スペインで不動産を購入することは人生で最高の投資になる可能性がありますが、適切なエリアで適切な家やアパートを選ぶことが重要です。たとえば、コスタ デル ソルは他のほとんどの地域に比べて観光業が盛んです。コスタ・デル・ソルのいくつかのリゾートでは、国内観光客の好調のおかげで、2回目のパンデミックの夏に、制限措置により外国人観光客が80％減少したにも関わらず、売上高で記録を更新した。それ以来、この地域の強さは増すばかりです。

しかし、スペイン南部のすべての地域で占有率が高いわけではありません。他にも注意すべき点がたくさんあります。たとえば、マヨルカ島、バルセロナ、カナリア諸島などの地域でのレンタルには厳しい制限があることをご存知ですか (2025 年にはさらに厳しい規則が検討されています)。スペインのほとんどの州では、レンタルを規制する法律や規制もあり高額な罰金を科せられる危険を避けるために従う必要があります。価格は上昇し続けていますが、現在は上昇幅が緩やかになっています。しかし、インフレと戦争によっても、2014 年以来続いている価格上昇傾向は鈍化しませんでした。スペインの住宅価格は 2008 年の危機の前後に大幅に下落しましたが、2025 年の時点でも多くの地域で、スペインの記録的な水準に比べて依然として低くなっています。 2007年。それ以来、買い手を保護するための規制や銀行規制など、多くの前向きなことが起こり、インフラ、エコツーリズム、ハイキングコースなどに多額の投資が行われてきました。この前向きな発展を受けて、いくつかの多国籍企業もスペインの都市にオフィスを移転しており、特にマラガは、数年前にグーグルの超近代的なサイバーセキュリティ本社がマラガ市に移転して以来、テクノロジーブームを経験している。現状では、インフレ率の低下とECBの利下げが住宅ローン金利の低下につながるため、不動産価格の上昇は2025年に再び加速し始めるだろう

ネルハ事務所より「私たちは不動産市場においてエキサイティングな時期を迎えています。供給が急速に減少し始める一方で、価格はやや早く上昇し始めると予想されます。その理由は、最近、発売されてから長期間が経過した商品の販売が急増しているためです。この背景にはおそらく、住宅ローン金利の低下と同時に欧州経済が明るくなっていることが考えられる。これにより、ダイナミックな市場が形成されますが、バイヤーにとって有利な取引を行う機会はまだあります。早急に売却する必要がある販売者や、あまり好ましくない時期に商品を出品した販売者がまだ数名います（ご存知のとおり、過去 5 年間、危機は何度も続いており、タイミングが悪かった販売者もいます）。新しい家を積極的に探している人にとって、これは、ほとんどの家の開始価格を約 5 ～ 15% 下げる可能性がある有利な交渉立場を意味します。現在の物件に関する詳細や、賢い不動産取引をお手伝いできる方法については、お気軽にお問い合わせください。」

アンダース・ラーソン主任ブローカー ネルハ事務所

一般的に、アナリストはスペインの住宅価格が2025年に5％以上上昇し、その後急速かつ急激に上昇すると予想している。しかし、エネルギー価格が国際的なインフレや金利に合わせて予想以上に下落し続けた場合、その上昇幅は大幅に拡大することになる。スペインに対する投資家の国際的な関心がかつてないほど高まっています。現在では、毎年約 140 の異なる国籍の人がこの国に投資しています。

建設庁APCSepañaは、主に新規生産への欲求が価格を押し上げていると考えている。 国際的な関心が高いため、スペインの住宅市場は継続的に上昇する以外に何も考えられません。 最大の問題は、最も魅力的な地域で販売用の住宅が不足していることだ（主に外国人投資家がこれを支えている）。 これにより、価格の弾力性が非常に高まります。 しかし、パンデミックの最中に売りに出すのを待っていた売り手も多く、現在は開始価格から半年ほど低い入札を受け入れている。

2025 年に向けて:

コロナ前の 5 年間、スペインの住宅の価値は年平均 5% 上昇しました。金利コストの削減と、同じ期間に賃貸料が 50% 上昇したという事実を考慮すると、これは適切な時期に適切なエリアで適切な住宅を購入した人には 10% 以上のリターンが得られます。この価値は、危機が発生した 20 年を通じて大幅に減少することはなく、一部の地域では増加さえしました。これは将来を強く示すものでした。 21年秋、コスタ・デル・ソル東部でターンキーアパートメントが販売されたが、数年前に販売計画が打ち切られて以来、価格は50％以上上昇した。 2025 年に新規生産が販売され、数年後に完成する同様の例が見られると思います。

スペインにおける住宅購入全体の 20% 以上を外国人購入者が占めています。関係する要因は数多くありますが、たとえばアンダルシアの場合、インフラへの巨額投資、ビーチや自然公園の改築、大幅な減税、そして何よりも、経済発展を求める国際的な傾向が挙げられます。太陽の光がたくさん当たる場所（価格がまだ手頃だと思われる場所）でリモートで作業します。

アンダルシアの新しい地方政府が 2019 年に発足して以来、いくつかの税率を実質的に引き下げ、廃止、または停止する多数の税制変更が導入されました。 この税制優遇の姿勢の結果、アンダルシアはスペインで（マドリードと並んで）税金が最も低い地域になりました。 言うまでもなく、これがこの地域への巨額の海外投資を促進し、2019年から2023年までに40％の資本増加をもたらしました。なぜアンダルシアがスペイン最大の不動産投資ホットスポットになったのか、そしてなぜこれほど多くの人が一攫千金を手に入れたのか主な説明は次のとおりです。 1. 2019年に相続税が廃止されました。 2. 2019年に贈与税が廃止されました。 3. 2021年に不動産譲渡税が引き下げられました。 4. 2021年に印紙税が20％引き下げられました。 5. 2022年に富裕税が廃止されました。

アンダルシアは未来に向けて多額の投資を行っています。同地域は2025年に過去最大の予算を受け取ることになり、2018年から40％以上増加する予定だ。その資金は主に福祉、教育、雇用に充てられる。

– 知っておくべき税法について詳しく読んでください。

2020年夏から21年夏にかけて、コスタ・デル・ソルの新築住宅の販売は50%増加しました。同期間の中古住宅の販売は4.6%減少しました。これは、在庫が古くなり磨耗してきたことが部分的に説明できますが、また、危機にもかかわらず、価格はわずか0.5％下落しただけだった（ただし、秋には価格が上昇した）。現在、新築建設の販売が落ち込んでいる時期があるが、これは需要不足によるものではなく、価格が大きく変動し、困難な時期に銀行がより高い要求をするため、多くの建築開発業者が待機しているためである。

ただし、将来的に適用されるのは間違いなく新品ですが、もちろん、中古品を探している人にとっても良い購入が可能です（危機の際には開始価格は変わりませんが、交渉状況は変わります）。現在、ほとんどの人が新しい家を探していますが、供給は限られています。年初に発表される数少ないプロジェクトのほとんどはすぐに完売し、2025年に好立地に新築住宅が発売されるまでには（多くの建築開発業者が危機の間に資金不足だったため）空白期間が生じるだろう。 -2026 年 (計画外であり、入居は販売開始後 2 年以内に行われることに注意してください)。また、これらの価格は今年販売されるものよりも大幅に高くなることが予想されます。昨年秋初めにまだ完全に販売されていないプロジェクトの価格が突然値上がりしたことは、このことを明確に示しています。物事が正常化するときは、すぐにそうなります。

投資家にとって新たな生産が注目される

前回の危機後の時期と比較して完全に異なる点の 1 つは、前述したように、今後 5 ～ 10 年間の焦点は新規制作にあるということです (ただし、2025 年/2025 年には通常よりも新規プロジェクトが少なくなる可能性があります)。住宅ストックは摩耗し始めており、湿気による損傷（より強力な建築基準が導入されたのは 2006 年）など、多くの問題があります。それにもかかわらず、2000 年代以前に建てられた住宅に住んでいる人々は、価格を大幅に下げることに積極的ではないようです。また、2008 年の危機後の 10 年間には、その前の 10 年間に比べて新たに建設された生産施設はほとんどありませんでした。したがって、2020 年代半ばには、新製品は 2000 年代初頭と同様の黄金期に入るでしょう。 留意すべき重要事項: 長い間活動を休止していた土地の所有者（切望していた土地を最終的に売却するために本当の危機を必要とした）を積極的に探してきた俳優たちと、 危機の真っ只中に、良い場所にある土地の良い価格を交渉した - そして財務状況も良好で、メルトダウンを乗り越え、長年確立されている建築家/プロジェクトマネージャーのチームと確立された銀行の窓口を保持していた人々は、現在、特殊な状況に直面している。 これらの選手に賭けるべきです。

2025 年にいくつかの非常に興味深いプロジェクトが進行中です。公開される前に情報を得るために (まず通常、特定の分野を積極的に探していることがわかっているクライアントにプロセスの早い段階でダイレクト メールを送信し、その後ニュースレターでプロジェクトを公開します 1) -公開の 4 週間前) ニュースレターを購読してください。ニュースレター西側(マルベーリャ、エステポナ、ヌエバ アンダルシアなど)。ニュースレター東側（ネルハ、トロクス、マラガ市など）。

危機後の投資機会 – 2025 年以降

ビジネス旅行者やデジタル遊牧民を含む多くの人がホテルを利用せず、滞在中は住宅に滞在することを好む一方、欧州外への長距離旅行は頻度が低くなるとより高価になるため、スペインは勝ち組の穴にいると予想されている大半のアナリストによると、スペイン全体、特にコスタ・デル・ソルは長期的には非常に有利な状況にあるという。年末には、この地域の首都マラガが、フォーブス誌の世界の投資に最適な目的地、そして居住に最適な目的地トップ 20 の重リストに名を連ねた。将来を分析し、スペインには投資する価値があると結論付けたより多くの主要企業は、スカンジナビアの投資会社です。スペイン最大の国際ポータルは現在、スカンジナビアの企業が所有しています。最も訪問者の多いスペインのポータルであるイデアリスタは最近、スウェーデンのベンチャーキャピタル会社EQTに13億で買収された。 「オマハのオラクル」と呼ばれる世界的に有名な投資家ウォーレン・バフェット氏も危機の最中に同じ分析を行い、マルベーリャの証券会社を買収した。彼らは長期的な目標を掲げており、今後10年間で主にコスタ・デル・ソルで海外からの関心が高まると信じている。ここでは、文化、太陽、自然、インフラと、国際比較で比較的安い住宅価格の組み合わせを見つけることができます。したがって、多くの人は、世界のどこに職場があるかに関係なく、スペインのこの特定の地域からリモートで働くことを選択するでしょう。アンダルシア、そして主にネルハの沿岸リゾート（既に危機的状況に陥っていたが、自然公園やハイキングコースなどの整備に投資を始​​めた）とマラガ、そして特にリンコン郊外が注目を集めている。後者の都市は、海外からの観光客や投資家に対するさらなるマーケティングに投資しています。マラガ市はすでに2020年7月に、同市をヨーロッパで「住み、働き、投資する」最も魅力的な場所にする投資「マラガ2030」を開始すると発表した。

