بدأت سنوات الأزمة في عام 2007، ومرت بضع سنوات طويلة قبل أن يبدأ كل من الأسبان والأجانب العاديين في شراء المساكن مرة أخرى (ومع ذلك، فقد اشترى المستثمرون من حيث المبدأ على الفور خلال فترة الانكماش الاقتصادي). ومع ذلك، بدأ الاهتمام بسوق الإسكان الإسباني بداية قوية بالفعل في النصف الأول من عام 2014، وارتفعت المبيعات بشكل أو بآخر منذ ذلك الحين، لكنها لم تصل أبدًا إلى نفس المستويات التي كانت عليها قبل الأزمة المالية. ومع ذلك، فقد اتخذ عدة خطوات قوية إلى الأمام في 21/22 ثم توقف قليلاً في عام 2023. واعتبارًا من عام 2024، عندما يبدأ البنك المركزي الأوروبي في خفض أسعار الفائدة تدريجيًا، يبدأ فصل جديد مثير بالعديد من الاتجاهات الواضحة إلى حد ما.

ينجذب السوق بشكل رئيسي نحو ملقة ، ويفضل المشترون الإنتاج الجديد على الإنتاج المستعمل. ومع ذلك، فإن الأزمة الحالية المتعلقة بالطاقة/التضخم جعلت من الصعب على مطوري البناء تنفيذ مشاريعهم، مما يعني أن ما يتم بناؤه أقل من الطلب عليه. سيؤدي هذا إلى زيادات قوية في الأسعار على المدى الطويل، ولكنه سيؤدي أيضًا إلى فرص كبيرة لأولئك الذين لديهم رأس المال.

اتجاهات الأسعار في سوق الإسكان الإسباني

وخلال 22/23 كان ارتفاع الأسعار متواضعا.

إذا نظرنا إلى الوراء قليلاً، إلى عام 2020 وقبل الوباء مباشرة، ارتفع متوسط ​​الأسعار في البلاد بنسبة 6.5%. في البداية، كان هناك انخفاض في الأسعار بسبب فيروس كورونا، ثم انتعاش لاحق وارتفاع حاد بسبب رؤية الكثيرين لإسبانيا كملاذ مثالي في الواقع الجديد حيث يمكنك العمل عن بعد. بالإضافة إلى ذلك، هناك الكثير من الأشياء الإيجابية التي تحدث في البلاد، واستثمارها في التكنولوجيا والاستدامة وما إلى ذلك، بالإضافة إلى استمرار انخفاض أسعار العقارات نسبيًا، جعل المستثمرين الدوليين مهتمين بسوق الإسكان هذا.

وبالعودة إلى عام 2007، يمكننا أن نرى أن متوسط ​​أسعار المنازل، بالنسبة للبلد ككل، لا يزال أقل بكثير مما كان عليه قبل 15 عاما ولم يتعاف كثيرا منذ أن وصل إلى أدنى مستوياته في عام 2013.

إذا قمنا بدراسة تطور الأسعار في المناطق الأكثر إثارة للاهتمام للمشترين الأجانب، فإن النمط مختلف إلى حد ما. لقد تعافت الأسعار أكثر من اللازم في جزر البليار والكناري، وكادت أن تتعافى في مدريد، ولكنها لا تزال أقل في الأندلس (ومع ذلك، ارتفعت أسعار ماربيا، وأصبحت مدينة ملقة الآن أكثر إثارة للاهتمام بالنسبة للمستثمرين حيث من المتوقع أن تحذو المدينة حذوها). نفس اتجاه الأسعار في السنوات القليلة المقبلة)، كاتالونيا ومنطقة فالنسيا ومورسيا.

تعتبر الأندلس الآن ملاذًا ضريبيًا وصديقة جدًا للأعمال

الأندلس تقوم تدريجيا بتخفيض الضرائب على شراء المساكن. تبلغ ضريبة ITP على المنازل المستعملة الآن 7٪. في السابق كان عند 8، 9 الدقة. 10% حسب النطاق السعري. وبالتالي فإن التخفيض الضريبي يحفز في المقام الأول الإسكان في النطاق السعري الأعلى. وأما الرسوم على الإنتاج الجديد فهي 1.2%، وكانت 1.5% سابقاً. تقوم إسبانيا، وخاصة الأندلس، بتخفيض الضرائب بشكل عام وهي الآن واحدة من المناطق في إسبانيا التي تتمتع بأقل الضرائب على الإطلاق. بالإضافة إلى ذلك، قامت أماكن مثل نيرخا بإدخال قوانين جديدة بهدف تقليص البيروقراطية الإسبانية المرهقة. كل هذا جنبًا إلى جنب مع الاستثمارات الكبيرة للمنطقة بشكل عام في السياحة المستدامة، وتعزيز البنية التحتية والتحسينات والتبسيطات المختلفة للشركات العالمية وأيضًا "البدو الرقميين" الفرديين، مما يجعل المنطقة مثيرة للاهتمام للغاية للاستثمار فيها. وقد قررت Google مؤخرًا نقل مقرها الرئيسي المهم. للأمن السيبراني لمالقة أدى إلى الحديث عن "وادي السيليكون الأوروبي":

اقرأ المزيد عن معدلات الضرائب الجديدة وقوانين الضرائب لهذا العام في إسبانيا.

