نقدم هنا إجابات لأكثر الأسئلة شيوعًا حول شراء منزل أو شقة في إسبانيا. نتناول، من بين أمور أخرى، ما يجب مراعاته قبل الشراء، وما ينطبق بعد الشراء (الضرائب والرسوم، إلخ)، وعند تأجير المنزل، بالإضافة إلى أسئلة حول القروض البنكية في إسبانيا. يتم تحديث هذه الصفحة باستمرار بإضافة أسئلة جديدة، ومعدلات ضريبية جديدة، وغيرها.
لمن يرغب منكم بالاستثمار في العقارات بإسبانيا، فقد حان الوقت المناسب للشراء، حيث ازداد الطلب بشكل ملحوظ بعد الأزمة، بينما لم تصل الأسعار بعد إلى ذروتها. نحن في شركة العقارات الإسبانية متخصصون في إيجاد أفضل فرص الاستثمار، وخاصة في Costa del Sol.
يرجى العلم بأن لدينا وسطاء يتحدثون اللغة السويدية، يعملون مباشرةً لصالحنا، في منطقة Costa del sol. كما أننا نتعاون بشكل وثيق مع البنوك والمحامين المحليين في هذه المناطق.
لسوء الحظ، يعتقد الكثيرون أنه ينبغي التعامل مع عدة وسطاء عقاريين لضمان الحصول على ما تبحث عنه بأقل سعر ممكن. لكن يكفي التعامل مع وسيط واحد يضمن لك العثور على المنزل الذي ترغب فيه، ويتأكد من سير الأمور بسلاسة، وأن جميع الأوراق سليمة، وما إلى ذلك. هذا لا يؤثر على سعر المنزل إطلاقاً (تُقسم العمولة بين الوسطاء إذا وقّع مالك المنزل اتفاقية حصرية مع طرف ثالث)، ويجعل عملية الشراء أسهل بكثير. مع ذلك، إياك أن توقع عقداً مع شخص لا يمكنك الشراء من خلاله إلا هو. لا فائدة تُرجى من هذا النوع من "الحصرية"، مهما ادّعوا.
ثمة مشكلة متنامية أخرى (وهي ممارسة اختفت بعد الأزمة المالية، لكنها تعود للظهور الآن) تتمثل في قيام بعض وكلاء العقارات السويديين، الذين يبدو أنهم يتمتعون بسمعة طيبة، بجمع أكبر عدد ممكن من العملاء خلال المعارض التجارية الخارجية أو غيرها من الفعاليات في السويد. ثم، ورغم عدم وجود أي وكلاء لهم في إسبانيا، يقومون بتسجيل جميع الأسماء التي جمعوها لدى شركات التطوير العقاري ووكلاء العقارات الأجانب، مما يعني أنه لا يمكن لأي شخص آخر عرض المنازل على هذا العميل تحديدًا. جميع الأطراف خاسرة من هذه الممارسة الغريبة، لذا ننصح بعدم تسجيل أسمائكم لدى وكلاء العقارات في المعارض التجارية، أو لدى وكيلكم المحلي إلا إذا كان لديه موظفون متواجدون في إسبانيا (إذ أن نسبة ضئيلة فقط من وكلاء العقارات السويديين الذين يعلنون عبر الإنترنت لديهم موظفون فعليون متواجدون في الموقع).
اقرأ أيضاً كل ما تحتاج لمعرفته حول الاستثمار السكني في إسبانيا.
نحن نساعدكم في عملية الشراء بأكملها - من البداية إلى النهاية.
نسعى جاهدين لإيجاد أفضل صفقة شراء تناسب رغباتكم، ويشارك محامينا الإسباني في كل مرحلة من مراحل عملية الشراء، ويتأكد من سلامة جميع التصاريح والأوراق، ومن عدم تحميلكم أعباء فواتير الكهرباء، وما إلى ذلك. كما نتعاون مع شركة تأجير تتولى تأجير المنزل نيابةً عنكم، ومع بنك يضمن سداد الضرائب والرسوم، وغير ذلك. لدينا وسطاء يتحدثون اللغة السويدية يعملون مباشرةً لدينا، أو لدى البنك الوطني الذي تربطنا به شراكة حصرية، في جميع المقاطعات الإسبانية.
للحصول على مزيد من المعلومات حول هذا الموضوع، يرجى مراسلتنا على info@spanskafastigheter.se
فيما يلي إجابات على الأسئلة الشائعة حول شراء منزل في إسبانيا (بشكل خاص، كمنزل لقضاء العطلات، أو من قبل شركة كاستثمار). هنا يمكنك الاطلاع على ملخص مرئي سريع لعملية الشراء بصيغة PDF.
