Кризові роки розпочалися у 2007 році, і минуло кілька довгих років, перш ніж як пересічні іспанці, так і іноземці знову почали купувати житло (проте, інвестори, в принципі, купували одразу під час спаду). Однак інтерес до іспанського ринку житла вибухово зріс вже у першій половині 2014 року, і з того часу продажі більш-менш різко зросли, але так і не досягли того ж рівня, що й до фінансової кризи. Однак у 21/22 році ринок зробив кілька потужних кроків вперед, а потім трохи зупинився у 2023 році. З кінця 2024 року, коли ЄЦБ почав поступово знижувати процентні ставки, розпочався новий захопливий розділ з кількома досить чіткими тенденціями.

Ринок в основному орієнтований на Malaga 2026 рік, і покупці все частіше починають надавати перевагу новому виробництву над вживаним. Однак нинішня енергетична/інфляційна криза ускладнила для забудовників реалізацію їхніх проектів, а це означає, що будується менше, ніж є попит. Це призведе до різкого зростання цін у довгостроковій перспективі, але також до чудових можливостей для тих, хто має капітал.

Ситуація, якою вона виглядала на ринку на рубежі 24/25 років

Коментарі, виділені жирним шрифтом, оновлено 9 квітня 2024 року:

Фінансова установа BBVA прогнозувала зростання цін на нерухомість на 3% минулого року (вони також вважають, що кількість угод збільшиться на 5-7% у 2024 році).

Однак аналітики Bankinter прогнозують 2% корекцію цін на іспанську нерухомість наступного року.

Fotocasa вважає, що ціни залишаться стабільними завдяки стабільному ринку праці, високому попиту з боку платоспроможних інвесторів та іноземних покупців у поєднанні з браком пропозиції в привабливих районах. Портал нерухомості також зазначає, що середні ціни все ще на 22% нижчі за свій пік у 2007 році.

Озираючись назад, BBVA виявилася правильною. Ціни продовжують зростати, незважаючи на труднощі.

Обмежена пропозиція нерухомості на продаж у найпривабливіших районах характеризувала ринок протягом 2024 року. До районів з найбільшим дефіцитом нерухомості належать найбільші провінційні столиці Іспанії, передмістя навколо великих міст та туристичні зони, де іноземні покупці задали темп ринку в останні роки. Такі як Costa del Sol, Балеарські острови та деякі частини Коста-Бланки.

Пояснення поганого постачання

Не дивно, що ціни в Іспанії тримаються на високому рівні, оскільки на ринку з'являється так мало житла (зараз ми говоримо про популярні райони для іноземців, динаміка відрізняється в глибині країни тощо). Одна з причин полягає в тому, що багато хто з тих, хто придбав житло в Іспанії за останні 10 років, задоволені своєю покупкою та хочуть залишитися. 10 років тому більше іспанців володіли житлом, навіть у найпопулярніших туристичних районах. Можливо, найбільшою причиною низької пропозиції житла є те, що в Іспанії люди купують житло зі зниженою процентною ставкою на тривалий час, до 20 років. Тепер, коли процентні ставки зросли, мало хто хоче замінити своє житло, оскільки їм потрібно переглянути процентну ставку.

Коли йдеться про продажі шведам, норвежцям та деяким іншим національностям, чиї валюти постраждали, слабка крона, звичайно, відіграє свою роль. Також не забуваймо, що у 2021-2022 роках був справжній вплив пандемії! Порівняно з більшістю років у 2000-х, це все ще сильні показники продажів.

Майбутнє ринку житла в наступні шість місяців

Важко сказати, яким буде найближче майбутнє ринку житла в Іспанії. Якщо інфляція та процентні ставки продовжуватимуть падати, ринок може справді відновитися зі збільшенням пропозиції, продажів – і швидшим зростанням цін.

