De crisisjaren begonnen in 2007, en het duurde een paar lange jaren voordat zowel gewone Spanjaarden als buitenlanders weer huizen begonnen te kopen (beleggers kochten echter in principe onmiddellijk tijdens de recessie). De belangstelling voor de Spaanse huizenmarkt kwam echter al in de eerste helft van 2014 explosief op gang en de verkopen zijn sindsdien min of meer recht omhoog gegaan, maar hebben nog steeds nooit hetzelfde niveau bereikt als vóór de financiële crisis. In 21/22 zette de ECB echter een aantal sterke stappen voorwaarts, waarna ze in 2023 wat stiller bleef staan. Vanaf eind 2024, toen de ECB de rente geleidelijk begon te verlagen, begon een nieuw spannend hoofdstuk met een aantal vrij duidelijke tendensen.

De markt trekt vooral richting Malaga 2025, en kopers geven de voorkeur aan nieuwe productie boven gebruikte. De huidige energie-/inflatiecrisis heeft het voor bouwontwikkelaars echter moeilijker gemaakt om hun projecten uit te voeren, wat betekent dat er minder wordt gebouwd dan waar vraag naar is. Dit zal op de lange termijn leiden tot sterke prijsstijgingen, maar ook grote kansen voor degenen die over kapitaal beschikken.

De situatie zoals deze er vóór de jaarwisseling 24/25 uitzag in de markt

Vetgedrukte opmerkingen bijgewerkt op 4/9 2024:

De financiële instelling BBVA voorspelde vorig jaar een stijging van de vastgoedprijzen met 3% (zij denken ook dat het aantal transacties in 2024 met 5-7% zal toenemen).

Analisten van Bankinter voorspelden echter volgend jaar een correctie van 2% in de Spaanse vastgoedprijzen.

Fotocasa gelooft dat de prijzen stabiel zullen blijven dankzij een solide arbeidsmarkt, de grote vraag onder solvabele investeerders en buitenlandse kopers, gecombineerd met een gebrek aan aanbod in aantrekkelijke gebieden. Het vastgoedportaal wijst er ook op dat de gemiddelde prijzen nog steeds 22% lager zijn dan hun piek in 2007.

Achteraf bleek dat BBVA gelijk had. Ondanks de tegenwind blijven de prijzen stijgen.

Juist het geringe aanbod van vastgoed dat te koop staat in de meest aantrekkelijke gebieden is iets dat de markt in 2024 heeft gekenmerkt. Tot de gebieden waar het grootste tekort aan vastgoed bestaat, behoren de belangrijkste provinciehoofdsteden van Spanje, buitenwijken rond de grote steden en toeristische gebieden, waar buitenlandse kopers hebben de afgelopen jaren het tempo op de markt bepaald. Zoals de Costa del Sol, de Balearen en delen van de Costa Blanca.

Verklaringen voor het slechte aanbod

Het is niet verwonderlijk dat de prijzen in Spanje op peil blijven omdat er zo weinig woningen vrijkomen (we hebben het nu over populaire gebieden voor buitenlanders, de dynamiek in het binnenland is anders, enz.). Eén reden is dat veel mensen die in de afgelopen tien jaar een huis in Spanje hebben gekocht, tevreden zijn met hun aankoop en er willen blijven. Tien jaar geleden bezaten meer Spanjaarden huizen, zelfs in de populairste toeristische gebieden. Misschien wel de grootste reden voor het slechte woningaanbod is echter dat je in Spanje met rente koopt voor een lange periode, tot wel twintig jaar. Nu de rente is gestegen, zijn er dus maar weinigen die van huis willen veranderen omdat ze opnieuw over de rente moeten onderhandelen.

Als het gaat om de verkopen aan Zweden, Noren en bepaalde andere nationaliteiten wier munt getroffen is, speelt uiteraard de zwakke kroon een rol. Dan mag je niet vergeten dat er in 2021-2022 sprake was van een echte pandemie! Vergeleken met de meeste jaren in de jaren 2000 zijn dit nog steeds sterke verkoopcijfers.

De toekomst van de woningmarkt in de komende zes maanden

Hoe de nabije toekomst van de huizenmarkt in Spanje eruit zal zien, is lastig te zeggen. Als de inflatie en de rentetarieven blijven dalen, kan de markt een goede start maken met een groter aanbod, meer verkopen en sneller stijgende prijzen.