فيما يتعلق بأسعار الفائدة المنخفضة في إسبانيا وعدد المبيعات المستقبلية:

في نوفمبر، قدرت السوق أن تخفيضات أسعار الفائدة لن تتم إلا اعتبارًا من صيف 24، ولكن الآن يعتقد المزيد والمزيد من الناس أن التخفيض الأول من البنك المركزي الأوروبي سيأتي في أقرب وقت ممكن. يمشي. ومن المعتقد أيضًا أنه ستكون هناك تخفيضات أقوى وأكثر في سعر الفائدة مما كان متوقعًا في عام 2024.

وفي الربع الأول من عام 2022، تم تنفيذ 164.999 معاملة سكنية في إسبانيا، وهو ما يمثل زيادة بأكثر من 14% عن الربع الأخير من العام السابق. وفي الواقع، يعد هذا أعلى رقم منذ بداية عام 2008. كما زادت مشتريات السويديين بنسبة 30% مقارنة بالربع السابق. وفي الوقت نفسه، ارتفعت الأسعار بنسبة 3.1% في الربع الأول (على الرغم من انخفاض الأسعار بنسبة 1.2% في منطقة ملقة). وارتفعت المبيعات خلال الربع الثاني بنسبة 8% مقارنة بالعام السابق. وفي يونيو بلغت الزيادة 4%. وبشكل أساسي، تباطأت المبيعات في منطقة مدريد.

وفي النصف الأول من عام 2022، تم تحطيم رقم قياسي في عدد المشترين الأجانب في إسبانيا. 53% أكثر مقارنة بالعام الماضي. تم بيع إجمالي 72.987 منزلًا بمشاركة مشترٍ أجنبي. وهذا هو أعلى رقم تم التوصل إليه منذ بدء القياس في عام 2007. ويمثل المشترون الأجانب نسبة هائلة تبلغ 20.3% من إجمالي مشتريات المنازل في إسبانيا. لكن خلال النصف الثاني من العام، انتظر المشترون، وهو ما أصبح ظاهرة عالمية. وقد تستغرق بعض الأسواق (مثل السوق السويدية) وقتا طويلا للتعافي، ولكن من المتوقع أن ترتفع مبيعات المساكن الإسبانية بشكل كبير مرة أخرى اعتبارا من النصف الأول أو الثاني من عام 2023. وانخفضت المبيعات في الربع الأخير بنحو 10٪ (ومع ذلك، انخفاض غير الاسبانية فقط 1.2٪ مقارنة بالعام السابق ولكن من السابق لأوانه استخلاص استنتاجات حول هذا الموضوع كما كان متوقعا. في العام السابق كان هناك تأثير وبائي ضخم.

وفي 23 مارس، تم نشر الإحصائيات النهائية للعام الماضي. المبيعات للمشترين الأجانب وصلت إلى مستوى قياسي. يقول الكتاب السنوي أن إجمالي الطلب الأجنبي بلغ 13.75% من السوق (في ملقة، يمثل الأجانب ما يقرب من 35% من المشتريات!) % مقارنة بالعام السابق. ولا يزال هناك طلب أجنبي قوي على العقارات في إسبانيا، على الرغم من أن الأرقام الفصلية الصادرة عن المسجلين تشير أيضًا إلى تباطؤ معدل النمو في النصف الثاني من العام الماضي، مما يشير إلى أن عام 2023 قد لا يكون جيدًا نظرًا لارتفاع أسعار الفائدة. ومع ذلك، بالمقارنة مع العديد من الأسواق العالمية الأخرى، فإن السوق الإسبانية تمر بمرحلة صعود قوية على المدى المتوسط ​​والطويل.