За довгий час нашої діяльності в Іспанії ми спостерігали кілька криз. Багато чого відбувається з затримками та не дотримується певної закономірності. Після фінансової кризи 2008 року, коли економіка почала підніматися знизу (хоча тоді ніхто цього не знав), ціни на нерухомість продовжували падати протягом певного періоду в кількох сегментах. Саме в цей період інвестори, які заробили найбільше за останнє десятиліття, були найактивнішими. Однак багато об'єктів не продавалися публічно, і переважно суб'єктами, які просто більше не могли чекати на продаж, незважаючи на те, що економіка демонструвала позитивні ознаки одужання. Багато з цих об'єктів продавалися як банківські об'єкти або «underhand» (тобто вони не рекламувалися публічно на веб-сайтах чи порталах). Однак цього разу ринок банківських об'єктів, через законодавчі зміни, внесені під час останньої кризи, повністю відсутній, слід додати.

Очікується, що до 2025 року економіка Іспанії буде найшвидше зростати в єврозоні, тоді як зростання цін на житло було відносно помірним. У багатьох місцях воно ще не повернулося до рівня 2008 року! Водночас вона продовжує дуже активно продавати нерухомість іноземним інвесторам, які також звертають увагу на такі аспекти, як стабільність, злочинність, інфраструктура тощо.

• Іспанська компанія з будівництва будинків Aedas Homes, одна з найбільших в Іспанії (кілька років тому ми отримали від них нагороду за управління клієнтами), того року продала третину своїх будинків іноземним покупцям. Вони продали майже 600 будинків на загальну суму 265 мільйонів євро в таких місцях, як Costa del Sol, Коста-Бланка та Балеарські острови, покупцям з понад 50 країн, на чолі з голландцями, німцями, поляками, бельгійцями та британцями.

Цінові тенденції на іспанському ринку житла

У 22/23 році зростання цін було помірним, але зростання за 2024 рік було значно вищим. Ціни на житло зросли на 12,34 відсотка у 2024 році та зараз на 12,5 відсотка вищі за пікові ціни 2007 року.

Якщо озирнутися трохи далі, на 2020 рік, безпосередньо перед пандемією, середні ціни в країні зросли на 6,5%. Спочатку відбулося падіння цін, спричинене коронавірусом, а потім подальше відновлення та різке зростання, спричинене тим, що багато хто бачив в Іспанії ідеальний притулок у новій реальності, де можна працювати віддалено. Крім того, в країні відбувається багато позитивних речей, її зосередженість на технологіях та сталому розвитку тощо в поєднанні зі збереженням відносно низьких цін на нерухомість зацікавила міжнародних інвесторів цим ринком житла.

Якщо вивчити цінові тенденції в регіонах, які є найбільш цікавими для іноземних покупців, то картина дещо інша. Ціни більш ніж відновилися на Балеарських та Канарських островах, майже відновилися в Мадриді, але все ще нижчі в Андалусії (проте ціни наMarbella різко зросли, а місто Malaga зараз цікавіше для інвесторів, оскільки очікується, що місто буде слідувати тій самій ціновій тенденції в найближчі роки), Каталонії, регіоні Валенсія та Мурсії.

Андалусія тепер вважається податковою гаванню і дуже зручний для бізнесу

Андалусія поступово знижує податки на купівлю житла. Податок ITP на вживані будинки зараз становить 7%. Раніше він становив 8, 9 або 10% залежно від цінового діапазону. Таким чином, зниження податку в першу чергу стимулює житло у вищому ціновому діапазоні. Що стосується зборів на нове будівництво, то AJD становить 1,2%, раніше 1,5%. Іспанія та Андалусія зокрема загалом знижують податки і зараз.. один з регіонів Іспанії з абсолютно найнижчими податками. Крім того, у таких місцях, як Nerja було запроваджено нові закони з метою зменшення інакше громіздкої іспанської бюрократії. Усе це, у поєднанні із загалом значними інвестиціями регіону у сталий туризм, зміцнення інфраструктури та різні покращення та спрощення для міжнародних компаній, а також окремих «цифрових кочівників», робить цей регіон дуже цікавим для інвестицій. Нещодавнє рішення Google розмістити свою важливу штаб-квартиру з кібербезпеки в Malaga призвело до розмов про «Європейську Кремнієву долину»:

Дізнайтеся більше про нові податкові ставки та податкове законодавство Іспанії на цей рік.