قبل الشراء
- "ما هي نصيحتك لي لأنظر إلى الأشياء؟"
- "هل يجب أن أذهب إلى هناك لمدة أسبوع أو أسبوعين وألقي نظرة على ما يحدث، أم أتابع ما يحدث على الإنترنت وعبر الهاتف؟"
- "هل هناك وقت من السنة أفضل من غيره لإجراء عملية شراء؟ من حيث السعر، أو العرض، أو أي سبب آخر؟"
إجابة: الأهم هو زيارة الموقع ومعاينة العقار والمنطقة المحيطة به، فالصور والكلمات لا تكفي لوصف التجربة الحقيقية. يجد معظم الناس أن البقاء لمدة تتراوح بين ثلاثة أيام وأسبوع كافٍ لمعاينة عدد كافٍ من العقارات والمناطق لاتخاذ القرار. لا تدفع أي دفعة أولى لعقار دون معاينته. هذا الإجراء غير مسموح به لدينا (إلا إذا كنت شركة استثمارية مفوضة بإيجاد أفضل فرص الاستثمار).
أما بالنسبة لوقت السنة، فننصح بتجنب شهر أغسطس، حيث يكون معظم الناس في إجازة وتكون جميع العقارات مؤجرة يومياً (وبالتالي لا يمكن عرضها). معظم الأسعار قابلة للتفاوض، بغض النظر عن وقت السنة. العرض والطلب في تغير مستمر، والسوق لا يشهد ركوداً إلا في شهر أغسطس.
ملحوظة، عند تواصلك معنا لأول مرة، يرجى توضيح التفاصيل قدر الإمكان. أين ترغب بالسكن، ما هي ميزانيتك، عدد غرف النوم المطلوبة، مدى قربك من المطار، مدى قربك من الشاطئ، هل تفضل مبنى جديد أم مستعمل، إلخ.
"ما الذي يجب فعله قبل أن أتمكن من إتمام عملية الشراء؟"
يُقدّم طلب الحصول على رقم NIE عادةً قبل الشراء. تحتاج إلى هذا الرقم لتوقيع سند الملكية، ولكن يمكنك دفع الدفعة الأولى دون الحاجة إليه لربط العقار (يتم ذلك في نفس الوقت). سابقًا، كان بإمكان محامٍ القيام بذلك بموجب توكيل رسمي. أما الآن، فيجب عليك تقديم الطلب شخصيًا. يكفي تقديم الطلب شخصيًا، ويمكن للمحامي أو وكيل العقارات استلامه لاحقًا. كما يتقدم الكثيرون بطلب الحصول على رقم NIE قبل وصولهم بوقت كافٍ، عبر السفارة الإسبانية. يستغرق الحصول على رقم NIE حوالي ثلاثة أسابيع، وهو صالح لمدة ثلاثة أشهر. اقرأ المزيد على موقع السفارة الإسبانية.
"كم تبلغ الدفعة المقدمة؟ وهل تضمن لي الحصول على المنزل؟"
الدفعة المقدمة هي 10%. نعم، هذه الدفعة تحجز المنزل وتخرجه من السوق، ثم يتعين عليك عادةً دفع كامل ثمن الشراء بعد 4 إلى 6 أسابيع.
"ألا توجد أي فرصة لاسترداد الدفعة المقدمة؟"
إجابةعادةً لا يحدث ذلك، ولكننا حرصنا، عندما كان ذلك في مقدورنا، على أن يسترد العملاء الذين ندموا على الشراء عربونهم النقدي قبل تحويله إلى حساب المالك. مع ذلك، لا يمكن تجنب الرسوم القانونية.
"كيف لي أن أتأكد من حصولي على العقار بمجرد أن أتخذ قراري؟"
يتم ذلك عن طريق دفع الدفعة الأولى وتوقيع عقد الشراء.
في معظم الحالات، يمكن للمالك الموافقة على 3000 يورو نقداً لإخراج المنزل من السوق حتى عودة المشترين ودفعهم كامل الدفعة الأولى البالغة 10%. في الماضي، كان معظم الناس يحضرون هذا المبلغ نقدًا لعدم إمكانية سحب هذا المبلغ من أجهزة الصراف الآلي (مع ذلك، يمكنك مراجعة بنكك السويدي قبل السفر وطلب رفع حد السحب). أما اليوم، فمن الممكن عادةً حل هذه المشكلة بسرعة عن طريق التحويل المصرفي.
يمكنك أيضاً منح محامينا توكيلاً رسمياً لتوقيع سند الملكية إذا لم تتمكن من الحضور عند إتمام الصفقة.
التكاليف المتضمنة في عملية الشراء
- "الشؤون القانونية/الإدارية/إلخ؟"
- "رسوم الوساطة؟"
- "أتعاب المحامي/الرسوم القانونية؟"
إجابةتختلف تكاليف شراء العقارات باختلاف ما إذا كان العقار مستعملاً أم حديث البناء. عند شراء عقار مستعمل، يُتوقع أن تزيد التكلفة بنسبة 11% تقريبًا عن سعر الشراء النهائي. من هذه النسبة، 8% ضريبة القيمة المضافة، أما الباقي فيُخصص لتسجيل العقار، ورسوم كاتب العدل، وأتعاب المحامي.
