Kriseårene begyndte i 2007, og det varede et par lange år, før både almindelige spaniere og udlændinge begyndte at købe boliger igen (investorerne købte dog i princippet med det samme under nedturen). Interessen for det spanske boligmarked fik dog en eksplosiv start allerede i første halvdel af 2014, og salget er mere eller mindre gået lige op siden da, men har alligevel aldrig nået samme niveau som før finanskrisen. Det tog dog flere stærke skridt fremad i 21/22 og stod derefter lidt mere stille i 2023. Fra slutningen af ​​2024, hvor ECB begyndte at sænke renten gradvist, begyndte et nyt spændende kapitel med flere ret klare tendenser.

Markedet tiltrækkes primært af Malaga 2026, og købere begynder i stigende grad at foretrække nyproduktion frem for brugt. Den nuværende energi-/inflationskrise har dog gjort det vanskeligere for udviklere at gennemføre deres projekter, hvilket betyder, at der bygges mindre, end der er efterspørgsel efter. Dette vil resultere i kraftige prisstigninger på lang sigt, men også store muligheder for dem med kapital.

Situationen som den så ud på markedet ved årsskiftet 24/25

Kommentarer med fed skrift opdateret 4/9 2024:

Finansinstituttet BBVA forudsagde en stigning i ejendomspriserne på 3 % sidste år (de mener også, at antallet af transaktioner vil stige med 5-7 % i 2024).

Bankinter-analytikere forudsagde dog en korrektion på 2 % i de spanske ejendomspriser næste år.

Fotocasa mener, at priserne vil forblive stabile på grund af et solidt jobmarked, høj efterspørgsel fra solvente investorer og udenlandske købere kombineret med manglende udbud i attraktive områder. Ejendomsportalen påpeger også, at gennemsnitspriserne stadig er 22 % lavere end deres højdepunkt i 2007.

I bakspejlet viste BBVA sig at have ret. Priserne fortsætter med at stige trods modvind.

Det begrænsede udbud af ejendomme til salg i de mest attraktive områder er noget, der har præget markedet gennem hele 2024. De områder, hvor der er den største mangel på ejendomme, omfatter Spaniens største provinshovedstæder, forstæder omkring de større byer og turistområder, hvor udenlandske købere har sat tempoet på markedet i de senere år. Såsom Costa del Sol, De Baleariske Øer og dele af Costa Blanca.

Forklaringer på det dårlige udbud

Det er ikke overraskende, at priserne holder sig oppe i Spanien, da der kommer så få boliger på markedet (vi taler nu om populære områder for udlændinge, dynamikken er anderledes inde i landet osv.). En af grundene er, at mange, der har købt bolig i Spanien inden for de sidste 10 år, er glade for deres køb og ønsker at blive boende. For 10 år siden ejede flere spaniere boliger, selv i de mest populære turistområder. Den største årsag til det dårlige udbud af boliger er dog måske, at folk i Spanien køber med renten nede i lang tid, op til 20 år. Nu hvor renten er steget, er der få, der ønsker at udskifte deres bolig, da de skal genforhandle renten.

Når det kommer til salg til svenskere, nordmænd og visse andre nationaliteter, hvis valutaer er blevet påvirket, spiller den svage krone naturligvis en rolle. Lad os så ikke glemme, at der var en reel pandemieffekt i 2021-2022! Sammenlignet med de fleste år i 2000'erne er det stadig stærke salgstal.

Boligmarkedets fremtid i de næste seks måneder

Det er svært at sige, hvordan den nærmeste fremtid for boligmarkedet i Spanien vil se ud. Hvis inflationen og renten fortsætter med at falde, kan markedet få et reelt boost med øget udbud, salg – og hurtigere stigende priser.