Щодо знижених процентних ставок в Іспанії та кількості продажів у майбутньому:

У листопаді ринок оцінював, що зниження процентних ставок не відбудеться до літа 2024 року, але зараз дедалі більше людей вважають, що перше зниження з боку ЄЦБ відбудеться вже в березні. Також вважається, що у 2024 році зниження процентних ставок буде сильнішим і більшим, ніж очікувалося.

У першому кварталі 2022 року в Іспанії було здійснено 164 999 угод з житлом, що на понад 14% більше, ніж в останньому кварталі попереднього року. Фактично, це найвищий показник з початку 2008 року. Також кількість покупок шведами зросла на 30%, ніж у попередньому кварталі. Водночас ціни зросли на 3,1% у першому кварталі (проте в районі Malagaціни знизилися на 1,2%). У другому кварталі продажі зросли на 8% порівняно з попереднім роком. У червні зростання склало 4%. Потім продажі сповільнилися, головним чином у регіоні Мадрида.

Протягом першої половини 2022 року в Іспанії було побито рекорд кількості іноземних покупців. На 53% більше, ніж попереднього року. Загалом було продано 72 987 будинків за участю іноземного покупця. Це найвищий показник з початку вимірювань у 2007 році. Іноземні покупці становлять цілих 20,3% усіх покупок житла в Іспанії. Однак покупці утрималися у другій половині року, що стало глобальним явищем. Деяким ринкам (таким як Швеція) може знадобитися багато часу для відновлення, але очікується, що продажі житла в Іспанії знову значно зростуть з першої або другої половини 2023 року. Продажі в останньому кварталі впали приблизно на 10% (проте зменшення кількості неіспанців становило лише 1,2%) порівняно з попереднім роком, але робити висновки з цього приводу ще зарано, оскільки цього очікувалося. Роком раніше спостерігався величезний вплив пандемії.

Остаточну статистику за минулий рік було опубліковано 23 березня. Продажі іноземним покупцям перебувають на рекордно високому рівні. У щорічнику зазначається, що загальний іноземний попит становив 13,75% ринку (у Malaga іноземці здійснюють майже 35% покупок!), що означало б 88 858 продажів, тоді як останні квартальні дані свідчать про 94 481 продаж та 14,62% ​​ринку, що на 58% більше, ніж у попередньому році. В Іспанії зберігається сильний іноземний попит на нерухомість, хоча квартальні дані реєстраторів також вказують на уповільнення темпів зростання у другій половині минулого року, що свідчить про те, що 2023 рік може бути не таким вдалим, враховуючи зростання процентних ставок. Однак іспанський ринок перебуває у сильному зростанні в середньостроковій та довгостроковій перспективі порівняно з багатьма іншими світовими ринками.

У першій половині 2022 року ціни на вживану нерухомість зросли на 7,9% у річному обчисленні, а на новобудови — на 8,1%. Загалом ціни на житло в Іспанії зросли на 8,8% протягом року (у четвертому кварталі зростання становило 2,5%, тому зростання продовжується). Пандемія/війна/інфляція (яка, однак, в Іспанії нижча, ніж у Швеції) не уповільнили тенденцію зростання цін, яка триває з 2014 року. Ціна на іспанське житло значно впала з початку кризи 2008 року, але все ще на 18,7% нижча у 2023 році порівняно з рекордним рівнем 2007 року. Відтоді відбулося багато позитивних речей у вигляді нормативних актів, розширення інфраструктури, інвестицій в екотуризм та пішохідні стежки тощо. Іспанський ринок житла матиме сильні 20-ті роки. Будівельна організація APCESpaña вважає, що головним чином прагнення до нового виробництва підштовхує ціни до зростання, і з усіх будинків, готових у 2023 році, 80% вже заброньовані!

