Die Krisenjahre begannen 2007, und es dauerte einige Jahre, bis sowohl Spanier als auch Ausländer wieder begannen, Häuser zu kaufen (Investoren hingegen kauften während des Abschwungs prinzipiell sofort). Das Interesse am spanischen Immobilienmarkt erholte sich jedoch bereits in der ersten Hälfte des Jahres 2014 explosionsartig, und die Verkaufszahlen stiegen seitdem mehr oder weniger stetig an, erreichten aber nie wieder das Niveau vor der Finanzkrise. In den Jahren 2021/22 machte der Markt jedoch einige deutliche Fortschritte und stagnierte dann 2023 etwas. Ab Ende 2024, als die EZB begann, die Zinsen schrittweise zu senken, begann ein neues, spannendes Kapitel mit einigen recht klaren Tendenzen.

Der Markt ist hauptsächlich auf Malaga ausgerichtet Ab 2026 werden Käufer zunehmend neubau gegenüber Gebrauchtimmobilien bevorzugen. Die aktuelle Energie- und Inflationskrise erschwert es Bauträgern jedoch, ihre Projekte umzusetzen, sodass weniger gebaut wird als nachgefragt wird. Dies wird langfristig zu deutlichen Preissteigerungen führen, bietet aber auch große Chancen für Kapitalanleger.

Die Situation am Markt zum Jahreswechsel 24/25

Kommentare in Fettdruck aktualisiert am 4.9.2024:

Das Finanzinstitut BBVA prognostizierte im vergangenen Jahr einen Anstieg der Immobilienpreise um 3 % (und geht außerdem davon aus, dass die Anzahl der Transaktionen im Jahr 2024 um 5-7 % steigen wird).

Die Analysten von Bankinter prognostizierten jedoch für das nächste Jahr eine Korrektur der spanischen Immobilienpreise um 2 %.

Fotocasa geht davon aus, dass die Preise aufgrund eines soliden Arbeitsmarktes, hoher Nachfrage von zahlungskräftigen Investoren und ausländischen Käufern sowie eines geringen Angebots in attraktiven Lagen stabil bleiben werden. Das Immobilienportal weist zudem darauf hin, dass die Durchschnittspreise immer noch 22 % unter ihrem Höchststand von 2007 liegen.

Im Nachhinein betrachtet hatte BBVA Recht. Die Preise steigen trotz Gegenwind weiter.

Das knappe Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien in den begehrtesten Lagen prägte den Markt das gesamte Jahr 2024. Besonders betroffen von der Immobilienknappheit sind Spaniens größte Provinzhauptstädte, die Vororte der Großstädte und touristische Gebiete, wo ausländische Käufer in den letzten Jahren den Markt dominierten. Dazu zählen beispielsweise Costa del Sol, die Balearen und Teile der Costa Blanca.

Erklärungen für das unzureichende Angebot

Es ist nicht verwunderlich, dass die Preise in Spanien stabil bleiben, da nur wenige Häuser auf den Markt kommen (hier sprechen wir von beliebten Gegenden für Ausländer; im Landesinneren sieht die Lage anders aus usw.). Ein Grund dafür ist, dass viele, die in den letzten zehn Jahren in Spanien ein Haus gekauft haben, mit ihrem Kauf zufrieden sind und dort bleiben möchten. Vor zehn Jahren besaßen mehr Spanier Wohneigentum, selbst in den beliebtesten Touristengebieten. Der wohl wichtigste Grund für das geringe Wohnungsangebot in Spanien ist jedoch, dass die Menschen dort lange Zeit von niedrigen Zinsen profitierten, oft bis zu 20 Jahre lang. Jetzt, da die Zinsen gestiegen sind, wollen nur wenige ihr Haus ersetzen, da sie den Zinssatz neu verhandeln müssen.

Was die Verkäufe an Schweden, Norweger und einige andere Nationalitäten mit betroffenen Währungen angeht, spielt die schwache Krone natürlich eine Rolle. Man darf auch nicht vergessen, dass die Pandemie 2021/22 spürbare Auswirkungen hatte! Verglichen mit den meisten Jahren der 2000er-Jahre sind dies dennoch starke Umsatzzahlen.

Die Zukunft des Wohnungsmarktes in den nächsten sechs Monaten

Es ist schwer vorherzusagen, wie sich der spanische Wohnungsmarkt in naher Zukunft entwickeln wird. Sollten Inflation und Zinsen weiter sinken, könnte der Markt durch ein erhöhtes Angebot, steigende Verkäufe und schnellere Preissteigerungen einen deutlichen Aufschwung erleben.

