Comprar una propiedad en España puede ser la mejor inversión de su vida, pero es importante elegir la casa o apartamento adecuado en la zona adecuada. La Costa del Sol, por ejemplo, tiene un turismo más fuerte que la mayoría de otras zonas. En varias localidades de la Costa del Sol, gracias al fuerte turismo nacional, se batieron récords de facturación durante el segundo verano pandémico, a pesar de que durante el periodo, debido a las restricciones, el turismo extranjero cayó un 80%. Una declaración de fuerza tan buena como cualquier otra cosa para la zona, que no ha dejado de crecer desde entonces.

Pero no todas las zonas del sur de España tienen una alta ocupación. También hay muchos otros aspectos a tener en cuenta. ¿Sabías, por ejemplo, que existen restricciones estrictas (y se están discutiendo reglas aún más estrictas en 2025) para el alquiler en zonas como Mallorca, Barcelona y las Islas Canarias? También existen otras leyes y regulaciones que regulan los alquileres, que en la mayoría de las provincias españolas debes seguir para no arriesgarte a multas costosas. Los precios siguen aumentando, aunque ahora lo hacen más lentamente. Sin embargo, la inflación/guerra no frenó la tendencia alcista de precios que se viene produciendo desde 2014. El precio de la vivienda española cayó significativamente en torno a la crisis de 2008, pero en 2025 sigue siendo inferior en muchas zonas en comparación con el nivel récord de 2007. Desde entonces, también han sucedido muchas cosas positivas en forma de regulaciones para proteger al comprador, regulaciones bancarias y se han invertido mucho en infraestructuras, ecoturismo y rutas de senderismo, etc. A raíz de este desarrollo positivo, varias empresas multinacionales también han trasladado sus oficinas a ciudades españolas, y Málaga está experimentando un auge tecnológico después de que la sede ultramoderna de seguridad cibernética de Google se trasladara a la ciudad hace unos años. Tal como están las cosas ahora, el crecimiento de los precios inmobiliarios comenzará a acelerarse nuevamente en 2025 a medida que la inflación caiga y los recortes de las tasas de interés por parte del BCE conduzcan a tasas hipotecarias más bajas.

Desde nuestra oficina de Nerja “Estamos ante un momento apasionante en el mercado inmobiliario. Esperamos que la oferta comience a disminuir rápidamente mientras que los precios comiencen a aumentar algo más rápido. El motivo es, en los últimos tiempos, un fuerte aumento en la venta de artículos que llevaban mucho tiempo fuera de stock. Detrás de esto probablemente se esconde una mejora de la economía en Europa al mismo tiempo que caen los tipos de interés hipotecarios. Esto crea un mercado dinámico en el que, sin embargo, todavía hay oportunidades para que los compradores hagan buenos negocios. Todavía hay varios vendedores que necesitan vender rápidamente, o que pusieron a la venta sus artículos en un momento menos favorable (como sabéis, las crisis se han sucedido en los últimos cinco años y algunos no han tenido suerte con el momento). Para aquellos de ustedes que están buscando activamente una nueva casa, esto significa una posición de negociación ventajosa con la posibilidad de reducir los precios iniciales en aproximadamente un 5-15% en la mayoría de las viviendas. No dude en contactarnos para obtener más información sobre las propiedades actuales y cómo podemos ayudarlo a realizar un negocio inmobiliario inteligente”.

Anders Larsson corredor principal oficina de Nerja

En términos generales, los analistas esperan que los precios de la vivienda en España aumenten más del 5% en 2025, y luego aumenten rápida y abruptamente. Sin embargo, si los precios de la energía continúan cayendo más de lo esperado, en consonancia con la inflación internacional y también con los tipos de interés, el aumento será significativamente mayor. Nunca antes había sido mayor el interés internacional por España por parte de los inversores. Hoy en día, alrededor de 140 nacionalidades diferentes invierten anualmente en el país.

La constructora APCSepaña cree que lo que hace subir los precios es principalmente el deseo de nueva producción. Con el fuerte interés internacional, es difícil ver algo más que un aumento continuo en el mercado inmobiliario español. El mayor problema es la falta de viviendas en venta en las zonas más atractivas (detrás de esto están principalmente inversores extranjeros). Esto hace que los precios sean muy resistentes. Sin embargo, hay muchos vendedores que esperaron para ponerse a la venta durante la pandemia y que ahora aceptarán ofertas más bajas sobre el precio inicial durante aproximadamente seis meses.

En movimiento 2025:

En los cinco años anteriores al coronavirus, el valor de una vivienda española aumentó una media del 5% anual, y si se tienen en cuenta los costes de intereses reducidos y el hecho de que el precio del alquiler aumentó un 50% durante el mismo período, esto significó un retorno de más del 10% para quienes compraron la casa adecuada en el área adecuada en el momento adecuado. El valor no disminuyó significativamente, e incluso aumentó en algunas regiones durante el año de crisis 20. Esto fue un fuerte indicio del futuro. Durante el otoño de 21, se vendieron apartamentos llave en mano en la Costa del Sol oriental, donde los precios han aumentado más del 50% desde que se vendieron sobre plano unos años antes. Creemos que veremos ejemplos similares de nueva producción que se venderán en 2025 y se completarán unos años después.

Los compradores extranjeros representan más del 20% del total de adquisiciones de viviendas en España. Son muchos los factores que entran en juego, pero en el caso de Andalucía, por ejemplo, se pueden señalar las grandes inversiones en infraestructuras, la renovación de playas y parques naturales, las grandes reducciones fiscales y, sobre todo, la tendencia internacional de querer trabajar de forma remota en un lugar con mucho sol (donde los precios todavía se consideran razonables).

Desde que el nuevo gobierno regional de Andalucía asumió el cargo en 2019, ha introducido una serie de cambios impositivos que efectivamente han reducido, abolido o suspendido varios tipos impositivos. Como resultado de esta actitud favorable a los impuestos, Andalucía se ha convertido en la región de España con los impuestos más bajos (junto con Madrid). No hace falta decir que esto ha fomentado una enorme inversión extranjera en la región, lo que ha resultado en un crecimiento del capital del 40% entre 2019 y 2023. Las principales explicaciones de por qué Andalucía se ha convertido en el principal punto de inversión inmobiliaria de España y por qué tanta gente se está enriqueciendo rápidamente: 1. El impuesto a la herencia se abolió en 2019. 2. El impuesto a las donaciones se abolió en 2019. 3. El impuesto a las transferencias de propiedad se redujo en 2021. 4. El impuesto de timbre se redujo en un 20% en 2021. 5. El impuesto al patrimonio se abolió en 2022.

¡Andalucía está invirtiendo mucho en el futuro! La región recibirá el mayor presupuesto de su historia en 2025, con un aumento de más del 40% desde 2018. El dinero se destinará principalmente a asistencia social, educación y empleo.

– Lea más sobre las leyes fiscales que debe conocer.

Las ventas de obra nueva aumentaron un 50% en la Costa del Sol entre el verano 20 y el 21. Las ventas de viviendas de segunda mano cayeron durante el mismo periodo un 4,6%, lo que se puede explicar en parte por el envejecimiento y desgaste del stock, pero también Los precios sólo cayeron un 0,5% a pesar de la crisis (aunque en otoño subieron). Ahora ha habido un período en el que las ventas de obra nueva han caído, pero no por falta de demanda, sino porque muchos promotores inmobiliarios están esperando mientras los precios fluctúan mucho y los bancos exigen más en tiempos difíciles.

Sin embargo, es indudable que la nueva producción se aplicará en el futuro , pero, por supuesto, todavía quedan buenas compras por hacer para quienes buscan vehículos usados ​​(los precios iniciales no cambian en tiempos de crisis, pero la situación de negociación sí). Aunque la mayoría de la gente ahora busca nuevas viviendas, la oferta es limitada. La mayoría de los mejores de los pocos proyectos que salen a principios de año se venderán rápidamente y habrá una brecha (ya que muchos promotores inmobiliarios estaban bajos durante la crisis) hasta que salgan casas de nueva construcción en buenas ubicaciones en 2025. -2026 (luego tenga en cuenta que está sobre plano y que la mudanza se realizará no antes de dos años después del inicio de las ventas). También se espera que los precios de estos sean significativamente más altos que los que se venden este año. Los repentinos aumentos de precios a principios del pasado otoño en proyectos que aún no estaban completamente vendidos lo subrayan. Cuando las cosas se normalicen, sucederá rápidamente.

La nueva producción se centra en los inversores

Un aspecto completamente diferente en comparación con el período posterior a la última crisis es, como dije, que la atención se centrará durante los próximos 5 a 10 años en la nueva producción (aunque en 2025/2025 probablemente veremos menos proyectos nuevos de lo habitual). El parque de viviendas está empezando a desgastarse y hay muchos problemas de daños por humedad (no se introdujeron normas de construcción más estrictas hasta 2006), etc. A pesar de esto, quienes tienen casas construidas antes de la década de 2000 no parecen estar dispuestos a bajar los precios significativamente. También se construyó muy poca producción nueva en la década posterior a la crisis de 2008 en comparación con la década anterior. A mediados de la década de 2020, los productos de nueva producción entrarán en una época dorada similar a la de principios de la década de 2000. Importante tener en cuenta: Los actores que han estado activos en la búsqueda de propietarios de tramas inactivos durante mucho tiempo (que necesitaban una crisis real para finalmente vender sus codiciadas tramas) y negoció buenos precios para terrenos en buenas ubicaciones en medio de la crisis - y que también tienen una buena economía y que lograron superar la crisis y retuvieron equipos de arquitectos/gerentes de proyecto establecidos desde hace mucho tiempo y contactos bancarios establecidos se enfrentan ahora a una situación única. Estos son los jugadores por los que debes apostar.

Hay algunos proyectos muy interesantes en marcha en 2025. Para obtener la información antes de que se hagan públicas (primero, generalmente enviamos correo directo al principio del proceso a los clientes que sabemos que están buscando activamente un área determinada, luego publicamos los proyectos en los boletines 1 -4 semanas antes del lanzamiento público ) suscríbase a nuestros boletines. Boletín zona oeste (Marbella, Estepona. Nueva Andalucía etc.). Boletín zona este (Nerja, Torrox, Málaga capital, etc.).

Oportunidades de inversión después de las crisis: 2025 y más allá

Se espera que España esté en el hoyo del ganador porque muchos, incluidos los viajeros de negocios y los nómadas digitales, optarán por no alojarse en hoteles y preferirán alojarse en residencias durante su estancia, mientras que los viajes de larga distancia fuera de Europa se encarecerán con una frecuencia deficiente. de salidas, lo que sitúa a España en general, y a la Costa del Sol en particular, según la mayoría de analistas, en una situación muy favorable a largo plazo. A finales de año, la capital de la zona, Málaga, la pesada lista de Forbes de los 20 mejores destinos del mundo para invertir y vivir. Otros actores importantes que han analizado el futuro y han llegado a la conclusión de que vale la pena invertir en España son las empresas de inversión escandinavas. Los mayores portales internacionales de España son ahora propiedad de empresas escandinavas. El portal español más visitado, Idealista, fue comprado recientemente por 1.300 millones por la sociedad sueca de Venture Capital EQT. El inversor de renombre mundial Warren Buffet, el "oráculo de Omaha", también hizo el mismo análisis durante la crisis y compró una empresa de corretaje en Marbella. Apuntan a largo plazo y creen en un boom del interés extranjero, principalmente en la Costa del Sol, en los próximos 10 años. Aquí encontrará cultura, sol, naturaleza e infraestructura en combinación con precios de vivienda relativamente bajos en comparación internacional. Por lo tanto, muchos también optarán por trabajar de forma remota desde esta zona concreta de España, independientemente del lugar del mundo en el que tengan su lugar de trabajo. Llamaron la atención Andalucía, y principalmente la localidad costera de Nerja (que ya en medio de una crisis candente comenzó a invertir en la mejora de parques naturales, rutas de senderismo, etc.) y Málaga, y no menos importante el suburbio de Rincón. Esta última ciudad invierte en promocionarse aún más entre turistas e inversores internacionales. Málaga ya anunció en julio de 2020 que ponía en marcha "Málaga 2030", la inversión que hará de la ciudad el lugar más atractivo de Europa para "vivir, trabajar e invertir".