Що стосується побоювань щодо інфляції та труднощів із постачанням у будівельній галузі, то вони дещо вщухли. Ми розмовляли з будівельниками, які кажуть, що ціни та терміни постачання повільно, але впевнено починають «нормалізуватися». Однак очікуйте затримок у нових проектах. Тим, кому не подобається пропозиція нерухомості, яка зараз продається (включаючи об'єкти поза планом), доведеться довго чекати на хліб. Ми також вважаємо, що, не в останню чергу через те, що попит все ще високий, зростання цін на проекти, які виставляються на продаж з наступного року, буде значно вищим.

Іспанія швидко відновилася після початкового паралічу, пов'язаного з карантином під час пандемії.

Вже у червні 2021 року було продано на 88,4% більше будинків, ніж за відповідний період попереднього року. В абсолютному вираженні регіон продемонстрував найвищий показник продажів з червня 2008 року! Загалом у 2021 році на іспанському ринку житла було продано 565 523 об'єкти нерухомості. Це був найбільша кількість за 14 років.

Зокрема, під час та після пандемії ми спостерігали значне зростання продажів у сегменті розкоші та з точки зору нового виробництва. Ми також отримуємо повідомлення від колег по всій країні, які продають нові виробничі проекти іспанцям у коротші терміни, ніж ми бачили за багато років. В одному з наших останніх проектів наприкінці року ми також вперше продали об'єкт кільком іспанським інвесторам. Вони відзначили, наскільки вигідно купувати об'єкти поза планом в останні роки. Позитивно, що продажі так швидко зростають як іноземним, так і іспанським покупцям але слідкуйте за динамікою цін. Це також може відбуватися швидше, ніж очікувалося. Наприкінці 21 серпня було зазначено, що ціни на житло були на 4,9% вище у липні, ніж той самий місяць минулого року. Інтерес також залишається високим серед іноземців, незважаючи на пандемію, навіть серед шведських покупців, які також стають молодшими.

Надійний прокат

Асоціація готельєрів показала, що показники заповнюваності за липень 2022 року склали 86,29%, що можна порівняти з 2019 роком, коли цей показник становив 84,2%. В основному Nerja та Torremolinos перевершили показник 2019 року, оскільки вони підвищили середній показник. Nerja мала найвищий рівень заповнюваності – понад 90% (порівняно з Marbella та іншими курортами на західній стороні, де цей показник трохи перевищує 80%).

Протягом чотирьох місяців поспіль, з червня по вересень 2023 року, рівень заповнюваності готелів Nerja становив понад 90 відсотків. Менеджер з туризму міста: «Nerja стала еталоном у цьому регіоні. Щодо національностей, місто спостерігає сильний наплив британських, іспанських, німецьких та ірландських туристів».

Malaga очолює розвиток

В Іспанії зараз багато пишуть про вищезгаданий винятковий проєкт у Malaga, який на початку року поступався лише Барселоні та Мадриду за інвестиційним рейтингом. Крім того, у четвертому кварталі з'явилися дані, які свідчать про те, що Malaga вперше в історії обігнала Барселону за кількістю проданих новозбудованих об'єктів нерухомості.

Ціни на оренду житла в Malaga зростають на тлі високого попиту з боку іноземців

Ціни на оренду житла різко зростають у провінції Málagaта Costa del Sol. Між 22 та 23 числами ціни на оренду зросли на 23 відсотки та склали 13,22 євро за квадратний метр на місяць. Порівняно з 2007 роком, орендна плата зараз дорожча на понад 60 відсотків, коли вона становила близько 8,5 євро за квадратний метр.

