당시의 프로젝트 솔루션은 스페인의 미래입니다! - 건설 팀을 통해 최대 25% 더 저렴한 신규 생산 - 스페인 부동산

스페인에서는 최근 몇 년간 토지와 건축 자재 가격이 급등했습니다. 동시에, 점점 더 높은 마진으로 더 큰 규모의 프로젝트가 건설되고 있습니다. 대부분의 평가자들은 이것이 시장에 작은 거품을 형성할 위험이 있다는 것과 개별 프로젝트에 자금을 조달하는 발기인(건축업자)의 손익분기점에 도달할 만큼 충분한 아파트/주택을 판매하지 않기 때문에 판매된 여러 프로젝트가 결코 완료되지 않을 것이라는 점을 알고 있습니다. . 이 문제는 인플레이션과 금리 인상으로 더욱 악화되었습니다.

이러한 건설 프로젝트에서는 구매자를 위한 투명성과 보안도 표준 이하입니다. 이러한 발전은 특히 보안을 담당하는 주요 스페인 은행을 비롯한 많은 사람들을 우려하게 만들고 있습니다. 그러나 스페인을 이러한 딜레마에서 벗어나게 하는 방법이 있으며, 이러한 방법은 과거에 성공했던 작업 모델에서 찾을 수 있습니다.

건설 회사는 구매자에게 더 저렴하고 훨씬 안전합니다.

가격을 낮출 뿐만 아니라 개인 구매자와 은행 모두의 소위 주택금융조합입니다

위의 내용은 이미 존재하며 코로나와 인플레이션 위기로 인해 더욱 관련성이 높아질 것입니다. 현재 스페인에서 판매되고 있는 많은 대규모 프로젝트는 성공하지 못할 것입니다. 발기인 대신 구매자가 그룹으로 토지를 구입하고 건설하는 소규모 프로젝트가 앞으로 나아갈 유일한 방법입니다.

스웨덴 신문을 읽으면 모든 것이 지연되고 모든 것이 더 비싸진다는 등의 인상을 쉽게 받을 수 있습니다. 이는 일반적인 진실이 아닙니다. Colina de Alta 프로젝트는 2022년 1분기에 공사를 시작했고 가을에는 예정보다 약 3개월 앞서 진행되었으며 계속해서 진행되고 있습니다. 특정 재료의 가격이 더 비싸진 것은 사실이지만 다른 재료는 더 저렴해졌습니다. 물론 여전히 가격은 조금 오를 수 있지만, 지금의 모습으로는 자재와 소모품 가격이 정상화될 것입니다. 이 건물 커뮤니티는 우리가 개장했을 때 가격이 정말 좋았고 건물 사진에서 볼 수 있듯이 위치도 훌륭합니다! 마지막으로, 우리는 건설 회사에 매우 만족하며 앞으로 더 많은 프로젝트를 건설하도록 의뢰받을 것이라는 점을 덧붙이고 싶습니다.

매력적인 턴키 방식의 신규 생산 가치는 20세기 전반기(2024년 후반기부터) 동안 엄청난 확률로 상승할 것입니다.. 특히 코로나 이전에도 이미 신규 생산이 부족했던 말라가, 네르하 등 주변 지역에서는 더욱 그렇다. 그러나 신규 생산에 대한 욕구가 증가함에 따라(2021년 7월에만 가격이 10% 상승) 시장이 발생한 모든 한계점을 해결하고 결국 예상보다 빠르게 신규 생산을 제공할 수 있을지는 지켜봐야 합니다.

이 기사에서는 스페인(스웨덴, 특히 독일 및 기타 국가)에서 건축 커뮤니티 모델이 다시 증가하는 이유와 건축 커뮤니티의 아파트 또는 주택에 대한 투자를 고려해야 하는 이유를 설명합니다. 스페인 - 그러면 보안이 훨씬 더 높아집니다. 가격 최대 25% 할인 (그러나 다양한 프로젝트에서 23년 겨울에 보고된 실제 수치에 따르면 훨씬 낮습니다. 최근 몇 년 동안 예상보다 건설이 적었고 턴키 신규 생산에 대한 수요가 수년보다 높아 가격이 상승했습니다. 완료 시 추가). 빌딩 커뮤니티 모델에는 가격 하락 외에도 여러 가지 이유가 있습니다. 투자자에게 더 매력적입니다. 아래에서 이 모델의 안전성과 기타 장점에 대해 자세히 알아보세요. 기사 아래에서도 더 자세한 내용을 확인할 수 있습니다. 현재 여기에서 판매되고 있으며 연중 진행 중인 모든 프로젝트. 먼저 이 비용 효율적인 건설 개념을 정의해 보겠습니다.