Wir haben in unserer langen Tätigkeit in Spanien mehrere Krisen erlebt. Vieles geschieht zeitverzögert und folgt keinem erkennbaren Muster. Nach der Finanzkrise von 2008, als sich die Wirtschaft (damals noch unvorhergesehen) langsam erholte, fielen die Immobilienpreise in verschiedenen Segmenten eine Zeit lang weiter. Gerade in dieser Phase waren die Investoren, die im letzten Jahrzehnt die höchsten Gewinne erzielten, am aktivsten. Viele Objekte wurden jedoch nicht öffentlich verkauft, sondern hauptsächlich von Akteuren, die trotz positiver Anzeichen einer wirtschaftlichen Erholung nicht länger warten konnten. Viele dieser Objekte wurden als Bankimmobilien oderunderhandverkauft (d. h. sie wurden nicht öffentlich auf Websites oder Portalen angeboten). Diesmal ist der Markt für Bankimmobilien aufgrund der im Zuge der letzten Krise eingeführten Gesetzesänderungen jedoch praktisch nicht existent.

Spaniens Wirtschaft dürfte bis 2025 das schnellste Wachstum in der Eurozone verzeichnen, während die Immobilienpreise vergleichsweise moderat gestiegen sind. Vielerorts haben sie das Niveau von 2008 noch nicht wieder erreicht! Gleichzeitig ist Spanien weiterhin sehr attraktiv für ausländische Investoren, die auch Aspekte wie Stabilität, Kriminalität, Infrastruktur usw. berücksichtigen.

• Das spanische Bauunternehmen Aedas Homes, eines der größten in Spanien (wir wurden vor einigen Jahren von ihnen für unser Kundenmanagement ausgezeichnet), verkaufte in diesem Jahr ein Drittel seiner Häuser an ausländische Käufer. Sie veräußerten fast 600 Häuser für insgesamt 265 Millionen Euro an Orten wie Costa del Sol, der Costa Blanca und den Balearen an Käufer aus über 50 Ländern, allen voran Niederländer, Deutsche, Polen, Belgier und Briten.

Preistrends auf dem spanischen Wohnungsmarkt

Im Jahr 22/23 fiel der Preisanstieg moderat aus, doch der Anstieg bis 2024 war deutlich höher. Die Hauspreise stiegen 2024 um 12,34 Prozent und liegen nun 12,5 Prozent über den Höchstständen von 2007.

Blicken wir etwas weiter zurück, ins Jahr 2020, kurz vor der Pandemie, stiegen die Durchschnittspreise im Land um 6,5 %. Zunächst gab es einen durch das Coronavirus bedingten Preisrückgang, gefolgt von einer Erholung und einem starken Anstieg, da viele Spanien als idealen Zufluchtsort in der neuen Realität sahen, in der man im Homeoffice arbeiten kann. Hinzu kommen viele positive Entwicklungen im Land: Der Fokus auf Technologie und Nachhaltigkeit in Verbindung mit den weiterhin vergleichsweise niedrigen Immobilienpreisen hat das Interesse internationaler Investoren an diesem Wohnungsmarkt geweckt.

Betrachtet man die Preisentwicklung in den für ausländische Käufer interessantesten Regionen, ergibt sich ein etwas anderes Bild. Auf den Balearen und den Kanarischen Inseln haben sich die Preise mehr als erholt, in Madrid sind sie fast wieder im Normalzustand, liegen aber in Andalusien (wobei die Preise inMarbella allerdings rasant gestiegen sind und Malaga für Investoren nun attraktiver ist, da dort in den kommenden Jahren mit einem ähnlichen Preistrend zu rechnen ist), Katalonien, der Region Valencia und Murcia weiterhin niedriger.

Andalusien gilt mittlerweile als Steueroase und sehr geschäftsfreundlich

Andalusien senkt schrittweise die Steuern auf Hauskäufe. Die Grunderwerbsteuer (ITP) für Gebrauchtimmobilien beträgt nun 7 %. Zuvor lag sie je nach Preisklasse bei 8, 9 oder 10 %. Die Steuersenkung wirkt sich daher vor allem positiv auf den Verkauf von Immobilien im höheren Preissegment aus. Die Bauabgabe (AJD) für neubau beträgt nun 1,2 % (vorher 1,5 %). Spanien und insbesondere Andalusien senken die Steuern insgesamt eine der Regionen Spaniens mit den absolut niedrigsten Steuern. Darüber hinaus haben Orte wie Nerja neue Gesetze eingeführt, um die ansonsten schwerfällige spanische Bürokratie abzubauen. All dies, kombiniert mit den generell hohen Investitionen der Region in nachhaltigen Tourismus, den Ausbau der Infrastruktur und diverse Verbesserungen und Vereinfachungen für internationale Unternehmen, aber auch für einzelne „digitale Nomaden“, macht die Region zu einem sehr interessanten Investitionsstandort. Google jüngste Entscheidung, seinen wichtigen Hauptsitz für Cybersicherheit in Malaga anzusiedeln, hat zu Diskussionen über ein „europäisches Silicon Valley“ geführt

Lesen Sie mehr über die neuen Steuersätze und Steuergesetze für das laufende Jahr in Spanien.

