Nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje gali būti geriausia jūsų gyvenimo investicija, tačiau svarbu pasirinkti tinkamą namą ar butą tinkamoje vietovėje. Pavyzdžiui, Kosta del Sol turizmas yra stipresnis nei daugelyje kitų sričių. Keliuose Kosta del Sol kurortuose dėl stipraus vidaus turizmo jie sumušė apyvartos rekordus per antrąją pandeminę vasarą, nepaisant to, kad tuo laikotarpiu dėl apribojimų užsienio turizmas sumažėjo 80%. Šis regiono stiprybės pareiškimas, kuris nuo to laiko tik didėjo.

Tačiau toli gražu ne visose pietų Ispanijos vietose yra didelis užimtumas. Taip pat yra daug kitų aspektų, kuriuos reikia žinoti. Ar žinojote, kad, pavyzdžiui, nuomai taikomi griežti apribojimai (o 2025 m. aptariamos dar griežtesnės taisyklės) tokiose srityse kaip Maljorka, Barselona ir Kanarų salos? Taip pat yra ir kitų įstatymų ir kitų teisės aktų, reglamentuojančių nuomą, daugumoje Ispanijos provincijų, kurių turėtumėte laikytis , kad nerizikuotų brangiomis baudomis. Kainos ir toliau auga, nors dabar auga lėčiau. Tačiau infliacija/karas nesustabdė kainų kilimo tendencijos, besitęsiančios nuo 2014 m. Ispanijos būsto kaina ženkliai krito apie krizę 2008 m., tačiau 2025 m. daugelyje sričių vis dar yra mažesnė, palyginti su rekordiniu lygiu m. 2007. Nuo to laiko taip pat įvyko daug teigiamų dalykų: reglamentai, kuriais siekiama apsaugoti pirkėją, bankų reglamentai, jie daug investavo į infrastruktūrą, ekologinį turizmą ir pėsčiųjų takus ir kt. Po šios teigiamos raidos kelios tarptautinės įmonės taip pat perkėlė savo biurus į Ispanijos miestus, o Malagoje išgyvena technologijų bumą prieš kelerius metus į miestą perkėlus itin modernią „Google“ kibernetinio saugumo būstinę. Esant dabartinei situacijai, nekilnojamojo turto kainų augimas vėl pradės spartėti 2025 m., nes infliacija mažės, o ECB sumažins palūkanų normas ir būsto paskolų palūkanų normas.

Iš mūsų Nerja biuro „Nekilnojamojo turto rinkoje išgyvename įdomų laiką. Tikimės, kad pasiūla pradės sparčiai mažėti, o kainos pradės didėti kiek greičiau. Priežastis – pastaruoju metu smarkiai išaugęs prekių, kurios jau seniai parduodamos, pardavimas. Už to tikriausiai slypi Europos ekonomikos ryškėjimas tuo pačiu metu, kai mažėja būsto paskolų palūkanų normos. Taip sukuriama dinamiška rinka, kurioje pirkėjai vis dar turi galimybių sudaryti gerus sandorius. Vis dar yra keletas pardavėjų, kuriems reikia greitai parduoti arba kurie savo prekes išvardijo mažiau palankiu metu (kaip žinote, per pastaruosius penkerius metus krizės sekė viena kitą, o kai kuriems nepasisekė su laiku). Tiems iš jūsų, kurie aktyviai ieško naujo būsto, tai reiškia palankią derybinę poziciją su galimybe daugumos namų pradines kainas sumažinti maždaug 5-15%. Nedvejodami susisiekite su mumis, norėdami gauti daugiau informacijos apie dabartinį nekilnojamąjį turtą ir kaip mes galime padėti jums sudaryti protingą nekilnojamojo turto sandorį.

Anders Larsson pagrindinis brokeris Nerja biuras

Apskritai analitikai tikisi, kad būsto kainos Ispanijoje 2025 m. padidės daugiau nei 5 proc., o vėliau greitai ir staigiai kils. Jei energijos kainos ir toliau kris labiau, nei tikėtasi, atsižvelgiant į tarptautinę infliaciją ir palūkanų normas, augimas bus žymiai didesnis. Niekada anksčiau tarptautinis investuotojų susidomėjimas Ispanija nebuvo didesnis. Šiuo metu šalyje kasmet investuoja apie 140 skirtingų tautybių atstovų.

Statybų agentūra APCSepaña mano, kad kainas daugiausiai verčia naujos produkcijos noras. Esant dideliam tarptautiniam susidomėjimui, sunku įžvelgti ką nors kita, išskyrus nuolatinį Ispanijos būsto rinkos augimą. Didžiausia problema – parduodamų būstų trūkumas patraukliausiose vietovėse (už tai daugiausia slypi užsienio investuotojai). Dėl to kainos yra labai atsparios. Tačiau yra daug pardavėjų, kurie laukė, kol bus parduodami pandemijos metu ir kurie dabar priims mažesnes pradinės kainos pasiūlymus maždaug šešiems mėnesiams.

„Kelyje 2025“:

Per 5 metus iki Koronos Ispanijos būsto vertė per metus išaugo vidutiniškai 5%, o jei skaičiuosite sumažėjusias palūkanų išlaidas ir tai, kad nuomos kaina per tą patį laikotarpį padidėjo 50%, tai reiškė daugiau nei 10% grąža tiems, kurie tinkamu laiku nusipirko tinkamą būstą reikiamame rajone. Vertė reikšmingai nemažėjo, o kai kuriuose regionuose net išaugo per visus 20 krizės metus. Tai buvo tvirtas ateities ženklas. 21 metų rudenį butai iki galo buvo parduoti rytinėje Kosta del Sol dalyje, kur kainos pakilo daugiau nei 50%, nes prieš keletą metų jie buvo išparduoti. Manome, kad matysime panašių pavyzdžių, kai nauja produkcija bus parduota 2025 m., o baigta po kelerių metų.

Užsienio pirkėjai sudaro daugiau nei 20 % visų namų pirkimų Ispanijoje. Yra daug veiksnių, bet, pavyzdžiui, Andalūzijos atveju galima paminėti dideles investicijas į infrastruktūrą, paplūdimių ir gamtos parkų atnaujinimą, didelius mokesčių sumažinimus ir, svarbiausia, tarptautinę tendenciją dirbti nuotoliniu būdu daug saulės spindulių (kur kainos vis dar laikomos pagrįstomis).

Nuo 2019 m., kai pradėjo eiti pareigas naujoji Andalūzijos regioninė valdžia, ji įvedė daugybę mokesčių pakeitimų, kuriais veiksmingai sumažino, panaikino arba sustabdė kelis mokesčių tarifus. Dėl tokio palankaus mokesčių požiūrio Andalūzija tapo Ispanijos regionu, kuriame mokesčiai mažiausi (kartu su Madridu). Savaime suprantama, kad tai paskatino didžiules užsienio investicijas regione, todėl kapitalas nuo 2019 m. iki 2023 m. išaugo 40 %. Pagrindiniai paaiškinimai, kodėl Andalūzija tapo populiariausia Ispanijos investicijų į nekilnojamąjį turtą tašku ir kodėl tiek daug žmonių greitai praturtėja: 1. Paveldėjimo mokestis panaikintas 2019 m. 2. Dovanų mokestis panaikintas 2019 m. 3. Turto perleidimo mokestis sumažintas 2021 m. 4. Žyminis mokestis sumažintas 20 % 2021 m. 5. Turto mokestis panaikintas 2022 m.

Andalūzija daug investuoja į ateitį! 2025 m. regionas gaus didžiausią visų laikų biudžetą, o nuo 2018 m. jis padidėjo daugiau nei 40 proc. Pinigai daugiausia bus skirti gerovei, švietimui ir darbo vietoms.

– Skaitykite daugiau apie mokesčių įstatymus, kuriuos turėtumėte žinoti.

Nuo 20 d. iki 21 d. vasaros Kosta del Solyje naujos statybos pardavimai išaugo 50 %. Naudotų namų pardavimai per tą patį laikotarpį sumažėjo 4,6 %, o tai iš dalies galima paaiškinti senėjančia ir nusidėvėjusia atsarga. nepaisant krizės, kainos sumažėjo tik 0,5% (tačiau rudenį kainos pakilo). Dabar buvo laikotarpis, kai naujos statybos pardavimai krito, bet ne dėl paklausos stokos, o dėl to, kad daugelis pastatų vystytojų laukia, nes labai svyruoja kainos, o bankai neramiais laikais kelia didesnius reikalavimus.

Tačiau ateityje neabejotinai galioja nauja produkcija , tačiau, žinoma, dar laukia gerų pirkinių ir ieškantiems naudotų (pradinės kainos krizės metu nesikeičia, tačiau derybų situacija keičiasi). Nors dabar dauguma žmonių ieško naujų būstų, pasiūla ribota. Dauguma geriausių iš kelių projektų, kurie pasirodys metų pradžioje, greitai bus išparduoti, o 2025 m. atsiras spragų (kaip daugelis pastatų plėtotojų per krizę buvo žemi) iki naujos statybos namų gerose vietose. -2026 m. (tada atkreipkite dėmesį, kad tai neplanuota ir kad persikėlimas vyksta ne anksčiau kaip po dvejų metų nuo pardavimo pradžios). Taip pat tikimasi, kad jų kainos bus gerokai didesnės nei parduodama šiais metais. Tai patvirtina staigus kainų padidėjimas praėjusio rudens pradžioje dar ne visiškai parduotiems projektams. Kai viskas normalizuosis, tai įvyks greitai.

Nauja produkcija atsiduria investuotojų dėmesio centre

Vienas aspektas, kuris yra visiškai kitoks, lyginant su laikotarpiu po praėjusios krizės, yra, kaip sakiau, artimiausius 5-10 metų dėmesys bus skiriamas naujai produkcijai (nors 2025/2025 metais naujų projektų tikriausiai bus mažiau nei įprastai). Pradeda susidėvėti būstas, daug problemų dėl drėgmės padarytos žalos (tik 2006 m. įvesti griežtesni statybos standartai) ir kt. Nepaisant to, tie, kurie sėdi ant namų, pastatytų iki 2000-ųjų, neatrodo, kad nori žymiai sumažinti kainas. Taip pat per dešimtmetį po 2008 m. krizės buvo pastatyta labai mažai naujos gamybos, palyginti su dešimtmečiu prieš tai. Taigi 2020-ųjų viduryje naujai pagaminti produktai įeis į auksinį laikotarpį, panašų į 2000-ųjų pradžioje. Svarbu atsiminti: Aktoriai, kurie aktyviai ieškojo ilgai neaktyvių sklypų savininkų (kuriems prireikė tikros krizės, kad pagaliau išparduotų savo trokštamus sklypus) ir krizės įkarštyje sutartos geros sklypų kainos gerose vietose - ir kurie taip pat turi gerą ekonomiką ir kurie išgyveno žlugimą ir išlaikė ilgametes architektų/projektų vadovų komandas bei užmegztus ryšius su bankais, dabar susiduria su unikalia situacija. Tai yra žaidėjai, už kuriuos turėtumėte statyti.

2025 m. vykdomi keli labai įdomūs projektai. Norėdami gauti informaciją, kol jie dar nepaskelbtų (pirmiausia paprastai siunčiame tiesioginį paštą proceso pradžioje klientams, kurie, kaip žinome, aktyviai ieško tam tikros srities, tada skelbiame projektus naujienlaiškiuose 1 -4 savaites iki viešo išleidimo ) užsiprenumeruokite mūsų naujienlaiškius. Naujienlaiškis vakarinėje pusėje (Marbella, Estepona, Nueva Andalucia ir kt.). Naujienlaiškis rytinėje pusėje (Nerja, Torrox, Malagos miestas ir kt.).

Investavimo galimybės po krizių – 2025 m. ir vėliau

Tikimasi, kad Ispanija atsidūrė laimėtojo duobėje, nes daugelis, įskaitant verslo keliautojus ir skaitmeninius klajoklius, atsisakys viešbučių ir savo viešnagės metu mieliau gyvens rezidencijose, o tolimos kelionės už Europos ribų brangs ir prastai dažnai. daugumos analitikų nuomone, dėl to Ispanija apskritai ir ypač Kosta del Sol ilgainiui atsidurs labai palankioje padėtyje. Metų pabaigoje vietovės sostinė Malaga 20 geriausių pasaulio vietų, kuriose verta investuoti ir gyventi, sąrašą. Daugiau pagrindinių žaidėjų, kurie išanalizavo ateitį ir padarė išvadą, kad Ispanija yra daugiau nei verta investuoti, yra Skandinavijos investicinės bendrovės. Didžiausi tarptautiniai portalai Ispanijoje dabar priklauso Skandinavijos įmonėms. Lankomiausią Ispanijos portalą „Idealista“ neseniai už 1,3 mlrd. Pasaulyje žinomas investuotojas Warrenas Buffetas, „Oracle from Omaha“ taip pat atliko tą pačią analizę per krizę ir nusipirko maklerio įmonę Marbeljoje. Jie siekia ilgalaikės perspektyvos ir tiki, kad per ateinančius 10 metų išaugs užsienio susidomėjimas, daugiausia Costa del Sol. Čia galite rasti kultūrą, saulę, gamtą ir infrastruktūrą kartu su palyginti žemomis būsto kainomis tarptautiniu lygiu. Todėl daugelis taip pat pasirinks dirbti nuotoliniu būdu iš šios konkrečios Ispanijos dalies, nepaisant to, kurioje pasaulio vietoje jie turi savo darbo vietą. Akį patraukė Andalūzija, o daugiausia pakrantės kurortas Nerja (kuris jau siaučiant krizei pradėjo investuoti į gamtos parkų, pėsčiųjų takų modernizavimą ir kt.) ir Malaga bei Rincon priemiestis. Pastarasis miestas investuoja į tolesnę savęs rinkodarą tarptautiniams turistams ir investuotojams. Malaga jau 2020 metų liepą paskelbė, kad dabar pradeda „Malaga 2030“ – investiciją, kuri miestą pavers patraukliausia vieta Europoje „gyventi, dirbti ir investuoti“.