スペインへの移住を考えている人々を支援するポータル、movingtospain.com の調査によると、ネルハとアルムニェカルはいずれも 10 点満点中 7.5 という高いスコア(そしてリストのトップ) を獲得しています。この調査では、次のようないくつかの要因が考慮されました。年間平均気温、年金受給者の割合、固定資産税、犯罪、保健センターへのアクセス、家賃など、将来の居住者にとって重要な情報が含まれます。上位に挙げられるリゾートは、ハベア、カルペ、ベニドルム、デニア、カディス、カルタヘナ、ラス パルマスです。

ユナイテッド航空がコスタ・デル・ソルへの直行便の便数を3倍に増やしたことで、米国ではコスタ・デル・ソルへの投資への関心が急激に高まると予想されている。 これにより、米国の投資家がコスタ・デル・ソルの不動産市場やその他の投資機会を探索する新たな機会が開かれる可能性があります。 アメリカン航空は、ハイシーズン中に毎日運航するスペインの唯一の休暇目的地としてコスタ・デル・ソルを選択した。

海外からの投資意欲が住宅購入者だけに当てはまるわけではないことは、グーグルが今年最も重要なオフィスの一つ（サイバーセキュリティ）を最も成長している都市マラガに移転したことからも明らかだった。 この都市は、前回の危機の間にすでに始まった大幅な発展を遂げています。 、外国の新興企業を対象としたスペイン州の新たな税制優遇措置から主に恩恵を受けるのはマラガだとも考えられている

コロナ禍以降、闇営業がご注意くださいしたがって、これらは価格が引き下げられているものの、公には宣伝されていない住宅です。この手順はますます一般的になり、コロナ危機後はさらに加速しました。これらの住宅の値下げは公に公開されない場合がありますが、興味を示し、すぐに取引できるクライアントにダイレクトメールで送信します。いずれにせよ、2025 年までに、この種のビジネスはスペインの最も魅力的な地域で最も一般的になるでしょう。多くの人が住宅を市場から撤退し、他の多くの人が売却を保留していることに注意してください。したがって、一般のショーウィンドウに並ぶ家は少なくなりますが、活動的で迅速に行動できる人にとっては、本当に良い買い物をするチャンスが大きくなります。

この記事ではマラガの東にあるネルハとコスタ・デル・ソルのマラガ市について何度も言及します。それには理由があります。ここしばらく、ネルハは間違いなくスペインで最も投資するのに魅力的な都市でした。パンデミックの最初の年の後、危機後の国際観光の回復という点で州レベルでスペインのリーダー 10 月中のこの都市のホテル稼働率は 87.47% でした)、この都市 (トレビエハと合わせて) の実際のデータはスペインの他のどの都市よりも多くあります。マラガ市は、現在地中海地域全体で最も発展が著しい都市です。ちなみに、スペインの個人邸宅の予約は、2017 年上半期にすでに 100 万件という驚くべき増加を記録しました。これは、前年同期と比較して 33% 増加したことを意味します。数年前、一部の地域では民泊のレンタルが初めてホテル業界を追い越しました。マラガ市の開発は近年爆発的に進んでおり、多くの地域で賃貸に対する制限が導入され始めています。ただし、ネルハや近隣のトロクスではこれらの制限は見られません。

スペインの多くの地域がこの危機の影響を受けることになるが、スペインは22年から24年の経済危機の間、最も被害が少なかった欧州諸国の一つだ。おそらく、この国のインフレ、GDP、株式市場が、たとえば南スーダン諸国ほど大きな影響を受けていない主な理由は、天然ガスを北アフリカから得ているためでしょう。

先ほども言ったように、最も儲かる地域はコスタ・デル・ソルであり、住宅投資家にとって最も興味深いのは、長期にわたる危機の影響で新築住宅が不足しているため、新規生産である。これは特に、建設可能な興味深い土地がまだ残っている地域に当てはまります。しかし、地価は急速に上昇し、建設が新たな段階に進むたびに価格が上昇します。 2025 年以降に新築住宅を購入する場合は、後ではなく今すぐ購入してください。スペインの評価機関であるAEVが実施した調査によると、住宅価格の急激な上昇が予想されています。これを示唆するさまざまな要因が数多くあります。たとえば、ますます多くのテナントが自分の家を持ちたいと考えているという事実、Brexit がついに文書に読み込まれ、歴史的にすべてが比較的低いにもかかわらず、ほとんどの人が現在では次のことを認識しているという事実などです。インフレが上昇しても金利は維持され、歴史的に住宅は常にインフレ上昇時に投資家にとって安全な避難場所でした。さらに、スペインはヨーロッパで住宅価値が最も急速に上昇すると予想される国であり、スペインではマラガが最も大きく成長すると予想されています。ここ数年、マラガは新築住宅の販売数でバルセロナを追い抜いている。

コスタ・デル・ソルの新しい生産に関する大きな概要記事をお読みください。

マラガ地域の観光客の大幅な増加

マラガ県は観光客数が1,400万人を超え、収入が190億ユーロを超える記録的な年となり、パンデミック以降最高の数字となり、2019年の記録を上回った。 2019年と比較して収入は約50億増加した。 

2019年に平均を上げて勝てるのは主にネルハとトレモリーノスだ。ネルハの占有率は94.46% で最も高くなります (マルベーリャや西側の他の場所は 80% 強です)。ネルハは占有率でも近隣の他の町を上回り、すでに2023年末の時点で占有率は90％以上となっている。

最も魅力的な地域では多くの場所で観光客が過去最高を記録している一方、内陸部では減少傾向にある（これらの地域はパンデミック中に観光客が増加したが、現在は人気が戻り始めていることに注意）。家を貸すつもりがない場合でも、賃貸統計は住宅価格の動向と強い相関があるため、考慮する必要があります。ネルハは前回の危機でもすでに投資に最適な都市となり、うまく乗り越えて以前よりも強くなりました。ネルハ市は、パンデミックの時期にハイキングコース、自然公園、インフラへのあらゆる積極的な投資を行った断固とした行動により、20世紀の残りの期間にこれまで以上に都市の設備が整ったことを意味します。これまでにも述べてきましたが、この数字を見て、さらに強調してもう一度言わせていただきます。投資するつもりなら、ネルハかマラガ市の成長地域のいずれかで投資してください（ただし、その特定の地域では賃貸に制限が課されていないことに注意する必要があります）。

2025 年にスペインに投資したい人向けのさまざまなタイプの機会

私たちの専門の 1 つは、魅力的な価格設定を持つ魅力的な場所で土地を探し、、品質や環境への配慮に妥協することなく建設価格を押し上げることです。 これらはいわゆる建築協会であり、プロモーターとその法外な利益を方程式から排除し、価格を最大 25% 引き下げます。 社会の構築について詳しくは、この記事をご覧ください。

ほとんどの大手投資家がマラガとその近隣に最大の将来性を見出しているため、いくつかの建築開発業者が本社をマラガに移転している。 興味深いのは主に長期的な価値の増加ですが、マラガの適切なエリアでの賃貸は、すべてのエリアの中で最も強力な進歩を遂げています。 マラガ市はまた、企業や弁護士/医師などが市場で賃貸する住宅を探しているため、好調な観光業に依存していません。 スペイン中央銀行Banco de Españaによると、2013年から2019年の間に、賃貸価格は45パーセント上昇しました。 それ以来、彼らは増加し続けています。

マラガで販売中の最新住宅へのリンクは

スペインにおけるさまざまな種類の投資

• 賃貸住宅を 1 棟または 2 棟購入したいですか? これらの物件を正確に見つけて、レンタルに関する完全なソリューションを提供するのが私たちの専門分野です（国際ポータルでのマーケティング、ライセンスの支援、鍵の管理、清掃と管理などを含みます）。
• 土地を購入して、1 ～ 50 戸の住宅を含むプロジェクトを建設したいですか (個別の高級ヴィラの建設を含む)。 当社の経験豊富なプロジェクト マネージャー (過去および今後の建設プロジェクトのいくつかに基づく) が、土地探しと適切な価格交渉をお手伝いします。 当社の建築家と協力して、お客様の設計を支援し、プロジェクトがライセンス取得などのすべての要件を満たしていることを確認します。また、融資については銀行マネージャーと、保証については保険会社と連絡を取り合います。

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次の記事では次の点について説明します。

• スペインでの投資に最適な地域
• 良い不動産投資に最適な住宅タイプ
• レンタルビジネスを成功させるための重要な要素 - と落とし穴
• スペイン自治区における賃貸制限
• レンタル会社が提供するモデルの種類と自宅のマーケティングについて
• これは、スペインで家を貸すことで年間いくら稼げるかです（すべての支出と収入、および価値の増加を計算して）
• スペインの銀行からの借入について
• 銀行オブジェクトの問題（と機会）について
• スペインの住宅市場について - 危機後、価格はゆっくりではあるが着実に上昇している
• 価格履歴の統計
• 概要、当社のサービスと詳細情報へのリンクについて

注意: この記事は、スペインの不動産投資に関する新しい統計、法律の更新、その他の内容で継続的に更新されています。ご意見、修正などをいただければ幸いです。Info @spanskafastigheter.se

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Spanskafastigheter.se は国中で活動しており、大部分の大手銀行、レンタル会社/証券会社などと連携しています。そのため、スペイン中のさまざまな関係者の大部分から数字を受け取りますが、ネルハの数字に匹敵する数字さえありません。させます。 住宅価格が比較的低く、稼働率が高いため、ネルハは最も高い ROI (投資収益率) を持っています。

どの地域が新たな「ホットスポット」になるかを事前に言うのは難しいですが、他のすべてのことと同様、最も安全なのは歴史を研究することです。文書化された賃貸履歴があれば、他の人よりも 99% 安全に住宅投資を行うことができます。私たちは投資に適した地域を常に探していますが、現時点および今後しばらくの間、スペインでの投資に最適な場所はネルハです。市内には 15 万ユーロ未満で投資する価値のある住宅はないことに注意してくださいただし、スペインのどこを探しても、本当に優れた投資には一般に 15 万ユーロ以上の費用がかかります。

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大多数のブローカーと同様に、私たちはクライアントに対し、スペインの住居を貸すことで多額の収入を期待することを決して推奨しませんでした。これらの収入は純粋なボーナスとしてのみ見なされていました。ただし、これは当社の顧客から統計を取得する前のことでした（当社は危機の最中の 2008 年に開始したため、販売開始までに 4 年かかりました）。スペインのこの地域からの投資額は膨大であり、四半期ごとに増加しているため、10 人中 9 人の投資家が、いくつかの異なる理由により、投資に適した独特の場所であるこの特定の都市を探しています。これは、スペインの他の場所で優れた投資を行うことが不可能だと言っているわけではありません。この記事では、ネルハのレンタル数 (さまざまな事業者の実際の数) やスペインのその他の地域、地域ごとのレンタルライセンスの制限、その他の落とし穴やヒントについてさらに詳しく説明します。まず、当社のメインブローカーである Anders Larsson から当社について少しお話します。

spanskafastigheter.se では、短期および長期の両方で優れた投資となる住宅を見つけることに重点を置いています。 市場の週次または月次料金で高い稼働率を達成する必要があります。 私たちは、危機の数年前から現在まで、自社の顧客の自宅、自社の賃貸事業、およびパートナーの統計の両方から歴史を分析しました。 可能な限り安全な投資を行うためには、危機の時代でも堅実な賃貸履歴のある住宅（または地域）に投資する必要があることは明らかです。 私たちの目標は、お客様がバケーションレンタルで宣伝を成功させ、大きな利益を上げることをできるだけスムーズかつ簡単にすることです。 私たちは、どの国際的およびスウェーデンのポータル/レンタル会社が可能な限り低いコスト/手数料で最良の結果をもたらすかを継続的にテストし、分析しています。 ただし、すべては、適切な地域に適切な価格で適切な家を見つけることから始まります。 この目的のために、当社には銀行や弁護士に加えて、市場の調査を支援する他の独立系ブローカーもいます。 彼らは、顧客が適切な商品が登場したときにすぐに飛びつく準備ができていることを知っています。

