بدأت سنوات الأزمة في عام 2007، واستغرق الأمر سنوات طويلة قبل أن يعود الإسبان والأجانب على حد سواء إلى شراء المنازل (مع ذلك، قام المستثمرون بالشراء فورًا خلال فترة الركود). إلا أن الاهتمام بسوق العقارات الإسباني شهد انتعاشًا ملحوظًا في النصف الأول من عام 2014، وارتفعت المبيعات بشكل مطرد منذ ذلك الحين، لكنها لم تصل بعد إلى مستويات ما قبل الأزمة المالية. ومع ذلك، حقق السوق تقدمًا ملحوظًا في عامي 2021 و2022، ثم استقر نسبيًا في عام 2023. ومنذ نهاية عام 2024، عندما بدأ البنك المركزي الأوروبي بخفض أسعار الفائدة تدريجيًا، بدأ فصل جديد مثير ذو اتجاهات واضحة.

ينجذب السوق بشكل رئيسي نحو Malaga بحلول عام ٢٠٢٦، بدأ المشترون يفضلون بشكل متزايد الإنتاج الجديد على المستعمل. ومع ذلك، فإن أزمة الطاقة والتضخم الحالية جعلت من الصعب على المطورين تنفيذ مشاريعهم، مما يعني أن ما يتم بناؤه أقل من الطلب. سيؤدي هذا إلى ارتفاع حاد في الأسعار على المدى الطويل، ولكنه سيوفر أيضًا فرصًا كبيرة لأصحاب رؤوس الأموال.

الوضع كما بدا في السوق في مطلع عام 24/25

التعليقات المكتوبة بخط عريض تم تحديثها بتاريخ 4/9/2024:

توقعت المؤسسة المالية BBVA زيادة بنسبة 3٪ في أسعار العقارات العام الماضي (كما يعتقدون أن عدد المعاملات سيزداد بنسبة 5-7٪ في عام 2024).

ومع ذلك، توقع محللو بنك إنتر تصحيحًا بنسبة 2٪ في أسعار العقارات الإسبانية العام المقبل.

تتوقع فوتوكاسا استقرار الأسعار بفضل سوق العمل القوي، والطلب المرتفع من المستثمرين القادرين على السداد والمشترين الأجانب، إلى جانب نقص المعروض في المناطق الجذابة. ويشير موقع العقارات أيضاً إلى أن متوسط ​​الأسعار لا يزال أقل بنسبة 22% من ذروته في عام 2007.

وبالنظر إلى الماضي، فقد ثبتت صحة توقعات بنك BBVA. فالأسعار لا تزال ترتفع رغم التحديات.

يُعدّ نقص المعروض من العقارات المعروضة للبيع في المناطق الأكثر جاذبية سمةً بارزةً لسوق العقارات طوال عام 2024. وتشمل المناطق التي تعاني من أكبر نقص في العقارات عواصم المقاطعات الإسبانية الكبرى، وضواحي المدن الرئيسية، والمناطق السياحية التي هيمن عليها المشترون الأجانب في السنوات الأخيرة، مثل Costa del Sol، وجزر البليار، وأجزاء من كوستا بلانكا.

تفسيرات ضعف الإمدادات

ليس من المستغرب أن تبقى الأسعار مرتفعة في إسبانيا، نظراً لقلة المعروض من المنازل في السوق (نتحدث هنا عن المناطق السياحية المفضلة لدى الأجانب، بينما تختلف الأوضاع في المناطق الداخلية، إلخ). أحد الأسباب هو أن العديد ممن اشتروا منازل في إسبانيا خلال السنوات العشر الماضية راضون عن شرائهم ويرغبون في البقاء. قبل عشر سنوات، كان عدد الإسبان الذين يمتلكون منازل أكبر، حتى في أكثر المناطق السياحية شهرة. لعلّ السبب الأكبر لنقص المعروض من المساكن هو أن الناس في إسبانيا يشترون العقارات بأسعار فائدة منخفضة لفترات طويلة، تصل إلى 20 عامًا. أما الآن، ومع ارتفاع أسعار الفائدة، فإن قلة من الناس يرغبون في استبدال منازلهم لأنهم سيضطرون إلى إعادة التفاوض على سعر الفائدة.

فيما يتعلق بالمبيعات للسويديين والنرويجيين وبعض الجنسيات الأخرى التي تأثرت عملاتها، يلعب ضعف الكرونة دورًا هامًا بلا شك. ولا ننسى أيضًا التأثير الحقيقي لجائحة كوفيد-19 في عامي 2021 و2022! ومع ذلك، تُعدّ هذه الأرقام مبيعات قوية مقارنةً بمعظم سنوات العقد الأول من الألفية الثانية.

مستقبل سوق الإسكان خلال الأشهر الستة المقبلة

من الصعب التنبؤ بمستقبل سوق العقارات في إسبانيا على المدى القريب. فإذا استمر انخفاض التضخم وأسعار الفائدة، فقد يشهد السوق انتعاشاً ملحوظاً مع زيادة العرض والمبيعات، وبالتالي ارتفاع الأسعار بوتيرة أسرع.