Según una encuesta de movingtospain.com, portal que ayuda a las personas que están pensando en mudarse a España, tanto Nerja como Almuñécar reciben puntuaciones altas (y encabezan la lista): 7,5 sobre 10. La encuesta tuvo en cuenta varios factores que podrían ser importante para los posibles residentes, incluyendo: Temperatura promedio anual, Proporción de pensionados, Impuesto a la propiedad, Delincuencia, Acceso a centros de salud y Precios de alquiler. Los siguientes centros turísticos en la lista superior son: Jávea, Calpe, Benidorm, Denia, Cádiz, Cartagena y Las Palmas.

Se espera que el interés por invertir en la Costa del Sol aumente considerablemente en Estados Unidos después de que United Airways triplicara el número de vuelos directos a la zona. Es probable que esto abra nuevas oportunidades para que los inversores estadounidenses exploren el mercado inmobiliario y otras oportunidades de inversión en la Costa del Sol. La aerolínea estadounidense ha elegido la Costa del Sol como único destino vacacional en España al que volará todos los días durante la temporada alta.

Que la voluntad de invertir desde el extranjero no sólo se aplica a los compradores de viviendas quedó claro cuando Google trasladó una de sus oficinas más importantes (ciberseguridad) a la ciudad de mayor crecimiento de todas, Málaga, durante el año. La ciudad ha experimentado un desarrollo sustancial que comenzó ya durante la última crisis. También se cree que Málaga será la que se beneficiará principalmente del nuevo arsenal de beneficios fiscales del Estado español dirigido a las startups extranjeras.

Tenga en cuenta que las ventas clandestinas son cada vez más comunes después de la crisis del coronavirus. Se trata, por tanto, de viviendas a las que se les ha rebajado el precio pero que no se anuncian públicamente. Este procedimiento se ha vuelto cada vez más común y ahora se ha acelerado después de la crisis del coronavirus. Es posible que las reducciones de precio de estas viviendas no se publiquen públicamente, pero las enviamos por correo directo a los clientes que han manifestado interés y que pueden llegar a un acuerdo rápidamente. En cualquier caso, en 2025 este tipo de negocios serán los más habituales en las zonas más atractivas de España. Tenga en cuenta que muchos han retirado sus casas del mercado y muchos otros están postergando la venta. Habrá así menos viviendas en el escaparate público, pero mayores posibilidades de realizar una compra realmente buena para quienes sean activos y puedan actuar con rapidez.

Mencionaremos muchas veces en este artículo Nerja, al este de Málaga, y la ciudad de Málaga en la Costa del Sol. Hay una razón para ello. Desde hace un tiempo, Nerja es sin duda la ciudad de España más atractiva para invertir . Tras el primer año de pandemia también se presentaron cifras que así lo demuestran, ya que resultó que Nerja era líder de España a nivel provincial en cuanto a recuperación hacia el turismo internacional tras la crisis. Durante el mes de octubre, la ciudad tuvo una tasa de ocupación hotelera del 87,47%) y tenemos más datos reales de esta ciudad (junto con Torrevieja) que de cualquier otra ciudad de España. La ciudad de Málaga es en estos momentos la ciudad con mayor desarrollo de toda la región mediterránea. Por cierto, las reservas de residencias privadas en España aumentaron en la asombrosa cifra de 1 millón ya en el primer semestre de 2017, lo que significa un aumento del 33% en comparación con el mismo período del año anterior. Hace un par de años, el alquiler de residencias privadas, por primera vez en la historia, superó a la industria hotelera en algunas zonas. El desarrollo en Málaga capital ha sido tan explosivo en los últimos años que en muchas zonas se han empezado a introducir restricciones al alquiler. Sin embargo, no vemos estas restricciones en Nerja ni en la vecina Torrox.

Muchas zonas de España se verán afectadas por la crisis, pero España es uno de los países europeos a los que menos les fue durante la crisis económica de los años 22-24. Quizás la razón principal por la que la inflación, el PIB y el mercado de valores del país no se han visto tan afectados como, por ejemplo, la zona SEuro es que obtiene su gas natural del norte de África.

La zona más lucrativa es, como he dicho, la Costa del Sol, y es la nueva producción, debido a la falta de viviendas nuevas tras la larga crisis, la que resulta más interesante para los inversores en vivienda . Esto se aplica especialmente a las zonas en las que todavía quedan terrenos interesantes para construir. Sin embargo, los precios del suelo aumentan rápidamente y con cada nueva fase de cada construcción, los precios aumentan. Si tiene casas de nueva construcción en 2025 o más allá, cómprelas ahora, no más tarde. Según un estudio realizado por AEV, el instituto de tasación español, se esperan fuertes aumentos en los precios de la vivienda. Hay varios factores que apuntan a esto, como el hecho de que cada vez más inquilinos quieren tener su propia casa, que finalmente se ha incluido el Brexit en los documentos y que la mayoría de la gente ahora se ha dado cuenta de que, a pesar de todo, históricamente son relativamente bajos. las tasas de interés llegaron para quedarse mientras la inflación aumenta, e históricamente la vivienda siempre ha sido un refugio seguro para los inversores cuando la inflación aumenta . Además, España es el país de Europa donde se espera que el valor de la vivienda aumente más rápidamente, y en España se espera que Málaga tenga el mayor crecimiento. Desde hace unos años, Málaga supera a Barcelona en número de viviendas vendidas de obra nueva.

Lea nuestro gran artículo general sobre la nueva producción en la Costa del Sol.

Fuerte incremento del turismo en la zona de Málaga

La provincia de Málaga vivió un año récord en turismo con más de 14 millones de visitantes y unos ingresos de más de 19.000 millones de euros, las mejores cifras desde la pandemia y superando el récord de 2019. Los ingresos han aumentado aproximadamente cinco mil millones en comparación con 2019. 

Son principalmente Nerja y Torremolinos los que hacen batir en 2019 ya que elevan la media. Nerja tiene la mayor ocupación con un 94,46% (comparando con Marbella y otras localidades de la zona oeste que superan el 80%). Nerja también superó a todas las demás localidades cercanas en términos de ocupación, ya a finales de 2023 (más del 90%).

Si bien el turismo está alcanzando niveles récord en muchos lugares de las zonas más atractivas, está disminuyendo en las zonas del interior (tenga en cuenta que estas zonas tuvieron un impulso durante la pandemia, pero ahora están empezando a perder popularidad). Incluso si no tiene intención de alquilar su casa, debe tener en cuenta las estadísticas de alquiler, ya que están fuertemente correlacionadas con la evolución de los precios de la vivienda. Nerja se convirtió en la mejor ciudad para invertir ya durante la última crisis, que superó bien y se hizo más fuerte que antes. La actuación decidida del municipio de Nerja con todas las inversiones ofensivas en rutas de senderismo, parques naturales e infraestructuras durante los años de la pandemia hace que la ciudad esté mejor equipada que nunca durante el resto del siglo XX. Lo hemos dicho antes y estos números nos hacen repetirlo con mayor énfasis. Si vas a invertir, hazlo en Nerja o en alguna de las zonas en crecimiento de Málaga capital (aunque debes tener en cuenta que esa zona en concreto no impone restricciones al alquiler).

Diferentes tipos de oportunidades para quienes quieran invertir en España en 2025

Una de nuestras especialidades es buscar terrenos en ubicaciones atractivas con un panorama de precios atractivo y luego impulsar los precios de construcción sin comprometer la calidad ni las consideraciones ambientales a través de un modelo de proyecto español probado que ahora está regresando. Se trata de las denominadas sociedades de construcción, que eliminan de la ecuación al promotor y sus altísimos márgenes y reducen los precios hasta un 25%. Lea más sobre las sociedades de construcción en este artículo.

Varios promotores inmobiliarios han trasladado su sede a Málaga, ya que la mayoría de los grandes inversores ven el mayor potencial de futuro en Málaga y sus inmediaciones. Lo interesante es principalmente el aumento del valor a largo plazo, pero el alquiler en las zonas adecuadas en Málaga es el que progresa más fuerte de todas las áreas. La ciudad de Málaga tampoco depende de un fuerte turismo, ya que empresas, abogados, médicos, etc. buscan viviendas para alquilar en el mercado. ¡Entre 2013 y 2019, según el banco central español Banco de España, los precios de alquiler aumentaron un 45 por ciento! Desde entonces no han hecho más que seguir aumentando.

Enlace a nuestras últimas viviendas en venta en Málaga aquí.

Diferentes tipos de inversiones en España

• ¿Quieres comprar una o un par de viviendas en alquiler? Nuestra especialidad es encontrar exactamente estos objetos y también ofrecer una solución completa para el alquiler (incluido marketing en portales internacionales, ayuda con licencias, gestión de llaves, limpieza y administración, etc.)
• ¿Quiere comprar un terreno y construir un proyecto con entre 1 y 50 viviendas (incluida la construcción de villas de lujo individuales)? Nuestro experimentado gerente de proyectos (basado en varios de nuestros proyectos de construcción anteriores y futuros) lo ayudará a encontrar un terreno y negociar un buen precio. En colaboración con nuestros arquitectos, le ayudamos a diseñar y garantizar que el proyecto cumpla todos los requisitos para obtener licencias, etc. También le ponemos en contacto con gestores bancarios para financiación, así como con compañías de seguros para garantías.

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El siguiente artículo cubrirá los siguientes puntos:

• Mejores zonas para invertir en España
• Los mejores tipos de viviendas para una buena inversión inmobiliaria
• Factores importantes para un negocio de alquiler exitoso y peligros
• Restricciones al alquiler en las comunidades autónomas españolas
• Sobre qué tipos de modelos ofrecen las empresas de alquiler y sobre cómo comercializar tu vivienda por tu cuenta
• Esto es lo que puedes ganar al año alquilando tu casa en España (con cálculo de todos los gastos e ingresos, así como el incremento de valor)
• Sobre el préstamo de un banco español
• Sobre el problema (y las oportunidades) de los objetos bancarios.
• Sobre el mercado inmobiliario español: los precios aumentan lenta pero constantemente después de la crisis
• Estadísticas sobre el historial de precios
• Resumen, sobre nuestros servicios y enlaces para lecturas adicionales.

NOTA , el artículo se actualiza continuamente con nuevas estadísticas, actualizaciones de leyes, y demás cosas que tocan el tema de la inversión inmobiliaria en España, agradecemos recibir opiniones, correcciones, etc. Escribe a Info@spanskafastigheter.se

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Spanskafastigheter.se está activo en todo el país y trabaja con la mayoría de los principales bancos, empresas de alquiler/corredores, etc. Por lo tanto, recibimos cifras de la mayoría de los diferentes actores en toda España, pero ninguna cifra se acerca siquiera a las cifras de Nerja para dejando. Los precios relativamente bajos de la vivienda en combinación con la alta ocupación significan que Nerja tiene el retorno de la inversión (ROI) más alto.

Es difícil decir de antemano qué zonas se convertirán en nuevos "hotspots", pero lo más seguro, como ocurre con todo lo demás, es estudiar la historia. Si tiene un historial de alquiler documentado, estará más seguro en su inversión en vivienda que el 99% de los demás. Buscamos constantemente buenas zonas donde invertir, pero ahora mismo, y durante algún tiempo, Nerja es el mejor lugar para invertir en España. Tenga en cuenta , sin embargo, que no hay viviendas en las que valga la pena invertir por menos de 150.000 € en la ciudad. Sin embargo, las inversiones realmente buenas suelen costar más de 150.000 euros, independientemente del lugar de España que se mire.