عند شراء منزل جديد، يُتوقع إضافة حوالي 14% إلى السعر. تشمل هذه النسبة ضريبة القيمة المضافة بنسبة 10% تقريبًا، أما الباقي فيُخصص لرسوم التسجيل والتوثيق والمحاماة.
يدفع مالك المنزل رسوم الوساطة.
تبلغ أتعاب المحامي ما يقارب 1.0 إلى 1.5% من سعر الشراء.
يتم دفع كامل ثمن الشراء في يوم توقيع سند الملكية.
الرسوم والضرائب بعد شراء منزل في إسبانيا
"ما هي رسوم المجتمع وكم تكلفتها؟"
إجابةتختلف قيمة رسوم الصيانة (وتُسمى أيضًا رسوم المجمع السكني أو رسوم التمديد) باختلاف المجمع السكني الذي تشتري فيه. وتتراوح هذه الرسوم بين 500 يورو و2200 يورو سنويًا. وتغطي هذه الرسوم تكاليف الكهرباء للمناطق المشتركة، وصيانة الزهور والشجيرات والمسبح، وما إلى ذلك. غالبًا ما تكون الشقق في المدينة معفاة من هذه الرسوم لعدم وجود مجمع سكني محيط بها. وينطبق الأمر نفسه على fincaفي الريف. مع ذلك، توجد حالات نادرة حيث يمتلك حوالي عشرة منازل ريفية مسبحًا مشتركًا، وفي هذه الحالة تدفع رسوم صيانة للمسبح.
لا تشمل الرسوم المذكورة أعلاه فواتير الكهرباء والماء، وتُدفع شهريًا، وتختلف تكلفتها بالطبع حسب مكان الإقامة ونوع المنزل. مع ذلك، غالبًا ما تكون هذه التكاليف منخفضة. بالنسبة للمقيمين الدائمين في منازلهم في إسبانيا، من المتوقع أن.. التكلفة السنوية الإجمالية تبلغ تكلفة رسوم الجمعية والضرائب والمياه والكهرباء والصرف الصحي وجمع القمامة وما إلى ذلك في المتوسط حوالي 2200-3000 يورو لمنزل يحتوي على 3 إلى 4 غرف نوم.
"ما هي الضرائب المفروضة على المنازل في إسبانيا؟"
إجابة: الضرائب لـ لا يوجد أشخاص مقيمين فيزياأي أن "الأفراد غير المقيمين إقامة دائمة في إسبانيا" هم على النحو التالي:
1. "ضريبة إيجار الأشخاص غير المقيمين". تُسمى هذه الضريبة التفضيلية للمواطنين غير المقيمين أيضًا بضريبة الدخل، لأن جميع مالكي المنازل لديهم خيار تأجير منازلهم (بغض النظر عما إذا كانوا يؤجرون منازلهم أم لا، يجب إدراج ذلك في الإقرار الضريبي). إذا قمت بتأجير المنزل، فإن الضريبة تبلغ 19% (ملاحظة: كانت النسبة سابقًا 24.75%، ولكنها انخفضت منذ ذلك الحين إلى 20%، ثم انخفضت بنسبة مئوية أخرى) على دخل الإيجار بعد خصم المصاريف يمكن استخلاص هذه الضريبة من إيجار منزلك (تأمين المنزل، فوائد القروض، رسوم الوساطة، الكهرباء، الماء، صيانة العقار، إلخ). ولا تُطبق هذه الضريبة الدنيا إلا على مواطني الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية.
٢. ضريبة "Impuestos sobre Bienes y Inmuebles"، والتي تُختصر إلى IBI، هي ضريبة عقارية سنوية إلزامية تُدفع بغض النظر عما إذا كنت مسجلاً في إسبانيا أم لا. تبلغ هذه الضريبة ٠٫٥٪ وتُحدد بناءً على القيمة المُقَدَّرة للعقار.
نحن نتعاون مع بنك يساعد في شرح متى وكيف يجب عليك دفع الضرائب ويمكنه ترتيب ذلك عن طريق الخصم المباشر إذا قمت بفتح حساب لديهم.
ملحوظةبعد الشراء، نقوم بترتيب نقل ملكية الكهرباء والماء من اسم المالك السابق إلى اسم المالك الجديد. وينطبق الأمر نفسه على رسوم الخدمات العامة، وضرائب العقار، والكهرباء، والماء، وما إلى ذلك.