شهدنا عدة أزمات خلال فترة نشاطنا الطويلة في إسبانيا. تحدث الكثير من الأمور بتأخيرات، ولا تتبع نمطًا محددًا. بعد الأزمة المالية عام 2008، عندما بدأ الاقتصاد بالتعافي تدريجيًا (رغم أن أحدًا لم يكن يعلم بذلك حينها)، استمرت أسعار العقارات في الانخفاض لفترة في قطاعات عديدة. خلال هذه الفترة، كان المستثمرون الذين حققوا أعلى الأرباح في العقد الماضي هم الأكثر نشاطًا. مع ذلك، لم تُبَع العديد من العقارات علنًا، وكان ذلك في الغالب من قِبَل جهات لم تستطع الانتظار أكثر من ذلك للبيع، على الرغم من أن الاقتصاد أظهر بوادر إيجابية على التعافي. بِيعَت العديد من هذه العقارات كعقارات تابعة للبنوك أو "underhand" (أي لم تُعلن عنها رسميًا على مواقع الإنترنت أو البوابات الإلكترونية). لكن هذه المرة، وبسبب التغييرات القانونية التي أُدخلت خلال الأزمة الأخيرة، أصبح سوق العقارات التابعة للبنوك معدومًا تمامًا.

من المتوقع أن يكون الاقتصاد الإسباني الأسرع نموًا في منطقة اليورو بحلول عام 2025، في حين أن ارتفاع أسعار المساكن كان معتدلًا نسبيًا. وفي كثير من المناطق، لم تعد الأسعار بعد إلى مستويات عام 2008! وفي الوقت نفسه، لا تزال إسبانيا وجهة جذابة للغاية للمستثمرين الأجانب الذين ينظرون أيضًا إلى جوانب أخرى مثل الاستقرار، ومعدلات الجريمة، والبنية التحتية، وغيرها.

• باعت شركة "أيداس هومز" الإسبانية لبناء المنازل، وهي إحدى أكبر الشركات في إسبانيا (وقد حصلنا منها على جائزة لإدارة علاقات العملاء قبل بضع سنوات)، ثلث منازلها لمشترين أجانب في ذلك العام. باعت الشركة ما يقارب 600 منزل بقيمة إجمالية بلغت 265 مليون يورو في مناطق مثل Costa del Sol، وكوستا بلانكا، وجزر البليار، لمشترين من أكثر من 50 دولة، كان أبرزهم الهولنديون والألمان والبولنديون والبلجيكيون والبريطانيون.

اتجاهات الأسعار في سوق الإسكان الإسباني

في عامي 2022 و2023، كان ارتفاع الأسعار طفيفاً، لكن الزيادة في عام 2024 كانت أعلى بكثير. ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 12.34% في عام 2024، وهي الآن أعلى بنسبة 12.5% ​​من ذروة الأسعار التي سُجلت في عام 2007.

إذا عدنا قليلاً إلى الوراء، إلى عام 2020 وقبل تفشي الجائحة مباشرةً، نجد أن متوسط ​​أسعار العقارات في إسبانيا قد ارتفع بنسبة 6.5%. في البداية، شهدت الأسعار انخفاضاً بسبب فيروس كورونا، ثم تعافت لاحقاً وارتفعت بشكل حاد، نتيجةً لرؤية الكثيرين في إسبانيا ملاذاً مثالياً في ظل الواقع الجديد الذي يتيح العمل عن بُعد. إضافةً إلى ذلك، هناك العديد من التطورات الإيجابية في البلاد، فتركيزها على التكنولوجيا والاستدامة، إلى جانب استمرار انخفاض أسعار العقارات نسبياً، قد شجع المستثمرين الدوليين على الاستثمار في سوق العقارات.

إذا درسنا اتجاهات الأسعار في المناطق الأكثر جاذبية للمشترين الأجانب، نجد أن النمط مختلف إلى حد ما. فقد تعافت الأسعار بشكل ملحوظ في جزر البليار وجزر الكناري، وكادت أن تتعافى في مدريد، لكنها لا تزال منخفضة في الأندلس (مع أن أسعارMarbella ارتفعت بشكل كبير، وأصبحت مدينة Malaga الآن أكثر جاذبية للمستثمرين حيث يُتوقع أن تحذو المدينة حذوها في اتجاه الأسعار خلال السنوات القادمة)، وكتالونيا، ومنطقة فالنسيا، ومورسيا.

تُعتبر الأندلس الآن ملاذاً ضريبياً وملائمة جداً للأعمال التجارية

تعمل الأندلس تدريجياً على خفض الضرائب على شراء المنازل. تبلغ ضريبة ITP على المنازل المستعملة الآن 7%، بعد أن كانت تتراوح بين 8% و9% و10% حسب فئة السعر. وبالتالي، يحفز هذا التخفيض الضريبي بشكل أساسي شراء المنازل ذات الأسعار المرتفعة. أما بالنسبة للرسوم المفروضة على الإنشاءات الجديدة، فقد بلغت ضريبة AJD 1.2%، بعد أن كانت 1.5%. وتعمل إسبانيا، والأندلس على وجه الخصوص، على خفض الضرائب بشكل عام إحدى المناطق في إسبانيا التي تتمتع بأقل الضرائب على الإطلاق. بالإضافة إلى ذلك، سنّت مدن مثل Nerja قوانين جديدة بهدف تبسيط الإجراءات البيروقراطية الإسبانية المعقدة. كل هذا، إلى جانب استثمارات المنطقة الكبيرة في السياحة المستدامة، وتعزيز البنية التحتية، والتحسينات والتسهيلات المختلفة للشركات الدولية، وكذلك للأفراد العاملين عن بُعد، يجعل المنطقة وجهة استثمارية جذابة للغاية. وقد أدى قرار Google الأخير بنقل مقرها الرئيسي للأمن السيبراني إلى Malaga إلى الحديث عن "وادي سيليكون أوروبي"

اقرأ المزيد عن معدلات الضرائب الجديدة وقوانين الضرائب لهذا العام في إسبانيا.