وتستمر الأسعار في الارتفاع، على الرغم من أنها تتزايد الآن بشكل أبطأ. وعلى أساس سنوي في 2022، ارتفعت الأسعار في النصف الأول من 22 بنسبة 7.9% للمستعملة و8.1% للإنتاج الجديد. بشكل عام، ارتفعت أسعار المنازل في إسبانيا بنسبة 8.8% على مدار العام بأكمله (ارتفعت أسعار المنازل في الربع الرابع بنسبة 2.5%، وبالتالي فإن الزيادة مستمرة). لم يؤد الوباء / الحرب / التضخم (الذي هو أقل في إسبانيا منه في السويد) إلى إبطاء اتجاه الأسعار الصاعد المستمر منذ عام 2014. وانخفض سعر المساكن الإسبانية بشكل ملحوظ منذ الأزمة في عام 2008 ولكن في عام 2023 لا يزال 18.7. بنسبة انخفاض مقارنة بالمستوى القياسي المسجل في عام 2007. ومنذ ذلك الحين، حدثت أيضًا الكثير من الأشياء الإيجابية في شكل لوائح، وتطوير البنية التحتية، والاستثمار في السياحة البيئية ومسارات المشي لمسافات طويلة، وما إلى ذلك. وسيكون لسوق الإسكان الإسباني نمو قوي العشرينات. تعتقد وكالة البناء APCSepaña أن الرغبة في إنتاج جديد هي التي تدفع الأسعار إلى الارتفاع، ومن بين جميع المنازل الجاهزة في عام 2023، تم حجز 80٪ منها بالفعل!

أما بالنسبة للمخاوف بشأن التضخم وصعوبات العرض في صناعة البناء والتشييد، فقد تراجعت إلى حد ما. لقد تحدثنا إلى شركات البناء التي تقول إن الأسعار وأوقات التسليم بدأت في "التطبيع" ببطء ولكن بثبات. ومع ذلك، توقع التأخير في المشاريع الجديدة. سيكون وقتًا طويلاً بين الحبوب والخبز بالنسبة لأولئك الذين لا يحبون مجموعة العقارات المعروضة للبيع الآن (بما في ذلك خارج الخارطة). ونعتقد أيضًا أنه، لأسباب ليس أقلها أن الطلب لا يزال مرتفعًا، فإن الزيادات في الأسعار على المشاريع إذا تم طرحها للبيع بدءًا من العام المقبل ستكون أعلى بكثير في السعر.

تعافت إسبانيا بسرعة من الشلل الأولي المرتبط بالحجر الصحي أثناء الوباء.

بالفعل في يونيو 2021، تم بيع المزيد من المنازل بنسبة 88.4٪ مقارنة بالفترة المقابلة من العام السابق. من حيث القيمة المطلقة، سجلت المنطقة أعلى رقم مبيعات منذ يونيو 2008! تم تداول ما مجموعه 565.523 عقارًا في عام 2021 في سوق الإسكان الإسباني. وكان هذا أعلى رقم منذ 14 عامًا.

وعلى وجه الخصوص، شهدنا، أثناء الوباء وبعده، زيادة قوية في المبيعات في قطاع المنتجات الفاخرة ومن حيث الإنتاج الجديد. نتلقى أيضًا تقارير من الزملاء في جميع أنحاء البلاد الذين يبيعون مشاريع ذات إنتاج جديد للإسبان في أوقات أقصر مما رأيناه منذ سنوات عديدة. وفي أحد مشاريعنا الأخيرة في نهاية العام، قمنا أيضًا بالبيع لأول مرة لغالبية المستثمرين الإسبان. لقد لاحظوا كيف أنه من المفيد الشراء على الخارطة في السنوات الأخيرة. ومن الإيجابي أن المبيعات تتزايد بسرعة كبيرة لكل من المشترين الأجانب والإسبان، ولكن احترس من اتجاه السعر. يمكن أن تسير بشكل أسرع من المتوقع معها أيضًا. وفي نهاية يوم 21 أغسطس تبين أن أسعار المساكن كانت 4.9% أعلى من شهر يوليو نفس الشهر من العام السابق. ولا يزال الاهتمام مرتفعًا أيضًا بين الأجانب على الرغم من الوباء، حتى بين المشترين السويديين الذين أصبحوا أصغر سنًا أيضًا.

تأجير قوي

وأظهرت جمعية مشغلي الفنادق أن أرقام الإشغال لشهر يوليو 2022 بلغت 86.29%، ويمكن مقارنتها بعام 2019 عندما كانت النسبة 84.2%. إن نيرخا وتوريمولينوس هما اللذان يجعلكما تتفوقان في عام 2019 حيث أنهما يرفعان المتوسط. حصلت نيرخا على أعلى نسبة إشغال بأكثر من 90% (للمقارنة بماربيا وأماكن أخرى على الجانب الغربي والتي تزيد قليلاً عن 80%).

لمدة أربعة أشهر متتالية، من يونيو إلى سبتمبر 2023، بلغ معدل إشغال الفنادق في نيرخا أكثر من 90 بالمائة. مدير السياحة في المدينة: "أصبحت نيرخا علامة مرجعية في المنطقة. ومن حيث الجنسيات، شهدت المدينة تدفقًا قويًا للسياح البريطانيين والإسبان والألمان والأيرلنديين.

