми, і інші учасники проекту отримуємо значно нижчі комісійні, ніж зазвичай, і що нам доводиться чекати на них, поки він не буде завершений, але це також означає, що ми отримуємо набагато легший у продажу продукт). Звичайні промоутери будівництва просто не бажають скорочувати маржу прибутку так само, як це робить будівельна компанія. Залежно від складності та обсягу проекту, маржа для звичайної рекламної акції будівництва становить щонайменше 15% і до 25%. Комісія за управління проектом для будівельної компанії становить 7-12% (Читайте більше іспанською мовою у статті про іспанські будівельні громади в Мадриді тут).
• Міцніша фінансова та правова безпека з підвищеною прозорістю оскільки все суворо регулюється іспанським законодавством (незалежний аудитор, вища прозорість та співучасть власників у прийнятті рішень тощо), а рада директорів активно бере участь у всіх рішеннях.

Більше читання:

• Все, що вам потрібно знати про інвестування в Іспанії
• Територія та проекти, які в першу чергу рекомендуються для інвестування у 2024-2025 роках
• Часті запитання та відповіді про купівлю житла в Іспанії
• Про отримання кредиту в іспанському банку
• Огляд нового будівництва Costa del Sol
• Путівник по Malaga
• Путівник по Nerja
• Путівник по Marbella
• Путівник по Costa del Sol
• Про сторінку spanskafastigheter.se