De crisisjaren begonnen in 2007 en het duurde een aantal lange jaren voordat zowel gewone Spanjaarden als buitenlanders weer huizen begonnen te kopen (hoewel investeerders in principe direct tijdens de recessie al huizen kochten). De belangstelling voor de Spaanse huizenmarkt nam echter al in de eerste helft van 2014 explosief toe en de verkopen zijn sindsdien min of meer constant gestegen, maar bereikten nooit meer het niveau van vóór de financiële crisis. In 2021/2022 maakte de markt echter een aantal sterke sprongen voorwaarts en stagneerde vervolgens wat in 2023. Vanaf eind 2024, toen de ECB de rente geleidelijk begon te verlagen, brak een nieuw, spannend hoofdstuk aan met een aantal vrij duidelijke trends.

De markt is voornamelijk gericht op Malaga 2026, en kopers geven steeds vaker de voorkeur aan nieuwbouw boven gebruikte bouw. ​​De huidige energie-/inflatiecrisis maakt het echter moeilijker voor ontwikkelaars om hun projecten uit te voeren, waardoor er minder wordt gebouwd dan er vraag naar is. Dit zal op de lange termijn leiden tot scherpe prijsstijgingen, maar ook tot grote kansen voor kapitaalkrachtigen.

De situatie zoals die zich op de markt voordeed rond de jaarwisseling van 24/25

Opmerkingen in vetgedrukt bijgewerkt op 4/9 2024:

De financiële instelling BBVA voorspelde vorig jaar een prijsstijging van 3% voor onroerend goed (en verwacht ook dat het aantal transacties in 2024 met 5-7% zal toenemen).

Analisten van Bankinter voorspelden echter een correctie van 2% in de Spaanse vastgoedprijzen volgend jaar.

Fotocasa verwacht dat de prijzen stabiel zullen blijven dankzij een solide arbeidsmarkt, een grote vraag van kapitaalkrachtige investeerders en buitenlandse kopers, in combinatie met een tekort aan aanbod in aantrekkelijke gebieden. Het vastgoedportaal wijst er ook op dat de gemiddelde prijzen nog steeds 22% lager liggen dan hun piek in 2007.

Achteraf bezien had BBVA gelijk. De prijzen blijven stijgen ondanks de tegenwind.

Het krappe aanbod van koopwoningen in de meest aantrekkelijke gebieden is een kenmerk van de markt gedurende heel 2024. De gebieden met het grootste woningtekort zijn onder andere de grootste provinciehoofdsteden van Spanje, de voorsteden rond de grote steden en toeristische gebieden, waar buitenlandse kopers de afgelopen jaren de boventoon voerden. Denk bijvoorbeeld aan Costa del Sol, de Balearen en delen van de Costa Blanca.

Verklaringen voor het gebrekkige aanbod

Het is niet verwonderlijk dat de prijzen in Spanje stabiel blijven, aangezien er zo weinig huizen op de markt komen (we hebben het nu over populaire gebieden voor buitenlanders; de dynamiek is anders in het binnenland, etc.). Een van de redenen is dat veel mensen die de afgelopen 10 jaar een huis in Spanje hebben gekocht, tevreden zijn met hun aankoop en er willen blijven wonen. 10 jaar geleden bezaten meer Spanjaarden een eigen huis, zelfs in de meest populaire toeristische gebieden. De belangrijkste reden voor het krappe woningaanbod is wellicht dat mensen in Spanje huizen kopen met een lage rente gedurende een lange periode, soms wel 20 jaar. Nu de rente is gestegen, willen maar weinig mensen hun huis vervangen, omdat ze dan opnieuw over de rente moeten onderhandelen.

Wat de verkoop aan Zweden, Noren en bepaalde andere nationaliteiten betreft wier valuta getroffen zijn, speelt de zwakke kroon natuurlijk een rol. Laten we bovendien niet vergeten dat de pandemie in 2021-2022 wel degelijk effect heeft gehad! Vergeleken met de meeste jaren in de jaren 2000 zijn dit nog steeds sterke verkoopcijfers.

De toekomst van de woningmarkt in de komende zes maanden

Het is moeilijk te voorspellen hoe de Spaanse woningmarkt er in de nabije toekomst uit zal zien. Als de inflatie en de rente blijven dalen, zou de markt een flinke impuls kunnen krijgen met een groter aanbod, meer verkopen en sneller stijgende prijzen.