Hinsichtlich der gesunkenen Zinssätze in Spanien und der künftigen Verkaufszahlen:

Im November ging der Markt davon aus, dass Zinssenkungen erst im Sommer 2024 erfolgen würden. Mittlerweile glauben jedoch immer mehr Marktteilnehmer, dass die EZB die erste Zinssenkung bereits im März vornehmen wird. Es wird außerdem erwartet, dass es 2024 stärkere und umfangreichere Zinssenkungen als ursprünglich geplant geben wird.

Im ersten Quartal 2022 wurden in Spanien 164.999 Immobilientransaktionen abgewickelt, ein Anstieg von über 14 % gegenüber dem letzten Quartal des Vorjahres. Dies ist der höchste Wert seit Anfang 2008. Auch die Zahl der Käufe durch Schweden stieg im Vergleich zum Vorquartal um 30 %. Gleichzeitig stiegen die Preise im ersten Quartal um 3,1 % (in Malagasanken sie jedoch um 1,2 %). Im zweiten Quartal legten die Verkäufe im Vergleich zum Vorjahr um 8 % zu. Im Juni betrug der Anstieg 4 %. Anschließend verlangsamte sich der Absatz, vor allem in der Region Madrid.

Im ersten Halbjahr 2022 wurde ein Rekord bei der Anzahl ausländischer Käufer in Spanien aufgestellt. 53 % mehr als im Vorjahr. Insgesamt wurden 72.987 Häuser an ausländische Käufer verkauft. Dies ist der höchste Wert seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2007. Ausländische Käufer machen ganze 20,3 % aller Hauskäufe in Spanien aus. Allerdings hielten sich die Käufer in der zweiten Jahreshälfte zurück, was ein weltweites Phänomen war. Einige Märkte (wie Schweden) werden sich möglicherweise nur langsam erholen, aber für Spanien wird ab der ersten oder zweiten Jahreshälfte 2023 wieder ein deutlicher Anstieg der Hausverkäufe erwartet. Die Verkäufe im letzten Quartal gingen im Vergleich zum Vorjahr um rund 10 % zurück (der Rückgang bei Nicht-Spaniern betrug jedoch nur 1,2 %), aber es ist noch zu früh, daraus Schlussfolgerungen zu ziehen, da dies erwartet wurde. Im Vorjahr hatte die Pandemie massive Auswirkungen.

Die endgültigen Statistiken für das vergangene Jahr wurden am 23. März veröffentlicht. Die Verkäufe an ausländische Käufer befinden sich auf einem Rekordhoch. Laut Jahrbuch betrug die ausländische Nachfrage insgesamt 13,75 % des Marktes (in Malaga sind es sogar fast 35 %!), was 88.858 Verkäufen entspräche. Die aktuellen Quartalsdaten weisen hingegen 94.481 Verkäufe und einen Marktanteil von 14,62 % aus, ein Plus von 58 % gegenüber dem Vorjahr. Die ausländische Nachfrage nach spanischen Immobilien ist weiterhin hoch, obwohl die Quartalszahlen der Grundbuchämter auch auf eine Verlangsamung des Wachstums in der zweiten Jahreshälfte des vergangenen Jahres hindeuten. Angesichts steigender Zinsen könnte das Jahr 2023 daher weniger erfolgreich werden. Dennoch befindet sich der spanische Immobilienmarkt mittel- bis langfristig im Vergleich zu vielen anderen globalen Märkten in einem starken Aufwärtstrend.

Im Jahresvergleich stiegen die Preise für Gebrauchtimmobilien im ersten Halbjahr 2022 um 7,9 % und für neubau um 8,1 %. Insgesamt erhöhten sich die Immobilienpreise in Spanien um 8,8 % Das ganze Jahr über (im vierten Quartal betrug der Anstieg 2,5 %, der Aufwärtstrend hält also an) stiegen die Preise. Pandemie, Krieg und Inflation (die in Spanien allerdings geringer ausfällt als in Schweden) konnten den seit 2014 anhaltenden Preisanstieg nicht bremsen. Die spanischen Immobilienpreise sind seit der Krise 2008 zwar deutlich gesunken, liegen aber 2023 immer noch 18,7 % unter dem Rekordniveau von 2007. Seitdem haben sich viele positive Entwicklungen ergeben, wie etwa Regulierungen, der Ausbau der Infrastruktur, Investitionen in Ökotourismus und Wanderwege usw. Der spanische Wohnungsmarkt dürfte in den 2020er Jahren stark bleiben. Der Bauverband APCESpaña geht davon aus, dass vor allem die Nachfrage nach neubau die Preise in die Höhe treibt, und von allen 2023 bezugsfertigen Häusern sind bereits 80 % reserviert!