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Como la mayoría de los brokers, nunca recomendamos a nuestros clientes que cuenten con ingresos importantes alquilando su residencia española. Estos ingresos sólo se consideraban una pura bonificación. Sin embargo, esto fue antes de que tuviéramos estadísticas de nuestros propios clientes (empezamos en 2008, durante la crisis, por lo que pasaron 4 años antes de que comenzaran las ventas). Las cifras de esta parte de España son enormes y crecen cada trimestre, por lo que 9 de cada 10 inversores buscan esta ciudad en concreto que, por diferentes motivos, es un lugar singularmente bueno para invertir. Esto no quiere decir que no sea posible hacer una buena inversión en otro lugar de España. Más sobre esto y más sobre las cifras de alquiler de Nerja (cifras reales de diferentes operadores) y otras áreas de España, restricciones en las licencias de alquiler por región y otros peligros y consejos que puedes encontrar en este artículo. Primero, algunas palabras sobre nosotros de parte de nuestro corredor principal, Anders Larsson:

En spanskafastigheter.se, nos centramos en encontrar viviendas que sean buenas inversiones tanto a corto como a largo plazo. Deberán tener una alta tasa de ocupación a tarifas semanales o mensuales de mercado. Hemos analizado la historia tanto de las casas de nuestros propios clientes, como de nuestro propio negocio de alquiler y de las estadísticas de nuestros socios desde los años previos a la crisis hasta ahora. Está claro que para realizar la inversión más segura posible, conviene invertir en una casa (o una zona) con un historial de alquiler que se haya mantenido sólido incluso durante los años de crisis. Nuestro objetivo es hacer que a nuestros clientes les resulte lo más sencillo y sencillo posible anunciar con éxito y obtener grandes ganancias con sus alquileres vacacionales. Probamos y analizamos continuamente qué portales/empresas de alquiler internacionales y suecos ofrecen los mejores resultados al menor coste/comisión posible. Sin embargo, todo comienza con encontrar la casa adecuada en la zona adecuada al precio adecuado . Para ello contamos con contactos con bancos y abogados, así como con otros corredores independientes, que nos ayudan a explorar el mercado. Saben que nuestros clientes están preparados y listos para atacar cuando llegue el artículo correcto.

- Anders Larsson , corredor principal spanskafastigheter.se Escríbale directamente a spanienkontoret@spanskafastigheter.se

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Por eso es tan importante el ingreso potencial por alquiler de una propiedad.

Un error que cometen muchos de los que invierten en bienes raíces es que solo miran el desarrollo potencial del valor y descuidan cuánto o poco genera una propiedad en ingresos por año. En cambio, sólo especulan sobre el valor futuro de la vivienda. Warren Buffet, que se convirtió en el hombre más rico del mundo gracias a la inversión inmobiliaria, lo dijo mejor:

"Si te centras en la posible evolución del precio de la vivienda a la que te diriges, estás especulando. No hay nada de malo en ello. Sin embargo, sé que yo mismo no tengo éxito en mis especulaciones y soy escéptico con aquellos que pretenden tener éxito a largo plazo con este tipo de especulaciones”.

Según las encuestas a clientes realizadas por Tripwell, 7 de cada 10 suecos alquilan su residencia en el extranjero para cubrir los gastos. Sin embargo, la vivienda adecuada en España puede generar mucho más que cubrir costes. Sin embargo, debes tener en cuenta que en la mayoría de zonas de España, a pesar de su gran popularidad, es complicado conseguir un buen revestimiento. Pero con la casa adecuada en la zona adecuada (y el marketing adecuado a través de terceros o en los portales adecuados por tu cuenta) puedes hacer una muy buena inversión inmobiliaria en España.

España ahora se considera el destino turístico más seguro del mundo, y muchos de los que antes eligieron Turquía, Grecia o Tailandia ahora eligen pasar sus vacaciones en España, el país ha avanzado y ha superado a los EE.UU. España es ahora el segundo destino turístico más popular del mundo (después de Francia). Ya en 2016 España tuvo 75 millones de visitantes, en 2017 hubo 82 (!) millones de visitantes extranjeros. Este fue el quinto año consecutivo en que se batió el récord. Desde entonces, el récord se ha batido varias veces. Una de las principales razones por las que las cifras están aumentando tan dramáticamente es que cada vez más personas visitan España durante todos los meses del año, no sólo en temporada alta. Lo más increíble es que se cree que el techo está lejos de alcanzarse y que los cambios en el patrón turístico global post Corona conducirán a un turismo aún más fuerte para España.

Otra tendencia es que los turistas de lujo internacionales hayan abierto los ojos a la Costa del Sol. El turismo en la Costa Blanca, por ejemplo, también está aumentando considerablemente, pero en esta parte de España hasta ahora predomina el turismo de bajo presupuesto. Las tres regiones más importantes para el turismo internacional son Andalucía (principalmente la Costa del Sol), Valencia y Cataluña. Luego siguen las Islas Canarias y las Islas Baleares (con Mallorca a la cabeza, que sin embargo está cayendo bruscamente, y TUI redujo allí su capacidad en un 30% ya en 2019). Artículo especial casas de lujo y apartamentos exclusivos en España.

En 2016, la construcción de edificios representó el 10% del PIB de España. En 2017, creció significativamente e invirtió mil millones de euros en nueva producción solo en la Costa del Sol. Probablemente nunca más se empezará a construir al mismo ritmo que en 2007, antes de la crisis. Pero está claro que hay muchos proyectos de construcción en marcha a partir de 2025 y se especula que dentro de unos años estaremos a un ritmo de producción de 400.000 viviendas de nueva construcción al año.

La zona de Málaga, en el foco de la producción cinematográfica internacional

Nerja, junto con Málaga y Marbella, se ha convertido en el último año en un lugar popular para la producción cinematográfica, gracias a sus hermosos paisajes y su excelente clima. Después de una crisis durante la pandemia de COVID-19, la región de Málaga se ha recuperado con fuerza en la industria cinematográfica. Según Málaga Film Office y sus socios en Andalucía, las productoras locales han estado en el centro de esta recuperación, pero la zona también ha atraído a más de 20 proyectos cinematográficos británicos y varios alemanes.

Nerja ha atraído especialmente el interés internacional. La directora estadounidense Tosca Musk, hermana de Elon Musk, ha elegido la ciudad para el rodaje de su nueva comedia romántica 'Wallbanger', calificando la localidad costera como "la mejor localización de Europa para rodar".

Además, antes de la pandemia, se informó que George Clooney y otros productores estaban interesados ​​en comprar el club de fútbol de Málaga, como parte de un plan más amplio para hacer de Málaga el "nuevo Hollywood" de Europa. Esto ahora parece hacerse realidad.

El floreciente turismo español, las buenas infraestructuras y los bajos precios de las viviendas de alta calidad han hecho que España sea muy atractiva para los inversores internacionales. Pero el turismo y la calidad de la vivienda en España varían mucho según la región, la ciudad y el barrio. Por tanto, echemos un vistazo más de cerca a diferentes zonas españolas.

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Comprar una casa o apartamento en España - buenas zonas

Andalucía – La Costa del Sol manda

El sitio internacional más grande Spain-Holiday ha compilado una lista de los 10 lugares más solicitados en España para alquiler vacacional (tenga en cuenta que la mitad inferior de la lista tiene menos de la mitad del número de solicitudes que los 3 primeros ) .

• marbella *
• Nerja
• calpe
• Barcelona
• Benalmádena
• Lloret de Mar
• Moraira
• sentado
• Fuengirola
• Almuñécar

* Tenga en cuenta que "Marbella" para muchos es un término amplio que también incluye zonas cercanas, hasta Estepona. Esto significa que tienes un tramo de aproximadamente 8 millas (de Málaga a Estepona) donde todos los pueblos más o menos "canibalizan" la ocupación de los demás. Nosotros mismos lo hemos intentado durante varios años con actividades de alquiler en la zona de Marbella, pero es muy difícil conseguir una ocupación alta ya que la zona está muy extendida y pocos pueden distinguir las diferentes ubicaciones entre sí. Debido a que el área es geográficamente difusa, tampoco tienes tantos huéspedes recurrentes (simplemente los huéspedes recurrentes son los mejores clientes y deseas que representen el 30 % o más de las reservas). Un año viven en Mijas, y el siguiente en Fuengirola, etc. Si va a invertir en Marbella o sus alrededores, invierta principalmente en el segmento de lujo en Puerto Banús o Nueva Andalucía , que también es una excelente opción. Es un segmento más claramente enmarcado. El problema de Banús es que la mayoría de las casas de lujo que estaban a la venta a precios muy reducidos se han vendido. Todavía hay una diferencia de precio, incluso para estas propiedades más exclusivas, en comparación con 2007, pero no es tan marcada. Lea una descripción general de las compras más asequibles de viviendas de nueva construcción en la Costa del Sol ( actualizada continuamente).

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Las regiones costeras, Costa del Sol , Costa Tropical y Costa de la Luz son las zonas más buscadas de Andalucía. Estas áreas son destinos turísticos populares durante el verano. Las ciudades más solicitadas son sobre todo Nerja, que también cuenta con un fuerte turismo de invierno, (al este de Málaga) y Marbella, seguidas de Benalmádena, Fuengirola (aunque esta última ciudad lleva mucho tiempo en declive) y, en cierta medida, Almuñecar ( el gran interés por Nerja se desborda hacia Almuñécar). Málaga ciudad es una opción muy interesante en la Costa del Sol (el interés tanto por la compra como por el alquiler aumenta constantemente). Esté también atento a la nueva producción en las zonas entre el aeropuerto de Málaga y Nerja. El terreno es más barato que otros lugares de la costa y estas zonas pueden atraer cada vez más turistas en los próximos 5 años (cada vez más personas ven la proximidad al aeropuerto como una gran ventaja, además de querer pasar las vacaciones en un lugar fresco , vivienda de nueva construcción).

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relativamente solicitadas alrededor de Marbella se encuentran entre San Pedro y Estepona (y también entre Marbella y Elviria), así como Nueva Andalucía (también llamada valle del golf) al norte de Puerto Banús. Sin embargo, estas zonas no tienen cifras de alquiler tan sólidas como Nerja o Puerto Banús.

Entre Marbella y Puerto Banús, y especialmente en las zonas centrales de esta última zona, los precios son notablemente más altos. Sin embargo, aquí también se pueden hacer buenas inversiones, aunque en rangos de precios más altos.

Nuestro boletín para la Costa del Sol Occidental (principalmente Marbella y alrededores).

Destinos en alza en Andalucía : Málaga ciudad , Cádiz (como Sotogrande , Chiclana de la Frontera y Zahara de los Atunes tienen un desarrollo prometedor, pero incierto). También se espera un fuerte desarrollo con el aumento del turismo en la zona de Huelva, en la Costa de la Luz, que también está cerca del aeropuerto de Faro. Sin embargo, todavía no estamos completamente convencidos de ello. Sin embargo, los precios en Huelva son los mejores de España en este momento (en relación con la cantidad de viviendas frente al mar que se obtienen por el dinero) y son comparables a la primera ola de propiedades bancarias que llegó después de los años de la crisis. También debería levantarse el dedo de advertencia para Benalmádena, donde actualmente hay demasiadas obras en relación con la demanda. Lo mismo ocurre con Estepona.

Pero la gran favorita de los inversores en Solkusten (la verdad es que esta ciudad es desde hace mucho tiempo la número uno entre los inversores suecos y ahora también los internacionales han abierto los ojos a su potencial) es, como he dicho, Nerja, debido a una Muy buen alquiler y precios relativamente bajos para la vivienda. En los últimos años, ha ganado o finalizado alto en varias encuestas internacionales. La atención internacional que rodea a la pequeña ciudad española llevó a Euroweekly a escribir: "Los premios, supuestamente juzgados en función del aumento de críticas positivas, búsquedas e intereses de reserva, simplemente demuestran el crecimiento del atractivo de la ciudad..." Vea las mejores ofertas en Nerja a la derecha ahora. (actualizado semanalmente). Resumen artículo nueva producción en Nerja.

Si tiene la vista puesta en las zonas del oeste de Málaga, debería considerar comprar una propiedad con un historial de alquiler bien documentado . Aunque el turismo está batiendo todos los récords y en general no hace más que fortalecerse en la Costa del Sol, en muchas zonas del oeste de Málaga todavía quedan demasiadas casas sin vender. No es óptimo.

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costablanca

El mercado está creciendo con fuerza, pero los ingresos son bajos en comparación con la Costa del Sol (ver más en las cifras reportadas más adelante en el artículo) ya que el turismo de invierno no es tan fuerte (aunque bueno en comparación con la mayoría de otras áreas de España), mientras que aquí también está muy vacío, lo que deprime el revestimiento.