فيما يتعلق بانخفاض أسعار الفائدة في إسبانيا وعدد المبيعات المتوقعة مستقبلاً:

في نوفمبر، توقعت السوق أن تخفيضات أسعار الفائدة لن تحدث حتى صيف 2024، لكن الآن يتزايد اعتقاد الناس بأن أول تخفيض من البنك المركزي الأوروبي سيحدث في وقت مبكر من مارس. كما يُعتقد أن تخفيضات أسعار الفائدة ستكون أقوى وأكثر عددًا مما كان متوقعًا في عام 2024.

في الربع الأول من عام 2022، بلغ عدد معاملات بيع وشراء المساكن في إسبانيا 164,999 معاملة، بزيادة تتجاوز 14% مقارنةً بالربع الأخير من العام السابق. ويُعدّ هذا الرقم الأعلى منذ بداية عام 2008. كما شهدت عمليات الشراء من قبل السويديين زيادة بنسبة 30% مقارنةً بالربع السابق. وفي الوقت نفسه، ارتفعت الأسعار بنسبة 3.1% في الربع الأول (مع انخفاضها بنسبة 1.2% في منطقة Malaga). وفي الربع الثاني، زادت المبيعات بنسبة 8% مقارنةً بالعام السابق، وبلغت الزيادة 4% في شهر يونيو. ثم تباطأت المبيعات بشكل ملحوظ، لا سيما في منطقة مدريد.

خلال النصف الأول من عام 2022، تم تحطيم رقم قياسي في عدد المشترين الأجانب في إسبانيا. ارتفعت مبيعات المنازل بنسبة 53% مقارنةً بالعام السابق، حيث بلغ إجمالي عدد المنازل المباعة من قبل مشترين أجانب 72,987 منزلاً. يُعدّ هذا الرقم الأعلى منذ بدء عمليات القياس في عام 2007. ويمثل المشترون الأجانب 20.3% من إجمالي مبيعات المنازل في إسبانيا. مع ذلك، أحجم المشترون عن الشراء في النصف الثاني من العام، وهي ظاهرة عالمية. قد تستغرق بعض الأسواق (مثل السويد) وقتاً طويلاً للتعافي، لكن من المتوقع أن تشهد مبيعات المنازل في إسبانيا ارتفاعاً ملحوظاً مجدداً بدءاً من النصف الأول أو الثاني من عام 2023. انخفضت المبيعات في الربع الأخير بنحو 10% (مع العلم أن الانخفاض في مبيعات غير الإسبان لم يتجاوز 1.2%) مقارنةً بالعام السابق، إلا أنه من السابق لأوانه استخلاص استنتاجات قاطعة، إذ كان هذا متوقعاً نظراً للتأثير الكبير لجائحة كورونا في العام الذي سبقه.

تم نشر الإحصائيات النهائية للعام الماضي في 23 مارس. وقد بلغت المبيعات للمشترين الأجانب مستوى قياسياً. يشير الكتاب السنوي إلى أن إجمالي الطلب الأجنبي بلغ 13.75% من السوق (في Malaga يمثل الأجانب ما يقارب 35% من المشتريات!)، أي ما يعادل 88,858 عملية بيع، بينما تشير أحدث البيانات الفصلية إلى 94,481 عملية بيع و14.62% من السوق، بزيادة قدرها 58% مقارنة بالعام السابق. ويستمر الطلب الأجنبي القوي على العقارات في إسبانيا، على الرغم من أن الأرقام الفصلية الصادرة عن مكاتب التسجيل العقاري تشير أيضًا إلى تباطؤ في معدل النمو خلال النصف الثاني من العام الماضي، مما يوحي بأن عام 2023 قد لا يكون بنفس الجودة نظرًا لارتفاع أسعار الفائدة. ومع ذلك، يشهد السوق الإسباني اتجاهًا تصاعديًا قويًا على المدى المتوسط ​​إلى الطويل مقارنة بالعديد من الأسواق العالمية الأخرى.

على أساس سنوي في عام 2022، ارتفعت الأسعار بنسبة 7.9% في النصف الأول من العام للعقارات المستعملة، وبنسبة 8.1% للعقارات الجديدة. وبشكل عام، ارتفعت أسعار المساكن في إسبانيا بنسبة 8.8% على مدار العام (بلغت الزيادة 2.5% في الربع الأخير، ما يشير إلى استمرار الارتفاع). لم تُؤثر جائحة كورونا والحرب والتضخم (الذي يُعدّ أقل في إسبانيا منه في السويد) على وتيرة ارتفاع الأسعار المستمرة منذ عام 2014. انخفضت أسعار المساكن الإسبانية بشكل ملحوظ منذ أزمة 2008، لكنها لا تزال منخفضة بنسبة 18.7% في عام 2023 مقارنةً بالمستوى القياسي الذي سُجّل في عام 2007. ومنذ ذلك الحين، شهد السوق العديد من التطورات الإيجابية، كالتنظيمات الجديدة، وتوسيع البنية التحتية، والاستثمار في السياحة البيئية ومسارات المشي، وغيرها. من المتوقع أن يشهد سوق الإسكان الإسباني انتعاشًا قويًا خلال العقد القادم. وتعتقد هيئة البناء APCESpaña أن الرغبة في الإنتاج الجديد هي السبب الرئيسي لارتفاع الأسعار، حيث تم حجز 80% من المنازل الجاهزة في عام 2023 بالفعل!

