Os preços dos terrenos e dos materiais de construção dispararam nos últimos anos em Espanha. Ao mesmo tempo, estão a ser construídos projectos cada vez maiores com margens cada vez mais elevadas. A maioria dos avaliadores percebe que isso corre o risco de criar mini-bolhas no mercado, e que vários projetos que são vendidos nunca serão concluídos, pois não venderão apartamentos/casas suficientes para atingir o ponto de equilíbrio para o promotor (construtor) que financia o projeto individual. . Este problema só piorou com a inflação e os aumentos das taxas de juros.

Nestes projetos de construção, a transparência e a segurança para os compradores também são precárias. Esta evolução preocupa muitos, nomeadamente os principais bancos espanhóis responsáveis ​​pela segurança. No entanto, existe um caminho a seguir que tira a Espanha deste dilema, e esse caminho encontra-se num modelo de trabalho que teve sucesso no passado.

As construtoras são mais baratas e significativamente mais seguras para o comprador

A solução são as chamadas sociedades de construção, que não só reduzem os preços, mas também aumentam a segurança tanto para o comprador individual como para o banco.

As linhas acima já existem e se tornarão ainda mais relevantes após a crise da Corona e da inflação. Muitos dos projectos gigantescos que estão agora a ser vendidos em Espanha simplesmente não serão concretizados. Projectos mais pequenos, onde os compradores, em grupo, em vez de promotores, compram o terreno e constroem, é o único caminho a seguir.

Quando lemos os jornais suecos, podemos facilmente ter a impressão de que tudo está atrasado e que tudo ficou mais caro, etc. Esta não é uma verdade geral. Nosso projeto Colina de Alta em Nerja, por exemplo, iniciou a construção no primeiro trimestre de 2022 e no outono estávamos cerca de 3 meses adiantados e continuou em andamento. É verdade que certos materiais tornaram-se mais caros, mas outros materiais tornaram-se mais baratos. Os preços ainda podem subir um pouco, é claro, mas pelo que parece agora, os preços dos materiais e insumos vão se normalizar. Esta comunidade de edifícios tinha preços muito bons quando a lançamos e a localização como vocês podem ver na foto do edifício é excelente! Por fim, gostaríamos de acrescentar que estamos muito satisfeitos com a construtora e que com certeza serão contratados para construir mais de nossos projetos futuros.

O valor da nova produção atraente e pronta para uso irá, com grande probabilidade, aumentar enormemente durante a primeira metade (a partir da segunda metade de 2024) do século XX. Principalmente em zonas como Málaga e Nerja e zonas envolventes onde já existia falta de nova produção antes da Corona. No entanto, à medida que o apetite por nova produção aumentou (os preços aumentaram 10% só em Julho de 2021), resta saber se o mercado conseguirá resolver todos os limiares que surgiram e, afinal, entregar nova produção mais rapidamente do que o esperado.

Neste artigo, explicamos porque é que o modelo de comunidade de construção está novamente em ascensão em Espanha (mas também na Suécia, e não menos importante na Alemanha e noutros países) e porque também deve considerar investir num apartamento ou casa numa comunidade de construção em Espanha - então a segurança para você é muito maior, e preços até 25% mais baixos (mas ainda mais baixo de acordo com os números reais que temos no inverno 23, de vários projetos. Houve menos construção do que o esperado nos últimos anos, enquanto a procura por nova produção chave na mão é maior do que em muitos anos, o que empurra os preços para cima mais adiante na conclusão). O modelo comunitário de construção também o é por vários motivos, além dos preços deprimidos,  mais atraente para o investidor.  Mais sobre a segurança e outras vantagens deste modelo abaixo. Você também encontrará mais adiante no artigo todos os projetos que são vendidos aqui e agora e que estão em andamento durante o ano. Vamos primeiro definir esse conceito de construção econômica.

Note-se que os preços por metro quadrado são normalmente tão mais baixos para uma comunidade de construção que a lei espanhola visa evitar a especulação. De acordo com a lei espanhola que regula esta solução de projeto, cada indivíduo (esta lei também se aplica às empresas) pode, portanto, comprar um máximo de 2 casas num conjunto habitacional por região autónoma . No entanto, deve-se salientar que quando as casas estiverem concluídas (e a comunidade de construção for dissolvida e elas se tornarem legalmente apartamentos comuns ocupados pelos proprietários), você poderá comprar em comunidades adicionais, se desejar. A razão desta lei é que construir comunidades é mais barato do que promoções e pretende evitar que os investidores individuais se concentrem numa única área, comprando várias propriedades e distorcendo os preços através de rendas elevadas ou pura especulação.

