Os anos de crise começaram em 2007, e passaram-se alguns longos anos até que tanto os espanhóis comuns como os estrangeiros começassem a comprar casas novamente (os investidores, no entanto, basicamente compraram imediatamente durante a recessão). No entanto, o interesse no mercado imobiliário espanhol teve um início explosivo já no primeiro semestre de 2014 e as vendas aumentaram mais ou menos desde então, mas nunca atingiram os mesmos níveis de antes da crise financeira. No entanto, deu vários passos fortes em 21/22 e depois ficou um pouco mais parado em 2023. A partir do final de 2024, quando o BCE começou a reduzir gradualmente as taxas de juro, começou um novo capítulo emocionante com várias tendências bastante claras.

O mercado gravita principalmente em torno de Málaga 2025, e os compradores preferem a produção nova à usada. No entanto, a actual crise energética/inflacionária tornou mais difícil para os promotores de edifícios implementar os seus projectos, o que significa que se constrói menos do que há procura. Isto resultará em fortes aumentos de preços no longo prazo, mas também em grandes oportunidades para quem tem capital.

A situação do mercado antes da virada do ano 24/25

Comentários em negrito atualizados em 09/04 de 2024:

A instituição financeira BBVA previu um aumento de 3% nos preços imobiliários no ano passado (também acredita que o número de transações aumentará 5-7% em 2024).

No entanto, os analistas do Bankinter previam uma correção de 2% nos preços dos imóveis espanhóis no próximo ano.

A Fotocasa acredita que os preços permanecerão estáveis ​​devido a um mercado de trabalho sólido, à elevada procura entre investidores solventes e compradores estrangeiros, combinada com a falta de oferta em áreas atractivas. O portal imobiliário salienta ainda que os preços médios continuam 22% inferiores ao pico registado em 2007.

Olhando retrospectivamente, descobriu-se que o BBVA estava certo. Os preços continuam a subir apesar dos ventos contrários.

Precisamente a reduzida oferta de imóveis à venda nas zonas mais atractivas é algo que caracterizou o mercado ao longo de 2024. As zonas onde existe maior escassez de imóveis incluem as principais capitais de província de Espanha, os subúrbios das grandes cidades e as zonas turísticas, onde os estrangeiros os compradores definiram o ritmo do mercado nos últimos anos. Como a Costa del Sol, as Ilhas Baleares e partes da Costa Blanca.

Explicações para a fraca oferta

Não é de surpreender que os preços se mantenham em Espanha, uma vez que tão poucas casas são libertadas (estamos agora a falar de zonas populares para estrangeiros, a dinâmica é diferente no interior, etc.). Uma das razões é que muitas pessoas que compraram uma casa em Espanha nos últimos 10 anos estão satisfeitas com a compra e querem ficar. Há 10 anos, mais espanhóis possuíam casas, mesmo nas áreas turísticas mais populares. Talvez a maior razão para a fraca oferta de habitação, porém, seja que em Espanha se compra com juros durante muito tempo, até 20 anos. Agora que as taxas de juro subiram, são poucos os que querem mudar de casa, pois precisam de renegociar a taxa de juro.

Quando se trata de vendas para suecos, noruegueses e algumas outras nacionalidades cuja moeda foi afetada, é claro que a coroa fraca desempenha um papel importante. Então não se esqueça que houve um verdadeiro efeito pandêmico em 2021-2022! Em comparação com a maioria dos anos da década de 2000, estes números de vendas ainda são fortes.

O futuro do mercado imobiliário nos próximos seis meses

É difícil dizer como será o futuro próximo do mercado imobiliário em Espanha. Se a inflação e as taxas de juro continuarem a cair, o mercado poderá começar bem com o aumento da oferta e das vendas - e um aumento mais rápido dos preços.