أما فيما يتعلق بالمخاوف بشأن التضخم وصعوبات التسليم في قطاع البناء، فقد خفت حدتها نوعًا ما. تحدثنا إلى مقاولين أفادوا بأن الأسعار ومواعيد التسليم بدأت تعود تدريجيًا إلى وضعها الطبيعي. مع ذلك، توقعوا تأخيرات في المشاريع الجديدة. سيستغرق الأمر وقتًا طويلاً قبل أن يتمكن من لا يرضى عن المعروض من العقارات المتاحة للبيع حاليًا (بما في ذلك العقارات قيد الإنشاء) من الحصول على مدخراته. كما نعتقد، نظرًا لارتفاع الطلب، أن الزيادات السعرية في المشاريع المطروحة للبيع ابتداءً من العام المقبل ستكون أعلى بكثير.

تعافت إسبانيا بسرعة بعد الشلل الأولي المرتبط بالحجر الصحي خلال فترة الوباء.

في يونيو 2021، تم بيع منازل أكثر بنسبة 88.4% مقارنة بالفترة المقابلة من العام السابق. سجلت المنطقة، من حيث الأرقام المطلقة، أعلى معدل مبيعات منذ يونيو 2008! وبلغ إجمالي عدد العقارات التي تم تداولها في سوق الإسكان الإسباني 565,523 عقارًا في عام 2021 أعلى رقم منذ 14 عاماً.

على وجه الخصوص، شهدنا خلال فترة الجائحة وبعدها زيادة ملحوظة في مبيعات قطاع العقارات الفاخرة، وكذلك في مبيعات المشاريع الجديدة. كما نتلقى تقارير من زملائنا في مختلف أنحاء البلاد تفيد ببيع مشاريع إنتاجية جديدة للمستثمرين الإسبان في فترات زمنية أقصر من أي وقت مضى. وفي أحد أحدث مشاريعنا في نهاية العام، بعنا لأول مرة لعدد من المستثمرين الإسبان، الذين أشاروا إلى مدى ربحية شراء العقارات على الخارطة في السنوات الأخيرة. ومن الإيجابي أن تتزايد المبيعات بهذه السرعة للمشترين الأجانب والإسبان على حد سواء لكن انتبه لتطورات الأسعار. وقد يسير الأمر بوتيرة أسرع من المتوقع. في نهاية يوم 21 أغسطس، لوحظ أن أسعار المساكن كانت أعلى بنسبة 4.9% في يوليو مقارنة بـ في نفس الشهر من العام الماضي. ولا يزال الاهتمام مرتفعاً بين الأجانب رغم الجائحة، حتى بين المشترين السويديين الذين يتزايد عددهم أيضاً.

إيجار قوي

أظهرت بيانات جمعية أصحاب الفنادق أن نسبة الإشغال في يوليو 2022 بلغت 86.29%، مقارنةً بنسبة 84.2% في عام 2019. وقد تفوقت Nerja Torremolinos بشكل ملحوظ على نسبة الإشغال في عام 2019، حيث رفعتا المتوسط. وسجلت Nerja أعلى نسبة إشغال بأكثر من 90% (مقارنةً Marbella وغيرها من المنتجعات الواقعة غرب البلاد والتي تجاوزت نسبة الإشغال فيها 80%).

على مدى أربعة أشهر متتالية، من يونيو إلى سبتمبر 2023، سجلت Nerja معدل إشغال فندقي تجاوز 90%. وصرح مدير السياحة في المدينة قائلاً: "أصبحتNerja نموذجاً يحتذى به في المنطقة. وعلى صعيد الجنسيات، شهدت المدينة تدفقاً كبيراً للسياح البريطانيين والإسبان والألمان والأيرلنديين.".

تتصدر Malaga عملية التطوير

في إسبانيا، يُكتب الكثير حاليًا عن التطور الاستثنائي المذكور آنفًا في Malaga، التي كانت في بداية العام لا تتفوق عليها في التصنيف الاستثماري سوى برشلونة ومدريد. بالإضافة إلى ذلك، أشارت الأرقام الصادرة في الربع الأخير من العام إلى أن Malaga قد تجاوزت برشلونة لأول مرة في عدد العقارات الجديدة المباعة.

ارتفاع أسعار الإيجارات في Malaga وسط طلب قوي من الأجانب

تشهد أسعار الإيجارات ارتفاعاً حاداً في مقاطعة Málaga Costa del Sol. فبين عامي 2022 و2023، ارتفعت أسعار الإيجارات بنسبة 23% لتصل إلى 13.22 يورو للمتر المربع شهرياً. وبالمقارنة مع عام 2007، أصبحت الإيجارات الآن أغلى بنسبة تزيد عن 60%، حيث كانت آنذاك حوالي 8.5 يورو للمتر المربع.