In de lange tijd dat we in Spanje actief zijn, hebben we meerdere crises meegemaakt. Veel gebeurt met vertragingen en volgt geen bepaald patroon. Na de financiële crisis van 2008, toen de economie vanaf het dieptepunt begon te stijgen (hoewel niemand dat toen wist), bleven de vastgoedprijzen in verschillende segmenten een periodelang dalen. Het was tijdens deze periode dat de investeerders die het afgelopen decennium het meeste verdienden het meest actief waren. Veel objecten werden echter niet publiekelijk verkocht, en vooral door acteurs die simpelweg niet langer konden wachten met verkopen, ondanks dat de economie positieve tekenen van ommekeer vertoonde. Veel van deze objecten werden verkocht als bankobjecten of "onderhands" (dat wil zeggen, ze werden niet publiekelijk geadverteerd op websites of portalen). Deze keer is de markt voor bankobjecten echter, als gevolg van wetswijzigingen die tijdens de laatste crisis zijn ingevoerd, totaal onbestaande, moet hieraan worden toegevoegd.

De Spaanse economie zal in 2025 naar schatting de snelst groeiende van de eurolanden zijn, terwijl de prijsstijgingen voor woningen relatief bescheiden zijn geweest. Op veel plaatsen zijn ze nog niet terug op het niveau van 2008! Tegelijkertijd blijft het zeer sterk verkopen aan buitenlandse investeerders die ook kijken naar aspecten als stabiliteit, criminaliteit, infrastructuur, etc.

• Het Spaanse woningbouwbedrijf Aedas Homes, een van de grootste bedrijven in Spanje (we kregen een paar jaar geleden overigens een onderscheiding van hen voor ons klantenbeheer), verkocht in hetzelfde jaar een derde van zijn woningen aan buitenlandse kopers. Zij verkochten bijna 600 woningen voor in totaal €265 miljoen op locaties als de Costa del Sol, Costa Blanca en de Balearen aan kopers uit meer dan 50 landen, onder leiding van Nederlanders, Duitsers, Polen, Belgen en Britten.

Prijsontwikkelingen op de Spaanse huizenmarkt

In 22/23 was de prijsstijging bescheiden, maar voor 2024 was de stijging groter.

Als we iets verder terugkijken, naar 2020 en vlak voor de pandemie, stegen de gemiddelde prijzen in het land met 6,5%. Eerst was er een prijsdaling veroorzaakt door het coronavirus, en daarna volgde een herstel en een scherpe stijging, veroorzaakt doordat velen Spanje zagen als een perfect toevluchtsoord in de nieuwe realiteit waar je op afstand kunt werken. Bovendien gebeuren er veel positieve dingen in het land; de investeringen in technologie en duurzaamheid enz. in combinatie met de aanhoudend relatief lage vastgoedprijzen hebben ervoor gezorgd dat internationale investeerders geïnteresseerd zijn in deze huizenmarkt.

Als we nog verder terugkijken naar 2007, kunnen we zien dat de gemiddelde huizenprijzen voor het land als geheel nog steeds aanzienlijk lager zijn dan vijftien jaar geleden en zich niet veel hebben hersteld sinds het dieptepunt in 2013.

Als we de prijsontwikkeling bestuderen in de regio's die het meest interessant zijn voor buitenlandse kopers, is het patroon enigszins anders. De prijzen zijn ruimschoots hersteld op de Balearen en de Canarische Eilanden, bijna hersteld in Madrid, maar zijn nog steeds lager in Andalusië (Marbella is echter in prijs gestegen en de stad Malaga is nu interessanter voor investeerders omdat de stad naar verwachting de trend zal volgen). dezelfde prijsontwikkeling in de komende jaren), Catalonië, de regio Valencia en Murcia.

Andalusië wordt nu beschouwd als een belastingparadijs en is zeer ondernemingsvriendelijk

Andalusië verlaagt geleidelijk de belastingen op de aankoop van woningen. De ITP-belasting op gebruikte woningen bedraagt ​​nu 7%. Voorheen was dit op 8, 9 res. 10% afhankelijk van prijsklasse. De belastingverlaging stimuleert dus vooral woningen in de hogere prijsklasse. Wat betreft de vergoedingen voor nieuwe productie bedraagt ​​de AJD 1,2%, voorheen 1,5%. Spanje, en in het bijzonder Andalusië, verlaagt de belastingen in het algemeen en is nu een van de gebieden in Spanje met de absoluut laagste belastingen. Bovendien hebben plaatsen als Nerja nieuwe wetten ingevoerd met als doel de anders omslachtige Spaanse bureaucratie terug te dringen. Dit alles in combinatie met de doorgaans grote investeringen in het gebied in duurzaam toerisme, versterking van de infrastructuur en diverse verbeteringen en vereenvoudigingen voor internationale bedrijven maar ook individuele ‘digital nomads’ maken het gebied zeer interessant om in te investeren. Dat Google onlangs heeft besloten zijn belangrijke hoofdkantoor te verhuizen voor Cybersecurity voor Malaga heeft geleid tot spreken van een "Europese Silicon Valley":

Lees meer over nieuwe belastingtarieven en belastingwetten voor het jaar in Spanje.