Assistimos a várias crises durante o longo período em que atuamos em Espanha. Muita coisa acontece com atrasos e não segue nenhum padrão determinado. Após a crise financeira de 2008, quando a economia começou a subir do fundo (embora ninguém soubesse disso na altura), os preços dos imóveis continuaram a cair durante um período em vários segmentos. Foi durante este período que os investidores que mais ganharam na última década foram mais activos. No entanto, muitos objectos não foram vendidos publicamente e principalmente por actores que simplesmente não podiam esperar mais para vender, apesar de a economia mostrar sinais positivos de recuperação. Muitos desses objetos foram vendidos como objetos bancários ou “dissimulados” (ou seja, não foram divulgados publicamente em sites ou portais). Desta vez, porém, o mercado de objectos bancários, devido às alterações legislativas introduzidas durante a última crise, é totalmente inexistente, é preciso acrescentar.

Estima-se que a economia de Espanha seja a que mais cresce nos países do euro em 2025, enquanto os aumentos dos preços da habitação têm sido relativamente modestos. Em muitos lugares ainda não atingiram os níveis de 2008! Ao mesmo tempo, continua a vender muito fortemente a investidores estrangeiros que também olham para aspectos como estabilidade, crime, infra-estruturas, etc.

• A construtora espanhola Aedas Homes, uma das maiores empresas de Espanha (aliás, recebemos um prémio deles pela nossa gestão de clientes há alguns anos), vendeu um terço das suas casas a compradores estrangeiros no mesmo ano. Venderam quase 600 casas por um total de 265 milhões de euros em locais como a Costa del Sol, a Costa Blanca e as Ilhas Baleares a compradores de mais de 50 países, liderados por holandeses, alemães, polacos, belgas e britânicos.

Tendências de preços no mercado imobiliário espanhol

Em 22/23, o aumento de preços foi modesto, mas o aumento para 2024 foi maior.

Se olharmos um pouco mais para trás, para 2020 e pouco antes da pandemia, os preços médios no país subiram 6,5%. Primeiro houve uma queda nos preços causada pelo coronavírus, e depois uma recuperação subsequente e um aumento acentuado criado por muitos que viam Espanha como um refúgio perfeito na nova realidade onde se pode trabalhar remotamente. Além disso, muitas coisas positivas estão a acontecer no país, o seu investimento em tecnologia e sustentabilidade, etc., em combinação com a continuação dos preços imobiliários relativamente baixos, fez com que os investidores internacionais se interessassem por este mercado imobiliário.

Olhando ainda mais para trás, para 2007, podemos ver que os preços médios da habitação, para o país como um todo, ainda são significativamente mais baixos do que eram há 15 anos e não recuperaram muito desde que atingiram o ponto mais baixo em 2013.

Se estudarmos a evolução dos preços nas regiões mais interessantes para os compradores estrangeiros, o padrão é um pouco diferente. Os preços mais do que recuperaram nas Ilhas Baleares e Canárias, quase recuperaram em Madrid, mas ainda são mais baixos na Andaluzia (Marbella, no entanto, subiu de preço e a cidade de Málaga é agora mais interessante para os investidores, uma vez que se espera que a cidade siga o mesma tendência de preços nos próximos anos), Catalunha, região de Valência e Múrcia.

A Andaluzia é hoje considerada um paraíso fiscal e muito favorável aos negócios

A Andaluzia está a reduzir gradualmente os impostos sobre a aquisição de habitação. O imposto ITP sobre casas usadas é agora de 7%. Anteriormente era às 8, 9 res. 10% dependendo da faixa de preço. A redução de impostos estimula, portanto, principalmente a habitação na faixa de preços mais elevados. No que diz respeito às taxas sobre a nova produção, a AJD é de 1,2%, anteriormente 1,5%. A Espanha e, em particular, a Andaluzia, estão a reduzir os impostos em geral e são agora uma das áreas de Espanha com os impostos mais baixos. Além disso, lugares como Nerja introduziram novas leis com o objectivo de reduzir a pesada burocracia espanhola. Tudo isto, em combinação com os geralmente grandes investimentos da área em turismo sustentável, o fortalecimento da infraestrutura e várias melhorias e simplificações para empresas internacionais, mas também para "nômades digitais" individuais, tornam a área muito interessante para investir. para a segurança cibernética para Málaga levou a falar de um "Vale do Silício Europeu":

Leia mais sobre as novas taxas de impostos e leis fiscais para o ano na Espanha.