Remiantis portalo movetospain.com, kuris padeda žmonėms, norintiems persikelti į Ispaniją, atlikta apklausa, tiek Nerja, tiek Almuñécar gauna aukštus balus (ir pirmauja sąraše): 7,5 iš 10. Apklausoje buvo atsižvelgta į kelis veiksnius, kurie gali būti svarbūs būsimiems gyventojams, įskaitant: Vidutinę metinę temperatūrą, Pensininkų dalį, Nekilnojamojo turto mokestį, Nusikalstamumą, Prieiga prie sveikatos centrų ir Nuomos kainas. Šie kurortai yra: Jávea, Calpe, Benidorm, Denia, Cádiz, Cartagena ir Las Palmas.

Tikimasi, kad susidomėjimas investicijomis Kosta del Sol JAV smarkiai padidės po to, kai „United Airways“ trigubai padidino tiesioginių skrydžių į šią vietovę skaičių. Tikėtina, kad tai atvers naujas galimybes Amerikos investuotojams tyrinėti nekilnojamojo turto rinką ir kitas investavimo galimybes Kosta del Solyje. Amerikos aviakompanija pasirinko Kosta del Sol kaip vienintelę atostogų kryptį Ispanijoje, į kurią sezono metu skraidys kiekvieną dieną.

Kad noras investuoti iš užsienio galioja ne tik būsto pirkėjams, buvo aišku, kai „Google“ per metus vieną svarbiausių biurų (kibernetinio saugumo) perkėlė į labiausiai augantį miestą Malagą. Miestas patyrė esminę plėtrą, kuri prasidėjo jau praėjusios krizės metu. Taip pat manoma, kad būtent Malaga pirmiausia gaus naudos iš naujo Ispanijos valstybės mokesčių lengvatų arsenalo, skirto užsienio startuoliams.

Atkreipkite dėmesį, kad „Underhand“ pardavimas tampa dar dažnesnis po Koronos krizės. Todėl tai yra namai, kurių kaina buvo sumažinta, tačiau viešai neskelbiama. Ši procedūra tapo vis dažnesnė ir dabar paspartėjo po Koronos krizės. Šių namų kainų sumažinimas gali būti neskelbiamas viešai, tačiau juos siunčiame tiesioginiu paštu klientams, kurie pažymėjo susidomėjimą ir gali greitai susitarti. Bet kuriuo atveju, iki 2025 metų tokio pobūdžio verslas bus labiausiai paplitęs patraukliausiose Ispanijos vietose. Atkreipkite dėmesį, kad daugelis iš rinkos išėmė savo namus, o daugelis kitų susilaiko nuo pardavimo. Taigi viešoje vitrinoje bus mažiau namų, bet didesnė tikimybė tikrai gerai apsipirkti tiems, kurie yra aktyvūs ir gali greitai veikti.

Šiame straipsnyje daug kartų paminėsime Nerją, esančią į rytus nuo Malagos, ir Malagos miestą Costa del Sol. Tam yra priežastis. Jau kurį laiką Nerja neabejotinai yra patraukliausias Ispanijos miestas investicijoms . Po pirmųjų pandemijos metų taip pat buvo pateikti skaičiai, kurie tai pabrėžia, nes paaiškėjo, kad Nerja buvo Ispanijos lyderė provincijos lygmeniu atsigavimo link tarptautinio turizmo po krizės požiūriu. Spalio mėnesį mieste viešbučių užimtumas buvo 87,47 %), o iš šio miesto (kartu su Torevjeja) turime daugiau faktinių duomenų nei iš bet kurio kito Ispanijos miesto. Malagos miestas šiuo metu yra stipriausiai išvystytas miestas visame Viduržemio jūros regione. Beje, privačių būstų užsakymai Ispanijoje jau pirmąjį 2017 m. pusmetį išaugo stulbinančiu 1 mln., o tai reiškia 33% padidėjimą, lyginant su tuo pačiu laikotarpiu prieš metus! Prieš porą metų privačių būstų nuoma kai kuriose srityse pirmą kartą aplenkė viešbučių pramonę. Pastaraisiais metais Malagos miesto plėtra buvo tokia sparti, kad daugelyje vietovių buvo pradėti taikyti nuomos apribojimai. Tačiau šių apribojimų Nerja ar kaimyniniame Torrox nematome.

Krizė paveiks daugelį Ispanijos sričių, tačiau Ispanija yra viena iš Europos šalių, kuriai 22–24 metais ekonominės krizės metais sekėsi prasčiausiai. Galbūt pagrindinė priežastis, kodėl šalies infliacija, BVP ir akcijų rinka nebuvo paveikti taip stipriai, kaip, pavyzdžiui, Seuro zona, yra ta, kad ji gauna gamtines dujas iš Šiaurės Afrikos.

Pelningiausias rajonas, kaip sakiau, yra Kosta del Solis, būsto investuotojus labiausiai domina nauja gamyba, nes po ilgos krizės trūko naujų būstų . Tai ypač pasakytina apie sritis, kuriose dar liko įdomios žemės užstatymui. Tačiau žemės kainos sparčiai kyla, o su kiekvienu nauju kiekvienos statybos etapu kainos kyla. Jei 2025 m. ar vėliau turėsite naujai pastatytus namus, pirkite dabar, o ne vėliau. Ispanijos vertinimo instituto AEV atlikto tyrimo duomenimis, numatomas staigus būsto kainų augimas. Tai rodo daugybė skirtingų veiksnių, pavyzdžiui, tai, kad vis daugiau nuomininkų nori turėti nuosavą būstą, kad „Brexit“ pagaliau buvo perskaityta į dokumentus ir kad dauguma žmonių dabar suprato, kad nepaisant visko istoriškai palyginti žemo lygio. palūkanų normos išlieka, kol infliacija auga, o istoriškai būstas visada buvo saugus investuotojų prieglobstis, kai infliacija didėja . Be to, Ispanija yra ta Europos šalis, kurioje būsto vertė turėtų augti greičiausiai, o Ispanijoje – Malaga. Jau keletą metų Malaga lenkia Barseloną pagal parduotų naujai pagamintų namų skaičių.

Perskaitykite mūsų didelį apžvalginį straipsnį apie naują produkciją Kosta del Solyje.

Stiprus turizmo augimas Malagos rajone

Malagos provincija išgyveno rekordinius turizmo metus – apsilankė daugiau nei 14 milijonų lankytojų, o pajamos viršijo 19 milijardų eurų – tai yra geriausi skaičiai nuo pandemijos ir viršijo 2019 m. rekordą. Pajamos, palyginti su 2019 m., padidėjo maždaug penkiais milijardais. 

Daugiausia Nerja ir Torremolinos verčia jus įveikti 2019 m., nes jie padidina vidurkį. Nerja užimtumas yra didžiausias – 94,46% (palyginti su Marbelja ir kitomis vietomis vakarinėje pusėje, kurios yra šiek tiek daugiau nei 80%). Nerja taip pat aplenkė visus kitus netoliese esančius miestelius pagal užimtumą – jau 2023 metų pabaigoje (virš 90 proc.).

Nors daug kur patraukliausiose vietovėse turizmas pasiekia rekordines aukštumas, vidaus teritorijose jis mažėja (atkreipkite dėmesį, kad pandemijos metu šios vietovės suaktyvėjo, tačiau dabar jų populiarumas pradeda mažėti). Net jei neketinate nuomoti būsto, turėtumėte atsižvelgti į nuomos statistiką, nes ji stipriai koreliuoja su būsto kainų raida. Nerja tapo geriausiu miestu investuoti jau per praėjusią krizę, kurią jis gerai išgyveno ir tapo stipresnis nei anksčiau. Ryžtingi Nerjos savivaldybės veiksmai su visomis įžeidžiančiomis investicijomis į pėsčiųjų takus, gamtos parkus ir infrastruktūrą pandemijos metais reiškia, kad miestas yra geriau nei bet kada įrengtas per likusį XX a. Mes tai sakėme anksčiau, ir šie skaičiai verčia tai pasakyti dar kartą, dar labiau pabrėžiant. Jei ketinate investuoti, darykite tai Nerjoje arba vienoje iš augančių Malagos miesto dalių (nors turėtumėte žinoti, kad toje vietovėje nėra jokių nuomos apribojimų).

Įvairių tipų galimybės norintiems investuoti Ispanijoje 2025 m

Viena iš mūsų ypatybių yra ieškoti sklypų patraukliose vietose su patraukliomis kainomis, o tada didinti statybų kainas, nepakenkiant nei kokybei, nei aplinkai, naudojant patikrintą Ispanijos projekto modelį, kuris dabar grįžta. Tai vadinamosios statybos draugijos, kurios iš lygties pašalina reklamuotoją ir jo aukštas maržas ir sumažina kainas iki 25%. Daugiau apie statybos bendrijas skaitykite šiame straipsnyje.

Keletas statybų vystytojų perkėlė savo būstinę į Malagą, nes dauguma pagrindinių investuotojų mato didžiausią ateities potencialą Malagoje ir artimiausioje jos apylinkėse. Daugiausia įdomus vertės padidėjimas ilgalaikėje perspektyvoje, tačiau nuoma tinkamose vietose Malagoje daro didžiausią pažangą iš visų sričių. Malagos miestas taip pat nėra priklausomas nuo stipraus turizmo, nes įmonės ir teisininkai / gydytojai ir kt. ieško būsto, kurį būtų galima išsinuomoti rinkoje. 2013–2019 metais, Ispanijos centrinio banko Banco de España duomenimis, nuomos kainos išaugo 45 procentais! Nuo to laiko jų tik daugėjo.

rasite nuorodą į mūsų naujausius parduodamus namus Malagoje.

Įvairių rūšių investicijos Ispanijoje

• Norite įsigyti vieną ar porą būstų nuomai? Mūsų specialybė – surasti būtent šiuos objektus ir pasiūlyti pilną nuomos sprendimą (įskaitant rinkodarą tarptautiniuose portaluose, pagalbą su licencijomis, raktų valdymą, valymą ir administravimą ir kt.)
• Norite išpirkti žemę ir statyti 1-50 namų projektą (įskaitant ir individualių prabangių vilų statybą)? Mūsų patyręs projektų vadovas (remiantis keletu mūsų ankstesnių ir būsimų statybų projektų) padės surasti žemę ir susitarti dėl geros kainos. Bendradarbiaudami su architektais padėsime jums suprojektuoti ir užtikrinti, kad projektas atitiktų visus reikalavimus, reikalingus gauti licencijas ir pan. Taip pat susisiekiame su bankų vadovais dėl finansavimo, taip pat su draudimo bendrovėmis dėl garantijų.

---

Šis straipsnis apims šiuos dalykus:

• Geriausios sritys investuoti Ispanijoje
• Geriausi namų tipai gera investicija į nekilnojamąjį turtą
• Svarbūs sėkmingo nuomos verslo veiksniai – ir spąstai
• Nuomos apribojimai Ispanijos autonominiuose regionuose
• Apie tai, kokius modelius siūlo nuomos įmonės, ir apie savo namų rinkodarą savarankiškai
• Tiek galite uždirbti per metus išnuomodami būstą Ispanijoje (suskaičiuojant visas išlaidas ir pajamas bei vertės padidėjimą)
• Apie skolinimąsi iš Ispanijos banko
• Apie problemą (ir galimybes) su bankiniais objektais
• Apie Ispanijos būsto rinką – kainos po krizės auga lėtai, bet stabiliai
• Kainų istorijos statistika
• Santrauka apie mūsų paslaugas ir nuorodos į tolesnį skaitymą

PASTABA , straipsnis nuolat atnaujinamas su nauja statistika, įstatymų atnaujinimais ir kitais dalykais, liečiančiais investavimo į nekilnojamąjį turtą Ispanijoje temą. Su dėkingumu gauname nuomones, pataisymus ir pan. Rašykite adresu Info@spanskafastigheter.se

---

Spanskafastigheter.se veikia visoje šalyje ir bendradarbiauja su dauguma didžiųjų bankų, nuomos kompanijų / maklerio įmonių ir kt. Todėl gauname duomenis iš daugumos įvairių Ispanijos veikėjų, bet nė vienas skaičius net neprilygsta Nerjos skaičiams nuoma. Santykinai žemos būsto kainos kartu su dideliu užimtumu reiškia, kad Nerja turi didžiausią IG (investicijų grąžą).

Sunku iš anksto pasakyti, kurios sritys taps naujais „karštaisiais taškais“, tačiau saugiausia, kaip ir visa kita, studijuoti istoriją. Jei turite dokumentais pagrįstą nuomos istoriją, esate labiau saugūs investuodami į būstą nei 99% visų kitų. Nuolat ieškome gerų sričių, į kurias galėtume investuoti, tačiau šiuo metu ir dar kurį laiką Nerja yra geriausia vieta investuoti Ispanijoje. atminkite mieste nėra namų, į kuriuos verta investuoti už mažiau nei Tačiau tikrai geros investicijos paprastai kainuoja daugiau nei 150 000 eurų, nepriklausomai nuo to, kurioje Ispanijos vietoje ieškote.

---

Kaip ir dauguma brokerių, mes niekada nerekomendavome savo klientams tikėtis didelių pajamų išnuomojant savo gyvenamąją vietą Ispanijoje. Šios pajamos buvo vertinamos tik kaip grynoji premija. Tačiau tai buvo dar prieš tai, kai gavome statistiką iš savo klientų (pradėjome 2008 m., per krizę, todėl praėjo 4 metai, kol prasidėjo pardavimai). Skaičiai iš šios Ispanijos dalies yra milžiniški ir auga kiekvieną ketvirtį, todėl 9 iš 10 investuotojų ieško būtent šio miesto, kuris dėl kelių skirtingų priežasčių yra išskirtinai gera vieta investuoti. Tai nereiškia, kad neįmanoma gerai investuoti kitur Ispanijoje. Daugiau apie tai ir daugiau apie Nerjos nuomos duomenis (faktiniai skaičiai iš skirtingų operatorių) ir kitose Ispanijos srityse, nuomos licencijų apribojimus pagal regioną ir kitus spąstus bei patarimus, kuriuos rasite šiame straipsnyje. Pirma, keli žodžiai apie mus iš mūsų pagrindinio brokerio Anderso Larssono:

spanskafastigheter.se daugiausia dėmesio skiriame namų paieškai, kurie būtų gera investicija tiek trumpalaikei, tiek ilgalaikei. Jie turi turėti aukštą užimtumo lygį pagal rinkos savaitės ar mėnesio įkainius. Išanalizavome istoriją tiek iš savo klientų namų, tiek iš savo nuomos verslo, tiek iš partnerių statistikos nuo metų iki krizės iki dabar. Akivaizdu, kad siekiant kuo saugesnės investicijos, reikėtų investuoti į būstą (ar rajoną), kurio nuomos istorija tvirtai stovėjo net krizės metais. Mūsų tikslas – kad mūsų klientams būtų kuo sklandžiau ir lengviau sėkmingai reklamuotis ir gauti didelį pelną iš savo nuomojamų atostogų. Nuolat testuojame ir analizuojame, kurie tarptautiniai ir Švedijos portalai/nuomos įmonės duoda geriausius rezultatus už mažiausią įmanomą kainą/komisinį mokestį. Tačiau viskas prasideda nuo tinkamo namo suradimo tinkamoje vietovėje už tinkamą kainą . Šiuo tikslu turime bankų ir teisininkų kontaktus bei kitus nepriklausomus brokerius, kurie mums padeda skenuoti rinką. Jie žino, kad mūsų klientai yra pasirengę ir pasiruošę pulti, kai pasirodys tinkama prekė.