We hebben in de lange tijd dat we actief zijn in Spanje verschillende crises meegemaakt. Veel gebeurt met vertraging en volgt geen vast patroon. Na de financiële crisis van 2008, toen de economie zich begon te herstellen (hoewel niemand dat toen wist), bleven de vastgoedprijzen in verschillende segmenten een tijdlang dalen. Juist in deze periode waren de investeerders die het afgelopen decennium het meest hadden verdiend het meest actief. Veel objecten werden echter niet openbaar verkocht, voornamelijk door particulieren die simpelweg niet langer konden wachten om te verkopen, ondanks de positieve tekenen van economisch herstel. Veel van deze objecten werden verkocht als bankobjecten of 'underhand' (dat wil zeggen, ze werden niet openbaar geadverteerd op websites of portals). Deze keer is de markt voor bankobjecten echter, vanwege wetswijzigingen die tijdens de vorige crisis zijn ingevoerd, volledig verdwenen, moet daaraan worden toegevoegd.

De Spaanse economie zal naar verwachting in 2025 de snelstgroeiende in de eurozone zijn, terwijl de huizenprijzen relatief bescheiden zijn gestegen. Op veel plaatsen hebben ze het niveau van 2008 nog niet bereikt! Tegelijkertijd blijft Spanje zeer aantrekkelijk voor buitenlandse investeerders die ook letten op aspecten zoals stabiliteit, criminaliteit, infrastructuur, enzovoort.

• Het Spaanse woningbouwbedrijf Aedas Homes, een van de grootste in Spanje (we ontvingen een paar jaar geleden een prijs van hen voor ons klantbeheer), verkocht dat jaar een derde van zijn woningen aan buitenlandse kopers. Ze verkochten bijna 600 woningen voor een totaalbedrag van 265 miljoen euro in regio's als Costa del Sol, de Costa Blanca en de Balearen aan kopers uit meer dan 50 landen, met name Nederlanders, Duitsers, Polen, Belgen en Britten.

Prijsontwikkelingen op de Spaanse woningmarkt

In 2022/2023 was de prijsstijging bescheiden, maar de stijging voor 2024 was aanzienlijk hoger. De huizenprijzen stegen in 2024 met 12,34 procent en liggen nu 12,5 procent boven de piekprijzen van 2007.

Als we iets verder terugkijken, naar 2020, vlak voor de pandemie, stegen de gemiddelde prijzen in het land met 6,5%. Eerst was er een prijsdaling als gevolg van het coronavirus, gevolgd door een herstel en een sterke stijging, aangewakkerd doordat velen Spanje zagen als een perfecte toevluchtsoord in de nieuwe realiteit waarin je op afstand kunt werken. Daarnaast gebeuren er veel positieve dingen in het land, zoals de focus op technologie en duurzaamheid, in combinatie met de aanhoudend relatief lage vastgoedprijzen, waardoor internationale investeerders geïnteresseerd zijn geraakt in deze woningmarkt.

Als we de prijstrends bekijken in de regio's die het meest interessant zijn voor buitenlandse kopers, zien we een ander patroon. De prijzen zijn meer dan hersteld op de Balearen en de Canarische Eilanden, bijna hersteld in Madrid, maar liggen nog steeds lager in Andalusië (Marbella is echter enorm in prijs gestegen en de stad Malaga is nu aantrekkelijker voor investeerders, omdat verwacht wordt dat de stad de komende jaren dezelfde prijstrend zal volgen), Catalonië, de regio Valencia en Murcia.

Andalusië wordt nu beschouwd als een belastingparadijs en zeer zakelijk ingesteld

Andalusië verlaagt geleidelijk de belastingen op woningaankopen. De ITP-belasting op bestaande woningen bedraagt ​​nu 7%. Voorheen was dit 8, 9 of 10%, afhankelijk van de prijsklasse. De belastingverlaging stimuleert dus vooral de aankoop van woningen in het hogere prijssegment. Wat betreft de heffingen op nieuwbouw, de AJD, bedraagt ​​deze nu 1,2%, voorheen 1,5%. Spanje en met name Andalusië verlagen over het algemeen de belastingen en zijn nu Een van de gebieden in Spanje met de allerlaagste belastingen. Daarnaast hebben plaatsen zoals Nerja nieuwe wetten ingevoerd om de anders zo omslachtige Spaanse bureaucratie te verminderen. Dit alles, in combinatie met de over het algemeen grote investeringen in duurzaam toerisme, de versterking van de infrastructuur en diverse verbeteringen en vereenvoudigingen voor internationale bedrijven, maar ook voor individuele "digitale nomaden", maakt het gebied zeer aantrekkelijk om in te investeren. Google recente beslissing om zijn belangrijke hoofdkantoor voor cyberbeveiliging in Malaga te vestigen, heeft geleid tot speculaties over een "Europees Silicon Valley"

Lees meer over de nieuwe belastingtarieven en belastingwetten voor dit jaar in Spanje.