Relativamente às taxas de juro reduzidas em Espanha e ao número de vendas futuras:

Em Novembro, o mercado estimou que os cortes nas taxas de juro só ocorreriam a partir do Verão 24, mas agora cada vez mais pessoas acreditam que a primeira redução do BCE ocorrerá já em Marchar. Acredita-se também que haverá reduções da taxa de juros mais fortes e maiores do que o esperado em 2024.

No primeiro trimestre de 2022, ocorreram 164.999 transações residenciais em Espanha, o que representa um aumento de mais de 14% desde o último trimestre do ano anterior. Na verdade, é o valor mais elevado desde o início de 2008. Houve também 30% mais compras por parte dos suecos do que no trimestre anterior. Ao mesmo tempo, os preços aumentaram 3,1% no primeiro trimestre (embora os preços tenham caído 1,2% na área de Málaga). Durante o segundo trimestre, as vendas aumentaram 8% em relação ao ano anterior. Em junho, o aumento foi de 4%. Principalmente, as vendas desaceleraram na região de Madrid.

No primeiro semestre de 2022, foi batido um recorde no número de compradores estrangeiros em Espanha. 53% a mais em relação ao ano anterior. Foram vendidas 72.987 casas envolvendo um comprador estrangeiro. Este é o valor mais elevado alcançado desde o início da medição em 2007. Os compradores estrangeiros representam uns colossais 20,3% de todas as compras de casas em Espanha. Durante o segundo semestre, porém, os compradores esperaram, o que tem sido um fenômeno global. Alguns mercados (como o sueco) podem levar muito tempo a recuperar, mas espera-se que as vendas de habitação espanhola voltem a aumentar significativamente a partir do primeiro ou segundo semestre de 2023. As vendas no último trimestre caíram cerca de 10% (no entanto, o diminuição dos não-espanhóis de apenas 1,2%) em relação ao ano anterior, mas ainda é cedo para tirar conclusões sobre isso como era esperado. No ano anterior houve um enorme efeito pandêmico.

No dia 23 de março foram publicadas as estatísticas finais do ano passado. As vendas para compradores estrangeiros atingiram um nível recorde. O anuário diz que a procura externa total foi de 13,75% do mercado (em Málaga, os estrangeiros representam quase 35% das compras!), o que significaria 88.858 vendas, enquanto os dados do último trimestre sugerem 94.481 vendas e 14,62% ​​do mercado, um aumento de 58. % em relação ao ano anterior. Continua a existir uma forte procura externa de bens imobiliários em Espanha, embora os números trimestrais dos agentes de registo também apontem para um abrandamento da taxa de crescimento no segundo semestre do ano passado, sugerindo que 2023 poderá não ser tão bom, dada a subida das taxas de juro. No entanto, em comparação com muitos outros mercados globais, o mercado espanhol encontra-se numa fase de forte ascensão a médio e longo prazo.

Os preços continuam a aumentar, embora agora aumentem mais lentamente. Numa base anual, em 2022, os preços subiram no primeiro semestre de 22 7,9% para a produção usada e 8,1% para a produção nova. No geral, os preços das casas em Espanha aumentaram 8,8% ao longo de todo o ano (o quarto trimestre subiu 2,5%, pelo que o aumento continua). A pandemia/guerra/inflação (que é mais baixa em Espanha do que na Suécia) não abrandou a tendência ascendente dos preços que se verifica desde 2014. O preço da habitação espanhola caiu significativamente desde a crise em 2008, mas em 2023 ainda é de 18,7 % abaixo do nível recorde de 2007. Desde então, muitas coisas positivas também aconteceram sob a forma de regulamentos, desenvolvimento de infra-estruturas, investimento em ecoturismo e trilhos pedestres, etc. 20 anos. A construtora APCSepaña acredita que é principalmente a vontade de nova produção que faz subir os preços, e de todas as casas que ficam prontas em 2023, 80% já estão reservadas!