Vi har set adskillige kriser i den lange tid, vi har været aktive i Spanien. Meget sker med forsinkelser og følger ikke et givet mønster. Efter finanskrisen i 2008, hvor økonomien begyndte at stige fra bunden (selvom ingen vidste det på det tidspunkt), fortsatte ejendomspriserne med at falde i en periode i flere segmenter. Det var i denne periode, at de investorer, der tjente mest i det sidste årti, var de mest aktive. Mange objekter blev dog ikke solgt offentligt, og primært af aktører, der simpelthen ikke kunne vente længere med at sælge, på trods af at økonomien viste positive tegn på at vende. Mange af disse objekter blev solgt som bankobjekter eller "underhand" (dvs. de blev ikke offentligt annonceret på hjemmesider eller portaler). Denne gang er markedet for bankobjekter dog, på grund af lovændringer, der blev indført under den sidste krise, fuldstændig ikke-eksisterende, skal det tilføjes.

Spaniens økonomi forventes at være den hurtigst voksende i eurozonen inden 2025, mens stigningerne i boligpriserne har været relativt beskedne. Mange steder er de endnu ikke tilbage på niveau med 2008! Samtidig fortsætter den med at sælge meget stærkt til udenlandske investorer, der også ser på aspekter som stabilitet, kriminalitet, infrastruktur osv.

• Det spanske boligbyggerfirma Aedas Homes, et af de største i Spanien (vi modtog en pris fra dem for vores kundepleje for et par år siden), solgte en tredjedel af sine boliger til udenlandske købere det år. De solgte næsten 600 boliger for i alt 265 millioner euro på steder som Costa del Sol, Costa Blanca og De Baleariske Øer til købere fra mere end 50 lande, anført af hollændere, tyskere, polakker, belgiere og briter.

Prisudviklingen på det spanske boligmarked

I 22/23 var prisstigningen beskeden, men stigningen for 2024 var betydeligt højere. Huspriserne steg med 12,34 procent i 2024 og er nu 12,5 procent over toppriserne fra 2007.

Hvis vi ser lidt længere tilbage, til 2020 og lige før pandemien, steg de gennemsnitlige priser i landet med 6,5 %. Først var der et prisfald forårsaget af coronavirussen, og derefter en efterfølgende genopretning og en kraftig stigning skabt af, at mange ser Spanien som et perfekt tilflugtssted i den nye virkelighed, hvor man kan arbejde hjemmefra. Derudover sker der en masse positive ting i landet, dets fokus på teknologi og bæredygtighed osv. kombineret med fortsat relativt lave ejendomspriser har gjort internationale investorer interesserede i dette boligmarked.

Hvis vi studerer prisudviklingen i de regioner, der er mest interessante for udenlandske købere, er mønsteret noget anderledes. Priserne er mere end steget på De Baleariske Øer og De Kanariske Øer, næsten steget i Madrid, men er stadig lavere i Andalusien (Marbella er dog steget voldsomt i pris, og Malaga by er nu mere interessant for investorer, da byen forventes at følge den samme prisudvikling i de kommende år), Catalonien, Valencia-regionen og Murcia.

Andalusien betragtes nu som et skattely og meget erhvervsvenlig

Andalusien reducerer gradvist skatterne på boligkøb. ITP-skatten på brugte boliger er nu 7 %. Tidligere var den 8, 9 eller 10 % afhængigt af prislejet. Skattelettelsen stimulerer derfor primært boliger i det højere prisleje. Hvad angår gebyrerne på nybyggeri, er AJD 1,2 %, tidligere 1,5 %. Spanien og især Andalusien reducerer skatterne generelt og er nu et af de områder i Spanien med de absolut laveste skatter. Derudover har steder som Nerja indført nye love med det formål at nedskalere det ellers besværlige spanske bureaukrati. Alt dette, kombineret med områdets generelt store investeringer i bæredygtig turisme, styrkelse af infrastrukturen og forskellige forbedringer og forenklinger for internationale virksomheder, men også individuelle "digitale nomader", gør området meget interessant at investere i. Google nylige beslutning om at placere sit vigtige cybersikkerhedshovedkvarter i Malaga har ført til snak om et "europæisk Silicon Valley":

Læs mere om nye skattesatser og skattelove for året i Spanien.