- Anders Larsson氏、メインブローカーspanskafastigheter.se 宛に直接ご連絡ください。spanienkontoret @spanskafastigheter.se

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(ネルハとその他のコスタ デル ソル東部、マルベージャのすべてのニュースレターに登録できるページへのリンク。

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だからこそ、不動産の潜在的な家賃収入が非常に重要です

不動産投資者の多くが犯す間違いは、潜在的な価値の発展のみに注目し、不動産が年間にどれだけの収入をもたらすか、またはどれだけ少ないかを無視することです。 代わりに、彼らは家の将来の価値について推測するだけです。 不動産投資で世界一の富豪になったウォーレン・バフェット氏は次のように言いました。

「もしあなたがターゲットとしている住宅の潜在的な価格動向に焦点を当てているなら、あなたは推測していることになります。 それは何の問題もありません。 しかし、私自身、自分の投機が成功していないことは承知しており、この種の投機で長期的には成功すると主張する人々には懐疑的です。」

トリップウェルが実施した顧客調査によると、スウェーデン人の 10 人中 7 人が費用を賄うために外国の住居を貸し出しています。 しかし、スペインに適切な家を建てれば、コストをカバーするだけではなく、それ以上のものを生み出すことができます。 ただし、スペインのほとんどの地域では、その人気にもかかわらず、良いコーティングを入手するのがまったく難しいことに注意してください。 しかし、適切なエリアに適切な住宅があれば（そしてサードパーティを介した適切なマーケティング、または独自の適切なポータルで）、スペインで非常に優れた住宅投資を行うことができます。

スペインは現在、世界で最も安全な観光地とみなされており、以前はトルコ、ギリシャ、タイを選んでいた多くの人々が今ではスペインでの休暇を選択しており、この国は米国を追い越して前進しています。スペインは現在、世界で 2 番目に人気のある観光地 (フランスに次ぐ) です。 2016年にはすでにスペインには7,500万人の観光客があり、2017年には8,200万人（！）の外国人観光客が訪れました。これで5年連続の記録更新となった。それ以来、記録は何度も破られてきました。数字がこれほど劇的に増加している大きな理由は、ハイシーズンだけでなく、年間を通じてスペインを訪れる人が増えていることです。最も信じられないのは、天井には遠く及ばず、コロナ後の世界の観光パターンの変化がスペインの観光をさらに強化すると考えられていることです。

もう 1 つの傾向は、海外からの贅沢な観光客がコスタ デル ソルに目を向けるようになっていること。たとえば、コスタブランカの観光も急激に増加していますが、スペインのこの地域で今のところ普及しているのは低予算の観光です。国際観光の最大の 3 つの地域は、アンダルシア (主にコスタ デル ソル)、バレンシア、カタルーニャです。次に、カナリア諸島とバレアレス諸島が続きます（マヨルカ島が首位ですが、マヨルカ島は急激に減少しており、TUIはすでに2019年に同島の生産能力を30％削減しています）。スペインの特別記事高級住宅と高級アパートメント。

2016 年、スペインの GDP の 10% を建築建設が占めました。 2017年には大幅に成長し、コスタ・デル・ソルだけで新規生産に10億ユーロを投資した。おそらく、危機前の 2007 年と同じペースで建設を開始することはおそらく二度とないでしょう。しかし、2025 年以降に多くの建設プロジェクトが進行中であることは明らかであり、わずか数年以内に年間 40 万戸の新築住宅の生産速度に達すると推測されています。

国際的な映画製作が注目されるマラガ地域

ネルハは、その美しい景色と素晴らしい気候のおかげで、マラガやマルベーリャと並んで、昨年、映画制作の人気の高い場所になりました。 新型コロナウイルス感染症のパンデミックによる低迷の後、マラガ地域の映画産業は力強く回復した。 マラガ映画事務所とアンダルシアのパートナーによると、地元の制作会社がこの回復の中心となっているが、この地域には20以上の英国といくつかのドイツの映画プロジェクトも誘致しているという。

ネルハは特に国際的な関心を集めています。 イーロン・マスクの妹であるアメリカ人監督トスカ・マスクは、新作ロマンティック・コメディー「ウォールバンガー」の撮影にこの都市を選び、この海岸沿いのリゾートを「撮影にヨーロッパで最高の場所」と呼んだ。

さらに、パンデミックの前には、マラガをヨーロッパの「新しいハリウッド」にするためのより大きな計画の一環として、ジョージ・クルーニーや他のプロデューサーがマラガのサッカークラブの買収に興味を持っていたと報じられていた。 それが今、実現しつつあるようだ。

スペイン観光の活況、充実したインフラ、低価格の高品質住宅により、スペインは海外投資家にとって非常に魅力的な国となっています。 しかし、スペインの観光と住宅の質は、地域、都市、近所によって大きく異なります。 したがって、スペインのさまざまな地域を詳しく見てみましょう。

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スペインで家またはアパートを購入 - 良い地域

アンダルシア – コスタ・デル・ソルのルール

最大の国際サイト、Spain-Holiday は、スペインでバケーションレンタルのリクエストが最も多かった場所 10 件のリストを作成しました (リストの下半分のリクエスト数は上位 3 件の半分にも満たない

• マルベージャ *
• ネルハ
• カルペ
• バルセロナ
• ベナルマデナ
• リョレト・デ・マル
• モライラ
• 着席
• フエンヒローラ
• アルムネカール

* 多くの人にとって「マルベーリャ」は、エステポナまでの近隣地域も含む広い意味であることに注意してください。 これは、すべての町が多かれ少なかれお互いの占有を「共食い」する約 13 マイルの範囲 (マラガからエステポナまで) があることを意味します。 私たち自身も数年間、マルベーリャ地域で賃貸活動を試してきましたが、この地域は非常に広範囲に広がっており、各場所を区別できる人はほとんどいないため、高い稼働率を得るのは非常に困難です。 このエリアは地理的に曖昧であるため、リピーターの数もそれほど多くありません (リピーターのゲストが最良の顧客であり、予約の 30% 以上を占めるようにしたいと考えています)。 ある年はミハスに住み、次の年はフエンヒローラなどに住んでいます。マルベーリャまたはその周辺に投資する場合は、ヌエバ・アンダルシアとその周辺の高級セグメントに主に投資することも優れた選択肢です。 これは、より明確にフレーム化されたセグメントです。 バヌスの問題は、大幅に値下げして販売されていた高級住宅のほとんどが売れてしまったことだ。 これらの最も高級な物件であっても、2007 年と比較すると価格差は依然としてありますが、それほど顕著ではありません。 コスタ・デル・ソルで新築住宅を最も手頃な価格で購入できる概要をお読みください(継続的に更新されます)。

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コスタ デル ソル、コスタ トロピカル、コスタ デ ラ ルスなどの沿岸地域は、 これらの地域は夏の間、人気の観光地です。 最も人気のある都市は、とりわけ冬季観光が盛んなネルハ（マラガの東）とマルベーリャで、次いでベナルマデナ、フエンヒローラ（ただし後者の都市は長い間衰退している）、ある程度アルムニェカルが続く。 （ネルハに対する大きな関心がアルムニェカルの方向にも波及した）。 マラガ市は、サンシャイン コーストで非常に興味深い選択肢です (購入と賃貸の両方に対する関心が着実に高まっています)。 マラガ空港とネルハの間の地域での新たな生産にも注目してください。 海岸沿いの他の場所に比べて土地が安いため、これらの地域は今後5年間でさらに多くの観光客を引き寄せる可能性がある（空港に近いことを大きなプラスと考える人が増えており、新鮮な気持ちで休暇を過ごしたいと考える人も増えている） 、新築住宅）。

コスタ・デル・ソル東部（主にネルハですが、何か興味深いことがあった場合にはアルムニェカル/ラ・エラドゥーラ、リンコン、トロクスも）にご登録ください

ネルハについて詳しくはこちらをご覧ください。
マルベーリャについて詳しく読む。
アルムニェカールとラ エラドゥーラについて詳しく読んでください。

比較的人気のエリアは、サン ペドロとエステポナ(およびマルベーリャとエルビリアの間)、およびプエルト バヌースの北にあるヌエバ アンダルシア (ゴルフ バレーとも呼ばれます) です。 ただし、これらの地域はネルハやプエルト バヌースほど賃貸料が好調な地域ではありません。

マルベーリャとプエルト・バヌースの間、特に後者のエリアの中心部では、価格が著しく高くなります。 ただし、ここでも、より高い価格帯で行うべき良い投資があります。

西コスタ・デル・ソル（主にマルベージャとその周辺地域）向けのニュースレター。

アンダルシアで人気の目的地：マラガ市、カディス（ソトグランデ、チクラナ・デ・ラ・フロンテーラ、サハラ・デ・ロス・アトゥネスなどの発展は有望だが不確実）。 ファロ空港にも近いコスタ・デ・ラ・ルス沿いのウエルバ地域も、観光客の増加により強力に発展すると予想されています。 しかし、私たちはまだこれを完全に確信しているわけではありません。 しかし、ウエルバの価格は現在スペインで最高で（その金額でどれだけの海辺の住宅が手に入るかという点で）、危機の数年後に来た銀行物件の第一波に匹敵する。 現時点で需要に比べて建設が多すぎるベナルマデナにも警告が発せられるべきである。 エステポナも同様です。

しかし、ゾルクステンで投資家たちの大本命はネルハだ（実際、この都市は長い間スウェーデンの投資家にとってナンバーワンであり、今では海外の投資家もその可能性に目を開いている）は、先ほども言ったように、ネルハだ。非常に良い賃貸料と比較的安い住宅価格。 近年、いくつかの国際世論調査で優勝または上位に入っています。 スペインの小さな町が国際的な注目を集めたことで、ユーロウィークリーは「この賞は肯定的なレビュー、検索、予約への関心の増加によって判断されたと伝えられているが、これらの賞は町の魅力の成長を示しているだけだ...」と書いた。今。 (毎週更新)。 ネルハの新しいプロダクションの概要記事。

マラガ西部の地域に目を向けている場合は、賃貸履歴が十分に証明されている。 観光業はあらゆる記録を破り、コスタ・デル・ソル全体ではますます勢いを増しているが、マラガ西部の多くの地域では依然として売れ残りの家が多すぎる。 それは最適ではありません。

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コスタブランカ

市場は力強く成長しているが、冬の観光客が（スペインの他のほとんどの地域と比べれば良いとはいえ）それほど好調ではないため、コスタ・デル・ソルと比べて収益は低い（記事の後半にある報告された数字を参照）。非常に空っぽであるため、コーティングが低下します。

