Kriisivuodet alkoivat vuonna 2007, ja kesti muutaman pitkän vuoden ennen kuin sekä tavalliset espanjalaiset että ulkomaalaiset alkoivat ostaa asuntoja uudelleen (sijoittajat ostivat kuitenkin periaatteessa heti taantuman aikana). Kiinnostus Espanjan asuntomarkkinoita kohtaan lähti kuitenkin räjähdysmäisesti liikkeelle jo vuoden 2014 alkupuoliskolla, ja myynti on sen jälkeen enemmän tai vähemmän noussut suoraan, mutta ei ole koskaan saavuttanut samaa tasoa kuin ennen finanssikriisiä. Markkinat kuitenkin ottivat useita vahvoja askeleita eteenpäin vuosina 2021/22 ja pysähtyivät sitten hieman enemmän vuonna 2023. Vuoden 2024 lopusta lähtien, kun EKP alkoi laskea korkoja vähitellen, alkoi uusi jännittävä luku useiden melko selkeiden trendien kera.

Markkinat suuntautuvat pääasiassa Malaga Vuonna 2026 ostajat alkavat yhä enemmän suosia uutta tuotantoa käytettyyn verrattuna. Nykyinen energia-/inflaatiokriisi on kuitenkin vaikeuttanut rakennuttajien hankkeiden toteuttamista, mikä tarkoittaa, että rakennetaan vähemmän kuin on kysyntää. Tämä johtaa jyrkkiin hinnannousuun pitkällä aikavälillä, mutta myös loistaviin mahdollisuuksiin pääomaa omaaville.

Tilanne markkinoilla vuodenvaihteessa 24/25

Lihavoidut kommentit päivitetty 9.4.2024:

Rahoituslaitos BBVA ennusti kiinteistöjen hintojen nousevan viime vuonna 3 % (he uskovat myös, että kauppojen määrä kasvaa 5–7 % vuonna 2024).

Bankinterin analyytikot ennustivat kuitenkin Espanjan kiinteistöjen hintojen laskevan kaksi prosenttia ensi vuonna.

Fotocasa uskoo hintojen pysyvän vakaina vakaiden työmarkkinoiden, vakavaraisten sijoittajien ja ulkomaisten ostajien suuren kysynnän sekä houkuttelevien alueiden tarjonnan puutteen ansiosta. Kiinteistöportaali huomauttaa myös, että keskimääräiset hinnat ovat edelleen 22 % alhaisemmat kuin niiden huippuvuonna 2007.

Jälkikäteen ajateltuna BBVA osoittautui oikeaksi. Hinnat jatkavat nousuaan vastatuulesta huolimatta.

Kiinteistöjen kapea tarjonta houkuttelevimmilla alueilla on leimannut markkinoita koko vuoden 2024 ajan. Alueita, joilla on suurin kiinteistöpula, ovat Espanjan suurimmat maakuntien pääkaupungit, suurten kaupunkien ympärillä olevat esikaupungit ja turistialueet, joissa ulkomaiset ostajat ovat viime vuosina määränneet markkinat. Kuten Costa del Sol, Baleaarit ja osat Costa Blancasta.

Selityksiä huonolle tarjonnalle

Ei ole yllättävää, että hinnat pysyvät Espanjassa ennallaan, koska markkinoille on tulossa niin vähän asuntoja (puhumme nyt ulkomaalaisten suosimista alueista, dynamiikka on erilainen sisämaassa jne.). Yksi syy on se, että monet, jotka ovat ostaneet kodin Espanjassa viimeisen 10 vuoden aikana, ovat tyytyväisiä ostokseensa ja haluavat jäädä. 10 vuotta sitten useammat espanjalaiset omistivat kodin, jopa suosituimmilla turistialueilla. Ehkä suurin syy asuntojen heikkoon tarjontaan on kuitenkin se, että Espanjassa ihmiset ostavat asuntoja alhaisella korolla pitkäksi aikaa, jopa 20 vuodeksi. Nyt kun korot ovat nousseet, harvat haluavat korvata kotinsa, koska heidän on neuvoteltava korkoa uudelleen.

Kun on kyse myynnistä ruotsalaisille, norjalaisille ja tietyille muille kansallisuuksille, joiden valuuttoihin kriisi on vaikuttanut, heikolla kruunulla on luonnollisesti oma roolinsa. Eikä myöskään pidä unohtaa, että vuosina 2021–2022 oli todellinen pandemian vaikutus! Verrattuna useimpiin 2000-luvun vuosiin, nämä ovat edelleen vahvoja myyntilukuja.

Asuntomarkkinoiden tulevaisuus seuraavan kuuden kuukauden aikana

On vaikea sanoa, millainen Espanjan asuntomarkkinoiden lähitulevaisuus tulee olemaan. Jos inflaatio ja korot jatkavat laskuaan, markkinat voivat todella käynnistyä lisääntyneen tarjonnan ja myynnin – sekä nopeammin nousevien hintojen – myötä.