Quanto às preocupações com a inflação e as dificuldades de abastecimento na indústria da construção, estas diminuíram um pouco. Falámos com construtores que afirmam que os preços e os prazos de entrega estão lenta mas seguramente a começar a "normalizar". No entanto, espere atrasos em novos projetos. Será muito tempo entre o grão e o pão para quem não gosta do leque de imóveis que agora estão à venda (inc. fora da planta). Acreditamos também que, até porque a procura ainda é elevada, os aumentos de preços dos projectos, se colocados à venda a partir do próximo ano, serão significativamente mais elevados.

A Espanha recuperou rapidamente da paralisia inicial associada às quarentenas durante a pandemia.

Já em junho de 2021, foram vendidas 88,4% mais casas do que no período correspondente do ano anterior. Em termos absolutos, a região registou o maior valor de vendas desde Junho de 2008! Um total de 565.523 propriedades mudaram de mãos em 2021 no mercado imobiliário espanhol. Este foi o valor mais elevado em 14 anos.

Em particular, durante e após a pandemia, assistimos a um forte aumento nas vendas no segmento de luxo e em termos de nova produção. Também recebemos relatos de colegas de todo o país que estão vendendo projetos com nova produção aos espanhóis em prazos mais curtos do que os vistos em muitos anos. Num dos nossos últimos projetos no final do ano, também vendemos pela primeira vez à maioria dos investidores espanhóis. Eles observaram como vale a pena comprar o plano nos últimos anos. É positivo que as vendas estejam a aumentar tão rapidamente, tanto para compradores estrangeiros como espanhóis, mas esteja atento à tendência dos preços. Também pode ser mais rápido do que o esperado. No final do dia 21 de agosto, constatou-se que os preços da habitação estavam 4,9% maior em julho do que mesmo mês do ano anterior. O interesse também continua elevado entre os estrangeiros, apesar da pandemia, mesmo entre os compradores suecos que também estão a ficar mais jovens.

Aluguel forte

A associação dos operadores hoteleiros revelou que os números de ocupação de julho de 2022 atingiram os 86,29%, o que pode ser comparado com 2019 quando o valor foi de 84,2%. São principalmente Nerja e Torremolinos que fazem você vencer em 2019, pois aumentam a média. Nerja teve a ocupação mais elevada com mais de 90% (em comparação com Marbella e outros locais do lado oeste que têm pouco mais de 80%).

Durante quatro meses consecutivos, de junho a setembro de 2023, Nerja teve uma taxa de ocupação hoteleira superior a 90 por cento. O gestor de turismo da cidade: “Nerja tornou-se uma referência na zona. Em termos de nacionalidades, a cidade tem registado um forte afluxo de turistas britânicos, espanhóis, alemães e irlandeses.

Málaga lidera o desenvolvimento

Em Espanha, muito se escreve sobre o já mencionado e excepcional desenvolvimento de Málaga, que no início do ano só ficava atrás de Barcelona e Madrid em termos de investimento. Durante o quarto trimestre, também houve números que indicavam que, pela primeira vez, Málaga ultrapassou Barcelona no número de propriedades vendidas recentemente.

Os preços dos aluguéis estão subindo em Málaga, em linha com a forte demanda de estrangeiros

Os preços dos arrendamentos estão a aumentar acentuadamente na província de Málaga e na Costa del Sol. Entre os 22 e os 23 anos, os preços dos alugueres aumentaram 23 por cento e terminaram em 13,22 euros por metro quadrado por mês. Comparativamente a 2007, a renda está agora mais de 60 por cento mais cara, quando rondava os 8,5 euros por metro quadrado.