Met betrekking tot de verlaagde rentetarieven in Spanje en het aantal verkopen dat naar verwachting zal plaatsvinden:

In november ging de markt ervan uit dat renteverlagingen pas in de zomer van 2024 zouden plaatsvinden, maar nu geloven steeds meer mensen dat de eerste verlaging door de ECB al in maart zal komen. Men verwacht ook dat er in 2024 meer en grotere renteverlagingen zullen plaatsvinden dan aanvankelijk gedacht.

In het eerste kwartaal van 2022 werden in Spanje 164.999 woningtransacties geregistreerd, een stijging van meer dan 14% ten opzichte van het laatste kwartaal van het voorgaande jaar. Dit is zelfs het hoogste aantal sinds begin 2008. Ook kochten Zweden 30% meer woningen dan in het voorgaande kwartaal. Tegelijkertijd stegen de prijzen in het eerste kwartaal met 3,1% (hoewel ze in Malagamet 1,2% daalden). In het tweede kwartaal nam de verkoop met 8% toe ten opzichte van het voorgaande jaar. In juni bedroeg de stijging 4%. Daarna vertraagde de verkoop, met name in de regio Madrid.

In de eerste helft van 2022 werd een record gebroken wat betreft het aantal buitenlandse kopers in Spanje. 53% meer dan het jaar ervoor. In totaal werden 72.987 woningen verkocht aan buitenlandse kopers. Dit is het hoogste aantal sinds de metingen in 2007 begonnen. Buitenlandse kopers zijn goed voor maar liefst 20,3% van alle woningverkopen in Spanje. Kopers hielden zich echter in de tweede helft van het jaar afzijdig, wat een wereldwijd fenomeen is. Sommige markten (zoals Zweden) zullen mogelijk lang nodig hebben om te herstellen, maar de Spaanse woningverkopen zullen naar verwachting vanaf de eerste of tweede helft van 2023 weer aanzienlijk toenemen. De verkopen in het laatste kwartaal daalden met ongeveer 10% (de daling bij niet-Spaanse kopers was echter slechts 1,2%) ten opzichte van het voorgaande jaar, maar het is nog te vroeg om hier conclusies uit te trekken, aangezien dit verwacht werd. Het jaar ervoor was er een enorme impact van de pandemie.

De definitieve cijfers voor vorig jaar werden op 23 maart gepubliceerd. De verkopen aan buitenlandse kopers hebben een recordhoogte bereikt. Het jaarboek vermeldt dat de totale buitenlandse vraag 13,75% van de markt bedroeg (in Malaga zijn buitenlanders goed voor bijna 35% van de aankopen!), wat neerkomt op 88.858 verkopen. De meest recente kwartaalcijfers laten echter 94.481 verkopen zien, goed voor 14,62% ​​van de markt, een stijging van 58% ten opzichte van het voorgaande jaar. Er is nog steeds een sterke buitenlandse vraag naar onroerend goed in Spanje, hoewel de kwartaalcijfers van het kadaster ook wijzen op een vertraging van de groei in de tweede helft van vorig jaar. Dit suggereert dat 2023, gezien de stijgende rentetarieven, mogelijk minder gunstig zal zijn. Desondanks bevindt de Spaanse markt zich op de middellange tot lange termijn in een sterke opwaartse trend in vergelijking met veel andere wereldwijde markten.

Op jaarbasis stegen de prijzen in de eerste helft van 2022 met 7,9% voor bestaande woningen en met 8,1% voor nieuwbouw. ​​In totaal stegen de huizenprijzen in Spanje met 8,8% Het hele jaar door (in het vierde kwartaal was de stijging 2,5%, dus de stijging zet door). De pandemie/oorlog/inflatie (die in Spanje echter lager is dan in Zweden) hebben de stijgende prijstrend die sinds 2014 gaande is, niet afgeremd. De prijzen van Spaanse woningen zijn sinds de crisis van 2008 aanzienlijk gedaald, maar liggen in 2023 nog steeds 18,7% lager dan het recordniveau van 2007. Sindsdien zijn er veel positieve ontwikkelingen geweest, zoals regelgeving, uitbreiding van de infrastructuur, investeringen in ecotoerisme en wandelpaden, enzovoort. De Spaanse woningmarkt zal een sterke jaren 2020 tegemoet gaan. De Spaanse bouworganisatie APCESpaña is van mening dat het vooral de vraag naar nieuwbouw is die de prijzen opdrijft, en van alle woningen die in 2023 klaar zijn, is 80% al gereserveerd!