Зростання цін на матеріали та зростання попиту

На важливій зустрічі будівельників з великим банком восени 2021 року (через початок будівництва одного з наших проектів) було заявлено, що ціни на певні матеріали зростуть на цілих 40% до початку 2022 року. Вони мали рацію. Таким чином, це пророцтво було зроблене задовго до вторгнення Росії в УкраїнуТой самий аналітик зараз стверджує, що ціни на матеріали різко впадуть, а продажі нових проектів в Іспанії в майбутньому зростуть. Однак невизначеність, пов'язана з інфляцією, призвела до затримки проектів, що перебувають на стадії планування. Наша порада – купувати нову продукцію на початку року, оскільки зростання цін може бути суттєвим влітку та восени. Що стосується вживаної нерухомості, ми вважаємо, що цінова картина залишиться відносно незмінною, оскільки попит на вживану нерухомість слабшає. Запаси просто починають зношуватися. Також враховуйте, що після кризи 2008 року до пандемії коронавірусу було побудовано відносно мало будинків. Ситуація після першого кварталу в Іспанії така, що багато банків стали дедалі обережнішими, а промоутери мають труднощі з отриманням фінансування, незважаючи на високий попит на нове виробництво. Історично це означає, що коли основні проблеми вирішено (залишається лише сигнал від ЄЦБ про те, що підвищення процентних ставок досягло кульмінації, тож слідкуйте за цим знаком), ціни, як правило, зростають високо та швидко.

Нове будівництво та елітне житло – ось що насувається після кризи коронавірусу

Ми постійно спілкуємося з домовласниками, забудовниками, інвестиційними фондами, керівниками банків, землевласниками тощо та поступово оновлюємо інформацію про ситуацію на іспанському ринку під час та після корона/інфляційної/електрокризи. Ми також постійно ведемо переговори як із землевласниками, так і з будівельними компаніями щодо різних проектів, і таким чином маємо гарне уявлення про ситуацію – від умов банків до ціни на цвяхи! У 2025 році є багато хороших можливостей для тих, хто не спить!

Написати info@spanskafastigheter.se для отримання додаткової інформації про underhandнерухомості та нове виробництво, а також про сегменти та ринки, в які, на нашу думку, варто інвестувати у 2025 році.

Новобудови та елітне житло стимулювали продажі

Ринок нового виробництва, як і практично весь інший, був відносно млявим протягом інфляційних років, але попит на задньому плані зростає, як показали роки пандемії.

Продажі почалися швидше, ніж очікувалося, після пандемічного локдауну – вже на початку червня 2020 року, ще до того, як країна відкрила свої кордони, і це було зумовлено тимчасовими зниження цін на 10-15%, а в деяких випадках і більше. Однак більшість продажів зі знижкою ціни були «underhand» (тобто власник не хотів публічно публікувати зниження ціни), і обсяг таких об'єктів нерухомості не був великим. Відтоді ціни на багато об'єктів нерухомості більш-менш залишалися незмінними, тоді як на елітну нерухомість різко зростали (великий будинок), який користується дедалі більшим попитом. Однак, як уже згадувалося, понад усе існує великий внутрішній та міжнародний попит на нове виробництво.

Згідно зі статистикою інституту нерухомості Registradores (24.09.2021), продажі новобудов на Costa del Sol зросли на 50% порівняно з попереднім роком. Продажі вживаних будинків за той самий період впали на 4,6%, що можна пояснити тим, що нерухомість починає старіти та зношуватися, а також тим, що ціни впали лише на 0,5%, незважаючи на кризу (проте з часу публікації цього звіту ціни дещо зросли).

Ми погоджуємося з покупцями. Безсумнівно, у майбутньому буде актуальним виробництво нових житла, але, звичайно, є ще й вигідні покупки для тих, хто шукає вживане. Хоча більшість людей зараз шукають нове житло, пропозиція обмежена. Тому буде певний проміжок часу (оскільки багато забудовників мали низькі ціни під час кризи, водночас, як тільки вони усвідомили, що попит зараз вищий, ніж за понад десять років, спостерігалася нестача матеріалів, інфляція та нестача робочої сили), доки у 2024 році не з'являться нові будинки в гарних місцях. Також очікується, що ціни на них будуть значно вищими, ніж ті, що продаються у 2022/23 роках

Короткий, але інтенсивний період купівлі в сегменті нового будівництва відкриється широко у 2024 році. Це стосується проектів, ціни на ділянки яких були узгоджені під час кризи, до того, як стало зрозуміло, що вона не буде довготривалою [з точки зору впливу на ринок житла], і якими керують талановиті команди, яким вдалося запастися матеріалами до того, як виник дефіцит матеріалів. Очікується високий ризик різкого зростання цін на нове виробництво з літа/осені 2024 року.