Aumento dos preços dos materiais e aumento da demanda

Numa grande reunião entre construtoras e grandes bancos já no outono de 21 (devido ao início da construção de um dos nossos projetos), foi sinalizado que os preços de determinados materiais subirão até 40% até ao início de 22. Eles estavam certos. Esta profecia foi feita muito antes de a Rússia invadir a Ucrânia . O mesmo avaliador afirma agora que os preços dos materiais vão cair acentuadamente e que as vendas de novos projetos em Espanha vão crescer no futuro. No entanto, a incerteza associada à inflação resultou no atraso de projectos que se encontram em fase de planeamento. O nosso conselho é comprar nova produção no início do ano, pois o aumento de preços pode ser substancial no Verão e no Outono. No que diz respeito aos imóveis usados, acreditamos que o quadro de preços permanecerá relativamente inalterado à medida que a procura por imóveis usados ​​estiver a ficar mais fraca. O estoque está simplesmente começando a se desgastar. Considere também que relativamente poucas casas foram construídas após a crise de 2008 até a pandemia de Corona. A situação após o primeiro trimestre em Espanha é que muitos bancos se tornaram cada vez mais cautelosos e os promotores têm dificuldade em obter financiamento, apesar da forte procura por nova produção. Historicamente, isto normalmente significa que quando as questões subjacentes são resolvidas (o que resta é um sinal do BCE de que as subidas das taxas de juro atingiram o pico, por isso esteja atento a este sinal) os preços tendem a subir alto e rapidamente.

Novas construções e casas de luxo são o que surge após a crise da Corona

Conversamos continuamente com proprietários de casas, incorporadores, fundos de investimento, gestores de bancos, proprietários de terras, etc. e atualiza gradualmente a situação do mercado espanhol durante e após a crise Corona/inflação/eletricidade. Também negociamos constantemente com proprietários de terrenos e empresas de construção sobre vários projetos e, assim, temos uma boa noção da situação - desde as condições dos bancos até ao preço dos pregos! Há muitas oportunidades boas para quem está acordado em 2025!

Escreva para info@spanskafastigheter.se para obter mais informações sobre objetos subcontratados e novas produções, e em quais segmentos e mercados acreditamos que deveriam ser investidos em 2025.

Novas construções e casas de luxo iniciaram vendas

O mercado para a nova produção tem sido, como basicamente toda a gente sabe, relativamente difícil durante os anos de inflação, mas a procura está a estrondosar em segundo plano, como os anos pandémicos demonstraram, não menos importante.

As vendas começaram mais rapidamente do que o esperado após a paralisação pandémica – já em junho de 2020, antes mesmo de o país abrir as fronteiras, e foram impulsionadas por reduções temporárias de preços de 10-15% , em alguns casos mais. Porém, a maior parte das vendas com redução de preço ocorreu de forma “dissimulada” (ou seja, o proprietário não quis publicar publicamente a redução de preço) e não houve um volume elevado desses itens. Desde então, os preços de muitos objectos estagnaram mais ou menos, enquanto subiram acentuadamente para os objectos de luxo ( casas grandes ), que se tornaram cada vez mais procurados. Acima de tudo, porém, como disse, existe um grande apetite nacional e internacional por novas produções.

Segundo estatísticas do instituto imobiliário Registradores (24/9 2021), as vendas de novas produções aumentaram 50% na Costa del Sol em relação ao ano anterior. Durante o mesmo período, a venda de casas usadas caiu 4,6%, o que pode ser explicado pelo facto de o stock estar a ficar velho e desgastado, mas também porque os preços só caíram 0,5% apesar da crise (os preços, no entanto, , aumentou ligeiramente desde esse relatório).

Concordamos com os compradores. É sem dúvida uma produção nova que se aplica no futuro, mas claro que ainda há boas compras a fazer para quem procura também usados. Embora a maioria das pessoas esteja agora à procura de novas casas, a oferta é limitada. Haverá, portanto, uma lacuna (quando muitos promotores de edifícios estavam em baixa durante a crise, ao mesmo tempo que, quando perceberam que a procura é mais forte do que em mais de uma década, houve escassez de materiais, inflação e escassez de mão-de-obra) até que recentemente moradias produzidas em boas localizações saem em 2024 Também esperamos que os preços destas sejam significativamente mais elevados do que o que é vendido durante 22/23

Uma curta mas intensa janela de compra no segmento de construção nova será amplamente aberta em 2024. Trata-se então de projetos cujos preços dos terrenos foram negociados durante a crise, antes de se perceber que não duraria [em termos de impacto no mercado imobiliário ], e que é gerenciado por equipes talentosas que conseguiram estocar materiais antes que ocorresse a escassez de materiais. Espere um forte risco de aumento acentuado dos preços para a nova produção a partir do verão/outono de 2024.