Wat betreft de zorgen over inflatie en leveringsproblemen in de bouwsector, die zijn enigszins afgenomen. We hebben met aannemers gesproken die zeggen dat prijzen en levertijden langzaam maar zeker beginnen te "normaliseren". Houd echter rekening met vertragingen bij nieuwe projecten. Het zal nog wel even duren voordat de huidige woningmarkt (inclusief nieuwbouwprojecten) zijn aanbod op voorraad heeft. We verwachten bovendien, mede door de nog steeds hoge vraag, dat de prijsstijgingen voor projecten die vanaf volgend jaar op de markt komen aanzienlijk hoger zullen liggen.

Spanje herstelde zich snel na de aanvankelijke verlamming als gevolg van de quarantainemaatregelen tijdens de pandemie.

In juni 2021 werden er al 88,4% meer woningen verkocht dan in dezelfde periode van het voorgaande jaar. In absolute cijfers liet de regio het hoogste verkoopcijfer zien sinds juni 2008! In totaal wisselden 565.523 woningen van eigenaar op de Spaanse woningmarkt in 2021. Dit was de het hoogste aantal in 14 jaar.

Met name tijdens en na de pandemie zagen we een sterke stijging van de verkoop in het luxesegment en van de nieuwbouwproductie. We ontvangen ook berichten van collega's in het hele land die nieuwbouwprojecten aan Spanjaarden verkopen in kortere tijd dan we in jaren hebben gezien. Bij een van onze meest recente projecten, eind dit jaar, verkochten we voor het eerst aan verschillende Spaanse investeerders. Zij hebben opgemerkt hoe winstgevend het is om de afgelopen jaren op plan te kopen. Het is positief dat de verkoop zo snel toeneemt, zowel aan buitenlandse als aan Spaanse kopers Maar let wel op de prijsontwikkelingen. Het kan ook sneller gaan dan verwacht. Eind augustus 2021 werd opgemerkt dat de huizenprijzen 4,9% hoger in juli dan dezelfde maand als een jaar eerder. Ook onder buitenlanders is de belangstelling ondanks de pandemie nog steeds groot, zelfs onder Zweedse kopers die bovendien steeds jonger worden.

Sterke huur

De hoteliersvereniging meldde dat de bezettingsgraad in juli 2022 86,29% bedroeg, vergeleken met 84,2% in 2019. Vooral Nerja en Torremolinos presteerden beter dan in 2019 en stegen daarmee in gemiddelde cijfers. Nerja had de hoogste bezettingsgraad met meer dan 90% (tegenover Marbella en andere badplaatsen aan de westkant, waar de bezettingsgraad net boven de 80% lag).

Van juni tot en met september 2023 had Nerja vier maanden achter elkaar een hotelbezetting van meer dan 90 procent. De toerismemanager van de stad: "Nerja is een voorbeeld geworden in de regio. Qua nationaliteiten heeft de stad een sterke toestroom van Britse, Spaanse, Duitse en Ierse toeristen gezien.".

Malaga loopt voorop in de ontwikkeling

In Spanje wordt momenteel veel geschreven over de eerdergenoemde uitzonderlijke ontwikkeling in Malaga, dat begin dit jaar alleen Barcelona en Madrid voor zich moest dulden wat betreft de aantrekkelijkheid voor investeerders. Bovendien bleek uit cijfers van het vierde kwartaal dat Malaga voor het eerst Barcelona had ingehaald wat betreft het aantal verkochte nieuwbouwwoningen.

Huurprijzen stijgen in Malaga door sterke vraag van buitenlanders

De huurprijzen stijgen fors in de provincie Málagaen Costa del Sol. Tussen 2022 en 2023 stegen de huurprijzen met 23 procent en kwamen uit op 13,22 euro per vierkante meter per maand. Vergeleken met 2007 is de huur nu ruim 60 procent duurder, toen deze rond de 8,5 euro per vierkante meter lag.