Olemme nähneet useita kriisejä pitkän toimintamme aikana Espanjassa. Paljon tapahtuu viiveellä, eikä mikään tietty kaava toteudu. Vuoden 2008 finanssikriisin jälkeen, kun talous alkoi nousta pohjalta (vaikka kukaan ei tuolloin tiennyt sitä), kiinteistöjen hinnat jatkoivat laskuaan useissa eri segmenteissä. Tänä aikana sijoittajat, jotka ansaitsivat eniten viimeisen vuosikymmenen aikana, olivat aktiivisimpia. Monet kohteet eivät kuitenkaan myyty julkisesti, ja pääasiassa toimijat, jotka eivät yksinkertaisesti voineet enää odottaa myyntiä, vaikka talous osoitti positiivisia merkkejä kääntymisestä. Monet näistä kohteista myytiin pankkikohteina tai "underhand" (eli niitä ei mainostettu julkisesti verkkosivuilla tai portaaleissa). Tällä kertaa pankkikohteiden markkinat ovat kuitenkin täysin olemattomat viime kriisin aikana tehtyjen lakisääteisten muutosten vuoksi, on lisättävä.

Espanjan talouden odotetaan kasvavan euroalueella nopeimmin vuoteen 2025 mennessä, ja asuntojen hintojen nousu on ollut suhteellisen maltillista. Monissa paikoissa ne eivät ole vielä palanneet vuoden 2008 tasolle! Samaan aikaan se myy edelleen erittäin vahvasti ulkomaisille sijoittajille, jotka tarkastelevat myös sellaisia ​​​​tekijöitä kuin vakaus, rikollisuus, infrastruktuuri jne.

• Espanjalainen asuntorakennusyritys Aedas Homes, yksi Espanjan suurimmista (saimme heiltä palkinnon asiakkuutemme hallinnasta muutama vuosi sitten), myi kolmanneksen kodeistaan ​​ulkomaisille ostajille kyseisenä vuonna. He myivät lähes 600 asuntoa yhteensä 265 miljoonalla eurolla esimerkiksi Costa del Sol, Costa Blancalla ja Baleaareilla ostajille yli 50 maasta, johdossa hollantilaisille, saksalaisille, puolalaisille, belgialaisille ja briteille.

Hintakehitys Espanjan asuntomarkkinoilla

Vuonna 2022/23 hinnannousu oli maltillista, mutta vuoden 2024 nousu oli huomattavasti suurempi. Asuntojen hinnat nousivat 12,34 prosenttia vuonna 2024 ja ovat nyt 12,5 prosenttia korkeammat kuin vuoden 2007 huippuhinnat.

Jos katsomme hieman kauemmas taaksepäin, vuoteen 2020 ja juuri ennen pandemiaa, maan keskihinnat nousivat 6,5 %. Ensin koronavirus aiheutti hintojen laskun, ja sitten seurasi elpyminen ja jyrkkä nousu, kun monet näkivät Espanjan täydellisenä pakopaikkana uudessa todellisuudessa, jossa voi työskennellä etänä. Lisäksi maassa tapahtuu paljon positiivisia asioita, sen keskittyminen teknologiaan ja kestävään kehitykseen yhdistettynä suhteellisen alhaisiin kiinteistöhintoihin on tehnyt kansainvälisistä sijoittajista kiinnostuneita tästä asuntomarkkinoista.

Jos tarkastelemme hintatrendejä ulkomaisia ​​ostajia kiinnostavimmilla alueilla, kuvio on jonkin verran erilainen. Hinnat ovat enemmän kuin elpyneet Baleaareilla ja Kanariansaarilla, lähes elpyneet Madridissa, mutta ovat edelleen alhaisemmat Andalusiassa (Marbella hinnat ovat kuitenkin nousseet pilviin, ja Malaga kaupunki on nyt kiinnostavampi sijoittajille, koska kaupungin odotetaan seuraavan samaa hintatrendiä tulevina vuosina), Kataloniassa, Valencian alueella ja Murciassa.

Andalusiaa pidetään nykyään veroparatiisina ja erittäin yritysystävällinen

Andalusia alentaa vähitellen asuntojen ostoveroja. Käytettyjen asuntojen ITP-vero on nyt 7 %. Aiemmin se oli 8, 9 tai 10 % hintaluokasta riippuen. Veronalennukset siis edistävät ensisijaisesti korkeamman hintaluokan asuntojen hankintaa. Uudisrakentamisen maksujen osalta AJD on 1,2 %, aiemmin 1,5 %. Espanja ja erityisesti Andalusia alentavat veroja kokonaisuudessaan ja ovat nyt.. yksi Espanjan alueista, joilla on ehdottomasti alhaisimmat verot. Lisäksi esimerkiksi Nerja on otettu käyttöön uusia lakeja, joiden tarkoituksena on karsia muuten hankalaa espanjalaista byrokratiaa. Kaikki tämä yhdistettynä alueen yleisesti ottaen suuriin investointeihin kestävään matkailuun, infrastruktuurin vahvistamiseen sekä erilaisiin parannuksiin ja yksinkertaistuksiin, jotka palvelevat niin kansainvälisiä yrityksiä kuin yksittäisiä "digitaalisia nomadeja", tekee alueesta erittäin mielenkiintoisen sijoituskohteen. Google äskettäinen päätös sijoittaa tärkeä kyberturvallisuuspääkonttorinsa Malaga on johtanut puheisiin "eurooppalaisesta Piilaaksosta":

Lue lisää Espanjan uusista verokannoista ja verolaeista tälle vuodelle.