Agora os compradores querem novos, frescos e amigos do ambiente, pelo que a situação dos objectos usados ​​é semelhante à do Verão e Outono de 2019, quando a venda destes abrandou significativamente e vários objectos só foram vendidos com reduções de preço de cerca de 15% (em comparação com ao ano anterior). Muitas casas antigas simplesmente precisam ter seu preço reduzido para serem vendidas, mas poucos vendedores parecem dispostos a atender às demandas dos compradores. Veremos se isso muda durante o ano, mas não vemos indícios disso.

A maioria espera que as vendas recuperem novamente com o resto da economia na Europa já no primeiro semestre do ano.

No início da crise da Corona, acreditava-se que uma proporção não insignificante de habitações, em vários segmentos, como casas de férias, casas de luxo e hotéis menores seria vendido a um preço reduzido por um período futuro. No entanto, as coisas não aconteceram assim porque a economia está mais robusta do que o esperado.

Quais áreas atraem mais compradores após a crise recente?

Acima de tudo, tal como depois da última crise, é Nerja (nenhuma outra cidade espanhola atrai tanto interesse de investidores suecos, devido à elevada ocupação e ao desenvolvimento positivo) e o interesse não diminuiu porque o município lançou vários investimentos em infra-estruturas durante a crise nas praias e parques naturais e culturais. Iniciaram a renovação de percursos pedestres e ruas, bem como a construção de um novo grande centro de saúde. Nerja está numa posição quase excepcionalmente boa e será emocionante acompanhar o seu desenvolvimento nos próximos 10 anos. Veja as melhores ofertas em Nerja aqui e agora.

No entanto, a cidade de Málaga está a destacar-se de todas e será a localização mais atractiva no sul de Espanha para compradores estrangeiros a partir de 2024. Leia mais sobre o desenvolvimento de Málaga neste artigo.

Quanto a Marbella , parece que o interesse pela zona poderá voltar a crescer, desde que os preços baixem. Neste momento a área é ofuscada por Málaga e pela Costa del Sol oriental. Os preços precisam baixar e projetos mais interessantes precisam ser lançados com nova produção na Costa del Sol oeste para que ela volte a ser realmente interessante.

Torrevieja e o resto da Costa Blanca são mais difíceis de decifrar. Havia muita coisa por vender mesmo antes da crise, e há muito que eles lutam com problemas financeiros em vários locais. A crise pode afectar seriamente isso, mas temos simplesmente de esperar e ver o que acontece.

Os preços em Espanha aumentaram de forma constante durante 10 anos, mas ainda eram 30% mais baixos do que antes da crise de 2008, quando a pandemia atingiu

Os números oficiais das autoridades mostram como as vendas caíram durante o ano de crise de 2020. Caiu, claro, mas não tanto como os analistas esperavam dadas as circunstâncias. Durante o terceiro trimestre, as vendas a compradores estrangeiros caíram 24,3% em relação ao ano anterior, o que compara com o segundo trimestre, quando as vendas caíram 50%. Em qualquer caso, o ano pandémico pode ser considerado uma anomalia, um valor estatístico que não diz nada sobre o desenvolvimento. O conselho é estudar os números a mais longo prazo e, acima de tudo, ter em mente que internacionalmente se fala de um boom nas vendas de "segundas casas" na esteira de cada vez mais pessoas trabalhando remotamente e tendo a oportunidade de viver em outros países se desejado. Na lista da Forbes (novembro de 2020) dos 20 destinos mais atraentes do mundo, um total de três resorts espanhóis terminaram na lista dos 20 primeiros: Málaga, Madrid e San Sebastian. Isto fará subir os preços das casas mais atractivas a longo prazo, uma vez que os compradores internacionais procuram aproximadamente no mesmo segmento: "vista mar ou não mais de 1 km". do mar, no mínimo 2 quartos, no máximo uma hora do aeroporto, terraço, perto de tudo mas ainda isolado”.