Vedrørende de lavere renter i Spanien og antallet af fremtidige salg:

I november vurderede markedet, at rentesænkninger først ville komme i sommeren 2024, men nu tror flere og flere, at den første rentesænkning fra ECB vil komme allerede i marts. Det menes også, at der vil komme kraftigere og flere rentesænkninger end forventet i 2024.

I første kvartal af 2022 blev der foretaget 164.999 bolighandler i Spanien, hvilket er en stigning på mere end 14 % siden sidste kvartal året før. Faktisk er det det højeste tal siden begyndelsen af ​​2008. Der var også 30 % flere køb foretaget af svenskere end i det foregående kvartal. Samtidig steg priserne med 3,1 % i første kvartal (dog faldt priserne med 1,2 % i Malagaområdet). I andet kvartal steg salget med 8 % i forhold til året før. I juni var stigningen på 4 %. Salget aftog derefter, primært i Madrid-regionen.

I løbet af første halvdel af 2022 blev der slået rekord i antallet af udenlandske købere i Spanien. 53 % mere end året før. I alt blev der solgt 72.987 boliger med en udenlandsk køber. Dette er det højeste tal siden målingerne begyndte i 2007. Udenlandske købere tegner sig for hele 20,3 % af alle boligkøb i Spanien. Køberne holdt dog tilbage i andet halvår, hvilket har været et globalt fænomen. Nogle markeder (som f.eks. Sverige) kan tage lang tid at komme sig, men det spanske boligsalg forventes at stige markant igen fra første eller andet halvår af 2023. Salget i sidste kvartal faldt med omkring 10 % (faldet i ikke-spaniere var dog kun 1,2 %) sammenlignet med året før, men det er for tidligt at drage konklusioner om dette, som det var forventet. Året før var der en enorm pandemieffekt.

Den endelige statistik for sidste år blev offentliggjort den 23. marts. Salget til udenlandske købere er rekordhøjt. Årbogen angiver, at den samlede udenlandske efterspørgsel var 13,75 % af markedet (i Malaga tegner udlændinge sig for næsten 35 % af købene!), hvilket ville betyde 88.858 salg, mens de seneste kvartalsdata antyder 94.481 salg og 14,62 % af markedet, en stigning på 58 % i forhold til året før. Der er fortsat stærk udenlandsk efterspørgsel efter ejendomme i Spanien, selvom kvartalstal fra registreringsmyndighederne også peger på en afmatning i vækstraten i andet halvår af sidste år, hvilket tyder på, at 2023 muligvis ikke bliver så godt givet de stigende renter. Det spanske marked er dog inde i en stærk opadgående tendens på mellemlang til lang sigt sammenlignet med mange andre globale markeder.

På årsbasis i 2022 steg priserne med 7,9 % i første halvdel af 2022 for brugte ejendomme og 8,1 % for nybyggeri. Samlet set steg boligpriserne i Spanien med 8,8 % hele året (i 4. kvartal var stigningen 2,5 %, så stigningen fortsætter). Pandemien/krigen/inflationen (som dog er lavere i Spanien end Sverige) bremsede ikke den stigende prisudvikling, der har stået på siden 2014. Prisen på spanske boliger faldt markant siden krisen i 2008, men er stadig 18,7 % lavere i 2023 sammenlignet med rekordniveauet i 2007. Siden da er der sket en masse positive ting i form af reguleringer, udbygning af infrastruktur, investeringer i økoturisme og vandrestier osv. Det spanske boligmarked vil have en stærk 20'er. Byggeorganisationen APCESpaña mener, at det primært er ønsket om nyproduktion, der presser priserne op, og af alle de boliger, der er klar i 2023, er 80 % allerede reserveret!

