Kriz yılları 2007'de başladı ve hem sıradan İspanyolların hem de yabancıların yeniden ev satın almaya başlaması birkaç uzun yıl aldı (ancak yatırımcılar aslında kriz sırasında hemen satın aldılar). Ancak İspanyol konut piyasasına olan ilgi 2014'ün ilk yarısında hızlı bir başlangıç ​​yaptı ve satışlar o günden bu yana az çok arttı, ancak hiçbir zaman mali kriz öncesindeki seviyelere ulaşamadı. Ancak 21/22'de birkaç güçlü adım attı ve 2023'te biraz daha hareketsiz kaldı. ECB'nin faiz oranlarını kademeli olarak düşürmeye başladığı 2024'ün sonundan itibaren, oldukça net bazı eğilimlerle yeni ve heyecan verici bir dönem başladı.

Pazar ağırlıklı olarak Malaga 2025'e yöneliyor ve alıcılar kullanılmış üretim yerine yeni üretimi tercih ediyor. Ancak mevcut enerji/enflasyon krizi, inşaat geliştiricilerin projelerini uygulamasını zorlaştırdı; bu da talepten daha azının inşa edildiği anlamına geliyor. Bu, uzun vadede güçlü fiyat artışlarına yol açacak, aynı zamanda sermayesi olanlar için de büyük fırsatlar yaratacaktır.

24/25 yılı bitmeden piyasada görülen durum

Kalın harflerle yazılan yorumlar 9/4 2024'te güncellendi:

Finans kuruluşu BBVA, geçen yıl gayrimenkul fiyatlarında yüzde 3'lük bir artış öngörüyordu (2024'te işlem sayısının da yüzde 5-7 artacağına inanıyorlar).

Ancak Bankinter analistleri gelecek yıl İspanya emlak fiyatlarında %2'lik bir düzeltme öngörüyor.

Fotocasa, güçlü işgücü piyasası, solvent yatırımcıları ve yabancı alıcılar arasındaki yüksek talep ve cazip bölgelerdeki arz eksikliği nedeniyle fiyatların sabit kalacağına inanıyor. Emlak portalı ayrıca ortalama fiyatların hâlâ 2007'deki zirveden %22 daha düşük olduğuna dikkat çekiyor.

Geriye dönüp bakıldığında BBVA'nın haklı olduğu ortaya çıktı. Rüzgara rağmen fiyatlar yükselmeye devam ediyor.

En cazip bölgelerdeki satılık mülk arzının tam olarak az olması, 2024 yılı boyunca piyasayı karakterize eden bir özelliktir. En fazla mülk sıkıntısının olduğu alanlar arasında İspanya'nın ana eyalet başkentleri, büyük şehirlerin çevresindeki banliyöler ve yabancıların yoğun olarak bulunduğu turistik bölgeler yer almaktadır. Alıcılar son yıllarda pazarın temposunu belirledi. Costa del Sol, Balear Adaları ve Costa Blanca'nın bazı kısımları gibi.

Yetersiz arz için açıklamalar

İspanya'da çok az sayıda evin satışa sunulması nedeniyle fiyatların yükselmesi şaşırtıcı değil (şu anda yabancılar için popüler bölgelerden bahsediyoruz, ülke içindeki dinamikler farklı, vb.). Bunun bir nedeni, son 10 yılda İspanya'da ev satın alan birçok kişinin, satın aldıkları şeyden memnun olmaları ve burada kalmak istemeleridir. 10 yıl önce, en popüler turistik bölgelerde bile daha fazla İspanyol ev sahibiydi. Ancak konut arzının az olmasının belki de en büyük nedeni, İspanya'da 20 yıla kadar uzun bir süre faizle satın almanızdır. Artık faiz oranları yükseldiği için, faiz oranını yeniden müzakere etmek zorunda kaldıklarından evini değiştirmek isteyen çok az kişi var.

İsveçlilere, Norveçlilere ve para birimi etkilenen diğer bazı milletlere yapılan satışlarda elbette zayıf kronun bir rolü var. O halde 2021-2022'de gerçek bir pandemi etkisi yaşandığını unutmamalısınız! 2000'li yıllardaki çoğu yılla karşılaştırıldığında bunlar hâlâ güçlü satış rakamlarıdır.

Önümüzdeki altı ayda konut piyasasının geleceği

İspanya'daki konut piyasasının yakın geleceğinin nasıl görüneceğini söylemek zor. Enflasyon ve faiz oranları düşmeye devam ederse, arzın artması, satışların artması ve fiyatların daha hızlı yükselmesiyle piyasa iyi bir başlangıç ​​yapabilir.