Тепер покупці хочуть нового, свіжого та екологічно чистого, тому Ситуація щодо вживаних речей схожа на літньо-осінню 2019 року, коли продажі цих об'єктів значно сповільнилися, а кілька об'єктів нерухомості було продано лише зі зниженням цін приблизно на 15% (порівняно з попереднім роком). Багато старих будинків просто потребують зниження ціни, щоб їх продали, але мало хто з продавців, схоже, готовий задовольнити вимоги покупців. Побачимо, чи зміниться це протягом року, але ми не бачимо жодних ознак цього.

Більшість очікує, що продажі знову зростуть разом з рештою економіки в Європі вже в першій половині року.

На початку кризи, спричиненої коронавірусом, вважалося, що неабияка частка житла в різних сегментах, таких як будинки для відпочинку, розкішні будинки та менші готелі продаватиметься за зниженою ціною протягом наступного періодуОднак цього насправді не сталося, оскільки економіка виявилася стійкішою, ніж очікувалося.

Які райони приваблюють найбільше покупців після нещодавньої кризи?

Перш за все, як і після останньої кризи, Nerja (Жодне інше іспанське місто не привертає стільки інтересу інвесторів, як шведські, завдяки високій заповнюваності та позитивному розвитку), і інтерес не зменшився завдяки тому, що муніципалітет ініціював кілька інвестицій в інфраструктуру пляжів, природних парків та культури під час кризи. Вони розпочали модернізацію пішохідних стежок та вулиць, а також будівництво нового великого медичного центру. Nerja знаходиться в майже унікально вигідному становищі, і буде цікаво стежити за її розвитком протягом наступних 10 років. Перегляньте найкращі пропозиції в Nerja тут і зараз.

Однак Malaga виходить найсильнішим з усіх і стане найпривабливішим курортом на півдні Іспанії для іноземних покупців з 2024 року. Більше про розвиток Malagaчитайте в цій статті.

Наскільки це можливо Marbella Здається, що інтерес до цього регіону може знову зрости за умови зниження цін. Зараз цей регіон затьмарений Malaga та східною Costa del Sol. Ціни мають знизитися, а на західному Costa del Sol потрібно запускати цікавіші проекти з новим виробництвом, щоб знову зробити його справді цікавим.

Торрев'єху та решту Коста-Бланки складніше інтерпретувати. Ще до кризи було багато непроданої нерухомості, і кілька місць вже давно борються з економічними проблемами. Криза може завдати багато шкоди, але нам просто доведеться почекати і подивитися, що станеться.

Ціни в Іспанії стабільно зростали протягом 10 років, але все ще були на 30% нижчими, ніж до кризи 2008 року, коли вдарила пандемія

Офіційні дані влади показують, як впали продажі протягом кризового 2020 року. Звичайно, вони впали, але не так сильно, як очікували аналітики за таких обставин. У третьому кварталі продажі іноземним покупцям впали на 24,3% порівняно з попереднім роком, що слід порівнювати з другим кварталом, коли продажі впали на 50%. У будь-якому випадку, рік пандемії можна вважати аномалією, статистичним винятком, який насправді нічого не говорить про розвиток подій. Рекомендується вивчати цифри в довгостроковій перспективі та, перш за все, пам’ятати, що на міжнародному рівні говорять про бум продажів «другого житла» через те, що все більше людей працюють віддалено та мають можливість жити в інших країнах, якщо забажають. У списку Forbes (листопад 2020 року) 20 найпривабливіших напрямків у світі три іспанські міста потрапили до топ-20: Malaga, Мадрид та Сан-Себастьян. Це призведе до зростання цін на найпривабливіше житло в довгостроковій перспективі, оскільки міжнародні покупці шукають приблизно той самий сегмент: «вид на море або максимум 1 км від моря, мінімум 2 спальні, максимум одна година від аеропорту, тераса, близько до всього, але все ж таки відокремлено».