Hvad angår bekymringerne omkring inflation og leveringsvanskeligheder i byggebranchen, er de aftaget noget. Vi har talt med bygherrer, der siger, at priser og leveringstider langsomt, men sikkert begynder at "normalisere sig". Forvent dog forsinkelser i nye projekter. Det vil være lang tid mellem ørerne og brødet for dem, der ikke kan lide udbuddet af ejendomme, der nu er til salg (inkl. off plan). Vi tror også, at ikke mindst fordi efterspørgslen stadig er høj, at prisstigningerne på de projekter, der sættes til salg fra næste år, vil være betydeligt højere i pris.

Spanien kom sig hurtigt efter den indledende lammelse forbundet med karantænerne under pandemien.

Allerede i juni 2021 blev der solgt 88,4 % flere boliger end i den tilsvarende periode året før. I absolutte tal viste regionen det højeste salgstal siden juni 2008! I alt 565.523 ejendomme skiftede hænder på det spanske boligmarked i 2021. Dette var det højeste antal i 14 år.

Især under og efter pandemien oplevede vi en stærk stigning i salget i luksussegmentet og i nyproduktionen. Vi modtager også rapporter fra kolleger rundt om i landet, der sælger nye produktionsprojekter til spaniere på kortere tid, end vi har set i mange år. I et af vores seneste projekter i slutningen af ​​året solgte vi også for første gang til flere spanske investorer. De har bemærket, hvor rentabelt det er at købe off-plan i de senere år. Det er positivt, at salget stiger så hurtigt til både udenlandske og spanske købere, men hold øje med prisudviklingen. Det kan også gå hurtigere end forventet. I slutningen af ​​den 21. august blev det bemærket, at boligpriserne var 4,9 % højere i juli end samme måned året før. Interessen er også stadig høj blandt udlændinge på trods af pandemien, selv blandt svenske købere, der også bliver yngre.

Stærk udlejning

Hotelierforeningen viste, at belægningstallene for juli 2022 var 86,29 %, hvilket kan sammenlignes med 2019, hvor tallet var 84,2 %. Det er primært Nerja og Torremolinos , der slår 2019, da de hæver gennemsnittet. Nerja havde den højeste belægningsprocent med over 90 % (sammenlignet med Marbella og andre resorts på vestsiden, som er lige over 80 %).

I fire måneder i træk, fra juni til september 2023, havde Nerja en hotelbelægningsprocent på over 90 procent. Byens turistchef: "Nerja er blevet en benchmark i området. Med hensyn til nationaliteter har byen oplevet en stærk tilstrømning af britiske, spanske, tyske og irske turister.".

Malaga fører an i udviklingen

I Spanien er der nu en del skriverier om den førnævnte exceptionelle udvikling i Malaga, som i begyndelsen af ​​året kun lå efter Barcelona og Madrid i investment grade. Derudover kom der i 4. kvartal tal, der indikerede, at Malaga for første gang nogensinde havde overhalet Barcelona i antallet af solgte nyproducerede ejendomme.

Lejepriserne stiger i Malaga på grund af stærk efterspørgsel fra udlændinge

Lejepriserne stiger kraftigt i provinsen Málagaog Costa del Sol. Mellem den 22. og 23. steg lejepriserne med 23 procent og endte på 13,22 euro pr. kvadratmeter pr. måned. Sammenlignet med 2007 er lejen nu over 60 procent dyrere, hvor den lå på omkring 8,5 euro pr. kvadratmeter.

