危机年份始于 2007 年，过了好几年，普通西班牙人和外国人才再次开始购房（然而，投资者基本上是在经济低迷时期立即购买的）。然而，人们对西班牙房地产市场的兴趣在2014年上半年就已经开始爆发，此后销量或多或少直线上升，但仍未达到金融危机前的水平。然而，它在 21/22 迈出了几大步，然后在 2023 年停滞不前。从 2024 年底开始，欧洲央行开始逐步降低利率，一个令人兴奋的新篇章开始了，有几个相当明显的趋势。

市场主要关注马拉加2025，买家更喜欢新产品而不是二手产品。然而，当前的能源/通货膨胀危机使建筑开发商实施其项目变得更加困难，这意味着正在建造的建筑少于需求。从长远来看，这将导致价格强劲上涨，但对于有资本的人来说也是巨大的机会。

24/25 年底前市场情况

粗体评论于 2024 年 4 月 9 日更新：

金融机构 BBVA 预测去年房地产价格将上涨 3%（他们还认为 2024 年交易数量将增加 5-7%）。

然而，Bankinter 分析师预测明年西班牙房地产价格将调整 2%。

Fotocasa 认为，由于劳动力市场稳健、有偿付能力的投资者和外国买家的高需求以及有吸引力地区的供应不足，价格将保持稳定。 该房地产门户网站还指出，平均价格仍比 2007 年的峰值低 22%。

事后看来，BBVA 是对的。尽管面临阻力，价格仍在继续上涨。

准确地说，最具吸引力的地区待售房产供应量较少是整个 2024 年市场的特点。房产最短缺的地区包括西班牙的主要省会城市、大城市周边的郊区和旅游区，这些地区是外国投资者趋之若鹜的地方。近年来，买家在市场上占据了主导地位。如太阳海岸、巴利阿里群岛和科斯塔布兰卡的部分地区。

供应不足的原因

西班牙的房价保持稳定并不奇怪，因为释放的房屋很少（我们现在谈论的是外国人喜欢的地区，内陆的情况有所不同，等等）。原因之一是，许多过去十年在西班牙买房的人对自己的购买感到满意并想留下来。十年前，越来越多的西班牙人拥有住房，甚至在最受欢迎的旅游区也是如此。然而，也许住房供应不足的最大原因是，在西班牙，您购买时需要支付很长一段时间的利息，最长可达 20 年。现在利率上去了，想换房子的人就少了，因为需要重新协商利率。

当谈到向瑞典人、挪威人和某些货币受到影响的其他国家的销售时，克朗疲软当然发挥了作用。那么您不应该忘记，2021-2022 年确实存在大流行效应！与 2000 年代的大多数年份相比，这些销售数字仍然强劲。

未来六个月房地产市场的未来

很难说西班牙房地产市场不久的将来会是什么样子。如果通货膨胀和利率继续下降，市场就会有一个良好的开端，供应量、销售量都会增加，价格也会更快上涨。

我们在西班牙活跃的很长一段时间里，经历过几次危机。很多事情的发生都是有滞后性的，并且没有遵循特定的模式。 2008年金融危机之后，当经济开始从谷底回升时（尽管当时没有人意识到），房地产价格在几个领域持续下跌了一段时间。正是在这个时期，过去十年中赚得最多的投资者最为活跃。然而，尽管经济显示出好转的积极迹象，但许多物品并未公开出售，而且主要是演员们迫不及待地出售。其中许多物品被作为银行物品或“秘密”出售（即，它们没有在网站或门户网站上公开宣传）。然而，这一次，由于上次危机期间引入的法律发生变化，银行物品的市场完全不存在，这一点必须补充。

预计到2025年，西班牙的经济将成为欧元区国家中增长最快的国家，而房价涨幅则相对温和。很多地方还没有达到2008年的水平！与此同时，它继续向外国投资者出售，他们也关注稳定性、犯罪、基础设施等方面。

• 西班牙房屋建筑公司 Aedas Homes 是西班牙最大的公司之一（顺便说一句，我们几年前因客户管理而获得了他们的奖励），同年将其三分之一的房屋出售给外国买家。他们在太阳海岸、科斯塔布兰卡和巴利阿里群岛等地向来自 50 多个国家（以荷兰人、德国人、波兰人、比利时人和英国人为首）的买家出售了近 600 套房屋，总价值 2.65 亿欧元。