Wat betreft de verlaagde rentetarieven in Spanje en het aantal toekomstige verkopen:

in november schatte de markt dat renteverlagingen pas vanaf de zomer van 24 zouden plaatsvinden, maar nu geloven steeds meer mensen dat de eerste verlaging door de ECB al in de zomer van 2020 zal plaatsvinden. Maart. Er wordt ook aangenomen dat er in 2024 sterkere en meer renteverlagingen zullen plaatsvinden dan verwacht.

In het eerste kwartaal van 2022 vonden er in Spanje 164.999 woningtransacties plaats, een stijging van ruim 14% ten opzichte van het laatste kwartaal van het voorgaande jaar. In feite is dit het hoogste cijfer sinds begin 2008. Er waren ook 30% meer aankopen door Zweden dan in het voorgaande kwartaal. Tegelijkertijd stegen de prijzen in het eerste kwartaal met 3,1% (hoewel de prijzen in de regio Malaga met 1,2% daalden). Tijdens het tweede kwartaal steeg de omzet met 8% vergeleken met het voorgaande jaar. In juni bedroeg de stijging 4%. Vooral in de regio Madrid vertraagde de verkoop vervolgens.

In de eerste helft van 2022 werd een record gebroken in het aantal buitenlandse kopers in Spanje. 53% meer vergeleken met het voorgaande jaar. In totaal zijn er 72.987 woningen verkocht waarbij een buitenlandse koper betrokken was. Dit is het hoogste cijfer sinds het begin van de meting in 2007. Buitenlandse kopers zijn goed voor maar liefst 20,3% van alle huizenaankopen in Spanje. In de tweede helft van het jaar wachtten de kopers echter, wat een mondiaal fenomeen is. Het kan voor sommige markten (zoals de Zweedse) lang duren voordat ze zich hebben hersteld, maar de verwachting is dat de Spaanse huizenverkoop vanaf de eerste of tweede helft van 2023 weer aanzienlijk zal stijgen. De verkopen zijn in het laatste kwartaal met ongeveer 10% gedaald (de daling van niet-Spanen slechts 1,2%) vergeleken met het voorgaande jaar, maar het is te vroeg om daar conclusies over te trekken zoals verwacht. Het jaar daarvoor was er sprake van een enorm pandemisch effect.

Op 23 maart werden de definitieve statistieken van het afgelopen jaar gepubliceerd. De verkopen aan buitenlandse kopers staan ​​op een recordhoogte. Het jaarboek zegt dat de totale buitenlandse vraag 13,75% van de markt bedroeg (in Malaga zijn buitenlanders goed voor bijna 35% van de aankopen!), wat neerkomt op 88.858 verkopen, terwijl gegevens over het laatste kwartaal duiden op 94.481 verkopen en 14,62% ​​van de markt, een stijging van 58%. % vergeleken met vorig jaar. Er blijft een sterke buitenlandse vraag naar onroerend goed in Spanje, hoewel kwartaalcijfers van registrars ook wijzen op een vertraging van het groeitempo in de tweede helft van vorig jaar, wat erop wijst dat 2023 wellicht niet zo goed zal zijn gezien de stijgende rentetarieven. Vergeleken met veel andere mondiale markten bevindt de Spaanse markt zich echter op de middellange en lange termijn in een sterke oplevingsfase.

De prijzen blijven stijgen, al stijgen ze nu langzamer. Op jaarbasis stegen de prijzen in de eerste helft van 2022 met 7,9% voor gebruikte en 8,1% voor nieuwe productie. geheel genomen zijn de huizenprijzen in Spanje over het hele jaar met 8,8% gestegen (Q4 was 2,5% hoger, dus de stijging zet zich voort). De pandemie/oorlog/inflatie (die in Spanje echter lager is dan in Zweden) heeft de stijgende prijstrend die sinds 2014 aan de gang is niet vertraagd. De prijs van Spaanse woningen is sinds de crisis in 2008 aanzienlijk gedaald, maar bedraagt ​​in 2023 nog steeds 18,7%. % gedaald vergeleken met het recordniveau in 2007. Sindsdien zijn er ook veel positieve dingen gebeurd in de vorm van regelgeving, ontwikkeling van infrastructuur, investeringen in ecotoerisme en wandelpaden, enz. De Spaanse huizenmarkt zal een sterke ontwikkeling doormaken. jaren 20. Bouwbureau APCSepaña denkt dat het vooral de wens naar nieuwe productie is die de prijzen opdrijft, en van alle woningen die in 2023 klaar zijn, is al 80% gereserveerd!