Stigende priser på materialer og øget efterspørgsel

På et større møde mellem bygherrer og en storbank i efteråret 2021 (på grund af byggestarten på et af vores projekter) blev det nævnt, at priserne på visse materialer ville stige med op til 40 % inden begyndelsen af ​​2022. De havde ret. Denne profeti blev således fremsat længe før Rusland invaderede UkraineDen samme analytiker siger nu, at materialerpriserne vil falde kraftigt, og at salget af nye projekter i Spanien vil boome i fremtiden. Usikkerheden forbundet med inflationen har dog resulteret i, at projekter, der er i planlægningsfasen, er blevet forsinket. Vores råd er at købe nyproduktion tidligt på året, da prisstigningen kan være betydelig om sommeren og efteråret. Hvad angår brugte ejendomme, mener vi, at prisbilledet vil være relativt uændret, da efterspørgslen efter brugte ejendomme bliver svagere. Beholdningen begynder simpelthen at blive slidt op. Tag også højde for, at der blev bygget relativt få boliger efter krisen i 2008 og frem til coronapandemien. Situationen efter 1. kvartal i Spanien er, at mange banker er blevet mere og mere forsigtige, og at investorer har svært ved at opnå finansiering på trods af en stærk efterspørgsel efter ny produktion. Historisk set har dette en tendens til at betyde, at når de underliggende problemer er løst (alt, hvad der er tilbage, er et signal fra ECB om, at rentestigningerne har kulmineret, så hold øje med det tegn), har priserne en tendens til at stige højt og hurtigt.

Nybyggeri og luksusboliger er det, der truer efter coronakrisen

Vi taler løbende med husejere, udviklere, investeringsfonde, bankchefer, grundejere osv. og opdaterer gradvist situationen på det spanske marked under og efter Corona/inflation/elkrisen. Vi forhandler også løbende med både grundejere og byggefirmaer om forskellige projekter og har dermed et godt overblik over situationen – fra bankernes vilkår og ned til prisen på søm! Der er mange gode muligheder for dem, der er vågne i 2025!

Skriv til info@spanskafastigheter.se for mere information om ejendomme underhandog nyproduktion, og hvilke segmenter og markeder vi mener, der bør investeres i i 2025.

Nybyggeri og luksushuse satte gang i salget

Markedet for nyproduktion har, ligesom stort set alle andre, været relativt trægt i inflationsårene, men efterspørgslen rumler i baggrunden, som pandemiårene har vist.

Salget startede hurtigere end forventet efter pandemiens nedlukning - allerede i begyndelsen af ​​juni 2020, før landet overhovedet åbnede sine grænser, og det var drevet af midlertidige prisreduktioner på 10-15%, i nogle tilfælde mere end det. De fleste salg med prisnedsættelser var dog "underhand" (dvs. ejeren ønskede ikke at offentliggøre prisnedsættelsen), og der var ikke et stort antal af disse ejendomme. Siden da er priserne mere eller mindre forblevet statiske på mange ejendomme, mens de er steget kraftigt på luksusejendomme (stort hus) som er blevet stadig mere efterspurgt. Frem for alt er der dog, som nævnt, en stor indenlandsk og international appetit på ny produktion.

Ifølge statistik fra ejendomsmæglerinstituttet Registradores (24/9/2021) steg salget af nybyggeri med 50% på Costa del Sol sammenlignet med året før. Salget af brugte boliger er faldet med 4,6% i samme periode, hvilket kan forklares med, at bestanden begynder at blive gammel og slidt, men også at priserne kun er faldet med 0,5% på trods af krisen (priserne er dog steget en smule siden den rapport).

Vi er enige med køberne. Det er utvivlsomt nyproduktion, der vil gøre sig gældende i fremtiden, men der er selvfølgelig stadig gode køb at gøre for dem, der leder efter brugte boliger. Selvom de fleste nu leder efter nye boliger, er udbuddet begrænset. Der vil derfor være et hul (da mange byggeudviklere lå lavt under krisen, samtidig med at der, da de først indså, at efterspørgslen er stærkere end i over et årti, var mangel på materialer, inflation og mangel på arbejdskraft), indtil nyproducerede boliger i gode beliggenheder kommer ud i 2024. Forvent også, at priserne på disse vil være betydeligt højere end det, der sælges i 22/23

Et kort, men intenst købsvindue i nybyggerisegmentet vil åbne sig på vid gab i 2024. Dette drejer sig så om projekter, hvis grundpriser blev forhandlet under krisen, før man indså, at det ikke ville være langtidsholdbart [med hensyn til påvirkningen på boligmarkedet], og som styres af talentfulde teams, der formåede at hamstre materialer, før materialemanglen ramte. Forvent en stærk risiko for kraftigt øgede priser på nyproduktion fra sommeren/efteråret 2024 og fremefter.