西班牙房地产市场的价格趋势

22/23年价格涨幅不大，但2024年涨幅较高。

如果我们再回顾一下，到 2020 年，即疫情爆发之前，该国的平均价格上涨了 6.5%。 首先是冠状病毒引起的价格下跌，然后是随后的复苏和急剧上涨，因为许多人将西班牙视为可以远程工作的新现实的完美避难所。 此外，该国正在发生许多积极的事情，其对科技和可持续发展等的投资，加上持续相对较低的房价，使国际投资者对这个房地产市场产生了兴趣。

再回望2007年，我们可以看到，全国平均房价仍然明显低于15年前，并且自2013年触底以来并没有太大恢复。

如果我们研究外国买家最感兴趣的地区的价格发展，就会发现情况有所不同。 巴利阿里群岛和加那利群岛的价格已经回升不止，马德里也几乎回升，但安达卢西亚的价格仍然较低（然而，马贝拉的价格飙升，而马拉加市现在对投资者来说更有吸引力，因为该市预计将跟随未来几年的价格趋势相同）、加泰罗尼亚、巴伦西亚和穆尔西亚地区。

安达卢西亚现在被认为是避税天堂 并且非常适合商业

安达卢西亚正在逐步降低购房税。 二手房的 ITP 税现为 7%。 之前的分辨率为 8、9。 10%，取决于价格范围。 因此，减税主要刺激价格较高的住房。 至于新产品的费用，AJD 为 1.2%，之前为 1.5%。 西班牙，特别是安达卢西亚正在全面降低税收，现在是西班牙税收绝对最低的地区之一。 此外，内尔哈等地还出台了新法律，旨在削减繁琐的西班牙官僚机构。 所有这一切，再加上该地区在可持续旅游业方面普遍大量投资、加强基础设施以及针对国际公司和个人“数字游牧者”的各种改进和简化，使得该地区非常值得投资。谷歌最近决定搬迁其重要总部马拉加的网络安全引发了“欧洲硅谷”的讨论：

了解有关西班牙本年度新税率和税法的更多信息。

关于西班牙降息以及未来销售数量：

11月份，市场预计降息只会从夏季24日开始，但现在越来越多的人认为欧洲央行的首次降息最早将在行进。 人们还认为，2024年降息幅度将比预期更大、幅度更大。

2022年第一季度，西班牙住宅交易量为164,999套，较上年第四季度增长超过14%。 事实上，这是自 2008 年初以来的最高数字。瑞典人的购买量也比上一季度增加了 30%。 与此同时，第一季度价格上涨了3.1%（尽管马拉加地区价格下降了1.2%）。 第二季度销售额比去年同期增长8%。 6月份增幅为4%。 主要是马德里地区的销售放缓。

2022年上半年，西班牙的外国买家数量打破了纪录。 与上一年相比增加了53%。 外国买家共售出 72,987 套房屋。 这是自 2007 年开始测量以来达到的最高数字。外国买家占西班牙购房总量的 20.3%。 然而，下半年买家却在等待，这是一种全球现象。 一些市场（例如瑞典）可能需要很长时间才能恢复，但西班牙房屋销售预计从 2023 年上半年或下半年开始将再次大幅增长。上一季度的销售下降了 10% 左右（不过，西班牙住房销售预计将在 2023 年上半年或下半年再次大幅增长。与上一年相比，非西班牙裔人数仅下降了 1.2%，但现在就如预期得出结论还为时过早。 前一年发生了巨大的流行病影响。

3月23日，去年的最终统计数据公布。 对外国买家的销售量创历史新高。 年鉴称，外国总需求占市场的 13.75%（在马拉加，外国人几乎占购买量的 35%！），这意味着销量为 88,858 辆，而上季度数据显示销量为 94,481 辆，市场份额为 14.62%，增长了 58与上一年相比%。 尽管登记机构的季度数据也显示去年下半年增长率放缓，但鉴于利率上升，2023 年的情况可能不会那么好，但外国对西班牙房地产的需求仍然强劲。 然而，与许多其他全球市场相比，西班牙市场中长期处于强劲上升阶段。