- Andersas Larssonas , pagrindinis brokeris spanskafastigheter.se Parašykite jam tiesiogiai adresu spanienkontoret@spanskafastigheter.se

---

Nuoroda į puslapį, kuriame galite prisiregistruoti gauti visus mūsų naujienlaiškius Ispanijoje ( Nerja ir kitose rytinėse Kosta del Sol, Marbeljos ir kitose vakarinėse Kosta del Solyje).

Nuoroda į mūsų Facebook puslapį (atnaujinama 1-2 kartus per savaitę su ypač įdomiomis prekėmis ir pan.)

---

Štai kodėl galimos pajamos iš nekilnojamojo turto yra tokios svarbios

Klaida, kurią daro daugelis investuojančių į nekilnojamąjį turtą, yra ta, kad jie žiūri tik į galimą vertės raidą ir nepaiso, kiek turtas atneša pajamų per metus. Vietoj to, jie tik spėlioja apie būsimą būsto vertę. Warrenas Buffetas, kuris tapo turtingiausiu pasaulio žmogumi investuodamas į nekilnojamąjį turtą, geriausiai pasakė:

„Jei orientuojatės į galimą būsto, į kurį orientuojatės, kainų raidą, spekuliuojate. Nėra nieko blogo. Tačiau žinau, kad man pačiam nesiseka mano spėlionės, ir skeptiškai žiūriu į tuos, kurie teigia, kad ilgainiui pasiseks su tokio tipo spekuliacijomis“.

Remiantis „Tripwell“ atlikta klientų apklausa, 7 iš 10 švedų nuomoja savo gyvenamąją vietą užsienyje, kad padengtų išlaidas. Tačiau tinkamas namas Ispanijoje gali sukurti daug daugiau, nei tik padengti išlaidas. Tačiau turėtumėte žinoti, kad daugumoje Ispanijos vietovių, nepaisant didelio populiarumo, išvis sunku gauti gerą dangą. Tačiau turėdami tinkamą namą tinkamoje vietovėje (ir tinkamą rinkodarą per trečiąsias šalis arba patys tinkamuose portaluose) galite tikrai gerai investuoti į būstą Ispanijoje.

Ispanija dabar laikoma saugiausia turistų lankoma vieta pasaulyje, o daugelis anksčiau pasirinkusių Turkiją, Graikiją ar Tailandą dabar renkasi atostogas Ispanijoje, šalis pažengė į priekį ir aplenkė JAV. Ispanija dabar yra antra pagal populiarumą turistų vieta pasaulyje (po Prancūzijos). Jau 2016 metais Ispaniją aplankė 75 milijonai lankytojų, 2017-aisiais – 82 (!) milijonai užsienio lankytojų. Tai buvo penkti metai iš eilės, kai rekordas buvo sumuštas. Nuo to laiko rekordas buvo sumuštas kelis kartus. Didelė priežastis, kodėl skaičiai taip smarkiai didėja, yra ta, kad vis daugiau žmonių Ispanijoje lankosi visais metų mėnesiais, o ne tik sezono metu. Neįtikėtiniausia yra tai, kad manoma, kad lubos dar toli gražu nepasiektos, o pasaulinio turizmo modelio pokyčiai po Koronos lems dar stipresnį Ispanijos turizmą.

Kita tendencija – tarptautiniai prabangos turistai atvėrė akis į Kosta del Solį. Pavyzdžiui, Kosta Blankos turizmas taip pat smarkiai auga, tačiau šioje Ispanijos dalyje kol kas vyrauja mažo biudžeto turizmas. Trys didžiausi tarptautinio turizmo regionai yra Andalūzija (daugiausia Kosta del Sol), Valensija ir Katalonija. Tada seka Kanarų ir Balearų salos (su Maljorka priešakyje, kuri vis dėlto smarkiai krenta, o TUI jau 2019 m. ten sumažino pajėgumus 30 proc.). Specialus straipsnis prabangūs namai ir išskirtiniai apartamentai Ispanijoje.

2016 m. pastatų statyba sudarė 10 % Ispanijos BVP. 2017 metais ji gerokai išaugo ir investavo 1 milijardą eurų į naują gamybą vien Kosta del Solyje. Tikriausiai niekada daugiau nepradėsite kurti tokiu tempu, kaip darėte 2007 m., prieš krizę. Tačiau akivaizdu, kad nuo 2025 m. vykdoma daug statybos projektų, ir spėjama, kad vos per kelerius metus pasieksime 400 000 naujai pastatytų namų per metus.

Malagos sritis, skirta tarptautinei filmų gamybai

Nerja kartu su Malaga ir Marbelja per pastaruosius metus tapo populiaria filmų gamybos vieta dėl savo gražių kraštovaizdžių ir puikaus oro. Po nuosmukio per COVID-19 pandemiją Malagos regionas stipriai atsigavo kino pramonėje. Pasak Malagos filmų biuro ir jo partnerių Andalūzijoje, vietos prodiuserių įmonės buvo šio atsigavimo pagrindas, tačiau ši sritis taip pat pritraukė daugiau nei 20 britų ir kelių vokiečių kino projektų.

Nerja ypač sulaukė tarptautinio susidomėjimo. Amerikiečių režisierė Tosca Musk, Elono Musko sesuo, pasirinko miestą savo naujos romantiškos komedijos „Wallbanger“ filmavimui, pavadindama pakrantės kurortą „geriausia filmavimo vieta Europoje“.

Be to, prieš pandemiją buvo pranešta, kad George'as Clooney ir kiti prodiuseriai domėjosi Malagos futbolo klubo įsigijimu, kaip dalį didesnio plano paversti Malagą „naujuoju Europos Holivudu“. Dabar atrodo, kad tai išsipildys.

Klestintis Ispanijos turizmas, gera infrastruktūra ir žemos kokybiško būsto kainos padarė Ispaniją itin patrauklią tarptautiniams investuotojams. Tačiau turizmas ir būsto kokybė Ispanijoje labai skiriasi priklausomai nuo regiono, miesto ir kaimynystės. Todėl atidžiau pažvelkime į skirtingas Ispanijos sritis.

---

Pirkti namą ar butą Ispanijoje – geri rajonai

Andalūzija – Kosta del Sol taisyklės

Didžiausia tarptautinė svetainė Spain-Holiday sudarė 10 labiausiai pageidaujamų vietų Ispanijoje nuomai atostogoms sąrašą (atminkite, kad apatinėje sąrašo pusėje yra mažiau nei pusė užklausų, palyginti su 3 geriausiomis).

• Marbella*
• Nerja
• Calpe
• Barselona
• Benalmadena
• Lloret de Mar
• Moraira
• Sėdi
• Fuengirola
• Almunecar

* Atkreipkite dėmesį, kad „Marbella“ daugeliui yra platus terminas, apimantis ir netoliese esančias vietoves iki Esteponos. Tai reiškia, kad jūs turite maždaug 8 mylių ruožą (Malaga – Estepona), kur visi miestai daugiau ar mažiau „kanibalizuoja“ vienas kito užimtumą. Mes patys jau keletą metų bandėme nuomos veiklą Marbeljos rajone, tačiau labai sunku gauti didelį užimtumą, nes vietovė yra tokia išsibarsčiusi ir tik nedaugelis gali atskirti skirtingas vietas vieną nuo kitos. Kadangi vietovė geografiškai neaiški, jūs taip pat neturite tiek daug pasikartojančių svečių (tiesiog pasikartojantys svečiai yra geriausi klientai ir norite, kad jie sudarytų 30% ar daugiau užsakymų). Vienais metais jie gyvena Mijas mieste, o kitais – Fuengiroloje ir tt Jei ketinate investuoti į Marbelją ar aplink ją, daugiausia investuokite į prabangos segmentą Puerto Banus arba Nueva Andalucia juos – tai taip pat puikus pasirinkimas. Tai aiškiau įrėmintas segmentas. Banus problema yra ta, kad dauguma prabangių namų, kurie buvo parduodami labai sumažintomis kainomis, buvo parduoti. Net ir šių išskirtiniausių objektų kainos vis dar skiriasi, palyginti su 2007 m., tačiau jis beveik nėra toks ryškus. Perskaitykite pigiausių naujai pagamintų namų Kosta del Sol apžvalgą ( nuolat atnaujinama).

---

Pakrančių regionai, Costa del Sol , Costa Tropical ir Costa de la Luz yra labiausiai ieškomi Andalūzijos regionai. Šios vietovės yra populiarios turistų lankomos vietos vasarą. Labiausiai ieškomi miestai yra Nerja, kurioje taip pat yra stiprus žiemos turizmas, (į rytus nuo Malagos) ir Marbelja, po to seka Benalmadena, Fuengirola (nors pastarasis miestas ilgą laiką nyksta) ir tam tikru mastu Almuñecar. didelis susidomėjimas Nerja, besiliejančiu Almuñecar kryptimi). Malagos miestas yra labai įdomus pasirinkimas Saulėtekio pakrantėje (susidomėjimas pirkimu ir nuoma nuolat auga). Taip pat atkreipkite dėmesį į naujas produkcijos sritis tarp Malagos oro uosto ir Nerjos. Žemė yra pigesnė nei kitose pakrantės vietose ir per ateinančius 5 metus šios vietovės gali pritraukti vis daugiau turistų (vis daugiau žmonių mato oro uosto artumą kaip didelį pliusą, taip pat nori praleisti atostogas , naujos statybos namas).

Užsiprenumeruokite naujienlaiškį, skirtą rytinei Kosta del Solei (dažniausiai Nerja, bet taip pat Almuñecar/La Herradura, Rincon ir Torrox, kai atsiranda kas nors įdomaus).

Daugiau apie Nerją skaitykite čia.
Skaitykite daugiau apie Marbelą .
Skaitykite daugiau apie Almuñecar ir La Herradura.

Santykinai paklausios vietovės aplink Marbelą yra tarp San Pedro ir Esteponos (taip pat tarp Marbeljos ir Elvirijos), taip pat Nueva Andalucia (taip pat vadinamas golfo slėniu) į šiaurę nuo Puerto Banus. Tačiau šiose vietovėse nėra tokių stiprių nuomos rodiklių kaip Nerja ar Puerto Banus.

Tarp Marbeljos ir Puerto Banuso, o ypač pastarojo rajono centrinėse dalyse, kainos yra žymiai didesnės. Tačiau ir čia galima investuoti, bet aukštesniuose kainų intervaluose.

Mūsų naujienlaiškis, skirtas Vakarų Kosta del Soliui (daugiausia Marbelja ir aplinkiniai rajonai).

Kelionės vietos Andalūzijoje auga : Malagos miestas , Kadisas (tokių kaip Sotogrande , Chiclana de la Frontera ir Zahara de los Atunes plėtra yra daug žadanti, bet neaiški). Tikimasi, kad Huelva rajonas, esantis Costa de la Luz, kuris taip pat yra netoli Faro oro uosto, stipriai vystysis didėjant turizmui. Tačiau mes dar nesame tuo visiškai įsitikinę. Tačiau kainos Huelvoje šiuo metu yra geriausios Ispanijoje (lyginant su tuo, kiek būsto pajūryje gausite už pinigus) ir yra palyginamos su pirmąja banko nekilnojamojo turto banga, atėjusia po krizės metų. Taip pat reikėtų įspėti Benalmadeną, kur šiuo metu statybų per daug, palyginti su paklausa. Tas pats pasakytina ir apie Esteponą.

Tačiau didžiausias investuotojų favoritas Solkusten (faktas tas, kad šis miestas jau seniai pirmauja tarp Švedijos investuotojų, o tarptautiniai investuotojai dabar taip pat atvėrė akis į jo potencialą), kaip sakiau, Nerja, nes labai gera nuoma ir palyginti žemos būsto kainos. Pastaraisiais metais jis laimėjo arba užėmė aukštą vietą keliose tarptautinėse apklausose. Tarptautinis dėmesys, supantis nedidelį Ispanijos miestelį, paskatino Euroweekly parašyti: „Kadangi apdovanojimai, kaip pranešama, buvo vertinami pagal teigiamų atsiliepimų, paieškų ir užsakymų susidomėjimo padidėjimą, jie tik parodo miesto patrauklumo augimą...“ Žiūrėkite geriausius Nerja pasiūlymus dešinėje dabar. (atnaujinama kas savaitę). Apžvalginis straipsnis nauja produkcija Nerjoje.

Jei jūsų dėmesį skiriate į vakarus nuo Malagos, turėtumėte apsvarstyti galimybę įsigyti nekilnojamąjį turtą su gerai dokumentuota nuomos istorija . Nors turizmas muša visus rekordus ir tik stiprėja Kosta del Solyje, daugelyje vietovių į vakarus nuo Malagos vis dar yra per daug neparduotų namų. Tai nėra optimalu.

---

Kosta Blanka

Rinka stipriai auga, tačiau pajamos yra mažos, palyginti su Kosta del Sol (daugiau žr. toliau pateiktame straipsnyje), nes žiemos turizmas nėra toks stiprus (nors ir geras, palyginti su daugeliu kitų Ispanijos sričių), o čia taip pat. yra labai tuščias, o tai spaudžia dangą.