Ціни у 2019 році були дещо стабільнішими порівняно з попереднім роком. Однак, авторитетне рейтингове агентство Moody's очікувало зростання цін в Іспанії на 5,5% у 2020 році. З усіх проаналізованих країн Західної Європи, саме в Іспанії очікувалося найбільше зростання вартості житла. Мадрид і Барселона були основними країнами, що продемонстрували зростання. Озираючись назад, можна сказати, що Malaga розвивалася найкраще. Цікаво, що це також сталося у зв'язку з кризою 2007/2008 років. Кажуть, що Costa del Sol завжди першим входить у кризу і першим виходить з неї.

Ціни все ще були більш ніж на 30% нижчими у 2019 році, ніж до кризи 2007 року (на початку 2024 року вони приблизно на 22% нижчі) Цей факт, у поєднанні зі збереженням низьких процентних ставок та закінченням Brexit (багато хто чекав з інвестуванням, бо Brexit поставив все в підвішене становище), на думку більшості аналітиків, призвів би до того, що кількість покупок іноземцями в Іспанії знову поб'є рекорди у 2020 році. Для шведів інтерес до Іспанії дещо знизився ще до коронавірусу, але потім знову зміцнився. Ми вважаємо, що це пов'язано з кількома причинами. По-перше, багато хто вважає, що за останні десять років у світі було так багато криз, що «досить чекати. Тепер купуємо», і що криза, спричинена коронавірусом, спровокувала нові проекти з цікавим новим виробництвом. Крім того, крона зміцнилася відносно євро одночасно з відновленням шведського ринку житла після періоду сплячки. Це означає, що шведські домовласники можуть легше вивільнити капітал для купівлі житла за кордоном.

Аналітики вважали, що продажі іноземним покупцям зростуть у 2020 році, ще до початку кризи. Однак криза прискорила інтерес і перевищила очікування до пандемії (хоча у 2023 році ринок був дещо зворушений через підвищення процентних ставок), і наступні п'ять років на іспанському ринку житла, на думку багатьох, можуть мати безпрецедентний розвиток. Особливо для району Malaga.

Будівельні бригади – це рішення для нового будівництва в Іспанії

Згідно з іспанськими аналізами, однією з причин занепокоєння є те, що ціни на ділянки та вартість будівництва стрімко зростають з 2016 року. Те саме відбувалося швидкими темпами з середини 1980-х років (що призвело до великої бульбашки наприкінці десятиліття). Водночас попит на нове виробництво великий, і все більше людей будують дедалі більші проекти за дедалі вищими цінами. Це призводить до можливості виникнення «міні-бульбашок» на перенасичених ринках. Таким чином, банки стають дедалі обмежувальними у введенні та фінансуванні нових проектів з новим виробництвом. Ця обережність банків щодо фінансування нових проектів посилилася після економічного спаду, спричиненого епідемією. Ті, хто може отримати доступ до нового виробництва, яке перебуває на завершальних стадіях, або яке нещодавно завершило виробництво, таким чином, мають вигідні умови, оскільки попит на нове виробництво буде значно більшим за пропозицію протягом відносно тривалого періоду. У випадках, коли банки втручаються та інвестують, вони вимагають, щоб проекти були більш-менш повністю розпродані, перш ніж дати їм зелене світло. Це неприйнятна ситуація, і з цим потрібно щось робити. Тому все більше іспанських гравців звертають увагу, серед іншого, на перевірений модель проекту «Побудова громад»Це проектне рішення означає зниження цін більш ніж на 25% і це вважається юридично та фінансово набагато безпечнішим, ніж звичайні акції, як для окремого покупця, так і для банків і страхових компаній, які гарантують платежі покупців.  Більше про будівельні громади читайте тут.