A largo plazo, sin embargo, puede ser una muy buena compra apostar en la Costa Blanca, y especialmente en las playas más populares de la ciudad de Torrevieja (evite la ciudad en sí). Hay muchas propiedades bancarias en Torrevieja y sus alrededores, pero rara vez son de alto nivel y están (incorrectamente) ubicadas junto a autopistas, etc. Por otro lado, un apartamento de 2 dormitorios en una buena ubicación cuesta sólo desde sólo Más de un millón de coronas suecas y más, pero tenga en cuenta que cada vez es más difícil encontrar un buen alojamiento en una buena ubicación en este rango de precios, incluso en los alrededores de Torrevieja. También hay muchas construcciones nuevas que todavía son relativamente asequibles.

Otras áreas que son populares incluyen Calpe, Altea y Denia. Sin embargo, los precios de la vivienda son más altos aquí y el turismo no es tan extenso (aunque requiere más dinero en efectivo) como, por ejemplo, en Torrevieja.

En cuanto a las principales localidades de la región, Alicante y Valencia, todavía quedan bastantes inmuebles bancarios disponibles. Sin embargo, es más común que los turistas reserven hoteles que apartamentos/casas en estas ciudades.

Otras zonas, más al sur, incluida la Costa Cálida, son más difíciles de conseguir. El problema es sobre todo la falta de vuelos desde Suecia. Es cierto que hay muchas zonas vírgenes y muy pintorescas entre Torrevieja y Almería (aunque algunas zonas están ganando popularidad), pero durante la mayor parte del año el turismo es básicamente inexistente.

Nuestra principal recomendación es este proyecto único con apartamentos de playa en una de las últimas 15 parcelas reales de playa en España en las que se puede construir. Situado en Almerimar.

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Cataluña (Barcelona, ​​Sitges, Lloret del Mar y Girona)

Barcelona es, con diferencia, la ciudad más visitada de España. El clima en invierno no atrae a los turistas, pero el pulso de Barcelona atrae durante todo el año. Sin embargo, los inversores más pequeños (aunque el segmento de lujo y las propiedades de inversión más grandes todavía atraen a compradores extranjeros) están evitando Barcelona en este momento, y parece que lo harán durante algún tiempo. Para frenar el turismo galopante, la ciudad ha decidido dejar de expedir licencias de alquiler de apartamentos turísticos. Aún no hay fecha fijada sobre cuándo ni si se pretende revertir esta decisión. Desde octubre de 2017, también existe una gran incertidumbre en toda Cataluña por el gran desorden en torno a la declaración de independencia. Aunque se calmaría con el tiempo, el daño ya estaba hecho y cientos de empresas han abandonado Cataluña, como varios bancos importantes y el gigante cervecero San Miguel (que trasladó su sede a la creciente zona de Málaga).

También existen restricciones de licencia para alquileres en los populares Girona y Lloret del Mar, y el resto de la Costa Brava, pero no son tan estrictas como en Barcelona. Sin embargo, no podemos, con la conciencia tranquila, aconsejar a nadie que invierta en Cataluña. Apuesta en su lugar por la Costa del Sol (la mayoría se centra en Barcelona y Sitges).

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Mallorca y Canarias

Los precios nunca bajaron tanto en estas populares islas como en el continente, lo que llevó a la mayoría a botanizar la oferta de viviendas embargadas.
Tenga en cuenta, sin embargo, que no hay instalaciones bancarias en las zonas más populares y turísticas; como Playa del Inglés, Maspalomas, etc. En Canarias la mejor opción es elegir una residencia en una ubicación que tenga buenas conexiones con una de las localidades más populares de Gran Canaria y Tenerife respectivamente.

Tenga en cuenta también que las restricciones para el alquiler de viviendas son muy estrictas (y las multas por incumplimiento pueden ascender a 60.000 €) tanto en Canarias como en Mallorca. Probablemente esto tenga que ver con el hecho de que la fuerte industria hotelera (sobre todo cuando se trata de complejos turísticos exclusivos con todo incluido) se siente amenazada por las casas de vacaciones baratas y de fácil acceso. En Mallorca también parece que en el futuro habrá leyes aún más estrictas. La zona no es recomendable para una inversión inmobiliaria. [Actualización] Desde hace algunos años está prohibido alquilar apartamentos privados en Palma y también está prohibido AirBnb.

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¿En qué tipo de vivienda deberías invertir en España?

Estos aspectos son los más importantes si quieres poder alquilar tu vivienda:

El rendimiento del apartamento o villa en el mercado de alquiler (o cuántos ingresos genera realmente la propiedad comercial) también determina en gran medida su valor a largo plazo. No hay que fijarse tanto en factores como el valor de la vivienda en relación con el préstamo de la vivienda (hoy en día la valoración del banco es a menudo sorprendentemente inferior al valor real de mercado) o el precio por metro cuadrado, cuyas curvas parecen como un electrocardiograma durante períodos de tiempo relativamente cortos.

La cantidad de ingresos predecibles que genera la propiedad es el aspecto más importante de cómo evoluciona el precio de una propiedad a lo largo del tiempo. También factores como cuánto tiempo se tarda en vender propiedades similares en la zona, cuánto se ha completado en la zona, a qué grupo objetivo se alquila principalmente (el segmento de bajo presupuesto y el segmento más caro son los grupos objetivo menos estables). , la estabilidad de la empresa de alquiler (¿hay alternativas en caso de quiebra?), etc. inciden en el incremento del valor.

Factores importantes para el alquiler:

• Tener vistas al mar no es imprescindible, pero sí una gran ventaja en la mayoría de las ciudades. Es deseable una terraza o balcón (especialmente si su marketing está dirigido a turistas escandinavos).
• 1-3 dormitorios. Los tipos de alojamiento más populares, según las preferencias de los turistas internacionales, son 1. Villa. 2. Apartamento 3. Casa adosada. 4. Ático. 5. Casas de campo 6. Estudios (pero deberían tener zona de cocina/cocina). Cuando se trata de villas, es importante que tengan una buena ubicación. Es más fácil conseguir una alta ocupación de un apartamento, incluso si no está en una muy buena ubicación (debido al precio más bajo por noche). Pero la villa adecuada en la zona adecuada es, en la mayoría de los casos, el tipo de vivienda que genera mayores ingresos.
• Que la zona esté bien mantenida y que esté a poca distancia de la playa (en algunas zonas este factor es más importante que en otras. Depende de lo que ofrezca la zona).
• A menos de una hora en coche del aeropuerto más cercano. Hay un punto débil a los 50-60 minutos, y el interés cae notablemente cuanto más te alejas del aeropuerto.
• Buenas comunicaciones en general. Es una gran ventaja si es un lugar donde no necesitas coche para desplazarte y la red de autobuses está bien desarrollada.
• También desea entretenimiento, instalaciones de servicio, restaurantes, etc. a poca distancia (nadie quiere necesitar un coche de alquiler o un taxi para llegar al restaurante más cercano).
• Nadie quiere vivir cerca de una autopista o de una vía principal, ya que esto se percibe como, cuanto menos, perturbador.
• En cuanto a los B&B, el interés por este tipo de alojamiento es hoy en día muy bajo, incluso a nivel internacional. ¿Por qué vivir de forma espartana cuando puedes vivir en tu propia casa o apartamento por casi la misma cantidad?

Los cinco principales factores clave para los turistas internacionales son:

1. Una lavadora 2. Terraza o balcón. 3. Acceso a piscina. 4. Aire acondicionado. 5. Vista al mar. Factores como televisión por cable, aparcamiento, lavavajillas, jacuzzi, calefacción, admite mascotas y propiedades adaptadas para discapacitados (todas ellas son edificios nuevos en España) también se incluyen en la lista de las diez características más importantes para una propiedad en alquiler. Sin embargo, lo más importante es SIEMPRE la ubicación.

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Concéntrese en la calidad, pero tenga en cuenta que esto no significa necesariamente viviendas de nueva construcción con los más altos estándares de construcción. La ubicación es lo más importante. Hay viviendas de muy alto nivel, situadas cerca del mar, a buenos precios, pero para las que no hay demanda alguna. Estos se pueden encontrar alrededor de Alicante, pero también alrededor de Marbella, hacia Gibraltar. Estas viviendas son más adecuadas (especialmente cuando son bloques grandes y de nueva construcción embargados por bancos ubicados en zonas nuevas que carecen de vida, movimiento e historia) como la vivienda más barata posible para uso propio . Sin embargo, no cuente con que nadie quiera alquilarlos durante las vacaciones, o que el valor aumentará significativamente a largo plazo.

A lo largo de Solkusten hay "ejemplos de terror", casas que aparentemente funcionan muy bien y que no se alquilan en absoluto. Un comprador sueco con el que hablamos compró recientemente un apartamento nuevo de 2 dormitorios, azotea con piscina, ubicado justo en el mar en una zona hacia Estepona en la Costa del Sol occidental el año pasado. A pesar de esto, ¡ solo tuvo 9 días de ocupación durante el año!

Hay varios complejos de nueva construcción (tanto en la Costa del Sol occidental como en la Costa Blanca) cerca del mar, con una piscina en la azotea y aparentemente todo lo que la gente quiere en vacaciones que ni siquiera alcanzan un mes de ocupación. En este caso, estos propietarios se ven obligados a alquilar su apartamento a huéspedes de larga duración, lo que genera bajos ingresos. No compre en áreas con muchas casas desocupadas. Esto ejerce una presión considerable sobre los precios de alquiler. Los grandes ingresos se obtienen alquilando la casa durante 1 a 4 semanas seguidas, especialmente durante la temporada alta.

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El segmento que mejor funciona en Nerja (que es por tanto la ciudad española que más inversores atrae) es el de 1-2 dormitorios, relativamente céntrico, terraza o balcón con vistas al mar. Así que el centro, la playa de Burriana, Capistrano y sus alrededores, el Parador y algunas zonas más son cartas seguras, por así decirlo. Nuestro corredor en la zona, Anders Larsson, domina el nivel de direcciones.

El valor de una propiedad está determinado por varios factores diferentes y no hay dos casas exactamente iguales. A veces es decisivo en qué barrio se encuentra (si hay restaurantes, tiendas, etc.), las comunicaciones, el estado general (y si tiene algún detalle interior singular), el tamaño y ubicación de la terraza, la vista, la dirección, la calidad de la terraza. playas cercanas, ruido del tráfico, zonas verdes, infraestructura, puertos deportivos planificados y (principalmente) existentes, campos de golf y otros lugares de interés o atracciones.

Lo importante, como dije, es no mirar ciegamente factores individuales como el precio por metro cuadrado, la vista al mar y el estado de los materiales de construcción/cocina, etc. Además, no olvide que el viejo axioma "si parece demasiado Barato para ser verdad, probablemente no lo sea” se aplica todavía y para siempre.

Sobre todo, hay que estar atentos a invertir en proyectos existentes o futuros (están sucediendo muchas cosas ahora que las ventas han repuntado e incluso americanos y chinos han mostrado gran interés en invertir en viviendas en España) proyectos de nueva producción que se encuentren en zonas sin historia. en términos de alquiler . ¿A quién le corresponde, por ejemplo, comercializar y establecer una urbanización completamente nueva entre Alicante y Torrevieja (o en un terreno privado entre Marbella y Gibraltar)? Si antes nada hacía que los turistas lo buscaran, ¿qué quiere decir que lo harán ahora? Los promotores y el municipio no gastan dinero en la comercialización, y la propia zona residencial (urbanización) carece de los medios/competencia para hacerlo. Así es como surgen los pueblos fantasmas, que se construyen en zonas fuera de lo común sin un plan para atraer turistas. El mantra "constrúyelo y ellos vendrán" es poético y hermoso, pero rara vez funciona en la realidad.

Los tres tipos de alquileres vacacionales más solicitados según tipo de vacaciones:

1. Vacaciones en la playa.
2. Vacaciones familiares.
3. Alojamiento de lujo.

Luego están los viajes de golf, las vacaciones en el campo, las vacaciones económicas, los viajes de fin de semana a las grandes ciudades y las vacaciones de esquí.