Tačiau ilgainiui tai gali būti tikrai geras pirkinys statyti Kosta Blankoje, o ypač populiariausiuose Torevjejos miesto paplūdimiuose (venkite paties miesto). Torrevieja ir jo apylinkėse yra daug banko patalpų, tačiau jos retai būna aukštos kokybės ir yra (neteisingai) išsidėsčiusios prie greitkelių ir pan. Kita vertus, 2 kambarių butas geroje vietoje kainuoja vos nuo viršija milijoną SEK ir daugiau, tačiau atkreipkite dėmesį, kad vis sunkiau rasti gerą būstą geroje šio kainų diapazono vietoje net ir aplink Torevjeją. Taip pat yra daug naujų statybų, kurios vis dar yra gana prieinamos.

Kitos populiarios vietovės yra Calpe, Altea ir Denia. Tačiau būsto kainos čia yra didesnės, o turizmas nėra toks platus (nors ir reikalaujantis daugiau grynųjų pinigų), kaip, pavyzdžiui, Torrevieja.

Kalbant apie pagrindinius regiono miestus, Alikantę ir Valensiją, vis dar yra nemažai laisvų banko patalpų. Tačiau šiuose miestuose turistai dažniau užsako viešbučius, o ne apartamentus/namus.

Kitose vietovėse, esančiose toliau į pietus, įskaitant Kosta Kalidą, sunkiau pasiekti. Visų pirma problema yra skrydžių iš Švedijos trūkumas. Tiesa, tarp Torevjejos ir Almerijos yra daug nepaliestų ir labai vaizdingų vietovių (vis dėlto kai kurios vietovės populiarėja), tačiau didžiąją metų dalį turizmo iš esmės nėra.

Mūsų pagrindinė rekomendacija yra šis unikalus projektas su paplūdimio apartamentais viename iš 15 paskutinių tikrų paplūdimio sklypų Ispanijoje, kuriame galima užstatyti. Įsikūręs Almerimare.

Skaitykite daugiau apie Kosta Blanką.
Skaityti daugiau apie Torrevieja.
Skaityti daugiau apie Calpe.

Katalonija (Barselona, ​​Sitges, Lloret del Mar ir Žirona)

Barselona yra labiausiai lankomas miestas Ispanijoje. Orai žiemą turistų nevilioja, tačiau Barselonos pulsas vilioja visus metus. Tačiau smulkesni investuotojai (nors prabangos segmentas ir didesnis investicinis turtas vis dar pritraukia užsienio pirkėjus) Barselonos šiuo metu vengia ir, panašu, dar kurį laiką tai darys. Siekdamas pristabdyti šuoliuojantį turizmą, miestas nusprendė visiškai nutraukti turistinių butų nuomos licencijų išdavimą. Vis dar nenumatyta data, kada ir ar ketinama šį sprendimą atšaukti. Nuo 2017 m. spalio visoje Katalonijoje taip pat tvyro didelis netikrumas dėl didelio netvarkos, susijusios su nepriklausomybės paskelbimu. Nors laikui bėgant jis nurims, žala jau buvo padaryta ir šimtai įmonių paliko Kataloniją, pavyzdžiui, keli dideli bankai ir alaus milžinas „San Miguel“ (kuris perkėlė savo būstinę į augantį Malagos rajoną).

Taip pat yra licencijų apribojimai nuomai populiariose Žironoje ir Ljoret del Mare bei likusioje Kosta Bravos dalyje, tačiau jie nėra tokie griežti kaip Barselonoje. Tačiau ramia sąžine negalime niekam patarti investuoti į Kataloniją. Vietoj to statykite Kosta del Sol. (daugiausia dėmesio skirta Barselonai ir Sitgesui).

Skaityti daugiau apie Barseloną
Skaityti daugiau apie Lloret del Mar
Skaityti daugiau apie Žironą
Skaityti daugiau apie Sitgesą

Maljorka ir Kanarų salos

Šiose populiariose salose kainos niekuomet taip nenukrito, kaip žemyninėje dalyje, todėl dauguma buvo priversti botanizuoti uždarytų namų pasiūlą.
Tačiau atkreipkite dėmesį, kad populiariausiose ir itin turistinėse vietovėse nėra banko paslaugų; pavyzdžiui, Playa del Inglés, Maspalomas ir kt. Kanarų salose geriausias pasirinkimas yra pasirinkti gyvenamąją vietą tokioje vietoje, iš kurios yra geras susisiekimas su viena populiariausių Gran Kanarijos ir Tenerifės vietų.

Taip pat atkreipkite dėmesį, kad būsto nuomos apribojimai yra labai griežti (o baudos už reikalavimų nesilaikymą gali siekti net 60 000 eurų) tiek Kanarų salose, tiek Maljorkoje. Greičiausiai tai susiję su tuo, kad stipri viešbučių pramonė (ypač kai išskirtiniai „viskas įskaičiuota“) kurortai jaučia grėsmę dėl pigių ir lengvai pasiekiamų atostogų namų. Maljorkoje taip pat panašu, kad ateityje bus dar griežtesni įstatymai. Vietovė nerekomenduojama investicijoms į nekilnojamąjį turtą, [Atnaujinimas] Jau keletą metų Palmoje draudžiama nuomoti privačius butus, taip pat uždraustas AirBnb.

Skaitykite daugiau apie Maljorką.
Skaitykite daugiau apie būsto pirkimą Kanarų salose. 

---

Į kokio tipo būstą turėtumėte investuoti Ispanijoje?

Šie aspektai yra svarbiausi, jei norite išsinuomoti savo namus:

Tai, kaip butas ar vila veikia nuomos rinkoje (arba kiek pajamų iš komercinio turto iš tikrųjų atneša), taip pat labai priklauso nuo to, kiek jis vertas ilgalaikėje perspektyvoje. Nežiūrėkite tiek daug į tokius veiksnius, kaip tai, kiek jis vertinamas atsižvelgiant į būsto paskolą (šiais laikais banko vertinimas stulbinamai dažnai yra žemesnis už tikrąją rinkos vertę), arba kvadratinio metro kaina, kurios kreivės atrodo kaip EKG per palyginti trumpą laiką.

Kiek nuspėjamų pajamų iš turto generuoja, yra svarbiausias aspektas, kaip laikui bėgant keičiasi turto kaina. Taip pat tokius veiksnius kaip, kiek laiko užtrunka parduoti panašius nekilnojamojo turto objektus rajone, kiek toje vietovėje buvo baigta, kokiai tikslinei grupei daugiausiai nuomojatės (mažo biudžeto segmentas ir brangiausias segmentas yra mažiausiai stabilios tikslinės grupės). , nuomos įmonės stabilumas (ar yra alternatyvų, jei ji bankrutuotų?) ir pan., turi įtakos vertės padidėjimui.

Svarbūs veiksniai nuomojant:

• Vaizdas į jūrą nėra būtinas, bet didelis pliusas daugumoje miestų. Pageidautina terasa arba balkonas (ypač jei reklamuojatės skandinavų turistams).
• 1-3 miegamieji. Populiariausios apgyvendinimo rūšys pagal tarptautinių turistų pageidavimus yra 1. Vila. 2. Butas 3. Namas su terasa. 4. Mansarda. 5. Užmiesčio namai 6. Studijos (bet jose turėtų būti virtuvėlė/virtuvė). Kalbant apie vilas, svarbu, kad jos būtų geros vietos. Daug lengviau užimti butą, net jei jis nėra tikrai geroje vietoje (dėl mažesnės nakvynės kainos). Tačiau tinkama vila tinkamame rajone daugeliu atvejų yra būsto tipas, kuris paprastai atneša didžiausias pajamas.
• Kad teritorija būtų gerai prižiūrima ir kad ji būtų pėsčiomis iki paplūdimio (kai kuriose vietose šis veiksnys yra svarbesnis nei kitose. Tai priklauso nuo to, ką vietovė siūlo kitu atveju).
• Mažiau nei valanda kelio automobiliu iki artimiausio oro uosto. Po 50–60 minučių atsiranda skausmo taškas, o palūkanos žymiai sumažėja kuo toliau nuo oro uosto.
• Geras bendravimas apskritai. Didelis privalumas, jei tai vieta, kur jums nereikia automobilio, o autobusų tinklas yra gerai išvystytas.
• Taip pat norite, kad pramogos, aptarnavimo įstaigos, restoranai ir kt. būtų lengvai pasiekiami pėsčiomis (niekam nenori, kad iki artimiausio restorano prireiktų išsinuomoti automobilį/taksi).
• Niekas nenori gyventi šalia greitkelio ar pagrindinės magistralės, nes tai mažų mažiausiai kelia nerimą.
• Kalbant apie nakvynės su pusryčiais namus, susidomėjimas tokio tipo būstu šiais laikais yra labai mažas, net ir tarptautiniu mastu. Kam gyventi spartietiškai, kai už beveik tiek pat gali gyventi nuosavame name ar bute?

Penki pagrindiniai tarptautinių turistų veiksniai:

1. Skalbimo mašina 2. Terasa arba balkonas. 3. Prieiga prie baseino. 4. A/C. 5. Vaizdas į jūrą. Tokie veiksniai kaip kabelinė televizija, automobilių stovėjimo aikštelė, indaplovė, sūkurinė vonia, šildymas, pritaikymas naminiams gyvūnėliams, neįgaliesiems pritaikyti objektai (visi tai nauji pastatai Ispanijoje) taip pat patenka į svarbiausių nuomojamo turto savybių dešimtuką. Tačiau svarbiausia VISADA yra vieta.

---

Orientuotis į kokybę, tačiau suvokti, kad tai nebūtinai reiškia naujai gaminamus namus su aukščiausiais statybos standartais. Vieta yra svarbiausia. Yra labai aukšto lygio namai, esantys netoli jūros, geromis kainomis, bet kuriems visiškai nėra paklausos. Jų galima rasti aplink Alikantę, taip pat aplink Marbelją, žemyn link Gibraltaro. Šie namai labiau tinka (ypač kai dideli ir naujai pastatyti banko atimami kvartalai, esantys naujose, gyvybės, judėjimo ir istorijos stokojančiose teritorijose) kaip pigiausias būstas savo reikmėms . Tačiau nesitikėkite, kad per šventes kas nors norės juos išsinuomoti arba kad ilgainiui jų vertė gerokai pakils.

Yra „siaubo pavyzdžių“ palei Solkusteną – namus, kurie iš pažiūros atrodo labai gerai veikiantys ir iš viso nėra nuomojami. Pirkėjas švedas, su kuriuo kalbėjomės, praėjusiais metais nusipirko visiškai naują 2 kambarių butą su stogo terasa su baseinu, esantį prie jūros, Esteponos link vakarinėje Costa del Sol dalyje. Nepaisant to, per metus jis gyveno tik 9 dienas!

Netoli jūros yra keli naujai pastatyti kompleksai (tiek vakarinėje Costa del Sol, tiek Kosta Blankoje) su baseinu ant stogo ir, regis, viskuo, ko nori žmonės atostogaujant, kurie net nepasiekia mėnesio užimtumo. Tokiu atveju šie namų savininkai yra priversti išnuomoti savo butą ilgalaikiams svečiams, o tai lemia menkas pajamas. Nepirkite vietovėse, kuriose yra daug laisvų namų. Tai daro didelį spaudimą nuomos kainoms. Didelės pajamos gaunamos iš būsto nuomos 1-4 savaitėms, ypač sezono metu.

---

Segmentas, kuris geriausiai veikia Nerjoje (todėl ir yra daugiausiai investuotojų pritraukiantis Ispanijos miestas) yra 1-2 miegamieji, santykinai centre, terasa arba balkonas su vaizdu į jūrą. Taigi miesto centras, Burrianos paplūdimys, Capistrano ir apylinkės, Paradoras ir dar keletas rajonų yra saugios kortelės. Mūsų brokeris šioje srityje Andersas Larssonas turi adreso lygio rankeną.

Turto vertę lemia daugybė skirtingų veiksnių, todėl nėra dviejų visiškai vienodų namų. Kartais lemia, kokiame mikrorajone ji yra (jei yra restoranai, parduotuvės ir pan.), komunikacijos, bendra būklė (o jei yra unikalių interjero detalių), terasos dydis ir vieta, vaizdas, kryptis, kokybė. šalia esantys paplūdimiai, transporto triukšmas, žaliosios zonos, infrastruktūra, planuojamos ir (daugiausia) esamos prieplaukos, golfo aikštynai ir kitos lankytinos vietos ar atrakcionai.

Svarbu, kaip sakiau, nežiūrėti aklai į individualius veiksnius, tokius kaip kvadratinio metro kaina, vaizdas į jūrą ir statybinių medžiagų/virtuvės būklė ir pan. pigu, kad būtų tiesa, tikriausiai tai netiesa“ galioja vis dar ir amžinai.

Visų pirma, būkite budrūs investuodami į esamus ar būsimus (dabar daug kas vyksta, kai pardavimai išaugo ir net amerikiečiai bei kinai parodė didelį susidomėjimą investuoti į namus Ispanijoje) naujai gaminamus projektus , esančius vietovėse, kuriose nėra istorijos. kalbant apie nuomą . Kieno atsakomybė, pavyzdžiui, parduoti ir sukurti visiškai naujai pastatytą urbanizaciją tarp Alikantės ir Torevjechos (arba privačioje žemėje tarp Marbeljos ir Gibraltaro)? Jei niekas neprivertė turistų to ieškoti anksčiau, ką pasakyti, kad jie imsis dabar? Vystytojai ir savivaldybė neskiria pinigų rinkodarai, o pačiam gyvenamajam rajonui (urbanizacijai) tam trūksta priemonių/kompetencijos. Taip atsiranda miestai-vaiduokliai, besikuriantys netradicinėse vietovėse, neplanuojant pritraukti turistų. Mantra „pastatyk ir jie ateis“ yra poetiška ir graži, tačiau retai veikianti realybėje.

Trys labiausiai pageidaujami atostogų būsto tipai, atsižvelgiant į atostogų tipą:

1. Paplūdimio atostogos.
2. Šeimos šventė.
3. Prabangus apgyvendinimas.

Tada yra golfo išvykos, šalies atostogos, biudžetinės atostogos, savaitgalio išvykos ​​į didmiesčius ir slidinėjimo atostogos.

