Bostad i Spanien? Mäklare med fokus på bra investeringar för dig som vill köpa hus eller lägenhet för uthyrning

Om att hyra ut sin bostad i Spanien – så mycket kan du räkna med att tjäna

Vi har haft många klienter som frågat oss om hur det ligger till med möjligheterna för uthyrning av sin bostad i Spanien. De flesta mäklare, bokningsfirmor etc. brukar vilja lågt med dessa siffror eftersom det aldrig finns några garantier. Vi tänkte dock det vore på sin plats att sprida lite ljus över detta med att hyra ut sin spanska bostad. Hur mycket ni kan tänkas dra in i intäkter för olika typer av bostäder, vad ni ska tänka på redan innan ni köper bostaden, fällorna med att hyra ut själv, hur stora avgifter uthyrningsfirmorna tar, osv.

Obs! Läs vår stora artikel om allt du behöver veta om att investera i en lägenhet för uthyrning i Spanien.

Vissa bostadsområden, eller semesterbyar, har sina egna bokningsfirmor som sköter om, marknadsför (ofta mot hela Europa) och ser till att er bostad hålls i ett bra skick, etc. Dessutom finns det uthyrningsfirmor som lägger till ditt hus eller lägenhet i sin pool om de bedömer att de är uthyrningsbara (se till exempel vår dottersida nerja-uthyrning.se).

Om du ska hyra ut din bostad helt själv tänk på att:

  • Följa alla lagar och regler kring uthyrning som gäller i just ditt bostadsområde, stad och provins. Böterna kan på de flesta håll i Spanien vara riktigt hårda om man inte följer lagarna vad det gäller licenser, etc. Vi hjälper till med allt detta i de områden som är av störst intresse för investerare.
  • Hur mycket du själv ska sköta uthyrningen är helt upp till dig. Vi kan bistå med tips och råd om de bästa marknadsföringskanalerna samt vilka faktorer som är viktiga (vad det gäller till exempel bekvämligheter/utrustning/inredning) för att locka hyresgäster. Vi kan också sätta dig i kontakt med en uthyrningsfirma.
  • Att annonsera, och ta in betalning etc. från hyresgäster är inga större problem. Det viktigaste i scenariot att du vill sköta allt själv är att du anlitar en pålitlig städfirma, och att du etablerar en kontakt med en vaktmästare eller företag som kan se över din bostad då och då, eller vid akut behov. Nyckelhantering, om det inte sköts via tredje part går till exempel att lösa via nyckellådor med kod, eller en dörr som inte har nyckel-lås utan bara öppnas via en kod.
  • Se också till att ha en svensk (baserad i Sverige eller Spanien) som har koll på hur du ska deklarera.
  • Om du inte är bra på att ta foton, eller helt enkelt inte (man kommer dock långt med de flesta moderna smartphones) har utrustningen anlita en professionell fotograf. Foton är mycket viktiga i sammanhanget, och undersökningar visar att annonser med attraktiva bilder kan öka sin konvertering med över 40 % (vår egen data bekräftar detta)!
  • Undvik foton med skrynkliga lakan, sneda tavlor och nedbrunna ljus.. Använd foton med hög upplösning, men optimerade för webben, så de inte saktar ner laddningstider (vilket i synnerhet är ett problem för mobilanvändare).
  • Rubriker och beskrivningar är minst lika viktiga. Människor i dessa dagar förväntar sig så mycket information som möjligt i annonseringen (max antal gäster, kvm, köksutrustning, etc).
  • En boknings-kalender är nödvändig. De flesta annonserings-portaler erbjuder dock sådana tjänster. Det finns också relativt billiga alternativ om man vill ha en boknings-kalender på sin egna hemsida. Det finns också nuförtiden bra och billiga, betalningslösningar där allt ingår (möjlighet för kunden att betala online via kort, eller OCR-nummer på pappersfaktura, eller banköverföring, etc.). Det har aldrig varit enklare att driva en mer eller mindre självgående rörelse vid sidan av, som genererar passiva intäkter.

Obs, ansök om lånelöfte i spansk bank redan innan du kommer ner till Spanien.

DI om spanska bostadsmarknaden

DI använder spanskafastigheter.se som referens 10/5 2014.

Exempel på intäkter från uthyrning av olika typer av bostäder

Observera att när man använder konkreta siffror som vi gör här nedan kan det lätt tolkas som att det rör sig om ”garanterad avkastning”. Men det finns aldrig några garantier. Det rör sig alltså om ”förväntad avkastning” i exemplen. Det finns vissa aktörer som erbjuder garanterade inkomster, men det är väldigt sällan dessa projekt inbringar mer än den garanterade summan (runt 5 %).