Nu vil købere have nyt, friskt og miljøvenligt Situationen vedrørende brugte genstande ligner den i sommeren og efteråret 2019, hvor salget af disse faldt markant, og flere ejendomme kun blev solgt med prisfald på omkring 15 % (sammenlignet med året før). Mange ældre boliger skal simpelthen reduceres i pris for at blive solgt, men få sælgere synes villige til at imødekomme købernes krav. Vi vil se, om dette ændrer sig i løbet af året, men vi ser ingen indikationer på dette.

De fleste forventer, at salget vil stige igen sammen med resten af ​​økonomien i Europa allerede i første halvdel af året.

I begyndelsen af ​​coronakrisen mente man, at en ikke ubetydelig andel af boliger, i forskellige segmenter, såsom ferieboliger, luksushuse og mindre hoteller ville blive solgt til en reduceret pris i en kommende periodeDet skete dog ikke rigtigt, da økonomien er mere robust end forventet.

Hvilke områder tiltrækker flest købere efter den seneste krise?

Frem for alt, ligesom efter den sidste krise, Nerja (Ingen anden spansk by tiltrækker så stor interesse fra investorer som svenske investorer, på grund af den høje belægning og positive udvikling), og interessen er ikke aftaget på grund af, at kommunen har iværksat flere infrastrukturinvesteringer på strande, naturparker og kultur under krisen. De har påbegyndt en opgradering af vandrestier og gader samt opførelsen af ​​et nyt stort sundhedscenter. Nerja er i en næsten unikt god position, og det bliver spændende at følge dens udvikling de næste 10 år. Se de bedste tilbud i Nerja her og nu.

Malaga by kommer dog stærkest ud af alle og vil være det mest attraktive feriested i det sydlige Spanien for udenlandske købere fra 2024. Læs mere om Malagaudvikling i denne artikel.

Så vidt det går Marbella Det ser ud til, at interessen for området kan vokse igen, forudsat at priserne falder. Lige nu er området overskygget af Malaga og den østlige Costa del Sol. Priserne skal ned, og der skal lanceres flere interessante projekter med ny produktion på den vestlige Costa del Sol for at gøre det rigtig interessant igen.

Torrevieja og resten af ​​Costa Blanca er mere vanskelige at fortolke. Der var mange usolgte ejendomme allerede før krisen, og flere steder har kæmpet med økonomiske problemer i lang tid. Krisen kan forårsage stor skade, men vi må simpelthen vente og se, hvad der sker.

Priserne i Spanien steg støt i 10 år, men var stadig 30 % lavere end før krisen i 2008, da pandemien ramte

Officielle tal fra myndighederne viser, hvordan salget faldt i kriseåret 2020. Det faldt selvfølgelig, men ikke så meget, som analytikerne havde forventet under omstændighederne. I tredje kvartal faldt salget til udenlandske købere med 24,3 % i forhold til året før, hvilket skal sammenlignes med andet kvartal, hvor salget faldt med 50 %. Under alle omstændigheder kan pandemiåret betragtes som en anomali, en statistisk outlier, der ikke rigtig siger noget om udviklingen. Rådet er at studere tallene på længere sigt og frem for alt huske på, at der internationalt tales om et boom i salget af "andet hjem" i kølvandet på, at flere og flere mennesker arbejder hjemmefra og har mulighed for at bo i andre lande, hvis de ønsker det. På Forbes liste (november 2020) over de 20 mest attraktive destinationer i verden endte tre spanske byer på top 20-listen: Malaga, Madrid og San Sebastian. Dette vil presse priserne på de mest attraktive boliger op på lang sigt, da internationale købere kigger i nogenlunde samme segment: "havudsigt eller maksimalt 1 km fra havet, minimum 2 soveværelser, maksimalt en time fra lufthavnen, terrasse, tæt på alt, men stadig afsides".