Про розвиток останніх років нижче:

У 2018 році ціни на вживане житло зросли трохи більше ніж на 7% (ціни на нове будівництво зросли на 6,1%). Це було найбільше зростання з третього кварталу 2007 року. За 5 років до кризи, спричиненої коронавірусом, вартість іспанського житла зростала в середньому на 5% на рік, а якщо врахувати зниження процентних витрат і той факт, що ціни на оренду зросли на 50% за той самий період, це означало дохід понад 10% для тих, хто купив потрібне житло в потрібному районі в потрібний час.

У 2017 році іноземцям було продано 53 259 будинків. Попередній рекорд, зафіксований у 2007 році, становив 33 000 продажів.

Продажі шведам у 2018 році зменшилися на 7% (однак, у першій половині 2018 року шведам було продано більше іспанських будинків, ніж будь-коли раніше) через невизначеність на шведському ринку житла та низьку вартість крони. Однак це не вплинуло на іспанський ринок житла, який продовжував безтурботно розвиватися. Кількість покупок іноземцями зросла на 5% у період з липня по вересень, а загалом кількість продажів зросла на 11,9%. У 2019 році показники були дуже коливальними, але все ж таки спрямовані вгору. У перші два місяці 2020 року багато брокерів повідомляли, що шведи знову почали купувати рекордними темпами. Потім прийшов коронавірус, і продажі зазнали краху, коли Іспанія була на карантині. Потім вони знову пішли прямо вгору, вже з літа. Багато аналітиків вважають, що зростання цін на житло в Іспанії буде поступовим і тривалим, подібно до того, що сталося у Швеції після кризи на ринку житла на початку 90-х років.

Фактично, розвиток відбувається так швидко, що іспанська держава, починаючи з 2019 року, створила нові повноваження для запобігання бульбашкам на ринку нерухомостіПриблизно у 2012 році багато людей, включаючи нас, зробили оцінку, що ринок в Іспанії швидко зросте, а потім матиме тривалий, стабільний розвиток цін, подібний до того, що було у Швеції з часів кризи нерухомості на початку 90-х років. Однак колективна пам'ять коротка, а ціни та кількість нових виробничих проектів зростають швидше, ніж очікувалося. Новий державний наглядовий орган запобіжить неконтрольованим спекуляціям, а центральний банк отримає більше ресурсів для контролю потоку кредитів.
Важко передбачити, якими будуть реальні наслідки нової влади, але ми вважаємо, що це може означати, серед іншого, збільшення податків на нове виробництво протягом кількох років.

Однак наразі підвищення податків не передбачається, хоча комісії за кредитами знизилися, а вартість житла зростає (що впливає на суму кредиту).

Ринок житла здається безпечнішим, ніж акції, особливо за умови інфляції

Багато інвесторів починають відчувати втому через невизначеність та волатильність фондового ринку та розглядають нерухомість як альтернативу. Інвестори також давно розглядають інвестиції в нерухомість як «безпечну гавань» у часи зростання інфляції.

Томас Дж. Торнтон, керівник відділу управління фондовими продуктами в США, компанія Jefferies, рік тому сказав наступне про американський ринок житла (який багато в чому схожий на іспанський, вони дотримувалися тих самих циклів):

«За винятком періоду Великої фінансової кризи (Великої фінансової кризи), ціни на житло продовжували зростати навіть під час рецесій, ймовірно, тому що ставки падають, переважна більшість людей зберігає роботу, а формування домогосподарств продовжується» ... «Це може бути особливо великий цикл формування домогосподарств завдяки міленіалам».

CNBC підхопив коментарі Джеффріса, додавши: «Це [криза житла] була центром останньої кризи, але до цього ціни на житло, як правило, трималися на місці і навіть помірно зростали під час економічного спаду, оскільки іпотечні ставки падали разом із процентними ставками. Якщо історія є чимось орієнтиром, ринок житла може знову стати малоймовірною безпечною гаванню під час наступної рецесії»

Примітка. Прочитайте нашу чудову статтю про все, що вам потрібно знати, щоб інвестувати в Іспанію: статистика доходів від оренди, закони та правила щодо оренди тощо.

Читайте також:

Огляд нового будівництва Costa del Sol