스페인 법률이 투기를 방지하는 것을 목표로 하는 건설 커뮤니티의 경우 일반적으로 평방 미터당 가격이 훨씬 낮습니다. 따라서 이 프로젝트 솔루션을 규제하는 스페인 법률에 따라 각 개인(이 법률은 회사에도 적용됨)은 자치 지역당 건물 커뮤니티에서 최대 2채의 주택을 구입할 . 그러나 주택이 완성되면(건물 커뮤니티가 해체되고 법적으로 일반 소유자가 거주하는 아파트가 됨) 원할 경우 추가 커뮤니티에서 구매할 수 있다는 점을 지적해야 합니다. 이 법을 제정한 이유는 프로모션보다 커뮤니티 구축 비용이 저렴하고, 개인 투자자들이 한 지역에 집중해 여러 부동산을 사들여 높은 임대료나 순전한 투기를 통해 가격을 왜곡하는 것을 막고자 하기 때문이다.

스페인 은행들은 점점 더 현재의 발기인 모델을 거부하고 주택 조합이 모든 당사자에게 더 안전한 건축 형태라고 믿습니다. 그러나 모든 규제가 심한 기관을 통해 이러한 유형의 프로젝트를 시험하는 것은 법적으로 복잡한 프로세스이며 이 개념이 다시 광범위한 분야에서 사용 가능하게 되기까지는 상당한 시간이 걸릴 것입니다. 현재 가장 일반적으로 발생하는 문제는 경쟁이 치열한 마드리드 시장에서 발생합니다. 마드리드의 토지 가격이 점점 높아지면서 은행은 비용이 많이 드는 건설 프로모션에 제동을 걸게 되었습니다. 2000년대 첫 10년간의 대불황을 염두에 두고 은행은 이제 자금 조달(각 개별 구매자의 재무 검토 포함)이 더 안전한 프로젝트를 다시 보고 싶어합니다.

건설팀이란 무엇인가요?

빌딩 커뮤니티란 무엇이며 왜 일반 홍보 모델 대신 이 모델에 투자합니까?

Byggemenskap.se에는 다음과 같은 모델 정의가 있습니다.

"건설 커뮤니티의 일원이 되고자 하는 원동력은 다양할 수 있습니다. 그것은 함께 살고 싶은 것, 집의 디자인, 생태학적 건축, 노인으로서 어떻게 살고 싶은지, 또는 매력적인 장소에 건물을 짓는 데 따른 이익을 스스로 유지하고 싶은 것일 수 있습니다.

사회의 경우, 건축 협회는 보다 흥미롭고 다양한 도시 건설을 달성하는 방법입니다. 독일에서의 경험은 더 높은 품질, 더 흥미로운 건축물, 더 큰 다양성 및 자신의 숙박 시설에 대한 더 깊은 헌신을 보여줍니다. 단점은 의지의 상충으로 인해 과정이 더 어려워지는 동시에 보상을 받기까지 오랜 시간 동안 인내와 돈의 노력이 필요하다는 점입니다.

건축 공동체(예: Baugemeinschaft)는 단순히 토지를 공동으로 구입하고 하나 이상의 건물을 계획하고 건설하는 개인의 협회입니다.