Espanjan alempien korkojen ja tulevien myyntien määrän osalta:

Marraskuussa markkinat arvioivat, että koronleikkauksia ei tapahtuisi ennen kesää 2024, mutta nyt yhä useammat ihmiset uskovat, että EKP:n ensimmäinen koronleikkaus tulee jo maaliskuussa. Uskotaan myös, että vuonna 2024 koronleikkauksia on odotettua enemmän ja voimakkaammin.

Vuoden 2022 ensimmäisellä neljänneksellä Espanjassa tehtiin 164 999 asuntokauppaa, mikä on yli 14 % enemmän kuin edellisen vuoden viimeisellä neljänneksellä. Itse asiassa se on korkein luku sitten vuoden 2008 alun. Ruotsalaiset ostivat myös 30 % enemmän asuntoja kuin edellisellä neljänneksellä. Samaan aikaan hinnat nousivat 3,1 % ensimmäisellä neljänneksellä (hinnat kuitenkin laskivat 1,2 % Malagaalueella). Toisella neljänneksellä myynti kasvoi 8 % edellisvuoteen verrattuna. Kesäkuussa kasvu oli 4 %. Myynti hidastui tämän jälkeen pääasiassa Madridin alueella.

Vuoden 2022 ensimmäisellä puoliskolla Espanjassa rikottiin ennätys ulkomaisten ostajien määrässä. 53 % enemmän kuin edellisenä vuonna. Yhteensä 72 987 asuntoa myytiin ulkomaisen ostajan kanssa. Tämä on korkein luku sitten mittausten aloittamisen vuonna 2007. Ulkomaiset ostajat muodostavat peräti 20,3 % kaikista Espanjan asuntokaupoista. Ostajat kuitenkin lykkäsivät myyntiään vuoden jälkipuoliskolla, mikä on ollut maailmanlaajuinen ilmiö. Joillakin markkinoilla (kuten Ruotsissa) toipuminen voi kestää kauan, mutta Espanjan asuntomyynnin odotetaan kasvavan jälleen merkittävästi vuoden 2023 ensimmäiseltä tai toiselta puoliskolta alkaen. Viimeisen neljänneksen myynti laski noin 10 % (muiden kuin espanjalaisten lasku oli kuitenkin vain 1,2 %) edellisvuoteen verrattuna, mutta on liian aikaista tehdä tästä johtopäätöksiä, koska sitä odotettiin. Vuotta aiemmin pandemian vaikutus oli valtava.

Viime vuoden lopulliset tilastot julkaistiin 23. maaliskuuta. Myynti ulkomaisille ostajille on ennätystasolla. Vuosikirjan mukaan ulkomaisen kysynnän osuus markkinoista oli 13,75 % ( Malaga ulkomaalaisten osuus ostoista on lähes 35 %!), mikä tarkoittaisi 88 858 myyntiä, kun taas viimeisimmät neljännesvuositiedot osoittavat 94 481 myyntiä ja 14,62 % markkinoista, mikä on 58 % enemmän kuin edellisenä vuonna. Espanjassa kiinteistöjen ulkomainen kysyntä on edelleen vahvaa, vaikka kiinteistörekisterinpitäjien neljännesvuositilastot viittaavat myös kasvuvauhdin hidastumiseen viime vuoden jälkipuoliskolla, mikä viittaa siihen, että vuosi 2023 ei välttämättä ole yhtä hyvä nousevien korkojen vuoksi. Espanjan markkinat ovat kuitenkin vahvassa nousutrendissä keskipitkällä ja pitkällä aikavälillä verrattuna moniin muihin maailmanlaajuisiin markkinoihin.

Käytettyjen asuntojen hinnat nousivat vuoden 2022 ensimmäisellä puoliskolla vuosittain 7,9 % ja uudisrakennusten hinnat 8,1 %. Kokonaisuudessaan asuntojen hinnat nousivat Espanjassa 8,8 % koko vuoden ajan (neljännellä neljänneksellä nousu oli 2,5 %, joten nousu jatkuu). Pandemia/sota/inflaatio (joka on Espanjassa alhaisempi kuin Ruotsissa) ei hidastanut vuodesta 2014 jatkunutta hintojen nousutrendiä. Espanjalaisten asuntojen hinnat laskivat merkittävästi vuoden 2008 kriisin jälkeen, mutta ovat vuonna 2023 edelleen 18,7 % alhaisemmat kuin vuoden 2007 ennätystaso. Siitä lähtien on tapahtunut paljon positiivista, kuten sääntelyä, infrastruktuurin laajentamista, investointeja ekomatkailuun ja vaellusreitteihin jne. Espanjan asuntomarkkinoilla on vahva 20-luku. Rakennusyhtiö APCESpaña uskoo, että hintoja nostaa pääasiassa halu uudistuotantoon, ja kaikista vuonna 2023 valmistuvista kodeista 80 % on jo varattu!