---

7 geri pagrindiniai patarimai, kaip sėkmingai išsinuomoti ispanišką vasarnamį

Jei viską tvarkote patys (kitaip nuomos įmonė pasirūpina šiais smulkmenomis):

1. Darykite nuotraukas, kuriose aiškiai matomas interjeras ir eksterjeras, daugiausia dėmesio skiriant tokioms detalėms kaip vaizdas į jūrą iš terasos, sodas, jei toks yra, virtuvė ir jos įranga, vonios kambarys, patalynė ir kt.
2. Padarykite savo svetainės/skelbimų portalo antraštes kuo patrauklesnes, sutelkite dėmesį į tai, kuo jūsų namai yra išskirtiniai (vieta, kaina ir pan.). Į aprašymą įtraukite kuo daugiau. Šiais laikais žmonės nori kuo daugiau informacijos prieš priimdami sprendimą ir rezervuodami.
3. Greitai atsakykite į užklausas ir pageidautina turėti telefono numerį, kuriuo galėtų paskambinti. Maždaug 10 % jūsų potencialių klientų mieliau naudojasi telefonu, o ne el. paštu, o tie, kurie naudojasi telefonu, taip pat dažniau nei kiti užsisako tiesiogiai.
4. Išsaugokite visų pranešimų kopijas. Visada praneškite apie rezervaciją pagal taisykles (įskaitant atšaukimo taisykles), kurios taikomos jūsų namams ir vietovėje.
5. Visada atnaujinkite savo užsakymo kalendorių.
6. Surinkite savo klientus el. pašto sąraše (pvz., nemokama paslauga Mailchimp) ir informuokite juos apie nuolaidas ir pan.
7. Būkite lankstūs. Jei reikia, pakeiskite kainas, papildykite įrangą, šiek tiek renovuokite ir pan., kad padidintumėte susidomėjimą. Jei jūsų užimtumas prastas, jei sulaukiate prasto atsako į reklamą arba jei jūsų nuomos įmonė nepristato, būkite pasirengę greitai pakeisti strategiją arba pasamdykite ką nors, kas išmano rinką, kuris gali greitai pastatyti jūsų nuomą ant kojų (tačiau , jūs nesilaikėte mūsų patarimų ir nusipirkote namą rajone, kur niekas nenori nuomotis, nėra ką veikti).

Nepamirškite smulkių, bet svarbių smulkmenų savo namuose

Net jei turite biudžetinės klasės ar šiek tiek prabangesnio segmento būstą, galite gauti daug naudos, pavyzdžiui, iš didelių prabangių viešbučių tinklų, įdėdami šiek tiek sielos ir apgalvodami smulkmenas. Visada yra žmonių, norinčių mokėti papildomai už kokybę!

Be to, kasdienį namą minioje paversti patraukliausiu pasirinkimu vis labiau išrankiai Skandinavijos/Vakarų Europai nereikia tiek daug, kaip būtų galima pagalvoti.