Wat de zorgen over inflatie en aanbodproblemen in de bouwsector betreft, is deze enigszins afgenomen. We hebben bouwers gesproken die zeggen dat prijzen en levertijden langzaam maar zeker beginnen te ‘normaliseren’. Verwacht echter vertragingen bij nieuwe projecten. Het zal een lange tijd duren tussen het graan en het brood voor degenen die niet houden van het aanbod aan eigendommen dat nu te koop staat (incl. off-plan). Wij zijn ook van mening dat, niet in de laatste plaats omdat de vraag nog steeds groot is, de prijsstijgingen voor de projecten die vanaf volgend jaar te koop worden aangeboden aanzienlijk hoger zullen zijn.

Spanje herstelde zich snel van de aanvankelijke verlamming die gepaard ging met de quarantaines tijdens de pandemie.

In juni 2021 werden al 88,4% meer woningen verkocht dan in de overeenkomstige periode het jaar ervoor. Absoluut gezien boekte de regio het hoogste verkoopcijfer sinds juni 2008! In 2021 wisselden in totaal 565.523 woningen op de Spaanse huizenmarkt van eigenaar. Dit was het hoogste cijfer in veertien jaar.

Vooral tijdens en na de pandemie zagen we een sterke stijging van de verkopen in het luxesegment en van de nieuwe productie. We ontvangen ook berichten van collega's uit het hele land die projecten met nieuwe productie in kortere tijd aan de Spanjaarden verkopen dan we in vele jaren hebben gezien. In een van onze laatste projecten aan het eind van het jaar hebben we ook voor het eerst verkocht aan de meerderheid van de Spaanse investeerders. Ze hebben gemerkt hoe het de afgelopen jaren loont om op plan af te kopen. Het is positief dat de verkopen aan zowel buitenlandse als Spaanse kopers zo snel stijgen. maar let op de prijsontwikkeling. Het kan er ook sneller mee gaan dan verwacht. Eind 21 augustus bleek dat de prijzen van woningen hoog waren 4,9% hoger in juli dan dezelfde maand een jaar eerder. Ook onder buitenlanders is de belangstelling ondanks de pandemie nog steeds groot, zelfs onder Zweedse kopers die ook steeds jonger worden.

Sterke verhuur

De vereniging van hotelexploitanten liet zien dat de bezettingscijfers voor juli 2022 op 86,29% uitkwamen, wat vergeleken kan worden met 2019 toen dit cijfer 84,2% bedroeg. Het zijn vooral Nerja en Torremolinos die je in 2019 laten verslaan omdat ze het gemiddelde verhogen. Nerja had de hoogste bezettingsgraad met ruim 90% (te vergelijken met Marbella en andere plaatsen aan de westkant die net boven de 80% liggen).

Gedurende vier opeenvolgende maanden, van juni tot september 2023, had Nerja een hotelbezettingsgraad van meer dan 90 procent. De toerismemanager van de stad: "Nerja is een referentie in de regio geworden. In termen van nationaliteiten heeft de stad een sterke toestroom van Britse, Spaanse, Duitse en Ierse toeristen gezien.

Malaga leidt de ontwikkeling

In Spanje wordt inmiddels veel geschreven over de eerder genoemde, uitzonderlijke ontwikkeling in Malaga, dat begin dit jaar qua investeringen slechts achterbleef bij Barcelona en Madrid. Tijdens het vierde kwartaal waren er ook cijfers die erop wezen dat Malaga voor de eerste keer ooit Barcelona inhaalde wat betreft het aantal verkochte nieuwbouwwoningen.

De huurprijzen stijgen in Malaga in lijn met de sterke vraag van buitenlanders

In de provincie Málaga en de Costa del Sol stijgen de huurprijzen sterk. Tussen 22 en 23 stegen de huurprijzen met 23 procent en kwamen uit op 13,22 euro per vierkante meter per maand. Vergeleken met 2007 is de huur nu ruim 60 procent duurder, toen deze rond de 8,5 euro per vierkante meter lag.