Rakennusalan inflaatioon ja toimitusvaikeuksiin liittyvät huolet ovat hieman helpottaneet. Olemme keskustelleet rakentajien kanssa, jotka sanovat hintojen ja toimitusaikojen alkavan hitaasti mutta varmasti "normalisoitua". Uusien projektien valmistumisessa on kuitenkin odotettavissa viivästyksiä. Niille, jotka eivät pidä nyt myynnissä olevien (myös suunnitelman ulkopuolella olevien) kiinteistöjen tarjonnasta, on vielä pitkä aika odottaa. Uskomme myös, että ensi vuodesta alkaen myyntiin tulevien projektien hinnankorotukset ovat huomattavasti korkeammat, varsinkin kun kysyntä on edelleen korkeaa.

Espanja toipui nopeasti pandemian aikaisten karanteenien aiheuttamasta alkuvaiheen halvaantumisesta.

Jo kesäkuussa 2021 myytiin 88,4 % enemmän asuntoja kuin edellisen vuoden vastaavana ajanjaksona. Absoluuttisesti mitattuna alueella nähtiin korkein myyntiluku sitten kesäkuun 2008! Yhteensä 565 523 kiinteistöä vaihtoi omistajaa Espanjan asuntomarkkinoilla vuonna 2021. Tämä oli korkein luku 14 vuoteen.

Erityisesti pandemian aikana ja sen jälkeen näimme vahvaa myynnin kasvua luksussegmentissä ja uusien tuotteiden myynnissä. Saamme myös raportteja kollegoilta ympäri maata, jotka myyvät uusia tuotantoprojekteja espanjalaisille lyhyemmässä ajassa kuin olemme nähneet moneen vuoteen. Yhdessä uusimmista projekteistamme myimme vuoden lopussa myös ensimmäistä kertaa useille espanjalaisille sijoittajille. He ovat huomanneet, kuinka kannattavaa on ollut ostaa suunnitelmien ulkopuolella viime vuosina. On positiivista, että myynti kasvaa niin nopeasti sekä ulkomaisille että espanjalaisille ostajille, mutta kannattaa seurata hintakehitystä. Se voi myös nousta odotettua nopeammin. Elokuun 21. päivän lopussa todettiin, että asuntojen hinnat olivat 4,9 % korkeampi heinäkuussa kuin samaan kuuhun vuotta aiemmin. Kiinnostus on myös ulkomaalaisten keskuudessa edelleen suurta pandemiasta huolimatta, jopa ruotsalaisten ostajien keskuudessa, jotka myös nuorenevat.

Vahva vuokraus

Hotellinpitäjien yhdistyksen mukaan heinäkuun 2022 käyttöaste oli 86,29 %, kun se oli 84,2 % vuonna 2019. Pääasiassa Nerja ja Torremolinos ylittivät vuoden 2019 luvun nostamalla keskiarvoaan. Nerja oli korkein käyttöaste, yli 90 % (verrattuna Marbella ja muihin länsipuolen lomakohteisiin, joiden käyttöaste on hieman yli 80 %).

Neljän peräkkäisen kuukauden ajan, kesäkuusta syyskuuhun 2023, Nerja hotellien käyttöaste oli yli 90 prosenttia. Kaupungin matkailupäällikkö: "Nerja on tullut alueen vertailukohta. Kansallisuuksien osalta kaupunkiin on saapunut voimakas brittiläisten, espanjalaisten, saksalaisten ja irlantilaisten turistien virta.".

Malaga johtaa kehitystä

Espanjassa kirjoitetaan nyt paljon edellä mainitusta poikkeuksellisesta kehityksestä Malaga, joka vuoden alussa oli investointikelpoisuudessa vain Barcelonan ja Madridin jälkeen. Lisäksi vuoden viimeisellä neljänneksellä julkaistiin lukuja, jotka osoittivat, että Malaga oli ensimmäistä kertaa koskaan ohittanut Barcelonan myytyjen uusien kiinteistöjen määrässä.

Vuokrahinnat nousevat Malaga ulkomaalaisten suuren kysynnän vuoksi

Vuokrahinnat nousevat jyrkästi Málagamaakunnassa ja Costa del Sol. Vuosien 22 ja 23 välillä vuokrahinnat nousivat 23 prosenttia ja päätyivät 13,22 euroon neliömetriltä kuukaudessa. Vuoteen 2007 verrattuna vuokra on nyt yli 60 prosenttia kalliimpi, jolloin se oli noin 8,5 euroa neliömetriltä.