しかし、長期的には、コスタブランカ、特にトレビエハ市の最も人気のあるビーチ（トレビエハ市自体は避けてください）。 トレビエハとその周辺には銀行物件がたくさんありますが、これらは高水準であることはほとんどなく、（不正確にも）高速道路などのそばにあります。一方、良い場所にある 2 ベッドルームのアパートの費用はわずか 1 ドルからです。価格は 100 万 SEK 以上で​​すが、トレビエハ周辺であっても、この価格帯で好立地にある良い宿泊施設を見つけるのはますます困難になっていることに注意してください。 比較的お手頃な価格の新築物件も多数あります。

他に人気のあるエリアには、カルペ、アルテア、デニアなどがあります。 しかし、ここでは住宅価格が高く、観光業はトレビエハなどほど広範囲ではありません（より現金を必要としますが）。

この地域の主要な町、アリカンテとバレンシアに関しては、利用可能な銀行物件がまだかなりの数あります。 ただし、これらの都市では、観光客がアパートや一軒家よりもホテルを予約することが一般的です。

コスタ・カリダなどさらに南の他の地域では、捕まえるのがさらに困難です。 何より問題なのはスウェーデンからの航空便が少ないことだ。 トレビエハとアルメリアの間には、手付かずのとても風光明媚な地域がたくさんあるのは事実ですが（人気が高まっている地域もあります）、一年のほとんどの期間、基本的に観光客は存在しません。

私たちの一番のおすすめは、スペインで建設可能な最後の 15 の本物のビーチ区画の 1 つにビーチ アパートメントを建てたこのユニークなプロジェクト アルメリマルにあります。

コスタブランカについて詳しく読む。
トレビエハについて詳しく読む。
カルペについて詳しく読む。

カタルーニャ（バルセロナ、シッチェス、リョレト・デル・マル、ジローナ）

バルセロナはスペインで最も観光客が多い都市です。 冬は観光客が集まりませんが、バルセロナの活気は一年中魅力的です。 しかし、小規模投資家（高級セグメントや大規模な投資不動産は依然として外国人バイヤーを惹きつけているが）は現時点ではバルセロナを避けており、今後もしばらくはそうするだろう。 急増する観光業を遅らせるため、市は観光用アパートの賃貸ライセンスの発行を完全に中止することを決定した。 2017 年 10 月以降、独立宣言に関連した大規模な混乱により、カタルーニャ全土に大きな不確実性が生じています。 時間が経てば沈静化するだろうが、被害はすでに出ており、大手銀行数社やビール大手サンミゲル（本社を成長するマラガ地域に移転）など数百社の企業がカタルーニャを離れた。

人気のジローナやリョレト デル マル、コスタ ブラバのその他の地域でもレンタルにはライセンス制限がありますが、バルセロナほど厳しくはありません。 しかし、良心上、カタルーニャへの投資を誰かに勧めることはできません。 代わりに、コスタ デル ソルに賭けてください。(ほとんどの場合、バルセロナとシッチェスに焦点が当てられます)。

バルセロナについてもっと読む
リョレト デル マルについてもっと
読む ジローナについてもっと
読む シッチェスについてもっと読む

マヨルカ島とカナリア諸島

これらの人気の島では、本土ほど価格が下落することがなかったため、ほとんどの島が差し押さえられた住宅の供給を活発化させた。
ただし、最も人気のある観光地には銀行施設がないことに注意してください。 カナリア諸島では、グラン カナリア島とテネリフェ島の最も人気のある場所の 1 つとの接続が良好な場所に住居を選ぶのが最善の選択です。

、カナリア諸島とマヨルカ島の両方で、住宅を貸すことに対する制限が非常に厳しい これはおそらく、好調なホテル業界（特に高級オールインクルーシブの場合）リゾートが、安くて簡単にアクセスできる別荘に脅威を感じているという事実と関係していると考えられます。 マジョルカ島でも今後はさらに厳しい法律が制定されるようです。 この地域は不動産投資にはお勧めできません, 【追記】パルマでは数年前から民間のアパートを借りることが禁止されており、AirBnbも禁止されています。

マヨルカ島についてもっと読む。
カナリア諸島での住宅購入について詳しくはこちらをご覧ください。 

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スペインではどのタイプの住宅に投資すべきですか?

あなたが家を貸せるようにしたい場合、これらの側面が最も重要です:

アパートや別荘が賃貸市場でどのようなパフォーマンスを発揮するか (または商業用不動産が事実上どれだけの収益を生み出すか) によっても、長期的にどれだけの価値があるかが大きく決まります。 住宅ローンに関連した住宅の評価額（最近の銀行の評価額は実際の市場価格よりも驚くほど低いことが多い）や、平方メートル当たりの価格などの曲線がどのようなものであるかなどの要素にはあまり注目しないでください。比較的短期間の心電図のようなものです。

不動産がどれだけの予測可能な収益を生み出すかは、時間の経過とともに不動産の価格がどのように変化するかについて最も重要な側面です。 また、その地域で同様の物件を販売するのにどれくらいの時間がかかるか、その地域でどれだけの物件が完成しているか、主にどのターゲットグループに賃貸するのか（低予算セグメントと最も高価なセグメントが最も不安定なターゲットグループです）などの要素も考慮されます。 、レンタル会社の安定性（倒産した場合の代替手段はあるのか？）などが価値の増加に影響します。

レンタルする際の重要な要素:

• 海の景色は必須ではありませんが、ほとんどの都市では大きなプラスとなります。 テラスまたはバルコニーが望ましいです (特にスカンジナビアの観光客向けにマーケティングを行っている場合)。
• ベッドルーム1～3室。 外国人観光客の好みの観点から最も人気のある宿泊施設のタイプは 1. ヴィラです。 2. アパート 3. テラスハウス。 4. ペントハウス。 5. カントリーハウス 6. スタジオ (ただし、簡易キッチン/キッチンが必要です)。 ヴィラに関しては、立地が良いことが重要です。 たとえそれがあまり良い場所になくても、アパートの高稼働率を獲得するのは簡単です（1泊あたりの価格が安いため）。 しかし、適切なエリアにある適切な別荘は、ほとんどの場合、一般に最高の収入をもたらす住宅タイプです。
• そのエリアがよく手入れされていること、そしてビーチまで歩いて行ける距離にあること（一部のエリアでは、この要素が他のエリアよりも重要です。それは、そのエリアが提供するものによって異なります）。
• 最寄りの空港までは車で 1 時間以内です。 50 ～ 60 分かかると問題が発生し、空港から離れるほど関心が著しく低下します。
• 全体的に良好なコミュニケーション。 車が必要なく移動でき、バス網が発達している場所であれば大きなメリットとなります。
• また、エンターテイメント、サービス施設、レストランなどが徒歩圏内にあることも必要です (最寄りのレストランに行くのにレンタカーやタクシーが必要になる人はいません)。
• 控えめに言っても迷惑なものとして認識されているため、高速道路や大通りの近くに住みたがる人はいません。
• B&B に関しては、最近では国際的にもこのタイプの宿泊施設への関心は非常に低いです。 自分の家やアパートにほぼ同じ金額で住めるのに、なぜスパルタな暮らしをするのでしょうか？

外国人観光客にとって重要な要素のトップ 5 は次のとおりです。:

1. 洗濯機 2. テラスまたはバルコニー。 3. プールへのアクセス。 4. エアコン。 5. 海の景色。 ケーブルテレビ、駐車場、食器洗い機、ジャグジー、暖房、ペット可、障害者向けの物件 (これらはすべてスペインの新しい建物です) などの要素も、賃貸物件の重要な設備のトップ 10 リストに含まれています。 ただし、最も重要なのは常に場所です。

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品質に重点を置きますが、必ずしも最高の建築基準を備えた新築住宅を意味するわけではないことを理解してください。 場所が最も重要です。 海の近くに、手頃な価格で、非常に高い水準の家がありますが、需要はまったくありません。 これらはアリカンテ周辺だけでなく、マルベージャ周辺、ジブラルタル方面にも見られます。 これらの住宅は、（特に、生活、移動、歴史のない新しい地域にある大規模で新築の銀行没収ブロックの場合）、自分用。 ただし、休暇中にレンタルしたい人がいるか、長期的に価値が大幅に上昇するかどうかは期待しないでください。

ゾルクステン川沿いには「恐ろしい例」があり、表面的には非常にうまく機能しているように見えても、まったく貸し出されていない住宅がある。 私たちが話を聞いたスウェーデン人のバイヤーは、昨年、コスタ・デル・ソル西のエステポナに向かうエリアの海の真上に位置する、プール付きの屋上テラス付きの真新しい2ベッドルームアパートメントを最近購入しました。 それにもかかわらず、彼が滞在できたのは年間わずか 9 日だけでした。

海の近くには新しく建てられた複合施設がいくつかあり（どちらも西コスタ・デル・ソルとコスタ・ブランカ）、屋上プールと人々が休日に望むものはすべて揃っているようだが、1か月の占有にも満たない。 この場合、住宅所有者はアパートを長期滞在者に貸さざるを得なくなり、収入が減ります。 空き家が多い地域では買わないでください。 これにより、レンタル価格に大きな圧力がかかります。 特にハイシーズンに一度に 1 ～ 4 週間家を貸すことで大きな収入が得られます。

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ネルハ (したがってスペインで最も多くの投資家を惹きつける都市) で最も効果的なセグメントは、比較的中心部にある 1 ～ 2 ベッドルーム、海の見えるテラスまたはバルコニーです。 したがって、ダウンタウン、ブリアナビーチ、カピストラーノとその周辺地域、パラドール、その他いくつかの地域は、いわば安全なカードです。 この地域のブローカーである Anders Larsson は、住所レベルを把握しています。

不動産の価値はさまざまな要因によって決まり、まったく同じ家は二つとありません。 場合によっては、それがどの地区に位置するか（レストランやショップがあるかどうかなど）、コミュニケーション、全体的な状態（そして、いくつかのユニークなインテリアの詳細があるかどうか）、テラスのサイズと位置、眺め、方向、テラスの品質が決定的になることがあります。近くのビーチ、交通騒音、緑地、インフラストラクチャー、計画されているおよび（主に）既存のマリーナ、ゴルフコース、その他の観光スポットやアトラクション。

先ほども言いましたが、重要なことは、平方メートルあたりの価格、海の眺め、建材やキッチンの状態など、個々の要素を盲目的に見つめないことです。 「真実としては安っぽいが、おそらく真実ではない」という言葉は今も永遠に当てはまります。

歴史のない地域に位置する既存または今後の投資（売り上げが回復し、アメリカ人や中国人さえもスペインの住宅への投資に大きな関心を示しているため、現在多くのことが起こっています）への投資レンタルに関して。 たとえば、アリカンテとトレビエハの間（またはマルベーリャとジブラルタルの間の私有地）に完全に新しく建設された都市を売り込み、確立するのは誰の責任ですか？ これまで旅行者がこの場所を求める理由が何もなかったのなら、今では何を求めるだろうか？ 開発業者や自治体はマーケティングに資金をかけておらず、住宅地（都市化）自体にもそのための手段・能力がありません。 こうしてゴーストタウンが誕生し、観光客を誘致する計画もなく人里離れたエリアに建設されてしまうのです。 「それを建てれば彼らはやってくる」というマントラは詩的で美しいですが、現実にはほとんど機能しません。