Os bancos espanhóis rejeitam cada vez mais o atual modelo de promotor e acreditam que as sociedades de construção são uma forma de construção mais segura para todas as partes. No entanto, é um processo juridicamente complicado pilotar este tipo de projecto através de todos os organismos fortemente regulamentados e levará algum tempo até que este conceito esteja novamente disponível numa frente ampla. O mais comum neste momento é no competitivo mercado de Madrid, onde os preços cada vez mais elevados dos terrenos levaram os bancos a travar promoções dispendiosas de construção. Com a Grande Recessão da primeira década da década de 2000 bem fresca nas suas mentes, os bancos querem agora novamente ver projectos onde o financiamento (incluindo a análise financeira de cada comprador individual) seja mais garantido.

O que é uma equipe de construção?

O que é uma comunidade em construção e por que investir neste modelo em vez de um modelo de promoção regular?

Byggemenskap.se tem a seguinte definição do modelo:

“As forças motrizes para querer fazer parte de uma comunidade de construção podem variar. Pode ser sobre querer viver juntos, sobre o design da casa, sobre construção ecológica, sobre como você quer viver como idoso - ou sobre querer manter os lucros da construção em locais atraentes.

Para a sociedade, as sociedades de construção são uma forma de conseguir uma construção urbana mais interessante e variada. As experiências da Alemanha mostram uma maior qualidade, uma arquitectura mais interessante, uma maior diversidade e um compromisso mais profundo com o próprio alojamento. As desvantagens podem ser que vontades conflitantes tornam o processo mais difícil, ao mesmo tempo que são necessários esforços de paciência e dinheiro por um longo tempo antes que a recompensa chegue.

Uma comunidade de construção (ou seja, Baugemeinschaft) é simplesmente uma associação de indivíduos que compram em conjunto um terreno, planejam e mandam construir um ou mais edifícios.

As sociedades de construção podem então usar diferentes formas de propriedade na propriedade concluída, como propriedade de inquilino, arrendamento cooperativo, propriedade ou arrendamento. Regra geral, a associação tem normalmente uma orientação especial para a habitação, como habitação amiga do ambiente ou amiga da criança, etc. A nossa orientação é encontrar o melhor investimento possível tanto para arrendamento como para aumento de valor. Encontramos lotes em locais atrativos e com um quadro de preços atrativo, e construímos com o menor custo possível sem comprometer a qualidade. Oferecemos então um conceito global de aluguer de casas, que inclui limpeza, gestão de chaves, gestão de licenças e marketing em portais internacionais para ocupação máxima. Já em fase de planeamento, temos investidores com quem trabalhamos na concepção dos edifícios. No entanto, não existem requisitos para que os compradores nas nossas sociedades de construção concordem em investir. Aproximadamente 50% dos compradores são famílias de facto com crianças que pretendem residências amplas em locais seguros, perto do aeroporto e do mar, etc. da compra.

OBSERVE que quando a construção estiver concluída [nas comunidades de construção espanholas], a comunidade será dissolvida e os apartamentos serão legalmente considerados apartamentos comuns ocupados pelo proprietário novamente. existe, portanto, qualquer diferença entre possuir um apartamento adquirido através de uma sociedade de construção e qualquer outro modelo de promoção em Espanha. Uma sociedade de construção espanhola é simplesmente uma forma económica e segura de construir casas.

Na Suécia e na Alemanha, é comum que todos os proprietários se envolvam desde o início e desenhem o alojamento, mas este não é o caso das equipas de construção espanholas. Lá, o principal objetivo é empurrar os preços para baixo em comparação com um modelo de promotor. Ter 10 nacionalidades diferentes participando do processo de fundação atrasaria demais todo o processo de construção. Além disso, você tem rígidos padrões de construção espanhóis e planos detalhados para trabalhar. Em Espanha, o que importa também é mais a localização (de preferência uma localização elevada, perto do mar, perto do aeroporto) do que o design do alojamento em si.