İspanya'da faaliyet gösterdiğimiz uzun süre boyunca birçok kriz gördük. Çoğu şey gecikmelerle olur ve belirli bir modeli takip etmez. Ekonominin dipten yükselmeye başladığı 2008 Mali Krizi'nin ardından (o zamanlar bunu kimse bilmiyordu) emlak fiyatları bir süre çeşitli segmentlerde düşmeye devam etti. Son on yılda en çok kazanan yatırımcıların en aktif olduğu dönem bu dönem oldu. Ancak pek çok nesne halka açık olarak satılmadı ve çoğunlukla, ekonominin olumlu yönde dönüş işaretleri vermesine rağmen satmak için daha fazla bekleyemeyen aktörler tarafından satıldı. Bu nesnelerin birçoğu banka nesneleri olarak veya "el altından" satıldı (yani, web sitelerinde veya portallarda kamuya açık reklamları yapılmadı). Ancak bu sefer, son kriz sırasında yapılan mevzuat değişiklikleri nedeniyle banka nesnelerine yönelik pazar tamamen yok, bunu da eklemek gerekiyor.

İspanya ekonomisinin 2025 yılında Avro ülkeleri arasında en hızlı büyüyen ekonomi olacağı tahmin edilirken, konut fiyatlarındaki artışlar nispeten ılımlı seyretti. Pek çok yerde henüz 2008'deki seviyelere ulaşılamadı! Aynı zamanda istikrar, suç, altyapı vb. hususlara da dikkat eden yabancı yatırımcılara da oldukça güçlü satış yapmaya devam ediyor.

• İspanya'nın en büyük şirketlerinden biri olan İspanyol konut inşaat şirketi Aedas Homes (bu arada, birkaç yıl önce müşteri yönetimimiz nedeniyle onlardan ödül almıştık), aynı yıl evlerinin üçte birini yabancı alıcılara sattı. Hollandalılar, Almanlar, Polonyalılar, Belçikalılar ve İngilizler başta olmak üzere 50'den fazla ülkeden alıcılara Costa del Sol, Costa Blanca ve Balear Adaları gibi yerlerde toplam 265 milyon Euro'ya yaklaşık 600 ev sattılar.

İspanya konut piyasasında fiyat eğilimleri

22/23'te fiyat artışı mütevazıydı ancak 2024'teki artış daha yüksekti.

Biraz daha geriye dönüp, pandeminin hemen öncesine yani 2020 yılına baktığımızda ülkede ortalama fiyatlar yüzde 6,5 oranında artış göstermişti. İlk olarak fiyatlarda koronavirüsün neden olduğu bir düşüş yaşandı, ardından toparlanma yaşandı ve birçok kişinin İspanya'yı uzaktan çalışabileceğiniz yeni gerçeklikte mükemmel bir sığınak olarak görmesi nedeniyle keskin bir yükseliş yaşandı. Ayrıca ülkede pek çok olumlu şeyin gerçekleşmesi, teknolojiye ve sürdürülebilirliğe yapılan yatırımlar vb. ile birlikte devam eden nispeten düşük emlak fiyatları, uluslararası yatırımcıların bu konut piyasasına ilgi duymasını sağladı.

2007'ye daha da geriye baktığımızda, ülke genelinde ortalama ev fiyatlarının hala 15 yıl öncesine göre önemli ölçüde düşük olduğunu ve 2013'te dip noktasından bu yana pek bir toparlanma olmadığını görüyoruz.

Yabancı alıcıların en çok ilgisini çeken bölgelerdeki fiyat gelişimini incelediğimizde durumun biraz farklı olduğunu görüyoruz. Fiyatlar Balear ve Kanarya Adaları'nda fazlasıyla toparlandı, Madrid'de neredeyse toparlandı, ancak Endülüs'te hala daha düşük (Ancak Marbella'nın fiyatı arttı ve Malaga şehri artık yatırımcılar için daha ilgi çekici, çünkü şehrin bu durumu takip etmesi bekleniyor) önümüzdeki birkaç yıl içinde aynı fiyat eğilimi), Katalonya, Valensiya ve Murcia bölgesi.

Endülüs artık bir vergi cenneti olarak kabul ediliyor ve iş dünyası için oldukça uygun

Endülüs, konut alımlarındaki vergileri kademeli olarak düşürüyor. Kullanılmış evlerdeki ITP vergisi artık %7'dir. Daha önce 8, 9 res'teydi. Fiyat aralığına bağlı olarak %10. Dolayısıyla vergi indirimi öncelikle yüksek fiyat aralığındaki konutları teşvik ediyor. Yeni üretim ücretlerine gelince, AJD daha önce %1,5 iken %1,2 seviyesinde bulunuyor. İspanya ve özellikle Endülüs genel olarak vergileri düşürüyor ve şu anda İspanya'da vergilerin en düşük olduğu bölgelerden biri. Ayrıca Nerja gibi yerler, normalde hantal olan İspanyol bürokrasisini azaltmak amacıyla yeni yasalar çıkardı. Tüm bunlar, bölgenin Sürdürülebilir turizme yönelik genel olarak büyük yatırımları, altyapının güçlendirilmesi ve uluslararası şirketlerin yanı sıra bireysel "dijital göçebeler" için çeşitli iyileştirmeler ve basitleştirmelerle birleştiğinde, bölgeyi yatırım açısından oldukça ilgi çekici hale getiriyor. Google'ın yakın zamanda önemli merkezini taşımaya karar vermesi Malaga'nın siber güvenliği için "Avrupa Silikon Vadisi" konuşulmasına yol açtı:

İspanya'da yılın yeni vergi oranları ve vergi yasaları hakkında daha fazla bilgi edinin.