休暇のタイプに基づいて、最もリクエストの多いバケーション レンタルの 3 つのタイプは次のとおりです。

1. ビーチでの休暇。
2. 家族の休日。
3. 豪華な宿泊施設。

さらに、ゴルフ旅行、田舎での休暇、低予算での休暇、大都市への週末旅行、スキー休暇などもあります。

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スペインの別荘を借りるのに成功するための 7 つの基本的なヒント

すべてを自分で管理する場合 (そうでない場合は、レンタル会社がこれらの詳細を処理します):

1. テラスからの海、庭がある場合は庭、キッチンやその設備、バスルームや寝具など、細部を中心に内観と外観がはっきりとわかる写真を撮ります。
2. ウェブサイト/広告ポータルの見出しは、あなたの家のユニークな点 (場所、価格など) に焦点を当て、できるだけ魅力的なものにします。 可能な限り説明に含めてください。 今日、人々は決定や予約を行う前に、できるだけ多くの情報を求めています。
3. 問い合わせには迅速に対応し、連絡できる電話番号を用意しておくとよいでしょう。 潜在顧客の約 10% は電子メールよりも電話の使用を好み、また電話を使用する顧客は他の顧客よりも直接予約する割合が高い傾向があります。
4. すべての通信のコピーを保管してください。 予約に関連して、あなたの家や地域に適用される規則 (キャンセル規則を含む) に従って必ず通知してください。
5. 予約カレンダーは常に最新の状態に保ってください。
6. 顧客を電子メール リスト (無料サービス Mailchimp など) に集め、割引などについて通知します。
7. 柔軟です。 必要に応じて、価格を変更したり、設備を追加したり、少し改装したりして、関心を高めます。 稼働率が低い場合、広告に対する反応が悪い場合、またはレンタル会社が対応しなかった場合は、すぐに戦略を変更するか、市場に精通し、レンタルをすぐに軌道に乗せられる人を雇う準備をしてください（ただし、 、私たちのアドバイスに従わず、誰も借りたがらない地域にある家を購入した場合、正直に言うと、できることはあまりありません）。

家の中の小さな、しかし重要な細部を忘れないでください

たとえあなたが低予算クラスや少し高級なセグメントの住居を持っていたとしても、大手高級ホテルチェーンのように、細部に少しの魂と考えを注ぎ込むことで、得るものはたくさんあります。 品質のために追加料金を払う人は常にいます。

さらに、雑踏の中にある日常の家を、ますます目の肥えたスカンジナビア/西ヨーロッパにとって最も魅力的な選択肢に変えるのに、思っているほど多くの労力は必要ありません。