Stijgende materiaalprijzen en een toegenomen vraag

Tijdens een belangrijke bijeenkomst tussen aannemers en een grote bank in het najaar van 2021 (naar aanleiding van de start van de bouw van een van onze projecten) werd aangegeven dat de prijzen van bepaalde materialen begin 2022 met wel 40% zouden stijgen. Ze hadden gelijk. Deze profetie werd dus al lang vóór de Russische inval in Oekraïne uitgesprokenDezelfde analist zegt nu dat de materiaalprijzen scherp zullen dalen en dat de verkoop van nieuwbouwprojecten in Spanje in de toekomst een enorme groei zal doormaken. De onzekerheid rond de inflatie heeft er echter toe geleid dat projecten die zich in de planningsfase bevinden, worden uitgesteld. Ons advies is om vroeg in het jaar nieuwbouw te kopen, omdat de prijsstijgingen in de zomer en herfst aanzienlijk kunnen zijn. Wat betreft bestaande woningen verwachten we dat het prijsbeeld relatief onveranderd zal blijven, aangezien de vraag naar bestaande woningen afneemt. Het aanbod begint simpelweg te slijten. Houd er ook rekening mee dat er na de crisis van 2008 tot aan de coronapandemie relatief weinig woningen zijn gebouwd. De situatie in Spanje na het eerste kwartaal is dat veel banken steeds voorzichtiger zijn geworden en projectontwikkelaars moeite hebben om financiering te verkrijgen, ondanks de sterke vraag naar nieuwe productie. Historisch gezien betekent dit meestal dat, wanneer de onderliggende problemen zijn opgelost (het enige dat nog rest, is een signaal van de ECB dat de renteverhogingen hun hoogtepunt hebben bereikt, dus let op dat signaal), de prijzen doorgaans snel en sterk stijgen.

Nieuwbouw en luxe woningen zijn wat er na de coronacrisis weer in het verschiet ligt

We zijn continu in gesprek met huiseigenaren, projectontwikkelaars, investeringsfondsen, bankmanagers, grondeigenaren, enzovoort, en houden de situatie op de Spaanse markt tijdens en na de corona-/inflatie-/elektriciteitscrisis steeds beter in de gaten. We onderhandelen ook voortdurend met zowel grondeigenaren als bouwbedrijven over diverse projecten en hebben zo een goed overzicht van de situatie – van de voorwaarden van de banken tot de prijs van spijkers! Er liggen veel goede kansen voor wie wakker is in 2025!

Schrijf naar info@spanskafastigheter.se Voor meer informatie over underhandvastgoedprojecten en nieuwe productie, en over de segmenten en markten waarin volgens ons in 2025 geïnvesteerd moet worden.

Nieuwbouw en luxe woningen hebben de verkoop op gang gebracht

De markt voor nieuwe productie is, net als vrijwel alle andere markten, relatief traag geweest tijdens de inflatiejaren, maar de vraag broeit op de achtergrond, zoals de pandemiejaren hebben aangetoond.

De verkoop kwam na de lockdown door de pandemie sneller op gang dan verwacht - al begin juni 2020, voordat het land zijn grenzen zelfs maar opende, en dit werd gedreven door tijdelijke prijsverlagingen van 10-15%In sommige gevallen zelfs meer dan dat. De meeste verkopen met prijsverlagingen vonden echter "underhand" plaats (d.w.z. de eigenaar wilde de prijsverlaging niet openbaar maken) en het aantal van dit soort woningen was niet groot. Sindsdien zijn de prijzen van veel woningen min of meer stabiel gebleven, terwijl ze voor luxe woningen sterk zijn gestegengroot huis) waar steeds meer vraag naar is ontstaan. Maar bovenal is er, zoals gezegd, een grote binnenlandse en internationale behoefte aan nieuwe productie.

Volgens statistieken van het vastgoedinstituut Registradores (24-9-2021) is de verkoop van nieuwbouwwoningen aan Costa del Sol met 50% gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar. De verkoop van bestaande woningen is in dezelfde periode met 4,6% gedaald. Dit kan worden verklaard door het feit dat het woningaanbod ouder en minder aantrekkelijk wordt, maar ook doordat de prijzen ondanks de crisis slechts met 0,5% zijn gedaald (hoewel de prijzen sindsdien wel licht zijn gestegen).

We zijn het eens met de kopers. Nieuwbouw zal ongetwijfeld de boventoon voeren in de toekomst, maar er zijn natuurlijk ook nog steeds goede koopjes te vinden voor wie op zoek is naar een bestaande woning. Hoewel de meeste mensen nu op zoek zijn naar een nieuwbouwhuis, is het aanbod beperkt. Er zal daarom een ​​periode ontstaan ​​(omdat veel projectontwikkelaars tijdens de crisis minder actief waren, en toen ze eenmaal beseften dat de vraag sterker was dan in meer dan tien jaar, ontstond er een tekort aan materialen, inflatie en arbeidstekorten) totdat er in 2024 nieuwbouwwoningen op goede locaties beschikbaar komen. Verwacht ook dat de prijzen hiervoor aanzienlijk hoger zullen liggen dan die van woningen die in 2022/2023 werden verkocht

Er zal een korte maar intense koopperiode ontstaan ​​in het nieuwbouwsegment in 2024. Dit betreft projecten waarvan de grondprijzen tijdens de crisis zijn vastgesteld, voordat duidelijk werd dat de impact ervan op de woningmarkt van korte duur zou zijn, en die worden beheerd door getalenteerde teams die erin geslaagd zijn om voldoende materialen in te slaan voordat het materiaaltekort toesloeg. Verwacht een aanzienlijk risico op fors stijgende prijzen voor nieuwbouw vanaf de zomer/herfst van 2024.