Materiaalien hinnat nousivat ja kysyntä kasvoi

Syksyllä 2021 rakentajien ja suuren pankin välisessä suuressa kokouksessa (yhden projektimme rakennustöiden alkamisen vuoksi) ilmoitettiin, että tiettyjen materiaalien hinnat nousisivat jopa 40 % vuoden 2022 alkuun mennessä. He olivat oikeassa. Tämä ennustus siis esitettiin kauan ennen kuin Venäjä hyökkäsi UkrainaanSama analyytikko sanoo nyt, että materiaalien hinnat laskevat jyrkästi ja että uusien projektien myynti Espanjassa kasvaa räjähdysmäisesti tulevaisuudessa. Inflaatioon liittyvä epävarmuus on kuitenkin johtanut siihen, että suunnitteluvaiheessa olevat projektit ovat viivästyneet. Neuvomme ostamaan uutta tuotantoa alkuvuodesta, sillä hinnannousu voi olla huomattava kesällä ja syksyllä. Käytettyjen kiinteistöjen osalta uskomme hintakuvan pysyvän suhteellisen muuttumattomana, koska käytettyjen kiinteistöjen kysyntä heikkenee. Varasto alkaa yksinkertaisesti kulua loppuun. On myös otettava huomioon, että vuoden 2008 kriisin jälkeen ennen koronapandemiaa rakennettiin suhteellisen vähän asuntoja. Tilanne Espanjassa ensimmäisen neljänneksen jälkeen on sellainen, että monet pankit ovat tulleet yhä varovaisemmiksi ja kiinteistökehittäjillä on vaikeuksia saada rahoitusta huolimatta vahvasta uuden tuotannon kysynnästä. Historiallisesti tämä tarkoittaa yleensä sitä, että kun taustalla olevat ongelmat on ratkaistu (jäljellä on enää EKP:ltä signaali korkojen nousun huipentumisesta, joten kannattaa seurata tätä merkkiä), hinnat nousevat usein nopeasti ja nopeasti.

Uudisrakentaminen ja luksuskodit häämöttävät koronakriisin jälkeen

Keskustelemme jatkuvasti asunnonomistajien, rakennuttajien, sijoitusrahastojen, pankinjohtajien, maanomistajien jne. kanssa ja päivitämme vähitellen tilannetta Espanjan markkinoilla korona-/inflaatio-/sähkökriisin aikana ja sen jälkeen. Neuvottelemme myös jatkuvasti sekä maanomistajien että rakennusyritysten kanssa erilaisista hankkeista ja meillä on siten hyvä yleiskuva tilanteesta – pankkien ehdoista naulojen hintaan! Vuonna 2025 on paljon hyviä mahdollisuuksia niille, jotka ovat hereillä!

Kirjoita osoitteeseen info@spanskafastigheter.se lisätietoja underhandkiinteistöistä ja uudistuotannosta sekä siitä, mihin segmentteihin ja markkinoihin mielestämme kannattaisi investoida vuonna 2025.

Uudisrakentaminen ja luksuskodit saivat myynnin käyntiin

Uuden tuotannon markkinat ovat, kuten käytännössä kaikki muutkin, olleet inflaatiovuosina suhteellisen vaimeat, mutta kysyntä jyrisee taustalla, kuten pandemiavuodet ovat osoittaneet.

Myynti alkoi odotettua nopeammin pandemian aiheuttaman sulun jälkeen – jo kesäkuun 2020 alussa, ennen kuin maa edes avasi rajojaan, ja sitä vauhdittivat tilapäiset 10–15 prosentin hinnanalennukset, joissakin tapauksissa enemmänkin. Useimmat hinnanalennukset tehtiin kuitenkin "underhand" (eli omistaja ei halunnut julkaista hinnanalennusta julkisesti), eikä näitä kiinteistöjä ollut paljon myynnissä. Siitä lähtien hinnat ovat pysyneet enemmän tai vähemmän vakaina monissa kiinteistöissä, kun taas luksuskiinteistöissä hinnat ovat nousseet jyrkästi (iso talo), jonka kysyntä on kasvanut. Ennen kaikkea on kuitenkin, kuten mainittiin, suurta kotimaista ja kansainvälistä kysyntää uudelle tuotannolle.

Kiinteistövälitystoimisto Registradoresin tilastojen (24.9.2021) mukaan uudisrakennusten myynti kasvoi Costa del Sol 50 % edellisvuoteen verrattuna. Käytettyjen asuntojen myynti on laskenut 4,6 % samalla ajanjaksolla, mikä voidaan selittää sillä, että asuntokanta alkaa vanhentua ja kulua loppuun, mutta myös sillä, että hinnat ovat laskeneet vain 0,5 % kriisistä huolimatta (hinnat ovat kuitenkin nousseet hieman kyseisen raportin jälkeen).

Olemme ostajien kanssa samaa mieltä. Tulevaisuudessa on epäilemättä kyse uutuuksista, mutta käytettyjä koteja etsivillekin on tietysti hyviä ostosmahdollisuuksia. Vaikka useimmat ihmiset etsivät nyt uusia koteja, tarjonta on rajallista. Siksi on olemassa aukko (koska monet rakennusalan kehittäjät olivat kriisin aikana alhaalla, samaan aikaan kun he huomasivat kysynnän olevan vahvempaa kuin yli kymmeneen vuoteen, oli materiaalipulaa, inflaatiota ja työvoimapulaa), kunnes vuonna 2024 valmistuu uusia koteja hyvillä paikoilla. Näiden hintojen odotetaan myös olevan huomattavasti korkeammat kuin 22/23 myytyjen asuntojen

Lyhyt mutta intensiivinen ostoikkuna uudisrakennussegmentissä avautuu laajalle vuonna 2024. Tämä koskee siis hankkeita, joiden tonttien hinnoista neuvoteltiin kriisin aikana, ennen kuin ymmärrettiin, että kriisi ei olisi pitkäaikainen [asuntomarkkinoiden vaikutuksen kannalta], ja joita hallinnoivat lahjakkaat tiimit, jotka onnistuivat hamstraamaan materiaaleja ennen materiaalipulan iskimistä. Odotettavissa on suuri riski, että uudistuotannon hinnat nousevat jyrkästi kesästä/syksystä 2024 eteenpäin.