ملقة يقود التنمية

في إسبانيا، يُكتب الكثير الآن عن التطوير الاستثنائي المذكور سابقًا في ملقة، والذي كان في بداية العام متأخرًا عن برشلونة ومدريد فقط من حيث الاستثمار. خلال الربع الرابع، كانت هناك أيضًا أرقام تشير إلى أنه لأول مرة على الإطلاق، تفوقت ملقة على برشلونة في عدد العقارات المنتجة حديثًا المباعة.

أسعار الإيجارات ترتفع في ملقة تماشيا مع الطلب القوي من الأجانب

أسعار الإيجارات ترتفع بشكل حاد في مقاطعة مالقة وكوستا ديل سول. وبين 22 و23 عاما، ارتفعت أسعار الإيجارات بنسبة 23 بالمئة وانتهت عند 13.22 يورو للمتر المربع شهريا. ومقارنة بعام 2007، أصبح الإيجار الآن أكثر تكلفة بنسبة 60 في المائة، عندما كان يبلغ حوالي 8.5 يورو للمتر المربع.

ارتفاع أسعار المواد، وزيادة الطلب

في اجتماع كبير بين شركات البناء والبنوك الكبرى في خريف 21 (بسبب بدء بناء أحد مشاريعنا)، تم الإشارة إلى أن أسعار بعض المواد سترتفع بنسبة تصل إلى 40٪ حتى بداية 22. كانوا على حق. وهكذا جاءت هذه النبوءة قبل وقت طويل من غزو روسيا لأوكرانيا . يقول نفس المقيم الآن أن أسعار المواد ستنخفض بشكل حاد وأن مبيعات المشاريع الجديدة في إسبانيا سوف تزدهر في المستقبل. ومع ذلك، فإن عدم اليقين المرتبط بالتضخم أدى إلى تأخير المشاريع التي هي في مرحلة التخطيط. نصيحتنا هي شراء إنتاج جديد في وقت مبكر من العام حيث يمكن أن تكون الزيادة في الأسعار كبيرة في الصيف والخريف. وفيما يتعلق بالعقارات المستعملة، نعتقد أن صورة الأسعار لن تتغير نسبيًا حيث أن الطلب على العقارات المستعملة أصبح أضعف. لقد بدأ السهم ببساطة في التآكل. ضع في اعتبارك أيضًا أنه تم بناء عدد قليل نسبيًا من المنازل بعد أزمة 2008 وحتى جائحة كورونا. الوضع بعد الربع الأول في إسبانيا هو أن العديد من البنوك أصبحت حذرة بشكل متزايد ويجد المروجون صعوبة في الحصول على التمويل على الرغم من الطلب القوي على الإنتاج الجديد. تاريخيًا، يعني هذا عادةً أنه عندما يتم حل المشكلات الأساسية (ما يتبقى هو إشارة من البنك المركزي الأوروبي بأن ارتفاع أسعار الفائدة قد بلغ ذروته، لذا راقب هذه الإشارة) تميل الأسعار إلى الارتفاع بسرعة عالية.

البناء الجديد والمنازل الفاخرة هي ما يلوح في الأفق بعد أزمة كورونا

نتحدث باستمرار مع أصحاب المنازل والبنائين وصناديق الاستثمار ومديري البنوك وأصحاب الأراضي وما إلى ذلك ونقوم بتحديث الوضع تدريجيًا في السوق الإسبانية أثناء وبعد أزمة كورونا/التضخم/الكهرباء. نحن أيضًا نتفاوض باستمرار مع كل من ملاك الأراضي وشركات البناء حول المشاريع المختلفة، وبالتالي لدينا فهم جيد للوضع - بدءًا من شروط البنوك، وصولاً إلى سعر المسامير! هناك الكثير من الفرص الجيدة لأولئك الذين يستيقظون في عام 2024!

اكتب إلى info@spanskafastigheter.se للحصول على مزيد من المعلومات حول العناصر المتعاقد عليها من الباطن والإنتاج الجديد، والقطاعات والأسواق التي نعتقد أنه يجب عليك الاستثمار فيها في عام 2024.

بدأت عمليات البناء الجديدة والمنازل الفاخرة في المبيعات

بدأت المبيعات بشكل أسرع من المتوقع – بالفعل في بداية يونيو 2020، حتى قبل أن تفتح البلاد حدودها، وكان مدفوعًا بتخفيضات مؤقتة في الأسعار بنسبة 10-15٪، وفي بعض الحالات أكثر من ذلك. ومع ذلك، فإن معظم المبيعات مع تخفيضات الأسعار تمت "بشكل سري" (أي أن المالك لم يرغب في نشر تخفيض الأسعار علنًا) ولم يكن هناك حجم كبير من هذه العناصر. منذ ذلك الحين، ظلت الأسعار راكدة إلى حد ما على العديد من الأشياء، في حين ارتفعت بشكل حاد على الأشياء الفاخرة ( المنازل الكبيرة) التي أصبح الطلب عليها متزايدًا. ولكن قبل كل شيء، كما قلت، هناك شهية محلية ودولية كبيرة للإنتاج الجديد.