그런 다음 주택 조합은 완성된 부동산에 임차인 소유권, 협동 임대, 소유권 또는 임차와 같은 다양한 형태의 소유권을 사용할 수 있습니다. 일반적으로 협회는 일반적으로 환경 친화적이거나 어린이 친화적인 주택 등과 같은 주택에 대한 특별한 방향을 가지고 있습니다. 우리의 방향은 임대 및 가치 증가 모두를 위한 최상의 투자를 찾는 것입니다. 우리는 매력적인 가격으로 매력적인 위치에 많은 것을 찾고, 품질 저하 없이 가능한 최저 비용으로 건축합니다. 그런 다음 청소, 열쇠 관리, 라이센스 관리 및 최대 수용을 위한 국제 포털 마케팅을 포함하여 주택 임대에 대한 전반적인 개념을 제공합니다. 이미 계획 단계에서 건물 설계 측면에서 함께 협력하는 투자자가 있습니다. 그러나 우리 주택 조합의 구매자가 투자에 동의해야 한다는 요구 사항은 없습니다. 구매자의 약 50%는 공항과 바다 등과 가까운 안전한 장소에 대규모 거주지를 원하는 자녀가 있는 사실상의 가족입니다. 그들에게 임대 가능성과 가치 상승은 주된 보너스가 아닌 순수한 보너스입니다. 구매 목적.

건축이 완료되면 [스페인 건축 공동체에서] 공동체는 해체되고 아파트 는 법적으로 다시 공동 소유자가 거주하는 아파트로 간주됩니다. 따라서 스페인의 다른 판촉 모델과 비교하여 건축 협회를 통해 구입한 아파트를 소유하는 데에는 아무런 차이가 없습니다 스페인 건축 협회는 집을 짓는 비용 효율적이고 안전한 방법입니다.

스웨덴과 독일에서는 처음부터 모든 건축주가 참여해 숙소를 설계하는 것이 일반적이지만 스페인 건설팀은 그렇지 않다. 여기서 프로모터 모델에 비해 가격을 낮추는 것입니다 10개국의 다양한 국적이 기초 과정에 참여하게 되면 전체 건설 과정이 너무 느려질 것입니다. 또한 엄격한 스페인 건축 표준과 함께 작업할 세부 계획이 있습니다. 스페인에서는 숙박 시설 자체의 디자인보다는 위치(바람직하게는 높은 위치, 바다 근처, 공항 근처)에 더 중점을 둡니다.

필지 가격이 천정부지로 치솟고 있기 때문에, 합리적인 가격에 판매되는 좋은 위치에 남아 있는 합리적인 크기의 필지를 찾아 매력적이고 저렴한 제품을 만들 수 있으려면 광범위한 네트워크가 필요합니다. 이러한 플롯을 찾는 것이 우리의 주요 임무 입니다 또한 우리의 전략은 주로 스칸디나비아 구매자에게 판매하는 것인데, 이는 대부분의 사람들(예를 들어 스칸디나비아 사람들이 집을 임대할 가능성을 제한하는 것을 원하지 않는 사람)이 디자인에 대해 동일한 생각을 갖고 있기 때문에 전체 프로세스를 단순화합니다. 지역 사회의 규칙, 주택 협회의 규칙 등

협회는 입주 후 부채가 없습니다.

또한 스웨덴에서는 주택 협회가 부채를 지는 경우가 많으며 이는 협회 내 주택 단위의 임대료에 영향을 미칩니다. 스페인에서는 일반적으로 협회에 대출이 없기 때문에 스페인에서는 그렇지 않습니다. 스페인 주택 협회에는 부채가 없지만 부동산, 수영장, 조명, 녹지 등의 유지 관리를 위해 지역 수수료(금액은 연간 €500에서 연간 €2,200까지 다양함)가 1년에 한 번 추가됩니다.

건축 공동체의 모든 지불은 건설 과정에서 발생하며 단계별로 자금을 조달합니다(또한 외부 보험 회사에 의해 보호되므로 건설 중에 예상치 못한 일이 발생할 경우 예치된 돈과 이자를 돌려받을 수 있습니다). 건설 과정). 외부 당사자에 대한 모든 지불은 엄격하게 규제되는 지불 사다리에 따라 프로젝트에 대한 은행의 별도 계좌를 통해 이루어집니다. 프로젝트 건축가, 중개인, 프로젝트 관리자, 회계사 등에 대한 커미션도 건축 커뮤니티에서 건설 재정을 처리하도록 위임한 은행을 통해 지급됩니다.