Die Sorgen um Inflation und Lieferengpässe in der Baubranche haben sich etwas gelegt. Wir haben mit Bauunternehmen gesprochen, die berichten, dass sich Preise und Lieferzeiten langsam aber sicher normalisieren. Dennoch ist bei neuen Projekten mit Verzögerungen zu rechnen. Wer mit dem aktuellen Angebot an Immobilien (auch im Vorverkauf) unzufrieden ist, wird sich wohl noch eine Weile gedulden müssen. Wir gehen außerdem davon aus, dass die Preissteigerungen bei Projekten, die ab dem nächsten Jahr auf den Markt kommen, deutlich höher ausfallen werden – nicht zuletzt aufgrund der weiterhin hohen Nachfrage.

Spanien erholte sich schnell von der anfänglichen Lähmung infolge der Quarantänemaßnahmen während der Pandemie.

Bereits im Juni 2021 wurden 88,4 % mehr Häuser verkauft als im entsprechenden Zeitraum des Vorjahres. Absolut gesehen verzeichnete die Region die höchsten Verkaufszahlen seit Juni 2008! Insgesamt wechselten 2021 auf dem spanischen Wohnungsmarkt 565.523 Immobilien den Besitzer die höchste Zahl seit 14 Jahren.

Insbesondere während und nach der Pandemie verzeichneten wir einen starken Anstieg der Verkäufe im Luxussegment und im neubau . Auch Kollegen aus dem ganzen Land berichten uns, dass sie neubau in kürzerer Zeit als seit vielen Jahren an Spanier verkaufen. Bei einem unserer jüngsten Projekte Ende des Jahres konnten wir erstmals an mehrere spanische Investoren verkaufen. Diese haben die Rentabilität des Kaufs von Immobilien vom Plan in den letzten Jahren hervorgehoben. Es ist erfreulich, dass die Verkäufe sowohl an ausländische als auch an spanische Käufer so rasant steigen Aber behalten Sie die Preisentwicklung im Auge. Es könnte auch schneller gehen als erwartet. Ende August 2021 wurde festgestellt, dass die Immobilienpreise … 4,9 % höher im Juli als im gleichen Monat wie im Vorjahr. Auch unter Ausländern ist das Interesse trotz der Pandemie weiterhin hoch, selbst unter schwedischen Käufern, die zudem immer jünger werden.

Starke Vermietung

Der Hotelierverband gab bekannt, dass die Auslastung im Juli 2022 bei 86,29 % lag, verglichen mit 84,2 % im Jahr 2019. Vor allem Nerja und Torremolinos konnten die Werte von 2019 übertreffen und den Durchschnitt anheben. Nerja verzeichnete mit über 90 % die höchste Auslastung (im Vergleich zu Marbella und anderen Badeorten an der Westküste mit etwas über 80 %).

Von Juni bis September 2023 verzeichnete Nerja vier Monate in Folge eine Hotelauslastung von über 90 Prozent. Der Tourismusmanager der Stadt erklärte: „Nerja hat sich zu einem Vorbild in der Region entwickelt. Besonders hervorzuheben ist der starke Zustrom britischer, spanischer, deutscher und irischer Touristen.“.

Malaga führt die Entwicklung an

In Spanien wird derzeit viel über die bereits erwähnte außergewöhnliche Entwicklung in Malagaberichtet, das Anfang des Jahres im Hinblick auf die Investitionsqualität nur hinter Barcelona und Madrid lag. Zudem wurden im vierten Quartal Zahlen veröffentlicht, die belegen, dass Malaga Barcelona erstmals bei der Anzahl verkaufter neu gebaute überholt hat.

Die Mietpreise in Malaga steigen aufgrund starker Nachfrage von Ausländern

Die Mietpreise in der Provinz Málagaund Costa del Solsteigen rasant. Zwischen 2022 und 2023 erhöhten sie sich um 23 Prozent und erreichten schließlich 13,22 Euro pro Quadratmeter und Monat. Verglichen mit 2007, als die Mieten noch bei rund 8,50 Euro pro Quadratmeter lagen, sind sie nun um über 60 Prozent teurer.