اقرأ المزيد في مقالنا حول قوانين الضرائب في إسبانيا (يتم تحديثها سنوياً)،
تأجير بعد الشراء
- هل من المجدي الاستعانة بوكالة عقارية معروفة للمساعدة في عملية الوساطة العقارية؟ وما هي الرسوم العامة لهذه الخدمة؟
- "هل تشمل الرسوم التي تدفعها لوكالة التأجير الكهرباء والماء، بالإضافة إلى رسوم الخدمات العامة؟"
- "ما هي الرسوم التي تدفعها شركات الخدمات/شركات الحجز مقابل التأجير والصيانة؟"
- "كم يمكنك أن تربح من تأجير منزلك؟"
- "ما الذي يجب عليك مراعاته إذا كنت ترغب في شراء منزل كاستثمار؟"
- "ما هي القواعد في إسبانيا فيما يتعلق بالملكية عبر شركة سويدية ذات مسؤولية محدودة؟"
- هل الاستثمار في عقار سكني مملوك لعائلة (AB) معقد أو ينطوي على مخاطر للحصول على مزايا ضريبية عالية؟ أرغب في شراء عقار لتأجيره معظم أيام السنة، مع الإقامة فيه لمدة 4-5 أسابيع سنويًا مع عائلتي. هل توجد وكالات تتولى جميع الإجراءات، وبالتالي تثبت عدم إقامتي في العقار وتحصل على المزايا الضريبية؟ هل أقوم بتأجيره من نفسي في هذه الحالة؟
إجابة: ننصحك بالاستعانة بشركة تأجير عقارات ذات سمعة طيبة، فرغم أنها تتقاضى حوالي ٢٠٪ من الدخل، إلا أنها تتولى رعاية العقار أثناء غيابك، من تنظيف وصيانة المفاتيح وغيرها. كما أنها تتولى التسويق. هذا يجعل العملية برمتها أسهل بكثير، وفي معظم الحالات أكثر فعالية من حيث التكلفة.
عادةً ما يدفع مالك العقار فواتير الكهرباء والماء ورسوم الخدمات العامة. ويعتمد ذلك إلى حد ما على الاتفاق.
يعتمد مقدار ما تكسبه على العديد من العوامل. اقرأ المزيد هنا حول تأجير منزلك في إسبانيا.
يُعدّ اختيار منزل جذاب في موقع مميز، ويفضل أن يكون له سجل إيجاري موثق، أهم عامل يجب مراعاته عند القيام بهذا النوع من الاستثمار. وتؤثر هذه العوامل أيضًا على زيادة قيمة العقار على المدى الطويل. ولا تنسَ أن شهري يوليو وأغسطس هما الشهران اللذان ستجني فيهما أعلى ربح من شقتك، حيث ترتفع الأسعار خلال العطلات الصيفية في أوروبا.
لا توجد مشكلة في الشراء من خلال شركة سويدية، فعملية الشراء متشابهة إلى حد كبير. لمزيد من المعلومات حول الخصومات وغيرها من الأمور المتعلقة بالإقرارات الضريبية، يُرجى استشارة محاسبك. كما يمكنك الاطلاع على المزيد من المعلومات في أسفل هذه المقالة حول شراء منزل في إسبانيا من خلال شركة سويدية.
إذا كنت ترغب في تجنب ضريبة المزايا، فعليك "التنازل عن حق التصرف". تُبرم الشركة المالكة للعقار اتفاقية مع شركة تأجير تتضمن بندًا تتنازل بموجبه عن حق التصرف، ويحق لك ولعائلتك ومعارفك استئجار العقار بنفس سعر أي ضيف آخر. يُعد وجود هذا البند في الاتفاقية، بالإضافة إلى الإعلانات التي تُعلن بوضوح عن تأجير العقار، دليلًا كافيًا على أن العقار لا يُستخدم لأغراض شخصية.
تبلغ الضريبة المفروضة على الشركة 20% على الأرباح خلال السنتين الأوليين و25% بعد ذلك.
اقرأ أيضاً عن شركات البناء الإسبانية، وهو نموذج مشروع يقلل الأسعار بنسبة تصل إلى 35٪!
قروض لشراء منزل في إسبانيا
- "بصفتي أجنبياً، هل يمكنني الحصول على قرض في إسبانيا؟"
- "ما هو الأفضل، الحصول على قرض في إسبانيا أم في السويد؟"
نعم، يمكنك ذلك. تصل نسبة التمويل إلى 70%، ولكن ضع في اعتبارك أن البنوك في إسبانيا حاليًا لديها متطلبات عالية للدخل وما إلى ذلك، تمامًا مثل البنوك السويدية. عادةً ما تكون خطة السداد من 30 إلى 40 عامًا، ويجب أن تكون قد سددت المبلغ بالكامل بحلول العام الذي تبلغ فيه 67 عامًا (نتعاون أيضًا مع بنوك حاليًا لديها شروط تمويل تصل إلى 70%) 75 عامًا). اقرأ المزيد عن الاقتراض من بنك إسباني، وكيفية التقدم بطلب للحصول على وعد قرض [ملاحظة: هذه الخدمة مقدمة فقط لمشترينا] من خلالنا. لا يُسمح لك بالاقتراض لتغطية الضرائب والرسوم، لذلك أنت تحتاج عمليًا إلى 40% من رأس المال.
خلال أسوأ سنوات الأزمة، لم ننصح أحداً بالحصول على قرض من بنك إسباني بسبب خطر ارتفاع أسعار الفائدة بشكل حاد. أما الآن، فقد استقر الاقتصاد، ولم تصمد أمام الأزمة إلا البنوك الأكثر جدية.