[uppdaterad senast 6/7 2016]

Vi har Nerja som utgångspunkt för våra exempel då Nerja är en ort som inte drabbades lika hårt av krisen som övriga Costa del Sol. Visserligen sjönk försäljningen och uthyrningen där också under krisåren, men inte i samma omfattning. I Nerja finns inga så kallade spökområden. Om du till exempel slår till (mer om det nedan) med ett billigt bankobjekt i ett mindre populärt område, oavsett var i Spanien, riskerar du att inte få den uthyrd överhuvudtaget, vilket du förlorar på i längden (dessutom blir ju värdestegringen sämre).

Observera också att under 2013-2014, och sedermera 2015 så gjorde de flesta som hyr ut i Nerja sitt bästa resultat sedan innan krisen 2008. 2016, så här långt, är ytterligare ett rekordår.  Vår dottersida www.nerja-uthyrning.se har ökat antalet bokningar i princip varje kvartal sedan 2013 och uthyrningen är för de flesta områden i staden högre än den någonsin varit. Detta har mycket att göra med att Nerja numera även är populärt under vinterhalvåret.

  • Capistrano Village, är ett exempel på ett populärt semesterområde i Nerja som trots krisen, och trots sänkta hyror för semestergäster, tjänat in minimum 6000 Euro på en lägenhet med ett sovrum, och som minst tjänat in 9- 10, 000 Euro på en lägenhet med två sovrum (efter avgiften för bokningsbolaget bör poängteras) även under krisen. När vi tittade senast på siffror (februari 2016) för en sådan lägenhet (se vår dottersida www.nerja-uthyrning.se) kan man räkna med 10-15 000 € per år i intäkter för en etta i Capistrano Village under 2016.
  • Ett normalt år innan krisen så drog en bostad i Capistrano Village med två sovrum in närmare 15-16 000 € (ett normalt år). Lågt räknat även det. Under 2015 var siffrorna i flera fall närmare, eller över 20 000 €.
  • Uthyrningsbolaget tar cirka 20-40 procent (10 procent om du kommer med kunden själv, till exempel en bekant som vill hyra, eller annons via Blocket) för allt runtomkring, resten får du behålla. Det finns dock inga krav, det gör det aldrig, att du måste hyra ut din lägenhet via dem. För de flesta är det dock ohållbart att sköta allt på egen hand hemma från Sverige.
  • Ett annat exempel, för investerare med mycket pengar är lyxlägenheten vid en strand i Nerja (Carabeo) som kostade 800000 Euro och som drog in 50000 Euro per år i uthyrning (siffran är ett par år gammal och är numera högre). En riktigt bra avkastning med andra ord. Nerja är lite unikt på det viset att det attraherar barnfamiljer på budget men också rika britter, tyskar och ryssar.
  • Övriga Spanien då? I genomsnitt kan man räkna med att hyra ut en lägenhet med 2 sovrum i Torrevieja på Costa Blanca, nära stranden, 22 veckor (det är ändå mycket högt, de flesta orter i Spanien kommer inte i närheten av 22 veckor) om året. Enligt den senaste rapporten vi fick från en större uthyrningsfirma i Torrevieja så kommer beläggningen (mycket på grund av att länder som Turkiet tappar turister som väljer de billigaste orterna i Spanien i stället) ligga närmare 25 veckor framöver.  Via vår dottersida ligger beläggningen (obs, vi tar bara emot lägenheter som uppfyller våra krav på standard och läge) i Nerja på över 40 veckor per år.
  • I områden som Kanarieöarna, Mallorca och Barcelona råder strikta restriktioner för uthyrning så dessa områden är inte av intresse för seriösa investerare.
  • Bra att känna till är också att skatten på uthyrningsinkomster sjunkit 2016 till 19 % (den låg länge på 24,75 %. Du får dessutom göra avdrag på underhåll, hemförsäkring, och allt annat som kan härledas till din uthyrningsverksamhet.
  • Du får fortfarande göra svenskt Rotavdrag för renovering av bostad i Spanien.

Ovanstående siffror är genomsnittliga och kan komma att ändras, uppåt eller nedåt (vilket dock förefaller mycket osannolikt), men de belyser faktumet, att om du vill tjäna pengar på din bostad i Spanien, ska den ligga i den så kallade ”första linjen” eller i ett populärt semesterområde som Capistrano Village. Ingen av bostäderna i exemplen kostar för övrigt under 100.000 Euro. Vilket för oss in på nästa ämne.

Vad det gäller riktigt billiga bankobjekt så är de lite väl hypade i svensk media just nu. 99 procent av alla bankobjekt ligger i områden där det kan vara svårt att hyra ut. De är alltså inte så intressanta för investerare som vill dra in passiva inkomster genom uthyrning (värdestegringen på dessa bankåtertagna fastigheter kommer dessutom med största sannolikhet vara låg), men om du ska arbeta och bo i Spanien kan du hitta ett riktigt fynd via bankerna.

Om problem som kan uppstå om man vill hyra ut sin bostad

De som försöker hyra ut på egen hand kan ofta stöta på ett problem när de till exempel hyr ut på lång tid och hyresgästen inte kan betala. Spanska lagar, likt de svenska, är ofta till hyresgästens fördel.