Gestiegene Materialpreise und gestiegene Nachfrage

Bei einem wichtigen Treffen zwischen Bauunternehmern und einer großen Bank im Herbst 2021 (anlässlich baubeginn eines unserer Projekte) wurde angekündigt, dass die Preise bestimmter Materialien bis Anfang 2022 um bis zu 40 % steigen würden. Sie sollten Recht behalten. Diese Prophezeiung wurde also lange vor dem Einmarsch Russlands in die Ukraine gemachtDieselbe Analystengruppe prognostiziert nun einen deutlichen Preisrückgang bei Baumaterialien und einen zukünftigen Boom bei Neubauprojekten in Spanien. Die mit der Inflation verbundene Unsicherheit hat jedoch zu Verzögerungen bei bereits in Planung befindlichen Projekten geführt. Wir empfehlen daher, neubau zu Jahresbeginn zu erwerben, da die Preise im Sommer und Herbst erheblich steigen können. Bei Gebrauchtimmobilien gehen wir davon aus, dass sich die Preisentwicklung relativ stabil halten wird, da die Nachfrage nach Gebrauchtimmobilien nachlässt. Der Bestand an Bestandsimmobilien nimmt ab. Zudem ist zu berücksichtigen, dass nach der Krise von 2008 bis zum Ausbruch der Corona-Pandemie vergleichsweise wenige Wohnungen gebaut wurden. Die Lage nach dem ersten Quartal in Spanien ist, dass viele Banken zunehmend vorsichtig agieren und Bauträger trotz starker Nachfrage nach neubau Schwierigkeiten haben, Finanzierungen zu erhalten. Erfahrungsgemäß führt dies dazu, dass die Preise nach der Lösung der zugrunde liegenden Probleme (es fehlt lediglich noch ein Signal der EZB, dass die Zinserhöhungen ihren Höhepunkt erreicht haben – achten Sie also auf dieses Signal) tendenziell stark und schnell steigen.

Neubau und Luxuswohnungen sind das, was nach der Corona-Krise bevorsteht

Wir stehen in ständigem Austausch mit Hausbesitzern, Bauträgern, Investmentfonds, Bankmanagern, Grundstückseigentümern usw. und halten Sie über die Lage auf dem spanischen Markt während und nach der Corona-/Inflations-/Stromkrise auf dem Laufenden. Wir verhandeln außerdem laufend mit Grundstückseigentümern und Bauunternehmen über verschiedene Projekte und haben daher einen guten Überblick über die Situation – von den Bankkonditionen bis hin zu den Preisen für Baumaterialien! Wer 2025 die Augen offen hält, dem bieten sich viele gute Chancen!

Schreiben Sie an info@spanskafastigheter.se Weitere Informationen zu underhandImmobilien und neubau sowie zu den Segmenten und Märkten, in die unserer Meinung nach im Jahr 2025 investiert werden sollte, finden Sie hier.

Neubau und Luxusimmobilien kurbelten die Verkäufe an

Der Markt für neubau hat sich, wie praktisch alle anderen auch, in den Jahren der Inflation als relativ widerstandsfähig erwiesen, doch die Nachfrage brodelt im Hintergrund, wie die Jahre der Pandemie gezeigt haben.

Die Verkäufe liefen nach dem pandemiebedingten Lockdown schneller an als erwartet – bereits Anfang Juni 2020, noch bevor das Land seine Grenzen wieder öffnete, und wurden durch vorübergehende Maßnahmen angetrieben Preissenkungen von 10-15%In einigen Fällen sogar noch mehr. Die meisten Verkäufe mit Preisnachlässen erfolgten jedoch „underhand“ (d. h. der Eigentümer wollte die Preissenkung nicht öffentlich bekannt geben), und es gab nicht viele solcher Immobilien. Seitdem sind die Preise für viele Immobilien mehr oder weniger stabil geblieben, während sie für Luxusimmobilien stark gestiegen sind (großes Haus) was zunehmend an Nachfrage gewinnt. Vor allem aber besteht, wie bereits erwähnt, ein großes nationales und internationales Interesse am neubau .

Laut Statistiken des Immobilieninstituts Registradores (24.09.2021) stiegen die Verkäufe von neubau an Costa del Sol im Vergleich zum Vorjahr um 50 %. Die Verkäufe von Gebrauchtimmobilien gingen im gleichen Zeitraum um 4,6 % zurück. Dies lässt sich dadurch erklären, dass der Bestand an Immobilien zunehmend veraltet und abgenutzt ist, aber auch dadurch, dass die Preise trotz der Krise nur um 0,5 % sanken (seit der Veröffentlichung sind sie jedoch wieder leicht gestiegen).

Wir stimmen den Käufern zu. neubau werden in Zukunft zweifellos gefragt sein, aber auch für Gebrauchtimmobilien gibt es weiterhin gute Kaufgelegenheiten. Obwohl die meisten Menschen derzeit nach neuen Häusern suchen, ist das Angebot begrenzt. Daher wird es bis zum Bau neuer Wohnungen in guten Lagen im Jahr 2024 eine Lücke geben (da viele Bauträger während der Krise zurückhaltend agierten und gleichzeitig erkannten, dass die Nachfrage so hoch ist wie seit über einem Jahrzehnt nicht mehr; hinzu kamen Materialengpässe, Inflation und Arbeitskräftemangel). Rechnen Sie außerdem damit, dass die Preise für neu gebaute Wohnungen deutlich höher sein werden als die der Wohnungen von 2022/23

Ein kurzes, aber intensives Kauffenster im neubau wird sich weit öffnen Im Jahr 2024 betrifft dies Projekte, deren Grundstückspreise während der Krise ausgehandelt wurden, bevor klar war, dass die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt nicht von Dauer sein würden. Diese Projekte werden von talentierten Teams geleitet, die sich vor dem Materialmangel mit Material eindecken konnten. Ab Sommer/Herbst 2024 ist mit einem starken Preisanstieg im neubau zu rechnen.