Nyt ostajat haluavat uutta, raikasta ja ympäristöystävällistä Käytettyjen tavaroiden tilanne on samanlainen kuin kesällä ja syksyllä 2019, jolloin näiden myynti hidastui merkittävästi ja useita kiinteistöjä myytiin vain noin 15 prosentin hinnanalennuksella (edelliseen vuoteen verrattuna). Monien vanhempien asuntojen myyntihintaa tarvitsee yksinkertaisesti alentaa, mutta harvat myyjät näyttävät olevan halukkaita vastaamaan ostajien kysyntään. Näemme, muuttuuko tämä vuoden aikana, mutta emme näe merkkejä tästä.

Useimmat odottavat myynnin piristyvän jälleen muun Euroopan talouden mukana jo vuoden ensimmäisellä puoliskolla.

Koronakriisin alussa uskottiin, että huomattava osa asunnoista, eri segmenteissä, kuten loma-asunnoissa, luksuskodit ja pienempiä hotelleja myydään alennettuun hintaan jonkin aikaaNäin ei kuitenkaan käynyt, sillä talous on odotettua vakaampi.

Mitkä alueet houkuttelevat eniten ostajia viimeaikaisen kriisin jälkeen?

Ennen kaikkea, aivan kuten edellisen kriisin jälkeen, Nerja (Mikään muu espanjalainen kaupunki ei herätä yhtä paljon sijoittajien kiinnostusta kuin ruotsalaiset sijoittajat korkean käyttöasteen ja positiivisen kehityksen ansiosta.) Kiinnostus ei ole laantunut, koska kunta on kriisin aikana käynnistänyt useita infrastruktuuri-investointeja rantoihin, luonnonpuistoihin ja kulttuuriin. He ovat aloittaneet vaellusreittien ja katujen kunnostuksen sekä uuden suuren terveyskeskuksen rakentamisen. Nerja on lähes ainutlaatuisen hyvässä asemassa, ja on jännittävää seurata sen kehitystä seuraavien 10 vuoden aikana. Katso parhaat tarjoukset Nerja täältä ja nyt.

Malaga kaupunki on kuitenkin vahvin kaikista ja siitä tulee Etelä-Espanjan houkuttelevin lomakeskus ulkomaisille ostajille vuodesta 2024 lähtien. Lue lisää Malagakehityksestä tästä artikkelista.

Niin pitkälle kuin se menee Marbella Näyttää siltä, ​​että kiinnostus aluetta kohtaan voisi kasvaa uudelleen, edellyttäen että hinnat laskevat. Tällä hetkellä alue on Malaga ja itäisen Costa del Solvarjossa. Hintojen on laskettava ja länsi Costa del Sol on käynnistettävä mielenkiintoisempia hankkeita uuden tuotannon merkeissä, jotta siitä tulisi taas todella mielenkiintoinen.

Torreviejaa ja muuta Costa Blancaa on vaikeampi tulkita. Jo ennen kriisiä oli paljon myymättömiä kiinteistöjä, ja useat paikat ovat kamppailleet taloudellisten ongelmien kanssa jo pitkään. Kriisi voi aiheuttaa paljon vahinkoa, mutta meidän on vain odotettava ja katsottava, mitä tapahtuu.

Hinnat nousivat Espanjassa tasaisesti 10 vuoden ajan, mutta olivat silti 30 % alhaisemmat kuin ennen vuoden 2008 kriisiä, jolloin pandemia iski

Viranomaisten viralliset luvut osoittavat, kuinka myynti laski kriisivuonna 2020. Se laski tietenkin, mutta ei niin paljon kuin analyytikot olivat odottaneet olosuhteissa. Kolmannella neljänneksellä myynti ulkomaisille ostajille laski 24,3 % edellisvuoteen verrattuna, mikä on syytä verrata toiseen neljännekseen, jolloin myynti laski 50 %. Joka tapauksessa pandemiavuotta voidaan pitää poikkeamana, tilastollisena poikkeamana, joka ei oikeastaan ​​kerro kehityksestä mitään. Neuvo on tutkia lukuja pidemmällä aikavälillä ja ennen kaikkea pitää mielessä, että kansainvälisesti puhutaan "toisten asuntojen" myynnin buumista, kun yhä useammat ihmiset työskentelevät etänä ja heillä on mahdollisuus asua muissa maissa, jos he haluavat. Forbes listalla (marraskuu 2020) maailman 20 houkuttelevimmista matkakohteista kolme espanjalaista kaupunkia päätyi 20 parhaan joukkoon: Malaga, Madrid ja San Sebastián. Tämä nostaa houkuttelevimpien asuntojen hintoja pitkällä aikavälillä, sillä kansainväliset ostajat etsivät suunnilleen samaa kohderyhmää: "merinäköalalla tai enintään 1 km mereltä, vähintään 2 makuuhuonetta, enintään tunnin ajomatkan päässä lentokentältä, terassi, lähellä kaikkea mutta silti syrjässä".