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7 buenos consejos básicos para tener éxito al alquilar una casa de vacaciones en España

Si gestionas todo tú mismo (en caso contrario, la empresa de alquiler se encarga de estos detalles):

1. Haz fotografías que muestren claramente tanto el interior como el exterior y céntrate principalmente en detalles como la vista al mar desde la terraza, el jardín si lo hay, la cocina y su equipamiento, el baño, así como la ropa de cama, etc.
2. Haga que los titulares de su sitio web/portal de anuncios sean lo más atractivos posible, centrándose en lo que hace que su casa sea única (ubicación, precio, etc.). Incluya tanto como sea posible en la descripción. Hoy en día, la gente quiere la mayor cantidad de información posible antes de tomar una decisión y reservar.
3. Responda rápidamente a las consultas y, preferiblemente, tenga un número de teléfono al que puedan llamar. Alrededor del 10% de sus clientes potenciales prefieren utilizar el teléfono en lugar del correo electrónico, y aquellos que utilizan el teléfono también tienden a reservar directamente en mayor medida que otros.
4. Guarde copias de todas las comunicaciones. Notifique siempre en relación con la reserva a través de las reglas (incluidas las reglas de cancelación) que se aplican a su hogar y área.
5. Mantén siempre bien actualizado tu calendario de reservas.
6. Reúna a sus clientes en una lista de correo electrónico (como el servicio gratuito Mailchimp) e infórmeles sobre descuentos, etc.
7. Se Flexible. Cambie precios, agregue equipos, renueve un poco, etc. si es necesario para generar interés. Si tiene una ocupación deficiente, si obtiene una mala respuesta a su publicidad o si su empresa de alquiler no cumple con los requisitos, prepárese para cambiar rápidamente de estrategia o contratar a alguien que conozca el mercado, que pueda poner rápidamente en marcha su alquiler (sin embargo, , no has seguido nuestros consejos y has comprado una vivienda situada en una zona donde nadie quiere alquilar, sinceramente no hay mucho que hacer).

No olvides los pequeños pero importantes detalles de tu hogar

Incluso si tienes una residencia en la clase económica o en el segmento un poco más lujoso, tienes mucho que ganar, como las grandes cadenas hoteleras de lujo, poniendo un poco de alma y pensamiento en los pequeños detalles. ¡Siempre hay gente dispuesta a pagar más por la calidad!

Además, transformar un hogar cotidiano entre la multitud en la opción más atractiva para los cada vez más exigentes escandinavos y europeos occidentales no requiere tanto como podría pensarse.