Heutzutage wollen Käufer neue, frische und umweltfreundliche Produkte Die Situation bei Gebrauchtwaren ist ähnlich wie im Sommer und Herbst 2019Als sich die Verkäufe dieser Immobilien deutlich verlangsamten und einige Objekte nur mit Preisnachlässen von rund 15 % (im Vergleich zum Vorjahr) verkauft wurden, wurde deutlich, dass viele ältere Häuser schlichtweg im Preis gesenkt werden müssen, um überhaupt verkauft zu werden. Doch nur wenige Verkäufer scheinen bereit zu sein, den Forderungen der Käufer nachzukommen. Es bleibt abzuwarten, ob sich dies im Laufe des Jahres ändert, doch bisher gibt es keine Anzeichen dafür.

Die meisten Menschen gehen davon aus, dass sich die Umsätze zusammen mit der übrigen Wirtschaft in Europa bereits in der ersten Jahreshälfte wieder erholen werden.

Zu Beginn der Corona-Krise ging man davon aus, dass ein nicht unerheblicher Teil des Wohnungsmarktes in verschiedenen Segmenten, wie beispielsweise Ferienwohnungen, betroffen sein würde Luxusimmobilien und kleinere Hotels würden für einen bestimmten Zeitraum zu einem reduzierten Preis verkauft werdenDas ist jedoch nicht wirklich eingetreten, da sich die Wirtschaft als robuster erwiesen hat als erwartet.

Welche Regionen sind nach der jüngsten Krise bei Käufern besonders beliebt?

Vor allem aber, genau wie nach der letzten Krise, Nerja (Keine andere spanische Stadt zieht aufgrund der hohen Auslastung und der positiven Entwicklung so viel Interesse von Investoren auf sich wie schwedische.) Dieses Interesse hat nicht nachgelassen, da die Stadtverwaltung während der Krise zahlreiche Infrastrukturinvestitionen in Strände, Naturparks und Kulturprojekte angestoßen hat. So wurden Wanderwege und Straßen ausgebaut und ein neues, großes Gesundheitszentrum errichtet. Nerja befindet sich in einer nahezu einzigartig guten Position, und es wird spannend sein, die Entwicklung der Stadt in den nächsten zehn Jahren zu verfolgen. Entdecken Sie hier und jetzt die besten Angebote in Nerja .

Die Stadt Malaga geht jedoch als stärkste von allen hervor und wird ab 2024 der attraktivste Ferienort in Südspanien für ausländische Käufer sein. Lesen Sie in diesem Artikel mehr über die Entwicklung Malaga.

Soweit es geht Marbella Das Interesse an der Region könnte wieder steigen, vorausgesetzt, die Preise sinken. Aktuell steht sie im Schatten von Malaga und der östlichen Costa del Sol. Um die Region wieder attraktiv zu machen, müssen die Preise fallen und interessantere neubau an der westlichen Costa del Sol realisiert werden.

Torrevieja und der Rest der Costa Blanca sind schwieriger einzuschätzen. Schon vor der Krise gab es viele unverkauften Immobilien, und einige Orte kämpfen seit Langem mit wirtschaftlichen Problemen. Die Krise könnte großen Schaden anrichten, aber wir müssen abwarten und sehen, was passiert.

Die Preise in Spanien stiegen zehn Jahre lang stetig an, lagen aber zum Zeitpunkt der Pandemie immer noch 30 % niedriger als vor der Krise von 2008

Offizielle Zahlen der Behörden belegen den Umsatzrückgang im Krisenjahr 2020. Er war zwar spürbar, fiel aber nicht so stark aus wie von Analysten unter den gegebenen Umständen erwartet. Im dritten Quartal sanken die Verkäufe an ausländische Käufer um 24,3 % gegenüber dem Vorjahr, verglichen mit einem Rückgang von 50 % im zweiten Quartal. Das Pandemiejahr kann ohnehin als Ausnahmeerscheinung, als statistischer Ausreißer, betrachtet werden, der keine Aussagekraft für die zukünftige Entwicklung besitzt. Es empfiehlt sich, die Zahlen langfristig zu analysieren und vor allem zu berücksichtigen, dass international von einem Boom bei Zweitwohnungen die Rede ist, da immer mehr Menschen im Homeoffice arbeiten und die Möglichkeit haben, bei Bedarf im Ausland zu leben. In der Forbes Liste (November 2020) der 20 attraktivsten Reiseziele weltweit schafften es drei spanische Städte unter die Top 20: Malaga, Madrid und San Sebastián. Dies wird langfristig die Preise der attraktivsten Immobilien in die Höhe treiben, da internationale Käufer in etwa im gleichen Segment suchen: „ meerblick oder maximal 1 km vom Meer entfernt, mindestens 2 Schlafzimmer, maximal eine Stunde vom Flughafen entfernt, terrasse , in der Nähe von allem, aber dennoch ruhig gelegen“.