• 新鮮な家具、カトラリー、グラス、そして油絵や美しい花瓶、装飾的な枕や掛け物などのシンプルだが素敵なインテリアのディテールを購入しましょう。
• 最も重要な点は、海外旅行業界のほぼすべての分野で大きく成長している傾向であり、高品質の寝具に投資することです。
• Öko tex という名前のエジプト綿 (これらの無毒で環境に優しい高品質の生地は、それほど高価ではなく、耐久性も非常に優れています) または本物のリネンのシーツは、多くの人にとって、それ自体が家を選ぶ際の議論になります (避けること)シルクは通常の洗濯機には耐えられない素材です）。
• 高級ホテルのように、最高の快適さと耐久性の中間値である 300 ～ 400 スレッドカウントの 100% 上質コーマエジプト綿を選び、白のセットのみを選択してください。 これは贅沢さと比類のない快適さを示しています。 この傾向は、ウェスティン ホテル & リゾートが 1999 年に「ヘブンリー ベッド」を導入したときに始まりました。それ以来、高級ホテル (そして最近では多くの格安ホテルも) では、白の高品質のベッド リネンを使用することが標準になりました。
• また、素敵なタオルセット（バスタオルも含む）を提供することを忘れないでください。 ゲストはこの点に非常に感謝しており、毎年また来たいと思っています。 どのような種類のレンタル ビジネスにおいても、リピート顧客の強力な輪を構築することが非常に重要です。 これらもまた、あなたをおそらく乗り越えます より困難な時代。
• レンタル会社が寝具などを全て担当してくれる場合もありますが、そこはご自身で対応していただくか、品質を重視してレンタル会社に依頼するべきだと思います。
  日常の贅沢がこれまでにないほど中流階級を魅了します。 スペインの賃貸ライセンスの制限 賃貸アパートに投資する場合、まずその住居にすべての書類、主に居住ライセンスが揃っていることを確認する必要があります: Licencia de Primera Ocupación (Cédula de Habitabilidad とも呼ばれます)。 これがなければ、観光客に家を貸す許可を申請することはできません（スペインのすべての地域でこの種の許可が必要なわけではありません）。 これらの書類がきちんと揃っていることを確認するのが弁護士の仕事です。 言い換えれば、弁護士なしではスペインで買い物をしないでください。 2011 年以降、賃貸市場の規制に関する決定はスペインの 17 自治区に委ねられています。 したがって、投資目的で住宅を購入する前に、住宅を購入する地域に適用される義務と権利の概要を理解しておくことが最も重要です。 特別法が導入されていない地域では、一般法LAU（都市部の賃貸法）が適用されます。 スペインの多くの地域では最近、規制が強化されました。 しかし、これはほとんどの場合においてプラスに過ぎません（ただし、一部の地域では、残念ながらホテル業界のロビー活動により、個人が家を貸す能力が完全に低下しているケースもあります）。 新しい法律の理由は、入居者の安全と幸福度を確保し、外国人の住宅所有者が税金を支払い、保険に加入できるようにすることです（自宅で加入できる追加の保険があります）。保険）は、テナントがいる場合に発生する可能性のある不測の事態をカバーします。 一般に、これは EU 内のすべての国に当てはまりますが、EU 加盟国は、特定の期間に国内に滞在する個人の観光をより適切に管理したいと考えています。
• レンタル ライセンスの価格は 1 回限りの費用であり、地域によって異なります。一部の地域では、地域に応じて固定費となります。他の地域では、家に宿泊できるゲストの数によって異なります。ライセンスの費用は 200 ユーロ弱から 700 ユーロです。注: 多くの場合、登録されたレンタル会社に居住地を追加することで、テナントにパスポート番号の登録を要求する (EU 内で一般的になってきています) など、新しい法律や規制を回避できます。これらすべてを処理します。アンダルシアアンダルシアの比較的新しい法律から始めますが、ほとんどの投資家が注目するのはこの地域 (コスタ デル ソル) であるため、いくつかの追加の段落を書きます。
• アンダルシア州の目標は、観光分野で世界のリーダーになることであり、そのためには賃貸住宅の提供の質を高める必要があります。しかし、後者の利益組織がはるかに強力であるため、ここの法律は個人住宅の賃貸を停止することを目的としていません（コスタデルソルにはホテルのベッドよりも多くの個人住宅があります）。さらに、この成長する数百万ドル規模の産業を規制するには法律が必要です。いくつかの不動産に多額のお金を集めて、それだけで生活している人を私たちは知っています。私たちのクライアントの中で最も成功している企業はこの法律を歓迎しており、この法律が（より高い料金を請求できるため）さらに大きな収益につながると同時に、特定の分野に不当な悪評を与えている不正なプレーヤーを排除できると確信しています。新しい法律、 viviendas confines turísticos は2016 年から施行され、それ以来さらにいくつかの法律が追加されました。
• 当社の顧問弁護士、フランシスコ・ロペス・ベラは、ネルハの弁護士が当局の最初の草案について見解を示した際のプロセスに関与しました。したがって、彼は細かい部分をしっかりと把握しています。友人や知人以外に家を貸す場合（料金はかかりません）、その家を当局に登録する必要があります（アンダルシアでは登録は無料です）。つまり、各家にも固有のIDが与えられます。 、とりわけ広告に表示する必要があります。賃貸住宅には次の要件が課されます:新築物件は、安全、健康規制、障害者に影響を与える法律などに関する国内および地域の現行法に準拠する必要があります。部屋は適切に換気し、必要に応じてカーテンやブラインドを設置する必要があります。部屋には、その広さに比例した数の家具を設置する必要があります。5 月から 9 月までは、各寝室とリビングルームにエアコンを設置する必要があります (ポータブルユニットはカウントされません)。 10 月から 4 月の間に家を貸す場合は、暖房を設置する必要があります。応急処置キットはすべての家にある必要があります。アパートの所有者は、最寄りの薬局、病院、駐車場、レストラン、ショッピングセンターの場所、近隣の地図、一般的な観光ガイドをゲストに示す文書、印刷物、またはデジタル形式で提供する必要があります。 （原則としてどこでも無料で利用できます。その他、当社がクライアントをサポートできるものはすべてあります）。入居者が何でも書き込めるノート苦情のほか、住民に本の存在を知らせる目立つ標識も設置されました。新しい入居者の前後に家を掃除することが義務付けられています。新鮮なベッドリネンと予備のベッドリネン。キッチン家電の使い方の説明。テナントからの苦情や懸念に対処できる担当者の連絡先（これを第三者に投稿します）。これにより、可能な限り迅速に対処できます。また、ペットや喫煙に関して自宅に適用されるルールについても、ゲストに明確に知らせる必要があります。近隣地域の特別法。 WiFi 要件は最初の法案から削除されたことに注意してください。テナントに何らかの形式のインターネット (詰め替え可能なスティック経由のみであっても) を提供することをお勧めします。注意点が 1 つあります。一度に15名を超える方にレンタルすることはできません。これによりB&B事業が経営しやすくなると解釈しています。居住者が 15 人を超えない限り、賃貸するすべての住宅所有者が必ず持つ必要があるライセンスに加えて、特別なライセンスは必要ありません。半径1km以内に3軒以上の住宅を所有していて貸したい場合は、「Empresa」（法人）として登録する必要があります。それから、支払い、キャンセル、チェックイン、チェックアウトなどに関する規制や基準の設定もあります。これと住宅を簡単に登録する方法に関する情報は、プロセスの後の段階で当社の仲介業者から説明されます。購入に関連して、当社の弁護士はお客様が当局の要件を確実に遵守できるよう努めます。法律に従わない場合の罰金は 1,500 ユーロ以上です。しかし、法律を遵守しない理由はありません。アラゴン（サラゴサ）この県では、最近からヴィビエンダス・トゥリスティカスへの登録が義務付けられ、誰に貸すかなどを責任を持って管理することが求められています。 （先ほども言いましたが、最も簡単な方法は、パスポート番号などをレンタル会社に任せることです）。
• この地域の当局は非常に熱心で、従わない場合は罰金が9万ユーロに達する可能性があります。 2017年以降、住宅を賃貸として登録するための新しい要件が設けられています。申請は地元の観光局を通じて行います。
• アストゥリアス (オビエド) ここでは、ワンルームの住居を観光客に貸すことはできません。
• バレアレス諸島(マヨルカ島、イビサ島、メノルカ島)バレアレス諸島には複雑な規則があります。別荘やテラスハウスを所有している場合は賃貸ライセンスを申請できますが、アパートの場合は申請できません。多くの審査員は、これらの規則は緩和されるどころか、さらに厳しくなると考えています。とりわけ、賃貸の許可を取得するには隣人の許可が必要であるという提案があります。残念ながら、マヨルカ島ではホテルチェーン間のロビー主義が非常に強いです。当局はまた、住居を登録しないことや「非観光客向け」ポータルに広告を掲載するなど、LAU（都市部賃貸法）を利用して税金を逃れている人々を積極的に摘発する方針を示している。ただし、関係なく税金を支払う義務があります。
• バスク地方 家を貸すには、「Registro de Empresas Turisticas」に家を登録する必要があります。法律の変更が予想されますが、現時点では、ライセンスを取得するには賃貸住宅を 2 軒所有する必要があります (または、登録された賃貸会社に個々の住宅を登録する必要があります)。
• カンタブリア (サンタンデール)この地域にはスペインで最も厳しい法律が適用されます。 「ホテル以外の宿泊施設」として分類される自宅のライセンスを取得するには、とりわけ、障害者向けの特定の要件を満たさなければなりません。マーケティングやゲストごとの当局への申告など、複雑なルールもあります。
• カスティーリャ・イ・レオン (バリャドリード)私邸を観光客に貸すことは許可されていません。しかし、住宅所有者にはLAUに従って賃貸する権利があります。ただし、これらの家を観光ポータル/チャネルで宣伝することはできません。
• Extremedura (メリダ)上記を参照。
• ガリシア（サンティアゴ・デ・コンポステーラ）あなたの私邸を観光客に貸すことが許可されるようになりました。ただし、地域の規制に従って特定のガイドラインに従う必要があります。
• カナリア諸島 (グラン カナリア島、テネリフェ島)現在、「観光地」、「観光地」、または「住宅開発と観光地が混在する地域」での住宅の賃貸には制限があります。これは、住宅所有者や賃貸業者がどの地域が「観光地」として数えられるかを分析する必要があることを意味します。この法律が発効した 2015 年の夏、当局は法律の遵守を積極的に徹底し、罰金は 6 万ユーロに達する可能性があると発表しました。とはいえ、カナリア諸島のホテル業界のロビー活動は非常に強力です。
• カタルーニャ（バルセロナ）バルセロナ中心部では、この地域の観光業を抑制するため、観光許可証の発行を完全に中止しました（ただし、法律では、アパートを年間3回までのリースで貸すことが認められていますが、各リース期間ごとに賃貸することが許可されています）テナントは少なくとも 32 日間滞在します。それより短い期間は短期レンタルとみなされ、ライセンスが必要になります)。ただし、すでに購入許可を取得している住宅もあります（バルセロナ在住の男性はこれらのことを知っています）。バルセロナの残りの地域では、レンタルライセンスを申請できますが、それぞれの市庁舎から非常に任意の料金と税金が課せられます。バルセロナ地域の一部の都市化では、近隣の住宅所有者が家を貸すことを禁止しています。これらの地域では、いかなる状況でもライセンスを取得することはできません。そのため、多くの小規模投資家は代わりにスペインの他の地域（主にコスタ・デル・ソル）に目を向けているが、大規模投資家はこれを心配していない。バルセロナ（特に近くのシッチェス）には、さまざまなタイプの不動産からまだたくさんのお金が儲かります。また、ゲストと同時に家に滞在しながら、1 ～ 2 部屋だけを貸したい人にとっては、法律がはるかに緩やかであることにも注意してください。
• カタルーニャの残りの地域（リョレト・デル・マル、ジローナなど）でも市庁舎への登録が必要であるほか、テナントは到着後24時間以内に警察に登録する必要があること、テナントは次のことを行う必要があることなど、他の多くの規則が必要です。 24 時間連絡可能な連絡先番号が必要です。一方、31 日を超える滞在は観光レンタルとしてカウントされません。
• マドリード。留意すべき主な点は、1 部屋だけを貸すことはできず、少なくとも 5 日間連続して家 (全体) を貸さなければならないということです。しかし、後者の規則を撤廃するよう熱心にロビー活動を行っている。
• ムルシアムルシア自治区には明確な制限はありませんが、近隣地域ではより明確な法律や規制が導入されており、間もなく新しい法律が制定されることが予想されます。
• ナバーラ (パンプローナ)ここでは、居住地の種類に応じて 2 つの異なるライセンスが適用されます。伝統的な建築様式で建てられた住宅なら「カーサ・ルーラル」が該当します。もう 1 つのオプションは、通常のアパート、バンガロー、または住宅に有効な「Apartamento Turistico」のライセンスです。
• バレンシア (アリカンテ、カステリョン、トレビエハなどを含む) この地域で家を貸したい人は、その家を「Registro de Empresas Establecimientos y Profisones Turisticas」に登録する必要があります。ライセンス番号を受け取ったら、あらゆるマーケティングの場面で明確に表示する必要があります。建築家が発行するいわゆる居住証明書（費用は約 200 ユーロ）と、自治体からの登録料を発行してもらう必要があります。トレビエハでは、昨年初めの17:50という遅い時間だった。 5軒以上の住宅を所有して貸したい場合は、「Empresa」（法人）への登録が必要です。
• スペインのレンタル会社にはさまざまなモデルがあります。どのレンタル会社をお勧めするかは、何をどこで購入するかなどによって多少異なります。しかし、ネルハとその周辺地域では、多くの人が当社のパートナー側を選択しており、このパートナーはイギリスや西ヨーロッパの他のいくつかの国でも販売されています。ただし、いくつかの選択肢があり、どのレンタル会社に家を置くかは顧客が自分で決めます。スペインの家を借りる際には、考慮すべきさまざまな側面と費用がいくつかあります。明確で簡潔な例から始めましょう。レンタルの 1 週間あたりの平均費用 (閑散期、中期、繁忙期によって異なります) は 400 ユーロです。家を年間 40 週間貸し出します。 400 x 40 = 16,000 ユーロ。キーの配信などを追加することを選択しました。また、レンタル会社で家を売り込むこともできますが、その費用として収入の 20% が請求されます (家の掃除は第三者に委託されるため、この例には含まれていません。また、旅行の長さ、予約の短さなどの要因によって異なります)。入居者は平均して収入を得ていますが、清掃費用はそれほど高くありません）。 16000 x 0.20 = 3200 16000 – 3200 = 12800
• スペインの税金(レンタル事業から発生する可能性のある経費は控除できるため、実際にはそれほど多くの税金はかかりません) は 19% です。 12800 x 0.19 = 2432.0 12800 – 2432 = 10,368 ユーロ したがって、この家の受動的収入（この例では、レンタル会社がすべてを処理します）は年間 10,000 ユーロを超えます。住宅に 100 万 SEK のローンがあり (この例では利息控除は考慮されていません)、金利は約 3% (ただし、現時点ではスペインのローンではさらに低い割合です) で完済したとします。 20 年後に住宅を購入すると、ローンの月額費用は 1 か月あたり 5,526 スウェーデン クローナ、1 年あたり 66,312 スウェーデン クローナになります。もちろん、水道代、電気代、敷地の維持費、固定資産税など、その他の費用もかかります。ただし、スペインはスウェーデンに比べて低いですが、プールの数などによって大きく異なります。地域などでお世話になっているもの。
• どうやっても、適切な地域と場所に適切なタイプの家を購入すれば、賃貸料はローン費用やその他の費用に充当され、お金が残ります。、長期的には価値が高まります。どれくらいの価格になるかは、貸し出しの状態に大きく依存します。最も安全なのは、よく知られている地域にある住宅に投資することです。多くの地域にはまだ手頃な価格の住宅がありますが、多くの地区は建設されてから 10 年経っても空き家のままであり、今後も長期間空き状況が続くでしょう。学生などに低額で借りる以外はほぼ不可能です。この種の地域の住宅価格は、おそらく以下の場合を除いて上昇しません。住宅市場の暴走の最終段階にある。スペインで最も儲かる市場、コスタ・デル・ソル東部のネルハでは、何人かの査定人が、90年代初頭の住宅危機後のスウェーデンと同様の展開、つまり15～20年間の価格上昇をいる（それには理由がある）なぜ私たちとスペイン最大の銀行ホラバンクの両方がこの特定の都市からの国際投資を調整しているのか）。スペインのいくつかの市場は同様の曲線をたどるだろうが、多くの（主に新しい）分野も完全に破綻するだろう。何度も痛感しているように、何らかの形でよりどころとなる歴史のある分野に投資することが重要です。確かに、集合的な記憶は短く、バブルは崩壊し、予想よりも早く再び膨張するだけだが、スペインはスウェーデンと同様に銀行システムを支配しており、それが次の住宅バブルのスケジュールを延長しているように見える。
• レンタル会社のさまざまなモデルと、すべてを自分で行う場合のメリットとデメリット当社の最も成功しているクライアントの中には、1 ～ 4 のマーケティング ポータル (スウェーデンおよび外国) で自社を売り込み、鍵の収集と管理をレンタル会社に任せている人もいます。また、レンタル会社は、家で何かが起こった場合に備えて 24 時間対応のスタッフも常駐しているとのこと。予約金額の 10%の手数料を受け取ります高品質のシーツやタオルは何度洗濯しても長持ちするため、それほど費用はかかりません。清掃は追加料金ですが、それほど費用はかかりません (毎週の清掃料金として約 30 ～ 60 ユーロです。複数の家がある場合、またはいくつかの部屋がある大きな住宅の場合は、より大きな部屋を備えた少し高価なオプションを選択することをお勧めします)追加の仕事として誰かに少し安くやってもらうのではなく、清掃会社に頼む必要があります）。レンタル会社がすべてのマーケティング（2 つのモデル間のハイブリッドが一般的です）、つまりクライアントを引き込む場合、レンタル会社は予約金額の 20% を受け取ります。予約会社によっては40% を徴収する場合もあります。シーツ、掃除、家具などもある程度。その場合は含まれます。これらの俳優は、統一された種類の家具、タオルなどを備えた自分のアパートも持っています。多かれ少なかれホテルのように機能します。しかし、私たちの意見では、これは個人の住宅所有者に対する経済的取り決めではありません。当社の顧客、つまり当社を通じて購入した顧客、または喜んで貸し出す住宅をお持ちの顧客に関しては、どのモデルがお客様とお客様のご自宅に最適であるかをケースバイケースで話し合います。この記事を公開した後、9 か月前にネルハの最も人気のあるエリアの 1 つにアパートメント (約 25 万ユーロ、ベッドルーム 2 室) を購入したクライアントから次のようなメールが届きました。
• 「こんにちは、アンダースさん。スペインの住宅投資に関する興味深いPMをありがとう。それはあなたが私たちにとって良いアイテムを見つけてくれたことを裏付けています!
  レンタルに関しては、あなたが説明したとおり、ここネルハではとても簡単です。 6月に始めて以来、数週間を除いてほぼ満室状態です。当時貸し出されなかったのはむしろ私たちのせいで、土曜日の変更を求める私たちの要求が皆に好かれなかったのです。 2017年4月中旬までのご予約を受け付けております。2017年夏・秋のご予約も開始しております。将来 50 週間以上完全にレンタルすることに障害はないと考えられます。私たちは予約と支払いを行う独自のウェブサイトを運営しています。 Blocket と Homeaway の広告。 Eurosur は、鍵の管理、掃除、チェックなどを手伝ってくれます。うまくいきます。この春、アパートを少し模様替えしました。」
• こちらもお読みください: 家を自分で貸したい人のためのヒントと、スペインの家を借りることに関する一般的な情報。 保険などについてfor the home入居者が万が一家の中で何かを壊してしまった場合、レンタル会社は修理/交換にかかる費用を入居者のクレジットカードから差し引きます（予約時に関係者が有効なクレジットカードを使用することが必須です）。完全に自分でレンタルする場合は、さまざまな種類の事態をカバーする予約条件があることを確認してください。私たちはこれに関してクライアントを支援します。また、居住者によって引き起こされる可能性のある損害が住宅保険。当社はこれを提供する銀行と協力しています（ただし、いくつかのオプションがあり、このタイプの保険の費用は一般に高くありません）。私たちが賃貸をお勧めする地域や都市では、家から最も多くの収益が得られるため、入居者が何かを壊すことは非常にまれです。これは、主にパーティーに興じる若者が住む地域に家を貸す場合には、さらに問題になります。ちなみに、イギリスの予約会社には非常に厳しいルールがあります。たとえば、私たちが主に働いている会社では、x 人の同性が同じ、または近くの家を借りることを許可していません。もちろん、このルールを無視することもよくありますが、それでも予約条件であることに変わりはなく、不適当と判断した場合には特定の種類のテナントを拒否することができます。
• スペインの賃貸収入に対する税金について スペインの賃貸収入に対してスペイン税を支払う必要があることにも注意してくださいこの税金やその他の詳細については、次の記事をご覧ください:スペインで住宅を購入する方法についてよくある質問と回答。 2016 年から、住宅の賃貸収入に対する税金は 19% になります (EU 国民の場合)。以前は長い間 24.75% でしたが、その後 20% に下がり、さらに 1% ポイント引き下げられました (スペインの銀行ローンの利子を含め控除可能）。この最低税は EU または EEA 国民にのみ適用され、その他の国籍の国民には 24% が適用されることに注意してください。それ以外の場合は、海外での住宅購入に関する税務上の質問については、必ずスウェーデン税務庁および会計士に相談してください。これは私たちの使命の一部ではありません。
• ライセンスとレンタル会社についての最後の言葉:私たちは、最も収入が得られる地域 (そして、住宅価格が期間中に下落した地域) のレンタル会社とのみ緊密に連携しています (どの家/地域が最も効果的かなどの統計にアクセスできます)。危機の年）、それには合理的な制限と法律があります。これにはコスタ デル ソルとコスタ ブランカが含まれますが、マヨルカとカナリア諸島は含まれません。 毎月の商品などを掲載するFacebookページへのリンクです。 