No entanto, os preços dos lotes estão a disparar, pelo que é necessária uma ampla rede para encontrar os restantes lotes de dimensões razoáveis, em boas localizações e vendidos a preços razoáveis, de forma a construir um produto atrativo e acessível. Encontrar esses gráficos é nossa principal tarefa. Além disso, a nossa estratégia é vender principalmente a compradores escandinavos, o que simplifica todo o processo, pois a maioria das pessoas (que, por exemplo, não querem que os escandinavos limitem a possibilidade de alugar a sua casa) têm a mesma ideia do design da comunidade, bem como as regras da associação habitacional, etc.

A associação não tem dívidas depois de se mudar

Note-se também que na Suécia a associação habitacional está frequentemente endividada, o que afecta as rendas das unidades habitacionais da associação. Não é assim que funciona em Espanha, porque em Espanha geralmente não há empréstimos nas associações. Embora as associações habitacionais espanholas não tenham dívidas, uma vez por ano são adicionadas taxas de área (o valor varia, variando entre 500€ por ano e 2.200€ por ano) para a manutenção do imóvel, piscina, iluminação, zonas verdes, etc.

Todos os pagamentos numa comunidade de construção ocorrem durante a construção e financiam-na passo a passo (também são garantidos por uma seguradora externa que garante que você receberá de volta o dinheiro depositado mais juros no caso de algo imprevisto acontecer durante o curso de construção). Todos os pagamentos a terceiros ocorrem através da conta separada do banco para o projeto, de acordo com uma escala de pagamentos estritamente regulamentada. As comissões aos arquitetos, corretores, gerentes de projeto, contadores, etc. do projeto também são pagas através do banco que foi contratado pela comunidade da construção para administrar as finanças da construção.

As comunidades de propriedade atraem investidores que desejam obter um alto retorno do investimento

A Agência Sueca de Habitação define um conceito relacionado: "O conceito de construção de comunidade também ocorre e pode ser sinônimo de construção de comunidade, mas também pode significar que um ou mais membros do grupo não viverão eles próprios na casa, mas participarão como investidores de longo prazo e veem a copropriedade da casa acabada como um investimento de capital.”

Aproximadamente 50% dos nossos compradores pertencem a este grupo específico de compradores, ou seja. investidores que investem para obter rendimento através do arrendamento, bem como para aumentar o valor a longo ou curto prazo (já no momento da mudança, o preço de um apartamento aumenta significativamente num apartamento fora de planta em Espanha). Em sentido estrito, são assim “Associações de Construção” que comercializamos porque vários compradores escandinavos, a quem orientamos principalmente estes projetos, são puros investidores.

Assim, como referido anteriormente, oferecemos um conceito global com uma empresa de aluguer separada, e que ajudamos no processo de obtenção da sua licença de aluguer, etc. Um aspecto muito importante neste contexto é também que incluímos nos estatutos da associação, desde o início, que no futuro será permitido alugar a sua casa a quem o desejar. Depois de obter sua licença de aluguel, ela não poderá ser revogada retroativamente de acordo com a lei. Estamos a fazê-lo por causa da nova lei que significa que as associações de habitação em toda a província de Málaga podem proibir ou limitar o arrendamento para fins turísticos, colocando-o à votação numa reunião da associação. Basta que três quintos dos proprietários de uma associação habitacional votem a favor de uma proibição para que esta seja aplicada. Isto inclui também novos projetos com nova produção, onde em vários casos é vedada à partida a possibilidade de aluguer a turistas. No entanto, os apartamentos recém-produzidos que poderão ser alugados serão pura moeda forte em mercados como a cidade de Málaga, Nerja e Marbella, onde a procura é enorme.

spanskafastigheter.se e nossa história e futuro com empresas de construção espanholas

Nosso advogado corporativo, Francisco López, cujo pai utilizou com sucesso o modelo de projeto comunitário de construção na província de Málaga há várias décadas, percebeu, mesmo antes de a nova produção recomeçar após a crise, que para vender um projeto dentro de um prazo razoável, os preços devem fique deprimido sem comprometer a qualidade. Assim, retomou o conceito de construção de comunidade e obteve financiamento para um terreno numa localização atractiva na popular estância de Nerja. Vendemos aquele projeto, Terrazas de Ladera, em tempo recorde.