• Compre muebles, cubiertos y vasos nuevos y algunos detalles interiores sencillos pero bonitos, como por ejemplo cuadros al óleo y bonitos jarrones, cojines y mantas decorativas, etc.
• El detalle absolutamente más importante, y esta es una tendencia en fuerte crecimiento en la industria de viajes internacionales en casi todos los segmentos, es invertir en ropa de cama de alta calidad.
• El algodón egipcio con el nombre Öko tex (estos tejidos de calidad, no tóxicos y respetuosos con el medio ambiente tampoco tienen por qué costar mucho, y la durabilidad es muy buena) o las sábanas de lino auténtico son para muchos un argumento en sí mismo para elegir su hogar particular ( evite la seda ya que es un material que no resiste los lavados habituales a máquina).
• Haz como los hoteles de lujo y opta por el algodón egipcio 100% peinado fino de 300-400 hilos, que es el punto medio entre el máximo confort y durabilidad, y elige conjuntos exclusivamente blancos. Esto indica lujo y comodidad inmejorable. Esta tendencia la inició Westin Hotels & Resort cuando presentó su "Heavenly Bed" en 1999. Desde entonces, se ha convertido en estándar para los hoteles de lujo (y hoy en día también para muchos hoteles económicos) utilizar ropa de cama blanca de alta calidad.
• Además, no olvides ofrecer un bonito juego de toallas (incluida una toalla de baño). Sus invitados lo aprecian mucho y les hace querer volver año tras año. Es muy importante crear un círculo sólido de clientes recurrentes para cualquier tipo de negocio de alquiler. Estos también te ayudarán posiblemente tiempos más difíciles.
• En algunos casos, las empresas de alquiler son responsables de toda la ropa de cama, etc., pero creemos que esto es algo que deberías cuidar tú mismo o pedirles que se centren en la calidad.
  El lujo cotidiano atrae a la clase media como nunca antes. Restricciones a las licencias de alquiler en España Si inviertes en un apartamento para alquilar, primero debes asegurarte de que la residencia tenga todos los papeles en regla, principalmente la licencia de residencia: Licencia de Primera Ocupación (también llamada Cédula de Habitabilidad). Sin él, no podrás solicitar un permiso para alquilar tu vivienda a turistas (no todas las zonas de España exigen este tipo de licencia). Es trabajo del abogado asegurarse de que estos documentos estén en orden. Es decir, NO realices ninguna compra en España sin un abogado. Desde 2011, la decisión sobre la regulación del mercado del alquiler recae en las 17 comunidades autónomas de España. Por lo tanto, es de suma importancia que antes de realizar una compra con fines de inversión, tengas una visión general de las obligaciones y derechos que se aplican en la región donde estás realizando la compra de tu vivienda. En las zonas donde no se han introducido leyes especiales, se aplica la ley general LAU (leyes de alquiler en zonas urbanas). Muchas regiones de España han endurecido recientemente sus normas. Sin embargo, en la mayoría de los casos esto sólo es positivo (en algunas regiones, sin embargo, lamentablemente ocurre que el lobby del sector hotelero ha reducido por completo la posibilidad de que los particulares puedan alquilar su casa). El motivo de las nuevas leyes es que quieren garantizar la seguridad de los inquilinos, el nivel de bienestar y garantizar que los propietarios extranjeros paguen impuestos y que tengan un seguro (hay un seguro adicional que puede contratar en su casa). seguro) que cubra las eventualidades que puedan surgir cuando tengas inquilinos. En general, y esto se aplica a todos los países de la UE, se quiere tener un mejor control del turismo, de los individuos que se encuentran en el país durante un tiempo determinado.
• El precio de la licencia de alquiler es un costo único y varía de una región a otra. En algunas regiones es un costo fijo dependiendo del área local. En otras regiones, depende de cuántos invitados pueda alojar su casa. Las licencias cuestan entre poco menos de 200 y 700 euros. NOTA: En muchos casos, se pueden evitar nuevas leyes y regulaciones, como exigir que el inquilino esté registrado con un número de pasaporte (algo que cada vez es más común dentro de la UE) agregando su residencia a una empresa de alquiler registrada, lo que a su vez se encarga de todo esto. Andalucía Comenzamos con las leyes relativamente nuevas de Andalucía y escribimos algunos párrafos adicionales porque es hacia esta región (léase: Costa del Sol) hacia donde miran la mayoría de los inversores.
• La ambición de Andalucía es convertirse en líder mundial del turismo, y entonces hay que elevar la calidad de la oferta en materia de vivienda en alquiler. Sin embargo, las leyes aquí no pretenden impedir el alquiler de viviendas privadas, ya que la organización de intereses de estos últimos es mucho más fuerte (hay más residencias privadas que plazas de hotel en la Costa del Sol). Además, se requieren leyes para regular esta creciente industria millonaria. Conocemos a personas que ganan tanto dinero con un par de propiedades que viven únicamente de ellas. Los clientes más exitosos dan la bienvenida a las leyes y están convencidos de que generarán ingresos aún mayores (ya que se pueden comenzar a cobrar precios más altos) y al mismo tiempo eliminarán a los jugadores deshonestos que han dado a ciertas áreas una mala reputación inmerecida. Las nuevas leyes, viviendas con multas turísticas , entraron en vigor a partir de 2016 y desde entonces se han añadido algunas más.
• Nuestro abogado corporativo, Francisco López Vera, participó en el proceso cuando los abogados de Nerja presentaron sus puntos de vista sobre el primer borrador de las autoridades. Por lo tanto, tiene un conocimiento sólido de la letra pequeña. Si alquilas tu vivienda a alguien que no sea amigos y conocidos (y no cobras por ello), tienes que registrar la vivienda ante las autoridades ( el registro es gratuito en Andalucía ), lo que significa que cada vivienda también obtiene un identificador único. , que entre otras cosas debe aparecer en la publicidad. Se imponen los siguientes requisitos a una residencia en alquiler: Las propiedades de nueva construcción deben cumplir con las leyes nacionales y regionales vigentes en materia de seguridad, normas sanitarias, leyes que afectan a personas con discapacidad, etc. Las habitaciones deben estar adecuadamente ventiladas y equipadas con cortinas o persianas, si es necesario. Las habitaciones deben estar equipadas con una cantidad de muebles proporcional a su tamaño. Entre mayo y septiembre debe haber aire acondicionado en cada dormitorio y sala (las unidades portátiles no cuentan). Cuando las viviendas se alquilen entre octubre y abril, deberán estar equipadas con calefacción. En cada hogar debe haber un botiquín de primeros auxilios. Los propietarios de los apartamentos deberán asistir con documentos, material impreso o en formato digital, que muestren al huésped dónde se encuentran la farmacia, hospital, estacionamientos, restaurantes, centros comerciales más cercanos, así como un mapa del entorno inmediato y guías turísticas generales. (disponible de forma gratuita en principio en todas partes, en todo lo demás podemos ayudar a nuestros clientes). Un cuaderno donde los inquilinos puedan anotar cualquier denuncias, así como un cartel muy visible que informa a los vecinos de la existencia del libro. Es un requisito que la vivienda se limpie antes y después de cada nuevo inquilino. Ropa de cama limpia, así como un par de repuesto. Instrucciones sobre cómo funcionan los electrodomésticos de la cocina. Un número de contacto de una persona (publicarlo en un tercero) que pueda atender cualquier queja o inquietud del inquilino, para que se pueda resolver lo más rápido posible. También debes informar claramente a tus invitados sobre las normas que se aplican en tu hogar en cuanto a mascotas y fumar, así como cualquier leyes especiales en el área inmediata. Tenga en cuenta que el requisito de WiFi se eliminó del primer proyecto de ley. Aún así, recomendamos que ofrezca algún tipo de Internet (incluso si es sólo a través de un dispositivo recargable) a sus inquilinos. Una cosa a tener en cuenta. No se puede alquilar a más de 15 personas a la vez. Interpretamos esto como una facilitación de la gestión de un negocio de B&B. Siempre que no tengas más de 15 residentes, no necesitas una licencia especial además de la que deben tener todos los propietarios de viviendas que alquilan independientemente. Si eres propietario de más de 3 viviendas en un radio de un kilómetro que quieres alquilar, debes registrarte como "Empresa". Luego también existe cierta regulación y fijación de estándares en materia de pago, cancelación, check-in y check-out, etc. Nuestro agente le explicará esto y la información sobre cómo registrar fácilmente la casa en una etapa posterior del proceso. En relación con la compra, nuestro abogado también se asegura de que usted dé seguimiento a los requisitos de las autoridades. Las multas por no seguir las leyes son de 1.500 euros en adelante. Sin embargo, no vemos ninguna razón para no seguir las leyes. Aragón (Zaragoza) En esta provincia desde hace poco se exige que te registres en Viviendas Turísticas, que te responsabilices de llevar un control de a quién alquilas, etc. (como dije, lo más fácil es dejar que la empresa de alquiler se encargue de esto con los números de pasaporte, etc.).
• Las autoridades de la zona son bastante celosas y las multas pueden ascender hasta 90.000 euros si no se cumplen. Desde 2017, existen nuevos requisitos para que la vivienda pueda ser dada de alta para alquiler. La solicitud se realiza a través de la oficina de turismo local.
• Asturias (Oviedo ) Aquí las residencias de una habitación no son válidas para alquilar a turistas.
• Islas Baleares (Mallorca, Ibiza y Menorca) Las Islas Baleares tienen reglas complicadas. Puede solicitar una licencia de alquiler si es propietario de una villa o casa adosada, pero no de un apartamento. Muchos evaluadores creen que en lugar de flexibilizar estas normas, se harán aún más estrictas. Entre otras cosas, se propone que para obtener una licencia de alquiler sea necesario contar con el permiso de los vecinos. Lamentablemente, el lobby entre las cadenas hoteleras es muy fuerte en Mallorca. Las autoridades también han advertido que buscarán activamente a quienes eluden impuestos haciendo uso de la LAU (ley de alquileres en zonas urbanas), por ejemplo, no registrando su residencia y publicitando en portales "no turísticos". Sin embargo, usted está obligado a pagar impuestos independientemente.
• País Vasco Debes tener tu vivienda inscrita en el Registro de Empresas Turísticas para poder alquilarla. Se esperan cambios en la ley, pero en este momento es necesario poseer 2 viviendas en alquiler para obtener una licencia (alternativamente, registrar la vivienda individual en una empresa de alquiler registrada).
• Cantabria (Santander) Esta región tiene una de las leyes más estrictas de España. Para obtener una licencia para su vivienda, que está clasificada como "alojamiento no hotelero", debe, entre otras cosas, cumplir ciertos requisitos para personas con discapacidad. También existen reglas complicadas de comercialización, declaración a las autoridades para cada huésped, etc.
• Castilla y León (Valladolid) No está permitido alquilar su residencia privada a turistas. Pero el propietario de la vivienda tiene derecho a alquilarla de acuerdo con la LAU. Sin embargo, no se podrán anunciar estas viviendas en portales/canales turísticos.
• Extremedura (Mérida) Ver arriba.
• Galicia (Santiago de Compostela) Ya está permitido alquilar tu residencia privada a turistas. Sin embargo, se deben seguir ciertas pautas según la normativa regional.
• Islas Canarias (Gran Canaria, Tenerife) Actualmente existen restricciones para el alquiler de viviendas en "zonas turísticas", zonas turísticas o en una "mezcla de urbanización residencial y zonas turísticas". Esto significa que los propietarios de viviendas y los agentes de alquiler deben analizar qué zonas pueden considerarse "zonas turísticas". Durante el verano de 2015, cuando la ley entró en vigor, las autoridades anunciaron que velarían activamente por su cumplimiento y que las multas podrían ascender a 60.000 euros. Dicho esto, el lobby del sector hotelero en Canarias es muy fuerte.
• Cataluña (Barcelona) En el centro de Barcelona, ​​para frenar el turismo en la zona, han dejado por completo de repartir licencias turísticas (sin embargo, la ley permite alquilar tu apartamento hasta 3 contratos de arrendamiento al año siempre que cada el inquilino permanece al menos 32 días (un tiempo más corto se considera alquiler a corto plazo y entonces se requiere una licencia). Sin embargo, hay viviendas que ya tienen licencia para comprar (nuestro hombre en Barcelona las sabe). En el resto de Barcelona se puede solicitar una licencia de alquiler, pero hay tasas e impuestos muy arbitrarios de los respectivos ayuntamientos. Algunas urbanizaciones del área de Barcelona también prohíben a los propietarios del barrio alquilar sus viviendas. En estas zonas no se puede bajo ningún concepto obtener una licencia. Por lo tanto, muchos pequeños inversores han vuelto sus ojos hacia otras partes de España (principalmente la Costa del Sol), mientras que esto no preocupa a los grandes inversores. Todavía se puede ganar mucho dinero con diferentes tipos de propiedades en Barcelona (y no menos importante en la cercana Sitges ). También cabe señalar que las leyes son mucho más indulgentes para aquellos que sólo quieren alquilar una o dos habitaciones mientras permanecen en la casa al mismo tiempo que el huésped.
• El resto de Cataluña (Lloret del Mar, Girona, etc.) también exige el registro en el ayuntamiento, además de muchas otras normas, como que el inquilino debe estar registrado en la policía dentro de las 24 horas siguientes a su llegada, y que el inquilino debe tener un número de contacto al que se pueda contactar las 24 horas del día. Por otro lado, las estancias superiores a 31 días no se computan como alquileres turísticos.
• Madrid . Lo principal a tener en cuenta es que no puedes alquilar solo una habitación, sino que debes alquilar (la totalidad) la casa durante al menos 5 días seguidos. Sin embargo, se está ejerciendo una intensa presión para eliminar esta última regla.
• Murcia En la Región Autónoma de Murcia no hay restricciones claras, pero se esperan nuevas leyes pronto, ya que las áreas vecinas han introducido leyes y regulaciones más claras.
• Navarra (Pamplona) Aquí se aplican dos licencias diferentes según el tipo de residencia que tengas. Si se trata de una casa construida con un estilo arquitectónico tradicional, se aplica "Casa Rural". La otra opción es una licencia de "Apartamento Turístico" que es válida para un apartamento, bungalow o casa normal.
• Valencia (incluyendo Alicante, Castellón, Torrevieja, etc.) Cualquier persona que quiera alquilar su vivienda en la región deberá inscribirla en el "Registro de Empresas Establecimientos y Profisones Turísticas". Cuando reciba su número de licencia, debe mostrarse claramente en todos los contextos de marketing. Es necesario que le expidan la llamada cédula de habitabilidad, que le expide un arquitecto (cuesta unos 200 €), así como una tasa de registro del municipio. En Torrevieja, a principios del año pasado, costaba 17:50 €. Si eres propietario de más de 5 viviendas que quieres alquilar, debes registrarte como "Empresa".
• Diferentes modelos entre las empresas de alquiler en España : Qué empresa de alquiler recomendamos depende un poco de qué y dónde compres, etc. Sin embargo, en Nerja y sus alrededores mucha gente opta por la tienda de nuestro socio, que también se comercializa en Gran Bretaña y en varios otros países de Europa Occidental. Pero hay varias opciones, y el cliente decide por sí mismo en qué empresa de alquiler quiere colocar su vivienda. Hay varios aspectos y costes diferentes a tener en cuenta a la hora de alquilar su casa en España. Empecemos con un ejemplo claro y conciso: Tu coste medio por semana (debe variar según sea temporada baja, media o alta) de alquiler es de 400€. Alquilas la casa 40 semanas al año. 400x40 = 16.000€. Ha elegido agregar entrega de claves, etc. así como comercializar la vivienda con una empresa de alquiler, que cobra por ello el 20% de tus ingresos (la limpieza de la vivienda no está incluida en el ejemplo ya que recae en un tercero y depende de factores como la duración de los viajes, las reservas cortas los inquilinos ganan en promedio, pero el costo de la limpieza no es alto). 16000 x 0,20 = 3200 16000 – 3200 = 12800
• El impuesto en España (ojo, se permiten deducir los gastos que se puedan derivar del negocio de alquiler, por lo que en realidad no será tanto impuesto) es del 19%. 12800 x 0,19 = 2432,0 12800 – 2432 = 10368 € Sus ingresos pasivos (en este ejemplo, la empresa de alquiler se encarga de todo) en esta casa superan los 10.000 € al año. Si tiene un millón de SEK en préstamos para la vivienda (en el ejemplo no se tienen en cuenta las deducciones de intereses) con un tipo de interés de alrededor del 3% (sin embargo, en este momento es un porcentaje aún más bajo en los préstamos españoles) y paga la casa en 20 años, tendrá un coste mensual del préstamo de 5.526 SEK al mes, 66.312 SEK al año. Luego, por supuesto, también hay otros gastos, como el agua, la electricidad, el mantenimiento del terreno, el impuesto sobre la propiedad, etc. Sin embargo, en España son más bajos que en Suecia, pero varían mucho dependiendo del número de piscinas, etc. que se cuida en la zona etc.
• No importa cómo le dé vueltas y vueltas: si compra el tipo correcto de casa en la zona y ubicación correctas en España, el alquiler financiará los costos del préstamo, así como otros costos, y sobrará dinero. Luego está por supuesto , el aumento de valor a largo plazo Su altura depende en gran medida de lo bien que se alquile. Lo más seguro es invertir en una vivienda en una zona que sea muy conocida. Muchas áreas todavía tienen viviendas asequibles, pero muchos vecindarios permanecen vacíos una década después de su construcción, y seguirán así durante mucho tiempo. Es casi imposible alquilarlos a estudiantes, etc., salvo por una suma baja. Los precios de las viviendas en este tipo de zonas no aumentan, salvo posiblemente en las etapas finales de un mercado inmobiliario desbocado. En Nerja, el mercado más lucrativo de España, en la Costa del Sol oriental, varios evaluadores esperan una evolución similar a la que se produjo en Suecia después de nuestra crisis inmobiliaria a principios de los años 90, es decir, un aumento de los precios durante 15-20 años (hay una razón (por qué tanto nosotros como Holabank, el banco más grande de España, coordinamos su inversión internacional desde esta ciudad en particular). Varios mercados en España seguirán una curva similar, pero muchas áreas (principalmente nuevas) también fracasarán por completo. Es importante, como hemos recalcado varias veces, invertir en áreas que tengan algún tipo de historia en la que apoyarse. Es cierto que la memoria colectiva es corta y las burbujas estallan, sólo para inflarse nuevamente más rápido de lo esperado, pero España, al igual que Suecia, ha controlado el sistema bancario, lo que parece extender el cronograma para la próxima burbuja inmobiliaria.
• Diferentes modelos para empresas de alquiler y ventajas y desventajas de hacerlo todo usted mismo Algunos de nuestros clientes más exitosos se promocionan en entre 1 y 4 portales de marketing (tanto suecos como extranjeros) y dejan que una empresa de alquiler se encargue de la recogida de llaves, así como de la administración de limpieza, y que la empresa de alquiler también dispone de personal de guardia las 24 horas por si algo se estropea en la vivienda. Por ello, la empresa de alquiler se lleva una comisión del 10% del importe de la reserva. Las sábanas y toallas de calidad duran muchos lavados y no suponen un gasto importante. La limpieza es adicional, pero no cuesta muchos euros (alrededor de 30-60 € de tarifa de limpieza semanal). Si tienes varias casas o un edificio residencial más grande con varias habitaciones, te recomendamos que elijas la opción un poco más cara con una habitación más grande. empresa de limpieza en lugar de que alguien lo haga un poco más barato como trabajo extra). Si la empresa de alquiler también es responsable de todo el marketing (es común un híbrido entre los 2 modelos), es decir, atrae al cliente, se queda con el 20% del importe de la reserva. Algunas empresas de reservas se quedan con el 40 por ciento. Sábanas, limpieza, en cierta medida también muebles, etc. incluido entonces. Estos actores también disponen de sus propios apartamentos con un tipo uniforme de mobiliario, toallas, etc. y funciona más o menos como un hotel. Sin embargo, en nuestra opinión, este no es un acuerdo financiero para el propietario individual de la vivienda. En cuanto a nuestros clientes, es decir, aquellos que han realizado una compra a través de nosotros, o que tienen una casa que estamos encantados de alquilar, analizamos caso por caso qué modelos se adaptan mejor a usted y a su vivienda. Después de publicar este artículo, recibimos un correo electrónico de un cliente que compró un apartamento en una de las zonas más populares de Nerja nueve meses antes (alrededor de 250.000 €, 2 dormitorios):
• "Hola Anders. Gracias por el interesante MP sobre inversión residencial en España. ¡Esto confirma que fue un buen artículo lo que encontraste para nosotros!
  Respecto al alquiler, aquí en Nerja es muy fácil, tal y como lo describe. Desde que empezamos en junio, hemos estado prácticamente alquilados íntegramente, salvo unas pocas semanas. El hecho de que no estuviera alquilado entonces se debió más a nosotros, nuestra exigencia de cambiar los sábados no fue del agrado de todos. Ahora hemos reservado hasta mediados de abril de 2017. También han comenzado las reservas de verano y otoño de 2017. No ve obstáculos para conseguir un alquiler completo durante más de 50 semanas en el futuro. Gestionamos nuestro propio sitio web con reservas y pagos. Anuncio en Blocket y Homeaway. Eurosur ayuda con las llaves, limpieza, control, etc. Funciona bien. Esta primavera hicimos una pequeña renovación del apartamento”.
• Lea también: Consejos para quienes quieran alquilar su casa por su cuenta, así como un poco de información general sobre el alquiler de una casa española. Sobre seguros, etc. para la casa Si el inquilino rompe algo en su casa, la empresa de alquiler deduce los costos incurridos por la reparación/reemplazo de la tarjeta de crédito del inquilino (es un requisito que el interesado utilice una tarjeta de crédito válida al realizar la reserva). Si alquila íntegramente usted mismo, asegúrese de tener condiciones de reserva que cubran diferentes tipos de eventualidades. Ayudamos a nuestros clientes con esto. También debes asegurarte de que los daños que puedan causar los ocupantes estén cubiertos por tu seguro de hogar . Cooperamos con un banco que ofrece esto (pero hay varias opciones y los costes de este tipo de seguro generalmente no son elevados). En las zonas/ciudades que recomendamos para alquilar, donde además se gana más dinero con la vivienda, es extremadamente raro que el inquilino rompa algo. Esto es un problema mayor si alquila su casa en zonas donde se aloja principalmente gente joven y fiestera. Por cierto, las empresas de reservas británicas tienen normas muy estrictas. Por ejemplo, la empresa con la que trabajamos principalmente no permite que x número de personas del mismo sexo alquilen las mismas casas o las cercanas. Por supuesto, a menudo ignoran esta regla, pero sigue siendo una condición de reserva que tienen para poder rechazar a ciertos tipos de inquilinos si sospechan que no es aconsejable.
• Acerca de los impuestos sobre los ingresos por alquiler en España También tenga en cuenta que tendrá que pagar impuestos españoles sobre sus ingresos por alquiler. Lea más sobre ese impuesto y mucho más en el siguiente artículo: Preguntas y respuestas frecuentes sobre cómo comprar una casa en España. Desde 2016, el impuesto sobre la renta procedente del alquiler de viviendas es del 19% (para los ciudadanos de la UE). Antes era del 24,75% durante mucho tiempo, para bajar al 20%, y luego se redujo otro 1 punto porcentual (y todos los gastos que se pueden derivar del negocio del alquiler, incluidos los intereses del préstamo del banco español, se deducible). Tenga en cuenta que este impuesto mínimo solo se aplica a ciudadanos de la UE o del EEE. Para ciudadanos de otras nacionalidades, se aplica el 24%. En caso contrario, consulte siempre con la Agencia Tributaria Sueca y con su contable cualquier cuestión técnico-fiscal relativa a la compra de una vivienda en el extranjero. Esto no es parte de nuestra misión.
• Palabras finales sobre licencias y empresas de alquiler: solo colaboramos estrechamente con empresas de alquiler (tenemos acceso a estadísticas sobre qué viviendas/zonas funcionan mejor, etc.) en las zonas que generan los mejores ingresos (y donde los precios de las viviendas cayeron durante los años de crisis), y que tienen restricciones y leyes razonables. Esto incluye la Costa del Sol y la Costa Blanca, pero excluye Mallorca y las Islas Canarias. Enlace a nuestra página de Facebook donde publicamos los artículos del mes, etc. 