价格继续上涨，尽管现在上涨速度较慢。 2022 年上半年，二手产品价格上涨 7.9%，新产品价格上涨 8.1%。 总体而言，西班牙房价全年上涨8.8%（第四季度上涨2.5%，因此上涨仍在继续）。 疫情/战争/通货膨胀（西班牙的房价低于瑞典）并没有减缓自 2014 年以来的房价上涨趋势。自 2008 年危机以来，西班牙房价大幅下跌，但 2023 年仍为 18.7%与2007年的创纪录水平相比下降了%。此后，在法规、基础设施发展、生态旅游和徒步旅行投资等方面也发生了很多积极的事情。西班牙房地产市场将有强劲的表现20多岁。 建筑机构 APCSepaña 认为，主要是对新生产的渴望推高了价格，而在 2023 年竣工的所有房屋中，80% 已经被预订！

至于对通胀和建筑业供应困难的担忧有所缓解。 我们与建筑商交谈过，他们表示价格和交货时间正在缓慢但肯定地开始“正常化”。 然而，预计新项目将出现延误。 对于那些不喜欢现在待售房产（包括期房）的人来说，从谷物到面包之间将有很长一段时间。 我们还认为，尤其是因为需求仍然很高，如果从明年开始出售，这些项目的价格上涨将明显更高。

西班牙迅速从大流行期间隔离带来的最初瘫痪中恢复过来。

截至 2021 年 6 月，房屋销量比上年同期增加了 88.4%。 从绝对值来看，该地区的销售额创下了 2008 年 6 月以来的最高纪录！ 2021 年，西班牙房地产市场共有 565,523 处房产易手。 这是14年来的最高数字。

特别是在大流行期间和之后，我们看到奢侈品领域的销售和新产量强劲增长。 我们还收到来自全国各地同事的报告，他们正在以比多年来更短的时间向西班牙人出售新产品的项目。 在我们年底的最新项目中，我们也首次向大多数西班牙投资者出售。 他们注意到近年来购买期房的效益如何。 对于外国和西班牙买家来说，销售额增长如此之快是积极的， 但要留意价格走势。 它也可以比预期的更快。 截至8月21日末，房屋价格 7月份较7月份上涨4.9% 一年前的同月。 尽管发生了新冠疫情，外国人的兴趣仍然很高，甚至在越来越年轻的瑞典买家中也是如此。

出租强劲

酒店运营商协会的数据显示，2022年7月的入住率达到86.29%，与2019年的84.2%相比。 2019 年让你击败的主要是内尔哈和托雷莫利诺斯，因为他们提高了平均水平。 内尔哈的入住率最高，超过 90%（而马贝拉和西区其他地方的入住率刚刚超过 80%）。

2023年6月至9月，内尔哈酒店入住率连续四个月超过90%。 该市旅游经理：“内尔哈已成为该地区的标杆。 从国籍来看，英国、西班牙、德国和爱尔兰游客大量涌入这座城市。

马拉加引领发展

在西班牙，现在有很多关于前面提到的马拉加的特殊发展的文章，今年年初，马拉加在投资方面仅落后于巴塞罗那和马德里。 第四季度，还有数据表明，马拉加的新建房产销售数量首次超过巴塞罗那。

由于外国人的强劲需求，马拉加的租金价格上涨

马拉加省和太阳海岸的租金价格急剧上涨。 22日至23日期间，租金价格上涨了23%，最终达到每月每平方米13.22欧元。 与2007年相比，现在的租金上涨了60%以上，当时的租金约为每平方米8.5欧元。

材料价格上涨，需求增加

在 21 月 21 日秋季建筑商和主要银行举行的一次大型会议上（由于我们的一个项目开始建设），有人指出某些材料的价格将上涨多达 40%，直到 2019 年年初。 22.他们是对的。 因此，这一预言早在俄罗斯入侵乌克兰之前就已作出。 这位评估员现在表示，材料价格将大幅下降，未来西班牙新项目的销售将蓬勃发展。 然而，与通货膨胀相关的不确定性导致处于规划阶段的项目被推迟。 我们的建议是在年初购买新产品，因为夏季和秋季价格可能会大幅上涨。 就二手房产而言，我们认为，随着二手房产的需求减弱，价格走势将相对不变。 股票刚刚开始磨损。 还要考虑到 2008 年危机之后直到新冠大流行期间建造的房屋相对较少。 西班牙第一季度后的情况是，尽管新产品需求强劲，但许多银行变得越来越谨慎，发起人发现融资困难。 从历史上看，这通常意味着当根本问题得到解决时（剩下的是欧洲央行发出的加息已见顶的信号，因此请注意这一迹象）价格往往会快速上涨。