ارتفاع أسعار المواد وزيادة الطلب

في اجتماع هام بين شركات البناء وبنك كبير في خريف عام 2021 (بسبب بدء أعمال البناء لأحد مشاريعنا)، تم التنبيه إلى أن أسعار بعض المواد سترتفع بنسبة تصل إلى 40% بحلول بداية عام 2022. لقد كانوا على حق. وهكذا تم التنبؤ بهذه النبوءة قبل وقت طويل من غزو روسيا لأوكرانيايقول المحلل نفسه الآن إن أسعار مواد البناء ستنخفض بشكل حاد، وإن مبيعات المشاريع الجديدة في إسبانيا ستشهد ازدهارًا في المستقبل. مع ذلك، أدى عدم اليقين المصاحب للتضخم إلى تأجيل مشاريع في مراحل التخطيط. ننصح بشراء العقارات الجديدة في بداية العام، إذ قد يكون ارتفاع الأسعار كبيرًا في الصيف والخريف. أما بالنسبة للعقارات المستعملة، فنعتقد أن أسعارها ستبقى مستقرة نسبيًا، نظرًا لتراجع الطلب عليها، حيث بدأ المعروض منها بالتناقص. يُضاف إلى ذلك أن عددًا قليلًا نسبيًا من المنازل بُني بعد أزمة 2008 وحتى جائحة كورونا. الوضع في إسبانيا بعد الربع الأول من العام الحالي هو أن العديد من البنوك أصبحت أكثر حذراً، ويواجه المستثمرون صعوبة في الحصول على التمويل رغم الطلب القوي على الإنتاج الجديد. تاريخياً، هذا يعني عادةً أنه عندما تُحل المشاكل الأساسية (لم يتبق سوى إشارة من البنك المركزي الأوروبي تفيد بوصول رفع أسعار الفائدة إلى ذروته، لذا ترقبوا هذه الإشارة)، تميل الأسعار إلى الارتفاع بشكل كبير وسريع.

البناء الجديد والمنازل الفاخرة هما ما يلوح في الأفق بعد أزمة كورونا

نتواصل باستمرار مع أصحاب المنازل، والمطورين العقاريين، وصناديق الاستثمار، ومديري البنوك، وملاك الأراضي، وغيرهم، ونُطلعهم تدريجيًا على وضع السوق الإسبانية خلال أزمة كورونا والتضخم وأزمة الكهرباء وبعدها. كما نتفاوض باستمرار مع ملاك الأراضي وشركات البناء بشأن مشاريع مختلفة، ما يمنحنا رؤية شاملة للوضع، بدءًا من شروط البنوك وصولًا إلى أسعار المواد الخام! هناك فرص استثمارية واعدة لمن يواكبون التطورات في عام ٢٠٢٥!

اكتب إلى info@spanskafastigheter.se للحصول على مزيد من المعلومات حول العقارات underhandوالإنتاج الجديد، والقطاعات والأسواق التي نعتقد أنه ينبغي الاستثمار فيها في عام 2025.

ساهمت عمليات البناء الجديدة والمنازل الفاخرة في انتعاش المبيعات

لقد كان سوق الإنتاج الجديد، مثله مثل أي سوق آخر تقريباً، راكداً نسبياً خلال سنوات التضخم، لكن الطلب يتزايد في الخلفية، كما أظهرت سنوات الوباء.

بدأت المبيعات بوتيرة أسرع من المتوقع بعد إغلاق الجائحة - بالفعل في أوائل يونيو 2020، قبل أن تفتح البلاد حدودها، وقد حفزها عوامل مؤقتة تخفيضات في الأسعار بنسبة 10-15%وفي بعض الحالات أكثر من ذلك. ومع ذلك، كانت معظم عمليات البيع التي شهدت تخفيضات في الأسعار تتم "underhand" (أي أن المالك لم يرغب في نشر تخفيض السعر علنًا)، ولم يكن هناك عدد كبير من هذه العقارات. ومنذ ذلك الحين، ظلت الأسعار ثابتة إلى حد كبير بالنسبة للعديد من العقارات، بينما ارتفعت بشكل حاد بالنسبة للعقارات الفاخرةبيت كبيروالذي ازداد الطلب عليه بشكل متزايد. ولكن الأهم من ذلك كله، كما ذكرنا، أن هناك رغبة محلية ودولية كبيرة في الإنتاج الجديد.

بحسب إحصاءات معهد العقارات (24/9/2021)، ارتفعت مبيعات العقارات الجديدة بنسبة 50% في Costa del Sol مقارنةً بالعام السابق. في المقابل، انخفضت مبيعات المنازل المستعملة بنسبة 4.6% خلال الفترة نفسها، ويعزى ذلك إلى تقادم المعروض من العقارات وتدهور حالتها، بالإضافة إلى انخفاض الأسعار بنسبة 0.5% فقط رغم الأزمة (مع العلم أن الأسعار ارتفعت قليلاً منذ ذلك التقرير).

نتفق مع المشترين. لا شك أن الإنتاج الجديد هو السائد في المستقبل، ولكن لا تزال هناك فرص جيدة للشراء لمن يبحثون عن منازل مستعملة. مع أن معظم الناس يبحثون الآن عن منازل جديدة، إلا أن المعروض محدود. لذا، ستكون هناك فجوة (حيث انخفض إنتاج العديد من شركات التطوير العقاري خلال الأزمة، وفي الوقت نفسه، عندما أدركوا أن الطلب أقوى من أي وقت مضى خلال العقد الماضي، كان هناك نقص في المواد والتضخم ونقص في العمالة) حتى ظهور منازل جديدة في مواقع مميزة عام 2024. ومن المتوقع أيضًا أن تكون أسعار هذه المنازل أعلى بكثير مما كانت عليه في عامي 2022 و2023

ستفتح نافذة شراء قصيرة ولكنها مكثفة في قطاع الإنشاءات الجديدة على مصراعيها في عام ٢٠٢٤. ويتعلق هذا بمشاريع تم التفاوض على أسعار أراضيها خلال الأزمة، قبل أن يتضح أنها لن تدوم طويلًا [من حيث تأثيرها على سوق الإسكان]، والتي تُدار من قِبل فرق عمل كفؤة تمكنت من تخزين المواد قبل حدوث النقص. يُتوقع ارتفاع حاد في أسعار الإنتاج الجديد ابتداءً من صيف/خريف ٢٠٢٤.