Hinnat vuonna 2019 olivat hieman vakaammat kuin edellisenä vuonna. Hyvämaineinen luottoluokituslaitos Moody's kuitenkin odotti hintojen nousevan Espanjassa 5,5 % vuonna 2020. Kaikista analysoimistaan ​​Länsi-Euroopan maista Espanjassa oli asuntomarkkinat, joiden arvon odotettiin nousevan eniten. Madrid ja Barcelona olivat tärkeimmät nousussa olleet maat. Jälkikäteen ajateltuna Malaga kehittyi parhaiten. Mielenkiintoista kyllä, tämä tapahtui myös vuoden 2007/2008 kriisin yhteydessä. Costa del Sol sanotaan aina olevan ensimmäinen, joka ajautuu kriisiin ja poistuu siitä ensimmäisenä.

Hinnat olivat vuonna 2019 edelleen yli 30 % alhaisemmat kuin ennen vuoden 2007 kriisiä (Vuoden 2024 alussa ne ovat noin 22 % alhaisemmat) Tämä yhdistettynä jatkuneisiin alhaisiin korkoihin ja Brexitin päättymiseen (monet odottivat sijoittamista, koska Brexit asetti kaiken umpikujaan) johtaisi useimpien analyytikoiden mukaan siihen, että ulkomaalaisten ostojen määrä Espanjassa rikkoisi jälleen ennätyksiä vuonna 2020. Ruotsalaisten kiinnostus Espanjaa kohtaan hidastui jonkin verran jo ennen koronaa, mutta vahvistui sitten uudelleen. Uskomme tähän olevan useita syitä. Ensinnäkin monien mielestä maailmassa on ollut niin monta kriisejä viimeisen kymmenen vuoden aikana, että "nyt riittää odottaa. Nyt ostamme", ja että koronakriisi käynnisti uusia projekteja mielenkiintoisella uudella tuotannolla. Lisäksi kruunu vahvistui euroa vastaan ​​samaan aikaan, kun Ruotsin asuntomarkkinat elpyivät horrosjakson jälkeen. Tämä tarkoittaa, että ruotsalaiset asunnonomistajat voivat helpommin vapauttaa pääomaa kodin ostamiseen ulkomailta.

Analyytikot uskoivat, että myynti ulkomaisille ostajille kasvaisi vuonna 2020, ennen kriisin iskimistä. Kriisi on kuitenkin kiihdyttänyt kiinnostusta ja ylittänyt koronaa edeltävät odotukset (vaikka markkinoilla olikin jonkinlainen levottomuus vuonna 2023 korkojen nousun vuoksi), ja seuraavat viisi vuotta Espanjan asuntomarkkinoilla voivat monien mukaan olla ennennäkemättömän kehittyviä. Erityisesti Malagaalueella.

Rakennustiimit ovat ratkaisu Espanjan uudisrakentamiseen

Yksi espanjalaisten analyysien mukainen huolenaihe on tonttien hintojen ja rakennuskustannusten räjähdysmäinen nousu vuodesta 2016 lähtien. Sama tapahtui nopeasti 1980-luvun puolivälistä lähtien (mikä johti suureen kuplaan vuosikymmenen lopussa). Samaan aikaan uuden tuotannon kysyntä on suuri, ja yhä useammat ihmiset rakentavat yhä suurempia hankkeita yhä korkeampiin hintoihin. Tämä johtaa "minikuplien" mahdollisuuteen ylikyllästyneillä markkinoilla. Pankit ovat siksi yhä rajoittavampia uusien, uutta tuotantoa sisältävien hankkeiden markkinoille tulossa ja rahoittamisessa. Pankkien varovaisuus uusien hankkeiden rahoittamisessa on voimistunut epidemian aiheuttaman talouden taantuman jälkeen. Ne, jotka pääsevät käsiksi uuteen tuotantoon, joka on loppuvaiheessa tai jolla on äskettäin valmistunut uusi tuotanto, istuvat siis kultamunalla, sillä uuden tuotannon kysyntä on suhteellisen pitkän ajan merkittävästi suurempi kuin tarjonta. Tapauksissa, joissa pankit astuvat esiin ja investoivat, ne vaativat, että hankkeet on enemmän tai vähemmän kokonaan myyty ennen kuin ne antavat niille vihreää valoa. Tämä on kestämätön tilanne, ja asialle on tehtävä jotain. Yhä useammat espanjalaiset toimijat tarkastelevat siksi muun muassa hyväksi havaittuja projektimalli yhteisöjen rakentaminenTämä projektiratkaisu tarkoittaa yli 25 prosentin laskua hinnoissa ja sitä pidetään sekä yksittäisen ostajan että ostajien maksuja takaavien pankkien ja vakuutusyhtiöiden kannalta laillisesti ja taloudellisesti paljon turvallisempana kuin tavanomaisia ​​kampanjoita.  Lue lisää rakennusalan yhteisöistä täältä.