Os preços em 2019 ficaram um pouco mais estáveis ​​em relação ao ano anterior. No entanto, a conceituada agência de classificação de crédito Moody's esperava que os preços em Espanha subissem 5,5% em 2020. De todos os países analisados ​​na Europa Ocidental, Espanha tinha o mercado imobiliário que mais se esperava que aumentasse em valor. Acima de tudo, seriam Madrid e Barcelona que iriam embora. Olhando para trás, foi Málaga quem se desenvolveu melhor. Curiosamente, isto também aconteceu em relação à crise de 2007/2008. Diz-se que a Costa del Sol é sempre a primeira a entrar e a primeira a sair de uma crise.

Os preços em 2019 ainda eram mais de 30% mais baixos do que eram antes da crise de 2007 (no início de 2024 são cerca de 22% mais baixos). Este facto, combinado com a continuação das taxas de juro baixas e o fim do Brexit (muitos adiaram o investimento devido (aquele Brexit colocou tudo no limbo) levaria, segundo a maioria dos avaliadores, a que o número de compras por estrangeiros em Espanha voltasse a bater recordes em 2020. Para os suecos, o interesse em Espanha abrandou um pouco mesmo antes da Corona, mas depois ganhou um renovado força. Acreditamos que isso tenha vários motivos. Em parte porque muitos sentem que houve tantas crises no mundo nos últimos dez anos que “será suficiente esperar agora. Agora compramos" e que a crise da Corona desencadeou novos projetos com novas produções interessantes. Além disso, a coroa fortaleceu-se face ao euro, ao mesmo tempo que o mercado imobiliário sueco recuperava após um período de estagnação. Isto significa que os proprietários suecos podem libertar mais facilmente capital para a compra de uma casa no estrangeiro.

Os avaliadores acreditavam, portanto, que as vendas a compradores estrangeiros aumentariam em 2020, antes do início da crise. No entanto, a crise acelerou os juros e excedeu as expectativas pré-Corona (mesmo que houvesse uma espécie de cobertor molhado sobre o mercado em 2023 devido aos aumentos das taxas de juro), e os próximos cinco anos no mercado imobiliário espanhol poderão, de acordo com muitos, têm um desenvolvimento sem paralelo. Em particular para a região de Málaga.

As sociedades de construção são a solução para a nova produção espanhola

Uma nuvem de preocupação, de acordo com as análises espanholas, é que os preços dos terrenos e os custos de construção dispararam já a partir de 2016. O mesmo aconteceu em ritmo acelerado a partir de meados dos anos 80 (resultando numa verdadeira bolha no final da década). Ao mesmo tempo, o desejo por nova produção é grande e cada vez mais pessoas constroem projetos cada vez maiores, a preços cada vez mais elevados. Isto leva à possibilidade de “minibolhas” em mercados supersaturados. Os bancos estão assim a tornar-se cada vez mais restritivos na celebração e financiamento de novos projectos com nova produção. Esta cautela dos bancos, para financiar novos projectos, intensificou-se após a crise económica na sequência da epidemia. Aqueles que conseguem obter uma nova produção que está na fase final ou que têm uma nova produção que foi recentemente concluída estão, portanto, sentados num ovo de ouro, uma vez que a procura de nova produção será significativamente maior do que a oferta durante um período relativamente longo. Nos casos em que os bancos intervêm e investem, exigem que os projetos estejam mais ou menos completamente esgotados antes de lhes dar luz verde. Esta é uma situação insustentável e algo deve ser feito. Cada vez mais atores espanhóis estão, portanto, olhando, entre outras coisas, para o modelo de projeto comprovado Byggemenskaper . Esta solução de projeto envolve preços reduzidos em mais de 25% e é considerada legal e financeiramente muito mais segura do que as promoções regulares, tanto para o comprador individual como para os bancos e companhias de seguros que garantem os pagamentos dos compradores. Leia mais sobre equipes de construção aqui.

Sobre o desenvolvimento dos últimos anos abaixo:

Em 2018, os preços das casas usadas subiram pouco mais de 7% (nas construções novas, os preços subiram 6,1%). Foi então o maior aumento desde o terceiro trimestre de 2007. Nos 5 anos anteriores à crise da Corona, o valor de uma casa espanhola aumentou em média 5% ao ano e se contarmos com os custos de juros reduzidos e o facto de o preço do arrendamento aumentou 50% no mesmo período, significou um retorno superior a 10% para quem comprou a casa certa, na zona certa, no momento certo.