新冠危机后，新建筑和豪华住宅即将出现

我们不断与业主、开发商、投资基金、银行经理、土地所有者等进行交谈。并逐步更新新冠/通货膨胀/电力危机期间和之后西班牙市场的情况。我们还不断与土地所有者和建筑公司就各种项目进行谈判，从而很好地掌握情况——从银行的条件，到钉子的价格！ 2025年，对于那些觉醒的人来说，有很多好机会！

请写信至info@spanskafastigheter.se，了解有关分包对象和新生产的更多信息，以及我们认为 2025 年应投资哪些细分市场和市场。

新建筑和豪华住宅开始销售

基本上所有人都知道，在通货膨胀时期，新产品市场相对艰难，但需求却在背景下不断波动，大流行时期就表明了这一点。

早在 2020 年 6 月，甚至在该国开放边境之前，大流行关闭后，销售就开始快于预期，这是由临时降价 10-15% （有时甚至更多）推动的。然而，大多数降价销售都是“暗中”进行的（即业主不想公开公布降价消息），而且这些商品的销量并不高。从那时起，许多物品的价格或多或少停滞不前，而奢侈品（大房子）的价格却急剧上涨，而这些物品的需求量越来越大。然而，最重要的是，正如我所说，国内外对新产品都有很大的兴趣。

根据房地产机构Registradores的统计（24/9 2021），Costa del Sol的新产品销售量比去年增长了50%。 同期，二手房销量下降了 4.6%，这可以解释为库存变得陈旧，而且尽管发生了危机，价格也仅下降了 0.5%（然而，价格却下降了 0.5%）。 ，自该报告以来略有上升）。

我们同意买家的观点。 毫无疑问，这是未来适用的新产品，但当然，对于那些寻找二手产品的人来说，仍然有很好的购买机会。 尽管现在大多数人都在寻找新房，但供应有限。 因此，将会存在一个缺口（当许多建筑开发商在危机期间处于低位时，同时一旦他们意识到需求比十多年来更强劲，就会出现材料短缺、通货膨胀和劳动力短缺），直到新的位置优越的房屋将于 2024 年推出，预计这些房屋的价格将明显高于 22/23 期间出售的价格

新建建筑领域将在 2024 年开启一个短暂但密集的购买窗口。这涉及到在危机期间谈判土地价格的项目，但后来意识到这种情况不会持续[就对房地产市场的影响而言] ，并由才华横溢的团队管理，他们在材料短缺之前设法储备了材料。 预计从 2024 年夏季/秋季开始，新产品价格将面临大幅上涨的风险。

现在买家想要新的、新鲜的、环保的，所以二手物品的情况类似于2019年夏秋季节，销售明显放缓，部分物品仅降价15%左右（相比之下）到前一年）。 许多老房子只需降价即可出售，但似乎很少有卖家愿意满足买家的要求。 我们将看看这一情况在年内是否会发生变化，但我们没有看到任何迹象。

大多数人预计，随着今年上半年欧洲其他经济体的经济复苏，销售将再次回升。

在新冠危机爆发之初，人们认为，度假屋等各个领域的住房比例不小。 豪华住宅 和较小的酒店 将在未来一段时间内以降价出售。 然而，事实并非如此，因为经济比预期更加强劲。

最近的危机之后哪些地区吸引了最多的买家？

最重要的是，就像上次危机之后一样，内尔哈（由于高入住率和积极的发展，没有其他西班牙城市能吸引瑞典投资者如此多的兴趣），而且这种兴趣并没有减弱，因为该市启动了多项基础设施危机期间对海滩、自然公园和文化的投资。 他们已经开始翻修远足步道和街道，以及建造一个新的大型健康中心。 内尔哈处于几乎独一无二的有利位置，未来十年的发展将令人兴奋。 立即查看内尔哈的最佳优惠。