İspanya'daki faiz oranlarının düşürülmesi ve gelecekteki satışların sayısı ile ilgili olarak:

Kasım ayında piyasa, faiz indirimlerinin ancak 24 yazından itibaren gerçekleşeceğini tahmin ediyordu, ancak artık giderek daha fazla insan ECB'nin ilk indiriminin 2020'den itibaren gerçekleşeceğine inanıyor. Mart. Ayrıca 2024 yılında faizlerde beklenenden daha güçlü ve daha fazla indirimlerin yaşanacağına inanılıyor.

İspanya'da 2022 yılının ilk çeyreğinde 164.999 konut işlemi gerçekleşti; bu rakam, bir önceki yılın son çeyreğine göre %14'ün üzerinde bir artışa işaret ediyor. Aslında bu, 2008'in başından bu yana görülen en yüksek rakam. İsveçliler de önceki çeyreğe göre %30 daha fazla alım gerçekleştirdi. Aynı zamanda, fiyatlar ilk çeyrekte %3,1 arttı (Malaga bölgesinde fiyatlar %1,2 düşmesine rağmen). İkinci çeyrekte satışlar bir önceki yıla göre %8 arttı. Haziran ayında artış yüzde 4 oldu. Esas olarak Madrid bölgesinde satışlar yavaşladı.

2022 yılının ilk yarısında İspanya'ya gelen yabancı alıcı sayısında rekor kırıldı. Bir önceki yıla göre %53 daha fazla. Yabancı alıcının da dahil olduğu toplam 72.987 konut satıldı. Bu, ölçümün başladığı 2007 yılından bu yana ulaşılan en yüksek rakam. Yabancı alıcılar, İspanya'daki tüm ev alımlarının %20,3'ünü oluşturuyor. Ancak yılın ikinci yarısında alıcıların beklemesi küresel bir olgu haline geldi. Bazı pazarların (İsveç pazarı gibi) toparlanması uzun zaman alabilir ancak İspanya'da konut satışlarının 2023'ün ilk veya ikinci yarısından itibaren yeniden önemli ölçüde artması bekleniyor. Son çeyrekte satışlar %10 civarında düştü (ancak, İspanyol olmayanların sayısında bir önceki yıla göre sadece %1,2'lik bir azalma var ancak bu konuda beklenildiği gibi bir sonuca varmak için henüz çok erken. Önceki yıl çok büyük bir pandemik etkisi vardı.

23 Mart'ta geçen yılın nihai istatistikleri yayınlandı. Yabancı alıcılara satışlar rekor düzeyde. Yıllık, toplam dış talebin pazarın %13,75'ini oluşturduğunu söylüyor (Malaga'da yabancılar satın almaların neredeyse %35'ini oluşturuyor!), bu da 88.858 satış anlamına geliyor; son çeyrek verileri ise 94.481 satış ve pazarın %14,62'sinin 58 artış olduğunu gösteriyor. Bir önceki yıla göre %. İspanya'da emlak için güçlü bir dış talep var, ancak kayıt memurlarından gelen üç aylık rakamlar da geçen yılın ikinci yarısında büyüme oranında bir yavaşlamaya işaret ediyor ve artan faiz oranları göz önüne alındığında 2023'ün o kadar da iyi olmayabileceğini gösteriyor. Ancak diğer birçok küresel pazarla karşılaştırıldığında İspanya pazarı orta ve uzun vadede güçlü bir yükseliş sürecindedir.

Fiyatlar artık daha yavaş artsa da artmaya devam ediyor. 2022 yılının ilk yarısında yıllık bazda fiyatlar kullanılmış ürünlerde %7,9, yeni üretimde ise %8,1 arttı. Genel olarak, İspanya'da ev fiyatları tüm yıl boyunca %8,8 arttı (4. çeyrekte %2,5 artış olduğu için artış devam ediyor). Pandemi/savaş/enflasyon (İspanya'da İsveç'ten daha düşük olsa da) 2014'ten bu yana devam eden fiyat artış eğilimini yavaşlatmadı. İspanyol konut fiyatları 2008'deki krizden bu yana önemli ölçüde düştü ancak 2023'te hala 18,7 seviyesinde. 2007'deki rekor seviyeye kıyasla %'lik düşüş. O zamandan bu yana, düzenlemeler, altyapının geliştirilmesi, eko-turizme yatırım ve yürüyüş parkurları vb. şeklinde pek çok olumlu şey de gerçekleşti. İspanyol konut piyasası güçlü bir yükselişe sahip olacak. 20'li yaşlar. İnşaat ajansı APCSepaña, fiyatları artıran şeyin esas olarak yeni üretim arzusu olduğuna ve 2023'te hazır olan tüm evlerin %80'inin zaten rezerve edildiğine inanıyor!