Alla viime vuosien kehityksestä:

Vuonna 2018 käytettyjen asuntojen hinnat nousivat hieman yli 7 % (uudisrakennusten hinnat nousivat 6,1 %). Tämä oli suurin nousu sitten vuoden 2007 kolmannen neljänneksen. Koronakriisiä edeltäneiden viiden vuoden aikana espanjalaisen asunnon arvo nousi keskimäärin 5 % vuodessa, ja jos otetaan huomioon alentuneet korkokulut ja se, että vuokrahinnat nousivat 50 % samana aikana, tämä tarkoitti yli 10 %:n tuottoa niille, jotka ostivat oikean kodin oikealta alueelta oikeaan aikaan.

Vuonna 2017 ulkomaalaisille myytiin 53 259 asuntoa. Edellinen ennätys vuodelta 2007 oli 33 000 myyntiä.

Ruotsalaisille suunnatut myynnit laskivat 7 % vuonna 2018 (vuoden 2018 ensimmäisellä puoliskolla espanjalaisia ​​asuntoja myytiin kuitenkin enemmän kuin koskaan ennen) Ruotsin asuntomarkkinoiden epävarmuuden ja kruunun alhaisen arvon vuoksi. Tämä ei kuitenkaan vaikuttanut Espanjan asuntomarkkinoihin, jotka jatkoivat huoletonta kehitystä. Ulkomaalaisten ostojen määrä kasvoi 5 % heinä-syyskuun välisenä aikana, ja kokonaisuudessaan myyntien määrä kasvoi 11,9 %. Vuonna 2019 luvut vaihtelivat voimakkaasti, mutta osoittivat silti nousua. Vuoden 2020 kahden ensimmäisen kuukauden aikana monet välittäjät raportoivat, että ruotsalaiset olivat alkaneet ostaa jälleen ennätysvauhtia. Sitten tuli korona ja myynti törmäsi seinään, kun Espanja oli karanteenissa. Sitten se lähti taas suoraan nousuun, jo kesästä lähtien. Monet analyytikot uskovat, että asuntojen hintojen nousu Espanjassa tulee olemaan asteittaista ja pitkäkestoista, samalla tavalla kuin Ruotsissa tapahtui 90-luvun alun asuntokriisin jälkeen.

Itse asiassa kehitys tapahtuu niin nopeasti, että Espanjan valtio perusti vuonna 2019 alkaen uusi viranomainen kiinteistökuplien estämiseksiVuoden 2012 tienoilla monet ihmiset, myös me, arvioivat, että Espanjan markkinat nousisivat nopeasti ja sen jälkeen hintojen kehitys olisi pitkä ja tasainen, samanlainen kuin Ruotsissa 1990-luvun alun kiinteistökriisistä lähtien. Yhteinen muisti on kuitenkin lyhyt, ja hinnat ja uusien tuotantohankkeiden määrä nousevat odotettua nopeammin. Uusi valtion valvontaviranomainen estää hallitsemattoman spekulaation, ja keskuspankki saa enemmän resursseja luottojen virtauksen hillitsemiseen.
Uuden viranomaisen todellisia seurauksia on vaikea ennustaa, mutta arvelemme tämän tarkoittavan muun muassa uuden tuotannon verotuksen nousua muutaman vuoden kuluessa.

Tällä hetkellä veronkorotuksia ei kuitenkaan ole näköpiirissä, lainakuluja on alennettu ja asuntojen arvot nousevat jatkuvasti (mikä vaikuttaa lainamäärään).

Asuntomarkkinat tuntuvat turvallisemmilta kuin osakkeet – varsinkin inflaation aikana

Monet sijoittajat alkavat tuntea olonsa uupuneiksi epävarmojen ja epävakaiden osakemarkkinoiden vuoksi ja etsivät vaihtoehtona kiinteistöjä. Sijoittajat ovat myös pitkään pitäneet kiinteistösijoituksia "turvasatamana" nousevan inflaation aikoina.

Jefferiesin Yhdysvaltain osaketuotteiden hallinnan johtaja Thomas J. Thornton sanoi vuosi sitten seuraavaa Yhdysvaltain asuntomarkkinoista (jotka ovat monella tapaa samankaltaiset kuin Espanjan markkinat, niissä on noudatettu samoja syklejä):

"Suuren finanssikriisin (GFC) aikaa lukuun ottamatta asuntojen hinnat ovat nousseet jopa taantumien aikana, luultavasti siksi, että korot laskevat, valtaosa ihmisistä säilyttää työpaikkansa ja kotitalouksien muodostuminen jatkuu" ... "Tämä voi olla erityisen suuri kotitalouksien muodostumisen sykli millenniaalien vuoksi".

CNBC tarttui Jeffriesin kommentteihin ja lisäsi: "Se [asuntokriisi] oli edellisen kriisin keskipiste, mutta ennen sitä asuntojen hinnat yleensä pysyivät ennallaan ja jopa nousivat maltillisesti talouden taantuman aikana, kun asuntolainojen korot laskivat korkojen mukana. Jos historiasta voi päätellä, asuntomarkkinat voisivat olla jälleen epätodennäköinen turvasatama seuraavassa taantumassa."

Huomautus. Lue loistava artikkelimme kaikesta, mitä sinun tarvitsee tietää sijoittaaksesi Espanjaan: vuokratulojen tilastot, vuokraukseen liittyvät lait ja määräykset jne.

Lue myös:

Yleiskatsaus uudisrakentamiseen Costa del Sol