معلومات هامة حول الحصول على قرض سكني في إسبانيا
اعتبارًا من ديسمبر 2018، أصبح تقييم المنزل ساريًا لمدة ستة أشهر. أما البنك الذي نتعامل معه، فهو لا يتقاضى أي رسوم على التقييم نظرًا لقوانين البنوك الجديدة في إسبانيا (لا تزال العديد من البنوك تتقاضى رسومًا تبدأ من 400 يورو). ويُحدد تقييم المنزل قيمة القرض الذي يمكنك الحصول عليه.
إذا كانت قيمة المنزل ١٠٠,٠٠٠ يورو واشتريته بمبلغ ١٢٠,٠٠٠ يورو، فلن تتمكن من اقتراض أكثر من ١٠٠,٠٠٠ يورو. والمبلغ الأقل هو الذي يُعتمد دائمًا.
هذا جانب مهم إذا كانت الميزانية محدودة. إذا اشتريت منزلاً مقابل 120 ألف يورو، ولكن قيمته أقل من ذلك (وهو أمر أصبح شائعاً بشكل متزايد مع ارتفاع القيمة السوقية للمنازل بينما لا ينظر التقييم إلا إلى المساحة بالمتر المربع وعدد الغرف وما إلى ذلك ولا يأخذ في الاعتبار الموقع أو الجوانب الفريدة الأخرى)، فربما لا يمتلك الجميع رأس مال كافٍ لإتمام عملية الشراء.
كانت إحدى صفقات البيع الأخيرة لدينا في وضع مماثل. بلغت تكلفة المنزل 220 ألفًا، لكن العميل كان بحاجة إلى الموافقة على قرض البنك بتقييم لا يقل عن 180 ألفًا. ثم قمنا بتضمين ذلك في العقد، أن العميل سيسترد مبلغ الحجز البالغ 3000 يورو إذا كان التقييم أقل من 180000 يورو.
جانب آخر مهم من المهم معرفة أن المنازل التي تم تحويلها، مثلاً من غرفة نوم واحدة إلى غرفتين، تُقيّم وفقًا لسند الملكية الأصلي. فعلى سبيل المثال، تُقيّم شقة كبيرة بغرفة نوم واحدة تم تحويلها إلى غرفتي نوم وفقًا للنموذج الحالي على أنها "غرفة نوم واحدة"، وبالتالي تحصل على قرض أصغر.
أحد أسباب انخفاض التقييم يكمن الأمر في أنه إذا لم يتمكن المشترون من الدفع بأنفسهم، فيجب أن يكون البنك قادراً على بيع المنزل بسهولة، ولكن التقييم نادراً ما يشير إلى القيمة الفعلية للمنزل في السوق.
استثمر في الشركة
هذا الأمر مهم لمن يرغب في شراء شركة سويدية. عملية الشراء واحدة، لكن بعض النقاط المهمة تختلف. عادةً ما تحصل على قرض من بنك إسباني بحد أقصى 50% عند شراء شركتك، ويجب سداده في غضون 15 عامًا كحد أقصى. كما تحتاج إلى شهادة تسجيل من مكتب تسجيل الشركات السويدي باللغة الإنجليزية (غالبًا ما تكون النسخة الإنجليزية كافية، ولكن في بعض الأحيان يلزم ترجمتها إلى الإسبانية بواسطة مترجم معتمد وتصديقها من كاتب عدل في بلد إقامتك في السويد). باستخدام هذه الشهادة، يمكنك التقدم بطلب للحصول على رقم التعريف الضريبي (NIF)Número de Identificación Fiscal – رقم التسجيل الضريبي) عن طريق محامٍ إسباني (بالإضافة إلى رقم NIE الشخصي الذي يحتاجه جميع المشترين).
معلومات حول شراء منزل في إسبانيا عن طريق شركة سويدية (AB):
من الممكن تمامًا شراء منزل في إسبانيا بشركة سويدية ذات مسؤولية محدودة. كما يمكن فتح شركة تابعة في إسبانيا لامتلاك المنزل، لكننا لا ننصح عملاءنا عادةً بهذا الخيار، إلا إذا كانوا يخططون لإجراء عدة عمليات شراء وإدارة محفظة عقارية تتجاوز إيراداتها الإيجارية 100,000 إلى 200,000 يورو، وكانوا يخططون لتمويل عمليات الشراء عبر بنك إسباني وإدارة العمل كشركة عقارية مستقلة.
إذا كانت شركتكم ستشتري منزلًا لقضاء العطلات وترغب في استخدام أموال الشركة، فإننا نوصي بأن يتم ذلك مباشرة مع الشركة السويدية المساهمة.
كيف يعمل هذا وما الذي يجب عليك مراعاته؟
يجب عليك تسجيل شركتك المساهمة (AB) لدى سجل الشركات الإسباني لممارسة الأعمال التجارية هنا وشراء المنازل. هذه عملية بسيطة نسبياً، ونحن نساعدك فيها إذا اشتريت من خلالنا.