İnşaat sektöründe enflasyon ve arz sıkıntısına ilişkin kaygılar ise bir miktar azaldı. Fiyatların ve teslimat sürelerinin yavaş ama emin adımlarla "normalleşmeye" başladığını söyleyen inşaatçılarla konuştuk. Ancak yeni projelerde gecikmeler bekliyoruz. Şu anda satışa sunulan mülklerin çeşitliliğini (plan dışı dahil) beğenmeyenler için tahılla ekmek arasında uzun bir zaman olacak. Ayrıca talebin halen yüksek olması nedeniyle önümüzdeki yıldan itibaren satışa sunulan projelerde fiyat artışlarının ciddi oranda yüksek olacağına inanıyoruz.

İspanya, pandemi sırasındaki karantinalarla bağlantılı ilk felçten hızla kurtuldu.

Zaten Haziran 2021'de, bir önceki yılın aynı dönemine göre %88,4 daha fazla ev satıldı. Mutlak anlamda bölge, Haziran 2008'den bu yana en yüksek satış rakamını kaydetti! İspanya konut piyasasında 2021 yılında toplam 565.523 mülk el değiştirdi. Bu, 14 yılın en yüksek rakamıydı.

Özellikle pandemi döneminde ve sonrasında lüks segmentte satışlarda ve yeni üretim anlamında güçlü bir artış gördük. Ayrıca ülke çapındaki meslektaşlarımızdan, yeni üretimli projeleri İspanyollara uzun yıllardan daha kısa sürede satan raporlar alıyoruz. Yıl sonundaki son projelerimizden birinde de ilk kez İspanyol yatırımcıların çoğunluğuna satış gerçekleştirdik. Son yıllarda planı satın almanın ne kadar kazançlı olduğunu belirttiler. Satışların hem yabancı hem de İspanyol alıcılara bu kadar hızlı artması olumlu. ancak fiyat eğilimine dikkat edin. Onunla birlikte beklenenden daha hızlı gidebilir. 21 Ağustos ayı sonunda konut fiyatlarının arttığı öğrenildi. Temmuz ayında yüzde 4,9 daha yüksek bir yıl önce aynı ay. Yabancılar arasında, hatta gençleşen İsveçli alıcılar arasında da ilgi hâlâ yüksek.

Güçlü kiralama

Otel işletmecileri derneği, Temmuz 2022'ye ait doluluk rakamlarının %86,29'a ulaştığını gösterdi; bu rakam, 2019'da %84,2 olan doluluk oranıyla kıyaslanabilir. 2019'da ortalamayı yükseltirken sizi yenmenizi sağlayanlar çoğunlukla Nerja ve Torremolinos'tur. Nerja %90'ın üzerinde doluluk oranıyla en yüksek doluluk oranına sahip oldu (%80'in biraz üzerinde olan Marbella ve batı yakasındaki diğer yerlerle karşılaştırıldığında).

Haziran'dan Eylül 2023'e kadar art arda dört ay boyunca Nerja'nın otel doluluk oranı yüzde 90'ın üzerindeydi. Şehrin turizm müdürü: "Nerja bölgede bir referans noktası haline geldi. Milliyetler açısından bakıldığında şehre güçlü bir İngiliz, İspanyol, Alman ve İrlandalı turist akını yaşanıyor.

Malaga gelişime öncülük ediyor

İspanya'da, yılın başında yatırım açısından sadece Barselona ve Madrid'in gerisinde olan Malaga'da daha önce bahsedilen olağanüstü gelişme hakkında artık çok şey yazılıyor. 4. çeyrekte Malaga'nın satılan yeni üretilen mülk sayısında ilk kez Barselona'yı geride bıraktığını gösteren rakamlar da vardı.

Yabancılardan gelen güçlü talep doğrultusunda Malaga'da kira fiyatları artıyor

Malaga ilinde ve Costa del Sol'da kira fiyatları hızla artıyor. 22-23 yılları arasında kira fiyatları yüzde 23 oranında artarak metrekare başına aylık 13,22 avroya ulaştı. 2007'ye kıyasla kiralar yüzde 60'ın üzerinde daha pahalı, o dönemde metrekare başına 8,5 avro civarındaydı.