Hogere prijzen voor materialen en een grotere vraag

Op een grote bijeenkomst tussen bouwers en grote banken al in het najaar van 21 (vanwege de start van de bouw van een van onze projecten) werd aangegeven dat de prijzen van bepaalde materialen tot het begin van dit jaar met maar liefst 40% zullen stijgen. 22. Ze hadden gelijk. Deze profetie werd dus gedaan lang voordat Rusland Oekraïne binnenviel . Dezelfde beoordelaar zegt nu dat de prijzen van materialen scherp zullen dalen en dat de verkoop van nieuwe projecten in Spanje in de toekomst een hoge vlucht zal nemen. De onzekerheid die samenhangt met de inflatie heeft er echter toe geleid dat projecten die zich in de planningsfase bevinden, zijn uitgesteld. Ons advies is om vroeg in het jaar nieuwe productie in te kopen, omdat de prijsstijging in de zomer en herfst substantieel kan zijn. Wat gebruikte eigendommen betreft, denken wij dat het prijsbeeld relatief onveranderd zal blijven, omdat de vraag naar gebruikte eigendommen zwakker wordt. De voorraad begint gewoon op te raken. Bedenk ook dat er na de crisis van 2008 tot aan de Corona-pandemie relatief weinig woningen zijn gebouwd. De situatie na het eerste kwartaal in Spanje is dat veel banken steeds voorzichtiger zijn geworden en dat initiatiefnemers het moeilijk vinden om financiering te krijgen, ondanks de sterke vraag naar nieuwe productie. Historisch gezien betekent dit meestal dat wanneer de onderliggende problemen zijn opgelost (wat overblijft is een signaal van de ECB dat de renteverhogingen hun hoogtepunt hebben bereikt, dus let op dit teken) de prijzen de neiging hebben hoog en snel te stijgen.

Nieuwbouw en luxe woningen zijn wat opdoemt na de Corona-crisis

We praten voortdurend met huiseigenaren, bouwers, investeringsfondsen, bankmanagers, grondeigenaren, etc. en updaten geleidelijk de situatie op de Spaanse markt tijdens en na de Corona-/inflatie-/elektriciteitscrisis. Ook onderhandelen wij voortdurend met zowel grondeigenaren als bouwbedrijven over diverse projecten en hebben daardoor goed inzicht in de situatie – van de voorwaarden van de banken tot aan de prijs van spijkers! Er liggen heel wat goede kansen voor wie wakker is in 2025!

Schrijf naar info@spanskafastigheter.se voor meer informatie over uitbestede objecten en nieuwe productie, en in welke segmenten en markten volgens ons in 2025 moet worden geïnvesteerd.

De verkoop van nieuwbouw en luxe woningen kwam op gang

De markt voor nieuwe productie is, zoals eigenlijk iedereen weet, relatief moeilijk geweest tijdens de jaren van inflatie, maar op de achtergrond rommelt de vraag, zoals niet in de laatste plaats uit de jaren van de pandemie bleek.

De verkoop kwam sneller op gang dan verwacht na de sluiting van de pandemie – al in juni 2020, voordat het land zelfs maar zijn grenzen opende, en werd aangedreven door tijdelijke prijsverlagingen van 10-15% , in sommige gevallen meer. De meeste verkopen met prijsverlagingen vonden echter "onderhands" plaats (dat wil zeggen dat de eigenaar de prijsverlaging niet publiekelijk wilde publiceren) en er was geen groot volume van deze artikelen. Sindsdien zijn de prijzen voor veel voorwerpen min of meer gestagneerd, terwijl ze voor luxe voorwerpen ( grote huizen ) sterk zijn gestegen, waar steeds meer vraag naar is. Maar bovenal bestaat er, zoals ik al zei, een grote binnenlandse en internationale honger naar nieuwe productie.

Volgens statistieken van het vastgoedinstituut Registradores (24/9 2021) is de verkoop van nieuwe productie aan de Costa del Sol met 50% gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar. In dezelfde periode is de verkoop van gebruikte woningen met 4,6% gedaald, wat verklaard kan worden door het feit dat de voorraad oud en versleten raakt, maar ook dat de prijzen ondanks de crisis slechts met 0,5% zijn gedaald (de prijzen zijn weliswaar , sinds dat rapport licht gestegen).

Wij zijn het met de kopers eens. Het is ongetwijfeld nieuwe productie die in de toekomst van toepassing zal zijn, maar uiteraard zijn er ook nog goede koopjes te doen voor wie op zoek is naar gebruikte exemplaren. Hoewel de meeste mensen nu op zoek zijn naar nieuwe woningen, is het aanbod beperkt. Er zal dus een kloof blijven bestaan ​​(toen veel bouwontwikkelaars tijdens de crisis op een laag pitje stonden, terwijl ze, toen ze zich eenmaal realiseerden dat de vraag sterker is dan in meer dan tien jaar, er een tekort aan materialen, inflatie en een tekort aan arbeidskrachten was) totdat er onlangs geproduceerde woningen op goede locaties komen in 2024 uit. Verwacht ook dat de prijzen hiervoor aanzienlijk hoger zullen zijn dan voor wat er in 22/23 wordt verkocht

zal er een korte maar intense koopperiode in het nieuwbouwsegment plaatsvinden. Het gaat dan om projecten waarvan de grondprijzen tijdens de crisis zijn onderhandeld, voordat men zich realiseerde dat dit geen stand zou houden [in termen van de impact op de huizenmarkt] , en dat werd beheerd door getalenteerde teams die erin slaagden materialen in te slaan voordat het materiaaltekort toesloeg. Verwacht vanaf zomer/herfst 2024 een groot risico op sterk gestegen prijzen voor nieuwe productie.