Esto es lo que debes sacar por semana para tu hogar

En áreas prioritarias disponemos de estadísticas de nuestras propias instalaciones y de socios colaboradores para operaciones de alquiler. Si la vivienda que desea comprar no tiene estadísticas, buscamos viviendas similares en la zona. Si se trata de nueva producción en una nueva urbanización, utilizamos la experiencia local de las empresas de alquiler como base para calcular su ocupación y cuánto puede alquilar por semana, alternativamente para alquileres a largo plazo (el banco principal con el que trabajamos tiene viviendas para alquiler de larga duración en toda España, por lo que podemos tomar como base sus cifras). Lo mejor es fijar un nivel de precios que se base en los precios de las viviendas vecinas (tener en cuenta también su mobiliario y detalles extra como Wifi y equipamiento de cocina). Si se coloca demasiado alto, existe el riesgo de perder significativamente la cobertura. Lo que nos lleva al siguiente punto:

Uno de nuestros clientes más exitosos, un sueco de Nerja, decidió renovar y amueblar una de sus casas para mejorar la calidad. El resultado fue brillante. Aunque aumentó significativamente el coste por semana, llegó a 44 semanas de ocupación y afirmó lacónicamente: "Siempre hay quienes están dispuestos a pagar por la calidad". Esto se aplica especialmente a zonas como Nerja o Puerto Banús, donde muchos de los visitantes son adinerados. Apostar por el segmento de lujo en, por ejemplo, Mijas Costa o Torrevieja puede resultar un poco más complicado (pero siempre hay excepciones que confirman la regla).

Los precios deberían fijarse (en algunos lugares de España hay una ley que obliga a que en la publicidad aparezca el precio por noche) por noche, por semana y por mes, y posiblemente "descuento de invierno" en reservas de 3 meses o más. Un modelo bastante común es fijar un precio por noche que sea aproximadamente 1/5-1/6 del precio semanal. El precio mensual suele ser aproximadamente el mismo que cuesta una semana durante la temporada alta. Sin embargo, esto no se recomienda en áreas de alta ocupación. En estas zonas, sólo es necesario ofrecer algún tipo de "descuento por estancia larga" entre octubre y marzo, si es que se ofrece.

En muchos casos, también se recomienda que sus invitados reserven entre 5 y 7 días como mínimo. Las excepciones son ciudades típicas de fin de semana como Valencia, Sevilla o Málaga.

, alquilar por un período más largo a un inquilino permanente siempre genera menos ingresos. En la gran mayoría de los casos, ganarás más dinero si alquilas el apartamento sólo durante la temporada alta. Sin embargo, si tiene problemas para conseguir una alta ocupación incluso durante la temporada alta, en muchos casos un inquilino permanente es la mejor solución. La cantidad de alquiler mensual que puede pagar depende, por supuesto, de una amplia gama de factores.

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Sobre el préstamo de un banco español

Hasta hace apenas unos años desaconsejábamos a todos nuestros clientes pedir prestado a un banco español. El sistema bancario era un completo fracaso, lo que fue una de las principales causas de la crisis. Ahora, sin embargo, España ha introducido regulaciones en el mercado bancario, como lo hizo Suecia después de su gran crisis inmobiliaria en los años 90. Las condiciones son buenas y los tipos de interés son básicamente tan bajos como en Suecia. Los bancos españoles imponen a sus finanzas aproximadamente las mismas exigencias que los bancos suecos. Colaboramos con uno de los bancos más grandes de Europa, La Caixa (Holabank), que, entre otras cosas, tiene un director bancario que habla sueco , y a través de spanskafastigheter.se puede presentar su solicitud online y obtener una promesa de préstamo antes de venir a España. Solíamos trabajar con varios bancos, pero hoy en día enviamos la mayoría a Holabank, ya que nuestros clientes les han brindado, con diferencia, los mejores comentarios tanto en términos de condiciones como de trato (sin embargo, puede llevar un poco de tiempo entre medias). allí a tiempo), así que ahora envíenos a la mayoría de nosotros directamente allí. Lea más sobre cómo pedir prestado a un banco español aquí.

¿Cuánto puedes pedir prestado en un banco español?

Depende de lo que cueste la propiedad. Si cuesta un millón, normalmente se puede obtener un préstamo del 70% de esta cantidad. Por ley, los bancos encargan la tasación de la propiedad a una empresa independiente. Entonces pueden valorarlo en 800 000 SEK, pero incluso si el precio es de un millón, usted puede pedir prestado como máximo el 70% de los 800 000 SEK. Si, por el contrario, lo valoran en un millón y medio, igual Sólo obtenga un préstamo a un precio fijo. Los préstamos siempre se conceden por el importe más bajo, independientemente de si es el precio o la valoración lo que determina el importe final (tenga en cuenta también que hoy en día la valoración suele ser sorprendentemente inferior al valor real de mercado ). En el pasado, todos los bancos tenían sus propios equipos de valoración, pero ahora el Estado lo ha regulado, por lo que la valoración debe ser realizada por un tercero independiente. Por tanto, no es idea, como se hacía en el pasado, ir a diferentes bancos y elegir el banco con la valoración más alta.

NOTA . Tenga en cuenta que no puede pedir prestado para cubrir honorarios e impuestos sobre la vivienda. Estos representan entre el 10 y el 14% del importe total de una vivienda. Por lo tanto, necesita al menos un 40% de capital.

Escenario 1 : Ha encontrado un apartamento que es una buena inversión, digamos de dos dormitorios, razonablemente cerca de la playa y con vistas al mar. Tiene un precio de 100.000€ y también está valorado en 1.000.000€ (sin embargo, ten en cuenta que se le añade el IVA y otras tasas por las que no puedes pedir prestado). Entonces necesitarás unos 40.000 € como depósito en efectivo y puedes pedir prestados 60.000 € al banco.

Tenga en cuenta que no necesita pedir prestado hasta el 70 por ciento a menos que sea necesario. El banco con el que trabajamos principalmente no exige que usted pida prestado x cantidad de euros, como lo exigen muchos otros competidores.

Escenario 2: Tienes 1 millón en capital. La casa cuesta 1,7 millones, pero está valorada en 1,5 millones. Sin embargo, recuerde que el banco otorga préstamos por el monto más bajo, independientemente de si está valorado más o no. Dado que el precio en este caso se fija en un millón, se puede pedir prestado el 70% de 1,5 millones (menos tasas e impuestos, alrededor del 10-14%).

Escenario 3. Quiere invertir en un negocio comercial (B&B, hotel, bar, etc.) o tal vez comprar un complejo turístico completo que ha ido al banco, o comprar un terreno más grande. Aquí no hay reglas dadas . La cantidad que puede pedir prestado depende de varios factores: podemos ayudarle a establecer un contacto con el banco, en parte para préstamos, en parte para terrenos y objetos, por ejemplo. Contamos con la experiencia, contactos y experiencia necesaria para inversiones de esta magnitud.

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Sobre el problema (y las oportunidades) de los objetos bancarios.

Algunos bancos todavía tienen muchas viviendas asequibles, pero el hecho es que rara vez hay propiedades bancarias en zonas turísticas distintas y prósperas; como Puerto Rico, Mas Palomas o Nerja. Cuanto más nos alejamos de la crisis, menos partidas bancarias salen. A finales de 2023, el sistema bancario anunció que en el país hay un número récord de objetos embargados por bancos. Desde entonces no ha habido más.

Si no es demasiado exigente con la ubicación de su apartamento y sólo quiere la casa de vacaciones más barata posible, todavía hay muchas buenas compras por hacer (en algunas zonas, como en Mijas Costa, también hay apartamentos de nueva construcción) . Pero si buscas una inversión, la ubicación es, como sabes, el aspecto más importante de todos. El gran problema de las propiedades bancarias es que son propiedades bancarias por una razón: si no necesitan una gran renovación, suelen estar notoriamente alejadas, cerca de autopistas, etc. Lea más sobre la compra de propiedades bancarias en España aquí .

¿Preguntas? Escriba a info@spanskafastigheter.se y nos comunicaremos con usted lo antes posible.

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El mercado inmobiliario español: los precios de las propiedades están aumentando pero en muchos casos siguen siendo engañosos

Estadísticas sobre el historial de precios en Nerja y Barcelona como ejemplos

En 2007, los precios alcanzaron su punto más alto en Barcelona y el precio medio por m2 era entonces de 4.732 €. Los precios alcanzaron su nivel más bajo en 2013, con un precio medio de 2957 €. Es decir, una reducción aproximada del 40%. Entre 2013 y el primer semestre de 2016, los precios aumentaron entre un 6% y un 7%. Esta evolución se frenó un poco debido a los disturbios del otoño de 2017 y luego volvió a aumentar, y durante los años de la pandemia los precios solo han bajado temporalmente. En general, han ido hacia arriba.

Lo que hay que destacar a la hora de estudiar las estadísticas del mercado inmobiliario español es que se basan en todas las viviendas de una zona determinada. Es decir, no existen estadísticas separadas sobre los objetos de inversión ubicados en buenas zonas. Estos aumentan, por razones naturales, más rápido de precio.

Ejemplos concretos de precios de Nerja, Costa del Sol

Un apartamento concreto, lo sabemos bien, de 2 dormitorios, 2 baños y terraza en la popular zona de Capistrano Village en Nerja a finales de los años 70 costaba aprox. 25.000 €. Durante los años dorados (alrededor de 2005) costaba entre 250 y 260 000 €, y unos años después de la caída costaba 190 000 €. Ahora el precio ha vuelto a 250 000 € o justo por encima.

A principios de 2015, un apartamento de 1 dormitorio en Capistrano Village costaba entre 100.000 y 120.000 euros y a principios del verano de 2016 se vendieron por 148.500 euros. Ahora por unos 189.000 €.