Lançamos então outra comunidade de construção (Balcon del Mar) na mesma área, Ladera del Mar em Nerja, no ano seguinte. Mesmo esse projeto esgotou rapidamente devido ao preço competitivo.

Já na fase de planeamento das nossas comunidades de desenvolvedores anteriores houve grande interesse entre bancos, etc. e fizemos contactos importantes. O modelo de construção comunitária atrai principalmente os bancos porque é uma forma mais segura, para todos os envolvidos, de planear e construir. Os preços são mais baixos e a transparência é melhor, e o modelo fortemente regulamentado, com um auditor independente, contas bancárias especiais abertas pelo banco que gere todos os pagamentos a subcontratantes, bem como a corretores e gestores de projecto, etc., e uma companhia de seguros que garante todo o dinheiro depositado pelos compradores é significativamente mais seguro. Os departamentos nacionais de risco dos bancos também têm maior oportunidade de regular este tipo de projeto. Por exemplo, cada comprador individual deve ser aprovado pelo banco, independentemente de solicitar ou não um empréstimo.

O grande desafio tem sido encontrar colaboradores que conheçam em termos concretos o cumprimento de todas as leis e regulamentos que se aplicam a este tipo de construção. É aí que a nossa equipe e basicamente mais um grande player da Costa del Sol conhece esse modelo de trabalho.

Juntos, examinamos a Costa del Sol em busca de terrenos atraentes em locais centrais na crescente Málaga, bem como terrenos junto às praias nas cidades costeiras vizinhas. Desenhamos então casas/apartamentos, e formamos equipas de construção que comercializamos principalmente para os escandinavos. Através do nosso parceiro internacional, também alugamos as casas para um mercado internacional. No entanto, este conceito é algo que também interessa aos investidores internacionais. Portanto, não nos limitaremos ao relativamente limitado mercado escandinavo a longo prazo.

Nossas últimas equipes de construção

No início de 2024, lançámos um novo projeto com 8 novas moradias em banda de luxo a preços atrativos. Localizado numa das zonas mais populares de Nerja, a poucos passos do centro e da praia. Piscina privada, terraço e piscina comunitária. Cerca de 110 m2 de área de construção. 3 quartos. A partir de 550.000€

Escreva para info@spanskafastigheter.se se desejar informações numa fase inicial do processo. Leia mais sobre as moradias em Capistrano aqui.

Vendido/em construção abaixo:

18 moradias perto da praia em Punta Lara Nerja

Grandes terraços. Cozinha equipada. Piscina comunitária e bons espaços para reuniões na região. Localização ao sul. 2-3 quartos. [nota, vendido e em construção, mas escreva para info@spanskafastigheter.se se quiser ficar na fila, caso alguém volte) Leia mais aqui.

8 apartamentos em posição elevada em Nerja- Colina Alta

Após a virada do ano 21, lançamos 8 apartamentos fora de planta em Nerja. Localização elevada com vista mar. Sol da tarde. Pequena urbanização em local sossegado, a poucos passos do centro e da praia, com piscina e garagem. Os preços negociados e de mercado dos terrenos deram-nos a oportunidade de oferecer estes apartamentos a preços fantásticos. 2 quartos, terraço, desde menos de 200.000€. Menos de 350.000€ para duplex com 2 quartos e 3 casas de banho. Leia mais sobre a Colina Alta aqui. Estes são vendidos, mas alguns podem sair à venda após a conclusão. Se você quiser entrar na fila, escreva para info@spanskafastigheter.se

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Lançamos sempre os nossos projectos (mas também promoções regulares para as quais obtemos direitos de venda, na medida do possível) com equipas de construção em antecipadamente aos seguidores da nossa newsletter.

• Assine aqui a newsletter de Nerja, Torrox e Costa Tropical (assim como da cidade de Málaga).
• Inscreva-se aqui para receber a newsletter de Marbella, Estepona, Benalmadena, Torremolinos e todos os outros resorts da Costa del Sol oeste (bem como da cidade de Málaga).
• Por favor, escreva também diretamente para info@spanskafastigheter.se

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Equipes de construção em fase de planejamento em 2024:

No momento em que escrevo este artigo, estamos negociando preços com os proprietários de terras, ao mesmo tempo em que contratamos financiadores para garantir a terra.