Nu willen de kopers nieuw en fris en milieuvriendelijk, dus de situatie met betrekking tot gebruikte objecten is vergelijkbaar met de zomer en herfst van 2019, toen de verkoop hiervan aanzienlijk vertraagde en verschillende objecten alleen werden verkocht met prijsverlagingen van ongeveer 15% (vergeleken met naar het jaar ervoor). Veel oudere huizen moeten eenvoudigweg in prijs worden verlaagd om ze te kunnen verkopen, maar weinig verkopers lijken bereid aan de eisen van kopers te voldoen. Of dit in de loop van het jaar verandert, zullen we zien, maar we zien daar geen aanwijzingen voor.

De meesten verwachten dat de omzet al in de eerste helft van het jaar weer zal aantrekken, net als de rest van de economie in Europa.

Aan het begin van de Corona-crisis werd aangenomen dat een niet onaanzienlijk deel van de woningen, in verschillende segmenten, zoals vakantiewoningen, luxe huizen en kleinere hotels de komende periode tegen een lagere prijs verkocht worden. Dat bleek echter niet zo te zijn, omdat de economie robuuster is dan verwacht.

Welke gebieden trekken de meeste kopers na de recente crisis?

Bovenal is het, net als na de laatste crisis, Nerja (geen enkele andere Spaanse stad trekt zoveel belangstelling van investeerders van Zweedse investeerders, vanwege de hoge bezettingsgraad en positieve ontwikkeling) en de belangstelling is niet afgenomen omdat de gemeente diverse infrastructuurprojecten heeft gelanceerd. investeringen tijdens de crisis op stranden en natuurparken en cultuur. Ze zijn begonnen met de renovatie van wandelpaden en straten, evenals met de bouw van een nieuw groot gezondheidscentrum. Nerja bevindt zich in een vrijwel unieke goede positie en het zal spannend zijn om de ontwikkeling ervan de komende tien jaar te volgen. Bekijk hier en nu de beste deals in Nerja.

De stad Malaga komt echter het sterkst uit de bus en zal vanaf 2024 de meest aantrekkelijke locatie in Zuid-Spanje zijn voor buitenlandse kopers. Lees meer over de ontwikkeling van Malaga in dit artikel.

Wat Marbella , lijkt het erop dat de belangstelling voor het gebied weer zal groeien, op voorwaarde dat de prijzen dalen. Op dit moment wordt het gebied overschaduwd door Malaga en de oostelijke Costa del Sol. De prijzen moeten omlaag en er moeten interessantere projecten gelanceerd worden met nieuwe productie aan de westelijke Costa del Sol, wil het weer echt interessant worden.

Torrevieja en de rest van de Costa Blanca zijn moeilijker te ontcijferen. Er was al vóór de crisis veel onverkocht en op meerdere locaties kampten ze al geruime tijd met financiële problemen. De crisis kan daar ernstige gevolgen voor hebben, maar we moeten gewoon afwachten wat er gebeurt.

De prijzen in Spanje zijn tien jaar lang gestaag gestegen, maar waren nog steeds 30% lager dan vóór de crisis van 2008, toen de pandemie toesloeg

Uit officiële cijfers van de autoriteiten blijkt hoe de omzet daalde tijdens het crisisjaar 2020. Die daalde uiteraard, maar niet zoveel als analisten onder de gegeven omstandigheden hadden verwacht. Tijdens het derde kwartaal daalde de verkoop aan buitenlandse kopers met 24,3% vergeleken met het voorgaande jaar, wat te vergelijken is met het tweede kwartaal toen de omzet met 50% daalde. Hoe dan ook kan het pandemiejaar als een anomalie worden beschouwd, een statistische uitschieter die eigenlijk niets zegt over de ontwikkeling. Het advies is om de cijfers op langere termijn te bestuderen en vooral in gedachten te houden dat er internationaal sprake is van een hausse in de verkoop van ‘tweede huizen’, nu steeds meer mensen op afstand werken en de mogelijkheid hebben om in andere landen te wonen. indien gewenst. In de Forbes-lijst (november 2020) van de 20 aantrekkelijkste bestemmingen ter wereld kwamen in totaal drie Spaanse badplaatsen in de top 20 terecht: Malaga, Madrid en San Sebastian. Dit zal op de lange termijn de prijzen van de meest aantrekkelijke woningen opdrijven, omdat internationale kopers in ongeveer hetzelfde segment zoeken: ‘zeezicht of niet verder dan 1 km.’ van de zee, minimaal 2 slaapkamers, maximaal een uur van de luchthaven, terras, dichtbij alles maar toch afgelegen”.