• Pirkite šviežius baldus, stalo įrankius ir stiklines bei keletą paprastų, bet gražių interjero detalių, pavyzdžiui, aliejinių paveikslų ir gražių vazų, dekoratyvinių pagalvių, pagalvių ir pan.
• Absoliučiai svarbiausia detalė, ir tai yra stipriai auganti tendencija tarptautinių kelionių industrijoje beveik visuose segmentuose – investuoti į kokybišką patalynę.
• Egiptietiška medvilnė pavadinimu Öko tex (šie netoksiški, ekologiški kokybiški audiniai irgi neturi daug kainuoti, o patvarumas labai geras) arba tikri lininiai paklodės daugeliui savaime yra argumentas renkantis būtent savo namus ( vengti šilko, nes tai medžiaga, kuri neatlaiko įprasto skalbimo mašinoje).
• Mėgaukitės prabangiais viešbučiais ir rinkitės 100 % smulkiai šukuotą egiptietišką medvilnę su 300–400 siūlų skaičiumi, o tai yra aukso vidurys tarp maksimalaus komforto ir ilgaamžiškumo, ir rinkitės išskirtinai baltus rinkinius. Tai rodo prabangą ir neprilygstamą komfortą. Šią tendenciją pradėjo „Westin Hotels & Resort“, kai 1999 m. pristatė savo „Heavenly Bed“. Nuo tada prabangiuose viešbučiuose (o šiais laikais ir daugelyje nebrangių viešbučių) jau tapo standartu naudoti aukštos kokybės baltos spalvos patalynę.
• Taip pat nepamirškite pasiūlyti gražaus rankšluosčių rinkinio (įskaitant vonios rankšluostį). Jūsų svečiai tai labai vertina, todėl jie nori sugrįžti metai iš metų. Labai svarbu sukurti stiprų grįžtančių klientų ratą bet kokio tipo nuomos verslui. Tai taip pat gali jus pernešti sunkesni laikai.
• Kai kuriais atvejais nuomos įmonės yra atsakingos už visą patalynę ir pan., tačiau mes manome, kad tuo turėtumėte pasirūpinti patys arba paprašyti jų sutelkti dėmesį į kokybę.
  Kasdieninė prabanga kaip niekad traukia viduriniąją klasę. Nuomos licencijų apribojimai Ispanijoje Jei investuojate į nuomojamą butą, pirmiausia turite įsitikinti, kad gyvenamojoje vietoje yra sutvarkyti dokumentai, daugiausia – licencija gyventi: Licencia de Primera Ocupación (dar vadinama Cédula de Habitabilidad). Be to negalite prašyti leidimo išnuomoti savo namus turistams (ne visoms Ispanijos vietovėms reikalinga tokia licencija). Advokato darbas yra užtikrinti, kad šie dokumentai būtų tvarkingi. Kitaip tariant, NEpirkite Ispanijoje be advokato. Nuo 2011 m. sprendimas dėl nuomos rinkos reguliavimo priklauso 17 autonominių Ispanijos regionų. Todėl labai svarbu, kad prieš pirkdami investiciniais tikslais susipažintumėte su regione, kuriame perkate būstą, taikomi įsipareigojimai ir teisės. Teritorijose, kuriose nebuvo įvesti specialūs įstatymai, galioja bendrasis LAU įstatymas (nuomos įstatymai miestuose). Daugelis Ispanijos regionų neseniai sugriežtino savo taisykles. Tačiau tai daugeliu atvejų yra tik teigiama (vis dėlto kai kuriuose regionuose, deja, viešbučių pramonės lobizmas visiškai sumažino asmenų galimybes išsinuomoti būstą). Naujų įstatymų priežastis – norima užtikrinti nuomininkų saugumą, gerovės lygį, užtikrinti, kad užsieniečiai būsto savininkai mokėtų mokesčius ir būtų apsidraudę (yra papildomas draudimas, kurį galite apsidrausti savo būste). draudimas), kuris padengia galimus atvejus, kai turite nuomininkų. Apskritai, ir tai taikoma visoms ES šalims, jie nori geriau kontroliuoti turizmą, kurio asmenys tam tikrą laiką yra šalyje.
• Licencijos nuomos kaina yra vienkartinė ir skiriasi priklausomai nuo regiono. Kai kuriuose regionuose tai yra fiksuota kaina, priklausomai nuo vietos. Kituose regionuose tai priklauso nuo to, kiek svečių gali priimti jūsų namai. Licencijos kainuoja nuo 200 iki 700 eurų. PASTABA: daugeliu atvejų galima išvengti naujų įstatymų ir kitų teisės aktų, pvz., reikalavimo, kad nuomininkas būtų registruotas su paso numeriu (to, kas ES vis dažniau pasitaiko), pridedant savo gyvenamąją vietą į registruotą nuomos įmonę, o tai savo ruožtu. visu tuo rūpinasi. Andalūzija Pradedame nuo palyginti naujų Andalūzijos įstatymų ir parašome keletą papildomų pastraipų, nes būtent į šį regioną (skaitykite: Kosta del Sol) žvelgia dauguma investuotojų.
• Andalūzijos siekis – tapti pasauline turizmo lydere, tuomet turi būti pakelta pasiūlos kokybė kalbant apie būsto nuomą. Tačiau įstatymai čia nesiekia stabdyti privačių būstų nuomos, nes pastarųjų interesų organizacija yra daug stipresnė (Kosta del Solyje privačių rezidencijų daugiau nei viešbučių lovų). Be to, norint reguliuoti šią augančią milijonų dolerių pramonę, reikalingi įstatymai. Žinome asmenis, kurie susirenka tiek pinigų už porą nekilnojamojo turto, kad gyvena vien iš jų. Sėkmingiausi mūsų klientai pritaria įstatymams ir yra įsitikinę, kad jie duos dar didesnes pajamas (nes galite pradėti taikyti didesnes kainas), o taip pat atsikratys nesąžiningų žaidėjų, kurie tam tikroms sritims suteikė nepelnytai blogą reputaciją. Nauji įstatymai, viviendas con fines turísticos , įsigaliojo nuo 2016 m., o nuo to laiko buvo įtraukti dar keli įstatymai.
• Mūsų įmonės teisininkas Francisco López Vera dalyvavo procese, kai Nerjos teisininkai pristatė savo nuomonę apie pirmąjį valdžios projektą. Taigi jis puikiai suvokia smulkiu šriftu. Jei būstą nuomojate ne draugams ir pažįstamiems (ir už tai nemokate), turite užregistruoti būstą valdžios institucijose ( Andalūzijoje registracija nemokama ), o tai reiškia, kad kiekvienas namas taip pat gauna unikalų ID. , kuris, be kita ko, turi būti rodomas reklamoje. Nuomojamai gyvenamajai vietai keliami šie reikalavimai: Naujai pastatytas turtas turi atitikti galiojančius nacionalinius ir regioninius įstatymus dėl saugos, sveikatos taisyklių, įstatymų, turinčių įtakos žmonėms su negalia ir kt. Patalpos turi būti tinkamai vėdinamos, prireikus įrengtos užuolaidos arba žaliuzės. Kambariuose turi būti proporcingas jų dydžiui baldų skaičius Gegužės-rugsėjo mėnesiais kiekviename miegamajame ir svetainėje turi būti oro kondicionierius (nešiojami įrenginiai neįskaičiuojami). Kai būstai nuomojami spalio–balandžio mėnesiais, juose turi būti įrengtas šildymas. Pirmosios pagalbos vaistinėlė turi būti kiekvienuose namuose. Buto savininkai turi padėti su dokumentais, spausdinta medžiaga ar skaitmeniniu formatu, kuriuose svečiui būtų parodyta, kur yra artimiausia vaistinė, ligoninė, automobilių stovėjimo aikštelės, restoranai, prekybos centrai, taip pat artimiausios apylinkių žemėlapis, bendrieji turizmo vadovai. (visur iš principo galima nemokamai, visa kita galime padėti savo klientams). Sąsiuvinis, kuriame nuomininkai gali užsirašyti bet kurį skundų, taip pat gerai matomas ženklas, informuojantis gyventojus apie knygos egzistavimą. Reikalavimas, kad būstas būtų valomas prieš ir po kiekvieno naujo nuomininko. Šviežia patalynė, taip pat atsarginė pora. Instrukcijos, kaip veikia virtuvės prietaisai. Asmens kontaktinis numeris (paskelbkite tai trečiajai šaliai), kuris gali išspręsti bet kokius nuomininko skundus ar rūpesčius, kad jį būtų galima išspręsti kuo greičiau. Taip pat turite aiškiai informuoti savo svečius apie jūsų namuose galiojančias taisykles dėl naminių gyvūnėlių ir rūkymo bei bet kokių specialius įstatymus artimiausioje aplinkoje. Atminkite, kad WiFi reikalavimas buvo pašalintas iš pirmojo įstatymo projekto. Mes vis tiek rekomenduojame savo nuomininkams pasiūlyti tam tikrą internetą (net jei tai tik per daugkartinio užpildymo lazdelę). Reikia atkreipti dėmesį į vieną dalyką. Vienu metu negalite išsinuomoti daugiau nei 15 žmonių. Tai suprantame kaip palengvinantį nakvynės su pusryčiais namų verslą. Kol neturite daugiau nei 15 gyventojų, jums nereikia specialios licencijos, be tos, kurią privalo turėti visi nuomojantys būstą. Jei kilometro spinduliu jums priklauso daugiau nei 3 namai, kuriuos norite išsinuomoti, turite užsiregistruoti kaip „Empresa“ (įmonė). Taip pat yra tam tikras reglamentas ir standartiniai nustatymai, susiję su mokėjimu, atšaukimu, įregistravimu ir išsiregistravimu ir kt. Tai ir informaciją, kaip lengvai užregistruoti būstą, mūsų brokeris paaiškins vėlesniame proceso etape. Pirkdami mūsų teisininkas taip pat užtikrina, kad laikysitės valdžios institucijų reikalavimų. Baudos už įstatymų nesilaikymą – nuo ​​1500 eurų ir daugiau. Tačiau nematome priežasčių nesilaikyti įstatymų. Aragonas (Saragoza) Šioje provincijoje nuo seno reikalaujama, kad jūs užsiregistruotumėte Viviendas Turisticas ir prisiimtumėte atsakomybę už tai, kam nuomojatės ir pan. (kaip sakiau, lengviausia tuo pasirūpinti nuomos kompanijai su paso numeriais ir pan.).
• Vietovės valdžia yra gana uoli, o baudos gali siekti net 90 000 eurų, jei jų nesilaikysite. Nuo 2017 m. galioja nauji reikalavimai būstui registruoti nuomai. Paraiška pateikiama per vietinį turizmo biurą.
• Asturias (Oviedo ) Čia vieno kambario rezidencijos negalioja nuomai turistams.
• Balearų salos (Maljorka, Ibiza ir Menorka) Balearų salose galioja sudėtingos taisyklės. Galite kreiptis dėl nuomos licencijos, jei turite vilą ar sublokuotą namą, bet ne dėl buto. Daugelis vertintojų mano, kad užuot sušvelninusios šias taisykles, jos bus dar griežtesnės. Be kita ko, yra siūlymas, kad norint gauti licenciją nuomai reikia turėti kaimynų leidimą. Maljorkoje, deja, labai stiprus viešbučių tinklų lobizmas. Valdžia taip pat pažymėjo, kad aktyviai ieškos tų, kurie vengia mokesčių pasinaudodami LAU (Nuomos miesto teritorijoje įstatymu), pavyzdžiui, neregistruodami savo gyvenamosios vietos ir reklamuodami „ne turistams skirtuose“ portaluose. Tačiau jūs privalote mokėti mokesčius nepaisant to.
• Baskų kraštas Kad galėtumėte išsinuomoti savo būstą, turite užsiregistruoti „Registro de Empresas Turisticas“. Tikimasi įstatymų pakeitimų, tačiau šiuo metu jūs turite turėti 2 būstus nuomai, kad gautumėte licenciją (arba įregistruoti individualų būstą registruotoje nuomos įmonėje).
• Kantabrija (Santander) Šiame regione galioja vieni griežčiausių Ispanijos įstatymų. Tam, kad gautumėte licenciją savo būstui, kuris priskiriamas „nakvynei ne viešbutyje“, be kita ko, turite atitikti tam tikrus neįgaliesiems keliamus reikalavimus. Taip pat yra sudėtingos rinkodaros taisyklės, kiekvieno svečio deklaravimas valdžios institucijoms ir kt.
• Kastilija ir Leonas (Valjadolidas) Neleidžiama išnuomoti savo privačios gyvenamosios vietos turistams. Bet namo savininkas turi teisę išsinuomoti pagal LAU. Tačiau turizmo portaluose/kanaluose šių namų reklamuoti negalima.
• Extremedura (Mérida) Žr. aukščiau.
• Galicija (Santiago de Compostela) Dabar leidžiama turistams išnuomoti savo privačią rezidenciją. Tačiau pagal regioninį reglamentą reikia laikytis tam tikrų gairių.
• Kanarų salos (Gran Kanarija, Tenerifė) Dabar taikomi apribojimai nuomoti būstą „turistinėse zonose“, turistinėse zonose arba „gyvenamosios plėtros ir turistinių rajonų mišinyje“. Tai reiškia, kad namų savininkai ir nuomos agentai turi išanalizuoti, kurios vietovės gali būti priskiriamos „turistinėms vietovėms“. 2015 metų vasarą, įsigaliojus įstatymui, valdžia paskelbė, kad aktyviai sieks, kad jų būtų laikomasi, o baudos gali siekti 60 tūkst. Beje, viešbučių pramonės lobizmas Kanarų salose yra labai stiprus.
• Katalonija (Barselona) Barselonos centre, siekdami pažaboti turizmą šioje vietovėje, visiškai nustojo dalyti turistines licencijas (tačiau įstatymai leidžia išsinuomoti savo butą iki 3 nuomos sutarčių per metus, jei kiekvienas nuomininkas pasilieka ne trumpiau kaip 32 dienas Trumpesnis nei šis laikas laikomas trumpalaike nuoma ir tada reikalinga licencija). Tačiau yra namų, kurie jau turi licencijas pirkti (mūsų vyras Barselonoje tai žino). Likusioje Barselonos dalyje galite kreiptis dėl nuomos licencijos, tačiau yra labai savavališki mokesčiai ir mokesčiai iš atitinkamų rotušės. Kai kurios Barselonos rajono urbanizacijos taip pat draudžia kaimynystėje esančių namų savininkams išsinuomoti savo namus. Šiose srityse jokiomis aplinkybėmis negalite gauti licencijos. Todėl daugelis mažesnių investuotojų kreipia dėmesį į kitas Ispanijos dalis (daugiausia Costa del Sol), o didesnių investuotojų tai nejaudina. Vis dar galima uždirbti daug pinigų iš įvairių tipų nekilnojamojo turto Barselonoje (tuo pačiu ir netoliese esančiame Sidžese ). Taip pat reikėtų atkreipti dėmesį į tai, kad įstatymai yra daug švelnesni tiems, kurie nori išsinuomoti tik kambarį ar du, būdami namuose tuo pačiu metu kaip svečias.
• Likusioje Katalonijos dalyje (Lloret del Mar, Žirona ir kt.) taip pat reikalinga registracija rotušėje, taip pat daug kitų taisyklių, pavyzdžiui, kad nuomininkas turi būti užregistruotas policijoje per 24 valandas nuo atvykimo, o nuomininkas turi turėti kontaktinį numerį, kuriuo būtų galima susisiekti 24 valandas per parą. Kita vertus, ilgesnės nei 31 dienos viešnagės neįskaičiuojamos į nuomą turistams.
• Madridas . Svarbiausia nepamiršti, kad negalite išsinuomoti tik vieno kambario, o (visą) būstą turite išnuomoti bent 5 dienas iš eilės. Tačiau pastarąją taisyklę pašalinti sunku.
• Mursija Autonominiame Mursijos regione nėra aiškių apribojimų, tačiau netrukus tikimasi naujų įstatymų, kai kaimyninėse vietovėse bus priimti aiškesni įstatymai ir taisyklės.
• Navara (Pamplona) Čia galioja dvi skirtingos licencijos, priklausomai nuo jūsų gyvenamosios vietos tipo. Jei tai namas, pastatytas tradiciniu architektūros stiliumi, taikomas „Casa Rural“. Kitas variantas yra „Apartamento Turistico“ licencija, kuri galioja įprastam butui, vasarnamiui ar namui.
• Valensija (įskaitant Alikantę, Kasteljoną, Toreviją ir kt.) Kiekvienas, norintis išsinuomoti savo būstą regione, turi jį užregistruoti „Registro de Empresas Establecimientos y Profisones Turisticas“. Kai gaunate licencijos numerį, jis turi būti aiškiai rodomas visuose rinkodaros kontekstuose. Jums turi būti išduotas vadinamasis tinkamumo gyventi pažymėjimas, kurį jums išduoda architektas (kainuoja apie 200 €), taip pat registracijos mokestis iš savivaldybės. Torrevieja buvo dar praėjusių metų pradžioje 17:50 EUR. Jei turite daugiau nei 5 namus, kuriuos norite išsinuomoti, turite užsiregistruoti kaip „Empresa“ (įmonė).
• Skirtingi Ispanijos nuomos įmonių modeliai : kurią nuomos įmonę rekomenduojame, šiek tiek priklauso nuo to, ką ir kur perkate ir pan. Tačiau Nerjoje ir apylinkėse daug žmonių renkasi pas mūsų partnerių pusę, kuri taip pat prekiaujama Didžiojoje Britanijoje ir keliose kitose Vakarų Europos šalyse. Tačiau yra keletas variantų, ir klientas pats nusprendžia, kurioje nuomos įmonėje nori įsikurti savo būstą. Yra keletas skirtingų aspektų ir išlaidų, susijusių su namų Ispanijos nuoma, į kuriuos reikia atsižvelgti. Pradėkime nuo aiškaus ir glausto pavyzdžio: jūsų vidutinė savaitės kaina (ji turėtų skirtis priklausomai nuo to, ar tai žemas, vidutinis ar aukštas sezonas) yra 400 €. Išnuomojate namą 40 savaičių per metus. 400 x 40 = 16 000 EUR. Pasirinkote pridėti raktų pristatymą ir pan. taip pat reklamuoti būstą su nuomos kompanija, kuri už tai ima 20 % jūsų pajamų (namo valymas į pavyzdį neįtrauktas, nes jis priklauso trečiajai šaliai ir priklauso nuo tokių veiksnių kaip kelionės trukmė, trumpi užsakymai nuomininkai uždirba vidutiniškai, bet valymo kaina nėra didelė). 16 000 x 0,20 = 3 200 16 000 – 3 200 = 1 2 800
• Mokestis Ispanijoje (atkreipkite dėmesį, jums leidžiama atskaityti išlaidas, kurias galite gauti iš nuomos verslo, todėl iš tikrųjų tai nebus tiek daug mokesčių) yra 19%. 12800 x 0,19 = 2432,0 12800 – 2432 = 10368 € Jūsų pasyvios pajamos (šiame pavyzdyje viskuo pasirūpina nuomos įmonė) šiame name yra daugiau nei 10 000 € per metus. Jei turite milijoną Švedijos kronų paskolų būstui (pavyzdyje į palūkanų atskaitymus neatsižvelgiama) su maždaug 3% palūkanų norma (tačiau šiuo metu tai yra dar mažesnė Ispanijos paskolų procentinė dalis) ir sumokėsite namą per 20 metų, jūsų paskolos mėnesinė kaina yra 5 526 SEK per mėnesį, 66 312 SEK per metus. Tada, žinoma, yra ir kitų išlaidų, tokių kaip vanduo, elektra, teritorijos priežiūra, nekilnojamojo turto mokestis ir kt. Tačiau Ispanijoje jos yra mažesnės nei Švedijoje, tačiau labai skiriasi priklausomai nuo baseinų ir pan. kuriuo rūpinamasi rajone ir pan.
• Nesvarbu, kaip suksite: jei nusipirksite tinkamo tipo būstą tinkamoje vietovėje ir vietoje Ispanijoje, iš nuomos bus finansuojamos ir paskolos, ir kitos išlaidos – ir pinigų liks. Tada, žinoma , ilgainiui vertė didėja Kiek jis pakyla, labai priklauso nuo to, kaip gerai jis išnuomotas. Saugiausia investuoti į būstą gerai žinomoje vietovėje. Daugelyje vietovių vis dar yra įperkamo būsto, tačiau daugelis rajonų stovi tušti praėjus dešimtmečiui po jų pastatymo ir taip bus dar ilgai. Jų išsinuomoti beveik neįmanoma, išskyrus nedidelę sumą studentams ir pan. Būsto kainos tokio tipo rajone nekyla, išskyrus galbūt paskutinėje išbėgusios būsto rinkos stadijoje. Pelningiausioje Ispanijos rinkoje Nerja, rytinėje Kosta del Sol dalyje, keli vertintojai tikisi panašios raidos, kokia buvo Švedijoje po mūsų būsto krizės 90-ųjų pradžioje, t. y. kainų kilimo 15–20 metų (yra priežastis) kodėl mes ir didžiausias Ispanijos bankas Holabank deriname savo tarptautines investicijas iš šio konkretaus miesto). Kai kurios Ispanijos rinkos seks panašią kreivę, tačiau daugelis (daugiausia naujų) sričių taip pat visiškai žlugs. Svarbu, kaip jau kelis kartus kalėme, investuoti į sritis, kurios turi tam tikrą istoriją, į kurią galima atsiremti. Reikia pripažinti, kad kolektyvinė atmintis trumpa, burbulai sprogsta, kad vėl būtų išpūsti greičiau nei tikėtasi, tačiau Ispanija, kaip ir Švedija, valdė bankų sistemą, kuri, regis, pratęsia kito būsto burbulo atsiradimo terminą.
• Įvairūs modeliai nuomos kompanijoms ir privalumai ir trūkumai viską daryti patiems Kai kurie sėkmingiausi mūsų klientai prekiauja 1-4 rinkodaros portaluose (Švedijos ir užsienio) ir leidžia nuomos įmonei pasirūpinti raktų paėmimu bei administravimu. valymas ir kad nuomos įmonė taip pat budi visą parą, jei namuose kas nors sugestų. Už tai nuomos įmonė ima 10% komisinį mokestį nuo užsakymo sumos. Kokybiški paklodės ir rankšluosčiai tarnauja daugeliui skalbimų ir nėra didelės išlaidos. Valymas yra papildomas, bet nekainuoja daug eurų (savaitinis valymo mokestis apie 30-60 €. Jei turite kelis namus ar didesnį gyvenamąjį namą su keliais kambariais, rekomenduojama rinktis kiek brangesnį variantą su didesniu valymo įmonė, o ne kas nors atlieka tai šiek tiek pigiau kaip papildomą darbą). Jei nuomos įmonė taip pat atsakinga už visą rinkodarą (dažnas hibridas tarp 2 modelių), t.y. pritraukia klientą, jis pasiima 20% užsakymo sumos. Kai kurios užsakymo įmonės imasi 40 proc. Paklodės, valymas, tam tikru mastu ir baldai ir kt. įtraukta tada. Šie aktoriai turi ir savo butus su vienodo tipo baldais, rankšluosčiais ir pan. ir veikia daugiau ar mažiau kaip viešbutis. Tačiau, mūsų nuomone, tai nėra individualaus namo savininko finansinis susitarimas. Kalbant apie savo klientus, t.y. tuos, kurie pirko pas mus arba turi būstą, kurį mielai nuomojame, kiekvienu atveju aptariame, kurie modeliai jums ir jūsų namams labiausiai tinka. Po to, kai paskelbėme šį straipsnį, gavome el. laišką iš kliento, kuris prieš devynis mėnesius nusipirko butą viename iš populiariausių Nerjos rajonų (apie 250 000 EUR, 2 miegamieji):
• „Sveikas, Andersai. Dėkojame už įdomų premjerą dėl investicijų į būstą Ispanijoje. Tai patvirtina, kad tai buvo geras daiktas, kurį radote mums!
  Kalbant apie nuomą, čia, Nerjoje, labai paprasta, kaip jūs aprašote. Nuo tada, kai pradėjome dirbti birželio mėnesį, mes dažniausiai buvome visiškai nuomojami, išskyrus kelias savaites. Tai, kad tada nebuvo išnuomota, labiau lėmė mes, mūsų poreikis keisti šeštadienius patiko ne visiems. Dabar rezervavome iki 2017 m. balandžio vidurio. Taip pat prasidėjo 2017 m. vasaros ir rudens rezervavimas. Nemato jokių kliūčių ateityje pilnai išsinuomoti 50+ savaičių. Mes valdome savo svetainę su rezervavimu ir apmokėjimu. Reklama „Blocket“ ir „Homeaway“. Eurosur padeda su raktais, valyti, tikrinti ir pan., Veikia gerai. Šį pavasarį šiek tiek pertvarkėme butą.
• Taip pat skaitykite: Patarimai tiems, kurie nori išsinuomoti savo būstą patys, taip pat šiek tiek bendros informacijos apie ispaniško būsto nuomą. Apie draudimą ir pan. būstui Jei nuomininkas jūsų namuose ką nors sulaužo, nuomos įmonė išlaidas, patirtas remontui / keitimui, išskaičiuoja iš nuomininko kreditinės kortelės (reikalaujama, kad užsisakydamas asmuo naudotų galiojančią kredito kortelę). Jei nuomojatės visiškai patys, įsitikinkite, kad turite užsakymo sąlygas, kurios apima įvairius atvejus. Mes tai padedame savo klientams. Taip pat turite užtikrinti, kad žala, kurią gali padaryti gyventojai, būtų apdrausta jūsų būsto draudimu . Bendradarbiaujame su tai siūlančiu banku (tačiau yra keletas variantų, o šios draudimo rūšies išlaidos paprastai nėra didelės). Vietovėse/miestuose, kuriuos rekomenduojame nuomai, kur taip pat daugiausiai uždirbate iš savo namų, nuomininkas ką nors sulaužo itin retai. Tai didesnė problema, jei nuomojatės savo namus vietovėse, kuriose daugiausia apsistoja vakarėliuojantis jaunimas. Beje, Didžiosios Britanijos užsakymų bendrovės turi labai griežtas taisykles. Pavyzdžiui, įmonė, su kuria daugiausia dirbame, neleidžia x skaičiui tos pačios lyties žmonių nuomotis tuos pačius ar šalia esančius namus. Žinoma, jie dažnai nepaiso šios taisyklės, tačiau tai vis tiek yra rezervavimo sąlyga, todėl jie gali atsisakyti tam tikrų tipų nuomininkų, jei įtaria, kad tai nepageidautina.
• Apie nuomos pajamų mokesčius Ispanijoje nuo savo nuomos pajamų turėsite sumokėti Daugiau apie šį mokestį ir dar daugiau skaitykite šiame straipsnyje: Dažniausiai užduodami klausimai ir atsakymai apie tai, kaip įsigyti būstą Ispanijoje. Nuo 2016 metų pajamų iš būsto nuomos mokestis yra 19% (ES piliečiams). Anksčiau jis ilgą laiką buvo 24,75%, kad sumažėjo iki 20%, o vėliau buvo sumažintas dar 1 procentiniu punktu (o visos išlaidos, kurias galima gauti iš nuomos verslo, įskaitant palūkanas už Ispanijos banko paskolą, yra išskaitoma). Atminkite, kad šis minimalus mokestis taikomas tik ES arba EEE piliečiams. Kitų šalių piliečiams taikomas 24 proc. Kitu atveju visada pasitarkite su Švedijos mokesčių agentūra ir buhalteriu dėl bet kokių mokesčių techninių klausimų, susijusių su būsto įsigijimu užsienyje. Tai nėra mūsų misijos dalis.
• Baigiamieji žodžiai apie licencijas ir nuomos įmones: Su nuomos kompanijomis glaudžiai bendradarbiaujame tik tose srityse, kurios atneša geriausias pajamas (ir kur namų kainos per metus krito) krizės metais), kurios turi pagrįstus apribojimus ir įstatymus. Tai apima Kosta del Solį ir Kosta Blanką, bet neįtraukia Maljorkos ir Kanarų salų. Nuoroda į mūsų Facebook puslapį, kuriame skelbiame mėnesio prekes ir kt. 