وفقًا لإحصائيات المعهد العقاري Registradores (24/9 2021)، زادت مبيعات الإنتاج الجديد بنسبة 50٪ في كوستا ديل سول مقارنة بالعام السابق. خلال نفس الفترة، انخفض بيع المنازل المستعملة بنسبة 4.6%، وهو ما يمكن تفسيره بحقيقة أن المخزون أصبح قديمًا ومهترئًا، ولكن أيضًا انخفضت الأسعار بنسبة 0.5% فقط على الرغم من الأزمة (لكن الأسعار انخفضت أيضًا). ، ارتفع قليلا منذ ذلك التقرير).

نحن نتفق مع المشترين. إنه بلا شك إنتاج جديد سيتم تطبيقه في المستقبل، ولكن بالطبع لا يزال هناك عمليات شراء جيدة لأولئك الذين يبحثون عن سيارات مستعملة أيضًا. على الرغم من أن معظم الناس يبحثون الآن عن منازل جديدة، إلا أن العرض محدود. وبالتالي ستكون هناك فجوة (عندما كان العديد من مطوري البناء منخفضين خلال الأزمة، في نفس الوقت الذي أدركوا فيه أن الطلب أقوى مما كان عليه منذ أكثر من عقد من الزمن، كان هناك نقص في المواد والتضخم ونقص العمالة) حتى جديد المساكن المنتجة في مواقع جيدة ستصدر في عام 2024 ونتوقع أيضًا أن تكون أسعارها أعلى بكثير مما يتم بيعه خلال 22/23

سيتم فتح نافذة شراء قصيرة ولكن مكثفة في قطاع البناء الجديد على نطاق واسع في عام 2024. ويتعلق هذا بعد ذلك بالمشاريع التي تم التفاوض على أسعار أراضيها خلال الأزمة، قبل أن يتم إدراك أنها لن تستمر [من حيث التأثير على سوق الإسكان] ، والتي تديرها فرق موهوبة تمكنت من تخزين المواد قبل حدوث النقص في المواد. توقع خطرًا قويًا يتمثل في زيادة حادة في أسعار الإنتاج الجديد اعتبارًا من صيف/خريف 2024 فصاعدًا.

الآن يريد المشترون أشياء جديدة وطازجة وصديقة للبيئة، لذا فإن الوضع فيما يتعلق بالأشياء المستعملة يشبه صيف وخريف عام 2019، عندما تباطأ بيع هذه الأشياء بشكل كبير وتم بيع العديد من العناصر فقط مع تخفيضات في الأسعار بحوالي 15٪ (مقارنة إلى العام السابق). العديد من المنازل القديمة تحتاج ببساطة إلى تخفيض السعر للبيع، ولكن يبدو أن القليل من البائعين على استعداد لتلبية طلبات المشترين. وسنرى ما إذا كان هذا سيتغير خلال العام، لكننا لا نرى أي مؤشرات على ذلك.

ويتوقع معظمهم أن تنتعش المبيعات مرة أخرى مع بقية الاقتصاد في أوروبا بالفعل في النصف الأول من العام.

في بداية أزمة كورونا، كان يعتقد أن نسبة ليست بالقليلة من المساكن، بمختلف شرائحها، مثل بيوت العطلات، منازل فاخرة والفنادق الصغيرة سيتم بيعها بسعر مخفض لفترة قادمة. ومع ذلك، فإن الأمر لم يسير على هذا النحو، حيث أصبح الاقتصاد أكثر قوة مما كان متوقعا.

ما هي المناطق التي تجتذب أكبر عدد من المشترين بعد الأزمة الأخيرة؟

قبل كل شيء، تمامًا كما حدث بعد الأزمة الأخيرة، أصبحت نيرخا (لا توجد مدينة إسبانية أخرى تجتذب نفس القدر من الاهتمام من المستثمرين من المستثمرين السويديين، بسبب ارتفاع نسبة الإشغال والتطور الإيجابي) ولم يتضاءل الاهتمام لأن البلدية أطلقت العديد من البنية التحتية الاستثمارات خلال الأزمة على الشواطئ والمتنزهات الطبيعية والثقافة. وقد بدأوا في تجديد مسارات المشي والشوارع، فضلاً عن بناء مركز صحي كبير جديد. تتمتع نيرجا بوضع جيد فريد تقريبًا، وسيكون من المثير متابعة تطورها على مدى السنوات العشر القادمة. شاهد أفضل العروض في نيرخا هنا والآن.