Otro ejemplo: Capistrano Playa, hace unos años los apartamentos de 1 dormitorio costaban allí unos 140.000€. A principios de junio de 2015, una familia sueca vendió allí un apartamento de un dormitorio por 240.000 euros. Sin embargo, era demasiado caro para un apartamento de 1 dormitorio, pero desde entonces los precios se han estabilizado en unos 225.000 euros.

Un apartamento en Ladera del Mar, a las afueras de Nerja, costaba 194.000 euros en el verano de 2014. Luego se vendió en el segundo trimestre de 2015 por 239.000 euros. Los precios superan los 300.000 euros desde hace algunos años.

Tenga en cuenta que nuestro corredor en Nerja trabaja con los principales actores de la zona. Sólo así podremos ofrecer los mejores objetos, colaborar con los mejores actores españoles y británicos, pequeños y grandes. El precio al cliente nunca se ve afectado. Además, trabajamos con los bancos directamente a nivel de gerente regional, de modo que cuando sus clientes quieren vender, nos lo envían. Lo mismo si aparece un objeto bancario, pero rara vez ocurre en Nerja. En cualquier caso, nos encontramos en una posición muy favorable en la ciudad y sus alrededores, pero a pesar de ello, poco podemos hacer ante la disminución de la oferta de objetos en los rangos de precios "bajos".

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Algunas palabras sobre el retorno de la inversión (ROI)

El rendimiento directo (retorno de la inversión, abreviado ROI) es el excedente anual que genera la vivienda a través de su alquiler/operaciones, y este ingreso se relaciona con el precio de compra de la propiedad.

No existen cifras de ROI para el conjunto de España. Pero antes de la crisis, normalmente se esperaba alrededor del 10% o incluso más para una casa atractiva en la Costa del Sol. Sin embargo, cualquier valor superior al 5% en ganancias predecibles resulta atractivo para los inversores.

Desde la recuperación, las cifras han comenzado a acercarse a estos niveles, alrededor del 10%, nuevamente, y en cada vez más casos también hemos observado cifras superiores a esas. Principalmente en Nerja, donde ahora está en máximos históricos y batiendo récords cada trimestre, en gran parte debido a que la ciudad, como decía, ya se ha convertido en un destino para todo el año.

En el cálculo del ROI normalmente se incluyen los pagos brutos de la propiedad, así como las deducciones por operación, mantenimiento y otras cosas que se puedan derivar del negocio. Sin embargo, muchos agentes inmobiliarios en España analizan el precio final en relación con los ingresos de la vivienda en un año para calcular el retorno de la inversión.

Sin embargo, la depreciación contable no se tiene en cuenta al calcular el ROI.

Lo más sencillo es simplemente estudiar la tasa de ocupación histórica, el precio medio de alquiler durante el año, así como las tarifas anuales. 

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Conclusión/Resumen:

• España tiene muchos factores de su lado. Tienen una infraestructura moderna, con carreteras modernas, trenes de alta velocidad y un sistema de salud bien desarrollado. El país también es considerado, desde hace algún tiempo, el destino turístico más seguro del mundo. Principalmente, España tiene factores blandos que nunca podrás quitarles de tu lado. Tiene su rica historia y cultura, su comida, el sol siempre presente, la variada naturaleza, el mar y sus largas costas. España es el tercer país turístico del mundo y el turismo se encuentra en una fuerte fase de expansión, y quizás lo más interesante para los inversores es que el país está atrayendo un turismo internacional cada vez más rico en dinero, algo que antes no tenía .
• Los precios de la vivienda cayeron casi un 50% durante los años de crisis. Desde entonces se han recuperado lentamente y alcanzarán nuevas alturas en 2030. Sin embargo, no podemos enfatizar lo suficiente que el gran problema en este momento NO son los aumentos de precios, sino la falta de viviendas atractivas en áreas realmente atractivas. En algunas zonas es inútil discutir sobre aumentos de precios, ya que casi no queda nada para comprar.
• Si necesita un préstamo para la compra de su vivienda en España, puede pedir prestado hasta el 70% a un banco español. Sin embargo, tenga en cuenta que en la práctica necesita un 40% del capital social, ya que no se le permite pedir prestado para impuestos, etc. Puede obtener una promesa de préstamo en línea, si la solicita a través de nosotros , antes de bajar. Sin embargo, el banco quiere saber en términos generales qué tipo de vivienda desea comprar, dónde comprarla y cuánto desea pedir prestado. También quieren un cronograma claro: cuándo vienes a ver las casas, cuándo planeas realizar la compra.
• Para asegurarse de que está haciendo una inversión segura, estudie el historial de alquileres en la zona (tanto en la ciudad como en el bloque de viviendas, preferiblemente el historial individual de la vivienda, aunque esto rara vez es una posibilidad).
• Las casas que funcionan mejor en el mercado de alquiler son aquellas que se encuentran a 60 minutos en coche del aeropuerto, que tienen una terraza/balcón y acceso a una piscina cercana, que están en buenas condiciones, preferiblemente con vistas al mar. Es sobre todo importante que la vivienda no esté situada en una calle muy transitada. Incluso detalles como el diseño interior, el mobiliario, el aire acondicionado, la lavadora, etc. son importantes.
• Sin embargo, un aspecto mucho más importante es la ubicación geográfica . Especialmente la Costa del Sol tiene una tasa de ocupación muy alta, que además crece cada año y está cada vez más orientada a lo exclusivo. La mejor ocupación, debido a varios factores diferentes, se encuentra en la Costa del Sol oriental, en Nerja ( ocupación de 42-48+ semanas) . Incluso la capital de la Costa del Sol, Málaga, tiene una población que está creciendo con fuerza y ​​que la mayoría de la gente cree que se convertirá en una de las "ciudades de fin de semana" más grandes de Europa. La Costa Blanca también es una zona en crecimiento, aunque todavía no existe una tasa de ocupación elevada durante todo el año. Es principalmente Torrevieja (ocupación de 22 a 25 semanas) la que atrae a turistas, al menos hasta cierto punto, incluso durante la temporada baja.
• Las Islas Canarias, Mallorca y Barcelona tienen una fuerte industria turística. Pero las oportunidades de realizar una buena inversión en alquiler están limitadas o, en algunos casos, completamente ahogadas por las restricciones . Si no cumples la ley, las multas pueden ser muy altas. Tenga en cuenta, sin embargo, que es posible comprar viviendas con licencias turísticas aprobadas en Barcelona. Además, no todas las regiones cercanas están tan reguladas, como por ejemplo la moderna localidad de Sitges.
• Las zonas vacacionales más populares de España tienen una buena ocupación durante la temporada alta. Según varios evaluadores, se puede contar con una media de 15 semanas de ocupación al año. En la mayoría de los casos, alquilar la vivienda sólo durante También tenga en cuenta que en algunas zonas, incluso si tienen un fuerte turismo en general, puede ser más o menos imposible alquilar su casa. Dicho esto: estudie la historia detenidamente y elija un actor que haya establecido canales para comercializar su casa.
• Existen diferentes modelos de alquiler si no quieres gestionar el marketing, etc. ser. Es habitual que la empresa de alquiler se lleve entre el 20 y el 25 % de los ingresos (entre el 10 y el 15 % si traes al cliente tú mismo). Cada vez es más común un modelo híbrido, en el que usted mismo atrae a algunos clientes (a través del marketing o del círculo de conocidos). No en todas las zonas de España hay empresas de alquiler que funcionen bien. También deberías considerar esto si no estás preparado para encargarte de todo tú mismo, como arreglar una empresa de limpieza, perros guardianes de guardia, solución para la entrega de llaves, solución de pago, marketing, etc.
• Desafortunadamente, muchos corredores afirman que le ayudarán con el alquiler y que "no hay problema". Lo arreglaremos”. Entonces no pasa nada. Consulte su negocio de alquiler ANTES de comprar a través de ellos (y qué opciones hay en el área que desea comprar). Pídeles que te muestren estadísticas de Google, cuántos visitantes únicos tienen por semana, pídeles que te expliquen en qué portales, nacionales e internacionales, se anuncian. Pídales que presenten un plan sobre la mejor manera de comercializar su casa. La mayoría de los corredores no tienen derechos exclusivos sobre propiedades en venta en España, por lo que no tiene que sentirse atado a un corredor que no puede cumplir con todos sus requisitos, tanto antes como después de la compra.

Podemos ayudar con esto a aquellos que quieran invertir en España.

No exploramos el mercado en busca de, por ejemplo, propiedades bancarias baratas que sabemos que no funcionarán en el mercado de alquiler. Nuestros socios (abogados, bancos, promotores, corredores locales españoles, etc.) también saben que no nos interesan "casas de vacaciones lo más baratas" posible. Nos envían así lo que consideran buenas inversiones, casas con los números de su lado . Por supuesto, si lo solicita, podemos buscar lo que consideramos una casa realmente barata, sencilla pero agradable para usted. Pero hay que tener claro que existe una gran diferencia entre una “buena inversión” frente a una “vivienda lo más barata posible bajo el sol”.

Nos aseguramos de que:

Ayudarte:

• para encontrar la mejor vivienda en alquiler (analizamos cifras de nuestro sitio hijo, de los sitios hijos de nuestros socios, etc.). Junto con el gerente de la empresa de alquiler correspondiente, si no hay cifras documentadas, podemos hacer una estimación cualificada de los ingresos que puede obtener de su propiedad.
• encontrar el abogado adecuado . Nuestro abogado corporativo también trabaja con disputas relacionadas con la vivienda. Es muy conocido y respetado, proviene de una familia que ha sido abogados durante varias generaciones y, por lo tanto, tiene una red de contactos completamente única. También nos ayuda a encontrar inversiones especiales, como B&B, pequeños hoteles, terrenos comerciales, etc. La mayoría de estas compras se realizan a través de contactos con abogados.
• para obtener un préstamo de un banco español y una posible promesa de préstamo antes de venir (además de un director bancario que hable sueco, lo que significa que no es necesario traducir todos los documentos con un traductor español autorizado).
• cumplir con todas las leyes y regulaciones que se aplican en la región (tenga en cuenta que no podemos ayudar en todas las provincias españolas, pero esto es algo con lo que las empresas de alquiler serias deberían poder ayudar) para alquilar donde compró su casa.
• servicios postventa habituales como suministro de agua y luz, registro comunitario, impuesto sobre la propiedad, etc.
• para encontrar empresas de alquiler que se encarguen de todo, o de determinadas partes, como la entrega de llaves, la limpieza, el marketing, la reserva y el pago. Hay varias opciones sobre cómo publicar esto.
• con publicidad de viviendas individuales en alquiler en nuestra tienda de Blocket, y posiblemente directamente en nuestro sitio web, en nuestro canal de Facebook (incluso a través de anuncios pagos de Facebook), sitios hermanos, etc.
• Si el tiempo lo permite, nuestro gerente de marketing puede ayudarlo a crear y comercializar un sitio web para usted (a un precio con grandes descuentos en comparación con si recurre a una agencia web) con el sistema de reservas de alquiler más asequible y flexible del mercado (que nosotros mismos utilizamos). así como métodos para aparecer alto en Google, etc.
• encontrar buenas empresas constructoras para la renovación (por cierto, ya sabes que todavía es posible deducir la raíz sueca incluso para la residencia española). Los gerentes de las empresas de alquiler estarán encantados de dar su opinión sobre la mejor manera de renovar para obtener la mejor ocupación posible. También les interesa que puedas alquilarlo tanto como sea posible.
• con estrategias comprobadas de nuestros clientes más exitosos que han elegido hacer todo por su cuenta, un plan de qué portales nacionales e internacionales funcionan mejor (solo se requieren unos pocos) y cómo obtener el precio más barato de varios servicios auxiliares, y otros deberían Considere si alquila su casa por completo usted mismo.
• También podemos ofrecer asesoramiento sobre otros aspectos como seguros y soluciones de pago .
• Nos implicamos de principio a fin en todo el proceso de compra, y nos aseguramos de implicarnos y traducir todo al sueco, etc.
• Escriba a info@spanskafastigheter.se o spanienkontoret@spanskafastigheter.se Número de teléfono de nuestro corredor principal Anders Larsson: 0034 669 738 682

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