Die Preise waren 2019 im Vergleich zum Vorjahr etwas stabiler. Die renommierte Ratingagentur Moody's prognostizierte jedoch für Spanien einen Preisanstieg von 5,5 % im Jahr 2020. Von allen analysierten westeuropäischen Ländern wies Spanien den voraussichtlich größten Wertzuwachs auf dem Immobilienmarkt auf. Madrid und Barcelona verzeichneten dabei den stärksten Aufschwung. Rückblickend entwickelte sich Malaga am besten. Interessanterweise fiel dies mit der Krise von 2007/2008 zusammen. Costa del Sol gilt als eine der Regionen, die Krisen stets als erste erleben und auch als eine der ersten wieder überwinden.

Die Preise lagen 2019 immer noch mehr als 30 % niedriger als vor der Krise von 2007 (Anfang 2024 liegen sie etwa 22 % niedriger.) Diese Tatsache, kombiniert mit den anhaltend niedrigen Zinsen und dem Ende des Brexit (viele hatten mit Investitionen gewartet, da der Brexit alles in der Schwebe ließ), dürfte laut den meisten Analysten dazu führen, dass die Zahl der Käufe von Ausländern in Spanien 2020 erneut Rekorde bricht. Bei Schweden hatte sich das Interesse an Spanien bereits vor Corona etwas abgeschwächt, dann aber wieder an Fahrt aufgenommen. Wir glauben, dass dies mehrere Gründe hat. Erstens haben viele das Gefühl, dass es in den letzten zehn Jahren so viele Krisen weltweit gegeben hat, dass es „genug gewartet hat. Jetzt kaufen wir“. Zweitens hat die Corona-Krise neue Projekte mit interessanten neubau angestoßen. Darüber hinaus hat die schwedische Krone gegenüber dem Euro an Wert gewonnen, während sich der schwedische Immobilienmarkt nach einer Phase der Stagnation erholte. Das bedeutet, dass schwedische Hausbesitzer leichter Kapital für den Kauf einer Immobilie im Ausland freisetzen können.

Analysten gingen vor Ausbruch der Krise davon aus, dass die Verkäufe an ausländische Käufer im Jahr 2020 steigen würden. Die Krise hat das Interesse jedoch beschleunigt und die Erwartungen vor Corona übertroffen (obwohl die Zinserhöhungen den Markt im Jahr 2023 etwas dämpften). Viele Experten gehen davon aus, dass der spanische Immobilienmarkt in den nächsten fünf Jahren eine beispiellose Entwicklung erleben wird, insbesondere in Malaga.

Bauteams sind die Lösung für spanische neubau

Laut spanischen Analysen besteht eine Sorge darin, dass die Grundstückspreise und Baukosten seit 2016 rasant gestiegen sind. Ähnliches geschah bereits ab Mitte der 1980er-Jahre (was Ende des Jahrzehnts zu einer großen Blase führte). Gleichzeitig ist die Nachfrage nach neubau groß, und immer mehr Menschen realisieren immer größere Projekte zu immer höheren Preisen. Dies birgt die Gefahr von „Mini-Blasen“ in übersättigten Märkten. Banken vergeben daher immer restriktivere Finanzierungen für neubau . Die Zurückhaltung der Banken bei der Finanzierung neuer Projekte hat sich nach dem wirtschaftlichen Abschwung infolge der Pandemie noch verstärkt. Wer sich neubau im Endstadium oder kürzlich fertiggestellte neubau sichern kann, sitzt daher auf einem goldenen Ei, da die Nachfrage nach neubau das Angebot über einen längeren Zeitraum deutlich übersteigen wird. Wenn Banken einsteigen und investieren, verlangen sie, dass die Projekte nahezu vollständig verkauft sind, bevor sie grünes Licht geben. Diese Situation ist nicht tragbar und erfordert Handlungsbedarf. Immer mehr spanische Akteure richten ihren Blick daher unter anderem auf bewährte Strategien Das Projektmodell: Gemeinschaften aufbauenDiese Projektlösung bedeutet Preissenkungen von mehr als 25 % und gilt sowohl für den einzelnen Käufer als auch für die Banken und Versicherungsgesellschaften, die die Zahlungen der Käufer garantieren, als rechtlich und finanziell wesentlich sicherer als herkömmliche Werbeaktionen.  Lesen Sie hier mehr über Bausiedlungen.