De prijzen waren in 2019 iets stabieler vergeleken met het jaar ervoor. Het gerenommeerde kredietbeoordelaar Moody's verwachtte echter dat de prijzen in Spanje in 2020 met 5,5% zullen stijgen. Van alle door hen geanalyseerde landen in West-Europa had Spanje de huizenmarkt die naar verwachting het meest in waarde zou stijgen. Het waren vooral Madrid en Barcelona die zouden vertrekken. Achteraf gezien ontwikkelde Malaga zich het beste. Interessant genoeg gebeurde dit ook in verband met de crisis van 2007/2008. Er wordt gezegd dat de Costa del Sol altijd als eerste in en als eerste uit een crisis komt.

De prijzen waren in 2019 nog steeds ruim 30% lager dan vóór de crisis van 2007 (begin 2024 waren ze ongeveer 22% lager). (dat de Brexit alles in het ongewisse bracht) zou er volgens de meeste beoordelaars toe leiden dat het aantal aankopen door buitenlanders in Spanje in 2020 opnieuw records zou breken. kracht. Wij denken dat dit verschillende redenen heeft. Deels omdat velen het gevoel hebben dat er de afgelopen tien jaar zoveel crises in de wereld zijn geweest dat ‘het genoeg zal zijn om nu te wachten. Nu kopen we" en dat de Corona-crisis nieuwe projecten met interessante nieuwe productie heeft aangewakkerd. Bovendien werd de kroon sterker ten opzichte van de euro, terwijl de Zweedse huizenmarkt zich herstelde na een periode van stagnatie. Dit betekent dat Zweedse huiseigenaren gemakkelijker kapitaal kunnen vrijmaken voor de aankoop van een woning in het buitenland.

Beoordelaars waren er dan ook van overtuigd dat de verkoop aan buitenlandse kopers in 2020 zou toenemen, voordat de crisis toesloeg. De crisis heeft de belangstelling echter versneld en de verwachtingen van vóór Corona overtroffen (ook al lag er in 2023 een soort natte deken over de markt als gevolg van de renteverhogingen), en de komende vijf jaar kan de Spaanse huizenmarkt volgens velen hebben een ontwikkeling die ongeëvenaard is. In het bijzonder voor de regio Malaga.

Bouwfondsen zijn de oplossing voor de Spaanse nieuwe productie

Een zorgelijke bron volgens de Spaanse analyses is dat de prijzen van kavels en bouwkosten al vanaf 2016 de pan uit rijzen. Hetzelfde gebeurde in een snel tempo vanaf het midden van de jaren tachtig (met als resultaat een echte zeepbel aan het einde van het decennium). Tegelijkertijd is het verlangen naar nieuwe productie groot en bouwen steeds meer mensen steeds grotere projecten, tegen steeds hogere prijzen. Dit leidt tot de mogelijkheid van ‘minibubbels’ in oververzadigde markten. De banken worden daardoor steeds restrictiever bij het aangaan en financieren van nieuwe projecten met nieuwe productie. Deze voorzichtigheid van de banken bij het financieren van nieuwe projecten is toegenomen na de economische inzinking in de nasleep van de epidemie. Wie nieuwe productie in de eindfase kan bemachtigen of nieuwe productie heeft die recentelijk is afgerond, zit dus op een gouden ei, aangezien de vraag naar nieuwe productie relatief lang aanzienlijk groter zal zijn dan het aanbod. In gevallen waarin de banken ingrijpen en investeren, eisen ze dat de projecten min of meer volledig uitverkocht zijn voordat ze groen licht krijgen. Dit is een onhoudbare situatie en er moet iets gebeuren. Steeds meer Spaanse actoren kijken daarom onder meer naar het beproefde projectmodel Byggemenskaper . Deze projectoplossing brengt lage prijzen met zich mee van meer dan 25% en wordt gezien als juridisch en financieel veel veiliger dan reguliere promoties voor zowel de individuele koper als de banken en verzekeringsmaatschappijen die de betalingen van de kopers garanderen. Lees hier meer over bouwteams.