ومع ذلك، فإن مدينة ملقة هي الأقوى على الإطلاق وستكون الموقع الأكثر جاذبية في جنوب إسبانيا للمشترين الأجانب اعتبارًا من عام 2024. اقرأ المزيد عن تطور ملقة في هذا المقال.

أما بالنسبة لماربيا ، فيبدو أن الاهتمام بالمنطقة قد ينمو مرة أخرى، بشرط انخفاض الأسعار. في الوقت الحالي، تطغى ملقة وشرق كوستا ديل سول على المنطقة. يجب أن تنخفض الأسعار، ويجب إطلاق مشاريع أكثر إثارة للاهتمام بإنتاج جديد في غرب كوستا ديل سول حتى تصبح مثيرة للاهتمام مرة أخرى.

يصعب فك رموز توريفايجا وبقية كوستا بلانكا. كان هناك الكثير من المنتجات غير المباعة حتى قبل الأزمة، وكانوا يعانون منذ فترة طويلة من مشاكل مالية في عدة مواقع. يمكن للأزمة أن تؤثر بشكل خطير على ذلك، ولكن علينا ببساطة أن ننتظر ونرى ما سيحدث.

ارتفعت الأسعار في إسبانيا بشكل مطرد لمدة 10 سنوات، لكنها ظلت أقل بنسبة 30% عما كانت عليه قبل أزمة عام 2008 عندما ضرب الوباء

وتظهر الأرقام الرسمية من السلطات كيف تراجعت المبيعات خلال أزمة عام 2020. لقد انخفضت بالطبع، ولكن ليس بالقدر الذي توقعه المحللون في ظل الظروف. خلال الربع الثالث، انخفضت المبيعات للمشترين الأجانب بنسبة 24.3% مقارنة بالعام السابق، مقارنة بالربع الثاني عندما انخفضت المبيعات بنسبة 50%. على أية حال، يمكن اعتبار سنة الوباء حالة شاذة، وقيمة إحصائية شاذة لا تقول أي شيء حقًا عن التطور. النصيحة هي دراسة الأرقام على المدى الطويل، وقبل كل شيء، ضع في اعتبارك أنه هناك حديث عالمي عن طفرة في مبيعات "المنزل الثاني" في أعقاب المزيد والمزيد من الأشخاص الذين يعملون عن بعد ويحصلون على فرصة العيش في بلدان أخرى. اذا رغب. وفي قائمة فوربس (نوفمبر 2020) لأكثر 20 وجهة جاذبية في العالم، انتهى ما مجموعه ثلاثة منتجعات إسبانية في قائمة العشرين الأوائل: مالقة ومدريد وسان سيباستيان. سيؤدي هذا إلى ارتفاع أسعار المنازل الأكثر جاذبية على المدى الطويل حيث يبحث المشترون الدوليون في نفس القطاع تقريبًا: "إطلالة على البحر أو ما لا يزيد عن كيلومتر واحد". من البحر، غرفتي نوم على الأقل، ساعة واحدة على الأكثر من المطار، شرفة، قريبة من كل شيء ولكنها لا تزال منعزلة.

كانت الأسعار في عام 2019 أكثر استقرارًا قليلاً مقارنة بالعام السابق. ومع ذلك، توقعت وكالة التصنيف الائتماني ذات السمعة الطيبة موديز أن ترتفع الأسعار في إسبانيا بنسبة 5.5٪ في عام 2020. ومن بين جميع البلدان التي قاموا بتحليلها في أوروبا الغربية، كان لدى إسبانيا سوق الإسكان الذي من المتوقع أن ترتفع قيمته أكثر. قبل كل شيء، كان مدريد وبرشلونة هما اللذان سيغادران. بعد فوات الأوان، كان ملقة هو الذي طور الأفضل. ومن المثير للاهتمام أن هذا حدث أيضًا فيما يتعلق بأزمة 2007/2008. يقال إن كوستا ديل سول هي دائمًا أول من يدخل الأزمة وأول من يخرج منها.

الأسعار في عام 2019 لا تزال أقل بنسبة 30% عما كانت عليه قبل أزمة عام 2007 (في بداية عام 2024 كانت أقل بنحو 22%). وقد اقترنت هذه الحقيقة باستمرار أسعار الفائدة المنخفضة ونهاية خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي (أحجم الكثيرون عن الاستثمار بسبب (إلى أن خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي وضع كل شيء في طي النسيان) سيؤدي، وفقًا لمعظم المقيمين، إلى تحطيم عدد مشتريات الأجانب في إسبانيا الأرقام القياسية مرة أخرى في عام 2020. بالنسبة للسويديين، تباطأ الاهتمام بإسبانيا إلى حد ما حتى قبل كورونا، لكنه اكتسب بعد ذلك اهتمامًا متجددًا قوة. نعتقد أن هذا له عدة أسباب. ويرجع ذلك جزئياً إلى أن كثيرين يشعرون بأن العالم قد شهد العديد من الأزمات في السنوات العشر الماضية، بحيث "سيكون الانتظار الآن كافياً. الآن نشتري" وأن أزمة كورونا أطلقت مشاريع جديدة بإنتاج جديد مثير للاهتمام. بالإضافة إلى ذلك، ارتفعت قيمة الكرونا مقابل اليورو في نفس الوقت الذي انتعش فيه سوق الإسكان السويدي بعد فترة من الركود. وهذا يعني أن أصحاب المنازل السويديين يمكنهم بسهولة تحرير رأس المال لشراء منزل في الخارج.