Im Folgenden werden die Entwicklungen der letzten Jahre erläutert:

Im Jahr 2018 stiegen die Preise für Gebrauchtimmobilien um gut 7 % ( neubau um 6,1 %). Dies war der stärkste Anstieg seit dem dritten Quartal 2007. In den fünf Jahren vor der Corona-Krise legte der Wert spanischer Immobilien durchschnittlich um 5 % pro Jahr zu. Berücksichtigt man die gesunkenen Zinskosten und den gleichzeitigen Anstieg der Mietpreise um 50 %, ergab sich für diejenigen, die zum richtigen Zeitpunkt die richtige Immobilie in der richtigen Lage erwarben, eine Rendite von über 10 %.

Im Jahr 2017 wurden 53.259 Häuser an Ausländer verkauft. Der bisherige Rekord aus dem Jahr 2007 lag bei 33.000 Verkäufen.

Die Verkäufe an Schweden gingen 2018 aufgrund der Unsicherheit auf dem schwedischen Immobilienmarkt und des niedrigen Kronenkurses um 7 % zurück (im ersten Halbjahr 2018 wurden jedoch mehr spanische Häuser an Schweden verkauft als je zuvor). Der spanische Immobilienmarkt blieb davon jedoch unbeeinträchtigt und entwickelte sich weiterhin positiv. Die Zahl der Käufe durch Ausländer stieg zwischen Juli und September um 5 %, und die Gesamtzahl der Verkäufe legte um 11,9 % zu. 2019 schwankten die Zahlen stark, zeigten aber weiterhin nach oben. In den ersten beiden Monaten des Jahres 2020 berichteten viele Makler, dass Schweden wieder in Rekordtempo gekauft hätten. Dann kam die Corona-Pandemie, und die Verkäufe brachen während des Lockdowns in Spanien ein. Ab dem Sommer stiegen sie dann wieder steil an. Viele Analysten gehen davon aus, dass der Preisanstieg für Immobilien in Spanien allmählich und langwierig verlaufen wird, ähnlich wie in Schweden nach dem Einbruch des Immobilienmarktes Anfang der 90er-Jahre.

Tatsächlich schreitet die Entwicklung so schnell voran, dass der spanische Staat ab 2019 ein solches Programm eingerichtet hat Neue Behörde zur Verhinderung von ImmobilienblasenBereits um 2012 gingen viele, darunter auch wir, davon aus, dass der spanische Immobilienmarkt zunächst rasant steigen und sich dann – ähnlich wie in Schweden nach der Immobilienkrise Anfang der 90er-Jahre – über einen längeren Zeitraum stetig entwickeln würde. Doch das kollektive Gedächtnis ist kurz, und Preise sowie die Zahl der neubau steigen schneller als erwartet. Die neue staatliche Aufsichtsbehörde soll unkontrollierte Spekulationen verhindern, während die Zentralbank mehr Mittel zur Steuerung des Kreditflusses erhält.
Es ist schwierig vorherzusagen, welche tatsächlichen Folgen die neue Befugnis haben wird, aber wir gehen davon aus, dass dies unter anderem zu höheren Steuern auf neubau innerhalb weniger Jahre führen könnte.

Aktuell sind jedoch keine Steuererhöhungen in Sicht, die Kreditgebühren wurden gesenkt und die Immobilienpreise steigen stetig (was sich auf die Kredithöhe auswirkt).

Der Immobilienmarkt erscheint sicherer als Aktien – insbesondere in Zeiten der Inflation

Viele Anleger sind angesichts der Unsicherheit und Volatilität des Aktienmarktes zunehmend frustriert und suchen nach einer Alternative im Immobiliensektor. Immobilieninvestitionen gelten zudem seit Langem als sicherer Hafen in Zeiten steigender Inflation.

Thomas J. Thornton von Jefferies, Leiter des US-Aktienproduktmanagements, äußerte sich vor einem Jahr wie folgt zum amerikanischen Immobilienmarkt (der in vielerlei Hinsicht dem spanischen ähnelt, da beide denselben Zyklen folgen):

„Abgesehen von der globalen Finanzkrise sind die Immobilienpreise selbst in Rezessionszeiten weiter gestiegen, wahrscheinlich weil die Zinsen sinken, die große Mehrheit der Menschen ihre Arbeitsplätze behält und die Haushaltsgründung anhält.“ … „Dies könnte aufgrund der Millennials ein besonders starker Zyklus für die Haushaltsgründung sein.“.

CNBC griff Jeffries' Kommentare auf und fügte hinzu: „Die Immobilienkrise stand im Zentrum der letzten Krise, doch davor hielten sich die Immobilienpreise in wirtschaftlichen Abschwungphasen tendenziell stabil und stiegen sogar leicht an, da die Hypothekenzinsen parallel zu den allgemeinen Zinssätzen sanken. Wenn man die Geschichte als Maßstab nimmt, könnte der Immobilienmarkt in der nächsten Rezession erneut der unerwartet sichere Hafen sein.“

Notiz. Lesen Sie unseren tollen Artikel über alles, was Sie für eine Investition in Spanien wissen müssen: Statistiken zu Mieteinnahmen, Gesetze und Vorschriften rund um die Vermietung usw.

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