Ytterligare problem kan vara om hyresgästen förstör inredningen. Var drar man gränsen för vanligt slitage för de som hyrt under en längre tid? Fördelen med att ha en firma som sköter det hela är att de har koll på bostaden, och ställer krav på att klienter ska betala för borttappade nycklar, etc. Om en gäst förstör inredningen så debiterar uthyrningsbolaget räkningen för reparationerna på kundens kreditkort (som de måste uppge vid bokning). Hemförsäkring täcker visserligen också sådana här skador.

Väg mot Nerja från Calaceite

Som ni märker kan rätt lägenhet, eller hus, i rätt ort på Solkusten ge riktigt fina intäkter redan första året. Tänk dock på att man inte ska under några omständigheter köpa en bostad i Spanien och vara beroende av uthyrningsinkomsterna för att kunna betala sina amorteringar.

Vi svarar gärna på frågor kring detta med uthyrningsbiten i Spanien, och var de bästa köpen finns just nu på den spanska bostadsmarknaden. Skriv till info@spanskafastigheter.se så berättar vi mer.

Många svenskar (trots att rekordmånga de facto köper) just nu vill gärna köpa men tycker marknaden är förvirrande och vet inte riktigt vad de ska satsa på. Kanske det är så att det viktigaste för dig är ändå att skaffa en bostad i solen och värmen, och inte direktavkastningen. Vilka syften du än har med ditt köp så råder vi dig att inte vänta för länge innan du slår till. Hus och lägenheter i de populära segmenten (2 sovrum, havsutsikt, hyfsat nära centrum) i de populära orterna börjar sina. För vår del, och för andra mäklares del kommer problemet 2016 inte att få tag i kunder utan att få tag i den typ av objekt de söker.

Väntar man för länge utan att bestämma sig blir det lätt som det blev för den franske filosofens Buridans åsna. Ni vet, den hungriga åsnan som svälte till döds eftersom hon inte kunde bestämma sig för vilken av hötapparna som hon skulle äta av. Alla såg ju så lika ut.

Vår uppgift är att leda dig till ett köp som är rätt för just dig, dina prefenser och förutsättningar. Vår huvudmäklare har bott i snart 20 år på Costa del Sol och har varit med om såväl uppgången som fallet. Han har med andra ord mycket bra koll på läget.

Läs också:

Vanliga frågor och svar om bostadsköp i Spanien.

Här kan du boka billiga hotell över hela Spanien

Billiga flyg till bland annat Malaga

Märkt som , ,

5 Responser »

  1. Hej. Har ett par frågor. Jag är intresserad av att köpa en lägenhet i Spanien, i kommersiellt syfte – dvs tjäna pengar på verksamheten. Jag har en budget på 500 000 som jag kan finansiera ur egen ficka, målsättningen är helt att köpa en lägenhet kontant för att sedan hyra ut den. Är detta realistiskt? Vilket område skulle rekommenderas med dessa förutsättningar? Vilken mäklarfirma är bäst för detta ändamål? Många frågor men hoppas jag kan få svar.

    Vänlig hälsning

  2. Hej. Svar skickat på e-post.

  3. Hej!
    Har sedan en tid tillbaka ett hus på Costa Blanca. Vi älskar Spanien och när vi ska sälja vår firma tänker vi tillbringa mer tid där. Nu till min fråga. Vi funderar på att köpa fler fastigheter i rent kommersiellt syfte och undrar var och vad ni anser vi bör köpa för att få bäst avkastning på investeringen (hyresinkomster, värdeökning o.s.v.). Vi kan tänka oss att investera allt mellan 400.000 upp till 800.000 euro. Bör man satsa på ett dyrt eller flera billigare objekt? Costa Blanca eller Costa del Sol? En uthyrningsfirma får ta hand om det hela så det är inte tvunget att det ligger i närheten av vårt eget boende.
    Tacksam för att höra era synpunkter.

  4. Jag är intresserad av att köpa en lägenhet i Spanien, också i kommersiellt syfte – dvs tjäna pengar på verksamheten. Jag har en budget på 500 000-600000 som jag kan finansiera ur egen ficka, målsättningen är helt att köpa en lägenhet kontant för att sedan hyra ut den. Är detta realistiskt? Vilket område skulle rekommenderas med dessa förutsättningar? Vilken mäklarfirma är bäst för detta ändamål?

  5. Hej !
    Har tänkt att köpa ett objekt för ca 100.000 euro att ha vid pensionen.
    Tänkte hyra ut lägenhet/radhuset i ca 10 år, vet dock ej vart jag skall köpa?.
    Costa Blanca eller costa del sol ?.
    Vart skall man köpa i respektive område, vilken typ av objekt är lätt att hyra ut, vad är viktigt för att kunna hyra ut ?.
    Tänker som ”gated community, pool osv.
    Ursäkta den stora och preciserade frågeställningen, men är precis i början av detta med att leta.
    Mvh Francesco

Kommentera

E-postadressen publiceras inte.

Månadsarkiv