– لتجنب الضرائب التفضيلية في السويد، يجب عليك التخلي عن حق التصرف في المنزل وأن تكون قادراً على إثبات لسلطات الضرائب أنه استثمار وليس منزل عطلات خاص متخفي في شركة للتهرب من الضرائب.
فيما يتعلق بأمور مصلحة الضرائب السويدية، يقع عبء الإثبات دائمًا على الشركة، وننصحك بتأجير العقار عن طريق مدير (لدينا شركات تابعة تقدم هذه الخدمات)، حيث تتفق معه على أنه لا يُسمح لك ولأي شخص له صلة بالشركة، أو أقارب، أو غيرهم، بالإقامة في العقار إلا بدفع سعر السوق كأي ضيف آخر (أما استخدامك للعقار كفرد عادي، فهو أمر آخر تتفق عليه مع المدير بشأن عدد مرات الاستخدام. لدينا نظام إلكتروني سلس لهذه العملية)
– تخضع الشركة للضريبة في إسبانيا على دخل الإيجار. ليس في السويد. لدى السويد وإسبانيا اتفاقية ضريبية لتجنب الازدواج الضريبي، ويجب دفع الضريبة في المكان الذي تُمارس فيه الأعمال التجارية.
– يمكن لشركة سويدية ذات مسؤولية محدودة فتح حساب مصرفي إسباني.
يتعين على شركة سويدية ذات مسؤولية محدودة تقديم إقرار ضريبي في إسبانيا لتوضيح الدخل المُكتسب فيها. ويمكن ترتيب ذلك عن طريق محاسب، وهو ليس مكلفاً للغاية.
بعض الأسئلة الشائعة من رواد الأعمال السويديين:
–هل تكاليف الشراء والبيع إذا اشتريت من خلال شركتك هي نفسها إذا اشتريت بشكل خاص؟ الإجابة: تنطبق نفس تكاليف الشراء المطبقة على أي كيان قانوني في إسبانيا. مع ذلك، عند البيع، ستقتطع مصلحة الضرائب الإسبانية 3% من سعر الشراء لضمان دفع ضريبة الأرباح، لأن شركتك غير مقيمة. عند تقديم الإقرار الضريبي، إذا تبين عدم تحقيق أي ربح، فستسترد هذه النسبة البالغة 3%. أو على العكس، إذا حققت ربحًا، فستحتفظ المصلحة بما يعادل الضريبة التي كان من المفترض دفعها.
– "هل ستخضع لأي ضرائب عقارية إضافية غير مرغوب فيها أو ما شابه ذلك عندما تمتلك العقار من خلال شركة؟" الجواب: – لا. فقط ضريبة الأملاك العادية التي تدفعها بغض النظر عن كيفية شرائك للعقار (IBI).
–"هل أحتاج إلى رقم NIE إذا كنت أرغب في تسجيل شركتي السويدية AB في إسبانيا؟" الإجابة: يحتاج أحد أعضاء مجلس إدارتكم، الذي سيمثلكم ويوقع على عملية الشراء، إلى رقم تعريف الأجانب (NIE). ونحن نرتب هذا الأمر أيضاً إذا اشتريتم من خلالنا.
في ملخص: من الممكن شراء منزل في إسبانيا بشركة سويدية (AB) شريطة اتباع الإجراءات الصحيحة. وللاستفسارات المحاسبية والضريبية وغيرها، ننصحكم بالتواصل مع محاسب سويدي متخصص في عمليات شراء العقارات في الخارج.
ملخص وأسئلة إضافية حول شراء المنازل
ما هي أنواع المنازل المتاحة للشراء في إسبانيا؟
الإجابة: تتنوع أنواع المساكن في إسبانيا، وتشمل الشقق والفلل والمنازل المتلاصقة والأراضي المخصصة للبناء. ومن المهم ملاحظة أن بعض قطع الأراضي مخصصة فقط لبناء أنواع معينة من المساكن، كما أن المساحة وغيرها من المواصفات تخضع لأنظمة محددة. ومن المستحيل عمليًا تغيير هذه الأنظمة لاحقًا.
ما هي الخطوات الرئيسية في عملية شراء منزل في إسبانيا؟
الإجابة: تشمل الخطوات الرئيسية إيجاد منزل، وتقديم عرض، وتوقيع اتفاقية شراء (arras)، ودفع عربون، وإجراء الفحص النافي للجهالة، وأخيراً توقيع عقد الشراء الرسمي (escritura) لدى كاتب عدل.
هل أحتاج إلى محامٍ إسباني عند شراء عقار في إسبانيا؟
الجواب: يُنصح بشدة بالاستعانة بمحامٍ إسباني لمساعدتك على فهم النظام القانوني والتأكد من استيفاء جميع المستندات والتصاريح اللازمة. يتولى معظم وكلاء العقارات السويديين التواصل بين العميل والمحامي.