소유권 커뮤니티는 높은 투자 수익을 원하는 투자자에게 매력적입니다.

스웨덴 주택청(Swedish Housing Agency)은 관련 개념을 다음과 같이 정의합니다. "커뮤니티 구축 개념도 발생하며 커뮤니티 구축과 동의어일 수 있지만 그룹 구성원 중 한 명 이상이 집에 직접 거주하지 않고 참여하는 것을 의미할 수도 있습니다. 장기 투자자는 완성된 주택의 공동 소유권을 자본 투자로 간주합니다.”

우리 구매자의 약 50%가 이 특정 구매자 그룹에 속합니다. 장기 또는 단기의 가치 상승뿐만 아니라 임대를 통한 소득을 위해 투자하는 투자자(이미 스페인의 비계획 아파트는 입주와 동시에 아파트 가격이 크게 상승합니다.) 엄격한 의미에서 우리가 주로 이 프로젝트를 지시하는 여러 스칸디나비아 구매자가 순수 투자자이기 때문에 우리가 판매하는 것은 "건축 협회"입니다.

따라서 앞서 언급한 바와 같이 우리는 별도의 렌탈 회사와 함께 전반적인 개념을 제공할 뿐만 아니라 렌탈 라이센스 취득 과정 등을 지원합니다. 이러한 맥락에서 매우 중요한 측면은 협회의 에 원하는 사람에게 집을 임대하는 것이 처음부터 허용됩니다 일단 임대 라이센스를 취득한 후에는 법에 따라 소급하여 취소할 수 없습니다. 말라가 주 전역의 주택 협회가 협회 회의에서 투표를 통해 관광 목적의 임대를 금지하거나 제한할 수 있다는 새로운 법률 때문에 우리가 이 일을 하는 것입니다. 주택 협회 소유주 중 5분의 3이 금지령 적용에 찬성표를 던지면 충분합니다. 여기에는 새로운 생산을 포함하는 새로운 프로젝트도 포함되며, 어떤 경우에는 관광객에게 임대할 가능성이 처음부터 금지됩니다. 그러나 임대가 허용되는 새로 생산된 아파트는 수요가 막대한 말라가 시, 네르하, 마르베야 등 시장에서 순수 경화가 될 것입니다.

spanskafastigheter.se와 스페인 건설 회사의 역사와 미래

수십 년 전 말라가 지방에서 건설 커뮤니티 프로젝트 모델을 성공적으로 사용했던 아버지의 기업 변호사인 프란시스코 로페스(Francisco López)는 위기 이후 새로운 생산이 다시 시작되기도 전에 합리적인 시간 내에 프로젝트를 판매하려면 가격이 저렴하다는 사실을 깨달았습니다. 품질 저하 없이 우울해야 합니다. 따라서 그는 다시 공동체 건설 개념을 채택하고 네르하(Nerja)의 인기 있는 휴양지의 매력적인 위치에 있는 토지에 대한 금융업자를 확보했습니다. Terrazas de Ladera 라는 프로젝트를 기록적인 시간 안에 매각했습니다.

그런 다음 우리는 다음 해에 네르하의 Ladera del Mar라는 같은 지역에 또 다른 건축 커뮤니티(Balcon del Mar)를 심지어 해당 프로젝트도 경쟁력 있는 가격으로 인해 빨리 매진되었습니다.

이전 개발자 커뮤니티의 계획 단계에서 이미 은행 등에서 큰 관심이 있었고 우리는 중요한 접촉을 했습니다. 빌딩 커뮤니티 모델은 관련된 모든 사람이 계획하고 건설하는 더 안전한 방법이기 때문에 주로 은행에 매력적입니다. 가격은 더 낮고 투명성은 더 좋으며, 독립적인 감사인, 하청업체, 브로커, 프로젝트 관리자 등에 대한 모든 지불을 처리하는 은행이 설립한 특수 은행 계좌, 보증을 제공하는 보험 회사 등 엄격한 규제 모델이 있습니다. 구매자가 예치한 모든 돈은 훨씬 더 안전합니다. 은행의 국가 위험 부서도 이러한 유형의 프로젝트를 규제할 수 있는 더 큰 기회를 갖고 있습니다. 예를 들어, 각 대출 신청 여부에 관계없이 은행의 승인을 받아야 합니다

가장 큰 과제는 이러한 유형의 건설에 적용되는 모든 법률과 규정을 준수하기 위해 구체적으로 어떻게 진행되는지 잘 아는 직원을 찾는 것이었습니다. 이것이 바로 우리 팀과 기본적으로 코스타 델 솔의 또 다른 대형 플레이어가 이 작업 모델을 알고 있는 곳입니다.