これはあなたの家庭のために週にどれくらい持ち出すべきかです

優先度の高いエリアについては、当社独自のサイトとレンタル業務の協力パートナーからの統計を取得しています。購入したい住宅に統計情報がない場合は、その地域にある同様の住宅を調べます。新たな都市化における新たな生産に関する場合、当社は、お客様の占有状況と週あたりのレンタル可能額の見積もりの​​基礎として、レンタル会社の現地の専門知識を使用します。また、長期レンタルの場合は、当社と提携している大手銀行を利用します。はスペイン全土に長期賃貸用の家を持っているので、その数字を基礎として使用できます)。最善の方法は、近隣の住宅の価格に基づいて価格レベルを決めることです (家具や Wi-Fi やキッチン設備などの追加の詳細も考慮に入れます)。寝かせる位置が高すぎると、カバー力が大幅に低下する危険があります。ここで次の点に進みます。

私たちの最も成功したクライアントの 1 つであるネルハのスウェーデン人は、自宅の 1 つを改装して家具を備え付け、ワンランク上の品質を高めることにしました。 結果は素晴らしいものでした。 週当たりの費用を大幅に値上げしたにもかかわらず 44週間の滞在、「品質に対して喜んでお金を払う人は常にいます」と簡潔に述べました。 これは特に、観光客の多くが裕福なネルハやプエルト・バヌースなどの地域に当てはまります。 たとえば、ミハス・コスタやトレビエハの高級セグメントに賭けるのは少し難しい場合があります（ただし、ルールを証明する例外は常にあります）。

料金は、1 泊あたり、1 週間あたり、1 か月あたり、場合によっては 1 泊あたりの料金を設定する必要があります (スペインの一部の地域では、広告に 1 泊あたりの料金を表示しなければならないという法律があります)。 3ヶ月以上のご予約で「冬割」が適用されます。 非常に一般的なモデルは、1 泊あたりの料金を 1 週間の料金の約 1/5 ～ 1/6 に設定することです。 通常、月額料金はハイシーズン中の 1 週間の料金とほぼ同じです。 ただし、占有率の高いエリアではこれはお勧めできません。 これらの地域では、10 月から 3 月までの間に何らかの形の「長期滞在割引」を提供するだけで済みます。

多くの場合、ゲストは少なくとも 5 ～ 7 日以内に予約する必要があることもお勧めします。 バレンシア、セビリア、マラガなどの典型的な週末都市は例外です。

永住テナントに長期間貸すと、原則として常に収入が少なくなります。ほとんどの場合、ハイシーズン中にのみアパートを貸した方が、実際にはより多くの収入が得られます。ただし、ハイシーズン中であっても高い稼働率を得ることが難しい場合は、多くの場合、永住テナントが最適な解決策となります。毎月いくらの家賃を支払えるかは、もちろんさまざまな要因によって決まります。

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スペインの銀行からの借入について

ほんの数年前まで、当社はすべての顧客に対し、スペインの銀行から借り入れないようアドバイスしていました。 銀行システムは完全に機能不全に陥り、それが危機の主な原因となった。 しかし現在、スペインは90年代の大規模な住宅危機後にスウェーデンが行ったように、銀行市場に規制を導入している。 条件は良好で、金利は基本的にスウェーデンと同じくらい低いです。 スペインの銀行は、スウェーデンの銀行とほぼ同じくらい高い要求を財務に課します。 当社は、ヨーロッパ最大の銀行の 1 つである La Caixa (Holabank) と協力しており、特にスウェーデン語を話す銀行マネージャー来る前に融資の約束を得ることができます。 以前は多くの銀行と提携していましたが、現在ではほとんどの銀行をホラバンクに送っています。これは、条件と待遇の両方の点で顧客から断然最高のフィードバックをいただいているためです（ただし、その間に少し時間がかかる場合があります） 、時間内にそこに来てください）それで、今から私たちのほとんどをそこにまっすぐ送ります。 スペインの銀行からの借入について詳しくは、こちらをご覧ください。

スペインの銀行ではいくらまで借りられますか?

それは物件の価格によって異なります。 100万かかる場合、通常はその金額の70％を融資してもらえます。 法律により、銀行は独立した会社に不動産の評価を依頼しています。 その場合、彼らはそれを 800,000 スウェーデンクローナと評価するかもしれませんが、たとえ価格が 100 万スウェーデンクローナだったとしても、最大 800,000 スウェーデンクローナの 70% を借りることができます。一方、彼らがそれを 150 万スウェーデンクローナと評価した場合でも、それでも借りることができます。決められた価格でのみ融資を受けることができます。 最終的な金額を決定するのが価格であるか評価額であるかに関係なく、融資は常に最低額で行われます (また、最近では評価額が実際の市場価格よりも著しく低い場合が多いこと)。 以前はすべての銀行が独自の評価チームを持っていましたが、現在は州がこれを規制しているため、独立した第三者が評価を行う必要があります。 したがって、過去に行われていたように、さまざまな銀行を訪問し、最も高い評価額の銀行を選択するという考えはありません。

注記。 住宅の手数料や税金のために借りることはできないことに注意してください。 これらは住宅総額の 10 ～ 14% に相当します。 したがって、少なくとも 40% の資本が必要になります。

シナリオ 1 : あなたは、良い投資に適したアパートを見つけました。たとえば、ベッドルームが 2 つあり、ビーチにほど近く、海の景色を眺めることができます。価格は 100,000 ユーロで、価値も 1,000,000 ユーロです (ただし、VAT およびその他の手数料が追加され、借り入れはできないことに注意してください)。その後、現金預金として約 40,000 ユーロが必要となり、銀行から 60,000 ユーロを借りることができます。

必要がない限り、70% も借りる必要はないことに注意してください。私たちが主に取引している銀行には、他の多くの競合他社が要求しているような、x ユーロを借りなければならないという要件はありません。

シナリオ 2: 100 万の資本を持っています。 家の価格は170万ですが、評価額は150万です。 ただし、銀行は、価値が高いかどうかに関係なく、最低額で融資を行うことに注意してください。 この場合の価格は100万に設定されているため、150万の70％（手数料と税金を差し引くと約10～14％）が借りられることになります。

シナリオ 3.商業ビジネスに投資するか、銀行に預けたリゾート全体を買い取るか、より広い土地を購入したいと考えています。 ここには特定のルールはありません。 いくら借りられるかは、さまざまな要因によって決まります。たとえば、一部はローン、一部は土地や物件など、銀行との連絡を確立するお手伝いをいたします。 私たちはこの規模の投資に必要な経験、人脈、経験を持っています。

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銀行オブジェクトの問題（と機会）について

いくつかの銀行はまだ手頃な価格の住宅を多数保有していますが、実際には、特徴のある裕福なリゾート地に銀行の物件が存在することはほとんどありません。プエルトリコ、マス・パロマス、ネルハなど。危機から遠ざかれば遠ざかるほど、出てくる銀行商品は減っていきます。 2023年末、銀行システムは国内の銀行の差し押さえ品が記録的に少ないと発表した。それ以来、何もありません。

アパートの場所にはあまりこだわりがなく、できるだけ安い別荘が欲しいだけであれば、まだ良い物件がたくさんあります (ミハス・コスタなどの一部の地域では、新しく生産されたアパートもあります) 。 しかし、投資を探しているのであれば、ご存じのとおり、立地が最も重要な要素となります。 銀行物件の大きな問題は、銀行物件には理由があるということです。改装の必要性がそれほど高くない場合でも、頻繁に人目につかない場所にあったり、高速道路などのそばにあったりします。スペインでの銀行物件の購入について詳しくは、こちらをお読みください。

質問がありますか? info@spanskafastigheter.se までご連絡ください。できるだけ早くご連絡いたします。

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スペインの住宅市場 - 不動産価格は上昇しているが、依然として誤解を招くケースが多い

例としてネルハとバルセロナの価格履歴に関する統計

2007 年にバルセロナの価格は最高で、当時の 1 平方メートルあたりの平均価格は 4,732 ユーロでした。価格は 2013 年の最低価格で、平均価格は 2,957 ユーロでした。つまり、約40％の削減になります。 2013年から2016年上半期にかけて、価格は約6～7％上昇した。その後、この発展は2017年秋の暴動に関連して若干減速しましたが、その後再び増加し、パンデミックの年に価格は一時的に下落しただけです。概して、彼らはまっすぐに上がってきました。

スペインの住宅市場に関する統計を研究する際に強調しなければならないのは、それが特定の地域内のすべての住宅に基づいているということです。 つまり、優良地域にある投資対象に関する個別の統計はありません。 これらは自然な理由により、価格がより速く上昇します。

コスタ・デル・ソル州ネルハの具体的な価格例

私たちがよく知っている、70 年代後半のネルハのカピストラーノ村の人気エリアにある、ベッドルーム 2 室、バスルーム 2 室、テラス付きの特定のアパートの価格は約 200 円でした。 25,000ユーロ。黄金期 (2005 年頃) の価格は 250,000 ユーロから 260,000 ユーロでしたが、下落から数年後には 190,000 ユーロになりました。現在では価格は 250,000 ユーロかそれを少し上回る水準に戻っています。