ما هو رقم NIE ولماذا أحتاجه؟
الإجابة: رقم NIE (Número de Identificación de Extranjero) هو رقم تعريف فريد مطلوب من غير المواطنين الإسبان لإجراء معاملات معينة في إسبانيا، بما في ذلك شراء العقارات.
كيف أدفع ثمن منزل في إسبانيا؟
الإجابة: عادةً ما تدفع دفعة أولى (عادةً 10% من سعر الشراء) عند توقيع اتفاقية الشراء. ويتم سداد باقي المبلغ عند توقيع عقد الشراء الرسمي لدى كاتب عدل. أما بالنسبة للعقارات الجديدة، فالأكثر شيوعًا هو دفع مبلغ حجز أولًا، ثم دفعتين في بداية المشروع، بإجمالي حوالي 30% بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة. ويتم سداد المبلغ المتبقي، وهو 70%، عند الانتقال إلى العقار. وعند الانتقال، يتم تفعيل أي قروض متاحة عادةً (شريطة الموافقة عليها، ولا تتم هذه العملية إلا بعد الانتقال. والسبب في ذلك هو أن الوضع المالي للمشتري قد يكون قد تدهور بشكل كبير خلال فترة الإنشاء). وهذا يعني أنك لن تتحمل أي فوائد خلال فترة الإنشاء.
ما هي التكاليف الأكثر شيوعاً عند شراء منزل في إسبانيا؟
الإجابة: تشمل التكاليف الأكثر شيوعاً ضريبة نقل الملكية (ITP) للمنازل المستعملة، وضريبة القيمة المضافة (IVA) للمنازل المبنية حديثاً، ورسوم كاتب العدل، ورسوم التسجيل، والرسوم القانونية.
ما هو الإطار الزمني المعتاد لشراء عقار في إسبانيا؟
الإجابة: يختلف الإطار الزمني لشراء عقار في إسبانيا، ولكنه عادةً ما يستغرق ما بين شهر واحد وستة أشهر من وقت العثور على العقار إلى وقت توقيع عقد الشراء الرسمي (escritura). وقد يستغرق الأمر وقتًا أطول في حال كان العقار مملوكًا لعقار عقاري أو ما شابه.
هل يمكنني الحصول على قرض سكني من بنك إسباني لتمويل شراء منزلي؟
الإجابة: نعم، تقدم العديد من البنوك الإسبانية قروضًا عقارية للمشترين الأجانب، ولكن قد تختلف الشروط وأسعار الفائدة. وتكون شروط القروض أكثر تخصيصًا من تلك الموجودة في السويد.
هل أحتاج إلى حساب مصرفي إسباني لشراء عقار في إسبانيا؟
الإجابة: نعم، أنت بحاجة إلى حساب مصرفي إسباني لتتمكن من دفع التكاليف والضرائب المتعلقة بشراء منزلك ولتتمكن من الحصول على أي قروض من بنك إسباني.
هل من الممكن شراء منزل في إسبانيا عن بعد؟
الإجابة: نعم، من الممكن شراء منزل عن بُعد من خلال توكيل محامٍ أو شخص موثوق به للتصرف نيابةً عنك خلال عملية الشراء. وقد شاع هذا الإجراء خلال فترة الجائحة، ولا يزال شائعًا نسبيًا. مع ذلك، ننصح معظم الناس بزيارة المنزل على أرض الواقع قبل اتخاذ القرار. تذكر أن رسوم الحجز غير قابلة للاسترداد في معظم الحالات.
ما هي شهادة الطاقة ولماذا أحتاجها؟
الإجابة: شهادة كفاءة الطاقة هي وثيقة توضح مدى كفاءة المنزل في استهلاك الطاقة، وذلك على مقياس من A (كفاءة عالية جدًا) إلى G (أقل كفاءة). ويُعدّ الحصول على شهادة كفاءة الطاقة شرطًا قانونيًا عند بيع أو تأجير منزل في إسبانيا.
كيف يمكنني التأكد من أن المنزل الذي أشتريه خالٍ من الديون أو المشاكل القانونية؟
الجواب: يجب على محاميك القيام بالفحص اللازم وطلب "مذكرة بسيطة" من السجل العقاري للتحقق من عدم وجود ديون أو رهون عقارية أو مشاكل قانونية أخرى مرتبطة بالعقار.
هل يمكنني تأجير منزلي في إسبانيا عندما لا أستخدمه؟
الإجابة: نعم، من الممكن قم بتأجير منزلك في إسبانيالكن من المهم أن تكون على دراية بالقوانين واللوائح المحلية المتعلقة بالتأجير بالإضافة إلى دفع الضريبة ذات الصلة على دخل الإيجار.