ولذلك يعتقد المقيمون أن المبيعات للمشترين الأجانب ستزداد في عام 2020، قبل وقوع الأزمة. ومع ذلك، فقد أدت الأزمة إلى تسريع وتيرة الاهتمام وتجاوزت توقعات ما قبل كورونا (حتى لو كان هناك شيء من البطانية الرطبة على السوق في عام 2023 بسبب ارتفاع أسعار الفائدة)، وقد تكون السنوات الخمس المقبلة في سوق الإسكان الإسباني، وفقًا لـ كثيرون، لديهم تطور لا مثيل له. على وجه الخصوص لمنطقة ملقة.

مجتمعات البناء هي الحل للإنتاج الإسباني الجديد

هناك سحابة من القلق وفقًا للتحليلات الإسبانية تتمثل في أن أسعار قطع الأراضي وتكاليف البناء ارتفعت بالفعل منذ عام 2016 فصاعدًا. وحدث الشيء نفسه بوتيرة سريعة منذ منتصف الثمانينيات (مما أدى إلى ظهور فقاعة حقيقية في نهاية العقد). وفي الوقت نفسه، فإن الرغبة في إنتاج جديد كبيرة، ويقوم المزيد والمزيد من الناس ببناء مشاريع أكبر من أي وقت مضى وبأسعار أعلى من أي وقت مضى. وهذا يؤدي إلى احتمال ظهور "فقاعات صغيرة" في الأسواق المفرطة في التشبع. وبالتالي أصبحت البنوك مقيدة بشكل متزايد في الدخول في مشاريع جديدة وتمويلها بإنتاج جديد. وتزايد حذر البنوك من تمويل المشاريع الجديدة بعد الركود الاقتصادي في أعقاب الوباء. أولئك الذين يمكنهم الحصول على الإنتاج الجديد الذي هو في المرحلة النهائية أو الذين لديهم إنتاج جديد تم الانتهاء منه مؤخرًا، يجلسون على بيضة ذهبية حيث أن الطلب على الإنتاج الجديد سيكون أكبر بكثير من العرض لفترة طويلة نسبيًا. في الحالات التي تتدخل فيها البنوك وتستثمر، فإنها تطلب بيع المشاريع بالكامل تقريبًا قبل منحها الضوء الأخضر. هذا وضع غير مستدام ويجب القيام بشيء ما. لذلك، يتطلع المزيد والمزيد من الممثلين الإسبان، من بين أمور أخرى، إلى نموذج المشروع المثبت Byggemenskaper . حل المشروع هذا أسعارًا منخفضة تزيد عن 25٪ ويعتبر أكثر أمانًا من الناحية القانونية والمالية من العروض الترويجية المنتظمة لكل من المشتري الفردي والبنوك وشركات التأمين التي تضمن مدفوعات المشترين. اقرأ المزيد عن فرق البناء هنا.

حول تطور السنوات الأخيرة أدناه:

في عام 2018، ارتفعت أسعار المنازل المستعملة بنسبة تزيد قليلاً عن 7% (على البناء الجديد، ارتفعت الأسعار بنسبة 6.1%). وكانت آنذاك أعلى زيادة منذ الربع الثالث من عام 2007. وفي السنوات الخمس التي سبقت أزمة كورونا، ارتفعت قيمة المنزل الإسباني بمتوسط ​​5% سنويا وإذا حسبت تكاليف الفائدة انخفضت وحقيقة أن السعر ارتفعت معدلات الإيجار بنسبة 50% خلال نفس الفترة، مما يعني عائدًا يزيد عن 10% لأولئك الذين اشتروا المنزل المناسب في المنطقة المناسبة في الوقت المناسب.

وفي عام 2017، تم بيع 53259 منزلاً للأجانب. الرقم القياسي السابق لعام 2007 كان 33000 عملية بيع.