2015年の初め、カピストラーノ村の1ベッドルームアパートメントの価格は10万〜12万ユーロで、2016年の初夏には14万8,500ユーロで落札された。現在の価格は約189,000ユーロです。

別の例: カピストラーノ プラヤ、数年前、そこの 1 ベッドルーム アパートメントの価格は約 14 万ユーロでした。 2015 年 6 月初旬、スウェーデン人家族がそこにある 1 ベッドルームのアパートを 24 万ユーロで売却しました。 ただし、これは1ベッドルームのアパートとしては高すぎましたが、その後価格は約225,000ユーロで安定しています。

ネルハ郊外のラデラ・デル・マルにあるアパートは、2014年夏時点で19万4000ユーロだった。 その後、2015 年の第 2 四半期に 239,000 ユーロで販売されました。 ここ数年、価格は30万ユーロを超えています。

、この地域の最大手企業すべてと提携していることに注意してください。最高の作品を提供できる唯一の方法は、大小を問わず最高のスペイン人やイギリス人の俳優とコラボレーションすることです。顧客への価格は決して影響を受けません。さらに、当社は地域マネージャーレベルで銀行と直接連携しているため、銀行の顧客が売却を希望する場合には、当社に銀行を送り込んでくれます。銀行オブジェクトが出現した場合も同様ですが、ネルハではほとんど出現しません。いずれにせよ、私たちは市内とその周辺において非常に有利な立場にありますが、それにもかかわらず、「低価格帯」の商品の供給が減少していることについては、できることはあまりありません。

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投資収益率 (ROI) について一言

直接利回り (投資収益率、略称 ROI) は、住宅が賃貸/運用を通じて生み出す年間余剰であり、この収入を不動産の購入価格に関連付けます。

スペイン全体の ROI の数値はありません。 しかし、危機が起きる前は、コスタ・デル・ソルの魅力的な住宅の価格は通常 10% 程度か、それ以上だと予想されていました。 ただし、予想収益が 5% を超えるものは投資家にとって魅力的です。

回復以来、数値は再びこれらのレベル、約 10% に近づき始めており、それを上回る数値が記録されるケースも増えています。主にネルハでは、今では過去最高を記録し、四半期ごとに記録を更新しています。これは主に、先ほども言ったように、この街が一年中訪れる目的​​地になっているという事実によるものです。

ROI の計算には、通常、不動産の総支払額に加えて、運営、メンテナンス、その他事業から得られる控除も含めます。 しかし、スペインの不動産業者の多くは、ROI を達成するために、住宅が 1 年間にどれだけの収益をもたらすかということと関連して最終価格を検討します。

ただし、ROI を計算する際には、会計上の減価償却費は考慮されません。

最も簡単なのは、過去の稼働率、年間の平均賃貸価格、年会費を単純に調査することです。 

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結論/要約:

• スペインには多くの要因がある。 彼らには、近代的な高速道路、高速鉄道、そしてよく発達した医療システムなどの近代的なインフラが整っています。 この国は、しばらくの間、世界で最も安全な観光地とも考えられています。 主にスペインには、決して味方につけることのできないソフト要素がある。 豊かな歴史と文化、食べ物、太陽、変化に富んだ自然、海、そして長い海岸があります。 スペインは世界第3位の観光大国であり、観光業は力強い拡大段階にあり、おそらく投資家にとって最もエキサイティングなことは、同国が以前にはあまりなかった、ますます潤沢な国際観光客だろう。
• 住宅価格は危機の数年間にほぼ 50% 下落しました。その後徐々に回復し、2030 年までに新たな高みに達すると予想されています。しかし、現在の大きな問題は価格の上昇ではなく、本当に魅力的な地域に魅力的な住宅が不足していることであることはいくら強調しても足りません。地域によっては、買うものがほとんど残っていないため、値上げについて議論するのは無意味です。
• スペインの住宅購入のためにローンが必要な場合は、スペインの銀行から最大 70% を借りることができます。 ただし、実際には税金などのための借入は認められていないため、自己資本の 40% が必要であることに留意してください。 当社を通じて申請すれば、退職前にオンラインで融資の約束 しかし、銀行は、あなたがどのような種類の住宅を購入したいのか、どこで購入するのか、そしていくら借りたいのかを大まかに知りたいと考えています。 また、彼らは明確なタイムラインも望んでいます。つまり、いつ家を見て、いつ購入する予定なのかということです。
• 安全な投資を行っているかどうかを確認するには、その地域の賃貸履歴を調べてください（町と住宅街の両方で、できれば住宅の個々の歴史を調べてください。ただし、これは可能性がほとんどありません）。
• 賃貸市場で最も有利な住宅は、空港から車で 60 分以内にあり、テラス/バルコニーがあり、近くのプールにアクセスでき、新鮮な状態で、できれば海の景色が望める住宅です。 家が交通量の多い大通りに位置していないことが何よりも重要です。 インテリアデザイン、家具、エアコン、洗濯機などの細部まで重要です。
• ただし、はるかに重要な側面は地理的な場所。 特にコスタ・デル・ソルの稼働率は非常に高く、その稼働率も年々上昇するばかりで、ますます高級志向が高まっています。 いくつかの異なる要因により、最も占有率が高いのは、コスタ デル ソル東部のネルハにあります (占有数 42 ～ 48 週間以上)。 コスタ・デル・ソルの首都マラガでさえ人口が大幅に増加しており、多くの人がヨーロッパ最大の「週末都市」の一つになると信じている。 コスタブランカも成長地域ですが、年間稼働率はまだ高くありません。 閑散期であっても、少なくともある程度の観光客を引き付けるのはトレビエハです
• カナリア諸島、マヨルカ島、バルセロナは確かに観光産業が盛んです。 制限によって制限されているか、場合によっては完全に妨げられています。 法律に従わない場合、非常に高額な罰金が科される可能性があります。 ただし、バルセロナでは承認された観光ライセンスがあれば住宅を購入することが可能であることに注意してください。 さらに、トレンディーなリゾート地のシッチェスのように、近隣地域のすべてがそれほど厳しく規制されているわけではありません。
• スペインの人気の休暇エリアのほとんどは、ハイシーズンには満室です。 複数の評価者によると、平均して年間 15 週間の入居が期待できます。 ほとんどの場合、のみに家を貸す方が、 また、地域によっては、たとえ全体的に観光業が盛んであっても、家を貸すことが多かれ少なかれ不可能な場合があることにも注意してください。とはいえ、歴史を注意深く研究し、家を売り込むチャネルを確立している業者を選びましょう。
• マーケティングなどを管理したくない場合は、別のレンタルモデルがあります。自己。レンタル会社は収益の 20 ～ 25% を受け取るのが通例です (自分で顧客を連れてきた場合は 10 ～ 15%)。自分で（マーケティングや知人のサークルを通じて）顧客を呼び込むハイブリッド モデルがますます一般的になってきています。スペインのすべての地域にうまく機能しているレンタル会社があるわけではありません。清掃会社の修理、監視員の常駐、鍵の受け渡しのソリューション、支払いソリューション、マーケティングなど、すべてを自分で行う準備ができていない場合にも、これを検討する必要があります。
• 残念なことに、多くの仲介業者は、賃貸のお手伝いをしてくれる、「問題ない」と主張しています。私たちはそれを修正します。」その後は何も起こりません。購入する前に、レンタル事業を確認してください（購入予定の地域にどのようなオプションがあるのか​​も確認してください）。 Google の統計、週あたりのユニーク訪問者数を見せてもらい、国内外のどのポータルに広告を掲載しているかを説明してもらいます。あなたの家を売り込むのに最適な方法についての計画を提示してもらいます。ほとんどの仲介業者はスペインの販売物件に対する独占的権利を持っていないため、購入前も購入後も、すべての要件を満たせない仲介業者に縛られていると感じる必要はありません

スペインへの投資を考えている方のお手伝いをさせていただきます

たとえば、賃貸市場では機能しないことがわかっている安価な銀行物件を探して市場を精査することはありません。 私たちのパートナー（弁護士、銀行、デベロッパー、地元スペインの仲介業者など）も、私たちができる限り「安価な別荘」に興味がないことを知っています。 こうして彼らは、良い投資だと判断したもの、つまり数字を裏付けた住宅を。 もちろん、ご要望に応じて、本当に安くてシンプルで素敵な家だと判断した家を探します。 しかし、「良い投資」と「太陽の光が当たるできるだけ安い家」の間には大きな違いがあることを明確にしなければなりません。

私たちは次のことを保証します。

助けます：

• 最適な賃貸住宅を見つけるため(当社の娘サイト、パートナーの娘サイトなどからの数字を分析します)。 文書化された数字がない場合は、各レンタル会社のマネージャーと協力して、お客様の不動産からどのくらいの収入が得られるかを適切に見積もることができます。
• 適切な弁護士を見つける。 当社の顧問弁護士は、住宅関連の紛争にも対応しています。 彼はよく知られており尊敬されており、数世代にわたって弁護士を務めてきた家族の出身であるため、まったくユニークな人脈を持っています。 また、B&B、小規模ホテル、商業用地などの特別な投資先を見つけるのも手伝ってくれます。これらの購入のほとんどは弁護士の連絡先を通じて処理されます。
• スペインの銀行から融資を受けるため、そして、あなたが降りる前に融資の約束を得ることができます（スウェーデン語を話す銀行マネージャーも必要です。つまり、公認のスペイン語翻訳者にすべての書類を翻訳してもらう必要はありません）。
• すべての法律と規制を遵守すること（スペインのすべての州を支援することはできませんが、これは本格的な賃貸会社が支援できるはずであることに注意してください）。
• 水道や電気の供給、地域登録、固定資産税などの通常のアフターサービスもすべて含まれます。
• 鍵の配達、清掃、マーケティング、予約、支払いなど、すべてまたは特定の部分を処理するレンタル会社を見つけます。 これを投稿する方法にはいくつかのオプションがあります。
• Blocket の店舗で個人の住宅を賃貸する広告を掲載し 当社ウェブサイト、Facebook チャネル (有料 Facebook 広告経由を含む)、姉妹サイトなどで直接。
• 時間が許す限り、当社のマーケティングマネージャーが、使用して、お客様に代わって (Web 代理店に依頼する場合と比較して大幅に割引された価格で) Web サイトの作成とマーケティングをお手伝いします。 Googleで上位に表示される方法なども。
• 改修のための良い建設会社を見つけることです（ところで、スペインの住居であってもスウェーデン根控除を行うことが可能であることはよくご存知でしょう）。 レンタル会社のマネージャーは、可能な限り最高の入居率を得るために最適な改修方法について喜んで意見を提供します。 できるだけ貸し出すことが彼らの利益にもなります。
• 最も成功したクライアントからの実証済みの戦略、どの国内外のポータルが最も効果的に機能するか (少数のみが必要) の青写真、およびさまざまな付随サービスの価格を最も安く抑える方法、および他の必要があるものを使用します。家を完全に自分で貸す場合を考えてみましょう。
• 保険や支払いソリューションなどの他の側面に関するアドバイスも提供できます。
• 私たちは購入プロセス全体に最初から最後まで関与し、すべてをスウェーデン語などに翻訳するように心がけています。
• info@spanskafastigheter.se または spaienkontoret@spanskafastigheter.seまでご連絡ください。電話番号: 0034 669 738 682

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• スペインで別荘やアパートを借りる – 短期滞在や長期滞在のヒントなど。
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