Conclusão e resumo

A margem de lucro de um modelo de promoção tradicional, habitual no mercado imobiliário espanhol, é significativamente superior. Comissões mais baixas, etc., para todos os envolvidos numa equipa de construção, significam preços finais mais baixos, cerca de 25%. Além disso, o modelo de funcionamento significa maior transparência e codeterminação para os compradores. O conselho é eleito por todos os membros que também têm direito a voto em diversas questões importantes durante a construção. O conselho é continuamente informado pela gestão do projeto e auditor independente sobre tudo o que acontece na construção e toma determinadas decisões em nome dos associados. No entanto, certas decisões devem ser votadas por cada membro individual. Tudo é regulado pelas leis espanholas que se aplicam especificamente às empresas de construção e todos os pagamentos de comissões a corretores, gestores de projetos, bem como subempreiteiros/construtores, etc., são geridos pelo banco através de uma conta bancária especialmente criada à qual apenas o banco tem acesso. Uma seguradora garante todos os pagamentos feitos pelos compradores durante a construção.

Em termos gerais, é assim que funciona o processo de construção comunitária em Espanha :

1. A gestão do projeto identifica um terreno adequado (o advogado verifica o plano detalhado do terreno, se é adequado para uma sociedade de construção) para venda e inicia negociações com os proprietários do terreno. A trama está amarrada por um determinado período de tempo.

2. Em seguida, é registada uma sociedade de construção e é criada uma conta num banco que também responde pelo financiamento bancário da construção, enquanto um plano de construção é feito pelos arquitectos.

3. Começam a ser cobradas reservas de moradias e ao mesmo tempo é solicitada licença de construção ao município.

4. Quando todas as casas são vendidas, é formado um conselho para a comunidade construtora. Todos os compradores são convidados para uma reunião do conselho, onde o presidente é escolhido, entre outras coisas.

5. A empresa de construção é selecionada pelo conselho em consulta com a gestão do projeto após um processo de licitação.

6. O terreno é adquirido pela comunidade construtora e então começa a construção.

7. Quando estiver concluído, a escritura é escrita para cada proprietário individual e a comunidade construtora é dissolvida.  Cada apartamento é agora considerado, de acordo com a lei, como qualquer apartamento ocupado pelo proprietário. O mesmo se aplica à própria associação habitacional do complexo. É ainda importante salientar que esta associação financeira não dispõe de empréstimo com responsabilidade solidária de pagamento após conclusão. As taxas de associação (a serem consideradas como rendas) não são, portanto, afetadas por uma possível juros maiores, pois não há dívidas na associação.

⁃ Os dois aspectos mais fundamentais do modelo de construção de trabalho comunitário em seu desenho espanhol:

• Preços mais baixos quando se remove o promotor da equação (isto significa que tanto nós como outros envolvidos no projecto recebemos comissões significativamente mais baixas do que o habitual, e que temos de esperar por elas até que esteja totalmente construído, mas também significa que obter um produto vendido com muito mais facilidade). Os promotores regulares da construção simplesmente não estão dispostos a reduzir as margens de lucro da mesma forma que uma comunidade de construção o faz. Dependendo da complexidade e volume do projeto, as margens para uma promoção normal de construção são de no mínimo 15% e até 25%. As taxas para a gestão do projecto de uma equipa de construção são de 7-12% ( leia mais no artigo espanhol sobre as equipas de construção espanholas em Madrid aqui) .
• Maior segurança financeira e jurídica com maior transparência, pois tudo é estritamente regulado pelas leis espanholas (auditor independente, maior transparência e co-gestão dos proprietários, etc.) e que o conselho participa ativamente em todas as decisões.

Leitura adicional:

• Tudo o que você precisa saber sobre como investir na Espanha
• A área e os projetos que são principalmente recomendados para um investimento em 2024-2025
• Perguntas e respostas frequentes sobre a compra de um imóvel em Espanha
• Sobre tomar um empréstimo em um banco espanhol
• Visão geral nova produção Costa del Sol
• Guia para Málaga
• Guia para Nerja
• Guia para Marbelha
• Guia da Costa do Sol
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