Over de ontwikkeling van de afgelopen jaren hieronder:

In 2018 stegen de prijzen voor gebruikte woningen met ruim 7% (bij nieuwbouw stegen de prijzen met 6,1%). Het was toen de hoogste stijging sinds het derde kwartaal van 2007. In de 5 jaar vóór de Coronacrisis steeg de waarde van een Spaanse woning met gemiddeld 5% per jaar en als je de lagere rentelasten meetelt en het feit dat de prijs van het huren steeg in dezelfde periode met 50%, wat een rendement van ruim 10% betekende voor degenen die op het juiste moment de juiste woning in de juiste omgeving kochten.

In 2017 werden 53.259 woningen verkocht aan buitenlanders. Het vorige record uit 2007 was 33.000 verkopen.

De verkopen aan Zweden daalden in 2018 met 7% (in de eerste helft van 2018 werden er echter meer Spaanse woningen aan Zweden verkocht dan ooit) als gevolg van de onzekerheid op de Zweedse huizenmarkt en de lage waarde van de kroon. Dit had echter geen gevolgen voor de Spaanse huizenmarkt, die onbekommerd verder sukkelde. Het aantal aankopen door buitenlanders steeg tussen juli en september met 5%, en in totaal steeg het aantal verkopen met 11,9%. In 2019 gingen de cijfers erg op en neer, maar wezen nog steeds naar boven. In de eerste twee maanden van 2020 meldden veel makelaars dat Zweden weer in recordtempo begonnen te kopen. Toen kwam Corona en de verkoop liep tegen de muur toen Spanje in quarantaine zat. Daarna ging het weer recht omhoog, al vanaf de zomer. Veel analisten zijn van mening dat de prijsstijging voor woningen in Spanje geleidelijk en langdurig zal zijn, vergelijkbaar met wat er in Zweden gebeurde na de huizencrisis begin jaren negentig.

De ontwikkeling gaat zelfs zo snel dat de Spaanse staat vanaf 2019 een nieuwe autoriteit heeft opgericht om vastgoedzeepbellen te voorkomen .
Al rond 2012 kwamen velen, waaronder wij, tot de conclusie dat de markt in Spanje snel zou stijgen en dan een lange, gestage prijsontwikkeling zou kennen, vergelijkbaar met die in Zweden vanaf de vastgoedcrisis begin jaren negentig. Het collectieve geheugen is echter kort en de prijzen en het aantal projecten met nieuwe productie stijgen sneller dan verwacht. De nieuwe staatstoezichtautoriteit moet ongecontroleerde speculatie voorkomen en tegelijkertijd de centrale bank meer middelen geven om de kredietstroom te controleren. Welke echte gevolgen de nieuwe autoriteit zal hebben is moeilijk te zeggen, maar we zouden denken dat dit onder andere zou kunnen leiden tot hogere belastingen op nieuwe productie binnen een paar jaar.

Hier en nu staan ​​er echter geen belastingverhogingen voor de deur, zijn de tarieven voor leningen verlaagd en worden de woningen steeds hoger gewaardeerd (wat van invloed is op het leenbedrag).

De huizenmarkt voelt veiliger dan aandelen, vooral als er sprake is van inflatie

Veel beleggers beginnen zich uitgeput te voelen op de onzekere en wispelturige aandelenmarkt en zoeken naar kansen in onroerend goed als alternatief. Bovendien beschouwen beleggers vastgoedbeleggingen al lang als een ‘veilige haven’ in tijden die worden gekenmerkt door toenemende inflatie.

Thomas J. Thornton, Jefferies, hoofd van 'US equity product management', zei een paar jaar geleden het volgende over de Amerikaanse huizenmarkt (die in veel opzichten lijkt op de Spaanse, ze hebben dezelfde cycli gevolgd):

“Behalve tijdens de GFC (Grote Financiële Crisis) zijn de huizenprijzen zelfs tijdens recessies blijven stijgen, waarschijnlijk omdat de rente daalt, de overgrote meerderheid van de mensen hun baan behield en de gezinsvorming doorgaat” … “Dit zou een bijzonder grote cyclus kunnen zijn voor gezinsvorming dankzij de millennials”.

CNBC pikte de opmerkingen van Jeffries op en voegde eraan toe: “Het [de huizencrisis] was het middelpunt van de laatste crisis, maar daarvoor hadden de huizenprijzen de neiging stand te houden en zelfs bescheiden te stijgen tijdens een economische neergang, omdat de hypotheekrente samen met de rente daalde. . Als de geschiedenis een leidraad is, zou de huizenmarkt in de volgende recessie opnieuw de onwaarschijnlijke veilige haven kunnen zijn.”

Opmerking . Lees ons grote artikel over alles wat u moet weten om in Spanje te investeren: statistieken over huurinkomsten, huurwetten en -regelgeving, enz.

Lees ook:

Overzicht nieuwe productie Costa del Sol