Em 2017, foram vendidas 53.259 casas a estrangeiros. O recorde anterior de 2007 foi de 33 mil vendas.

As vendas aos suecos diminuíram 7% em 2018 (no primeiro semestre de 2018, no entanto, foram vendidas mais casas espanholas aos suecos do que nunca) devido à incerteza no mercado imobiliário sueco e ao baixo valor da coroa. No entanto, isto não afectou o mercado imobiliário espanhol, que avançava despreocupado. O número de compras por estrangeiros aumentou 5% entre julho e setembro, e no geral o número de vendas aumentou 11,9%. Em 2019, os números subiram e desceram muito, mas ainda apontavam para cima. Nos primeiros dois meses de 2020, muitos corretores relataram que os suecos voltaram a comprar em ritmo recorde. Depois veio o Corona e as vendas bateram na parede quando a Espanha estava em quarentena. Depois subiu direto de novo, já no verão. Muitos observadores acreditam que o aumento dos preços da habitação em Espanha será gradual e longo, semelhante ao que aconteceu na Suécia após a crise imobiliária no início dos anos 90.

Na verdade, o desenvolvimento está a avançar tão rapidamente que, a partir de 2019, o Estado espanhol estabeleceu uma nova autoridade para prevenir bolhas imobiliárias .
Já por volta de 2012, muitos avaliaram, incluindo nós, que o mercado em Espanha iria crescer rapidamente e depois teria uma evolução de preços longa e constante, semelhante à que a Suécia teve desde a sua crise imobiliária no início dos anos 90. No entanto, a memória colectiva é curta e os preços e o número de projectos com nova produção estão a aumentar mais rapidamente do que o esperado. A nova autoridade supervisora ​​estatal deve impedir a especulação descontrolada, ao mesmo tempo que dá ao banco central maiores recursos para controlar o fluxo de crédito. É difícil dizer quais as consequências reais que a nova autoridade terá, mas pensaríamos que isso poderia, entre outras coisas, significar um aumento dos impostos sobre a nova produção dentro de alguns anos.

No entanto, aqui e agora, não há aumentos de impostos à porta, enquanto as taxas dos empréstimos foram reduzidas e as casas estão cada vez mais valorizadas (o que afecta o montante do empréstimo).

O mercado imobiliário parece mais seguro do que as ações – especialmente quando há inflação

Muitos investidores começam a se sentir exaustos no mercado de ações incerto e caprichoso e buscam oportunidades no setor imobiliário como alternativa. Além disso, os investidores há muito que consideram os investimentos imobiliários como um “porto seguro” em tempos caracterizados pelo aumento da inflação.

Thomas J. Thornton, Jefferies, chefe de "gestão de produtos de ações dos EUA" disse o seguinte há alguns anos sobre o mercado imobiliário americano (que em muitos aspectos se assemelha ao espanhol, eles seguiram os mesmos ciclos):

"Exceto durante a GFC (Grande Crise Financeira), os preços das casas continuaram a subir mesmo durante as recessões, provavelmente porque as taxas caíram, a grande maioria das pessoas manteve empregos e a formação de famílias continuou" ... "Este poderia ser um ciclo particularmente grande para formação de famílias devido aos millennials”.

A CNBC aproveitou os comentários de Jeffries e acrescentou: "Ela [a crise imobiliária] foi o centro da última crise, mas antes disso os preços da habitação tendiam a se manter e até a subir modestamente durante uma recessão econômica, à medida que as taxas hipotecárias caíam junto com as taxas de juros . Se a história servir de guia, o mercado imobiliário poderá ser, mais uma vez, o porto seguro improvável na próxima recessão.”

Observação . Leia o nosso grande artigo sobre tudo o que precisa de saber para investir em Espanha: estatísticas de rendimentos de arrendamento, leis e regulamentos de arrendamento, etc.

Leia também:

Visão geral nova produção Costa del Sol