然而，马拉加市表现最为强劲，从 2024 年起将成为西班牙南部对外国买家最具吸引力的城市。在本文中了解有关马拉加发展的更多信息。

至于马贝拉，如果价格下降，对该地区的兴趣似乎可能会再次增长。 目前，该地区的光芒被马拉加和太阳海岸东部所掩盖。 价格需要下降，需要在太阳海岸西部推出更多有趣的项目和新产品，才能再次变得真正有趣。

托雷维耶哈和科斯塔布兰卡的其他地区更难以解读。 甚至在危机发生之前就有很多未售出，而且他们在几个地点长期以来一直在与财务问题作斗争。 危机可能会严重影响这一点，但我们只能等待，看看会发生什么。

西班牙的物价连续 10 年稳步上涨，但仍比 2008 年疫情危机爆发前低 30%

当局的官方数据显示了 2020 年危机期间销售额的下降情况。当然，下降了，但幅度没有分析师在这种情况下预期的那么多。 第三季度，对外国买家的销售额比去年同期下降了24.3%，而第二季度的销售额下降了50%。 无论如何，大流行年可以被视为一种异常现象，一种统计异常值，并不能真正说明任何发展情况。 建议对这些数字进行更长期的研究，最重要的是要记住，随着越来越多的人远程工作并有机会在其他国家生活，国际上正在讨论“第二套房”销售的繁荣如果需要的话。 在《福布斯》全球 20 个最具吸引力旅游目的地排行榜（2020 年 11 月）中，共有 3 个西班牙度假胜地进入前 20 名：马拉加、马德里和圣塞巴斯蒂安。 从长远来看，这将推高最具吸引力房屋的价格，因为国际买家会搜索大致相同的部分：“海景或不超过 1 公里。” 距离大海，至少有 2 间卧室，距离机场最多一小时，有露台，靠近一切，但仍然僻静”。

与去年相比，2019 年的价格稍微稳定一些。 然而，著名信用评级机构穆迪预计2020年西班牙房价将上涨5.5%。在他们分析的所有西欧国家中，西班牙的房地产市场预计升值幅度最大。 最重要的是，马德里和巴塞罗那将离开。 事后看来，马拉加发展得最好。 有趣的是，这也是与 2007/2008 年危机有关的事情。 据说，太阳海岸总是最先陷入和第一个摆脱危机的。

价格仍比 2007 年危机前低 30% 以上（2024 年初下降了约 22%）这一事实，再加上持续的低利率和英国脱欧的结束（许多人因投资而推迟投资）大多数评估者认为，这将导致 2020 年外国人在西班牙的购买数量再次打破记录。对于瑞典人来说，即使在新冠疫情爆发之前，对西班牙的兴趣就有所放缓，但随后又重新获得了增长。力量。 我们认为这有几个原因。 部分原因是许多人认为过去十年世界上发生了如此多的危机，“现在等待就足够了。 现在我们购买”，并且电晕危机引发了新项目和有趣的新产品。 此外，瑞典房地产市场在经历一段时期的停滞后复苏，同时克朗兑欧元走强。 这意味着瑞典房主可以更轻松地释放资金在国外购买房屋。

因此，评估人员认为，在危机爆发之前，2020 年对外国买家的销售将会增加。 然而，危机加速了人们的兴趣，并超出了新冠疫情前的预期（即使 2023 年市场因加息而受到一些影响），而且根据数据，未来五年西班牙房地产市场可能会出现下滑。很多，都有着无与伦比的发展。 特别是对于马拉加地区。