يرغب المشترون الآن في منتجات جديدة وعصرية وصديقة للبيئة، لذا الوضع فيما يتعلق بالأشياء المستعملة مشابه لما كان عليه الحال في صيف وخريف عام 2019عندما تباطأت مبيعات هذه العقارات بشكل ملحوظ، ولم تُبَع سوى عقارات قليلة بتخفيضات في الأسعار بلغت حوالي 15% (مقارنةً بالعام السابق)، تبين أن العديد من المنازل القديمة تحتاج ببساطة إلى تخفيض أسعارها لبيعها، لكن يبدو أن قلة من البائعين مستعدون لتلبية طلبات المشترين. سنرى ما إذا كان هذا الوضع سيتغير خلال العام، ولكن لا توجد لدينا أي مؤشرات على ذلك.

يتوقع معظم الناس أن تنتعش المبيعات مرة أخرى جنباً إلى جنب مع بقية الاقتصاد في أوروبا في وقت مبكر من النصف الأول من العام.

في بداية أزمة كورونا، كان يُعتقد أن نسبة لا يُستهان بها من المساكن، في قطاعات مختلفة، مثل بيوت العطلات، منازل فاخرة والفنادق الأصغر سيتم بيعها بسعر مخفض لفترة قادمةلكن ذلك لم يحدث بالفعل لأن الاقتصاد أقوى مما كان متوقعاً.

ما هي المناطق التي تجذب أكبر عدد من المشترين بعد الأزمة الأخيرة؟

وقبل كل شيء، تماماً كما حدث بعد الأزمة الأخيرة، Nerja (لا تجذب أي مدينة إسبانية أخرى اهتمام المستثمرين بقدر ما يجذبه المستثمرون السويديون، وذلك بفضل ارتفاع معدلات الإشغال والتطور الإيجابي)، ولم يتراجع هذا الاهتمام رغم قيام البلدية بالعديد من الاستثمارات في البنية التحتية للشواطئ والمتنزهات الطبيعية والمراكز الثقافية خلال الأزمة. فقد بدأت بتطوير مسارات المشي والشوارع، بالإضافة إلى بناء مركز صحي كبير جديد. تتمتع Nerja بموقع متميز، وسيكون من المثير متابعة تطورها خلال السنوات العشر القادمة. اطلع على أفضل العروض في Nerja هنا والآن.

لكن مدينة Malaga تبرز كأقوى مدينة على الإطلاق وسيكون المنتجع الأكثر جاذبية في جنوب إسبانيا للمشترين الأجانب ابتداءً من عام 2024. اقرأ المزيد عن تطور Malagaفي هذه المقالة.

بقدر ما يتعلق الأمر Marbella يبدو أن الاهتمام بالمنطقة قد يتجدد، شريطة انخفاض الأسعار. حاليًا، تُطغى عليها Malaga وشرق Costa del Sol. يجب خفض الأسعار، وإطلاق مشاريع إنتاجية جديدة أكثر جاذبية في غرب Costa del Sol لجعلها منطقةً جاذبةً من جديد.

يصعب فهم وضع توريفاييخا وبقية كوستا بلانكا. فقد كانت هناك عقارات كثيرة غير مباعة حتى قبل الأزمة، وتعاني مناطق عديدة من مشاكل اقتصادية منذ فترة طويلة. قد تُلحق الأزمة أضرارًا جسيمة، ولكن علينا الانتظار لنرى ما سيحدث.

ارتفعت الأسعار في إسبانيا بشكل مطرد لمدة عشر سنوات، لكنها ظلت أقل بنسبة 30% مما كانت عليه قبل أزمة عام 2008 عندما ضرب الوباء

تُظهر الأرقام الرسمية الصادرة عن السلطات انخفاض المبيعات خلال عام الأزمة 2020. صحيحٌ أن المبيعات انخفضت، لكن ليس بالقدر الذي توقعه المحللون في ظل هذه الظروف. ففي الربع الثالث، تراجعت المبيعات للمشترين الأجانب بنسبة 24.3% مقارنةً بالعام السابق، وهو ما يُقارن بانخفاضها بنسبة 50% في الربع الثاني. على أي حال، يُمكن اعتبار عام الجائحة حالةً شاذة، وقيمةً إحصائيةً غير مألوفة لا تُشير بالضرورة إلى تطورات السوق. يُنصح بدراسة الأرقام على المدى الطويل، والأهم من ذلك، الأخذ في الاعتبار أن هناك حديثًا عالميًا عن ازدهار مبيعات "المنازل الثانية" في ظل تزايد أعداد العاملين عن بُعد، وإتاحة الفرصة لهم للعيش في بلدان أخرى إذا رغبوا في ذلك. وفي قائمة Forbes (نوفمبر 2020) لأكثر 20 وجهةً جاذبيةً في العالم، احتلت ثلاث مدن إسبانية مراكز ضمن أفضل 20 مدينة: Malaga، ومدريد، وسان سيباستيان. سيؤدي هذا إلى ارتفاع أسعار المنازل الأكثر جاذبية على المدى الطويل، حيث يبحث المشترون الدوليون في نفس الفئة تقريبًا: "إطلالة على البحر أو على بعد كيلومتر واحد كحد أقصى من البحر، غرفتا نوم على الأقل، على بعد ساعة واحدة كحد أقصى من المطار، شرفة، قريب من كل شيء ولكنه لا يزال منعزلاً".