Tiek turėtumėte išsinešti per savaitę savo namams

Didelio prioriteto srityse turime statistiką iš savo svetainių ir bendradarbiavimo partnerių nuomos operacijoms. Jei būstas, kurį norite įsigyti, neturi statistikos, žiūrime į panašius būstus rajone. Jei tai susiję su nauja gamyba naujoje urbanizacijoje, mes naudojame vietinę nuomos kompanijų patirtį, kad apskaičiuotume jūsų užimtumą ir kiek galite išsinuomoti per savaitę, arba ilgalaikei nuomai (pagrindinis bankas, su kuriuo dirbame turi būstus ilgalaikei nuomai visoje Ispanijoje, todėl galime remtis jų skaičiais). Geriausia yra apsispręsti dėl kainų lygio, kuris būtų pagrįstas kaimyninių namų kainomis (taip pat atsižvelkite į jų baldus ir papildomas detales, pvz., Wi-Fi ir virtuvės įrangą). Jei atsigulsite per aukštai, kyla pavojus, kad labai prarasite aprėptį. Tai veda mus prie kito punkto:

Vienas sėkmingiausių mūsų klientų, švedas Nerjoje, nusprendė atnaujinti ir įrengti vieną iš savo namų, kad pagerintų kokybę. Rezultatas buvo puikus. Nors jis gerokai padidino savikainą per savaitę, jis nusileido 44 savaičių užimtumui ir lakoniškai pareiškė: „Visada yra tokių, kurie nori mokėti už kokybę“. Tai ypač pasakytina apie tokias sritis kaip Nerja ar Puerto Banus, kur daugelis lankytojų yra pasiturintys. Lažybos dėl prabangos segmento, pavyzdžiui, Mijas Costa ar Torrevieja, gali būti šiek tiek sudėtingesnės (tačiau visada yra išimčių, kurios patvirtina taisyklę).

Reikėtų nustatyti kainas (kai kuriose vietose Ispanijoje yra įstatymas, kad reklamoje turi būti nurodyta nakvynės kaina) už naktį, per savaitę ir per mėnesį, o galbūt „žiemos nuolaida“ užsakant 3 mėnesius ir ilgiau. Gana įprastas modelis yra nustatyti nakties kainą, kuri yra maždaug 1/5–1/6 savaitės kainos. Mėnesio kaina paprastai yra tokia pati, kaip ir savaitė sezono metu. Tačiau tai nerekomenduojama didelio užimtumo zonose. Šiose srityse jums tereikia pasiūlyti tam tikrą „ilgalaikio buvimo nuolaidą“ nuo spalio iki kovo, jei net ir tą.

Daugeliu atvejų taip pat rekomenduojama, kad jūsų svečiai rezervuotų bent 5–7 dienas. Išimtis yra įprasti savaitgalio miestai, tokie kaip Valensija, Sevilija ar Malaga.

Išnuomojus ilgesniam laikui nuolatiniam nuomininkui iš esmės visada gaunama mažiau pajamų. Daugeliu atvejų jūs iš tikrųjų atnešate daugiau pinigų, jei būstą nuomojate tik sezono metu. Tačiau jei kyla problemų dėl didelio užimtumo net ir sezono metu, daugeliu atvejų nuolatinis nuomininkas yra geriausias sprendimas. Žinoma, kiek mėnesinės nuomos galite sau leisti, priklauso nuo daugybės veiksnių.

---

---

Apie skolinimąsi iš Ispanijos banko

Dar prieš keletą metų visiems savo klientams patarėme nesiskolinti iš Ispanijos banko. Bankų sistema visiškai žlugo, o tai buvo pagrindinė krizės priežastis. Tačiau dabar Ispanija įvedė bankininkystės rinkos taisykles, kaip tai padarė Švedija po didžiulės būsto krizės 90-aisiais. Sąlygos geros, o palūkanų normos iš esmės tokios žemos kaip Švedijoje. Ispanijos bankai jūsų finansams kelia maždaug tokius pačius aukštus reikalavimus, kaip ir Švedijos bankai. Bendradarbiaujame su vienu didžiausių Europos bankų La Caixa (Holabank), kuriame, be kita ko, yra švediškai kalbantis banko vadovas , o per spanskafastigheter.se galite pateikti paraišką internetu ir gauti paskolos pažadą prieš atvykdami į Ispaniją. Anksčiau dirbome su daugeliu bankų, tačiau dabar daugumą jų siunčiame į Holabank, nes mūsų klientai jiems pateikė geriausius atsiliepimus tiek apie sąlygas, tiek apie gydymą (tačiau tai gali užtrukti šiek tiek laiko, todėl laiku), todėl dabar daugumą iš mūsų nusiųsk tiesiai ten. Daugiau apie skolinimąsi iš Ispanijos banko skaitykite čia.

Kiek galite pasiskolinti Ispanijos banke

Tai priklauso nuo to, kiek kainuoja turtas. Jei tai kainuoja milijoną, dažniausiai galite gauti 70% šios sumos paskolą. Pagal įstatymą bankai turi nepriklausomą įmonę, kuri vertina turtą. Tada jie gali įvertinti 800 000 SEK, bet net jei kaina yra vienas milijonas, galite pasiskolinti daugiausiai 70 % SEK 800 000. Kita vertus, jei jie įvertins pusantro milijono, vis tiek gauti paskolą tik už nustatytą kainą. Paskolos visada suteikiamos už mažiausią sumą, neatsižvelgiant į tai, ar galutinę sumą lemia kaina, ar vertinimas (taip pat atkreipkite dėmesį, kad šiais laikais įkainojimas stulbinamai dažnai yra mažesnis už tikrąją rinkos vertę ). Anksčiau visi bankai turėjo savo vertinimo komandas, o dabar valstybė tai sureguliavo, todėl vertinimą turi atlikti nepriklausoma trečioji šalis. Todėl nėra minties, kaip buvo daroma anksčiau, eiti į skirtingus bankus ir pasirinkti banką, kurio vertinimas yra didžiausias.

PASTABA . Atminkite, kad negalite skolintis už būsto mokesčius ir mokesčius. Tai sudaro 10-14% visos būsto sumos. Todėl jums reikia bent 40% nuosavybės.

1 scenarijus : Jūs radote butą, kuris yra gera investicija, tarkime, du miegamieji, pakankamai arti paplūdimio, vaizdas į jūrą. Jo kaina yra 100 000 €, taip pat 1 000 000 € (tačiau atminkite, kad pridedamas PVM ir kiti mokesčiai, už kuriuos skolintis negalima). Tada jums reikia apie 40 000 eurų grynųjų pinigų įnašo ir galite pasiskolinti iš banko 60 000 eurų.

Atminkite, kad jums nereikia skolintis net 70 procentų, nebent jums to reikia. Bankas, su kuriuo daugiausia dirbame, nereikalauja skolintis x eurų, kaip reikalauja daugelis kitų konkurentų.

2 scenarijus: Jūs turite 1 mln. akcijų. Namas kainuoja 1,7 mln., bet vertinamas 1,5 mln. Tačiau atminkite, kad bankas paskolas suteikia už mažiausią sumą, nepriklausomai nuo to, ar ji vertinama brangiau, ar ne. Kadangi kaina šiuo atveju yra milijonas, jūs gaunate 70% skolinimosi nuo 1,5 milijono (atėmus mokesčius ir mokesčius, apie 10-14%).

3 scenarijus. Norite investuoti į komercinį verslą (nakvynės su pusryčiais namai, viešbutis, baras ir pan.) arba galbūt nusipirkti visą kurortą, kuris atiteko bankui, arba nusipirkti didesnį žemės sklypą. Čia nėra nustatytų taisyklių . Kiek galite pasiskolinti, priklauso nuo daugybės skirtingų faktorių. Galime padėti užmegzti kontaktą su banku, pavyzdžiui, iš dalies dėl paskolų, iš dalies dėl žemės ir objektų. Turime patirties, kontaktų ir patirties, reikalingos tokio masto investicijoms.

---

Apie problemą (ir galimybes) su bankiniais objektais

Kai kurie bankai vis dar turi daug įperkamo būsto, tačiau faktas yra tas, kad atskirose, turtingose ​​kurortinėse zonose retai yra banko nuosavybės; pavyzdžiui, Puerto Rikas, Mas Palomas ar Nerja. Kuo toliau nuo krizės, tuo mažiau išeina banko prekių. 2023 metų pabaigoje bankų sistema paskelbė, kad šalyje yra rekordiškai mažai bankų atimtų objektų. Nuo to laiko daugiau nebuvo.

Jei nesate per daug išrankus savo apartamentų vietai, o tiesiog norite kuo pigesnio vasarnamio, dar yra daug gerų pirkimų (kai kuriose vietovėse, pavyzdžiui, Mijas Costa, yra ir naujai gaminamų butų) . Tačiau jei ieškote investicijos, vieta, kaip žinote, yra svarbiausias aspektas. Didelė problema, susijusi su banko nuosavybe, yra ta, kad tai yra banko nuosavybė ne be priežasties – jei jiems labai nereikia renovacijos, jie pastebimai dažnai būna nutolę nuo kelio arba prie greitkelių ir pan. Daugiau apie banko nekilnojamojo turto pirkimą Ispanijoje skaitykite čia.

Klausimai? Rašykite adresu info@spanskafastigheter.se ir mes susisieksime su jumis kuo greičiau.

---

Ispanijos būsto rinka – nekilnojamojo turto kainos auga, tačiau daugeliu atvejų vis dar yra klaidinančios

Kainų istorijos statistika Nerja ir Barselonoje kaip pavyzdžiai

2007 m. kainos buvo aukščiausios Barselonoje, o vidutinė kaina už m2 tuomet siekė 4732 eurus. Kainos buvo žemiausios 2013 m. – vidutinė kaina siekė 2957 eurus. Tai yra, sumažinimas maždaug 40%. Nuo 2013 m. iki 2016 m. pirmojo pusmečio kainos pakilo apie 6–7%. Vėliau ši raida buvo šiek tiek pristabdyta dėl 2017 m. rudenį kilusių neramumų, o vėliau vėl padidėjo, o pandemijos metais kainos nukrito tik laikinai. Apskritai jie pakilo tiesiai į viršų.

Nagrinėjant statistiką apie Ispanijos būsto rinką reikia pabrėžti, kad ji pagrįsta visais namais tam tikroje vietovėje. Tai yra, nėra atskiros statistikos apie investicinius objektus, esančius gerose teritorijose. Dėl natūralių priežasčių jie brangsta greičiau.

Betono kainų pavyzdžiai iš Nerja, Costa del Sol

Mes gerai žinome, kad konkretus butas su 2 miegamaisiais, 2 vonios kambariais ir terasa populiariame Capistrano Village rajone Nerja 70-ųjų pabaigoje kainavo apytiksliai. 25 000 eurų. Auksiniais metais (apie 2005 m.) ji kainavo 250–260 000 €, o praėjus keleriems metams po nuosmukio kainavo 190 000 € Dabar kaina vėl siekia 250 000 € arba šiek tiek daugiau.

2015 m. pradžioje 1 miegamojo butas Capistrano Village kainavo 100 000–120 000 eurų, o 2016 m. vasaros pradžioje jie buvo parduoti už 148 500 eurų. Dabar apie 189 000 €.

Kitas pavyzdys: Capistrano Playa, prieš keletą metų 1 kambario butai ten kainavo apie 140 000 eurų. 2015 metų birželio pradžioje švedų šeima ten pardavė 1 kambario butą už 240 000 eurų. Tačiau tai buvo per didelė už 1 miegamojo butą, tačiau nuo to laiko kainos stabilizavosi ties maždaug 225 000 eurų.

Butas Ladera del Mar mieste, visai šalia Nerjos, 2014 m. vasarą kainavo 194 000 eurų. Tada jis buvo parduotas antrąjį 2015 m. ketvirtį už 239 000 eurų. Kainos ten jau keletą metų viršija 300 000 eurų.