建筑协会是西班牙新生产的解决方案

根据西班牙的分析，令人担忧的是，自 2016 年以来，地块价格和建筑成本已经飙升。 同样的事情从 80 年代中期开始迅速发生（导致 20 世纪末出现了真正的泡沫）。 与此同时，对新产品的渴望也很大，越来越多的人以越来越高的价格建造越来越大的项目。 这导致过度饱和的市场可能出现“迷你泡沫”。 因此，银行在进入新产品和为新项目融资方面变得越来越严格。 在疫情引发的经济衰退之后，银行在为新项目融资时更加谨慎。 那些能够获得处于最后阶段的新产量或最近完成的新产量的人因此坐拥金蛋，因为对新产量的需求将在相对较长的时期内显着大于供应。 如果银行介入并进行投资，他们会要求项目或多或少完全售空，然后才给予批准。 这是一种不可持续的情况，必须采取一些措施。 因此，越来越多的西班牙演员开始关注经过验证的项目模型 Byggemenskaper 。 该项目解决方案涉及压低价格超过25% ，并且对于个人买家以及保证买家付款的银行和保险公司来说，它被认为在法律和财务上比常规促销安全得多。 在这里阅读有关施工团队的更多信息。

关于近几年的发展情况如下：

2018 年，二手房价格上涨略高于 7%（新建房屋价格上涨 6.1%）。 这是自 2007 年第三季度以来的最高增幅。在新冠危机爆发前的 5 年里，西班牙房屋的价值平均每年增长 5%，如果算上利息成本的降低以及房价上涨的事实同期租金增长了50%，这意味着对于那些在正确的时间在正确的地区购买了正确的房子的人来说，回报率超过10%。

2017年，共有53,259套房屋出售给外国人。 此前的销售记录是 2007 年的 33,000 辆。

由于瑞典房地产市场的不确定性以及克朗的低值，2018 年对瑞典人的销售量下降了 7%（然而，在 2018 年上半年，向瑞典人出售的西班牙房屋比以往任何时候都多）。 然而，这并没有影响西班牙房地产市场，西班牙房地产市场依然在无忧无虑地发展。 7月至9月，外国人购买数量增长了5%，总体销售数量增长了11.9%。 2019年，数字有很大的波动，但仍然呈上升趋势。 2020 年前两个月，许多经纪人报告称，瑞典人再次开始以创纪录的速度购买。 然后，当西班牙处于隔离状态时，新冠疫情爆发，销售陷入困境。 然后，从夏天开始，它又直线上升。 许多分析人士认为，西班牙房价的上涨将是渐进的、长期的，类似于瑞典90年代初房地产崩盘后的情况。

事实上，发展速度如此之快，以至于截至 2019 年，西班牙政府成立了一个新的机构来防止房地产泡沫。
早在 2012 年左右，包括我们在内的许多人就做出了评估，认为西班牙市场将迅速崛起，然后出现长期稳定的价格发展，类似于瑞典自 90 年代初房地产危机以来的情况。 然而，集体记忆不足，价格和新投产项目数量的增长速度快于预期。 新的国家监管机构必须防止不受控制的投机行为，同时给予央行更多资源来控制信贷流动。 很难说新当局将产生什么真正的后果，但我们认为，这可能意味着几年内对新产品征收更高的税。

然而，此时此刻，税收并没有增加，而贷款费用却降低了，房屋的价值越来越高（这会影响贷款金额）。

房地产市场感觉比股票更安全——尤其是在通货膨胀的情况下

许多投资者开始对不确定且反复无常的股市感到疲惫，并开始寻找房地产机会作为替代选择。 此外，投资者长期以来一直将房地产投资视为通货膨胀加剧时期的“避风港”。

杰富瑞集团“美国股票产品管理”负责人托马斯·J·桑顿（Thomas J. Thornton）几年前曾对美国房地产市场做出过如下评价（美国房地产市场在很多方面与西班牙房地产市场相似，它们遵循相同的周期）：

“除了全球金融危机期间，即使在经济衰退期间，房价也持续上涨，可能是因为利率下降，绝大多数人保留了工作，家庭组建仍在继续”......“这可能是一个特别大的周期千禧一代的家庭形成”。

CNBC 采纳了杰弗里斯的评论，并补充道：“（房地产危机）是上一次危机的核心，但在此之前，随着抵押贷款利率随利率下降，房价往往会在经济低迷时期保持坚挺，甚至小幅上涨。” 。 如果以史为鉴的话，房地产市场可能会再次成为下一次经济衰退中不太可能的避风港。”

笔记。 阅读我们的长篇文章，了解您在西班牙投资所需了解的一切：租金收入统计数据、租赁法律和法规等。

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