Malzeme fiyatlarının artması ve talebin artması

İnşaatçılar ve büyük bankalar arasında 21 yılının sonbaharında yapılan büyük bir toplantıda (projelerimizden birinin inşaatının başlaması nedeniyle), bazı malzemelerin fiyatlarının 2020 yılının başlangıcına kadar %40'a kadar artacağı işaret edildi. 22. Haklıydılar. Dolayısıyla bu kehanet, Rusya'nın Ukrayna'yı işgal etmesinden çok önce yapılmıştı . Aynı değerlendirici şimdi malzeme fiyatlarının keskin bir şekilde düşeceğini ve gelecekte İspanya'daki yeni projelerin satışlarında patlama yaşanacağını söylüyor. Ancak enflasyona ilişkin belirsizlik, planlama aşamasında olan projelerin ertelenmesine neden oluyor. Bizim tavsiyemiz, yaz ve sonbahar aylarında fiyat artışları önemli olabileceğinden, yeni ürünleri yılın başında satın almanızdır. Kullanılmış mülkler söz konusu olduğunda, kullanılmış mülklere olan talebin zayıflaması nedeniyle fiyat tablosunun nispeten değişmeyeceğini düşünüyoruz. Stok yeni yeni tükenmeye başlıyor. Ayrıca 2008 krizinden Corona salgınına kadar nispeten az sayıda evin inşa edildiğini de düşünün. İspanya'da birinci çeyrekten sonraki durum, birçok bankanın giderek daha temkinli davranması ve yeni üretime yönelik güçlü talebe rağmen girişimcilerin finansman bulmakta zorlanmasıdır. Tarihsel olarak bu, genellikle temel sorunlar çözüldüğünde (geriye kalan, ECB'nin faiz artırımlarının zirveye ulaştığına dair sinyalidir, dolayısıyla bu işarete dikkat edin) fiyatların yüksek ve hızlı bir şekilde yükselme eğiliminde olduğu anlamına gelir.

Corona krizinden sonra yeni inşaatlar ve lüks evler ön plana çıkıyor

Ev sahipleri, geliştiriciler, yatırım fonları, banka yöneticileri, arsa sahipleri vb. ile sürekli konuşuyoruz. ve Corona/enflasyon/elektrik krizi sırasında ve sonrasında İspanya pazarındaki durumu kademeli olarak güncelliyor. Ayrıca hem arazi sahipleri hem de inşaat şirketleriyle çeşitli projeler hakkında sürekli görüşüyoruz ve bu sayede bankaların koşullarından çivi fiyatlarına kadar durumu iyi anlıyoruz! 2025'te uyanık olanlar için pek çok güzel fırsat var!

Taşeron nesneler ve yeni üretim hakkında daha fazla bilgi almak ve 2025'te hangi segmentlere ve pazarlara yatırım yapılması gerektiğine inandığımıza dair daha fazla bilgi için info@spanskafastigheter.se adresine yazın

Yeni inşaat ve lüks konutların satışları başladı

Yeni üretim piyasası, temelde herkesin bildiği gibi, enflasyon yıllarında nispeten zorluydu, ancak en azından pandemi yıllarının da gösterdiği gibi, arka planda talep gürlüyor.

, bazı durumlarda %10-15'lik geçici fiyat düşüşlerinden kaynaklandı Bununla birlikte, fiyat indirimli satışların çoğu "el altından" gerçekleşti (yani, sahibi fiyat indirimini kamuya açıklamak istemedi) ve bu kalemlerin hacmi yüksek değildi. O zamandan bu yana fiyatlar pek çok nesnede az çok sabit kalırken, giderek daha fazla talep gören büyük evler Ancak her şeyden önemlisi, dediğim gibi, yurt içinde ve yurt dışında yeni üretime yönelik büyük bir iştah var.

Emlak enstitüsü Registradores'in istatistiklerine göre (24/9 2021), Costa del Sol'da yeni üretim satışları bir önceki yıla göre %50 arttı. Aynı dönemde, ikinci el ev satışlarında %4,6 oranında düşüş yaşandı; bu, stokların eskimesi ve yıpranması ile açıklanabilir, ancak krize rağmen fiyatların yalnızca %0,5 oranında düşmesi (ancak fiyatlar düştü) , o rapordan bu yana biraz arttı).

Alıcılarla aynı fikirdeyiz. Gelecekte geçerli olan şüphesiz yeni üretimdir, ancak elbette ikinci el arayanlar için de yapılacak iyi alımlar var. Artık çoğu insan yeni ev arayışına girse de arz sınırlıdır. Bu nedenle, yeni bir döneme kadar bir boşluk (birçok inşaat geliştiricisinin kriz sırasında düşük seviyede olduğu, aynı zamanda talebin on yıldan fazla süredir daha güçlü olduğunu fark ettiklerinde malzeme sıkıntısı, enflasyon ve iş gücü sıkıntısı vardı) olacaktır. İyi lokasyonlarda üretilen konutlar 2024'te çıkıyor Ayrıca bunların fiyatlarının 22/23 döneminde satılanlardan önemli ölçüde daha yüksek olmasını bekliyoruz

Yeni inşaat segmentinde kısa ama yoğun bir satın alma penceresi 2024'te ardına kadar açılacak. Bu, kriz sırasında arsa fiyatlarının uzun sürmeyeceği anlaşılmadan önce müzakere edilen projelerle ilgili (konut piyasası üzerindeki etkisi açısından). ve malzeme kıtlığı yaşanmadan önce malzeme stoklamayı başaran yetenekli ekipler tarafından yönetiliyor. 2024 yaz/sonbaharından itibaren yeni üretim fiyatlarının keskin bir şekilde artması yönünde güçlü bir risk bekliyoruz.