انخفضت المبيعات للسويديين بنسبة 7٪ في عام 2018 (ومع ذلك، في النصف الأول من عام 2018، تم بيع المزيد من المنازل الإسبانية للسويديين أكثر من أي وقت مضى) بسبب عدم اليقين في سوق الإسكان السويدي، وانخفاض قيمة الكرونا. ومع ذلك، فإن هذا لم يؤثر على سوق الإسكان الإسباني، الذي كان يتحرك بلا مبالاة. وارتفع عدد مشتريات الأجانب بنسبة 5% بين شهري يوليو وسبتمبر، كما زاد عدد المبيعات بشكل عام بنسبة 11.9%. وفي عام 2019، كانت الأرقام صعودًا وهبوطًا للغاية، لكنها لا تزال تشير إلى الأعلى. في الشهرين الأولين من عام 2020، أفاد العديد من الوسطاء أن السويديين بدأوا الشراء بوتيرة قياسية مرة أخرى. ثم جاءت كورونا ووصلت المبيعات إلى الحائط عندما كانت إسبانيا في الحجر الصحي. ثم ارتفع بشكل مستقيم مرة أخرى، بالفعل منذ الصيف. ويعتقد العديد من المحللين أن زيادة أسعار المساكن في إسبانيا ستكون تدريجية وطويلة، على غرار ما حدث في السويد بعد انهيار سوق الإسكان في أوائل التسعينيات.

في الواقع، يسير التطوير بسرعة كبيرة لدرجة أنه اعتبارًا من عام 2019، أنشأت الدولة الإسبانية هيئة جديدة لمنع الفقاعات العقارية .
في عام 2012 تقريبًا، أجرى الكثيرون تقييمًا، بما في ذلك نحن، بأن السوق في إسبانيا سوف يرتفع بسرعة ومن ثم سيشهد تطورًا طويلًا وثابتًا في الأسعار مشابهًا لما شهدته السويد منذ أزمة العقارات في أوائل التسعينيات فصاعدًا. ومع ذلك، فإن الذاكرة الجماعية قصيرة والأسعار وعدد المشاريع ذات الإنتاج الجديد ترتفع بشكل أسرع من المتوقع. ويتعين على السلطة الإشرافية الحكومية الجديدة أن تعمل على منع المضاربات غير المنضبطة، في حين تعمل في الوقت نفسه على منح البنك المركزي قدراً أعظم من الموارد اللازمة للسيطرة على تدفق الائتمان. من الصعب أن نجزم بالعواقب الحقيقية التي قد تخلفها السلطة الجديدة، ولكننا نعتقد أن هذا قد يعني، بين أمور أخرى، زيادة الضرائب على الإنتاج الجديد في غضون بضع سنوات.

ولكن هنا والآن، لا توجد زيادات ضريبية عند الباب، في حين تم تخفيض رسوم القروض، وأصبحت قيمة المساكن أعلى على نحو متزايد (وهو ما يؤثر على مبلغ القرض).

يبدو سوق الإسكان أكثر أمانا من الأسهم - وخاصة عندما يكون هناك تضخم

بدأ العديد من المستثمرين يشعرون بالإرهاق في سوق الأوراق المالية غير المستقر والمتقلب ويبحثون عن فرص في العقارات كبديل. بالإضافة إلى ذلك، ظل المستثمرون ينظرون منذ فترة طويلة إلى الاستثمارات العقارية على أنها "ملاذ آمن" في الأوقات التي تتميز بزيادة التضخم.

توماس جيه. ثورنتون، جيفريز، رئيس "إدارة منتجات الأسهم الأمريكية" قال ما يلي قبل بضع سنوات عن سوق الإسكان الأمريكي (الذي يشبه في كثير من النواحي السوق الإسبانية، وقد اتبعوا نفس الدورات):

"بخلاف الأزمة المالية الكبرى، استمرت أسعار المنازل في الارتفاع حتى أثناء فترات الركود، ربما بسبب انخفاض الأسعار، واحتفاظ الغالبية العظمى من الناس بوظائفهم واستمرار تكوين الأسر" ... "قد تكون هذه دورة كبيرة بشكل خاص بالنسبة لـ تكوين الأسرة بسبب جيل الألفية “.

التقطت CNBC تعليقات جيفريز وأضافت "لقد كانت [أزمة الإسكان] مركز الأزمة الأخيرة، ولكن قبل ذلك كانت أسعار المساكن تميل إلى الصمود وحتى الارتفاع بشكل متواضع خلال فترة الركود الاقتصادي حيث انخفضت أسعار الرهن العقاري جنبًا إلى جنب مع أسعار الفائدة". . إذا كان التاريخ يمكن أن يكون دليلا، فإن سوق الإسكان يمكن أن يكون الملاذ الآمن غير المتوقع في الركود المقبل مرة أخرى.

ملاحظة . اقرأ مقالتنا الكبيرة حول كل ما تحتاج إلى معرفته للاستثمار في إسبانيا: إحصاءات دخل الإيجار، وقوانين ولوائح الإيجار، وما إلى ذلك.

إقرأ أيضاً:

نظرة عامة على الإنتاج الجديد كوستا ديل سول