كانت الأسعار في عام 2019 أكثر استقرارًا نسبيًا مقارنةً بالعام السابق. ومع ذلك، توقعت وكالة موديز للتصنيف الائتماني المرموقة ارتفاع الأسعار في إسبانيا بنسبة 5.5% في عام 2020. ومن بين جميع الدول التي شملها تحليلها في أوروبا الغربية، كان من المتوقع أن يشهد سوق العقارات في إسبانيا أعلى نسبة نمو. وكانت مدريد وبرشلونة أبرز المدن التي شهدت طفرةً ملحوظة. وبالنظر إلى الماضي، فقد حققت Malaga أفضل نمو. ومن المثير للاهتمام أن هذا النمو تزامن مع أزمة 2007/2008. ويُقال Costa del Sol دائمًا ما تكون من أوائل المناطق التي تدخل الأزمات وتخرج منها.

الأسعار كانت لا تزال أقل بنسبة تزيد عن 30% في عام 2019 مما كانت عليه قبل أزمة عام 2007 (في بداية عام 2024، انخفضت الأسعار بنحو 22%). هذه الحقيقة، بالإضافة إلى استمرار انخفاض أسعار الفائدة وانتهاء خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي (حيث انتظر الكثيرون للاستثمار لأن خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي وضع كل شيء في حالة من عدم اليقين)، ستؤدي، وفقًا لمعظم المحللين، إلى تسجيل عدد مشتريات الأجانب في إسبانيا أرقامًا قياسية جديدة في عام 2020. أما بالنسبة للسويديين، فقد تباطأ الاهتمام بإسبانيا نوعًا ما حتى قبل جائحة كورونا، لكنه عاد ليكتسب زخمًا متجددًا. نعتقد أن لهذا عدة أسباب. أولًا، يشعر الكثيرون أنه بعد كثرة الأزمات التي شهدها العالم في السنوات العشر الماضية، "يكفي الانتظار الآن. الآن نشتري"، وأن أزمة كورونا حفزت مشاريع جديدة ذات إنتاج جديد مثير للاهتمام. بالإضافة إلى ذلك، ارتفعت قيمة الكرونة مقابل اليورو في نفس الوقت الذي انتعش فيه سوق الإسكان السويدي بعد فترة من الركود. هذا يعني أن بإمكان مالكي المنازل السويديين تحرير رأس مالهم بسهولة أكبر لشراء منزل في الخارج.

توقع المحللون، قبل اندلاع الأزمة، ارتفاع مبيعات العقارات للمشترين الأجانب في عام 2020. إلا أن الأزمة زادت من الإقبال على العقارات وتجاوزت التوقعات السابقة لجائحة كورونا (مع أن السوق شهد ركوداً نسبياً في عام 2023 نتيجة لرفع أسعار الفائدة)، ويرى كثيرون أن السنوات الخمس المقبلة في سوق العقارات الإسبانية قد تشهد تطوراً غير مسبوق، لا سيما في منطقة Malaga.

فرق البناء هي الحل الأمثل للبناء الجديد في إسبانيا

أحد المخاوف، وفقًا للتحليلات الإسبانية، هو الارتفاع الصاروخي في أسعار الأراضي وتكاليف البناء منذ عام ٢٠١٦. وقد حدث الأمر نفسه بوتيرة متسارعة منذ منتصف ثمانينيات القرن الماضي (مما أدى إلى فقاعة عقارية ضخمة في نهاية العقد). في الوقت نفسه، يزداد الطلب على المشاريع الجديدة، ويتزايد عدد من يبنون مشاريع أكبر حجمًا بأسعار أعلى. وهذا يُنذر باحتمالية ظهور "فقاعات صغيرة" في الأسواق المُشبعة. ولذلك، تُصبح البنوك أكثر تقييدًا في دخول وتمويل المشاريع الجديدة ذات الإنتاج المُتزايد. ازدادت حذر البنوك من تمويل المشاريع الجديدة بعد التراجع الاقتصادي الذي أعقب الوباء. وبالتالي، فإن من يستطيعون الحصول على مشاريع إنتاج جديدة في مراحلها النهائية أو مشاريع تم إنجازها مؤخراً، يملكون فرصة ذهبية، إذ سيتجاوز الطلب على هذه المشاريع العرض بشكل ملحوظ لفترة طويلة نسبياً. في الحالات التي تتدخل فيها البنوك للاستثمار، تشترط بيع المشاريع بالكامل تقريبًا قبل الموافقة عليها. هذا وضع غير مستدام، ولا بد من إيجاد حل. ولذلك، يتجه المزيد من المستثمرين الإسبان، من بين أمور أخرى، إلى المشاريع الناجحة والمثبتة نموذج المشروع: بناء المجتمعاتحل هذا المشروع يعني ذلك أسعاراً مضغوطة تزيد عن 25% ويعتبر هذا الأمر أكثر أماناً من الناحية القانونية والمالية من العروض الترويجية العادية لكل من المشتري الفردي والبنوك وشركات التأمين التي تضمن مدفوعات المشترين.  اقرأ المزيد عن مجتمعات البناء هنا.