Artık alıcılar yeni, taze ve çevre dostu istiyor, dolayısıyla , bunların satışının önemli ölçüde yavaşladığı ve bazı nesnelerin yalnızca %15 civarında fiyat indirimleriyle satıldığı 2019 yaz ve sonbaharına benziyor bir önceki yıla kadar). Birçok eski evin satılabilmesi için fiyatının düşürülmesi gerekiyor, ancak çok az satıcı alıcıların taleplerini karşılamaya istekli görünüyor. Yıl içinde bunun değişip değişmeyeceğini göreceğiz, ancak buna dair hiçbir belirti görmüyoruz.

Çoğu kişi, yılın ilk yarısında Avrupa ekonomisinin geri kalanıyla birlikte satışların yeniden artmasını bekliyor.

Corona krizinin başlangıcında, tatil evleri gibi çeşitli segmentlerdeki konutların azımsanmayacak bir oranının, lüks evler ve daha küçük oteller bir süre daha indirimli fiyatla satılacak. Ancak ekonominin beklenenden daha güçlü olması nedeniyle işler bu şekilde sonuçlanmadı.

Son krizden sonra en çok hangi alanlar alıcı çekiyor?

Her şeyden önce, tıpkı son krizden sonra olduğu gibi Nerja'da (başka hiçbir İspanyol şehri, yüksek doluluk oranı ve olumlu gelişme nedeniyle İsveçli yatırımcıların yatırımcılarından bu kadar ilgi çekmiyor) ve belediyenin çeşitli altyapı çalışmaları başlatmasıyla ilgi azalmadı. Kriz sırasında plajlara, doğa parklarına ve kültüre yapılan yatırımlar. Yürüyüş parkurları ve sokakların yenilenmesine, yeni büyük bir sağlık merkezinin inşaatına başlandı. Nerja neredeyse benzersiz derecede iyi bir konumda ve önümüzdeki 10 yıl içindeki gelişimini takip etmek heyecan verici olacak. Nerja'daki en iyi fırsatları burada ve şimdi görün.

Ancak Malaga şehri en güçlü şekilde ortaya çıkıyor ve 2024'ten itibaren yabancı alıcılar için İspanya'nın güneyindeki en cazip yer olacak. Bu makalede Malaga'nın gelişimi hakkında daha fazla bilgi edinin.

Marbella'ya gelince , fiyatların düşmesi durumunda bölgeye olan ilginin yeniden artabileceği görülüyor. Şu anda bölge Malaga ve doğu Costa del Sol'un gölgesinde kalıyor. Fiyatların düşmesi gerekiyor ve batı Costa del Sol'da yeniden ilgi çekici hale gelmesi için yeni üretimle daha ilginç projelerin başlatılması gerekiyor.

Torrevieja ve Costa Blanca'nın geri kalanının şifresini çözmek daha zordur. Krizden önce bile satılmayan pek çok şey vardı ve birçok yerde uzun süredir mali sorunlarla boğuşuyorlar. Kriz bunu ciddi şekilde etkileyebilir ancak bekleyip ne olacağını görmemiz gerekiyor.

İspanya'da fiyatlar 10 yıl boyunca istikrarlı bir şekilde yükseldi ancak yine de salgının vurduğu 2008 krizi öncesine göre %30 daha düşüktü

Yetkililerin resmi rakamları, kriz yılı olan 2020'de satışların nasıl düştüğünü gösteriyor. Düştü elbette ama bu koşullar altında analistlerin beklediği kadar değil. Üçüncü çeyrekte, yabancı alıcılara yapılan satışlar bir önceki yıla göre %24,3 düştü; bu, satışların %50 düştüğü ikinci çeyreğe kıyasla daha düşük. Her halükarda, pandemi yılı bir anormallik, gelişme hakkında gerçekten hiçbir şey söylemeyen istatistiksel bir aykırılık olarak değerlendirilebilir. Tavsiye, rakamları daha uzun vadeli olarak incelemek ve her şeyden önce, giderek daha fazla insanın uzaktan çalışması ve başka ülkelerde yaşama fırsatına sahip olmasının ardından uluslararası alanda "ikinci ev" satışlarında bir patlama yaşanacağından bahsedildiğini akılda tutmaktır. arzu edildiği takdirde. Dünyanın en çekici 20 destinasyonunun yer aldığı Forbes listesinde (Kasım 2020), toplam üç İspanyol tatil yeri ilk 20 listede yer aldı: Malaga, Madrid ve San Sebastian. Uluslararası alıcılar hemen hemen aynı segmentte arama yaptıkça, bu durum uzun vadede en cazip evlerin fiyatlarını artıracaktır: "deniz manzaralı veya 1 km'den fazla olmayan. denizden, en az 2 yatak odası, havaalanından en fazla bir saat uzaklıkta, teras, her şeye yakın ama yine de gözlerden uzak”.