Tegenwoordig willen kopers nieuwe, frisse en milieuvriendelijke producten De situatie met betrekking tot tweedehands artikelen is vergelijkbaar met de zomer en herfst van 2019Toen de verkoop van deze woningen aanzienlijk vertraagde, werden verschillende panden alleen verkocht met prijsverlagingen van ongeveer 15% (vergeleken met het voorgaande jaar). Veel oudere huizen moeten simpelweg in prijs verlaagd worden om verkocht te worden, maar weinig verkopers lijken bereid om aan de eisen van kopers te voldoen. We zullen zien of dit in de loop van het jaar verandert, maar we zien daar geen aanwijzingen voor.

De meeste mensen verwachten dat de verkoop, net als de rest van de Europese economie, al in de eerste helft van het jaar weer zal aantrekken.

Aan het begin van de coronacrisis werd aangenomen dat een niet onbelangrijk deel van de woningen, in verschillende segmenten zoals vakantiehuizen, luxe woningen en kleinere hotels zou gedurende een bepaalde periode tegen een gereduceerde prijs worden verkochtDat is echter niet echt gebeurd, omdat de economie robuuster is dan verwacht.

Welke gebieden trekken na de recente crisis de meeste kopers aan?

Bovenal, net als na de vorige crisis, Nerja (Geen enkele andere Spaanse stad trekt zoveel belangstelling van investeerders als Zweedse investeerders, vanwege de hoge bezettingsgraad en de positieve ontwikkeling) en die belangstelling is niet afgenomen, ondanks het feit dat de gemeente tijdens de crisis diverse investeringen in infrastructuur heeft gedaan, zoals stranden, natuurparken en cultuur. Zo is men begonnen met de verbetering van wandelpaden en straten, en met de bouw van een nieuw, groot gezondheidscentrum. Nerja bevindt zich in een bijna unieke positie en het zal interessant zijn om de ontwikkeling de komende 10 jaar te volgen. Bekijk hier en nu de beste aanbiedingen in Nerja .

Malaga komt echter als beste uit de bus en zal vanaf 2024 de meest aantrekkelijke badplaats in Zuid-Spanje zijn voor buitenlandse kopers. Lees meer over de ontwikkeling van Malagain dit artikel.

Voor zover het gaat Marbella Het lijkt erop dat de belangstelling voor het gebied weer kan toenemen, mits de prijzen dalen. Momenteel wordt het gebied overschaduwd door Malaga en de oostelijke Costa del Sol. De prijzen moeten omlaag en er moeten meer interessante projecten met nieuwe productiecapaciteit aan de westelijke Costa del Sol worden opgestart om het gebied weer echt aantrekkelijk te maken.

De situatie in Torrevieja en de rest van de Costa Blanca is lastiger in te schatten. Er stonden al vóór de crisis veel panden te koop en verschillende plaatsen kampen al lange tijd met economische problemen. De crisis zou veel schade kunnen aanrichten, maar we zullen gewoon moeten afwachten wat er gebeurt.

De prijzen in Spanje stegen gestaag gedurende 10 jaar, maar lagen nog steeds 30% lager dan vóór de crisis van 2008 toen de pandemie toesloeg

Officiële cijfers van de autoriteiten laten zien hoe de verkoop daalde tijdens het crisisjaar 2020. De verkoop daalde weliswaar, maar niet zo sterk als analisten onder de omstandigheden hadden verwacht. In het derde kwartaal daalde de verkoop aan buitenlandse kopers met 24,3% ten opzichte van het voorgaande jaar, wat vergeleken moet worden met het tweede kwartaal waarin de verkoop met 50% daalde. Hoe dan ook, het pandemiejaar kan worden beschouwd als een anomalie, een statistische uitschieter die niet echt iets zegt over de ontwikkeling. Het advies is om de cijfers op de lange termijn te bestuderen en vooral om in gedachten te houden dat er internationaal sprake is van een opleving in de verkoop van 'tweede huizen', nu steeds meer mensen op afstand werken en de mogelijkheid hebben om in het buitenland te wonen als ze dat willen. In de Forbes lijst (november 2020) van de 20 aantrekkelijkste bestemmingen ter wereld stonden drie Spaanse steden in de top 20: Malaga, Madrid en San Sebastián. Dit zal de prijzen van de meest aantrekkelijke woningen op de lange termijn opdrijven, omdat internationale kopers in ongeveer hetzelfde segment zoeken: "zeezicht of maximaal 1 km van de zee, minimaal 2 slaapkamers, maximaal een uur van de luchthaven, terras, dicht bij alles maar toch afgelegen".