Priserne i 2019 var lidt mere stabile sammenlignet med året før. Det velrenommerede kreditvurderingsbureau Moody's forventede dog, at priserne i Spanien ville stige med 5,5 % i 2020. Af alle de lande, de analyserede i Vesteuropa, havde Spanien det boligmarked, der forventedes at stige mest i værdi. Madrid og Barcelona var de vigtigste, der tog fart. Set i bakspejlet udviklede Malaga sig bedst. Interessant nok var dette også noget, der skete i forbindelse med krisen i 2007/2008. Costa del Sol siges altid at være den første til at komme ind i og den første til at komme ud af en krise.

Priserne var stadig mere end 30 % lavere i 2019 end før krisen i 2007 (i starten af ​​2024 er de omkring 22% lavere) Denne kendsgerning, kombineret med fortsat lave renter og afslutningen af ​​Brexit (mange ventede med at investere, fordi Brexit satte alt i limbo), ville ifølge de fleste analytikere føre til, at antallet af udlændinges køb i Spanien igen ville slå rekorder i 2020. For svenskerne aftog interessen for Spanien noget allerede før Corona, men fik derefter fornyet styrke. Vi mener, at dette har flere årsager. For det første at mange føler, at der har været så mange kriser i verden i de sidste ti år, at "det er nok at vente nu. Nu køber vi", og at Coronakrisen udløste nye projekter med interessant nyproduktion. Derudover styrkedes kronen over for euroen samtidig med, at det svenske boligmarked kom sig efter en periode med dvale. Det betyder, at svenske boligejere lettere kan frigøre kapital til at købe en bolig i udlandet.

Analytikere mente, at salget til udenlandske købere ville stige i 2020, før krisen ramte. Krisen har dog accelereret interessen og overgået forventningerne før corona (selvom der i 2023 lå et vådt tæppe over markedet på grund af rentestigninger), og de næste fem år på det spanske boligmarked kan ifølge mange opleve en hidtil uset udvikling. Især for Malagaområdet.

Byggeteams er løsningen til spansk nybyggeri

En bekymring ifølge de spanske analyser er, at priserne på grunde og byggeomkostninger er steget voldsomt siden 2016 og fremefter. Det samme skete i et hurtigt tempo fra midten af ​​1980'erne (hvilket resulterede i en større boble i slutningen af ​​årtiet). Samtidig er appetitten på ny produktion stor, og flere og flere mennesker bygger stadig større projekter til stadigt højere priser. Dette fører til muligheden for "minibobler" i overmættede markeder. Bankerne bliver dermed stadig mere restriktive med at gå ind i og finansiere nye projekter med ny produktion. Denne forsigtighed fra bankerne med at finansiere nye projekter er blevet intensiveret efter den økonomiske nedtur i kølvandet på epidemien. De, der kan få fat i ny produktion, der er i de sidste faser, eller som har ny produktion, der for nylig er afsluttet, sidder således på et guldæg, da efterspørgslen efter ny produktion vil være betydeligt større end udbuddet i en relativt lang periode. I tilfælde hvor banker træder ind og investerer, kræver de, at projekterne er mere eller mindre fuldstændig udsolgt, før de giver dem grønt lys. Dette er en uholdbar situation, og der skal gøres noget. Flere og flere spanske aktører ser derfor blandt andet på de dokumenterede Projektmodellen Opbygning af fællesskaberDenne projektløsning betyder lave priser på mere end 25% og det anses for at være juridisk og økonomisk meget sikrere end almindelige kampagner for både den enkelte køber og de banker og forsikringsselskaber, der garanterer købernes betalinger.  Læs mere om byggefællesskaber her.