2019 yılında fiyatlar bir önceki yıla göre biraz daha istikrarlıydı. Ancak saygın kredi derecelendirme kuruluşu Moody's, İspanya'da fiyatların 2020 yılında %5,5 oranında artmasını bekliyordu. Batı Avrupa'da analiz ettikleri ülkeler arasında en fazla değer artışı beklenen konut piyasasının İspanya olduğu görüldü. Her şeyden önce ayrılacak olan Madrid ve Barselona'ydı. Geriye dönüp bakıldığında, en iyiyi geliştiren Malaga'ydı. İlginçtir ki bu aynı zamanda 2007/2008 kriziyle bağlantılı olarak da yaşandı. Costa del Sol'un her zaman krize ilk giren ve krizden ilk çıkan taraf olduğu söylenir.

fiyatlar 2007 krizi öncesine göre hâlâ %30'dan daha düşüktü (2024'ün başında yaklaşık %22 daha düşüktü). Çoğu değerlendiriciye göre, Brexit'in her şeyi belirsizliğe sokması, İspanya'daki yabancıların satın alma sayısının 2020'de yeniden rekorlar kırmasına yol açacak. İsveçliler için İspanya'ya olan ilgi, Korona'dan önce bile biraz yavaşladı, ancak daha sonra yenilenen bir ivme kazandı. güç. Bunun çeşitli nedenleri olduğuna inanıyoruz. Kısmen birçok kişi, son on yılda dünyada o kadar çok kriz yaşandığını düşünüyor ki, "şimdi beklemenin yeterli olacağını düşünüyorum. Şimdi satın alıyoruz" ve Corona krizinin ilginç yeni üretimlerle yeni projeleri tetiklediğini söyledi. Ayrıca İsveç konut piyasasının bir süre durgunluktan sonra toparlanmasıyla birlikte krona da Euro karşısında güçlendi. Bu, İsveçli ev sahiplerinin yurt dışında ev satın almak için sermayeyi daha kolay serbest bırakabilecekleri anlamına geliyor.

Bu nedenle değerlendirmeciler, kriz gelmeden önce yabancı alıcılara yapılan satışların 2020'de artacağına inanıyorlardı. Ancak kriz faizleri hızlandırdı ve Corona öncesi beklentileri aştı (faiz artışları nedeniyle 2023'te piyasanın üzerinde ıslak bir örtü olsa bile) ve İspanyol konut piyasasında önümüzdeki beş yıl, göre birçoğunun eşi benzeri olmayan bir gelişimi var. Özellikle Malaga bölgesi için.

İnşaat kooperatifleri İspanyol yeni üretimi için çözümdür

İspanyol analizlerine göre arsa fiyatlarının ve inşaat maliyetlerinin 2016'dan itibaren hızla artması endişe verici bir durum. Aynı şey 80'lerin ortasından itibaren hızlı bir şekilde gerçekleşti (on yılın sonunda gerçek bir balonla sonuçlandı). Aynı zamanda, yeni üretime yönelik istek de büyük ve giderek daha fazla insan, giderek daha yüksek fiyatlarla daha büyük projeler inşa ediyor. Bu da aşırı doymuş piyasalarda "mini baloncuk" oluşması ihtimaline yol açıyor. Dolayısıyla bankalar, yeni üretimle yeni projelere girme ve bunları finanse etme konusunda giderek daha kısıtlayıcı hale geliyor. Bankaların yeni projeleri finanse etme yönündeki bu uyarısı, salgın sonrasında yaşanan ekonomik durgunluktan sonra daha da yoğunlaştı. Nispeten uzun bir süre boyunca yeni üretime olan talep, arzdan önemli ölçüde daha fazla olacağından, son aşamada olan veya yeni üretimi yakın zamanda tamamlanan yeni üretime sahip olanlar altın yumurta üzerinde oturuyorlar. Bankaların devreye girip yatırım yaptığı durumlarda ise yeşil ışık yakılmadan önce projelerin aşağı yukarı tamamının satılması gerekiyor. Bu sürdürülemez bir durum ve bir şeyler yapılması gerekiyor. proje modeli Byggemenskaper'a bakıyor . Bu proje çözümü %25'in üzerinde düşük fiyatlar içeriyor ve hem bireysel alıcılar hem de alıcıların ödemelerini garanti eden bankalar ve sigorta şirketleri açısından düzenli promosyonlardan yasal ve mali açıdan çok daha güvenli olduğu değerlendiriliyor. İnşaat ekipleri hakkında daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz.