فيما يلي تفاصيل التطورات التي شهدتها السنوات الأخيرة:

في عام 2018، ارتفعت أسعار المنازل المستعملة بنسبة تزيد قليلاً عن 7% (بينما ارتفعت أسعار المنازل الجديدة بنسبة 6.1%). وكان هذا أعلى ارتفاع منذ الربع الثالث من عام 2007. في السنوات الخمس التي سبقت أزمة كورونا، ارتفعت قيمة المنزل في إسبانيا بمعدل 5% سنوياً، وإذا أخذنا في الاعتبار انخفاض تكاليف الفائدة وارتفاع أسعار الإيجار بنسبة 50% خلال الفترة نفسها، فإن هذا يعني عائدًا يزيد عن 10% لمن اشترى المنزل المناسب في المنطقة المناسبة في الوقت المناسب.

في عام 2017، تم بيع 53,259 منزلاً للأجانب. وكان الرقم القياسي السابق المسجل في عام 2007 هو 33,000 عملية بيع.

انخفضت مبيعات العقارات للسويديين بنسبة 7% في عام 2018 (مع ذلك، شهد النصف الأول من العام نفسه بيع عدد قياسي من المنازل الإسبانية للسويديين) نتيجةً لحالة عدم اليقين التي سادت سوق الإسكان السويدية وانخفاض قيمة الكرونة. إلا أن هذا لم يؤثر على سوق الإسكان الإسباني، الذي واصل نموه بثبات. ارتفع عدد مشتريات الأجانب بنسبة 5% بين شهري يوليو وسبتمبر، وبلغ إجمالي المبيعات 11.9%. في عام 2019، شهدت الأرقام تقلبات حادة، لكنها ظلت تشير إلى اتجاه تصاعدي. في أول شهرين من عام 2020، أفاد العديد من الوسطاء العقاريين بأن السويديين عادوا للشراء بوتيرة قياسية. ثم جاءت جائحة كورونا، وتوقفت المبيعات تمامًا خلال فترة الحجر الصحي في إسبانيا. بعد ذلك، عادت المبيعات للارتفاع بشكل حاد، بدءًا من فصل الصيف. ويرى العديد من المحللين أن ارتفاع أسعار المنازل في إسبانيا سيكون تدريجيًا وعلى المدى الطويل، على غرار ما حدث في السويد بعد انهيار سوق الإسكان في أوائل التسعينيات.

في الواقع، يحدث التطور بسرعة كبيرة لدرجة أن الدولة الإسبانية، بدءًا من عام 2019، أنشأت سلطة جديدة لمنع فقاعات العقاراتفي عام 2012 تقريبًا، توقع كثيرون، بمن فيهم نحن، أن يشهد سوق العقارات في إسبانيا ارتفاعًا سريعًا، ثم استقرارًا سعريًا طويل الأمد، على غرار ما شهدته السويد منذ أزمة العقارات في أوائل التسعينيات. إلا أن الذاكرة الجماعية قصيرة، والأسعار وعدد مشاريع الإنتاج الجديدة ترتفع بوتيرة أسرع من المتوقع. وستمنع هيئة الرقابة الحكومية الجديدة المضاربة غير المنضبطة، بينما سيحصل البنك المركزي على موارد أكبر للتحكم في تدفق الائتمان.
من الصعب التنبؤ بالعواقب الحقيقية للسلطة الجديدة، لكننا نعتقد أن هذا قد يعني، من بين أمور أخرى، زيادة الضرائب على الإنتاج الجديد في غضون بضع سنوات.

لكن في الوقت الحالي، لا توجد زيادات ضريبية في الأفق، في حين تم تخفيض رسوم القروض، ويتم تقييم المنازل بشكل متزايد (مما يؤثر على مبلغ القرض).

يبدو سوق الإسكان أكثر أماناً من سوق الأسهم، خاصة في ظل التضخم

بدأ العديد من المستثمرين يشعرون بالإرهاق من سوق الأسهم المتقلبة وغير المستقرة، ويتجهون إلى العقارات كبديل. كما لطالما اعتبر المستثمرون الاستثمارات العقارية ملاذاً آمناً في أوقات ارتفاع التضخم.

قال توماس ج. ثورنتون، رئيس إدارة منتجات الأسهم الأمريكية في شركة جيفريز، ما يلي عن سوق الإسكان الأمريكي (الذي يشبه إلى حد كبير السوق الإسباني، حيث اتبع كلاهما نفس الدورات) قبل عام:

"باستثناء فترة الأزمة المالية العالمية، استمرت أسعار المنازل في الارتفاع حتى خلال فترات الركود، ربما بسبب انخفاض أسعار الفائدة، واحتفاظ الغالبية العظمى من الناس بوظائفهم، واستمرار تكوين الأسر" ... "قد تكون هذه دورة كبيرة بشكل خاص لتكوين الأسر بسبب جيل الألفية".

علّقت قناة CNBC على تصريحات جيفريز، مضيفةً: "كانت أزمة الإسكان محور الأزمة الأخيرة، ولكن قبل ذلك، كانت أسعار المساكن تميل إلى الثبات، بل وحتى الارتفاع بشكل طفيف، خلال فترات الركود الاقتصادي، حيث انخفضت معدلات الرهن العقاري بالتوازي مع أسعار الفائدة. وإذا كان التاريخ دليلاً، فقد يكون سوق الإسكان الملاذ الآمن غير المتوقع في الركود الاقتصادي القادم مرة أخرى."

ملحوظة. اقرأ مقالنا الرائع حول كل ما تحتاج لمعرفته للاستثمار في إسبانيا: إحصائيات عن دخل الإيجار، والقوانين واللوائح المتعلقة بالإيجارات، وما إلى ذلك.

اقرأ أيضاً:

لمحة عامة عن الإنشاءات الجديدة Costa del Sol