우리는 함께 코스타 델 솔(Costa del Sol)에서 말라가 성장 지역의 매력적인 부지와 주변 해안 마을의 해변 부지를 검색합니다. 그런 다음 주택/아파트를 설계하고 주로 스칸디나비아 사람들에게 판매할 건설 팀을 구성합니다. 우리는 국제 파트너를 통해 국제 시장에 주택을 임대하기도 합니다. 그러나 이 개념은 국제 투자자들도 관심을 갖고 있는 개념이다. 따라서 우리는 장기적으로 상대적으로 제한된 스칸디나비아 시장에만 국한되지 않을 것입니다.

최신 건설 팀

2024년 초에 우리는 매력적인 가격에 럭셔리 등급의 8개의 새로운 타운하우스를 갖춘 새로운 프로젝트를 시작했습니다. 네르하(Nerja)의 가장 인기 있는 지역 중 한 곳에 위치하고 있으며 중심부와 해변까지 도보로 이동할 수 있는 거리에 있습니다. 전용 수영장, 옥상 테라스, 커뮤니티 수영장. 약 110m2의 건축 면적. 침실 3개. €550,000부터

프로세스 초기 단계에서 정보를 원하시면 info@spanskafastigheter.se로 메일을 보내주세요. 여기에서 Capistrano의 타운하우스에 대해 자세히 알아보세요.

아래는 판매/공사 중입니다.

푼타 라라 네르하 해변 근처 타운하우스 18개

넓은 옥상 테라스. 완비된 주방. 이 지역에는 커뮤니티 수영장과 멋진 회의 공간이 있습니다. 남부 위치. 침실 2~3개. [참고, 판매되었으며 공사 중이지만 누군가 돌아올 경우를 대비하여 줄을 서고 싶다면 info@spanskafastigheter.se로 편지를 보내십시오.) 여기에서 자세한 내용을 읽어보세요.

Nerja- Colina Alta의 높은 위치에 있는 아파트 8개

네르하의 콜리나 알타

21년이 지난 후 우리는 네르하(Nerja)에 8개의 비계획 아파트를 출시했습니다. 바다가 보이는 높은 위치. 오후의 태양. 수영장과 차고가 모두 있는 조용한 위치의 소규모 도시화로 중심부와 해변까지 도보 거리에 있습니다. 협상된 토지 가격과 시장 가격 덕분에 우리는 이러한 아파트를 환상적인 가격에 제공할 수 있는 기회를 얻었습니다. 침실 2개, 테라스, €200,000 미만. 침실 2개, 욕실 3개를 갖춘 복층 주택의 경우 €350,000 미만입니다. 여기에서 Colina Alta에 대해 자세히 알아보세요. 이들은 판매되지만 일부는 완료 후 판매용으로 나올 수도 있습니다. 줄을 서고 싶으시면 info@spanskafastigheter.se로 메일을 보내주세요.

우리는 항상 건설 팀과 함께 프로젝트를 시작합니다(그러나 가능한 한 판매 권한을 얻는 정기적인 프로모션도 진행합니다). 뉴스레터 팔로워들에게 미리 알려드립니다.

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2024년 계획 단계의 건설 팀:

네르하

이 글을 쓰는 시점에서 우리는 토지 소유자와 가격을 협상하는 동시에 토지를 묶기 위해 금융업자를 데려오고 있습니다.