De prijzen waren in 2019 iets stabieler dan het jaar ervoor. Het gerenommeerde kredietbeoordelingsbureau Moody's verwachtte echter dat de prijzen in Spanje in 2020 met 5,5% zouden stijgen. Van alle landen in West-Europa die ze analyseerden, had Spanje de huizenmarkt waarvan de waarde naar verwachting het meest zou stijgen. Madrid en Barcelona waren de belangrijkste uitblinkers. Achteraf bezien ontwikkelde Malaga zich het best. Interessant genoeg was dit ook iets wat zich voordeed in samenhang met de crisis van 2007/2008. Costa del Sol staat erom bekend dat ze altijd als eerste een crisis ingaat en er als eerste weer uitkomt.

De prijzen waren in 2019 nog steeds meer dan 30% lager dan vóór de crisis van 2007 (begin 2024 liggen ze ongeveer 22% lager) Dit feit, in combinatie met de aanhoudend lage rentes en het einde van de Brexit (velen wachtten met investeren omdat de Brexit alles in de lucht hing), zou volgens de meeste analisten ertoe leiden dat het aantal aankopen door buitenlanders in Spanje in 2020 opnieuw records zou breken. Voor Zweden was de interesse in Spanje al vóór de coronacrisis wat afgenomen, maar daarna nam deze weer toe. Wij denken dat dit verschillende oorzaken heeft. Ten eerste vinden velen dat er de afgelopen tien jaar zoveel crises in de wereld zijn geweest dat "het nu wel genoeg is geweest om te wachten. Nu kopen we" en dat de coronacrisis nieuwe projecten met interessante nieuwe productie op gang heeft gebracht. Bovendien is de kroon sterker geworden ten opzichte van de euro, terwijl de Zweedse huizenmarkt zich herstelde na een periode van stagnatie. Dit betekent dat Zweedse huiseigenaren gemakkelijker kapitaal kunnen vrijmaken om een ​​huis in het buitenland te kopen.

Analisten geloofden vóór de crisis dat de verkoop aan buitenlandse kopers in 2020 zou toenemen. De crisis heeft de interesse echter aangewakkerd en de verwachtingen van vóór de coronapandemie overtroffen (hoewel de markt in 2023 enigszins werd afgeremd door rentestijgingen). Volgens velen zou de Spaanse woningmarkt de komende vijf jaar een ongekende ontwikkeling kunnen doormaken, met name in Malaga.

Bouwteams zijn de oplossing voor nieuwbouw in Spanje

Een van de zorgen, volgens de Spaanse analyses, is dat de prijzen van bouwgrond en de bouwkosten sinds 2016 de pan uit rijzen. Hetzelfde gebeurde in een rap tempo vanaf het midden van de jaren tachtig (wat aan het einde van dat decennium leidde tot een grote zeepbel). Tegelijkertijd is de vraag naar nieuwbouw groot en bouwen steeds meer mensen steeds grotere projecten, tegen steeds hogere prijzen. Dit leidt tot de mogelijkheid van "mini-zeepbellen" in oververzadigde markten. Banken worden daarom steeds restrictiever bij het toelaten tot en financieren van nieuwe projecten met nieuwbouw. Deze terughoudendheid van banken om nieuwe projecten te financieren is na de economische neergang als gevolg van de epidemie alleen maar toegenomen. Wie de hand kan leggen op nieuwe productie die zich in de laatste productiefase bevindt of waarvan de productie recent is afgerond, zit dus op een gouden ei, aangezien de vraag naar nieuwe productie gedurende een relatief lange periode aanzienlijk groter zal zijn dan het aanbod. Wanneer banken instappen en investeren, eisen ze dat de projecten min of meer volledig zijn uitverkocht voordat ze groen licht geven. Dit is een onhoudbare situatie en er moet iets aan gedaan worden. Steeds meer Spaanse investeerders kijken daarom onder andere naar de bewezen methoden Het projectmodel: Bouwen aan gemeenschappenDeze projectoplossing betekent dat de prijzen met meer dan 25% zijn gedaald Het wordt juridisch en financieel als veel veiliger beschouwd dan reguliere promoties, zowel voor de individuele koper als voor de banken en verzekeringsmaatschappijen die de betalingen van de kopers garanderen.  Lees hier meer over bouwgemeenschappen.