Son yıllardaki gelişmeler hakkında aşağıda:

2018 yılında ikinci el evlerin fiyatları %7'nin biraz üzerinde arttı (yeni inşaatlarda fiyatlar %6,1 arttı). Bu, 2007'nin üçüncü çeyreğinden bu yana en yüksek artıştı. Corona krizinden önceki 5 yılda, bir İspanyol evinin değeri yılda ortalama %5 arttı ve azalan faiz maliyetlerini ve fiyatın düştüğü gerçeğini de hesaba katarsanız Aynı dönemde kiraların yüzde 50 oranında artması, doğru zamanda, doğru bölgede, doğru evi satın alanlar için yüzde 10'un üzerinde getiri anlamına geliyordu.

2017 yılında yabancılara 53.259 konut satışı gerçekleşti. 2007'deki önceki rekor 33.000 satıştı.

İsveç konut piyasasındaki belirsizlik ve kronanın düşük değeri nedeniyle İsveçlilere yapılan satışlar 2018'de %7 azaldı (ancak 2018'in ilk yarısında İsveçlilere her zamankinden daha fazla İspanyol evi satıldı). Ancak bu, kayıtsızca ilerleyen İspanyol konut piyasasını etkilemedi. Temmuz-Eylül döneminde yabancıların alım sayısında yüzde 5, genel satış sayısında ise yüzde 11,9 artış görüldü. 2019'da rakamlar oldukça inişli çıkışlıydı ancak yine de yukarıya doğru işaret ediyordu. 2020 yılının ilk iki ayında birçok broker İsveçlilerin yeniden rekor bir hızla alım yapmaya başladığını bildirdi. Sonra Corona geldi ve İspanya karantinadayken satışlar duvara çarptı. Sonra yazdan itibaren yeniden yükselişe geçti. Pek çok analist, İspanya'daki konut fiyat artışının, 90'ların başındaki konut çöküşünün ardından İsveç'te yaşananlara benzer şekilde kademeli ve uzun süreli olacağına inanıyor.

Hatta gelişme o kadar hızlı ilerliyor ki, 2019 yılı itibarıyla İspanyol devleti emlak balonlarını önlemek için yeni bir otorite .
Zaten 2012 civarında, biz de dahil olmak üzere pek çok kişi, İspanya'daki pazarın hızla yükseleceği ve ardından İsveç'in 90'ların başındaki emlak krizinden sonra yaşadığına benzer uzun ve istikrarlı bir fiyat gelişimi yaşayacağı değerlendirmesinde bulundu. Ancak kolektif hafızanın kısa olması nedeniyle fiyatlar ve yeni üretimli proje sayısı beklenenden daha hızlı artıyor. Yeni devlet denetim otoritesi kontrolsüz spekülasyonu önlemeli, aynı zamanda merkez bankasına kredi akışını kontrol etmesi için daha fazla kaynak sağlamalıdır. Yeni otoritenin gerçek sonuçlarının ne olacağını söylemek zor, ancak bunun diğer şeylerin yanı sıra birkaç yıl içinde yeni üretime uygulanan vergilerin artırılması anlamına gelebileceğini düşünüyoruz.

Ancak şu anda kapıda vergi artışı yok, kredi ücretleri düşürüldü ve evlerin değeri giderek artıyor (bu da kredi tutarını etkiliyor).

Konut piyasası, özellikle enflasyon olduğunda hisse senetlerinden daha güvenli hissediyor

Pek çok yatırımcı belirsiz ve kaprisli borsada yorulmaya başlıyor ve alternatif olarak gayrimenkuldeki fırsatları arıyor. Ayrıca yatırımcılar, enflasyonun arttığı dönemlerde gayrimenkul yatırımlarını uzun süredir "güvenli liman" olarak görüyor.

"ABD sermaye ürünleri yönetimi" başkanı Thomas J. Thornton, Jefferies, birkaç yıl önce Amerikan konut piyasası hakkında şunları söylemişti (birçok açıdan İspanyol piyasasına benzeyen, aynı döngüleri izlemişler):

"GFC (Büyük Mali Kriz) dışında, ev fiyatları durgunluk sırasında bile yükselmeye devam etti; bunun nedeni muhtemelen oranların düşmesi, insanların büyük çoğunluğunun işini kaybetmemesi ve hane halkı oluşumunun devam etmesi" ... "Bu özellikle büyük bir döngü olabilir. Y kuşağı sayesinde hane oluşumu”.

CNBC, Jeffries'in yorumlarını dikkate aldı ve şunu ekledi: "Bu (konut krizi) son krizin merkeziydi, ancak bundan önce konut fiyatları sabit kalma eğilimindeydi ve hatta ekonomik gerileme sırasında ipotek faizleri faiz oranlarıyla birlikte düştüğü için mütevazı bir şekilde artma eğilimindeydi." . Eğer tarih bir rehber olacaksa, konut piyasası bir sonraki durgunlukta bir kez daha beklenmedik güvenli sığınak olabilir."

Not . İspanya'da yatırım yapmak için bilmeniz gereken her şeyi anlatan büyük makalemizi okuyun: kira geliri istatistikleri, kira kanunları ve düzenlemeleri, vb.

Ayrıca okuyun:

Yeni üretim Costa del Sol'a genel bakış