Atminkite, kad mūsų brokeris Nerjoje dirba su visais didžiausiais šios srities žaidėjais. Tik taip galime pasiūlyti geriausius objektus, bendradarbiauti su geriausiais ispanų ir britų aktoriais, mažais ir dideliais. Kaina klientui niekada neturi įtakos. Be to, su bankais dirbame tiesiogiai regioninio vadovo lygiu, todėl kai jų klientai nori parduoti, jie siunčia juos mums. Tas pats, jei atsiranda banko objektas, bet tai retai būna Nerjoje. Šiaip mieste ir jo apylinkėse esame labai palankioje padėtyje, tačiau nepaisant to, dėl mažėjančios „žemesnėse“ kainų amplitudės objektų pasiūlos nelabai ką galime padaryti.

---

Keletas žodžių apie investicijų grąžą (IG)

Tiesioginis pelnas (investicijų grąža, sutrumpintai IG) yra metinis perteklius, kurį namas sukuria nuomodamas / eksploatuodamas, ir jūs šias pajamas siejate su turto pirkimo kaina.

Visos Ispanijos IG duomenų nėra. Tačiau prieš krizę už patrauklų namą Kosta del Solyje paprastai tikėjotės maždaug 10% ar net daugiau. Tačiau viskas, kas viršija 5% nuspėjamų pajamų, yra patraukli investuotojams.

Po atsigavimo skaičiai vėl pradėjo artėti prie šių lygių, maždaug 10 %, ir vis dažniau pastebėjome didesnius skaičius. Daugiausia Nerja, kur dabar jis yra aukščiausias ir kiekvieną ketvirtį muša rekordus, daugiausia dėl to, kad miestas, kaip sakiau, dabar tapo ištisus metus vykstančiu objektu.

Skaičiuodami investicijų grąžą paprastai įtraukiate bendrus mokėjimus už turtą, taip pat atskaitymus už eksploataciją, priežiūrą ir kitus dalykus, kuriuos galima gauti iš verslo. Tačiau daugelis maklerių Ispanijoje į galutinę kainą žiūri pagal tai, kiek namas atneša per metus, kad pasiektų IG.

Tačiau skaičiuojant IG į apskaitinį nusidėvėjimą neatsižvelgiama.

Paprasčiausia yra tiesiog išstudijuoti istorinį užimtumą, vidutinę nuomos kainą per metus, taip pat metinius mokesčius. 

---

Išvada/santrauka:

• Ispanija turi daug veiksnių. Jie turi modernią infrastruktūrą su moderniais greitkeliais, greitaisiais traukiniais ir gerai išvystyta sveikatos priežiūros sistema. Ši šalis jau kurį laiką taip pat laikoma saugiausia turistų lankoma vieta pasaulyje. Iš esmės Ispanija turi švelnių veiksnių, kurių niekada negalite atimti iš savo pusės. Ji turi turtingą istoriją ir kultūrą, maistą, nuolat šviečiančią saulę, įvairią gamtą, jūrą ir ilgas pakrantes. Ispanija yra trečia pagal dydį turistų šalis pasaulyje, o turizmas stipriai plečiasi, o bene labiausiai investuotojus džiugina tai, kad šalis pritraukia vis daugiau pinigų turintį tarptautinį turizmą, kurio anksčiau tikrai neturėjo.
• Krizės metais būsto kainos sumažėjo beveik 50 proc. Nuo to laiko jie pamažu atsigavo ir iki 2030 m. pasieks naujas aukštumas. Tačiau negalime pakankamai pabrėžti, kad dabar didelė problema yra NE kainų kilimas, o patrauklaus būsto trūkumas tikrai patraukliuose rajonuose. Kai kuriose srityse beprasmiška diskutuoti apie kainų didinimą, nes beveik nebelieka ką pirkti.
• Jei jums reikia paskolos Ispanijos būstui įsigyti, iš Ispanijos banko galite pasiskolinti iki 70 proc. Tačiau atminkite, kad praktiškai jums reikia 40% nuosavo kapitalo, nes jums neleidžiama skolintis mokesčiams ir pan. Paskolos pažadą galite gauti internetu, jei pateiksite paraišką per mus , prieš atsiimdami. Tačiau bankas nori plačiai žinoti, kokio tipo būstą norite įsigyti, kur jį įsigyti ir kiek norite pasiskolinti. Jie taip pat nori aiškios laiko juostos: kada ateini ir apžiūri namus, kada planuoji pirkti.
• Norėdami įsitikinti, kad investuojate saugiai, išstudijuokite nuomos istoriją rajone (tiek mieste, tiek gyvenamajame kvartale, pageidautina individualią būsto istoriją, nors tai retai pasitaiko).
• Nuomos rinkoje geriausiai veikia tie namai, kurie yra 60 minučių kelio automobiliu nuo oro uosto, kuriuose yra terasa/balkonas ir prieiga prie baseino netoliese, kurie yra šviežios būklės – pageidautina su vaizdu į jūrą. Visų pirma svarbu, kad namas nebūtų šalia intensyvaus eismo. Svarbios net tokios detalės kaip interjero dizainas, baldai, oro kondicionierius, skalbimo mašina ir kt.
• Tačiau daug svarbesnis aspektas yra geografinė padėtis . Ypač Kosta del Sol yra labai didelis užimtumo lygis, kuris taip pat kasmet tik auga ir vis labiau orientuojamas į išskirtinį. Geriausias užimtumas dėl kelių skirtingų veiksnių yra rytinėje Kosta del Sol dalyje, Nerjoje ( 42–48+ savaičių užimtumas) . Netgi Kosta del Sol sostinėje Malagoje gyventojų skaičius sparčiai auga ir dauguma žmonių tiki, kad taps vienu didžiausių Europos „savaitgalio miestų“. Kosta Blanka taip pat yra augimo sritis, nors čia dar nėra didelio užimtumo ištisus metus. Daugiausia Torrevieja (užimtumas 22–25 savaites) traukia turistus, bent jau tam tikru mastu, net ir ne sezono metu.
• Kanarų salos, Maljorka ir Barselona turi stiprią turizmo pramonę. Tačiau galimybės gerai investuoti į nuomą yra apribotos arba kai kuriais atvejais visiškai užslopintos dėl apribojimų . Jei nesilaikysite įstatymų, baudos gali būti labai didelės. Tačiau atkreipkite dėmesį, kad Barselonoje galima įsigyti namus su patvirtintomis turistinėmis licencijomis. Be to, ne visi netoliese esantys regionai yra taip griežtai reguliuojami, pavyzdžiui, madingas Sitges kurortas.
• Populiariausiose Ispanijos atostogų vietose sezono metu yra geras užimtumas. Vidutiniškai, kelių vertintojų teigimu, per metus galite tikėtis 15 užimtumo savaičių. Dažniausiai tik būsto nuoma sezono metu Taip pat atminkite, kad kai kuriose vietovėse, net jei jose apskritai stiprus turizmas, gali būti daugiau ar mažiau neįmanoma išsinuomoti savo būsto. Tai reiškia: atidžiai išstudijuokite istoriją ir pasirinkite veikėją, kuris yra sukūręs kanalus parduoti jūsų namus.
• Yra įvairių nuomos modelių, jei nenorite valdyti rinkodaros ir pan. save. Įprasta, kad nuomos įmonė pasiima 20-25% pajamų (10-15%, jei klientą atsivežate patys). Vis labiau paplitęs hibridinis modelis, kai dalį klientų pritraukiate pats (per rinkodarą ar pažįstamų ratą). Toli gražu ne visuose Ispanijos rajonuose yra gerai veikiančių nuomos įmonių. Taip pat turėtumėte tai pagalvoti, jei nesate pasiruošę viskuo pasirūpinti patys, pavyzdžiui, sutvarkyti valymo įmonę, budinčius budėjimus, raktų pristatymo sprendimą, mokėjimo sprendimą, rinkodarą ir pan.
• Deja, daugelis brokerių teigia, kad jie padės jums išsinuomoti ir kad tai nėra problema. Mes tai sutvarkysime“. Tada nieko nevyksta. Patikrinkite jų nuomos verslą PRIEŠ pirkdami per juos (ir kokių galimybių yra rajone, kurį ketinate pirkti). Paprašykite jų parodyti „Google“ statistiką, kiek unikalių lankytojų turi per savaitę, paprašykite paaiškinti, kuriuose nacionaliniuose ir tarptautiniuose portaluose jie reklamuojasi. Paprašykite jų pateikti planą, kaip geriausiai parduoti savo namus. Daugelis brokerių neturi išskirtinių teisių į parduodamą nekilnojamąjį turtą Ispanijoje, todėl jūs neturite jaustis susieti su brokeriu, kuris negali patenkinti visų jūsų reikalavimų tiek prieš pirkimą, tiek po jo.

Galime padėti tiems, kurie nori investuoti Ispanijoje

Mes neskenuojame rinkoje, pavyzdžiui, pigių banko objektų, kurie, kaip žinome, neveiks nuomos rinkoje. Mūsų partneriai (teisininkai, bankai, vystytojai, vietiniai ispanų brokeriai ir kt.) taip pat žino, kad mums neįdomūs kuo „pigesni atostogų namai“. Taigi jie siunčia mums, jų nuomone, geras investicijas, namus su skaičiais jų pusėje . Žinoma, pagal pageidavimą galime paieškoti, mūsų nuomone, tikrai pigių, paprastų, bet gražių Jūsų namų. Tačiau turime būti aiškūs, kad yra didelis skirtumas tarp „geros investicijos“ ir „kaip įmanoma pigaus namo saulėje“.

Užtikriname, kad:

Padėti tau:

• rasti geriausią nuomojamą namą (analizuojame duomenis iš savo dukterinės svetainės, partnerių dukterinių svetainių ir kt.). Kartu su atitinkamos nuomos įmonės vadovu, jei nėra dokumentais pagrįstų skaičių, galime kvalifikuotai įvertinti, kokių pajamų galite gauti iš savo turto.
• rasti tinkamą advokatą . Mūsų įmonės teisininkas taip pat dirba su būstu susijusiais ginčais. Jis yra gerai žinomas ir gerbiamas, kilęs iš šeimos, kuri jau kelias kartas dirba teisininkais, todėl turi visiškai unikalų ryšių tinklą. Jis taip pat padeda mums rasti specialių investicijų, tokių kaip nakvynės namai, maži viešbučiai, komerciniai sklypai ir kt. Dauguma šių pirkimų vykdomi per advokatų kontaktus.
• gauti paskolą iš Ispanijos banko , ir galimą paskolos pažadą prieš jums nusileidžiant (taip pat švediškai kalbančio banko vadovo, o tai reiškia, kad jums nereikia versti visų dokumentų su įgaliotu ispanų kalbos vertėju).
• laikytis regione galiojančių įstatymų ir taisyklių
• su visomis įprastomis papildomomis paslaugomis, tokiomis kaip vandens ir elektros tiekimas, bendrijos registracija, nekilnojamojo turto mokestis ir kt.
• rasti nuomos įmones , kurios pasirūpina viskuo ar tam tikromis dalimis, pavyzdžiui, raktų pristatymu, valymu, rinkodara, rezervavimu ir apmokėjimu. Yra keletas parinkčių, kaip tai paskelbti.
• su individualių namų nuomai reklama tiesiogiai mūsų svetainėje, mūsų Facebook kanale (įskaitant mokamus Facebook skelbimus), seserinėse svetainėse ir pan.
• Turėdamas laiko, mūsų rinkodaros vadovas gali padėti sukurti ir parduoti jums svetainę (už didelę nuolaidą, palyginti su tuo, kai kreipiatės į žiniatinklio agentūrą), naudodamas prieinamiausią ir lanksčiausią nuomos rezervavimo sistemą (kurią mes patys naudojame). taip pat metodai, kaip pasirodyti aukštai Google ir kt.
• susirasti gerų statybos įmonių renovacijai (beje, jūs puikiai žinote, kad vis dar galima padaryti švedišką šakninį atskaitymą net už savo gyvenamąją vietą Ispanijoje). Nuomos įmonių vadovai mielai pateiks nuomones, kaip geriausia renovuoti, kad būtų kuo geriau apgyvendinta. Jie taip pat suinteresuoti, kad galėtumėte jį kuo daugiau išsinuomoti.
• su pasiteisinusiomis mūsų sėkmingiausių klientų, pasirinkusių viską daryti savarankiškai, strategijomis, brėžiniu, kurie nacionaliniai ir tarptautiniai portalai veikia geriausiai (reikia tik kelių) ir kaip gauti pigiausią įvairių papildomų paslaugų kainą ir kt. pagalvokite, ar išnuomojate savo namus visiškai patys.
• Taip pat galime patarti ir kitais klausimais, tokiais kaip draudimo ir mokėjimo sprendimai .
• Mes dalyvaujame nuo pradžios iki pabaigos visame pirkimo procese, mes pasirūpiname, kad dalyvautume ir viską išverstume į švedų kalbą ir pan.
• Rašykite adresu info@spanskafastigheter.se arba spanienkontoret@spanskafastigheter.se Mūsų pagrindinio brokerio Anderso Larssono telefono numeris

Nedvejodami sekite mūsų Facebook puslapį, kuriame skelbiame visus mūsų naujienlaiškius, atskiras ypatingai dominančias prekes, naujienas apie investuotojus ir kt.

---

Susisiekite su mumis ir pateikite nuorodas į visus mūsų naujienlaiškius.

Taip pat skaitykite:

• Apie spanskafastigheter.se 
• Banko objektai Ispanijoje
• Vilos ar buto nuoma Ispanijoje – patarimai trumpalaikiam apgyvendinimui ir ilgalaikiam apsistojimui ir kt.
• Dažniausiai užduodami klausimai ir atsakymai apie nekilnojamojo turto pirkimą Ispanijoje (pirkimo procesas, metiniai mokesčiai ir rinkliavos ir kt.)
• Išsinuomokite automobilį Ispanijoje, geriausiose įmonėse, ir apie tai turėtumėte pagalvoti
• Vadovai į skirtingas Ispanijos sritis , kurios daugiau ar mažiau domina investuotojus
• Patarimai, kaip pigiai skristi į Ispaniją
• Gaukite paskolos pažadą iš Ispanijos banko per internetinę paraišką – taip tai veikia

---

Susisiekite su mumis: info@spanskafastigheter.se