결론 및 요약

스페인 주택 시장에서 관례적인 전통적인 판촉 모델의 이윤폭은 상당히 높습니다. 건설 팀에 참여하는 모든 사람의 커미션 등이 낮아지면 최종 가격이 약 25% 낮아집니다. 또한, 작업 모델은 구매자에게 더 큰 투명성과 공동 결정을 의미합니다. 이사회는 건설 중 몇 가지 중요한 문제에 대해 투표할 권리를 가진 모든 구성원에 의해 선출됩니다. 이사회는 프로젝트 관리자와 독립 감사자로부터 건설 과정에서 발생하는 모든 일에 대해 지속적으로 정보를 받고 구성원을 대신하여 특정 결정을 내립니다. 그러나 특정 결정은 각 회원의 투표를 거쳐야 합니다. 모든 것은 특히 건설 회사에 적용되는 스페인 법률에 의해 규제되며 중개인, 프로젝트 관리자, 하청업체/시공업체 등에 대한 모든 수수료 지불은 은행만이 접근할 수 있는 특별히 설립된 은행 계좌를 통해 은행에서 처리됩니다. 보험회사는 건설 중 구매자가 지불한 모든 비용을 보장합니다

대체로 스페인에서 건축 커뮤니티 프로세스가 진행되는 방식은 다음과 같습니다 .

1. 프로젝트 관리팀은 판매에 적합한 토지를 식별하고(변호사는 해당 토지의 세부 계획을 확인하여 건축 조합에 적합한지 확인) 토지 소유주와 협상을 시작합니다. 줄거리는 일정 기간 동안 묶여 있습니다.

2. 그런 다음 건축 협회가 등록되고 건축에 대한 은행 자금 조달을 담당하는 은행에 계좌가 생성되는 동시에 건축가는 건축 계획을 세웁니다.

3. 주택 예약이 접수되기 시작하고 동시에 지자체에 건축 허가가 요청됩니다.

4. 주택이 모두 팔리면 건축 커뮤니티를 위한 위원회가 구성됩니다. 모든 구매자는 무엇보다도 의장이 선출되는 이사회에 초대됩니다.

5. 건설회사는 입찰 과정을 거쳐 프로젝트 관리팀과 협의하여 이사회에서 선정됩니다.

6. 건설 커뮤니티가 토지를 매입한 후 건설이 시작됩니다.

7. 완료되면 각 소유자에게 증서가 작성되고 건물 공동체는 종료됩니다. 이제 각 아파트는 법에 따라 소유자가 거주하는 아파트로 간주됩니다. 단지 주택조합 자체도 마찬가지다. 준공 후 지급에 대한 연대책임 및 연대대출이 없다는 점을 지적하는 것도 중요합니다 따라서 협회 수수료(임대료로 간주됨)는 가능한 상황에 영향을 받지 않습니다. 협회에 부채가 없기 때문에 이자가 더 높습니다.

⁃ 스페인 디자인에서 건축 커뮤니티 작업 모델의 가장 기본적인 두 가지 측면은 다음과 같습니다.

가격이 낮아집니다 (이는 프로젝트에 참여한 우리와 다른 사람들 모두 평소보다 훨씬 낮은 커미션을 받고 완전히 구축될 때까지 기다려야 함을 의미합니다. 훨씬 더 쉽게 판매되는 제품을 얻을 수 있습니다). 일반 건설 발기인은 건설 업계와 같은 방식으로 이윤을 삭감할 의향이 없습니다. 프로젝트의 복잡성과 규모에 따라 일반 건설 프로모션의 마진은 최소 15%에서 최대 25%입니다. 건설 팀의 프로젝트 관리 비용은 7-12%입니다( 여기에서 마드리드의 스페인 건설 팀에 대한 스페인어 기사를 자세히 읽어보세요 ).
모든 것이 스페인 법률(독립 감사, 소유자의 투명성 및 공동 결정 등)에 의해 엄격하게 규제되고 이사회가 모든 결정에 적극적으로 참여하므로 투명성이 향상되어 재무 및 법적 보안이 강화됩니다

추가 자료:

info@spanskafastigheter.se

스페인 부동산 - Nerja 및 Malaga의 중개인

당시의 프로젝트 솔루션은 스페인의 미래입니다! - 건설 팀을 통해 신규 생산 비용이 최대 25% 저렴해집니다.