Hieronder vindt u meer informatie over de ontwikkelingen van de afgelopen jaren:

In 2018 stegen de prijzen van bestaande woningen met iets meer dan 7% (de prijzen van nieuwbouwwoningen stegen met 6,1%). Dit was de grootste stijging sinds het derde kwartaal van 2007. In de vijf jaar vóór de coronacrisis steeg de waarde van een Spaanse woning gemiddeld met 5% per jaar. Rekening houdend met lagere rentelasten en het feit dat de huurprijzen in dezelfde periode met 50% stegen, betekende dit een rendement van meer dan 10% voor wie de juiste woning op de juiste locatie op het juiste moment kocht.

In 2017 werden 53.259 woningen aan buitenlanders verkocht. Het vorige record uit 2007 bedroeg 33.000 verkopen.

De verkoop aan Zweden daalde in 2018 met 7% (hoewel er in de eerste helft van 2018 meer Spaanse woningen aan Zweden werden verkocht dan ooit tevoren) als gevolg van de onzekerheid op de Zweedse woningmarkt en de lage waarde van de kroon. Dit had echter geen invloed op de Spaanse woningmarkt, die onverminderd door bleef groeien. Het aantal aankopen door buitenlanders steeg tussen juli en september met 5%, en het totale aantal verkopen nam met 11,9% toe. In 2019 waren de cijfers erg wisselvallig, maar vertoonden over het algemeen een stijgende trend. In de eerste twee maanden van 2020 meldden veel makelaars dat Zweden weer in recordtempo begonnen te kopen. Toen kwam corona en de verkoop stagneerde toen Spanje in quarantaine ging. Daarna ging de verkoop weer flink omhoog, al vanaf de zomer. Veel analisten verwachten dat de prijsstijging voor woningen in Spanje geleidelijk en langdurig zal zijn, vergelijkbaar met wat er in Zweden gebeurde na de huizenmarktcrash begin jaren 90.

De ontwikkeling gaat zelfs zo snel dat de Spaanse staat, vanaf 2019, een Nieuwe bevoegdheid om vastgoedbubbels te voorkomenRond 2012 schatten velen, waaronder wijzelf, in dat de markt in Spanje snel zou stijgen en vervolgens een lange, gestage prijsontwikkeling zou doormaken, vergelijkbaar met wat Zweden vanaf de vastgoedcrisis begin jaren 90 had meegemaakt. Het collectieve geheugen is echter kort en de prijzen en het aantal nieuwe productieprojecten stijgen sneller dan verwacht. De nieuwe staatsautoriteit voor toezicht zal ongecontroleerde speculatie tegengaan, terwijl de centrale bank meer middelen krijgt om de kredietstroom te beheersen.
Het is moeilijk te voorspellen wat de werkelijke gevolgen van de nieuwe bevoegdheid zullen zijn, maar we denken dat dit onder meer kan leiden tot hogere belastingen op nieuwe productie binnen enkele jaren.

Op dit moment zijn er echter geen belastingverhogingen in zicht, terwijl de leenkosten zijn verlaagd en de waarde van huizen steeds hoger wordt (wat van invloed is op het leenbedrag).

De huizenmarkt voelt veiliger aan dan aandelen – vooral bij inflatie

Veel beleggers beginnen de onzekere en volatiele aandelenmarkt beu te worden en zoeken hun heil in vastgoed als alternatief. Beleggers beschouwen vastgoedinvesteringen al lange tijd als een veilige haven in tijden van stijgende inflatie.

Thomas J. Thornton, hoofd van de afdeling aandelenproductmanagement in de VS bij Jefferies, zei een jaar geleden het volgende over de Amerikaanse huizenmarkt (die in veel opzichten vergelijkbaar is met de Spaanse, aangezien ze dezelfde cycli hebben doorlopen):

"Behalve tijdens de financiële crisis zijn de huizenprijzen ook tijdens recessies blijven stijgen, waarschijnlijk omdat de rentes dalen, de overgrote meerderheid van de mensen hun baan behoudt en de gezinsvorming doorgaat" ... "Dit zou een bijzonder grote cyclus voor gezinsvorming kunnen zijn vanwege de millennials".

CNBC pikte de opmerkingen van Jeffries op en voegde eraan toe: "Het [de huizenmarktcrisis] stond centraal in de vorige crisis, maar daarvoor bleven de huizenprijzen doorgaans stabiel en stegen ze zelfs licht tijdens een economische recessie, omdat de hypotheekrente daalde in lijn met de rentetarieven. Als de geschiedenis een leidraad is, zou de huizenmarkt wel eens opnieuw de onverwachte veilige haven kunnen zijn tijdens de volgende recessie."

Opmerking. Lees ons geweldige artikel over alles wat u moet weten om in Spanje te investeren: statistieken over huurinkomsten, wet- en regelgeving rondom verhuur, enz.

Lees ook:

Overzicht van nieuwbouwprojecten Costa del Sol