ما هي أكثر الضرائب شيوعاً التي يتعين عليّ دفعها بصفتي مالك منزل في إسبانيا؟
الإجابة: تشمل الضرائب الأكثر شيوعًا لأصحاب المنازل في إسبانيا ضريبة الأملاك (IBI)، والضريبة على دخل الإيجار، وضريبة سنوية على غير المواطنين الإسبان الذين يمتلكون عقارات في إسبانيا (Impuesto sobre la Renta de Non Residentes).
ماذا سيحدث إذا أردت بيع عقاري في إسبانيا في المستقبل؟
الإجابة: عند بيع عقارك في إسبانيا، ستُفرض عليك ضريبة أرباح رأس المال (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) على الربح الذي تحققه من البيع. بالإضافة إلى ذلك، قد تكون هناك تكاليف أخرى، مثل رسوم كاتب العدل والرسوم القانونية، المتعلقة بعملية البيع.
نبذة تاريخية عن سوق العقارات الإسبانية
لطالما كانت إسبانيا وجهة جذابة للمشترين الأجانب الباحثين عن منزل ثانٍ، أو فرصة استثمارية، أو مكان مشمس للتقاعد فيه. فيما يلي لمحة تاريخية موجزة عن سوق العقارات الإسبانية وعلاقتها بالمشترين الأجانب:
- الستينيات والسبعينياتبدأ ازدهار السياحة الجماعية وازدياد شعبية سوق العقارات الإسبانية بين المشترين الأجانب خلال الستينيات والسبعينيات من القرن الماضي، مع تزايد اكتشاف الناس لمزايا البلاد العديدة. فقد جذبت سواحل إسبانيا الخلابة ومناخها الدافئ وتكاليف المعيشة المعقولة مشترين من دول شمال أوروبا، وخاصة المملكة المتحدة وألمانيا والدول الاسكندنافية. وبرزت Costa del Solوكوستا بلانكا وجزر البليار وجزر الكناري كوجهات سياحية شهيرة خلال هذه الفترة.
- الثمانينيات والتسعينيات: نمو السوق ونضجه. خلال ثمانينيات وتسعينيات القرن الماضي، واصل سوق العقارات في إسبانيا نضجه، وانضمت البلاد إلى الاتحاد الأوروبي عام ١٩٨٦. وقد سهّلت هذه العضوية زيادة الاستثمارات العابرة للحدود، وجعلت شراء العقارات في إسبانيا أسهل لمواطني الاتحاد الأوروبي. وخلال هذه الفترة، شهد سوق العقارات الإسباني نموًا مطردًا، مدفوعًا بالطلب المحلي والأجنبي على حد سواء.
- أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين: ازدهار سوق العقارات. شهدت أوائل الألفية الثانية ازدهاراً ملحوظاً في سوق العقارات الإسبانية، حيث ارتفعت أسعار العقارات بشكل كبير، وتسارع بناء المشاريع الجديدة لتلبية الطلب المتزايد. وخلال هذه الفترة، توافد المشترون الأجانب، وخاصة من المملكة المتحدة وأيرلندا، الذين انجذبوا إلى إسبانيا لما توفره من فرص لتحقيق مكاسب رأسمالية كبيرة ودخل إيجاري مجزٍ.
- 2008-2013: تراجع السوق وانتعاشه: كان للأزمة المالية العالمية عام 2008 أثر بالغ على سوق العقارات الإسبانية، مما أدى إلى انخفاض حاد في أسعار العقارات وارتفاع كبير في عدد العقارات غير المباعة. وقد تأثر العديد من المشترين الأجانب، وخاصة أولئك الذين استثمروا في مشاريع قيد الإنشاء، سلبًا بهذا التراجع. ومع ذلك، بدأ السوق يُظهر بوادر انتعاش في عام 2013 تقريبًا، حيث استقرت أسعار العقارات بل وارتفعت في بعض الحالات.
- 2014-حتى الآن: استمرار التعافي والاستثمار الأجنبي: منذ عام 2014، شهد سوق العقارات الإسباني تعافياً تدريجياً، مدفوعاً جزئياً بالاهتمام المتواصل من المشترين الأجانب. خلال المرحلة الأولى من الجائحة، كان هناك انخفاض طبيعي في عمليات شراء العقارات، لكن الطفرة اللاحقة كانت قوية (استثمر وارن بافيت، من بين آخرين، في Costa del Sol خلال الجائحة). ومع ذلك، بدأ التباطؤ يظهر في أواخر عام 2022 وبداية عام 2023. إلا أن معظم المحللين الدوليين يعتقدون أن هذا التراجع سيكون مؤقتاً، وأن إسبانيا تتمتع بمستقبل واعد بفضل مناخها وثقافتها وبنيتها التحتية. ومن المتوقع أن تشهد منطقة Malagaبشكل رئيسي أقوى نمو مع اقترابها من الثلاثينيات.
روابط إلى نشراتنا الإخبارية:
- نشرة Nerja الإخبارية ( Malaga وبقية Costa del Solالشرقية)
- نشرة إخبارية عن Marbella وبقية Costa del Sol الغربية (Mijas، Fuengirola، Estepona إلخ)