Om udviklingen i de seneste år nedenfor:

I 2018 steg priserne på brugte boliger med lidt over 7 % (nybyggeripriserne steg med 6,1 %). Dette var den højeste stigning siden tredje kvartal af 2007. I de 5 år før coronakrisen steg værdien af ​​en spansk bolig med gennemsnitligt 5 % om året, og hvis man tager højde for reducerede renteomkostninger og det faktum, at lejepriserne steg med 50 % i samme periode, betød det et afkast på over 10 % for dem, der købte den rigtige bolig i det rigtige område på det rigtige tidspunkt.

I 2017 blev der solgt 53.259 boliger til udlændinge. Den tidligere rekord fra 2007 var 33.000 salg.

Salget til svenskere faldt med 7% i 2018 (i første halvdel af 2018 blev der dog solgt flere spanske boliger til svenskere end nogensinde før) på grund af usikkerheden på det svenske boligmarked og den lave kronekurs. Dette påvirkede dog ikke det spanske boligmarked, som fortsatte med at presse sig fremad uden bekymringer. Antallet af køb foretaget af udlændinge steg med 5% mellem juli og september, og samlet set steg antallet af salg med 11,9%. I 2019 var tallene meget op og ned, men pegede stadig opad. I de første to måneder af 2020 rapporterede mange mæglere, at svenskerne var begyndt at købe i rekordtempo igen. Så kom corona, og salget ramte en mur, da Spanien var i karantæne. Så gik det lige op igen, allerede fra sommeren. Mange analytikere mener, at prisstigningen på boliger i Spanien vil være gradvis og langvarig, svarende til det, der skete i Sverige efter boligkrakket i starten af ​​90'erne.

Faktisk sker udviklingen så hurtigt, at den spanske stat fra 2019 etablerede en ny myndighed skal forhindre ejendomsboblerOmkring 2012 vurderede mange, inklusive os, at markedet i Spanien ville stige hurtigt og derefter have en lang, stabil prisudvikling svarende til den, Sverige havde fra ejendomskrisen i starten af ​​90'erne og frem. Den kollektive hukommelse er dog kort, og priserne og antallet af nye produktionsprojekter stiger hurtigere end forventet. Den nye statslige tilsynsmyndighed vil forhindre ukontrolleret spekulation, mens centralbanken vil få større ressourcer til at kontrollere kreditstrømmen.
Det er svært at forudsige, hvad de reelle konsekvenser af den nye myndighed vil være, men vi vil mene, at det blandt andet kan betyde øgede skatter på nyproduktion inden for få år.

Lige nu er der dog ingen skattestigninger i horisonten, mens lånegebyrerne er blevet sænket, og boliger vurderes stadig højere (hvilket påvirker lånebeløbet).

Boligmarkedet føles sikrere end aktier – især når der er inflation

Mange investorer begynder at føle sig udmattede af det usikre og volatile aktiemarked og ser på ejendomme som et alternativ. Investorer har også længe betragtet ejendomsinvesteringer som en "sikker havn" i tider med stigende inflation.

Thomas J. Thornton, Jefferies, chef for US equity product management, havde følgende at sige om det amerikanske boligmarked (som på mange måder ligner det spanske, de har fulgt de samme cyklusser) for et år siden:

"Bortset fra under den store finanskrise er boligpriserne fortsat med at stige selv under recessioner, sandsynligvis fordi renterne falder, langt de fleste mennesker har bevaret deres job, og husholdningsdannelsen fortsætter" ... "Dette kan være en særlig stor cyklus for husholdningsdannelse på grund af millennials".

CNBC tog fat på Jeffries' kommentarer og tilføjede: "Det [boligkrisen] var centrum for den sidste krise, men før det havde boligpriserne en tendens til at holde sig oppe og endda stige beskedent under en økonomisk nedtur, da realkreditrenterne faldt i takt med renten. Hvis historien er en pegepind, kan boligmarkedet igen være det usandsynlige sikre tilflugtssted i den næste recession."

Note. Læs vores fantastiske artikel om alt, hvad du behøver at vide for at investere i Spanien: statistik om lejeindtægter, love og regler omkring udlejning osv.

Læs også:

Oversigt over nybyggeri Costa del Sol